3,391被浏览1,114,387分享邀请回答61668 条评论分享收藏感谢收起1.3K191 条评论分享收藏感谢收起正在初始化报价器我想问下怎样流转土地?4个回答sanxings77按照目前颁布的《物权法》，农村宅基地只能在村集体内部流转，尚不允许城市居民或村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房，也就是说，农民的宅基地使用权还不能转让给城市居民。但地方政府的一些做法正在突破政策限制。最近有媒体披露，广东省决策机构正在酝酿一项允许农村宅基地自由交易的政策。我以为这是一件很有意义的事情。显然，广东酝酿的政策与即将正式实施的《物权法》有冲突。但是，我以为广东拟议中的改革就其立法精神来说，是与《物权法》一致的。中国的改革总有一种突破既定秩序的特点，在某些方面与既定法律不大一致，也是改革试验所应该允许的。如果广东果真出台了拟议中的政策，有了好效果，国家法律也是可以修订的。这是过渡时期的政治运行的特点，我们不必过于拘泥某些东西。
按经济学的规律，土地作为一种生产要素，只有自由交易才能得到合理配置。宅基地的交易也是同样的道理。宅基地仅仅在村民之间交易，远谈不上自由交易，自然也谈不上资源合理配置。人类的创造性首推交易的发明。好的制度保护和创造财富；差的制度使财富遁于无形。从经济学上说，可以交易而没有交易是一个浪费；是潜在的交易各方利益的损失。因为交易不被赋予合法性，使得交易成本大大增加，交易的合理价格不能形成。政府对已经发生的交易也难以监管和控制。所以，禁止农舍交易和农村宅基地自由流转是很不明智的。
事实上，城市居民购买农民住房在很多地方已经是比较普遍的现象，也就是说，现实生活已经在突破既定秩序的限制。在北京郊区，有很多农民住房已经被城市居民购买。我们早已听闻过北京郊区 “画家村”、“明星村”的存在。只是因为没有合法的农舍市场，农舍的实际买卖受到限制。隐蔽的农村住房市场是存在的。一方面有供应，另一方面也有需求。在北京的一些村落，20%以上的农民住房已经人去房空，如果有合适的价钱，房主人愿意将其出售。按照现行法律，农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。农村人口源源不断地产生，结婚成家的农户年年增加，宅基地也年年增加。法律没有要求子女能够继承父辈房产时不得另占有宅基地，于是，父辈的房产变成残垣颓壁也得不到修缮，子女们一定要申请新的宅基地。这样的制度不变化，农村土地总归有一天要被房屋全部占去。国家统计局的数据告诉我们，近年来，农村居民的户数在不断增加，而农村居民的总量在减少。在中国古代存在的大家庭传统是为了节约土地、节省造房资金以及在农业生产中进行合作，但现在的制度却刺激农民将可能的大家庭分裂成小家庭。这里的利益驱动是对“公地”的最大化地占有。
假设全国有8000万农舍空置(这个数据有调查依据)，每座农舍平均价值3万元，总价值也在2.4万亿元。假设每座农舍占地平均0.5亩，土地总面积也在4000万亩。这个供应是庞大的，如果不能被购买或继承，浪费也是巨大的。对应的是城市居民的巨大需求。粗略估计，全国可能有5000万户城市居民对于单价3万元以上的农舍有购买意愿和购买能力。最终，在市场机制的作用下，有相当一些农舍可以找到买主，各类农舍会产生一个合适的市场价格。
农舍交易所产生的经济利益是十分巨大的。城市居民买到农舍以后需要装修，装修的开支可以超过农舍本身的价值。农舍的主人变化以后，乡村的基础设施也可能得到改善，乡村道路、乡村学校建设可能获得更多的资金帮助；乡村志愿者事业也可能获得发展，并由此推动乡村治理的改善。政府还可以从农舍交易中获得巨大的税收收入，形成乡村建设的一笔专项资金。
遗憾的是，上述社会经济利益在禁止农舍买卖的情况下是无法产生的。允许农村宅基地自由交易还有利于我国加速城市化进程。农民不能出售自己的宅基地，影响他们在城市购置住房的能力，实际上把农民捆绑在了农村。农民在城市挣了钱，就不得不在自己家里盖房，盖了又可能不去住，形成很大的浪费。在经济发达的江浙地区，农民盖房的投资浪费更大。近些年，浙江农民有钱了，纷纷盖楼。一开始盖二层楼，后来又有盖三层的，结果就比着盖，越盖越高，有的盖到四五层。村民老有一种意识：自家的房子不能比人家矮，让邻居压下去，结果追求更大更高更好。在浙江不少农村会看到这种怪现象：房顶上竖着一个像教堂一样的尖顶，这都是比高惹出来的。有的地方还闹了笑话，一个农户盖了四层楼，家里就几口人，门可罗雀，顶楼就一直没人住，后来一个乞丐住了进去，一年多赖着不走。
