只有政策利好,写字楼投资才被看好 ,真的是这样吗
随着经济发展，再加上政策利好，写字楼市场也迎来了发展旺季，但是，写字楼的投资技巧和专业度远高于住宅投资，如何才能买到有价值的写字楼是一门学问。
写字楼投资或正当时
房地产营改增有助于房企减轻税负，企业的利润率会因为税负降低而提升。同时将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，这就意味着当企业购置办公楼时，购置成本会降低。
业内人士表示，以企业名义购买商铺、写字楼（www.woaipu.com/xiezilou）可以抵税，这会刺激企业改善办公条件购置商铺和办公楼，即能有效的去化商铺和写字楼库存。相信未来将会有一轮企业投资不动产的需求热潮，商办物业的热销将被看好。
对于企业来说，写字楼作为企业最重要资产，对企业成本控制起着决定性作用。此次营改增的全面实施将使得企业购置写字楼等不动产的成本大大降低，更多企业有能力和动力去投资优质办公物业，租用写字楼的企业也将会更加倾向于自购写字楼。购买写字楼既能实现抵税，亦可满足企业办公、自用的需求，同时，写字楼还有保值增值能力。
优质写字楼受关注
随着经济发展，产业格局升级，写字楼市场需求也在逐渐旺盛起来。近几年，城市写字楼开发体量逐渐增多，市场上写字楼的需求量能够得到满足。
谢先生是一位房地产投资者，住宅、商铺和写字楼均有涉及。对于写字楼的投资，他认为，虽然目前市场的写字楼行情整体不太好，但是和住宅一样，只要投准了位置，照样可以受益。
谢先生表示：“投资写字楼（http://www.woaipu.com/zixun/jh_%E5%86%99%E5%AD%97%E6%A5%BC%E6%8A%95%E8%B5%84.html），地理位置上必须要在商业中心、金融中心、政务中心等重要位置。”另外，谢先生觉得，在购买写字楼时，品质也是关键。因为写字楼是拿来用的，写字楼使用方便、舒适等细节，关乎一个写字楼的成长性和生命力。
据某项目负责人介绍说：“较为畅销的写字楼多位于中心区域，购买写字楼的人多将其用于投资或者办公，相比于商铺来说，写字楼的价格要低一些，由于写字楼购买者需求面积往往较大，因此性价比是购买者关注的焦点。”
天玥中心（http://www.woaipu.com/xiezilou/xiangmu/view/160）已成功签约联家超市、麦当劳、Mr. Pizza、悠仙美地、德庄火锅等一批国内外知名品牌，其他时尚连锁餐饮、特色小吃也在洽谈中。在这方面也是备受关注的。
地段、品质是关键
写字楼的区位和地段很大程度上决定其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚是写字楼价值的重要支撑。业内人士表示，处在人流、物流、信息流、资金流汇聚之地的写字楼可以产生集群效应，各种配套设施都能相互配合跟进，价格自然水涨船高，投资写字楼，好的地段就是价值保障。
皖新朗诗绿郡（http://www.woaipu.com/xiezilou/xiangmu/view/325）地处滨湖区环巢湖板块，合肥地铁1号线途经该项目，未来项目的地段价值明显！
对于实际使用的企业来说，写字楼交通的便利程度、停车场设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，这些都显示着一座写字楼的生命力。因此，投资之前，投资者一定要对写字楼的诸多重要因素做充分的功课，必要时，需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。
企业打算投资商业项目，特别是写字楼项目，又要注意些什么呢？业内人士表示，同样要看地段，看周边的商务氛围，写字楼的自身价值外，也要看政府的规划，因为它决定了以后的发展方向。
此外，投资跟着大品牌、有成功商业地产开发经验的开发商走，也是很必要的。因为他们实力雄厚，经验较为丰富，所开发的产品也将更贴近市场需求。在产品品质和相关配套上，也比一些小企业更有保障。
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公寓商铺和写字楼投资哪个好？
来源：吉屋网 &&发布时间：
