亚太实业(000691)-公司公告-亚太实业：拟收购兰州伟慈制药有限责任公司全部股权项目涉及的兰州伟慈制药有限责任公司股东全部权益价值评估报告说明-股票行情中心 -搜狐证券
（000691）
亚太实业：拟收购兰州伟慈制药有限责任公司全部股权项目涉及的兰州伟慈制药有限责任公司股东全部权益价值评估报告说明&&
海南亚太实业发展股份有限公司拟收购
兰州伟慈制药有限责任公司全部股权项目涉及的
兰州伟慈制药有限责任公司股东全部权益价值
评估报告说明
北方亚事评报字[2014]第 01-119 号
北京北方亚事资产评估有限责任公司
二零一四年五月二十日
海南亚太实业发展股份有限公司拟收购兰州伟慈制药有限责任公司全部股权项目涉及的
兰州伟慈制药有限责任公司股东全部权益价值评估报告说明
第一部分 关于说明书使用范围的声明........................................................2
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明............................................3
第三部分 评估依据的说明............................................................................4
第四部分 资产评估说明................................................................................7
一、评估对象和评估范围....................................................................7
二、资产清查核实的过程与方法........................................................9
第五部分 资产基础法评估说明....................................................................12
第六部分 收益法不适用说明........................................................................58
第七部分 评估结论及其分析........................................................................65
评估说明附件..................................................................................................67
北京北方亚事资产评估有限责任公司
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第一部分 关于说明书使用范围的声明
本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机
构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何
单位和个人，不得见诸公开媒体。对有关方面使用不当致使委托方和被评估单位
造成损失，本公司不承担任何法律责任。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位兰州伟慈制药有限责任公司编
写，内容见附件：《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 评估依据的说明
本次评估是在遵循国家现有的有关资产评估法律、法规以及其它公认的评估依
据、计价标准、评估参考资料等前提下进行的，具体包括：
(一)法律法规依据
1.参照国务院[1991]91 号令《国有资产评估管理办法》；
2.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378 号令，2003）；
3.《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第 3 号令，2003 年 12
月 31 日）；
4.《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12
号（2005 年）；
5.《中华人民共和国企业国有资产法》；
6.《中华人民共和国证券法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十一次会议修订）；
7.《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十八次会议修订）；
8.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9.其它相关法律、法规、通知文件等。
(二)评估准则依据
1.财政部财企[2004]20 号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产评估
职业道德准则-基本准则》(2004 年 2 月 25 日发布，2004 年 5 月 1 日执行)；
2.中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发的通知》；
3.财政部令第 33 号《企业会计准则—基本准则》、财会[2006]3 号《财政部关
于印发等 38 项具体准则的通知》及财政部制定的《企
业会计准则—应用指南》；
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4.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则
--评估程序》、《资产评估准则--业务约定书》、《资产评估准则--工作底稿》、《资
产评估准则--机器设备》、《资产评估准则--不动产》等资产评估准则的通知（中
评协[ 号，2007 年 11 月 28 日发布，2008 年 7 月 1 日起执行）；
5.中国资产评估协会文发布的《资产评估准则-企业价值》(中评协[ 号)；
6. 《企业国有资产评估报告指南》（2011 年 12 月 30 日中评协[ 号文
(三)经济行为依据
1.委托方海南亚太实业发展股份有限公司 2014 年 4 月 4 日《海南亚太实业发
展股份有限公司第七届董事会 2014 年第二次会议决议公告》；
2.委托方与我公司签订的《资产评估业务约定书》。
(四).产权证明依据
1.土地使用权证复印件；
2.房屋所有权证复印件；
3.车辆行驶证和机动车登记证复印件。
(五)采用的取价标准及取价依据
1. 评估人员实地勘查、市场调查所获得的价格资料；
2. 评估人员向有关厂商、汽车专卖店的电话询价；
3.《机电产品报价手册》（最新版）及二手设备市场报价；
4.《机电产品评估价格信息》；
5. 太平洋电脑网、中关村在线、中药材价格中药价格信息网、21 食品商务网；
6.《中华人民共和国增值税暂行条例》（1993 年 12 月 13 日中华人民共和国国
务院令第 134 号发布，2008 年 11 月 5 日国务院第 34 次常务会议修订通过，自 2009
年 1 月 1 日起施行）；
7.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
8. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、国家发展和改革委员会、公安部、
环境保护部令 [2012]第 12 号)；
9.《资产评估常用方法与参数手册》（最新版）；
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10.国家标准《建设工程量清单计价规范》（GB）；
11.中华人民共和国国家标准（GBJ144-90）《工业厂房可靠性鉴定标准》；
12.《房屋完损等级评定标准》和其他相关规定；
13. 收集到的有关专业市场同类相关设备市场交易价格；
14.本评估机构掌握的其他价格资料。
(六)参考资料及其他
1.被评估单位提供的有关合同、协议等；
2.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料；
3.其他资料。
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第四部分 资产评估说明
一、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
本次评估对象：是兰州伟慈制药有限责任公司于评估基准日的股东全部权益价
评估范围：兰州伟慈制药有限责任公司于评估基准日拥有的全部资产和负债。
具体评估范围包括：流动资产(货币资金、预付账款、存货)、非流动资产（包
括固定资产、无形资产-土地使用权）、流动负债(短期借款、应付职工薪酬、应
交税费）、非流动负债—其他非流动负债，具体见下表：
经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的瑞华审字[2014]第
《审计报告》审定后的账面价值情况如下：
金额单位：人民币元
961,301.81
其他应收款
958,208.40
非流动资产
28,176,947.54
26,954,378.67
1,222,568.87
29,138,249.35
38,005,701.69
37,978,225.04
应付职工薪酬
其他应付款
非流动负债
5,800,000.00
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其他非流动负责
5,800,000.00
43,805,701.69
-14,667,452.34
(二)实物资产的分布情况及特点
本次委托评估的实物资产主要为存货（包括原材料、周转材料、产成品、在产
品）、固定资产(房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子及办公设备)、无形
资产-土地使用权。
兰州伟慈制药有限责任公司存货为原材料、周转材料和产成品、在产品。
原材料为中药材、制药辅料、包装物等。中药材主要有穿心莲、人参、山楂、
桔梗、党参等，制药辅料主要有白糖、滑石粉、酒精、明胶空心胶囊、淀粉等，包
装物主要有药品小盒、说明书、大箱及复合膜、铝箔等；周转材料为在用的低值易
耗品，主要有办公桌、文件柜、茶几、沙发等；产成品为公司生产的批号药品，主
要有妇康宁片、小儿感冒颗粒、银翘解毒片、复方桔梗止咳片、利胆片、止痢宁片、
穿心莲片、桑菊感冒片、板蓝根颗粒等；在产品为制造药品产生的中间产品，主要
有银翘解毒片细粉、感冒退热颗粒浸膏、感冒退热颗粒浸膏、止痢宁片浸膏等。各
