农村宅基地使用权流转法律问题研究_以中国不同时期立法演变为视角_百度文库
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农村宅基地使用权流转法律问题研究_以中国不同时期立法演变为视角
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你可能喜欢同镇不同村房子可以过户吗？_百度知道
同镇不同村房子可以过户吗？
里有一套房子是我外公的，所以他的房子就闲置了，经商量想把他的房子卖掉以备养老使用，请问这个房子能过户给同镇不同村的人吗？如果可以过户去什么单位办理，现在外公和我们家住
我有更好的答案
过不了，可以卖嘛，他可以使用晒。类似于出租。
自建房吗？按照规定只有同村人员才有过户的资格
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不同集体经济组织成员之间可以买卖农村房屋
摘自：龙房川点击: 1841377次
不同集体经济组织成员之间可以买卖农村房屋&
1.农民异地买卖农村房屋的客观需要
在农村房屋买卖中，相对于集体经济组织成员之间买卖房屋而言，不同集体经济组织成员之间即村民异地购买房屋的要少得多。通常而言，外地村民异地购买房屋，要么是在房屋所在地有一定的亲缘关系，要么是同属于一个地域，要么是在该地进行农业承包经营或者长期进行工商业生产经营，其生产、生活基本已经融人当地社会，相当于移民迁居。事实上，如外地村民长期在某地进行生产经营，已基本为当地农村集体经济组织和村民所接受，同时农村房屋相对便宜，长期租房肯定不如购房，因此购买当地房屋也就是自然而然的事情。
2&．不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律和政策依据
不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力，因为交易主体双方均为农村居民，并不存在房屋受让人的身份限制，故与同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋类似，唯一不同的是外地村民购买房屋受到申请宅基地使用权的限制。
在司法实践中，法院对不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力认定，尚未形成完全统一的法律见解，有的判决转让有效，有的判决转让无效。认定交易无效的主要理由是依据&《&土地管理法&》&的规定，认为宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，故房屋买卖行为无效。
学者认为，法院以宅基地使用权不能流转而认定不同集体经济组织成员之间农村房屋买卖行为无效是值得商榷的：&(&l&）&《&土地管理法&》&第&62&条第&4&款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。（&2&）&《&土地管理法&》&第&63&规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设。”该条法律旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，因此该条显然不能调整宅基地使用权流转问题。（&3&）禁止宅基地使用权流转不合理。买卖与赠与、继承等行为一样，均是所有权人行使所有权的方式之一，均是导致房屋所有权流转的基础原因，我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利，对买卖与赠与、继承等作出不同对待不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权，影响了财产价值的充分发挥。（&4&）法定租赁权理论为农村房屋买卖的合法性奠定了理论基础。我国台湾地区“民法”债编第&425&条规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋的使用期限内，有租赁关系。”该规定可供我们参考，用以解决农村房屋买卖与宅基地使用权问题。在此种法定租赁权理论下，即使受让人是集体经济组织以外的人，其受让农村房屋后，虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权，但与集体经济组织建立了法定租赁关系。
我们认为，不同集体经济组织成员之间可以买卖农村房屋，除上述依据之外，其还具有以下理由：&(&1&）宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋。国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定不可以转让给不同集体经济组织的村民。故不存在违反法律法规和国家政策性规定的问题，得自由转让。（&2&）外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使受让人在购买农村房屋时不能受让取得相应的宅基地使用权，也不影响农村房屋买卖。如学者指出，在农村房屋买卖法律关系中并无适用“房地一致”原则的明确要求。&①&（&3&）允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。外地村民异地购买农村房屋者，通常为当地社会经济发展和农村集体经济的壮大作出了奉献，已为当地农村集体经济组织和村民所接受，实际相当于准当地村民的身份，如拒绝其移民迁居不合时宜，也不利于当地社会经济发展。同时，农民异地买卖农村房屋不但数量有限，同时房产交易的农民自身为弱势群体，允许这种房屋转让交易，并不会出现大规模的买卖，不会导致强势群体对宅基地的兼并，不会影响农村社会的稳定。理论界通说也认为，农民异地购买农村房屋，并未违反现行法律法规强制性规定，房屋买卖合同有效，这也为大量的司法判决例所支持。综上所述，不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，交易行为符合一般房屋买卖合同有效要件者的有效。
律师事务所 简介
黑龙江龙房川律师事务所(http://www..com/)专业房地产律师，为企事业机关单位及个人等提供：
房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让，一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。
黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日，是省内首家专业房地产律师事务所，主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供
，，、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。
1、拆迁律师
&&& 黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江首家专业的房地产律师事务所，在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。
在这支拆迁律师团队中，至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队，我们能够为您提供专业的拆迁调查，拆迁补偿标准计算，拆迁行为合法性方面的法律意见，以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。
一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队，秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念，将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
&&& 黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题，是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让，土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件，都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台，而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
