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房地产项目投资收益跟踪管理(第三章)【参考】.docx 24页
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房地产项目投资收益跟踪管理项目收益管控涉及项目投资论证阶段(拿地前)、项目开发阶段(拿地后项目实施完毕)两个阶段，本章聚焦的是项目开发阶段的项目收益跟踪管理，目的是解决如何把项目做好。“项目收益跟踪管理”内容重点是项目收益(项目利润率、投资收益率等)、项目动态现金流两部分内容。房企的主营业务利润源自项目利润，这就决定了“项目收益跟踪管理体系”的直接经济价值。而房地产项目的诸多特点(项目周期长、投资规模大、管控环节多、过程中调整大、利润影响因素多)又决定了项目利润实现的监控难、管控难。项目收益跟踪管理的水平已逐渐成为评价地产企业项目整体管理能力的核心指标。而这种高价值也直接决定了研究“项目收益跟踪管理体系”的现实意义。因此本章拟站在投资人、地产企业经营者、财务总监、项目总监(或项目经理)等多个角色，来审视项目投资收益跟踪的核心问题与困惑，通过分析以及必要的最佳实践知识传递，在观念、工具、方法三个方面为地产企业提供解决问题的建设性建议。82项目收益管理的现状与问题投资收益管理的行业现状2010年明源地产研究院在全国数次针对房地产运营管理进行专项调研，针对房企相关总经理、运营总监、财务总监做了一项投资收益管控的调查，25家房企调研结果如表3—1。1所示。序号问题选项壹妻占比问题1项目投资前是否做过项目投资收益测算?是25 100.00％否 0.00％问题2项目建设中对项目收益的跟踪回顾周期是多长?每月28.00％每季度14.00％半年416．O0％i年520.00％1年以上／或无回顾1352．O0％问题3公司是否有相对成熟的项目收益数据模型?(成熟标准：已应用l年以上；已应用于3个项目以上)有520.00％无1872．O0％不知道28．O0％问题4项目收益优劣是否应用于项目管理团队的绩效考核?有2392．O0％无28．O0％问题5项目管理团队(项目总监及项目职能负责人)的绩效考核周期是多长?每月28.00％每季度624.00％半年832．O0％1年936.00％1年以上／或无考核0.00％问题6项目最终收益与项目初期设定的预期收益一般都会有偏差，是否做过偏差原因的量化分析?有312.00％无2288.00％注：本书不详列出参加调研的企业名单，以避免读者对某些企业的管理水平构成实质性的批评。如上调查的数量有限，虽不能绝对精确地反映出房地产企业在项目收益跟踪管理的绝对优劣程度，但从如上数据的分布分析，可大致反映出行业在此方面的共性现状。1．项目过程中的收益跟踪管理严重缺失所有的房地产企业在项目投资前都做了项目投资测算，但约70％以上的企业在项目建设过程中没有跟踪回顾项目收益(表3—1—2)。项目投资收益调研结果表3-1-2部分管理人员对项目收益回顾周期长给出的“正当”理由主要包括如下三点：》项目老在变，做了也白做：项目设计与配置标准在变、成本在变、收入在变、进度计划在变、市场环境在变、资金计划在变，做了也白做。》项目总赚钱，不做也无碍：近l0年中国房地产价格的上涨幅度可观(例如重庆的年平均增长率约l5％)，只要资金投入有保障，最终的项目收益一般都不会低于项目投资阶段的预期。》管理跟不上，想做做不了(数据采集难、预测难；项目管理协同难)：项目收益跟踪回顾所需的已发生数据收集困难，项目过程中需要项目各职能紧密协作才能得到；预测数据需要对项目进行全程较细致的推演，同时还需要企业的项目数据积累及对市场环境的有效分析判断。832．多数企业的项目动态收益是笔“糊涂”账1)无相对成熟的项目收益数据模型(表3—1—3)项目收益数据模型调研结果表3—1—3约80％的房地产企业还没有建立并应用起较成熟的项目收益数据模型，而这些企业中全都完成了3个以上的项目，这意味着多数企业的项目动态收益是笔“糊涂”账，反映出多数房地产企业的项目整体管理不成熟。问卷调查中那20％(5家)的企业中，有4家全国布局发展的房地产企业(其中2家为内地上市公司，l家为香港上市公司)，有l家企业是本地发展的房地产企业(同时在建项目8个)。这20％的企业在经营管理、项目运营管理的规范化恰恰是行业或区域的标杆。从笔者所接触过的地产企业看，就项目收益跟踪的管理，港资企业做得比内地企业好，内地上市企业比非上市企业好，跨区域发展的企业比单一区域发展的企业好，多项目公司比单项目公司好。2)过程中不回顾，项目结束后很难量化分析(表3．1．4)将“问题2、问题6”调查结果进行对照，结合具体的企业名单，我们发现：渗“问题6”中3家企业正好是“问题2”中按月、按季度回顾的那3家企业，即表3．1—4中红色的部分。》“问题6”中22家企业正好是项目过程中的回顾周期在半年及以上的企业，即表3—1—4中灰色的部分。部分管理者提倡“在项目过程中简化回顾分析、项目结束时再做细分的量化的分析总结”，如
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32页13页35页351页120页553页468页1947页759页79页投资澳洲房产慎选高大上项目 最好选择贷款买房
来源：凤凰房产广州站
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