种存货目前主要分布在兰州伟慈制药有限责任公司白银分公司厂区。
2.房屋建（构）筑物
本次委托评估的兰州伟慈制药有限责任公司房屋建（构）筑物共 7 项，全部为
自建形成，主要房屋建筑物为 2478.46 ㎡前处理提取车间、2327.73 ㎡综合办公楼、
69.2 ㎡门房、3002.35 ㎡综合制剂车间、30.96 ㎡危险品库；构筑物为草坪及围墙。
申报评估的房屋建筑物均由被评估单位自建，已办理房屋产权证，其中：前处
理提取车间房产证号白房权证白银区字第 008621 号、综合办公楼房产证号白房权
证变更字第
号、门房房产证号白房权证初始字第
号、综合制
剂车间房产证号白房权证白银区字第 030579 号、危险品库房产证号白房权证初始
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兰州伟慈制药有限责任公司委估设备包括机器设备、车辆、电子及办公设备共
130 项 161 台（套）。其中机器设备 113 项共计 137 台（套），主要有制药污水生
化设备、全自动胶囊填充机、沸腾制粒干燥机、二级反渗透、多项运动混合机、热
风循环烘箱、旋转式压片机及冲模、自动泡罩铝塑包装机、高效制丸机、高效智能
包衣机、多功能中成药灭菌柜、双效浓缩器、多功能提取罐等。
运输设备 2 辆，为 1 辆松花江 HFJ1020A 货车、 辆江淮 HFC5045XXYK 厢式货车。
电子及办公设备 15 项共计 22 台（套），主要有数码摄像机、空调、电脑、打
上述设备分布在兰州伟慈制药有限责任公司白银分公司厂区内。设备维护保养
很好，部分中药设备尚未使用。
4.兰州伟慈制药有限责任公司拥有 1 宗工业出让用地，土地使用权证为白国用
（2005）第 147 号，位于白银市中科院白银高技术产业园支三路西侧，土地使用权
总面积为 35,876.71 ㎡，证载使用权人为兰州伟慈制药有限责任公司白银分公司。
二、资产清查核实的过程与方法
(一)组织清查核实工作
本评估机构收到兰州伟慈制药有限责任公司填报的《资产清查评估明细表》后，
成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，组织专业人员会同兰州伟慈制药有
限责任公司有关人员，分组分类别对委估资产进行了资产清查核实等现场工作。
(二)清查核实的主要过程
1.指导企业相关人员清查核实资产并收集准备资料
先期派遣评估人员指导企业财务和资产管理人员进行资产清查核实，并在清查
核实基础上，细致准确地登记填报《资产清查评估明细表》；对被评估资产的产权
证、经济技术文件等与评估相关的资料进行收集。
2.资料核对
评估人员根据企业的会计报表、固定资产卡片、固定资产台账等财务资料，核
对企业申报的资产评估明细表。对于出现的申报差错，提请企业进行修改和更正，
做到填报项目与企业账目一致。
3.实地盘查
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评估人员根据核对后的资产评估明细表，在企业相关人员的陪同下进行实地盘
查，根据盘查结果，对资产评估明细表进行修正，尽量做到实物资产与填报项目相
4.核实产权证明文件
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、车辆、电子及办公设备进
行产权调查，以确认是否产权清晰。
(三)清查核实的主要方法
在清查核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同
的清查核实方法。
1.实物性资产的清查核实方法
对于企业基准日的实物性资产主要是存货—原材料、固定资产，根据资产特点，
采取抽盘和详盘相结合的方法对实物资产进行勘察。
2.非流动资产、负债清查核实情况
(1)非实物性流动资产的清查核实：评估人员主要通过核对企业财务总账、各
科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、审
计机构出具的审计报告以及向企业业务人员进行访谈等方式对非实物性流动资产
进行了核实。
(2)负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务
合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务
人的余额对账单、审计机构出具的审计报告、款项的支付结算情况以及向企业业务
人员进行访谈等方式。并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为
基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。
（四）资产清查结论
经资产清查核实：
①本次委托评估的兰州伟慈制药有限责任公司存货为原材料、周转材料和产成
品、在产品。
原材料为中药材、制药辅料、包装物等。其中中药材 36 项，主要有穿心莲、
人参、山楂、桔梗、党参等；制药辅料 35 项，主要有白糖、滑石粉、酒精、明胶
空心胶囊、淀粉等，包装物 161 项，主要有药品小盒、说明书、大箱及复合膜、铝
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箔等。周转材料为在用的低值易耗品，共计 103 项，主要有办公桌、文件柜、茶几、
沙发等。产成品为公司生产的批号药品 66 项，主要有妇康宁片、小儿感冒颗粒、
银翘解毒片、复方桔梗止咳片、利胆片、止痢宁片、穿心莲片、桑菊感冒片、板蓝
根颗粒等。在产品为制造药品产生的中间产品 20 项，主要有银翘解毒片细粉、感
冒退热颗粒浸膏、感冒退热颗粒浸膏、止痢宁片浸膏等。
经清查，有 17 项制药辅料已过期，27 项产成品已过期。
②本次委托评估的兰州伟慈制药有限责任公司房屋建筑物共 5 项，全部为自建
形成，主要房屋建筑物有 2478.46 ㎡前处理提取车间、3002.35 ㎡综合制剂车间、
2327.73 ㎡综合办公楼、69.2 ㎡门房、30.96 ㎡危险品库等；主要构筑物有草坪、
围墙。建（构）筑物目前使用均正常。申报评估的房屋建（构）筑物均由被评估单
位自建，截止本次评估基准日已办理房屋产权证。
兰州伟慈制药有限责任公司房屋建筑物中前处理提取车间实际面积与房屋产权
证面积不符，房产证面积 5123.48 ㎡，实际面积为 2748.46 ㎡，本次评估以实际测
量面积为准。
③兰州伟慈制药有限责任公司委估设备包括机器设备、车辆、电子及办公设备
共 130 项 161 台（套）。其中机器设备 113 项，共计 137 台（套），主要有制药污
水生化设备、全自动胶囊填充机、沸腾制粒干燥机、二级反渗透、多项运动混合机、
热风循环烘箱、旋转式压片机及冲模、自动泡罩铝塑包装机、高效制丸机、高效智
能包衣机、多功能中成药灭菌柜、双效浓缩器、多功能提取罐等；运输设备 2 辆，
为 1 辆松花江 HFJ1020A 货车、1 辆江淮 HFC5045XXYK 厢式货车；电子及办公设备
15 项共计 22 台（套），主要有数码摄像机、空调、电脑、打印机等。
上述设备分布在兰州伟慈制药有限责任公司白银分公司厂区内。设备维护保养
很好，部分设备尚未使用。
（五）资产清查核实特别事项说明
1、兰州伟慈制药有限责任公司以拥有的前处理提取车间（白房权证白银区字
第 008621 号）于 2011 年 1 月 16 日向岷县信用联社小南门分社贷款抵押，贷款金
额伍佰万元整，借款合同号为岷农信（银）借字（2011）第 016 号，借款期限 12
个月，抵押担保合同号为岷农信（银）抵字（2011）第 016 号，抵押金额为伍佰万
元整。截止本次评估基准日，该项借款已到期尚未还清，抵押物仍在抵押中。
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2、兰州伟慈制药有限责任公司于 2013 年 12 月 2 日向皋兰县农村信用合作联
社贷款抵押，贷款金额壹仟陆佰贰拾万元（其中土地抵押借款 590 万元，房产抵押
借款 1030 万元），借款合同号为 001，借款期限 12 个月。
该借款抵押物为：
①兰州伟慈制药有限责任公司拥有的 1 宗工业出让用地，位于白银市中科院白
银高技术产业园支三路西侧，土地使用权总面积为 35,876.71 ㎡，土地使用权证为
白国用（2005）第 147 号，证载使用权人为兰州伟慈制药有限责任公司白银分公司，
土地抵押担保合同号为 001-1,抵押金额捌佰伍拾万元整。
②兰州伟慈制药有限责任公司拥有的门房（白房权证初始字第
综合制剂车间（白房权证白银区字第 030579 号）、危险品库（白房权证初始字第
号），房产抵押担保合同号为 001-2，抵押金额壹仟伍佰
伍拾贰万元整。
3、兰州伟慈制药有限责任公司拥有板蓝根颗粒、乙肝扶正胶囊、穿心莲等 26
种药品批号。
资产基础法评估说明
一、流动资产的评估技术说明
(一)评估范围
企业申报的流动资产包括货币资金、预付账款、存货。
(二)评估过程
评估过程主要划分以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，向企业提交评估资料清
单和资产评估申报明细表，按照评估准则的要求，指导企业填写流动资产评估申报
第二阶段：现场调查核实阶段
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1.将企业提供的资产评估申报明细表与财务账进行核对，对重复申报、遗漏、
错报项目进行修改或重新申报，收集与流动资产评估有关的各项资料、文件，对于
不清楚的事宜与相关财务人员交流意见。
2.评估人员从存货评估申报明细表中选出部分库存商品，与企业的财务、保管
人员共同进行了抽查盘点。
第三阶段：评定估算阶段
遵照资产评估准则的规定，根据各种资产的不同特点，合理确定其在评估基准
日的市场价值。
(三)评估说明
1.货 币 资 金 ： 本 次 申 报 评 估 的 货 币 资 金 包 括 现 金 和 银 行 存 款 ， 账 面 值 为
3,019.58 元。
⑴、现金：账面值 68.97 元，现金由企业出纳员盘点，财务负责人与评估人员
监盘，然后核对由出纳员提供的现金日记账，核实相符后，由出纳员填写从评估基
准日到清查盘点日之间账簿记录的借贷方数据，进行推算，并与现金总账和现金日
记账核对，在账账、账实相符的基础上，以评估基准日核实后的实有数 68.97 元为
⑵、银行存款：账面值 2,950.61 元，评估时以提供的银行存款日记账、银行存
款对账单、银行存款余额调节表为依据，逐笔审核了银行对账单及银行存款余额调
节表，并对存在的未达账项原因、发生时间等进行调查，判断是否有异常情况，以
评估基准日核实后的实有数 2,950.61 元作为评估值。
经评估，货币资金评估值为 3,019.58 元，评估无增减值。
2.预付账款
账面余额为 73.83 元，核算内容主要是预付电费。评估人员根据企业申报的清