&&& 黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队，离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务；专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图，掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵，运用灵活的工作方法，为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询，进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
&&& 黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成，工程合同律师工作数年来，先后代理了各类工程合同案件，其中，多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问，法律理论功底深厚，诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证，出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作，在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
&&& 许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候，第一时间想到的是，如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化，但是很多老百姓对拆迁知识一无所知，唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门，但涉及拆迁合同中的关键问题，确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此，黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时，可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
&&& 随着二手房交易市场的火爆攀升，二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多，以前二手房合同中不常见的法律问题，已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题，已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是，常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐，为不诚信的交易主体提供了毁约的机会，最终导致二手房合同无法履行。为此，黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师，将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
&&& 黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问，为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助，专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全，防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼，作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时，法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
经营范围：
版权所有：黑龙江龙房川律师事务所
地址：哈尔滨市南岗区三姓街126号 电话：6 QQ：
投诉电话：土地总面积17351平方千米，其中52.02万公顷，人均耕地面积高于广西平均水平；面积4.65万公顷；林地面积75.28万公顷；城镇村及工矿用地面积4.14万公顷；交通运输用地面积2.50万公顷；水域及水利设施用地面积4.30万公顷；其他23.88万公顷。
崇左市口岸优势明显，全市下辖七个县（市、区）中，有大新、宁明、龙州、凭祥4个县（市）与越南接壤，陆路边境线长达533公里，是广西陆地边境线最长的地级市。那么在崇左市不同村的宅基地可以买卖吗？
一、取得必须具备以下条件
1、必须具备村民资格。申请人必须是无宅基地、家庭人口众多确需分户居住的，因国家或乡(镇)建设需要另行安排宅基地的或者在农村落户需建住宅而无宅基地的情况的村民。
2、申请人提出申请。村民首先向所在地的农村集体经济组织提出申请，集体经济组织同意后将申请提交乡(镇)土地管理部门，后者接到申请后到现场查看。申请人填写建房用地申请表，经乡(镇)人民政府审核后报县级人民政府土地管理部门审批。
二、可以作为宅基地的土地，应付和乡(镇)土地利用总体规划，尽量利用原有的宅基地和村内空闲地。
如果占用农用地作为宅基地，则需要依照《土地管理办法》的规定，报省级人民政府批准，并办理农用地转用批准手续。宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使，任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地。
三、宅基地使用权有效转让，必须满足下列条件
1、转让行为应征得本集体经济组织同意。
2、受让人为同一集体经济组织内成员。
3、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。
四、《土地管理法》对于使用权的规定
1、第六十二条，对村民建房用地(宅基地)作了规定：&农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。&&农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。&&农村村民，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。&&农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。&
2、第六十三条，对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：&农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。&
五、从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让
1、如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。
2、根据《法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
3、而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
4、然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。
5、在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
6、如果的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
六、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效
1、我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。
2、农村宅基地同镇不同村可以买卖吗?对于现今的农村宅基地的买卖合同这一块，《民法通则》上对此做出了各种角度的规定，国家并且进行了立法解释和司法解释，用以明确买卖双方的准入资格、权利和义务，规范买卖的登记交付等手续，严格控制和保护农村宅基地买卖。
3、农村宅基地同镇不同村的买卖无法顺利进行，因为农村宅基地使用权一旦转让出去后，土地管理部门就无法再允许其申请宅基地。在进行农村宅基地使用权交易之前，最好先争取法律人士的指导。
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