允许农村宅基地自由交易不是说可以不加以规范。法律可以规定城市居民能够购买的农舍的数量以及农舍的实际占地面积。为此，法律文本必须对“农舍”做出定义。立法的目的既要盘活农村的房产，又要防止出现私人大庄园。在一定时期里，法律应规定每户城市居民只能购买一所农舍。法律还应根据农舍周边环境规定农舍实际院落的大小；山区的院落与平原上的院落应该有所不同。法律还应该规定，山区私人院落的林地应允许游人进入，但不允许打猎。有关这方面的法律应该随着经济发展而不断修改。
农村宅基地的交易还应符合政府的土地利用规划。土地利用规划应体现节约土地资源和保护耕地的原则。现在我国农村的建设用地总规模已经超过了城市建成区的面积，其中主要是农民住房占地和村庄内的空闲地。要通过村庄整治、合并和搬迁，使农村建设用地总规模得以减少。宅基地的交易必须服从这一节约土地资源的要求。政府对农村宅基地的使用要作出规划，只有符合规划的宅基地才可以交易。要解决杜绝把耕地转为宅基地再行出售的做法。可以征收宅基地流转税，用税收收入建立村庄整治基金，为农村建设开辟新的资金来源。
从加强规范和健全规划的要求来说，农村宅基地交易政策也不可以贸然出台。政策规范要加以仔细论证，土地利用规划也要有科学依据。只能在有了相对充分的把握以后，再慎重地出台农村宅基地交易的政策。
3个回答zhujl25流转双方填写申请书并经发包方和乡镇同意，同意后到县流转交易中心办理登记手续，应提交的材料：
(一)、流出方应提交材料
1、流转方式(互换、出租、转包、入股、转让、抵押等)2、流转土地位置、面积、用途3、申请人姓名、住址、身份证明4、土地承包合同、土地承包证书5、联系方式
(二)、流入方应提交材料
1、申请人姓名、住址、身份证明，申请人为企业的，提交营业执照付本。2、申请人拟流入的土地面积，流入土地的耕作条件要求3、流入土地后的经营种类4、申请人资信证明5、联系方式
4个回答风飞扬617流转双方填写申请书并经发包方和乡镇同意，同意后到县流转交易中心办理登记手续，应提交的材料：
(一)、流出方应提交材料 1、流转方式(互换、出租、转包、入股、转让、抵押等)2、流转土地位置、面积、用途3、申请人姓名、住址、身份证明4、土地承包合同、土地承包证书5、联系方式
(二)、流入方应提交材料 1、申请人姓名、住址、身份证明，申请人为企业的，提交营业执照付本。2、申请人拟流入的土地面积，流入土地的耕作条件要求3、流入土地后的经营种类4、申请人资信证明5、联系方式
3个回答橄榄绿19903依据《农村土地经营权流转管理办法》
第十五条 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
第十六条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。
第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。
第十八条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。
第十九条 承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。
第二十条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
4个回答于广晶微博　　流转形式
　　集体建设用地的流转形式主要包括以下几种:
　　(1)农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;
　　(2)农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权;
　　(3)乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租;
　　(4)农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业;
　　(5)村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目;
　　(6)经征用、补办为国有土地并输转让、出租;
　　(7)由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。推行集体建设用地流转,有利于农村经济改革的深化,有利于农村土地法律制度的完善。
　　集体建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
　　集体建设用地流转，简单的说，就是农村集体经营性建设用地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发——天诚国土。
　　现存问题
