买房是个细活！从看房到最终拿到不动产权证（之前的房产证），这中间会有很多手续，这些手续环环相扣，稍不留意就可能导致不动产权证办不下来。哪些原因会导致不动产权证办不下来？今天小M就从开发商、购房者这两个角度解答这个问题。购买新房时首先会遇到选择楼盘和开发商的问题，开发商的资质会影响新建商品房的初始登记及购房者不动产权证的办理。1、开发商在销售房产时五证是否齐全？五证是指，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。五证齐全是开发商开始销售房产的前提，缺少任何一个证，都没法办理不动产权证。需要注意的是，《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》有本质的不同。《商品房销售许可证》主要针对现房，拿到它，说明这些商品房已经通过竣工验收，其物业管理方案等都已经落实，这类商品房很快就能取得房地产权利证书，而《商品房预售许可证》主要是针对期房，预售的房屋不确定的因素较多。2、开发商五证齐全不一定能办下房产“大证”购房者办理不动产权证的前提是开发商要办下负责楼盘的房产“大证”，即新建商品房的初始登记。也就是说，开发商要提交土地证、规划许可证、规划核实证、开发资质证明、综合验收证明、档案合格证、竣工验收证明、测绘报告等资料向房屋登记机构申请办理房屋的初始登记。在办“大证”的过程中，如果开发商出现，欠缴土地出让金、擅自更改房屋性质或变更规划、房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商办证时已破产或被取消资质等问题，都没法办理“大证”。举个例子。某开发商A五证齐全，但擅自更改房屋性质、变更规划。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商A却当作商业楼销售；在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划、幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大证”。3、证件齐全，但开发商若将房屋抵押或一房多卖也没法办理不动产权证举个例子。如果某开发商B五证齐全，且已经取得“大证”。因其他项目急需资金回流，开发商B便其将楼房抵押给了他人，同时也在销售该楼房。这种情况下，如果开发商B不能及时履行到期的债务，抵押权人又要求实现抵押权，购房者可能会失去居住权，更不用说办理不动产权证。所以购房者买房前要充分了解房屋状况。除抵押外，如果开发商存在将房屋重复销售、一房多卖、楼盘被法院查封等问题，也没法办理不动产权证。需要注意的，如果开发商在集体所有土地开发的项目，同样无法办理不动产权证。开发商办下“大证”是购房者办理不动产权证的基础，所以购房者在买新楼房时可以优先考虑品牌和信誉都较好的开发商。除选择开发商外，购房者在办理不动产权证同样要注意以下问题。1、必须有购房资质现在不少城市都实行限购政策。在这些限购城市买房，购房者必须有购房资质。现实中，一些没有购房资质的购房者为能买房不惜用办假证、假离婚等办法以达到买房的目的，一旦他们被查出来，不仅无法获得房本，还会出现钱财损失。2、没有缴纳相关的税费在买房的过程中，需要缴纳各种税费。购买新房时需要缴纳的税费有契税、住房维修基金、交易手续费、房屋登记费、证照印花税、工本费等。在购买二手房时需要缴纳税费有契税、营业税、个人所得税、土地增值税、城建税、教育附加税和地方附加税等。其中，契税由买房者缴纳，营业税、个人所得税、土地增值税、城建税、教育附加税和地方附加税是卖房者交税。但在房源紧张的区域，这些税费都会被转嫁给买房者。3、没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明购房者没有及时提供应交的文件材料。举个例子，小A在购买二手房时，恰好身份证过期，在这种情况，网签时，小A可以用临时身份证办理手续，但是面签和过户时必须用正式身份证，如果此时，小A还没有拿到正式身份证，就会影耽误不动产权证的办理时间。【送福利：购房发票、购房合同和房产证丢了怎么补办？】买房都要经历一个漫长的等待和办理各项手续的过程，时间一长，难免会出现房产证、购房发票、购房合同等材料遗失的情况。出现这种情况，该怎么办？可以关注MissMoney微信公号（ID：missmoneytf），并回复关键字“补办"，小M立即告诉你哦！
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房产市场“坑”那么多 不问清楚怎么行！关于房产的问题可以问我！
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我在开发商手里买了房子，有购房合同，但没开大票没办理房证，现在想去办房
我在开发商手里买了房子，有购房合同，但没开大票没办理房证，现在想去办房证了
