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地下车位买卖存四大陷阱 业主买车位须先问产权
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专家提醒，地下车位买卖中存在四大陷阱“地下车位买卖存在的最大风险就是产权。”昨日，记者就地下停车位买卖一事咨询多位法学专家，他们不约而同地建议市民在车位买卖交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎样才能做到“心水清”呢？专家提醒：车位交易过程中，最核心的问题是要弄清楚，车位的原始产权到底归谁所有？关键问题1无产权证车位不受保护华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。关键问题2车位被开发商多次出售“没办理产权的车位有可能被开发商二次销售！”华工法学教授关永宏表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。’”然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。关键问题3人防工程车位有特殊性“人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。关键问题4租赁期限超20年后无效有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。广东天胜律师事务所的周律师提醒，根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位（库）（就是所谓的销售使用权）最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。专家提议巧用羊城通盘活小区车位针对小区内车位售卖后利用率不高的尴尬局面，近日有专家建议政府建立动态停车信息数据库，利用羊城通缴停车费来把握动态信息，从而最终把这些小区车位“盘活”。“如果政府能建好动态停车信息系统，盘活小区内停车场将不是梦想！”华南理工大学经贸学院物流系教授蔡文学表示，任何公共停车智能系统都是以统一动态停车信息管理为前提，要通过这些动态信息使已出售的小区停车位在白天的空置时间得以利用，羊城通将会是最关键的一环：通过羊城通刷卡缴交停车费从而把停车场停车位的动态信息传送至公共停车智能系统。蔡教授建议，政府可以通过招投标把公共停车智能系统租给企业，企业与购买了车位的车主签订合同，帮车主在空出车位的时候把车位对外临租，事后分给车主一定的租金。万一车主中途回来，承包企业也可以根据停车智能系统里的信息给车主安排临时停靠的位置。这样一来产生双赢的结果是：车主获得了利益，政府也解决了部分停车难的问题。相关法规广东物管相关条例将出台个人豪囤车位现象或杜绝一户业主豪囤几十个车位也没“法”管？近来陆续有媒体报道，不同小区陆续出现一户业主购买数十个车位再提高租金返租给小区业主。然而，随着《广东省物业管理条例（修订草案修改稿）》）（下简称“修改稿”）于今年7月29日提交省十一届人大常委会第四次会议审议，这种“豪霸”车位的现象或能得到有效解决。据了解，今年4月1日起执行的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》已对每户购买车位数量作出相关规定：车位比例低于1∶1的广州楼盘小区，车位只能卖给业主，且一套房只能限买或限租一个车位。在广州市区车位比例低于1∶1的楼盘比比皆是，然而确保小区业主优先使用、转让或拍卖时也应以小区业主优先的“优先原则”在实际操作中有很大的灰色区域。“具体多少时间内只能向业主发售、以什么样的形式公示等细节的缺失使操作起来十分模糊。”华工法学教授关永宏表示此次省物业管理条例的修订稿里对如何优先满足业主需要作出了细化，使业主优先原则更具操作性。“修改稿”中明确表示，拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。同时，在确定满足本区域所有业主需求前，不得将车位（库）出售给其他人。业内说法协会会长赞成停车位提价对于目前广州停车位紧张现象，记者采访了广州市停车协会会长康斯平先生，他称“我希望广州目前的小区停车位价格恢复到2004年的600元／月”。