查评估明细表，核实了业务内容，审核相关账薄及原始凭证，以证实款项的真实存
在性和金额的准确性。
对于预付款项，根据所能收回的相应货物或者服务、以及形成的资产或权利确
定评估值。对于能够收回相应货物或者服务的，按其核实后的账面值确定为评估值；
对于那些有确凿证据表明收不回、也不能形成相应资产或者权益的预付款项，评估
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经评估，预付账款评估值为 73.83 元，评估无增减值。
账面值为 958,208.40 元，包括原材料、周转材料、在产品、库存商品。
根据产权持有者提供的存货评估申报表和盘点表，评估人员首先进行了账务核
查，了解存货的收、发、结存情况，经核查，明细账、总账、报表相符。其次进行
了现场抽查、盘点。经清查，有 17 项制药辅料已过期，27 项产成品已过期。
(1)原材料：账面值为 836,981.24 元，为各种中药材、制药辅料、包装物等。
其中中药材 36 项，主要有穿心莲、人参、山楂、桔梗、党参等；制药辅料 35 项，
主要有白糖、滑石粉、酒精、明胶空心胶囊、淀粉等；包装物 161 项，主要有药品
小盒、说明书、大箱及复合膜、铝箔等，其中有 17 项制药辅料已过期。
原材料的中药材及辅料购置时间较长，市场单价变化较快，本次评估按评估基
准日不含税的市场单价作为评估单价，再乘以核实后的数量得出评估值；原材料中
包装物市场价格变化不大，以核实后的账面单价确定评估值单价，再乘以核实后的
数量得出评估值；对于原材料中报废包装物，由于价值不大，本次评估值确认为 0。
经汇总，原材料评估值为 831,761.62 元，评估减值 5,219.60 元，减值率 0.62 %。
(2)周转材料：账面值为 0.00 元，为在用低值易耗品，共计 103 项，主要有办公
桌、文件柜、茶几、沙发等。评估时首先进行账账、账表、账实核对，其次根据提
供的清查盘点表，会同被评估企业财务人员、仓库保管人员深入现场，勘查存货的
仓储情况并进行了抽查盘点，并关注有无毁损、盘盈盘亏以及资产的实际状况，最
后根据低值易耗品的现行市场价格，考虑资产的实际成新率，对上述资产逐项进行
评估，确定评估值。具体的计算公式为：
在用低值易耗品的评估值=全新低值易耗品的成本价×成新率
在用低值易耗品的损耗的计算，由于使用期限较固定资产短，所以一般不考虑
功能性损耗和经济性损耗，成新率计算公式为：成新率=1-（低值易耗品实际已使
用月数÷低值易耗品可使用总月数）
经汇总，周转材料评估值为 35,220.00 元，评估增值 35,220.00 元。
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(3)库存商品：账面值 45,404.31 元，为公司生产的批号药品 66 项，主要有妇
康宁片、小儿感冒颗粒、银翘解毒片、复方桔梗止咳片、利胆片、止痢宁片、穿心
莲片、桑菊感冒片、板蓝根颗粒等，其中有 27 项产成品已过期。评估人员对其进
行抽盘核实数量和质量状况。经分析确认，评估人员按库存商品基准日市场售价（不
含税）扣减营业税金及附加和营业费用后确定评估单价进行评估。
评估举例：存货—产成品评估明细表，序号第 38 项
产品名称：利胆片
账面值：1,424.00 元
数量：890 盒
评估方法：按库存商品基准日出厂售价（不含税）扣减营业税金及附加和营业
费用后确定评估单价进行评估。
经查询，评估基准日当地利胆片不含税销售价为 1.45 元/盒，被评估企业 2013
年营业税金及附加率平均为 0.22%、营业费用率平均为 5.02%，因此产成品评估单
价 = 评 估 基 准 日 不 含 税 销 售 价 — 营 业 税 金 及 附 加 — 营 业 费 用 =1.45 ×
（1-0.22%-5.02%）=1.37 元/盒，因此产成品利胆片评估值=评估单价×数量=890×
1.37=1,219.30（元）。
经汇总，库存商品评估值为 50,720.31 元，评估增值 5,316.00 元，增值率
(4)在产品：账面值为 75,822.85 元，为制造药品产生的中间产品 20 项，主要有
银翘解毒片细粉、感冒退热颗粒浸膏、感冒退热颗粒浸膏、止痢宁片浸膏等。评估
人员根据企业提供的清单及相关会计凭证，核实了在产品的核算方法，并对其进行
了现场抽查盘点。企业主要以材料费、相关费用之和确定其账面金额，根据稳健性
原则，且考虑其账面价值构成合理，故以经清查核实的账面价值为其评估值，评估
值为 75,822.85 元，评估无增减值。
经评估，存货评估值为 993,524.78 元，评估增值 35,316.38 元，增值率 3.69%。
(四)流动资产评估结果
1、流动资产经过上述评定估算，评估结果如下所示：
流动资产评估结果
金额单位：人民币元
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其他应收款
958,208.40
993,524.78
流动资产合计
961,301.81
996,618.19
2、流动资产评估增减值原因
流动资产评估增值 35,316.38 元，增值率 3.67%，为存货评估增值，其中：
①原材料：评估减值 5,219.62 元，减值原因是个别原材料购置时间较早、市场
单价变化较大。
②周转材料：评估增值 35,220.00 元，原因为低值易耗品企业财务进行一次摊
销，账面值为 0,本次评估按实有实物评估，故造成评估增值。
库存商品：评估增值 5,316.00 元，增值率 11.71%，原因是部分产成品销售价
格明显高于账面价格。
二、房屋建筑物评估说明
（一）评估范围及概况
1. 本次委托评估的兰州伟慈制药有限责任公司房屋建（构）筑物共 7 项，其
中房屋建筑物 5 项，构筑物 2 项，主要房屋建筑物为 2478.46 ㎡前处理提取车间、
2327.73 ㎡综合办公楼、69.2 ㎡门房、3002.35 ㎡综合制剂车间、30.96 ㎡危险品
库；主要构筑物为草坪及围墙。建（构）筑物目前使用均正常。申报评估的房屋建
（构）筑物均由被评估单位自建形成，截止本次评估基准日已办理房屋产权证。账
面价值如下表所示：
账面原值(元)
账面净值(元)
房屋建筑物
25,257,841.81
24,198,154.68
构筑物及其它辅助设施
25,257,841.81
24,198,154.68
2.建筑物概况
砖混结构的主要有：综合办公楼、门房、危险品库。该类建筑物砌砖条形基础
及砼地梁、构造柱及砼圈梁；屋面有现浇砼板和预制砼板两种，作炉渣保温、SBS
防水处理；室内地坪铺贴地砖，楼梯为钢筋砼现浇楼梯，不锈钢扶手；内墙抹灰刷
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涂料，外墙分别为抹灰刷涂料和铺贴墙面瓷砖；塑钢门窗，室内木门；照明为普通
日光灯具；给排水、采暖设施齐全。
钢结构建筑物主要有前处理提取车间、综合制剂车间。此类建筑物的主要特征
为砌砖条形基础及砼地梁，钢柱、钢梁承重，屋面为彩钢板，外墙面彩钢外墙。建
筑物室内均由彩钢夹芯板分割为若干加工区间，分隔墙、门、窗均为无菌密封设置，
通风采暖由集中中央空调控制、普通区地面为水磨石地面，无菌区地面为单独油漆，
给排水为医药用专业输水，照明为日光灯和 LED 灯具。
构筑物有草坪及围墙等。
所有建（构）筑物目前都使用正常。
(二)评估过程
1.评估准备
对企业提供的“房屋建筑物清查评估明细表”、“构筑物清查评估明细表”进
行审核，核对申报表中有无虚报、重报、漏报的设备，审查申报表信息是否正确、
完备，由被评估单位进行修改与补充。
根据企业设备资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关资产
管理部门及使用部门下发《房屋建筑物评估勘察表(工业建筑)》、《房屋建筑物评
估勘察表(民用建筑)》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考
2.现场勘察及市场调查
核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基
准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重
不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装
修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构
筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套
使用状况。
(1)结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，
为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形
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开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有
风化以及风化的严重程度。
(2)装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装
修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修
的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
(3)设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使
(4)维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无
损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
根据资产评估工作的需要，评估人员到当地工程建设主管部门或工程造价管理
部门进行咨询，了解当地在评估基准日建设项目执行的定额情况、取费程序及标准、
适用的材料价格、以及建设工程项目需交纳的各项地方性规费等。
3.评定估算
根据申报评估明细表及评估人员收集的有关资料，结合工程有关图纸、竣工决
(结)算资料，估算房屋建筑物、构筑物及其辅助设施、管道和沟槽的重置全价，并
根据其使用状况对其成新情况进行评定，综合得出其评估值。
4.评估汇总及撰写说明
由评估公司组织汇总组对评估明细表进行审查和修改，然后加以初步汇总。综
合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进
行复查。在此基础上撰写评估技术说明。
(三)评估方法
本次评估范围内的房屋建筑物属于生产、办公用房。均为自建形成，不进行交