　　以往，由于农民没有土地所有权，在缺乏民主监督的情况下，地方政府可以种种理由，取消农民的土地使用权，或重新分配，或将土地另行承包给他人，或将土地出售中饱私囊，等等。
　　在当前建设社会主义新农村的背景下，对土地的需求会大大增加，从而有可能掀起新一轮大规模的土地征用潮。在这中间，不可避免地，会有人打着新农村建设的旗号，利用修水渠、道路，拆旧房建新房，或者合并村庄的机会，“名正言顺”地占用土地。甚至侵占耕地或者将农村集体土地低价甚至无偿征占的情况也无可避免。
　　所以要在全国推广和贯彻实施集体土地入市流转，还需出台一系列配套措施，比如，怎样确定集体土地的基准地价、农民的社会保障体系如何建立、如何处理农地入市与耕地保护的关系，如何从制度上确保农地入市经绝大多数农民同意，等等。对于这些问题，都需要在进一步的探索中找出恰当的解决办法，完善相关配套法规。
　　就未来而言，农村集体建设用地入市流转，中国应该建立城乡统一的、以用途管制为中心的土地管理制度，不宜继续按照土地的所有制不同来制定土地管理政策。而农村集体土地直接入市将能使得土地市场的“城乡分割”态势被打破，不仅如此，合法的土地使用权流转有利于降低土地交易中的腐败机会，增进农民福祉。因此，它是值得我们期待的。
4个回答hellocat_6263农村集体建设用地流转，是指集体建设用地在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市流转、同权同价。
3个回答魔剑命舞38裕福康城,9月平均房价7200元/平米
裕福康城项目位于晋江市区城市主干道---长兴路与世纪大道交汇处，这里是高速出入口、高铁站的必经之路。而世纪大道是晋江市的交通大动脉，交通网络四通八达，是往泉州、石狮、厦门等出入晋江的交通要塞。项目共19栋，1600多套房源，户型为两房和三房，户型面积为110~130平方米。
价格来源于网络 仅供参考
3个回答豆豆有一个问题安卓手机每台机器上的物理地址是不同的，想知道平板电脑的物理地址你只能通过连接后自动获取地址上才能显示而且你自己输入的也连接不上我用的是台电的A1OT也是同样的状态选择设备时屏幕中间是一条白框细长的，只能用无线网了。
不行就打开手机对着主界面点击手机上的功能键，进入设定/设置
界面，拉到下面，点击“关于设备”，点击“状态”，wifi
mac地址就是你的手机网卡地址。
2个回答小拽女卡卡更多室内图>>3个回答香水再香这是一种表面过滤作用，当流体流经硅藻土时，硅藻土的孔隙小于杂质粒子的粒径，这样杂质粒子不能通过而被截留下来，这种作用被称之为筛分作用。实际上可以把滤饼的表面看成是一个具有等效平均孔径的筛面，当固体粒子的直径不小于(或略小于)硅藻土孔隙直径时，固体粒子便会从悬浮液中“筛分”出来，起到表面过滤的作用。
在600～800°C的温度下干燥，然后再粉碎而成。这种产品粒度很细，适用于精密过滤，常与其它助滤剂配合使用，干燥品多为淡黄色，也有乳白和淡灰色。
将提纯净化、干燥、粉碎后的硅藻土原料给入回转窑，在800～1200°C的温度下煅烧，然后粉碎、分级，即得煅烧品。与干燥品相比，煅烧品的渗透率高三倍以上。煅烧品多呈浅红色。
热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930上海土地批租试点亲历者说②我们搞改革开放，总还得有规矩_网易新闻
上海土地批租试点亲历者说②我们搞改革开放，总还得有规矩
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
【编者按】今年是中国改革开放40周年，也恰是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用(经营)单位。土地批租对我国土地使用和管理制度改革乃至整个经济体制改革有着十分重要而深远的意义。由于此项改革在当时涉及诸多思想观念、理论和法律问题，为减少改革的阻力，确保试点工作能顺利进行，此项改革的研究决策与试点探索整个决策和实施过程，长期鲜为人知。上海市委党史研究室历时三年，对当年参与上海土地使用制度改革试点的30余位决策者、实践者、参与者，逐一进行了口述采访，用当事人的所见所闻所为所感，努力还原这段鲜活的历史，相关采访成果最终结集为《破冰——上海土地批租试点亲历者说》一书，由上海人民出版社正式出版发行。澎湃新闻（www.thepaper.cn）经授权刊发该书的部分内容，以飨读者。今天我们刊发的是上海土地批租试点亲历者夏克强口述。夏克强1940年1月生，浙江嘉兴人。