凤凰房产报道：随着国内经济增速的放缓，很多投资者将目光放向了海外，尤其以澳洲最为受关注。近两年澳大利亚房地产市场持续火热，近期澳元汇率的下跌，更进一步带动了房地产市场。“现在很多国内开发商都已经进入了澳洲市场，如果想投资的话可以去澳洲。”著名海外投资分析师黄弼唯先生在今日下午的《澳洲，未来投资避风港？》论坛上说道。 “不过不要投资那些高大上的房产，因为收的租可能搞不定利息、管理费等支出。”他进一步建议道。著名海外投资分析师黄弼唯先生据澳大利亚政府重点监测的八大城市（6个州和2个领地的首府）的房价指数显示，2015年第一季度，八大城市房价综合指数为122.1，同比上涨6.9％，连续11个季度实现正增长；环比则上涨1.5％，连续10个季度实现正增长。过去两年，澳大利亚房地产市场持续火热。黄弼唯透露，目前澳洲市区已经没有100万澳元以下的项目。市中心60、70方的别墅卖到175-190多万澳元，折算人民币将近1000万元，贵过。他预测，未来在全球宏观经济形势向好的大背景下，澳洲房地产市场仍将延续火热态势，重点城市房地产投资和房价将继续上扬。不过投资也有注意点,黄弼唯以其亲身经历建议投资者,“如果真的纯投资房产的话,不要看那些配备桑拿等配套的高大上的房产,因为利息、管理费等费用支出很可能高于房租收入,而自住就无所谓。”目前澳洲买房最高的贷款额为八成,“如果有机会在澳洲买楼,最好选择贷款,因为银行会帮忙把关,计算所买楼出租的租金可不可以抵消贷款的利息。”黄弼唯进一步提醒道。家葉·柏V汇璟外观当天论坛上，家叶海外集团市场部经理林菁向大家推荐了热门的墨尔本大学学区房--柏V汇璟。项目前身为2006年英联邦运动会的选手村，运动会后重新规划为一个占地20公顷、约1000间住宅寓所的大型发展项目。柏V汇璟交通便利，公车505号游走于Parkville区内，往返墨尔本大学及市中心。同时，项目邻近墨尔本主要著名景点及高等学府：皇家动物园、维多利亚女王市场、Lygon Street，意大利街，墨尔本大学及皇家理工大学。享有同区少见的大型康乐会所-the Park Club，备有25米室内恒温泳池，烧烤设施，健身房及多功能活动室供住客使用。项目现正接受VIP预约认购。
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48小时热文排行房产投资回报率怎么算 最好是详细点啊_百度知道
房产投资回报率怎么算 最好是详细点啊
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，没有考虑资金的时间成本、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，因此不能作为投资分析的全面依据：市场的未来是不确定的，有升值的可能。对按揭付款不能提供具体的分析。方法二：租金回报率法公式，而IRR则是按复利计算，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值：考虑了租金：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）优点。由于房价是易知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。当然、现金流等各方面因素，可估算资金回收期的长短；累计收益、投入均考虑在投资期范围内、贬值哪种可能性大了，如果你觉得上面专家的方法太专业、资金的时间效应。据了解。方法一。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。方法三：IRR法（内部收益率法）房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出。）优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益。作为投资行为，投资者关注的是收益与风险。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算：租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为，也有贬值的可能，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租，只是看升值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法，就表明越值得投资。优点：考虑了租金。弊病：未考虑前期的其它投入这里有介绍房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率，消费者不妨试试。弊病：没有考虑全部的投入与产出。不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的
能不能具体给我算一个
奎屯市物业管理费是多少
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房地产项目投资收益跟踪管理(第三章)
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