易买卖，且所占用的土地单独评估，故采用成本法进行评估。成本法计算公式为：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期费用+其它费用+资金成本
建安综合造价：
A、对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，根据各地执行的定额标准和有关
取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。
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B、对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造
根据地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用和其他费用。根据基准日贷
款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本；最后计算出重置全价。
前期费用和其他费用：在按建设部、甘肃省规定取费的基础上，考虑白银市另
行规定的特殊合理的相关费用。
资金成本的计算：
因各建筑物的工期不同，按各建（构）筑物合理工期计算其资金成本，资金成
本按均匀投入计算。
资金成本=（工程综合造价+前期费用及其他费用）×年利率×建设工期×50%
(2)成新率的确定
在成新率的确定中，充分注意到建筑物设计使用年限、实际建造质量现行使用
状况和物理寿命、使用环境、维修情况，将上述因素作为衡量、检测成新率的主要
内容，检测成新率的依据是建筑部颁发的《房屋完损等级评定标准》。由工程技术
人员现场勘验建筑物各部位的实际状况的好坏、新旧程度，采用综合评分法确定建
筑物的成新率。
(3)评估值的确定
将重置全价与成新率相乘，得出评估值，从而对基准日所表现的房屋建筑物的
重置净价作出市场估值。
(四)评估案例
根据纳入本次评估范围内建筑物、构筑物的实际情况，本次评估选择前处理提
取车间作为评估案例。
案例 1、前处理提取车间(详见房屋建筑物清查评估明细表第 1 项)
结构类型：轻钢结构
建成年月：2012 年 10 月 31 日
建筑面积：2478.46 ㎡
账面原值：9,532,000.00 元
账面净值：9,211,287.92
1.建筑物概况
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前处理提取车间建筑面积 2478.46 ㎡，由中国有色金属工业二十一冶建筑设计
院设计。该工程为轻型钢结构房屋，采用门式钢架结构承重形式，建筑层数为一层,
建筑平面总长度 68.2m,总宽度 40.3m,抗震设防烈度为 7 度，结构安全等级为二级。
建筑屋面及墙面采用 75 ㎜双层压型钢板，屋面均布活载荷标准值 0.5KN/㎡，恒载
荷标准值 0.3KN/㎡，风载荷标准值 0.35KN/㎡。建筑总层高 11.2 米，外墙 0.9 米
以下为砖砌外墙拼贴瓷砖，0.9 米以上为彩钢板外墙。承重钢架沿宽度每隔 6.6 米
一个支撑架，沿长度每隔 7.5 米一个支撑架，柱间支撑采用热轧角钢及钢管，柱间
支撑采用的节点板厚度为 10 ㎜，hf=6 ㎜均满焊，填板间距为 300 ㎜。室内由彩钢
夹芯板分割为若干加工区间，分隔墙、门、窗均为无菌密封设置，通风采暖由集中
中央空调控制、普通加工区地面为水磨石地面，无菌区地面单独油漆，给排水为医
药用专业输水，照明为日光灯和 LED 灯具。具体为：
①厂房外围护结构、内墙及吊顶均采用乳白色契口式平板彩钢夹芯板，彩钢夹
芯板采用岩棉板或阻燃型聚氨酯夹芯板材料。
②因卫生洁净要求，房间吊顶下部的墙面支撑包括钢柱不允许外露，该支撑和
钢柱以 50 厚乳白色彩钢夹芯板包裹严实。
③所有板材(包括外墙面及内墙面)均竖向拼缝(阴阳槽契口连接)。
④隔墙到顶的板材应采用≥75 厚的乳白色彩钢夹芯板，其余隔墙采用 50 厚的
乳白色彩钢夹芯板。
⑤吊顶的板材采用 50 厚的乳白色彩钢夹芯板，为可上人吊顶。
⑥内门窗采用经氧化处理过的银白色铝型材，玻璃厚 5mm，隔墙，门窗交角 R=50
圆弧角，吊顶以下的墙面及柱面的阴阳角均做 R=50 圆弧角。
⑦有洁净要求的房间外墙面与内墙面平，双层玻璃安装前均擦洗干净。
⑧地面为现浇水磨石地面，其中混凝土垫层 100 厚，3：7 灰土厚 500；有洁净
要求的房间地面，均为过氯乙烯油漆墙面。
现场勘察该房屋建筑物结构坚固，地基有足够承载力。未发现不均匀沉降现象，
整体外观保护完好。
2．重置全价的确定
重置全价包括工程综合造价、前期费用及其他费用、资金占用成本。
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本案例采用现场测绘工程量，用预算定额及基价重编结算法确定工程综合造
评估人员以待估建筑物决算为基础，并查阅了相关竣工图纸、预算资料、实物
工程量等资料，测算出定额直接费，再以定额直接费为取费基础按甘肃省现行建安
工程综合预算定额及费用标准，结合评估基准日当地建材价格，分别计算调整出基
准日的建筑工程、安装工程、装饰工程综合造价，并计算建筑安装工程总造价。
(1)建筑工程综合造价计算表
工程名称：前处理提取车间
面积：2478.46 ㎡
单位：人民币元
费用项目名称
6,594,245.00
A1=B1+C1+C2
1,497,097.00
A2=B2+C1b+C2b
4,598,116.00
A3=B3+C1c+C2c
499,032.00
直接工程费
B=B1+B2+B3
6,050,269.00
1,089,115.00
4,598,116.00
363,038.00
543,977.00
1、费率措施费（包括人 C1a
C1=(B1+B3)×c
543,977.00
材 C1b 机 C1c）
2、定额措施费
C2=C2a+C2b+C2c
C2a-人工费
C2b-材料费
C2c-机械费
间接费(企业管理费)
D=(A1+A3)×d
669,901.00
E=(A1+A3)×e
179,652.00
人工费调整
643,752.00
其中：一类材差
机械费调整
J=J1+J2+J3+J4+J5
566,302.00
劳动保险基金
按核定标准计取
299,419.40
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2 、 住房公积金
按核定标准计取
119,767.76
3 、工程排污费
J3=((A1+A3)×j3
4 、危险作业意外危害
J4=((A1+A3)×j4
5、 企业可持续发展基
J5=((A1+A3)×j5
134,739.00
M=(A+D+E+F+G+H+J)×m
301,154.00
土建工程造价
N=A+D+E+F+G+H+J+M
8,955,006.00
(2)建设工程措施费的计算按下表计算
工程项目：前处理提取车间
单位:人民币元
费用项目名称
安全施工费
(B1+B3)×费率
169,902.00
文明施工费
(B1+B3)×费率
环境保护费
(B1+B3)×费率
临时设施费
(B1+B3)×费率
102,377.00
夜间施工费
(B1+B3)×费率
二次搬运费
(B1+B3)×费率
冬雨季施工费
(B1+B3)×费率
生产工具用具使用费
(B1+B3)×费率
工程定位复测、工程点交、场地清理费
(B1+B3)×费率
已完工程及设备保护
(B1+B3)×费率
施工因素增加费
(B1+B3)×费率
(B1+B3)×费率
543,977.00
(3)前期费用及其他费用测算表：
名称：前处理提取车间
单位：人民币元
268,650.00
国家计委、建设部计价格[2002]10
勘查设计费
国家计委计价格【 号
工程监理费
233,726.00
发改价格【 号
建设单位管理费
财政部财建【 号
623,269.00
(4)资金成本的计算
本项工程合理建设期为 1 年，借款年利率按 6.00%资金均匀投入计算：
资金成本=（8,955,006.00+623,269.00）×(（1+6.00%）1/2-1)
=283,162.68 (元)
(5)重置全价的计算
重置全价=工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
=8,955,006.00+623,269.00+283,162.68
=9,861,437.68 (元)
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取整为 9,861,438.00 元
3．成新率的确定
本次评估我们采用勘察成新率。计算公式为：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%。其中
尚可使用年限=勘察评定总分×设计年限÷100
(1)已使用年限
该前处理提取车间于 2012 年 10 月竣工投入使用，已使用约 18 个月(1.5 年)，
寿命年限为 600 个月（50 年）。
(2)勘察成新率
经评估人员现场勘察，勘察成新率为 94%。
小计：（1+2+3+4+5）*权重(60%)
（6+7+8）*权重(30%)
小计：（9+10+11）*权重（10%）
(3)尚可使用年限
尚可使用年限=勘察成新率×设计使用年限÷100
=94%×50÷100
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(4)成新率的确定
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%。
=47÷（1.5+47）×100%
=97%（取整）
(5)评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
＝9,861,438.00×97%
＝9,565,595.00 元(取整)
(五)评估结果及增减值分析
房屋建筑物
25,257,841.81
24,198,154.68
25,717,827.00
24,741,707.00
327,910.00
262,328.00
25,257,841.81
24,198,154.68
26,045,737.00
25,004,035.00
房屋建筑物评估增值 805,880.32 元，增值率 3.33%，增值原因是近年来建筑材
料、人工费、各项管理费用上涨幅度较大，故造成评估增值。
三、设备评估说明
1.机器设备的评估范围及概况
兰州伟慈制药有限责任公司委估设备包括机器设备、车辆、电子及办公设备共
130 项 161 台（套）。其中机器设备 113 项共计 137 台（套），主要有制药污水生
化设备、全自动胶囊填充机、沸腾制粒干燥机、二级反渗透、多项运动混合机、热
风循环烘箱、旋转式压片机及冲模、自动泡罩铝塑包装机、高效制丸机、高效智能
包衣机、多功能中成药灭菌柜、双效浓缩器、多功能提取罐等。运输设备 2 辆，为
1 辆松花江 HFJ1020A 货车、1 辆江淮 HFC5045XXYK 厢式货车。电子及办公设备 15