康会长在接受采访时称，现在广州的小区停车位是由政府规定的，有违市场经济的发展规律。“车位成了稀缺品，反而价格倒降了下去，现在小区的车位价格至少要恢复到2004年的水平才正常。”他认为政府部门最好不要介入小区车位价格的涨跌，“政府就该多建设些公共停车位，而不是强行规定某个价格要大家来执行。”同时，价格的偏低还导致部分持有车位的业主，不愿放租自己的车位，一定程度上加剧车位紧张的情况。另外，现行的小区停车位的收取价格对于很多投资者来说，门槛偏高，“按现在广州小区的收费标准，投资者要几十年才能收回”，而对于15年以上才有投资回报的项目，投资者往往是望而却步的。这又进一步减少新建停车位的可能。他山之石解决停车难问题国外有成功做法新快报讯　停车难的问题已成为世界各大城市的难题之一，对于如何更好地解决停车难的问题，不少城市都有自己的成功做法值得借鉴。美国：咪表计时停车美国的停车位一般都有一个咪表，过时了会出现红色违规停车信号。在洛杉矶，市政府所在的市中心被划成几个圆圈，越是处于中心地带的停车场的停车费就越高，而且为了让停车者尽量减少停车时间，计费都是从15分钟起。日本：无停车位禁上牌面积只有2100平方公里的日本首都东京及其周边的三个县集中了大约2200万辆车，却看不到车辆无序停放造成的交通堵塞，这得力于日本政府制定的一系列法律、法规。例如，买车先买停车位，没有停车位不能上牌照；新建或改建建筑时，停车位不达标不允许开工。如今，每天进入东京市内的车辆多达六七百万辆，但要找一个停车位并不难。韩国：鼓励民间投资韩国各地方政府针对各自的情况采取各种措施，如：地方政府自己出资建设公共停车场；利用城市的政府土地建设停车场；减少低价位的路边停车并提高路边停车的价格；鼓励民间对停车场的投资等。
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地下停车位该不该买 看看记者的市场调查
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（原标题：地下停车位该不该买 看看记者的市场调查）
&&&&　　上班停车难，回家难停车。相信不少读者都有这样的遭遇：每天上班，早早赶到单位求得一处停车的位置，不挡车不占道；下班更是一路狂飙赶回家，只为抢占一个停车位……尤其到了雨雪天气，需要更早地下楼去处理风挡玻璃上的积雪，还要暖车……每每想到这些，地下停车位就备受有车一族的关注，但是面对高涨的费用，让许多人不得不望“位”兴叹。据悉，目前长春市兴建的小区绝大多数为地下停车位，市场有冷有热。A.市场调查刚需盘有点“冷”不愿买跟车价差不多的车位　　地下停车位价格一直是横亘在普通置业者面前的一道坎，家住宽城区某楼盘的业主王先生说：“我们小区一个地下停车位在十万以上，我的车才多少钱。没办法，只能把车停在小区外。”同样是有车一族的陈女士也表示，“由于承受不起地下车位费，再加上自己技术有限， 抢 不到好位置，不得不把车停得离家远一点。”家住南四环某小区的胡先生抱怨，“小区内地下停车位空置很多，一到晚上小区外马路上停的全是私家车，主要是大多业主买不起车位；还有一些人不愿意掏钱买一个跟自己车价相等或高于自己车价的车位。不过却苦了园区里居住的老人们，到了晚上出去遛弯特别不方便，还要躲避车辆……”目前，长春刚需盘地下车位售价多在11万元~15万元之间，销售情况并不乐观。很多新入住小区外的道路两侧成了停车场，而地下停车场却“饿肚皮”，为省停车费，小区外的道路两侧及门市前天天上演“抢车位”。“车”和“车位”之间的问题让不少刚需盘的有车一族纠结不已。中高端盘花式营销买房赠车位使用权　　长春在售的中高端盘几乎全部都是车库或地下停车位，售价均在18万以上，尽管价格较高，但是销售情况却很好，甚至供不应求。长春市民王先生为了孩子上学，想在远达大街某楼盘购买一套150平方米以上的住宅，他告诉记者：“户型、园区景观、物业管理等方面都非常满意，美中不足是每户只有一个车位配比，这样一来，家里的另外一辆车就没地方停了。”刘女士居住在亚泰大街和繁荣路交会处的某楼盘，她在购房之前就预约了要买两个车位……据调查，对于一些中高端社区来说，车位问题并不完全是价格，而是大量的需求和少量车位相矛盾。据了解，还有一些中高端楼盘玩起了花式营销———购指定面积的户型赠送车位使用权（或规定时间内的车库使用权），这样一来，更是吸引了不少中高端消费者。B.专家看法未来城市车位将成为住宅的必有配套吉林省房地产经济专家委员会秘书长 吉林　　由于特殊的地理位置及气候影响，冬季一般平均气温在零下18 左右，这样的低温条件对于有车族来说是一个严峻的考验。为此很多北方城市会建设具有保温功能的车库、车位来解决私家车的保暖及养护问题。 可以说，未来，城市车位将成为住宅的必要配套。随着私家车普及速度的迅猛提升，车位作为住宅小区的标准配套资源，越发显得重要。目前长春普遍的现象是几乎所有小区的车位都不足。从经济学中的稀缺原理可以得出，车位不足必然会导致其成为紧俏商品，而价格必然会成为稀缺资源的调控杠杆。所以，从长远看，业主购买车位具有比较好的应用价值和升值空间。　　新文化记者 刘娟相关链接：看国外咋缓解小区停车难题　　 新加坡停车的规则是，没有停车位的地方不可以随便停车，尤其是有黄色或白色线等警告标志的地方更不可以随便停车。曾有人在超市边标有“装卸货”标志的空地停车，收到大约200新元（1新元约合4.6元人民币）的罚单，“肉疼”了好一阵儿。新加坡也注重协调统筹整个区域的停车空间。在闹市区的马路边或头顶经常可以看到提示牌，表明附近的不同建筑物里还有多少个停车位。美国绝大部分地区的居民区都考虑到预留停车位，不仅车库可以停2辆车，门前车道还能至少停4辆，不存在停车难问题。如果真出现停车纠纷，居民往往直接打911，警察要么开罚单，要么叫拖车。在日本，没有停车位不允许买车，如果某个房地产商开发的楼盘无法停车，那么会很难卖出去，因此一般的小区都会建有地下停车场或者立体停车场。由于小区内的道路是私有土地，不是公共道路，因此在车库或者停车位以外的地点保管车辆，居民可以到附近的岗亭举报。新文化记者 刘娟/整理相关新闻投资车位划算不 记者给你算笔账　　面临动辄十几万的车位，不少购房者犯了难，究竟花一辆经济型的汽车价钱买个十几平的车位划不划算呢？如果只是作为投资，那么租金收入又能达到多少呢？车位售价跑赢房价几年间单价翻一番　　虽然2016年长春市各区域街道新增了很多公共车位，但以长春市机动车保有量每年10万量以上的增长速度，仍然无法充分满足市民们的停车需求，每天上下班都会上演“抢车位”大戏。根据记者粗略统计，根据长春市不同小区所处地段、小区年份、园区档次、物业服务质量等多方面因素，市场上的车位价格相差很大，目前，长春城区住宅小区地下停车位售价在10万元~25万元之间，生态大街某在售高端楼盘地下车位平均在23万元左右，仍然有业主竞相购买。地下停车位的面积并无统一标准，粗略以16平方米计算，地下停车位的单位面积价格在1.12万以上，几乎是目前长春市商品住宅均价的1.64倍，一些成熟小区地下车位的价格至少翻了一番。买还是不买 购房者很纠结　　据相关数据统计，截至到目前，长春市机动车保有量已经达到了109万左右，买车成本低，私家车几乎已经成为了每个家庭的必备品，随之而来的停车问题就日益凸显了出来。目前，长春市普通楼盘一个车位的售价在15万以上的比比皆是，高档些的小区甚至超过了20万直逼30万。2012年，黄女士在净月某中高端项目贷款买了一套房子，房子首付需要20万，而一个地下车位则需要14万元，当时在黄女士看来，买个车位花十几万太不值得。但在入住之后，由于小区内采用人车分流制，除了有车位的业主能从地下车位进入园区外，没有车位的黄女士，只能在小区周围每天抢车位，停放在路边回家走的远不说，车子还经常会面临遭到无故刮擦等糟心事。黄女士表示，“现在停车难真是个大问题，小区很多业主家里有两台车，尤其到了冬天，回家晚了就更难停车，而目前我的小区二手车位价格都卖到了18万以上，即便是租也至少在7000元/年，真后悔当时没买一个。”即便是今年，整体市场回温的情况下，很多购房者也依旧面临黄女士的问题，动辄小20万的车位，买还是不买，真是十分纠结。租金上涨慢 投资回报周期长长期投资切忌盲目　　理论上说，投资车位的投资成本低，抗跌能力强，看似十分有前景，对于早些年就已经预先把车位、车库买好的人来说，买个车位确实成为了一件长期受益、升值潜力很高的事，无论租售都很划算。但放眼当前，受东北季节特点影响，地下车位冬暖夏凉，通常出租车位的价格在每年5000元~7000元左右，一些地上车位相对便宜，每年费用1000元~2000元之间。从市场上整体并不低的车位价格上衡量计算，买车位的投资回报周期比较长，15万元的车位，可能需要30年才能收回成本，相较于投资来说，地下车位并不算是个绝佳的投资品。