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这是可以直接到房管局申请办理的
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二手房贷款我是售房人，买房人需要贷款买我房，而且想通过此房贷款，我们是通过中介签订的房屋买卖合同，在此办理这些事宜期间需要我提供那些资料，现在我的房证在中介手里，中介是否有权扣押房证
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一般要"七步走"：第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：1.身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越；3.买卖双方签订的购房协议书；4.同意以所购房屋作抵押的证明；5.有不低于购房价款30％的自有资金；6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。而售房人须提供如下资料：1.售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；2.房屋共有权人同意出售的书面文件；3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，房地产交易管理所办理房屋交易手续。第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。三、如果只有购房合同和发piao，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：1.身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越；3.买卖双方签订的购房协议书；4.同意以所购房屋作抵押的证明；5.有不低于购房价款30％的自有资金；6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。而售房人须提供如下资料：1.售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；2.房屋共有权人同意出售的书面文件；3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，房地产交易管理所办理房屋交易手续。第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。三、如果只有购房合同和发piao，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
男方婚前贷款按揭买的房子，购房合同写的也是男方的名字，婚后房证能下来，房证如何能只写女方的名字。
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那这种情况，有什么方式，可以证明房子有女方的份，办赠予可以吗
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买房8年，房产证一直没办下来
　　曾经有一份在时效期内的诉讼摆在面前我没有珍惜，等失去的时候才追悔莫及，人世间最痛苦的事莫过于此！如果上天能给我再来一次的机会，我会对即将买房的业主们说：请注意，开发商逾期交房，一定要及时申诉！
　　记者 聂炜昌 摄影 张琰
　　吴先生八年前一定没有想到，当时买的这套房子，会一直“闹心”到现在。
　　交房时，连防盗门都没有安装，有的甚至连电都没通；八年过去，房产证一直没能办下来。到法院起诉开发商索赔违约金，居然还败诉了。
　　买房8年 难办房产证
　　八年前，吴先生位于解放碑的老房子拆迁。经过挑选，他看中了南岸六小区“金色家园”的楼盘，“售楼小姐说小区环境好，不仅有沙坪坝小学的分校，还有网球场和游泳池。”
　　号，签下购房合同
　　2004年的7月31号，吴先生花去30万元，和重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，买下了这个小区C栋二单元4-2的一套商品房。
　　两个月后，就是2004年10月，应该交房
　　根据合同约定，开发商应在两个月后将房屋交给吴先生使用。
　　再半年后，也就是2005年3月前，应该办下房产证
　　交房后半年内，开发商要帮业主办理房屋产权证。
　　而事实上，2006年6月，开发商才通知入住
　　但一直等到合同签订近2年后，也就是在2006年的6月，开发商才通知吴先生入住，“我们来看房子的时候，连防盗门都没装。”
　　办理房产证的事更是一再延期。
　　甚至，房产证至今都没办下来