项共计 22 台（套），主要有数码摄像机、空调、电脑、打印机等。
上述设备分布在兰州伟慈制药有限责任公司白银分公司厂区。机器设备大部分
保养维护很好，部分制药设备尚未投入使用；运输设备能正常使用；电子设备大部
分已达到经济寿命年限，现使用正常。账面价值如下表所示：
账面原值（元）
账面净值（元）
4,112,396.65
2,739,859.70
106,325.00
167,013.63
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4,385,735.28
2,756,223.99
2.评估过程
根据国家有关部门关于资产评估的规定及有关法律和规范化的要求，设备评估
过程包括以下几方面：
(1)了解设备情况、核对原始资料
评估项目小组进入评估现场后，首先检查被评估企业申报的《资产评估清查明
细表-机器设备》填写项目是否完整；然后向企业财务部门、设备管理部门等相关
部门了解待评估机器设备的有关情况，查阅设备购置合同、原始入账凭证，了解设
备账面原值的构成情况以及提取折旧情况；最后核实资产的实物名称、规格型号、
制造厂家、存放地点、数量、账面价值是否与申报表一致，对表中的错项和漏填等
不符合要求的部分，提请委托方进行必要的修改和补充。
(2)资产清查核实工作
①现场清点设备：评估人员根据申报资产的性质及特点，采取不同的清查核实
方法，在现场进行逐项核查，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
经过现场清点：纳入本次评估范围的设备共 161 项，与委托方委估的资产相一
致，没有漏项，且产权清晰。
②现场勘查：评估人员以核实后的申报表为基础，按照事先确定的现场勘验路
线，对委托评估设备按照申报表逐台逐项进行了现场核实，现场了解设备运行、维
护、设备缺陷等情况，同时了解同类设备国内外发展情况和设备部件的更新换代情
况，并做出现场勘验工作底稿。经现场勘验：
a. 机器设备：113 项共计 137 台（套），主要有制药污水生化设备、全自动胶
囊填充机、沸腾制粒干燥机、二级反渗透、多项运动混合机、热风循环烘箱、旋转
式压片机及冲模、自动泡罩铝塑包装机、高效制丸机、高效智能包衣机、多功能中
成药灭菌柜、双效浓缩器、多功能提取罐等。大部分设备保养维护很好，部分制药
设备尚未投入使用。
b.运输设备：该公司申报运输设备 2 项，1 辆松花江 HFJ1020A 货车、1 辆江淮
HFC5045XXYK 厢式货车，目前均使用正常。
c.电子设备：共 15 项 22 台（套），主要有数码摄像机、空调、电脑、打印机
等，大部分电子设备已达到经济寿命年限，电子设备目前使用正常。
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③产权核实：评估人员在清产盘点的基础上，通过采用翻阅设备购置或制作合
同、付款凭证、核实车辆行驶证等手段，核实产权。
(3)评定估算
评估人员在完成了现场勘验后，根据所选取的价值标准、作价方案和已获取的
价格资料确定资产的重置全价，结合现场勘查所确定的成新率，对委托评估资产进
行评定估算，得到委估资产的评估值，并完成有关机器设备的工作底稿。
(4)撰写有关机器设备的评估说明
按资产评估准则的要求，撰写有关机器设备的评估技术说明。
3.评估方法
根据本次评估目的，按照设备持续使用原则，并考虑被评估企业现有设备的状
况，采用成本法确定设备的重置价格。
基本计算公式为：评估值＝重置全价×成新率
(1)重置全价的确定
此次评估采用的是更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现
代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
重置成本包括：设备款、运杂费、保险费、安装调试费和其他合理费用。
①设备购置价的确定
主要依据《机电产品报价手册》（最新版）以及参考最新市场成交价确定。
a.通用标准设备重置价格的确定
通用标准设备，主要依据《机电产品报价手册》（最新版）和互联网上有关设
备最新成交价格确定。
b. 非通用设备，根据相关评估手册和规定按照以下公式进行计算：
重置全价=（主材费÷成本主材费率）×（1+成本利润率）×（1＋综合税率）
c.车辆重置全价的确定
车辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资
料并考虑车辆购置税及牌照费用等予以确定。具体公式为：
车辆重置全价=购置价+[购置价/（1+17%）]×10%+牌照等费用
d.电子设备重置价格的确定
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主要选取当地电子产品交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资料
进行确定。
②运杂费、安装调试费、其他合理费用的确定
因交通设备、电子及办公设备一般不需要运输、安装及调试，因此评估中，除
对机器设备考虑合理的运杂费、安装调试费、其他合理费用外，交通设备、电子及
办公设备未考虑此费用。
评估人员主要根据现场勘察鉴定所掌握的材料、设备现状，结合企业经营特点、
有关功能性，经济性贬值因素，并考虑设备经济寿命年限及设备使用、保养和修理
情况确定综合成新率。综合成新率公式如下：
综合成新率＝技术鉴定完好分值法确定成新率×60%+年限法确定成新率×40%
①技术鉴定完好分值法
通过现场勘查，根据设备原始制造质量、现时状态、常用负荷率、维护保养状
况以及工作环境与条件、外观及完整性等方面进行判断，在广泛听取设备实际操作
人员、维护人员和管理人员意见的基础上，采取由专家与该厂工程技术人员共同进
行技术鉴定来确定其成新率。
②年限法：主要按以下公式计算：
公式 1：年限法成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）÷经济寿命年限×100%
公式 2：年限法成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%
对于车辆年限法成新率：按照《机动车强制报废标准规定》(商务部、国家发
展和改革委员会、公安部、环境保护部令 [2012]第 12 号)，分别按使用年限和行
驶里程测算成新率，按孰低法确定。
使用年限法成新率＝（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%
行驶里程法成新率＝（寿命行驶里程-已行驶里程）÷寿命行驶里程年限×100%
(3)评估值的计算
评估值＝重置全价×综合成新率
对于报废设备的评估值按假设处理该设备的净收入进行取值；对于已淘汰或生
产厂家已停产，而其有成熟二手产品交易市场的设备，例如二手汽车、二手电脑、
二手办公设备，采用现行市价法确定评估值。
北京北方亚事资产评估有限责任公司
海南亚太实业发展股份有限公司拟收购兰州伟慈制药有限责任公司全部股权项目涉及的
兰州伟慈制药有限责任公司股东全部权益价值评估报告说明
4.设备评估案例
案例 1：高效智能包衣机（固定资产-机器设备清查评估明细表，序号 37）
规格型号：BG-150E
厂家：浙江江南制药机械有限公司
数量：1 台
购置日期：2008 年 11 月
启用日期：2008 年 11 月
账面原值：190,400.00 元
账面净值： 93,930.67 元
(1)设备概况：
该高效智能包衣机主要由主机、喷雾系统、热风柜、排风柜、进出料装置、电
脑编程控制系统组成。该高效智能包衣机工作原理为片芯在包衣机的滚筒内作连续
复杂的轨迹运动，在运动过程中，由电脑可编程控制系统控制，按工艺顺序和已选
定的工艺参数将介质经蠕动泵及喷枪（或糖衣滴管）自动地以雾状喷洒（或滴流在
片芯表面），同时由热风柜提供经 10 万级过滤的洁净热空气穿透片床，从滚筒底
部由排风机抽走，并经除尘后排放，从而使片芯快速形成坚固光滑的表面薄膜或糖
(2)设备主要技术参数：
型号：BG-150E
最大药片容量：150kg/次
包衣滚筒直径：Φ120 ㎜
加料口直径：Φ475 ㎜
包衣滚筒转速：1-16r.p.m
主电机功率：2.2kw
排风柜电机功率：5.5kw
排风机流量：7419m /h
排风柜电机功率：1.5kw
排风机流量：2356m /h
热风调温范围：～80℃
热风洁净级别：10 万级
蠕 动 泵 或 凸 轮 泵 电 机 功 率 ： 0.37kw(0.55kw)
硅 胶 管 ： Φ 9- Φ 16 ㎜
主机外形尺寸：×2230 ㎜
主机重量：850 ㎏
热风柜外形尺寸：×2020 ㎜
热风柜重量：480 ㎏
排风柜外形尺寸：×2020 ㎜
排风柜重量：550 ㎏
(3)重置全价的确定：
北京北方亚事资产评估有限责任公司
海南亚太实业发展股份有限公司拟收购兰州伟慈制药有限责任公司全部股权项目涉及的
兰州伟慈制药有限责任公司股东全部权益价值评估报告说明
重置全价=设备购置费及安装工程费+前期及其他费用+资金成本
其中：设备购置费及安装工程费=设备购置费+设备运杂费+设备基础费+设备安
前期及其他费用=勘察设计费+可行性研究费+建设单位管理费+环境评价费+工
程建设监理费+联合试运转费+工程保险费
资金成本：按贷款利率 6.00%计算。
经查询《机电产品报价手册-制药及炼油化工设备分册》，高效包衣机 BG-150E
的参考价格为 296,100.00 元（含运杂费和前期及其他费用，含税）,生产厂家为上
海江南制药机械有限公司，我们确定该设备评估基准日购置价为 296,100.00（含
由于该类设备工艺相对简单，自购入后只需安装即可投用，不需再额外考虑基
础费和资金成本。
设备重置全价计算详见下表：
评估计算程序
设备评估原值=(一)+(二)+(三)
264,920.92
设备及安装工程费＝A1+B+C+D
264,920.92
设备购置费（含税）
296,100.00
不含税设备购置费
253,076.92
设备运杂费
设备基础费
设备安装费
设备安装费=A×设备安装费率
其中:设备安装费率(%)
前期及其它费用=A+B+C
资金成本=[(一)+(二)]×合理工期×贷款年利率×1/2
贷款年利率(%)
经计算重置全价为 264,921.00 元（取整）。
(4)设备成新率的确定：
该类设备经济寿命年限为 14 年（168 月），已使用 64 月。
综合成新率=年限成新率×权重 40%+现场勘察成新率×权重 60%
①年限成新率=(经济寿命时间–已使用时间)/经济寿命时间×100%
=(168-64)/168×100%=62%（取整）
②现场勘察成新率：
北京北方亚事资产评估有限责任公司
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现场勘察成新率：经评估人员进行现场勘察，该设备自购入后，因较少使用，
维护较好，实物状况很好，各部件性能良好，确定勘察成新率为 80%。
勘察成新率打分表如下：
