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法院强制执行租房违约金有用吗？
你好，我现在有一套房子出租给别人租期是两年，现在还没到期，他就不租了，而且不赔偿，我想请问一下有用吗?
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应该及时向人民法院申请执行，人民法院会依法采取强制措施以上是我关于法院强制执行租房违约金有用吗的问题的回答。
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租房前都会签订房屋出租协议，一般合同里面都会标明，如果房东或者房客之间谁违约，比如提前退房，或者因为拆迁等原因提前退房的，就需要按照合同里面的规定给予对方一定的补偿，也就是租房违约金。那么租房违约金怎么计算？
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十分火急：法院怎样判房租的违约金？？？？
&02-26 22:16&&悬赏 10&&发布者:夸父追日 &地区:广西－桂林 回答:(2)
我欠房东一年的房租总共5000元。合同上规定：1.一次交清全年的房租，2.但没有规定什么时间交，3.也没有说要罚违约金.
但是，今天法官说要按惯例交违约金。我一点也不明白法官的意思：到底是什么惯例？？？
（法官一下子说：按高利贷。一下子又说：按银行存款利息。一下子又说：按银行贷款款利息,最后还说按定金来罚）
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回复时间：日 22时21分
你们之间的租房合同中对违约金若没有规定，你只需缴清欠款即可。若满意，请采纳。
追问：律师大人，你的回答当然很满意，但是法官不肯怎么办？法官今天就要罚我们贷款利息呀
回答：双方若对利息没有约定，法官是无权判决的。对判决不服可以上诉。
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太好了，除了感谢还是感谢。
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我在申请法院强制执行，但被申请人的存款和工资都被其他债主早就保全了。我能参与分配吗？
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个人怎么申请法院强制执行租房违约金？
同事将自己的一套房子租给了一些搞艺术的学生，结果有次去收租金的时候发现他们将房子完全变了个样，想问一下要怎么申请？
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必须有法院的才能申请法院强制执行租房违约金，如果强制执行不可以的话您直接去找执行法官，看看是什么原因，如果执行庭不作为可以去检察院投诉，或者委托帮助执行。因此可以这样申请法院强制执行租房违约。
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可以直接向法院起诉，要求违约方承担，如果法院出具判决后，一方不履行判决的，你才可以向法院申请强制执行。
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本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师
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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”这是关于租赁权阻止法院强制执行的规定，关于对该规定的理解，需要注意如下问题：
一、法理来源——“买卖不破租赁”
《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”
《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。……”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”
上述法律规定是关于“买卖不破租赁”和权利设立在先则受保护优先原则的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于承租人有权在租赁期内阻止法院强制执行的规定其实也是源于上述原则，是对承租人的租赁权的保护。从上述法律规定也可以看出，租赁权突破了合同的相对性，具有一定的物权效力。
二、租赁权保护的限制
《担保法司法解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”
《物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“……但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”这是关于买卖不破租赁原则的限制，也是权利设立在先则保护优先原则的体现，即如果在设立抵押权之后又产生租赁权，则租赁权不能优先于其他权利受保护。这种限制在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条也得到了体现，即先查封后出租的，租赁权不能排除法院的强制执行。此外，本条还特别规定了承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。之所以做出此规定，是因为法院在给案外人通过执行异议排除执行，保护自身合法权利的同时，也特别着重防止被执行人与案外人恶意串通，伪造相关的材料（相关的合同、付款凭证、交房凭证等等）来排除执行损害申请执行人的权利。
三、对该规定的理解
1、租赁权排除执行的要件
（1）在法院查封标的房屋之前已经签订了合法有效的租赁合同；（2）在法院查封之前已经占有使用该不动产；
2、租赁权排除执行的法律效果
（1）只排除移交占有，不能排除产权变更；（2）只在租赁期限内有阻止效力，即具有短期性；
3、不可排除执行的情形
除了该条规定第二款的规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”之外，还需注意：在抵押之后出租，且申请执行人是抵押权人的，租赁权不得排除法院的执行。其他优先受偿权同理适用。这也是上文所述的权利设立在先的保护优先的原则的体现。
附：邵某某与中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司案外人执行异议之诉案
案情简介：涉案房屋产权人系郑某。被告名称原系中国投融资担保有限公司上海华东分公司，2014年3月6日工商登记核准变更为现名。
2012年5月9日郑某和被告签订个人抵押反担保合同，载明郑某以其所有的涉案房屋及本市长宁区芙蓉江路388弄D区地下车库地下1层车位1193号的房产向被告提供抵押反担保，担保的最高债权额为14，062，800元。后双方办理抵押登记手续，被告于同年5月28日取得涉案房屋抵押权登记证明。
2013年4月2日，郑某与原告签订房屋租赁合同，约定租期自2013年4月3日起至2018年4月2日止共5年，每年租金18万元，原告应在本协议签署后一个月内即2013年5月2日前全额支付五年租金计90万元。同年4月12日，双方申请租赁备案登记，4月18日被核准。
本院在执行中投保华东分公司申请执行上海伟臣建材有限公司、郑某追偿权纠纷一案中，对涉案房屋张贴了拍卖公告，案外人即本案原告邵某某向本院提起执行异议。本院经审查，于2016年1月22日作出（2015）黄浦执异字第50号执行裁定书，裁定驳回案外人邵某某提出的异议。为此，原告邵某某不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
审理中，原告确认其与郑某是朋友关系，双方的合同系自行达成，称原告于2015年3月已将房屋转租，租期自2015年3月至2017年3月，每月租金2.5万元，均为现金支付，承租人姓李，原告不记得承租人全名，也找不到转租合同。
裁判原文节选【案号：上海市黄浦区人民法院（2016）沪0101民初3642号】本院认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，被执行人承认案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益并不能免除案外人的举证证明责任。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”抵押权人取得涉案房屋抵押权后，郑某将涉案房屋出租，原告在办理租赁备案登记时应当知晓在先登记的抵押权信息，现以其系承租人为由要求继续履行租赁合同，对抗已登记的抵押权，违反法律规定，本院不予支持。
原告要求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，该规定适用的情形不包括租赁房屋设定抵押，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项一致适用于租赁房屋存在查封的情形。原告主张适用该规定，系罔顾涉案房屋在出租前已设立抵押权的事实，罔顾《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项之法律规定。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告邵某某的诉讼请求。
案件受理费人民币6700元，由原告邵某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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房屋所有人为规避执行而赠与或以明显不合理的低价转让房产，债权人怎么办？
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连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？
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出售“共有”房屋，合同无效？
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《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？
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卖房子附带自行车库？
卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
附义务赠与房产可以撤销？
和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？
房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？
为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
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房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？
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假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
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解除网签合同的时间点
是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
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可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？
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开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
限购者购房，责任如何承担？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
计算房屋买卖中实际损失的时间点
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
离婚，房产如何分割？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
是房屋买卖还是借贷？
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