实际上，绝大多数买车位的人属于刚需自用为主，进行投资出租的不占多数，除了一些与房屋捆绑买卖的车位外，单纯投资车位的并不多，且投资车位也有很多局限性。首先，多数车位只有使用权没有产权，也就是说买车位的人必须是小区业主，未来转让，也必须转让给小区业主，如果没有房产作为载体，车位投资是不可能的；其次，目前，车位租金受物价等部门的控制，业主不大可能随意定价，因此，车位的租金回报率并不太高。由此可见，目前车位投资并非单纯的“买”和“租”的问题，此时不买，以后你有可能“租”不到，因此，购房者要更多结合自身需要、资金状况来决定是否购买车位，切忌盲目投资。 新文化记者 李倩
(原标题：地下停车位该不该买 看看记者的市场调查)
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分享至好友和朋友圈地下停车位可以买卖吗？新政策不允许卖车位是真的吗？
来源：三农的家 日 08:16
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近年来，随着城市居民个人拥有私家车数量的逐步增多，在新建住宅小区时为方便居民的生活，将停车场建设作为公共配套设施之一，纳入了住宅小区的建设规划设计。然而，作为小区配套设施的停车位能否买卖呢？
根据我国新出台的《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
因此、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库用来买卖是没问题的，关键是看合同对车位如何约定。
当初购房合同上鞋的&按1:1.8的比例分配车位&是有偿的还是无偿的，要依合同的具体情况解释。
至于具体价格，原则山应当有双方当事人协商来决定。开发商应当依据诚信原则，以市场价为依据。
有产权证的地下车位能买卖。
首先要看开发商是否有权销售车位给你，一下情况车位属全体业主所有，开发商无权出售&即你无地下车位产权&
①开发商在计算公摊面积时已经把地下车库建筑面积计算在内；
②把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内；
③小区在规划时已经明确车库作为公共配套设施的功能。
否则业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。
如停车位经登记并取得产权证书，则可依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分。
&您还买车位吗？法院判决开发商无权售卖&
近段时间,有一篇《您还买车位吗?法院判决开发商无权售卖》的文章在微信朋友圈疯传,大致內容为:&住宅小区的车位到底属于小区业主,还是属于房地产开发公司?全国首例小区车位之争一审落槌&&本月12日,就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车位之争案件,南京鼓楼区法院一审作出判决:开发商将地下停车位移交给业主委员会管理。全体业主享有地下停车位的权益。住宅小区的车位到底属于小区业主,还是属于房地产开发公司?这是个带有普遍性的问题。业内人土称,此案判业主获胜,在全国还属首例,其法律意义十分重大。
[责任编辑：郝丽宥]
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亿房网房产微信
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厦门晚报江雨丰