智能操作系统
③综合成新率确定
综合成新率＝年限法确定成新率×40%+勘察成新率×60%
=62%×40%+80%×60%
=73%（取整）
(5)评估值的确定：
评估值=重置全价×综合成新率=264,921.00×73%=193,392.00（元）（取整）
案例 2：自动泡罩铝塑包装机（固定资产-机器设备清查评估明细表，序号 6）
规格型号：DPP-250DⅡ
厂家：上海江南制药机械有限公司
数量：1 台
购置日期：2008 年 11 月
启用日期：2008 年 11 月
账面原值： 90,000.00 元
账面净值： 44,400.00 元
(1)设备概况：
该平板式泡罩包装机是对药品(片剂、胶囊、安瓿等)食品、医疗器械及其类似
物进行泡罩式（PTP）/塑（PVC）复核密封包装的专用设备，由于采用正压成型，
平压热封，故具有泡罩挺括，板块平整等特点,主要组成部分有冲裁移动手轮、手
动手柄插口、双联通用加料器、承料斗、控料闸门手柄、成形移动手轮等。
(2)设备主要技术参数：
型号：DPP-250DⅡ
最大仲裁速度：铝/铝
北京北方亚事资产评估有限责任公司
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最大生产能力：铝/铝
10 万粒/时
30 万粒/时
进给行程可选范围：30—120 ㎜
最大成形面积：245×112 ㎜
最大成形深度：铝/铝
（特殊机 25 ㎜）
成形上、下加热功率：1.5kw（×2）
热封加热功率：1.2 kw
电源及总功率：三相四线 380V 50HZ（220V 60HZ）
电机功率：1.5 kw
耗气量：≥0.2m3/min
整机外形尺寸：×1560 ㎜
整机包装尺寸：×1800 ㎜
整机重量：1200 ㎏
包装材料：（注-包装材料宽度 130-260 ㎜）
药用 PVC-0.2×250 ㎜，热封铝箔-0.02×250 ㎜，成形铝箔-0.15×250 ㎜
(3)重置全价的确定：
重置全价=设备购置费及安装工程费+前期及其他费用+资金成本
其中：设备购置费及安装工程费=设备购置费+设备运杂费+设备基础费+设备安
前期及其他费用=勘察设计费+可行性研究费+建设单位管理费+环境评价费+工
程建设监理费+联合试运转费+工程保险费
资金成本：按贷款利率 6.00%计算。
经查询《机电产品报价手册-制药及炼油化工设备分册》，平板式泡罩包装机
DPP-250DⅡ的参考价格为 173,600.00 元（含运杂费和前期及其他费用，含税）,生
产厂家为上海江南制药机械有限公司，因此我们确定该设备评估基准日购置价为
148,376.00 元（不含税）。
由于该类设备工艺相对简单，自购入后只需安装即可投用，不需再额外考虑基
础费和资金成本。
因此，该设备重置全价为 148,376.00 元。
(4)设备成新率的确定：
北京北方亚事资产评估有限责任公司
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该类设备经济寿命年限为 14 年（168 月），已使用 64 月。
综合成新率=年限成新率×权重 40%+现场勘察成新率×权重 60%
①年限成新率=(经济寿命时间–已使用时间)/经济寿命时间×100%
=(168-64)/168×100%=62%（取整）
②现场勘察成新率：
现场勘察成新率：经评估人员进行现场勘察，该设备自购入后较少使用，维护
较好，实物状况很好，各部件性能良好，确定勘察成新率为 80%。
勘察成新率打分表如下：
给进运动机构
电机及变频调速
模具定位、夹板装夹
③综合成新率确定
综合成新率＝年限法确定成新率×40%+勘察成新率×60%
=62%×40%+80%×60%
=73% （取整）
(5)评估值的确定：
评估值=重置全价×综合成新率=148,376.00×73%=108,314.00（元）（取整）
案例 3：厢式货车（明细表序号：车辆清查评估明细表，序号 2）
规格型号: 江淮 HFC5045XXYK
牌照号码：甘D84526
购置日期：2005 年 1 月 11 日
使用日期：2005 年 1 月 11 日
已行驶里程：65747 公里
生产厂家：安徽江淮汽车股份有限公司
账面原值：
76,325.00 元
账面净值：
3,625.44 元
(1)车辆概况：
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轻型厢式货车于 2005 年 1 月购置，该车经评估人员进行现场勘察，发动机运
行有一般，主传动机构性能尚可，起动、加速有异音，温度正常。各档变速正常。
前后桥基本正常，车底盘有轻度变形。仪表和各种灯光均较齐全。
(2)主要性能参数
车辆识别代号
车辆尺寸（长×宽×高）
×2800（mm）
(3)重置全价的确定：
①购置价的确定
经查询太平洋汽车网、慧聪网等网络信息及参考基准日其它价格信息，确定该
车型市场购置价为 55,000.00 元。
②车辆重置全价的确定：
重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照费
其中，购置税=车辆购置价扣除增值税后价格的 10%
= 55,000.00/1.17×10%
=4,700.85（元）
牌照费及杂费取 500 元；
重置全价=55,000.00+4,700.85+500.00=60,200.85（元）
取整按 60,200.00（元）
(4)设备成新率的确定：
①年限及里程成新率
根据《机动车强制报废标准规定》(商务部、国家发展和改革委员会、公安部、
环境保护部令 [2012]第 12 号)，该类型货车允许的经济寿命使用年限为 15 年，允
许行驶公里为 60 万公里；经查该车的机动车辆行驶证上备注了强制报废时间，强
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制报废期止于 2020 年 1 月 11 日，该车 2005 年 1 月 11 日使用，已使用 9.2 年，尚
可使用 5.8 年，已行驶 65747 公里。
年限及里程成新率如下：
年限成新率=(5.8)/（9.2+5.8）=39%
里程成新率= (47)/%
按孰低原则确定年限法成新率为 39%。
b：现场勘察成新率：
现场勘察成新率表
外表有无脱漆、锈蚀、碰伤
外表有脱漆、锈蚀及碰伤裂缝情况
装潢程度、清洁、座位
装潢一般、座位仪表较齐全，室内基本清洁整齐
是否齐全、有无替代零件
有更换或替代零件、有轻度漏油
冷却、润滑系统是否正常，有无
元件有磨损，尚可使用
漏水，发动机工作温度是否正常
运行是否正常，有无异常
元件有磨损，基本正常
发动机及轮胎
行驶、转向制动是否正常
元件有磨损,使用正常
轮胎是否完好、磨损程度如何
轮胎基本完好，有磨损
电气设备是否齐全、完好，照明、
电气设备基本齐全但不清洁，
信号灯是否完好
经评估人员现场勘察，该车成新率为 45%。
c：综合成新率确定
综合成新率＝年限成新率×40%+勘察成新率×60%
=39%×40%+45%×60%
=43%（取整）
④评估值的确定：
评估值=重置全价×成新率=60,200.00×43%=25,886.00（元）（取整）
5.评估结果及增减值原因分析
(1)评估结果
固定资产-机器设备评估结果表
金额单位：人民币元
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设备类合计
4,385,735.28
2,756,223.99
4,827,636.00
3,586,816.00
固定资产-机器设备
4,112,396.65
2,739,859.70
4,635,974.00
3,513,235.00
固定资产-车辆
106,325.00
固定资产-电子设备
167,013.63
101,112.00
(2)设备类资产增减值原因分析：
设备类评估净值与账面净值相比增值 30.14%，增值额 830,592.01 元。主要是
因为大部分制药专用设备涨价幅度较高，造成重置全价增值，且设备维护保养很好，
部分设备尚未投入使用，成新度很好，故形成评估增值。
四、土地使用权评估说明
㈠评估范围及评估对象
兰州伟慈制药有限责任公司白银分公司申报评估的土地使用权账面价值 为
1,222,568.88 元，为 1 宗工业出让土地，位于中科院白银高技术产业园支三路西侧。
土地使用权总面积为 35,876.71 ㎡。
1.土地概况
兰州伟慈制药有限责任公司工 中科院白银高技术产业
园支三路西侧
2.土地利用权属状况
经核实，兰州伟慈制药有限责任公司申报评估的土地使用权,证载使用权人为
兰州伟慈制药有限责任公司白银分公司，来源合法、产权清楚。
㈡估价依据
1.国家及地方的相关法律、法规
⑴《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十一次会议修订）；
⑵《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日修正实施）；
⑶国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇
土地估价规程》的通知（国土资发[ 号）；
⑷《甘肃省实施办法》（2002 年 3 月 30 日甘肃
省第九届人民代表大会第二十七次会议修正）；
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⑸《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990 年 5 月 19
日中华人民共和国国务院令第 55 号）;
⑹《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第 8
号发布）；
⑺《国土资源部关于发布实施的通知》（国
土资发〔 号）；
⑻《甘肃省物价局、甘肃省国土资源厅关于白银市白银平川两区及五镇一街
道国有土地基准价的批复》（甘价服务〔 号）；
⑼《甘肃省人民政府关于印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补
偿统一年产值标准的通知》（甘政发〔2009〕88 号）；
⑽国家、省、市颁布的其它有关法律、法规。
2.有关技术标准
⑴国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T）；
⑵国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T）；
⑶国家标准《土地利用现状分类》（GB/T）。
3.其他资料
⑴白银市统计年鉴；
⑵估价对象所在区域的区位条件资料；
⑶被评估单位提供的白国用（2005）第 147 号《国有土地使用证》；
⑷被评估单位提供的相关文件、资料；
⑸评估人员实地调查及现场收集的资料。
㈢估价原则
1.供给与需求原则
土地具有位置固定性、区位个别性及其它一些自然与人文特征。土地的自然供