　　如今，八年过去了，吴先生的房产证一直没有办下来，购房合同上约定的延期违约金更是一分钱没见到。售楼小姐口里说的小学也变成了幼儿园，网球场和游泳池至今还没有修好。
　　而与吴先生有同样遭遇的业主，在金色家园还有不少。
　　王女士得到8000元违约金，房产证却一直没拿到
　　也是在2004年，王女士花了28万元，买下了C栋二单元6-4一套商品房。
　　同样，跟合同约定的交房日期相比延迟了近2年后，开发商才通知王女士入住，“进去电都没通，我们还是找隔壁搭的线。”
　　因为延迟交房，开发商赔付了王女士8000元的违约金。
　　但房产证的事情，仍然一拖再拖。
　　为什么2012年他们才向法院起诉开发商？
　　就是因为这份承诺，
　　这份盖有开发商鲜章的承诺
　　开发商承诺：
　　业主请求违约金，不受诉讼时效限制
　　去年9月21日，吴先生找到住自己楼上的王女士，两人一起请了律师，将开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司起诉到南岸法院，要求开发商立即办理《房地产权证》，同时每人索赔逾期交房违约金8万元，以及逾期办证违约金10万元，共计18万元。
　　既然2006年就已经入住，吴先生和王女士为什么要等到6年后，也就是2012年，才向法院起诉开发商，要求赔偿违约金呢？
　　庭审时，吴先生向法官出示了一份由开发商于日出具的《承诺书》。承诺书中，开发商称“由于种种原因，导致房屋相关手续滞后……关于违约金事宜，公司拟定于交房后，依据《商品房买卖合同》办理，且违约金的追诉期限不计诉讼时效。”
　　原来，早在2008年前后，吴先生等人就准备起诉开发商办理房产证，并索赔违约金。经过多方协商，开发商表示违约金会按时支付，并承诺不受诉讼时效限制。
　　“承诺书上盖有开发商的鲜章，我们当然就相信了。”吴先生说。
　　昨天下午，吴先生拿出了一份由南岸区城乡建设委员会的南建委（2011）16号文件。文件中称，“由于金色家园……未进行工程竣工验收和办理竣工验收备案登记，即使办理了销售合同登记备案，仍不具备产权登记和办理产权证的条件……”
　　2011年11月前后，小区完成全部验收
　　想着马上可以办理房产证了，
　　业主们很高兴
　　但他们失望了――
　　因为一直没有拿到房产证，吴先生自住进小区后，从没交过物业费。开发商提出，业主要办理房产证，除了补齐物业费，还要缴纳1万多元的大修基金。
　　这让吴先生等人无法接受，“开发商不给我们违约金，相反让我们再拿钱出来？”
　　多次协商无果，吴先生和王女士将开发商告上了法院。但是法院的判决结果让他们更为失望。
　　2012年
　　9月5日，
　　南岸法院
　　逾期交房违约金：
　　超过诉讼时效，法院不予支持
　　逾期办证违约金：
　　也超过诉讼时效，法院不予支持
　　开发商曾承诺“违约金追诉期限不计诉讼时效”：法院不予认可
　　法院判决：承诺书本身不合法
　　去年9月5日，南岸法院公开审理了这起案子。
　　庭审时，吴先生向法官出示了开发商“不受诉讼时效限制”的承诺书原件。
　　但被法官驳回。
　　“这个承诺书本身就不合法。”庭审法官解释，《民法通则》规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间应当从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。
　　经过审理，法官认为，从日起，开发商逾期交房的违约行为就已经构成，而吴先生在2006年6月就已经对涉案商品房进行占有使用，也就是说开发商逾期交房违约行为已经在2006年6月终止，“6年之后，也就在2012年，吴先生起诉要求开发商支付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效期间的限制，法院不予支持。”
　　同理，法院认为吴先生在6年之后起诉要求开发商支付逾期办证违约金，也已经超过诉讼时效期间的限制，法院不予支持。
　　至于开发商曾经向吴先生等人承诺“违约金追诉期限不计诉讼时效”，法官认为，根据最高人民法院关于民事案件诉讼时效制度的相关规定，当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。
　　去年11月15日，南岸法院一审判决开发商应在判决书生效之日起三天内，履行将相关房产权属转移登记给吴先生等人的义务，同时驳回吴先生等人要求索赔违约金的诉讼请求。
　　业主：房产证还是没有办下来
　　判决结果出来后，吴先生称开发商至今没有与他们取得联系，“房产证到现在还没办下来。”
　　离开吴先生所在的小区时，我们在公告栏上看到物业公司贴出的一则告示，上面称，“因为部分业主长期拒交物业费，从2012年9月至今，亏损近20万元……”　　（原标题：买房8年，房产证一直没办下来）
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