开发商主张调换，业主不同意，坚持要敲掉部分墙体房子拿到钥匙了，张先生兴奋地开车带妻子去看房。他将车子开入地下车库，找到自己花26万元买的车位，结果让他大跌眼镜:车位两边都有凸出来的承重墙，将车位挤得很窄。车停稳后，人根本没办法下车。张先生气愤极了，他找售楼处理论，但售楼处的人建议他换车位。他联系客服，客服提出的解决方案也让他不是很满意。近日，张先生向本报市民热线5589999讲述了这一烦心事。文/图 记者 江雨丰【讲述】真是闹心，车停下了人下不来张先生说，两年前，他在杏林湾买了一套房子，并花26万元买了一个地下车位。两个星期前拿到新房钥匙了，他特别兴奋，开车带妻子去看。见到自己的车位时，就觉得有点不对劲:车位两边都有凸出来的承重墙，车位变得很窄。他小心地将车子停进去，问题来了——车门打不开，即使打开，也只能打开小小一条缝，他根本就出不来。张先生说，这么小一个缝，即使是很瘦的人也要挪半天才能出来。张先生说，跟他同一时期买的人大概花了20万-23万元不等的价钱，而他却花了26万元，而且是一次性付款。“那时候，售楼小妹将这个车位夸得天花乱坠，说这个好，那个好。我们也是图方便才买的，没想到现在却这么闹心。”张先生说，因为这个车位，他的心情现在很差，连新房都没心情装修了。这个车位到底有多窄？记者跟随张先生前往查看。张先生将车子停入车位后，驾驶座的车门正好在承重墙旁边，打开车门之后只能伸出一只手，人无法出来。记者用卷尺测量了一下，发现承重墙与车门的距离只有8厘米。国家《汽车库建筑设计规范》规定，小型汽车与柱间最小净距离要达到0.3米。【交涉】各持己见，双方仍在继续僵持张先生说，他和妻子一起去找过售楼处的工作人员，可销售人员早就换了一拨，连经理也换人了。现在的售楼人员建议他们换车位，他不同意，因为现在车位都涨到30万元了，而且别的车位离自己住的房子很远。“退和换都不划算，我希望在不影响安全和结构的情况下，能够把承重墙敲掉一部分。当初买的时候希望买个心安，还花了比别人更多的钱，可现在却这么闹心，希望开发商能够给出一个解决办法。”张先生认为，那两面墙体很薄，不算真正意义上的承重墙，敲掉并不会影响楼体安全。记者就此事联系开发商的客服中心，经办人员方女士表示，一切以合同为准。如果车位和合同约定的不符，或者个人使用不满意，他们可以退换。她会派人到车库实地测量距离，并查当时交房时候的图纸和签的合同进行核实。如果是公司违约，是售楼处的前期工作没做好，或是车库的前期规划不当，那么公司愿意帮助张先生协调解决。她认为退换比较合适，敲墙不合适，因为承重墙无疑是不能随意敲打的，毕竟关系到整栋楼的安全。昨日，张先生联系了客服中心，双方未达成一致意见，客服中心仍坚持调换车位的方案，而张先生不同意。他说，他会继续维护自己的合法权益。(())
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&&&&　 “地下车位买卖存在的最大风险就是产权。”昨日，记者就地下停车位买卖一事咨询多位法学专家，他们不约而同地建议市民在车位买卖交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎样才能做到“心水清”呢？
　　专家提醒：车位交易过程中，最核心的问题是要弄清楚，车位的原始产权到底归谁所有？
　　关键问题1：无产权证车位不受保护
　　华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。 &　　这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。
　　关键问题2：车位被开发商多次出售
　　“没办理产权的车位有可能被开发商二次销售！”华工法学教授关永宏表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。’”
　　然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。
　　专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。
　　关键问题3：人防工程车位有特殊性
　　“人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。
　　关键问题4：租赁期限超20年后无效
　　有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。
　　广东天胜律师事务所的周律师提醒，根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。
　　专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。(
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