给是没有弹性的,具有稀缺性，即供给有限,而土地的需求量日益增加，因此土地价
格长期会呈现平稳上涨趋势。由于土地位置的固定性、区域性、个别性等特点，特
定的行业需要特定的土地区位。因此,土地价格是由需求与供给的相互关系决定的。
在我国，土地供给主要由国家控制,这一因素对土地价格具有至关重要的影响。由
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于耕地保护的加强，土地供给将长期受到限制,需求则由经济发展的情况来决定。
目前，委估对象所在区域土地供求基本平衡。
2.替代原则
根据市场运行规律,在公开市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时，
价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代的商。品或服务同时存在时，商品或服
务的价格经过相互影响和比较之后才决定的土地价格也同样遵循替代规律，即同类
型具有替代可能的宗地之间，会相互影响，使价格相互牵制而趋向一致。
3.最佳使用原则
所谓最佳使用,就是土地在被利用过程中，力求社会效益、经济效益、环境效
益最佳。土地价格由土地在符合城市规划的前提下所能获取的收益决定的，不同土
地利用方式能为权利人带来的收益是不同的，而土地使用者期望从其占用的土地上
获取最大收益。所以在此宗地的土地价格评估中，我们以此宗地被最有效、科学、
合理利用的条件下所能达到的经济收益作为评估前提。
4.变动原则
一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也
有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处
于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使
这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，
因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未
来的土地价格。
5.综合分析原则
地价受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响。因此评估土地价格时，
须对主导因素综合分析比较,从而确定出结合实际的土地价格。在本次评估中，我
们认真分析比较了影响此宗地的各种因素，按照先主后次的顺序，综合分析了各因
素对该宗地的影响。
6.多种评估方法相结合的原则
国际上有几种通用的估价方法,如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法
（假设开发法）、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的方法可能会产生较大
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的偏差，因此在此宗地的地价评估中，我公司根据委估宗地的实际情况，充分考虑
用地的类型和所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，力求得到客观、公正、
科学的土地价格。
7.合法原则
评估在法律、法规允许的范围内进行,只有这样评估结果才能得到社会和政府
有关部门的认可。
㈣评估程序
1.听取产权持有者有关人员介绍，收取评估对象基本状况的各类资料。
2.现场勘察，核实四周界址，观察现场各类标志、地形、地貌、绿化、排水、
供电、电讯、道路等。
3.各类资料的收集，如地貌状况资料、自然环境资料、建筑物情况资料、城
镇概况资料、土地使用权获取途径、方式、过程等背景资料。
4.根据评估目的，将收集到的资料进行分析，以本地区已公布的政策性文件
为依据，选择适当的方法进行地价估算。
5.根据区域范围内土地价格评估应考虑的各类因素，选择宗地用地修正系数
表，按表中的各类要求，分析宗地的具体细部状况，选择经比较后的调整系数。
6.试算价格的调整与评估值的确定。
㈤.估价对象描述
1.土地登记状况
根据被评估单位提供的白国用（2005）第 147 号《国有土地使用证》，土地
使用权人为兰州伟慈制药有限责任公司白银分公司，登记面积：35,876.71 平方米，
共 1 宗地，用途工业，使用权类型出让，地号 4-（17）-1-7，图号 .5。
2.土地权利状况
待估宗地土地所有权属于国家，土地使用权属于兰州伟慈制药有限责任公司白
银分公司，土地使用权性质为出让。待估宗地来源合法、产权清楚。
3.土地利用状况
待估宗地现为工业用地，现有主要建筑物的建筑面积、结构、层数等详见下表。
待估宗地地上主要建筑物一览表
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数量（㎡）
前处理提取车间
综合办公楼
综合制剂车间
现状容积率为 22.80%。
㈥地价影响因素分析
1.一般因素分析
⑴ 城市资源状况
地理位置：白银市是甘肃省省辖市，位于丝绸古道、黄河上游、甘肃省中部，
属腾格里沙漠和祁连山余脉到黄土高原的过渡地带，位于东经 103°3′-105°34
′和北纬 35°33′-37°38′之间。东与宁夏回族自治区中卫市、海原县、西吉县
接壤，东南与平凉市静宁县相连，南及西南与定西市通渭县、安定区为界，西与兰
州市榆中县、皋兰县、永登县毗邻，西北与武威市天祝县、古浪县接壤，北及东北
与内蒙古自治区阿拉善左旗及宁夏回族自治区中卫市连接。东西宽 174.75 公里，
南北长 249.25 公里，总面积 21209 平方千米，总面积 2.12 万平方公里，占甘肃总
面积的 4.4%。
气候水文：，年降水量 180—450 毫米，蒸发量
毫米，南部为中温
带半干早气候区，北部为冷温带干早气候区。
地形地貌：地处黄土高原和腾格里沙漠过渡地带，海拔
山海拔 3321 米，为最高峰。地势由东南向西北倾斜，全境呈桃叶形狭长状，黄河
呈“S”形在腰中贯穿全境，将境内地形分为西北与东南两部分。自西北向东南，
景泰、靖远、会宁三县城呈一字形构成桃叶主茎；自西向东，白银区、靖远、平川
区呈一字形横列桃叶中心。黄河流经全市 258 千米，流域面积 14710 平方千米。
行政区划即人口：2012 年辖白银、平川两区和靖远、景泰、会宁三县，共有
64 个乡 17 个镇，8 个街道办事处，79 个居民委员会和 816 个村民委员会。市政府
驻白银区。
经 2010 年 11 月 1 日零时第六次全国人口普查，全市常住人口 170.88 万人，
其中市政府所在的白银区常住人口 29.44 万人。
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白银是我国有色金属工业基地。“一五”时期，全国 156 个重点项目 2 个项目
在白银布局建设，先后建成了白银公司、银光公司、靖煤公司、稀土公司等国有大
中型企业，现已形成有色金属生产能力 68 万吨，黄金 3 吨、白银 200 吨、稀土 12
万吨，素有中国“铜城”之称，曾创造了铜产量、产值、利税连续 18 年全国第一
的业绩，被确定为国家火炬计划有色金属特色产业基地。
白银是甘肃重要的新型化工基地。白银氟化工产能和技术水平居全国前列，主
要产品有高分子冰晶石、氟化铝、氟硅酸钠、氟钛酸钾等，广泛用于冶金工业生产
电解铝、航空航天工业生产推进剂、核能源工业提纯核燃料等领域；银光集团公司
重点产品 TDI 年生产规模达到 15 万吨，占全国的 24.4%；DNT 年生产规模达到 18
万吨，产销全国第一，已形成包括特种化工、化学试剂、金属盐、化肥、橡胶塑料
制品等多门类化工产业体系，被列为全国新型工业化产业示范基地。
白银是兰白经济区承接产业转移示范区。白银工业集中区是国办 29 号文件确
定的重点发展区域，是国家发改委批复设立的甘肃兰白经济区承接产业转移示范
区，以白银国家高新技术产业开发区为龙头，总规划面积 320 平方公里的银东、银
西、刘川、平川、正路、会宁工业园“一区六园”发展格局初步形成，成功引进中
信、中铝、中材、台湾统一等 358 家企业入驻，园区经济成为全市经济增长的新高
白银是黄河中上游大型高扬程提灌区。黄河流经白银 258 公里，占流经甘肃段
的 52%，相继建成了景电、靖会、兴电等 25 处大中型电力提灌工程，全市有效灌溉
面积发展到 142 万亩。瓜菜、草畜两大特色产业产值占全市农业总产值的 55%，白
银成为西部高原夏菜、反季节蔬菜和肉羊生产的重要地区。
白银是新兴科技创新城市。全市已建成国家级生产力促进示范中心 1 个，国家
级、省级工程技术研究中心、企业技术中心 17 个，院士专家服务中心 1 个，博士
和硕士工作站 4 个，各类技术研发和推广机构 506 个，先后承担国家“863”、“973”、
“948”等高科技计划项目 12 项，取得省级以上科技创新成果 80 多项。与中科院
联合创建了白银高新技术产业开发区，进入全国 88 个国家级高新区之列，被列入
全国循环化改造示范试点园区。2011 年世界首座超导变电站在白银高新区建成，被
列为中国十项重大科技工程进展。白银是全国科技进步先进城市、甘肃省产学研合
作示范市、2011 年中国最具成长力创新型城市，在 2012 年 5 月 26 日召开的中国循
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环经济发展论坛上，又被中国科技博览会组委会、新华社评为中国循环经济优秀品
白银是华夏文明传承创新区。古丝绸之路的贯穿全境，北魏、唐代丝路石窟星
罗棋布，永泰龟城、长城烽燧等边塞军事遗址保存完好，中华自然奇观黄河石林是
“国家地质公园”，《天下粮仓》、《大敦煌》、《神话》等多部影视作品在此拍
摄，白银被列为河西走廊自然人文国家创新示范基地和兰白都市圈文化产业创新示
范基地。2012 年 11 月 26 日，在第十八届亚洲旅游业金旅奖盛典暨大中华区旅游文
化大奖发布会上，白银市荣获“亚洲金旅奖”，被授予“最具投资开发价值旅游市”，
荣登“2012 金旅奖大中华区旅游文化榜知名旅游品牌市”。
白银是中国革命的红色圣地。1936 年 10 月，红军一、二、四方面军在会宁胜
利会师，会师旧址被命名为国家重点文物保护单位、全国首批百家爱国主义教育示
范基地和国家安全教育基地。会宁已经被列入全国“30 条红色旅游精品线”中兰州
—定西—会宁—静宁—六盘山—银川线，同时被列入“一百个红色旅游经典景区”
和“中国 20 个红色旅游城市”。此外，靖远虎豹口古渡口等革命遗址得到保护开
发，红色旅游成为白银产业发展的新亮点和新的经济增长点。
白银是西北最具发展潜力的城市之一。交通便利，包兰、甘武两条干线铁路和
靖远矿区铁路支线通过白银，京藏、青兰高速公路穿越四个县区，定武高速公路景
泰段即将建成，中心 城区距离兰州 69 公里，距中川机场 50 公里。能源供应充裕，