1984年12月至1992年8月任上海市人民政府副秘书长，其中1986年11月兼任上海市土地批租领导小组副组长，1991年8月至1992年12月兼任上海市人民政府浦东开发办公室主任、党组书记；1992年8月至1998年2月任上海市副市长，分管城市建设和管理、城乡规划、环境保护、市政管理、交通运输、邮电通讯、防汛防台、人防抗震、防火防化、交通安全工作；1997年3月兼任上海机场控股（集团）公司董事长；1997年3月至2002年9月兼上海市空港管理委员会主任；1998年5月至2003年4月任上海机场（集团）有限公司党委书记、董事长。时间：日上午10:00；11月23日上午10:00地点：上海机场集团采访：徐建刚整理：严亚南徐建刚：夏市长，您好！非常荣幸能有机会采访您。根据中央党史研究室的工作要求，近几年我们着力对改革开放以后的历史进行征集与保存。上海的改革开放从1990年代开始走向了全国前列，但是一些关键领域的改革措施在1980年代就开始酝酿、研究和思考了，甚至进行了前期的破冰与试点，试行土地批租就是其中具有代表性的一项改革。您是这项改革的亲历者与推动者，能否与我们分享一下您参与改革的经历？夏克强：首先非常抱歉，因为这件事情实在是时间隔得比较久，这段时间虽然集中回顾了下，有些有印象，有些看了材料也不一定能想起来，所以，有可能会让你们失望。我个人的想法是，要对历史负责，有把握的事情可以谈，没有把握的事情不能谈。你们可能比较希望了解市委、市府的决策过程，实质上呢，我当时是市政府副秘书长，当时和现在的体制，我感觉还是有些差别的。现在的副秘书长可以列席的会议还是蛮多的，但当时我参加的会议其实是不多的。所以，市委、市府关于这个问题的一些真正的高层决策我还是不完全掌握的。在讲之前，我要先说明一下。上海要试行土地批租，也就是土地使用权的有偿转让，这个问题是怎么引出来的呢？当时我们上海正好处在改革开放的初期，城市基础设施的欠债严重。我记得，泽民同志1985年夏天来上海任市长的时候，就碰到过好几件事情。一是下大雨，当时上海城市基础设施很落后，城市积水严重。我记得他有一次去视察，穿了一双高筒靴，但是穿高筒靴其实也没有什么用，因为水要没到大腿上面了，他看了以后感触很深。另外呢，泽民同志还碰到了一场火灾，南京路上的惠罗公司着火。所以他开玩笑说自己处在“水深火热”当中。上海的夏天经常刮台风，他说：“我在电子工业部当部长，这个天塌下来，我也没事的，但是现在只要一听到大风、大雨来了，我就心惊肉跳。”这就反映了当时我们上海排水系统的基础设施相当差。《江泽民在上海》这本书当中有不少内容反映这方面情况。那时候的上海，交通难、行路难，菜篮子问题、住房问题等困扰着市委、市政府。我记得泽民同志来上海没多久，有一次找我，说要去实地了解一线民情，随行人员限制在相当小的范围，不带记者和公安的同志，也不要事先通知。我能理解他的想法，泽民同志是老上海，但毕竟不在上海工作这么多年了，对上海的情况希望有更多实地的真实感受。如果事先通知后再下去看，往往看不到、听不到真实的情况。尽管那个时候，他来了大概只有三个月，但作为市长，电视上会经常露面，市民肯定有人能认出他的，所以我对他说：“泽民同志，这有问题的。”后来，他自己想了个办法，说：“克强，我戴顶鸭舌帽，戴副墨镜，再戴个口罩，这样，别人总归认不出来了。”的确，他就是这么做的。那次视察一共跑了三个点，路线是我设计的，随行人员只有秘书贾廷安、我，还有警卫处的两位同志，范围相当小，当然也不可能留什么照片。第一个点在八仙桥菜场。我们从康平路出来，到八仙桥附近下车，走过去。在菜场里，他问了买卖双方，比如菜的供应情况，对价格的反映，等等。第二个点是云南路的“小绍兴”鸡粥店，那是最典型的违章建筑。他看了以后对我说：“克强，看来这个违章是拆不掉了。”因为那家店，在人行道上造了三层楼的房子。然后，我们就在大世界附近乘坐71 路掉头车，让他体验上海的公交状况。那时候，上海的公交多挤啊，有个说法，一个平方米上有十一双鞋子，这怎么体验法呢？所以，就安排他坐掉头车，因为掉头车上去的时候是很空的。原来计划让他坐车到延安西路市少年宫下来，可是等我们下车的时候费劲了，下不来了。那时候的公交车一到站，下面的人就拼命地往上涌，所以泽民同志在里面就喊了：“不要挤，不要挤，先下后上。”没有人理他，我们也没办法，只好四个人，前面一个、后面一个、边上两个护着，让他一下子从里面使劲冲了下来。这一路中，他唯一被认出就是在“小绍兴”鸡粥店，在一楼到二楼的楼梯转弯处碰到这个店的经理，被经理认出来了。我们立即示意他不要喊出声来。这段经历虽然过去那么久，到现在还让人记忆犹新。泽民同志经过实地了解后，深深地感受到，一方面上海城市基础设施欠债多，老百姓希望尽快改变的呼声比较强烈；另一方面，上海要发展，基础设施不上去也不行。怎么才能取得资金来解决这些问题呢？特别是改革开放以后，怎么才能扩大利用外资呢？这些都是困扰市委、市政府领导的难题。上海那时的财政非常困难，和现在根本不能比。我们过去搞个几千万或者一两个亿的工程，都算大工程了。