投资有何优势？ 总价低，周期短。公寓的这些特点满足了手头有“小钱”的投资者的青睐。公寓产品以小户型居多，门槛低，投资很灵活，因此投资价值与机会往往较其他住宅产品有优势。 从公寓产品本身来说，市面上的公寓分为和毛坯两种。一般精装修公寓，配套、配套设备齐全，拎包入住，方便快捷。在选择毛坯公寓时，要关注它的户型，是否，一般而言，方正的户型空间浪费较小。业内人士建议投资者购买位于城市核心或者商贸活动极为繁荣的区域，或者考虑公寓附近的办公场所性质，较好是中、高档居多。投资商业地产别任性优选地段与住宅不同，地段是选择商铺的不二法宝，好的地段是保证商铺升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心区之外，还应核心考虑商业的聚集性效应，即在商业比较集中的地段各个商业体会互相借力，形成良性发展。单体商业可辐射范围较小，投资增值保值的可能性会相对小一些。 另外，选择商铺，要选择品牌运作的项目。除了品牌开发商有丰厚的商业运作经验外，后期宣传效果也很重要，从长期发展前景来看，还是“傍着品牌好赚钱”。 即使在同一小区的不同住宅、同一栋楼的不同商铺，租金都会有差异。因此，对于投资者来说，如何定位自己的投资对象、如何选择商铺、如何进行经营至关重要。技巧一：商铺投资的目的 购买商业用房的目的大致分为两类:一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以或的形式支付房款，用形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。 另一类是作为资金保值并升值的手段。商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。技巧二：租用还是买产权 产权商铺可以自用、转让、继承、出租或用于抵押;而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。 目前市场上缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越来越高。技巧三：商铺投资方向 根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为:纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。 一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺。 住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。 纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以备受青睐和追捧。技巧四：商铺投资，几时出手最？ 一般来讲，开发商都会采取的形式进行销售。预售也就是，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。技巧五：如何选择铺位位置 一个成熟的休闲购物中心，铺位已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。 当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPING MALL共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。投资商业地产别任性写字楼 投资写字楼地段也很重要，看周边是不是有商务氛围。当然，写字楼自身价值也不容忽视，明亮的大堂，高速、便捷的电梯、良好的采光与净层高。另外，充足的停车位对于日益庞大的私家车族来说，是他们买楼的重要方面。一位资深投资者表示，投资写字楼除了看商务氛围和地段外，也要看政府的规划，因为它决定了以后的发展方向。 业内人士提醒，写字楼虽然有较高的利润率，但由于门槛较高，如写字楼所在的区域与城市的发展方向及发展规划不符，在投资方面就会有一定的风险，投资者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影响写字楼未来增值幅度的一个重要方面。