水源比较丰富，城市腹地广阔，资源组合条件良好，是兰白经济区建设的核心地区。
⑵经济发展及房地产发展状况
2013 年白银市全市完成生产总值 464.49 亿元，同比增长 12.8%；工业增加值
212.86 亿元，增长 15.7%；固定资产投资 421.58 亿元，增长 31.38%；社会消费品
零售总额 135.75 亿元，增长 14.8%；公共财政预算收入 24.11 亿元，增长 20.63%；
居民消费价格总水平涨幅 2.5%；城镇居民人均可支配收入 18279.7 元，增长 11.5%；
农民人均纯收入 5140.1 元，增长 14.3%；城镇登记失业率 2.46%；人口自然增长率
①农业经济活力增强。实现农业增加值 55.01 亿元，增长 6.5%。粮食生产实现
“十连增”，总产量达到 77.76 万吨，同比增长 7.85%。特色优势产业快速发展，
新改扩建日光温室和塑料大棚 1.65 万亩，瓜菜种植面积达到 97 万亩；新建标准化
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养殖小区 75 家，牛、羊饲养量分别达到 17.23 万头、430.15 万只；新增特色经济
林 15 万亩。农业科技推广力度不断加大，推广全膜双垄沟播 131.13 万亩，高效节
水示范灌溉 91.58 万亩，农作物良种覆盖率、畜禽良种普及率分别达到 95%、90%
以上。农村基础设施建设扎实推进，引洮一期会宁北部供水、靖会工程甘沟干渠改
扩建、兴电灌区齐家大岘除险加固、双永供水等重点工程加紧建设，双永灌区等土
地整理开发项目全面完成，新增有效灌溉面积 2.5 万亩，兴修梯田 15.55 万亩，完
成水土保持综合治理 174.37 平方公里。农业组织化程度进一步提升，新增龙头企
业 14 家，总数达到 331 家，农产品加工转化率达到 41%；新增农民专业合作社 450
家，总数达到 2508 家，居全省首位；扶持土地流转经营大户 55 户，土地流转面积
40.63 万亩。会宁县被评为“中国亚麻籽之乡”，银特番茄酱等 4 个产品获十一届
中国国际农产品交易会金奖。
②工业经济稳中有升。实现规模以上工业增加值 195.13 亿元，增长 16%。主导
产业集聚效应逐渐显现，3 个千亿元产业链增加值占 GDP 比重 35.5%。白银公司铜
冶炼渣综合利用、寿鹿山新型干法水泥、刘化一期 15 万吨硝酸、长通铜铝导体新
型材料、中天化工无水氟化铝、中电投红山风电场一期、中电国际上沙沃光伏发电
等重大项目建成投产；锌冶炼资源综合利用、热电联产、鸿泰铝合金产业链、北方
三泰氯碱、东方钛业钛白粉、凯斯瓷业等项目进展顺利。靖煤集团整体重组刘化集
团，成为国有资产结构调整、优化组合的成功典范。白银矿田深部及外围找矿取得
重大突破，新增铜及多金属资源量约 50 万吨,被列为国家级地质找矿整装勘查区。
企业自主创新能力不断增强，昌源化工重铬酸钠制取技术达到国际领先水平，长通
超导电缆导体用于法国国际热核聚变试验堆和神舟系列飞船；郝氏炭纤维公司成为
行业唯一全产业链企业，被列为省级工程技术研究中心；“容和”、“条山”两个
商标被认定为“全国驰名商标”；中集华骏、甘肃稀土等 4 家企业被认定为国家知
识产权优势企业；引进高层次急需紧缺人才 12 名，新增高新技术企业 3 家、省级
重点实验室 1 家、省级工程技术研究中心 1 家，全市专利申请连续 5 年增幅 30%以
上，万人发明专利拥有量达到 0.64 件，我市被列为国家知识产权试点城市和省级
创新型试点城市，继 2003 年后再次荣获全国科技进步先进市。
③第三产业持续发展。完成增加值 155.92 亿元，增长 10.8%。文化旅游业不断
融合。全市文化企业达到 666 个，完成文化产业增加值 5.1 亿元，同比增长 47.83%；
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建成基层文化大院 61 个，成功举办第十三届 PHE 国际青少年书画大赛，市第三届
凤凰文艺奖揭晓，爱乐合唱团在维也纳世界合唱比赛中获表演水平 A 级，舞蹈《背
鼓子》代表甘肃亮相央视“直通春晚”节目，秦腔剧《靖远起义》荣获省第七届敦
煌文艺奖，纪录片《大会师》、电影《爱在心里》在我市拍摄完成，忠恒文化、陇
烨陶瓷公司入选全省首批百家骨干文化企业。全市旅游规划和黄河风情线旅游规划
编制完成，黄河假日城、龙湾古镇改造、法泉寺、雪山寺、寿鹿山等景区建设加快
推进，第三届乡村旅游节、第五届红色旅游节成功举办，会宁被评为“中国最佳红
色旅游示范城市”；新增“农家乐”经营户 140 户，市旅游服务中心和旅游商品销
售中心启动运营；全年旅游接待人数 501.7 万人次，同比增长 35.6%，旅游收入 27.32
亿元，同比增长 37.4%。商贸服务业加快发展。编制完成市场体系建设、现代物流
和再生资源产业发展规划；白银公司现代工业物流园、中进大西北仓储物流园等核
心园区建设启动，义乌商贸城、靖远浙江商贸城、银西汽车商贸服务城、忠恒金地
年鲜综合农贸市场等项目加紧建设，金利苑农贸市场、甘肃品高万吨冷链项目建成
投运，国芳国际、星光银座等商贸综合体项目基本建成；改造农贸市场 12 处，改
扩建乡镇商贸配送中心 7 家、农家店 260 个。金融服务业全面提升。白银城投债成
功发行，直接融资 13 亿元；全市小贷公司发展到 31 家，累计发放贷款 13.66 亿元，
15 户担保机构发生担保额 21.5 亿元；创建“信用村”14 个；发放“三权”抵押贷
款 3162 万元，发放妇女小额、双联惠农、牛羊蔬菜贷款 21.36 亿元；全市银行存
贷比增加 2.85 个百分点。甘肃欣庆环保科技等 6 家公司在上海、深圳前海股权交
易中心挂牌交易。非公经济实力增强。全市非公经济市场主体达到 59370 户，比上
年增加 13933 户，注册资金首次超过公有经济，预计增加值增长 17.2%，总量占全
市 GDP 比重达到 44%。
④重点项目强力推进。全市在建项目 1012 个，同比增加 241 个。全年实施招
商引资项目 362 个，到位资金 293.8 亿元，引进世界 500 强企业 10 家、上市公司 6
家。营双高速公路景泰段、吴家川至坝滩公路、沿黄快速通道白桦公路建成；中川
机场至白银至刘川工业园公路、黄河石林景区二级公路、靖远至会宁侯川段公路提
升改造工程、平堡黄河大桥开工建设；白银天博万头奶牛、景泰正大现代农牧业产
业示范等项目加快实施。城市发展亚行一期项目基本完成，累计投资 12.09 亿元，
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二期项目前期工作进展顺利。总投资 40 亿元的中和教育港、文化商住综合体等项
⑤园区建设势头强劲。工业集中区总体发展规划获省政府批复，建设用地纳
入国家低丘缓坡未利用地开发试点。管理体制逐步理顺，“一区六园”纳入统一管
理，全年完成基础设施建设投资 12.75 亿元，开发面积达到 82.46 平方公里。银东
工业园纳入城市总体规划；银西工业园基本实现“七通一平”；刘川工业园具备承
载重大项目基础条件；高新区获批为国家知识产权试点园区，在国家高新区排名前
移 13 位，名列 72 位，科技企业孵化器一期 5 万平方米生物医药产业园建成投用，
摩尔化工等 52 家企业入孵，二期装备制造产业园建成 5.3 万平方米。工业集中区
完成固定资产投资 201.5 亿元，实现技工贸总收入 628 亿元，同比增长 31.1%；完
成工业增加值 198.9 亿元，同比增长 17%。
⑥城乡面貌不断改善。城市总体规划编制完成，控制范围由 135 平方公里扩大
到 312 平方公里，银光公司生活区等 4 个片区控制性详规初步完成，村镇建设规划
全面启动。实施城建项目 83 项，完成投资 38.6 亿元，新建改造国道 109 线过境段、
人民路、长安路、南环路等城区道路 17 条 30.85 公里，“六横八纵”的路网结构
基本形成，建成区面积扩大到 80 平方公里；实施金岭公园、银光公园、西区人民
广场改造工程，城市矿山公园博物馆建成，220 个公交候车亭建成投用；开展拆墙
透绿、拆违增绿，新增绿地 73.94 公顷；改造失管小区 5 个、住宅楼 42 栋，整治
背街小巷 23 条、2.6 万平方米。整合市区集中供热 17 万平方米，新建改造管网 6.6
公里。城市“三维数字社会管理”系统启动建设，我市被列为国家智慧城市试点。
会宁、靖远、平川新城区建设步伐加快，景泰文化广场改造工程全面完成，全市城
镇化率提高 1.7 个百分点，达到 43.2%。新建农村公路 600 公里，基本实现乡乡通
油路、村村通公路；新续建集中供水工程 22 处，解决了 15 万人饮水不安全问题。
全市完成造林 33.18 万亩，城区大环境绿化 1.36 万亩，森林覆盖率达到 13.93%。
淘汰落后产能 138.1 万吨，预计万元 GDP 能耗下降 5.5%，万元工业增加值用水量下
降 5.35%，市区空气质量优良天数达到 334 天，创历史最好水平。全面开展美丽乡
村建设行动，龙湾被评为“中国十大最美乡村”。
⑶城市房地产发展状况
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2013 年，在国家一系列宏观调控政策、措施的作用下，白银市房地产市场呈现
出开发投资稳定增长、企业资金到位情况良好、商品房销售回暖的发展态势 。
⑶.1 基本情况及特点
①房地产投资总量继续扩大，增速回落明显。
2013 年，白银市房地产开发完成投资 22.82 亿元，同比增长 14.86%,增速比去
年同期回落 15.68 个百分点。低于全省平均水平 14.31 个百分点，低于全市固定资
产投资 16.52 个百分点，
②住宅投资仍是房地产开发投资的主体，拉动作用明显。
从工程用途看，2013 年白银市商品住宅投资 17.81 亿元，同比增长 26.29%，
高于全市房地产开发投资增速 11.43 个百分点，占开发投资的 78.05%，比上年提高
7.09 个百分点，拉动房地产投资增长 18.66 个百分点；别墅、高档公寓投资 0.05
亿元；办公楼投资 0.37 亿元，同比下降 13.95%；商业营业用房投资 2.55 亿元，同
比下降 26.30%；其他用途投资 2.09 亿元，同比增长 11.87%。
③房屋施工规模平稳增长，新开工面积持续下降。
2013 年，商品房施工面积为 247.27 万平方米，同比增长 7.43%。其中住宅施
工面积为 186.38 万平方米，同比增长 5.25%;办公楼施工面积为 1.91 万平方米，比
去年同期增长 1.03 倍；商业营业用房施工面积为 32.77 万平方米，同比增长 6.02%,
其他房屋施工面积为 26.20 万平方米，同比增长 23.41%。但新开工面积一直处于下
降趋势，截止年底，商品房新开工面积为 87.31 万平方米，同比下降 31.45%。从结
构类型看，新开工住宅面积为 66.11 万平方米，同比下降 27.45%；商业营}