现在一两个亿已经不算什么大工程，要几百亿的才算。关于土地批租改革，市委当时怎么研究的，我确实是不清楚。但是，整个经济、社会发展的大背景，要求我们不断创新，否则搞改革开放是很困难的，也就是在这样的背景下引出土地使用制度改革。徐建刚：那对您来说，实质性参与到土地批租改革是从什么时候开始的？夏克强：是1986年6月份，市委有次常委扩大会议，我参加了，那时候的市委书记是芮杏文同志。这次会议研究了怎么扩大利用外资，怎么对外开放，以及如何拓宽发展和建设所需资金的渠道问题。我记得很清楚，当时想的就是如何利用土地来作文章，如何对土地开发的经营权加以利用，而不是一开始就说“土地批租”或者“土地使用权有偿转让”。当时芮杏文同志拍板，要求组织一个小组到香港去，花两个星期进行考察，而且明确让倪天增副市长组织落实这件事情。因为我是协助天增同志的副秘书长，所以会后天增同志就找我商量，让我带个团出去。另外，他让我再考虑一下，提个方案出来，包括如何组团，出去到底考察些什么内容，等等。关于去看点什么、学点什么，我们觉得，上海要搞就要搞得很规范，没有规范的事情我们不搞。所以第一，要了解、掌握香港有关土地批租的整套法律、法规。当然，我们不是全部拿来照搬，但是一定要知道、要了解，以此为参照。第二，就是要了解这件事情具体怎么操作，操作办法或者方案是什么。第三，我们还要了解香港的土地批租和具体做法存在什么问题。这三条都是出去之前商量好的，所以后来我们从香港带回来很厚的一叠材料，这些材料是我们主动问他们要的。在考察路线上，我们先到深圳，再到香港。之所以这么考虑，是因为在改革开放初期，广东、深圳确实是比我们先行一步，也比我们敢做。因此，先到深圳的目的是想摸摸看深圳对这件事情到底做了哪些思考，或者说有些什么打算和动作。假如他们已经先走一步，我们去香港之前，也就掌握了我们内地先行一步的情况，这样心里就比较有底。当时设计考察路线，就是这么考虑的。另外，在考察团成员的组成方面，主要是搞房地产、规划以及政策研究的专业人士，包括土地局局长蒋如高、规划局局长史玉雪、市委研究室副主任俞健等同志，这些同志对香港的情况并不是一点也不了解，只是了解没那么全面。7月份的时候，曾庆红同志找我。那个时候，曾庆红同志是市委常委，他说，市委决定让他也参加这次考察，他是顾问，我是团长。我把这些打算向他汇报后，他也都同意，我们两人就把这次组团去香港考察的事情全部定下来了。曾庆红同志还和我说，市委决定还要带件任务。什么任务呢？港澳工委提出来，希望上海实业公司能够成为上海在香港的窗口，不仅仅是一个企业，有一些上海的事情要通过这个窗口来办。当时在香港的上海实业公司，发展不及广东、福建在香港的两个企业。所以，当时去考察的任务又增加了一个，就是思考上海实业公司如何发展。徐建刚：在这次房地产、港口考察团的出访名单上，我们看到每位成员都冠有一个非官方的身份，比方说您的身份是“上海市城市经济学会理事”，曾庆红同志的身份是“上海经济发展战略研究会顾问”，考察团其他成员也是以房产经济学会、房地产协会、经济研究中心、经济研究所等学术团体成员的身份出访。为什么要作这样的安排？上海房地产、港口考察团成员名单。夏克强：我想，主要原因有两条：一是因为当时出去带了三个任务，其中港口建设和搞好上海实业这两项任务对外说都没有问题，就是土地问题特别敏感。当时人的思想观念和法律环境和现在都不一样，有很多禁区的。当时宪法规定，土地是国家所有，中央也没有说法，能不能突破，怎么突破，都是不清楚的。如果以政府身份来讨论这些问题，就不太合适。以学术探讨和交流的名义去学习考察，就可以避开这些理论和法律上的禁区。二是因为当时香港还没有回归，如果以官方身份出去学习香港的经验，会引起外界很多不必要的联想、猜测甚至是干扰。所以说，对于出去到底要注意什么问题，市委确实是经过深思熟虑的。其实，不管我们到深圳还是香港，参与接待的人对我们的正式身份都很清楚。我们在香港也没有碰到有人问，为什么不以正式身份访港之类的问题。徐建刚：您能不能给我们介绍一下这次考察的大致过程？有哪些收获和体会？考察团回来后向市委领导汇报后，领导有哪些意见和指示？夏克强：我们是日到9月9日赴香港考察的，主要是聚焦“土地批租和房地产经营”“港口建设和自由港政策”“进一步发展香港上海实业公司的作用”三个专题。市委领导要求我们“不仅要作一般的考察和比较研究，而且要提出可供实施的咨询报告”。所以，在考察团赴港前，全体成员消化、研究了现有的关于香港地产经营、自由港政策和其他相关资料；拟订了较为详细的访问计划和考察、发问提纲；实地参观、了解了上海港口和保税仓库等有关方面的现状；组织落实了在沪的五个专题小组的工作计划，就专题报告的附件材料作了安排。在出访途中，我们用四天时间考察了广州市、深圳市在城市开发建设和土地有偿使用方面的做法和经验，并在两市进行了四次座谈和现场访问。