个人投资写字楼对经济实力有更高要求，而且高、年限短，各种税费的缴纳额度也比住宅类高出许多，要综合考虑，不能盲目投资。【SOHO】价格：65万元/套优惠：通过吉屋网享有存地址：南部新城城场路与新城中路交叉口西南侧尊享热线：400-动态：新景国际城推出二期33㎡-73㎡SOHO新品，挑高4.5米。据悉，项目物业为鑫新景地物业，费用为3.50元/平方米·月。【SOHO】价格：18500元/平方米优惠：通过吉屋网享有9.5折楼盘地址：翔安南部新城城场路与新城中路交叉口西南侧尊享热线：400-&转&565动态：龙郡青年城项目位于翔安新城，项目目前37-50平小户型产品在售，挑高4.5米，均价17000元/㎡。【SOHO】价格：17000元/平方米优惠：通过吉屋网享有存楼盘地址：翔安翔安区新城中路与洞庭路交叉口，对面尊享热线：400-动态：明发中澳荟位于翔安新城商务区，翔安隧道口，拥有规划中的滨海大道、地铁、机场等多维度交通体系，有效缩进岛内外距离，近享万达生活圈，名校林立，配套日渐完善。九号【SOHO】价格：18000元/平方米优惠：通过吉屋网享有9.折楼盘地址：翔安南部新城城场路与新城中路交叉口西南侧尊享热线：400-&转&950动态：目前1#楼在售约35-60㎡户型在售，挑高4.5米，买一层用两层，价格12800元/平起（1#306）。据悉，项目预计2018年年底。
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投资住宅？还是投资商铺？(组图)
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　　本期嘉宾
　　（排名不分先后）
　　罗 奇四维商城总经理
　　朱薇安标志房产副总经理
　　苑学斌中国水电建设集团湖南房地产有限公司副总经理
　　尹 诚 诚功地产经纪机构总经理
　　本期主持人：曾小明 刘永春
　　文字整理： 潘昭晖　实习生　曹亚文
　　摄 影： 王 伟
　　网络传播： 新浪乐居
　　主持人语
　　欢迎各位做客《广厦会客厅》，这期的主题是“买房好？还是买铺好？”
　　随着中国房地产改革和市场的逐步完善，房地产已逐步成为中国老百姓投资热点。尤其是下半年通货膨胀预期的加剧，让不少人开始关注不动产投资。
　　早期主要是以住宅、写字楼、酒店式公寓为主要投资渠道，随着商业地产概念的引入，增加了更多可投资的产品。国际上，商业地产包括的范围比较大。主要包括：零售业地产、工业地产、医疗地产、学校地产等大的类别。而我们通常所说的购物中心、商业街等均属于零售地产的范畴。
　　目前市场上有两种声音——一种声音认为，一铺养三代，买铺增值快，也有专家建议，买高端住宅更具投资意义，那么，到底是买房好，还是买铺好？这将是本期《广厦会客厅》讨论的话题。
　　投资商铺比投资住宅好
　　尹诚：从投资角度讲，买铺比买房好。
　　投资要考虑两个方面的问题，安全性和投资回报率。从1999年开始，长沙买铺的始作俑者是五一广场东汉名店项目，当时我也参与了这个项目的策划，当时那是一个非常好的项目，在五一立交桥改造后却失败了。但是，作为商铺而言，它的失败，并不代表买商铺的投资方式比买房的投资方式就要差，它是因为很多外部环境、内部因素造成的。
　　商铺分为几种大类，第一种是街铺；第二种是市场商铺；第三种是店中店商铺。
　　从投资回报率来讲，商铺的投资回报率比较稳定，回报率一般在8%～10%左右，如果经营得好的话，还能做到10%以上的回报率。从类型上来讲，沿街类型的街铺基本上是饱和的，一年12个月都能收到租金。但是，如果是住宅的话，前一个租客到期之后，在寻找下一个租客的期间，难免有2个月左右空置期。再从升值来看，我认为商铺比住房的升值率更快。
　　我最看好的商铺是街铺，从市场模式来讲，社区商铺应该比店中店更好。当然，四维商城是一个例外，那里一直经营得很好。我个人的观点是买铺肯定比买房好，买街铺肯定比买店中店、市场街铺要好。
　　朱薇安：说到投资，买房和买铺各有优劣。相对来说，住宅的投资升值度难以把握一些，但是住宅的投资总价低，控制风险能力可能要比商铺强。但是，投资商铺是高投入、高产出、高风险，我们现在都仍然可以看到大量的颗粒无收的商铺。
　　如何选择？在选择区域的时候，要尽可能选择核心位置，在选择商铺的时候可以适当超前投资新区，如新建的住宅小区、新建市场等等。在投资额相差不大的情况下，投资商铺比投资住宅好。
　　以十年为标准，投资住宅利润率要高过商铺
　　主持人：商铺确实是高投资、高回报、高风险。
　　罗奇：今天的话题比较宽泛，首先就要考虑投资实力和承受能力，就如买吉普车好呢，还是买单车好呢？该怎么讲呢？讲不清啊。
　　如果要讨论的话，我建议以一个实际投资标底来举例，比如20万元、50万元的投资标底来进行选择。比如，我今年年底有50万元的投资资金，买房、买铺都要考虑地段、环境、配套、氛围等等，现在长沙有很多商铺很旺，也有部分垮了。但是，长沙的高桥是门面，是商铺，是行业龙头，铺子很不错，转手出让的话能够增值20来万元，这都是不能一句话概括的。
　　长沙的黄兴步行街创造了一个奇迹，从3万元/平方米变成了20万元/平方米，这真的是一个奇迹。但也有中心区域的门面没有卖出去，多是租，某地段800多万元投入买下来的门面，月租金才2万多元，投资的回报率在哪儿呢？在投资的背后仍然有很多的瑕疵，这是我的个人看法。
　　再说买住宅，小户型40～50平方米左右，这几年长沙房地产市场大量的小户型出来，投资者一买就是四五套，总想模仿以前的投资模式，快买快租。先买下来，再收租金付按揭。但是，现在出现了很多的空置房。我想，如果不管市场的变化来买房，延续以前的投资模式的话，当然会有风险。
　　主持人：您经营的四维商城，在长沙服饰界经营十年来一直有口皆碑，所提供的服务和展示的经营特点，形成了独特的四维现象。得到了市场的广泛认同，值得探讨和借鉴。罗总，您作为经营行家，可以谈谈体会吗？
　　罗奇：四维商城也谈不上成功的秘诀，主要是众多商家的经营、定位不错，我们商家的经营理念就是瞄准年轻、活泼、时尚、前卫的潮流消费群，试图将香港、广州、上海等城市的最新流行趋势和符号引入四维。时间告诉他们，这个定位是对的。再加上经营环境、企业文化的良性整合，发展就有一定的保证。
　　主持人：我个人认为，从投资周期上看，商铺的投资期一般较长。而住宅的话长短都可以控制。如果采用滚动性极强的模式进行投资，以十年为标准，投资住宅的利润率要高过投资商铺。但是需要投资者有较为专业的操作手法。而投资商铺的话，主要看重区域长期发展潜力以及本身的稳定收益性。所以我推荐，有较为空闲时间进行投资的人，可以选择投资住宅。
　　地铁沿线项目值得考虑
　　朱薇安：如果说要投资住宅的话，我建议还是购买小户型住宅，尽量在40平方米面积以内的。原因很简单，40平方米的租金多于80平方米的租金。
　　主持人：单位面积回报高。
　　朱薇安：对，购买价格只有80平方米的一半。当然，投资豪宅也不错，只是门槛比较高。
　　苑学斌：不同的投资者关注角度不一样。作为投资者，我更关注商铺，首先要看开发商的实力，招商的资源，地段位置也是我关注的一个方面。如果，它的商业有非常明确的差异化定位，那是可以考虑投资的。如北京中关村，当时2～3万元/平方米，那还不是铺子，是很多个小格，但现在却达到了6～10万元/平方米的价格，那个圈子已经形成了商业氛围。
　　投资住宅和投资商业的关注点不一样，个人眼光外，还要对你投资商铺所在的城市有一个了解。
　　再看长沙市场，其实投资的潜力是比较大的。从长沙目前的GDP发展来看，长沙的GDP地位越来越排在全国前列了，从前几个季度国家统计局的数据来看，长沙的GDP已经排到前五强了。
　　主持人：全国GDP过千亿元的城市，长沙算一个。
　　苑学斌：从中长期来看，投资商业的回报率肯定要比住宅高，我相信未来的长沙市场一定更好。
　　罗奇：还有一句话很重要，要瞄准地铁周边商业板块。
　　主持人：二号线马上要动工了。
　　苑学斌：是的，二号线。其实，不管是在北京还是上海，最先修的线路，肯定是沿着火车站修的。在五一大道周边投资酒店式公寓是可以的。我发现人民路以北的用地基本上占光了，往南的话是体育新城板块，那边还有一点儿地，如果是我投资的话，我可能会选择那个区域。地铁沿线的项目绝对会涨。如果具体要选择投资重点区域，我在长沙力荐武广板块，如果大家真的确定投资武广项目的话，建议买星城映象，哈哈。
　　60万元，买房好，还是买铺好？
　　主持人：现在我们具体点。设定手头有60万元用来投资，您会如何投？
　　朱薇安：之前，我犹豫要不要买套标志大厦的精装修带租约商住楼，投入正好是60万元左右，回报率7%。后来还是决定，买了个商铺，还是买的自己服务的项目的商铺。
　　为什么？因为我对项目区域很了解，对开发商很了解，对周边情况有过长时间了解，我觉得知己知彼，对投资来说是比较理性的。
　　主持人：具体地点？
　　标志·浪漫满屋。虽然现在不是很繁荣，但是周边小户型很多，入住率在以后肯定不是问题，新姚路拉通之后，绝对会有大的提升，总价是60多万元，面积有70多平方米，我认为性价比比较高。总价60多万元，首付5成也就30多万元，给自己的还款压力不是很大。
　　苑学斌：如果我有60万元的话，我可能会拿30万元投资一个铺，再30万投资一个小户型，小户型可以有一个稳健的租金收入，小户型30万元总价的话就可以一次付清了，月租1500元应该可以吧？
　　如果我有闲钱的话，我会这么投资，如果没有这些闲钱肯定不会这样投。刚才是举例60万元嘛，30万元投入了商铺，还有30万元就是闲钱了嘛。说通胀的话，其实通胀就是扭转经济社会发展的一个手段。如果从这个角度看投资回报率的话，应该远远超过5%，再把通胀算进去的话，可以达到7%～8%，我是这样的建议，60万元投资就这样投。
　　罗奇：60万元，又买房，又买铺，很好啊！只有30万元的首付，肯定只能选择社区内的商铺。至于地段嘛，中心社区是不可能的，只有30万元嘛，投资三、四线大楼盘的车库也可以，以后小小的盈利肯定是没有问题的。
　　尹诚：60万元，如果要投资住宅，投资肯定要选市中心，住宅不仅要考虑投资回报率，还要考虑房产增值问题。我认为投资住宅一定要选择市中心板块，租金和房屋的升值可以给你带来两方面的回报率。目前，奉劝消费者要谨慎投资，安全第一，风险最小，投资稳定。
　　编辑：黄琛
　　本内容未经授权严禁复制、转载、建立镜像
本文来源：长沙晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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&投资是买商品房好还是买商铺好？
投资是买商品房好还是买商铺好？
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买房产不一定是为了自住，也可能是为了投资，特别是当手里有闲钱的时候。如果从投资角度来说，是买商品房好还是买商铺比较好呢？有许多人都被这个问题困扰着。 有专业人士表示，如果想要多收租金的话，买商铺肯定要好一些，但是前提是一楼的商铺。如果是其他楼层的话，那还是要多多考虑一下。但是一楼的门面并不便宜，对对于资金有限的人们来说一定要谨慎。 对于人们来说，想要投资，无非是炒股、储蓄和买房这三种方法。储蓄的话银行利率逐年降低，炒股的话风险太大，一不小心就血本无归。 虽然说风险也不小，但是至少可是收获租金，这也是一笔不小的收益。对于买房还是买商铺这个问题，其实要从很多方面来选择。 如果资金充裕的话，那肯定是买商铺比较好了，有稳定的租金，不容易出售。而买房的话，要容易变现。如果觉得资金不充裕想去买二楼的话，那就更划不来了。二楼的商铺销售情况并不好，局限性非常大。有人做过调查发现，许多二楼商铺的经营状况并不理想，如果开发商的计划不周全的话，基本上没有消费者会到这里来。 对于买房还是买商铺这个问题，如果想要投资商铺的话，一楼是优选。不管该商铺的租金有多高，都会有人排队前来购买。衡量商铺是否能投资成功的一个重要方面就是回报率。要根据具体位置的具体行情来判断。 买房的门槛低，只要有一定的资金都能进行买房投资，虽然说风险低，但是回报也相对较低。总而言之，不管是买房还是买商铺，都要权衡好他们的利与弊，看哪种投资方式比较适合自己。如果实在是想进行商业投资的话，就一定要注意要有耐心，一般来说，如果想要形成一个良好的商业氛围，需要一定的时间。 更多有关买房还是买商铺的内容，请关注买房知识。房产咨询师为您解读新房购买涉及的方方面面的内容，用心祝您买好房。
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