事实上，我们到深圳以后才知道，深圳方面对这件事情还没有具体想法，当然也有人在考虑这个问题，但是深圳市委、市政府对这件事情还没有任何动作。我们一去，他们知道上海开始行动了，所以后来真正搞土地使用权有偿转让，深圳跑在了上海前面，只是没有我们规范，而且他们的第一块土地也不是用国际招标的方式。所以说，从上海市委、市政府领导提出想法，到比较规范地拿出一个“办法”和相应的行政规定，按照国际惯例来批地，应该说上海都是第一个。夏克强团长向香港屋宇地政署周湛桑署长赠送纪念品。（右一：香港土地管理处处长布培；右二：城市设计处副处长陈辉棠）在香港的活动日程中，我们一方面是对中资机构和民间友好人士进行了解和访问，通过举行各类座谈会，深化了感性认识，弄清了许多技术性问题，启发了我们的观念，对上海如何借鉴、起步也有了酝酿和构思；另一方面，通过接触港英当局各部门及半官方机构，进一步掌握了有关专题的系统材料，了解港英当局的政策基础及管理思想，香港社会发展的各个阶段的演变及政策措施等。港英当局高度重视考察团的这次活动，对接待活动作了周密的准备，给我们提供了很多资料。一些港府官员向新华社和考察团成员私下表示：“你们的考察，虽然时间短了些，但是问题提得很深，许多问题都很关键”，“对香港情况研究了解也较充分，有的问题一讲就清楚”。许多政府官员、知名人士也表示了进一步了解上海、访问上海、交流经验、共促沪港经济合作和繁荣的意向。考察回来以后，我们专门向芮杏文书记作了汇报。徐建刚：在您看来，此番去香港考察，主要解决了哪些关键性的问题？夏克强：当时我们国家的《宪法》规定，土地为国家所有，任何组织或者个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。香港则是把土地的所有权和使用权分开，转让的是使用权，而且是有期限、有偿地转让。我们回来向领导汇报以后，市领导觉得法律层面的问题可以解决了。我们上海后来搞“办法”的时候，用词是相当注意的，就是强调土地使用权有偿、有期限转让，不是简单地说“批租”两个字。领导的意见很明确：第一，这件事情上海肯定要做，而且要借鉴香港的做法，要求我们把拿回来的英文资料全部翻译出来。所以我们花了很大力气，组织了一批人专门翻译，把这些资料全部翻译出来了。其次，就是要成立专门的工作机构。第三，就是一定要有一个试点办法，要能够依法办事。此后，我们很快成立了上海市土地批租领导小组（日，上海市人民政府发文建立上海市土地批租领导小组。），这个领导小组的主要职责是：在市人民政府的领导下，研究提出出租土地使用权的试行方案，有关土地批租的方针、政策、地方性法规的意见，土地批租计划，以及协调各部门间有关土地批租工作的重大问题等。倪天增副市长为领导小组组长，我那时是市政府副秘书长，任副组长。领导小组的成员有上海市计委、建委、规划委、经委、外经贸委、农委，市土地局、房产局、规划局、财政局、市政工程局、公用局、供电局、公安局、司法局、人民银行上海市分行等16个单位，后来，又增加了一个邮电局，总共是17个成员单位。在这个领导小组下面设有办公室，由市土地局、房产局、规划局各出一人组成，具体负责土地批租的组织协调工作。土地局局长蒋如高同志任办公室主任，房产局局长助理王安德同志任副主任，并邀请市委研究室副主任俞健同志为顾问。当时这个办公室简称为“市土地批租试点办公室”，归口在市土地局内。徐建刚：我们知道，上海市土地批租领导小组成立后，先后召开了十次领导小组会议，对组织、推进上海的土地使用制度改革起到了关键作用。倪天增副市长作为这个小组的组长，在改革过程中发挥了怎样的作用？您与倪市长是如何互动的？夏克强：按照我们当时的职务，我是协助他工作的副秘书长。成立领导小组以后，他是组长，我是副组长。当时上海在土地使用权有偿转让的具体运作过程中，应该说一些决定、决策或者具体计划都是在领导小组会上定的，所以领导小组的作用应该说是蛮大的。天增同志作为领导小组组长，只要是在小组里决定的事情，最后都是由他拍板和决策。当然一些大的问题，他也要提出来向市委市府汇报。应该说，作为领导小组的组长，天增同志确实起了相当大的作用。我作为副手，是协助正职工作的，具体负责做好一些上通下达的事情。我自己的工作原则是，领导把工作布置好，如果没碰到必须由领导决策的问题，我是不汇报、也不请示的，努力把工作做了，如果出问题我负责。领导相信我，我就努力做，对领导负责，对人民负责，一定会把事情做好。我的主要任务就是做好副手的工作，理解好正职的意图。所以这也给我带来一个问题，就是说如果要回忆向市长、书记等主要领导请示、汇报点什么问题，我自己的回忆少得很。徐建刚：市土地批租领导小组和试点办公室成立后，主要着手做了哪些事情？上海做的这些事情对土地使用制度的改革产生了哪些影响？夏克强：当时主要是着手制订试点办法和试点工作方案。从1986年9月开始启动一直到1987年11月由江泽民市长、倪天增副市长签审同意，我们这个试点办法前后八易其稿，历时一年两个月才定稿。上海市政府还专门为此发了个文，我记得是市府发〔1987〕76号文正式颁布《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称“办法”）。当然这个不是法律，也不是国家的行政法规，而是地方的行政规章。这是我们上海在没有上位法的情况下，率先探索制订的地方性行政规章。在当时的情况下，总归是有了一个依据。实际上最后国家土地局起草的法规基本上是参照上海的“办法”。当然，他们也组织了一批人员，在我们制订的“办法”的基础上作了深入研究，内容更完善了。我们上海批租的第一块地，市里面相当重视，选地块也比较早，是和“办法”同步做的。当时在虹桥经济技术开发区选了几块地，最后是拿了26号这块地进行国际招标，有日本、美国、我国的香港地区一共六家公司参与国际招标。当时的国际招标，谁标价高就谁得，所以孙忠利的日本孙氏企业中标（注：孙忠利，1934年11月出生于日本东京，祖籍浙江西坞白杜河头村。1966年在日本创立孙氏企业集团。），我记得他们的投标价是2805万美元。这块地的价格远远超过我们的预期，所以我们蛮感激他的。1988 年8 月8 日，夏克强出席上海市虹桥26 号地块土地有偿出让签约仪式。徐建刚：上海第一个批租地块以2805万美元中标，当时外界舆论是如何评论的？夏克强：当时外面的媒体都说孙忠利是“孙疯子”，怎么这么高的价格都投！但他最终还是赚钱的呀。因为他是第一个吃螃蟹的，后来他碰到实际困难，我们也帮了他，上海市政府也做了雪中送炭的事情。徐建刚：孙忠利碰到困难，市政府是怎么帮他的？夏克强：孙忠利拍下这块地以后，有蛮长一段时间没动工。按规定不开发建设，两年后地要收回的。当然，这里面有种种因素，其中1989年政治风波也是一个因素。原来他的房地产在日本银行可以抵押95%—100%，可那时候只能抵押5%了，而且当时日本银行还规定，到国外投资不能办理抵押。因此，原来答应给他贷款的日本银行都不肯借钱给他。等到他开始建设的时候，没钱，实在是搞不下去了。当时，我们把孙先生的情况向市里作了汇报。本来他来我们这里的银行办抵押，是他自己的事情，我们的银行肯抵押就抵押，不肯抵押，政府也不应该插手。但是考虑到这是我们的第一块地，应该是个样板，所以我们详细地了解了他的情况，觉得他确实是因为不可抗力导致资金链出现问题，而且孙先生本人是非常想把这个地块建设好的。所以后来经过研究，我们都感到应该支持他，最后由朱镕基市长拍板，决定由我们国内的银行给他贷款。后来，他把虹桥这块地抵押给我们银行，又把他在境外的资产拿到我们这里来进行抵押，我们才把钱贷给他，帮助他完成太阳广场的建设。徐建刚：在您看来，我们上海土地批租改革的主要特点是什么？夏克强：我觉得，第一，上海人做事情确实比较规范、细致。在这项改革起步的时候，市领导就明确指示要搞一个试点办法。这个办法制定出来以后，非但要得到市委、市政府的认可，还要经市人大同意。我们这个办法后来是经市人大常委会同意试点的。在这基础上，我们还报告了国务院。等到国务院同意做这件事情，已经快到1987年底了。正因为这样，花费的时间就比较长，所以深圳抢在上海前面搞了第一块土地的使用权有偿转让。但是，我认为上海确实应该这样做。我们去香港的时候，包括后来我们接待了许多人，他们都认为，我们如果要搞土地批租，就一定要有一套相应的法律、法规、规范。否则的话，人家就会感到没有保障，就不会踊跃地来投资。我们搞改革开放，总还得有规矩。第二，上海土地使用制度改革一开始选的就是国际招标，而不是行政划拨。当时我们讨论，包括向市里汇报的时候，就是这个思路。行政划拨这个方式在土地批租当中不应该是主流，而且可能反映不了真正的土地价值。第三，我们一开始搞的就是熟地批租。土地批租应该以熟地批租为主，后来搞的毛地批租，甚至有些地方连动迁都没搞，地就批掉了，就留下很多后遗症。上海的土地使用制度改革，不是我们到外面学习过了，就完完全全照搬来做，而是有一个消化、吸收、为我所用的过程，当中也经历了一个认识发展的过程。徐建刚：正因为我们的操作规范、过程公开透明，与国际规则和惯例一致，所以人家才会来，应该说上海土地使用制度改革路径的起点还是比较高的。夏克强：是的，我同意你的观点。房地产的开发周期比较长，没有法律制度的保证，没有公开透明的程序，人家不敢来投资。徐建刚：那么为什么我们第一次试点成功后，后来还会实行毛地批租或者行政划拨呢？夏克强：关于这个问题，我曾经单独和黄菊同志探讨过。为了这件事情，他还批评过我，他说，克强，你的道理是有的，但是如果每地块都搞熟地批租，都搞国际招标，可能就会错失发展机遇。现在回过头来看，感到他说的这一点确实也是对的。当时我们如果能够结合得好点，后遗症会少一点，肯定会比现在还要好。徐建刚：当时如果按照我们定下来的办法去做的话，可能一年都批不了几块地。夏克强：是的，那样发展机遇就会丧失，黄菊同志就是这个意思。1997年发生金融风暴后，土地批租曾经停滞过一段时间。我记得黄菊同志后来还专门和我谈过一次，他说：“克强，你看，如果那个时候不是放给区里做的话，我们整个发展要慢许多。”我们当时去外面学习，看了很多东西以后，就认识到，我们过去的土地差不多都是无偿、无限期、无流通，土地价值没法体现。通过土地批租以后，解决了“三无”问题，使土地的内在价值能够体现出来，加快了我们的发展。这项改革不仅仅是解决了钱的问题，还使发展问题不再由政府一家承担，我们可以依靠国际、国内方方面面的力量来进行。当然，这是建立在双赢基础上的。你不让别人得益，别人怎么会来呢？当然，我们也得益的，别人花钱造的房子在我们的土地上，商业、房地产业都发展起来了；依靠出让土地获得的资金，也使我们能够更好地去规划和发展这个城市，改善居民的生活条件。徐建刚：刚才您回顾了20多年前您所参与的土地批租改革的经历，如今回头看，您认为有什么感受或者经验值得总结？夏克强：我当年从香港考察回来，向市委汇报的时候，曾经谈过一个感想。在去香港之前，我本来认为我们实行计划经济，资本主义国家（地区）实行的全部是市场经济，但是我们在香港考察土地批租时得到一个认识：香港对土地批租是有控制的。我最近看到一篇文章，里面说香港土地批租有控制，是香港的政府部门为了少推出土地抬高房价。这篇文章认为，香港这种做法是不对的。我当时考察得出的不是这个结论。我的体会是，香港虽然实行资本主义制度，搞市场经济，但有的地方，经济计划比我们控制得还厉害。根据我们听到的介绍和看到的材料，我们知道香港是根据社会经济的发展需要，再根据香港的造地数量（他们每年都要造一些地），来决定每年的土地供应量。因为土地是不可再生资源，所以他们对土地有相当严格的控制。我们过去也说，不能把子孙的地都用掉了，把子孙的资产全用光了。现在回顾我们的历史，1992年上海开始大发展，土地大量批出去，各个区都放土地。尽管如果不是那样，可能会失去发展机遇，但是从现在来看，应该要对土地供应进行严格的计划。实际上，我感到全国都应该做这件事，根据我们社会经济发展的状况，根据能造多少地、需要推出多少地，每年列出计划。不仅仅是我们上海，全国都应该重视这个问题。现在说要严格控制耕地，但是严格控制耕地应该和城市土地供应结合起来，这样可以使得土地资源能够持续得到利用。有计划地推出土地，可能在相当一段时间里，所获得收益更多。我从当年香港学习到现在，回过头来看，我总是希望这件事情应该做起来。这是第一个想法。第二个想法，我感觉我们土地批租的法律还不够健全。比方说，城市规划变动太厉害，就会带来很多问题。一块土地值多少钱，和规划有很大关系。当然城市规划不可能是一成不变的，小变动不要紧，但是我们的城市规划变动太厉害了。比如说我们的地铁，过去规划里不是这样，后来地铁大量增加，一条新的地铁线延伸过去，地铁站周围的房价马上上涨，社会投入这么多，附加值的得益都归了开发商。开发商拿到的这部分土地增值收入是国家的、社会的公共投入，应该由老百姓、国家所得，现在都被私人或者企业拿去了，可以说是不劳而获。这就像天上掉下来的馅饼，一下子中奖了。而我们政府、老百姓的损失是很大的，社会投入、公共设施投入、规划变动的效益我们都没拿到。在国外，对社会投入引起的房地产增值，房地产开发商应该要补一块给国家，我觉得这种处理方式是有道理的。资本主义国家都把这一块土地的增值收益看成是国家的、大众的，何况我们是社会主义国家。这其实是发展过程中出现的一些情况，但是现在回过头来看这段历史，确实是问题。当然我自己也有责任，也可以说是自己的经验教训。现在也到了可以去研究的时候了，应该要想点办法。改革开放的初期，是摸着石头过河，但是我们总不能一直摸着石头过河。第三个想法是，我们的土地批租应该要严格依法办事。比如说，土地批租了以后，开发商在规定的时间内不建设、晒地皮，是要收回的，这在我们的办法里都有规定。但是，实际上这件事情到现在也没有好好做，这一条是我们现在执行中最大的问题。从现在开始，应该特别强调做这件事情。香港在这些方面确实很严格，我们应该要好好研究、学习。徐建刚：非常感谢夏市长对上海这段披荆斩棘的改革历程的精彩回顾。对于您提出的问题和思考，我们会从历史发展和现实需要的角度，再作深入研究。再次感谢您对我们工作的支持！（标题为编者所加，原题为：“谨慎、规范、依法推进上海土地批租改革”）
本文来源：澎湃新闻
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈}