房价在未来三年到底会不会下跌 - 简书
房价在未来三年到底会不会下跌
之所以是未来三年，是因为预测长期的经济形势，是一件很困难预测概率很低的事情。而未来三年的走势，我们还是可以通过现在的经济基本面，数据等信息做出一个基础的判断。写这篇文章之前，收集了很多的数据，汇总了很多的观点，有正面的，有反面的，但是无一例外，这些观点也只是对未来做出一个判断，至于具体的时间，没有一篇能够做出明确的回应。毫无疑问，在经济学上，没有一件商品，能够永远的上涨，所以下跌只是时间上的问题。但是，什么时候跌，中国的房地产现在到底有没有到达这个泡沫的极限，这是一个值得去探讨的问题。首先，影响中国房价在过去十几年来持续上涨的原因。一、货币政策及信贷政策一个比较共性的认识是，房价的上涨和货币的供应量以及贷款的投放量，密切相关。近十年来，广义货币M2从2000年末的13.84万亿增加到万亿，增长了9.2倍。今年上半年，M2余额已经达到了创纪录的149万亿，M2余额已经超过了GDP的一倍。从M2的增速来看，中国M2的增速一直都在GDP的两倍以上，而2009年为了应对次贷危机更是达到了惊人的28.4%，如此海量的货币供应，但是却没有引起严重的通货膨胀。资金都去哪了呢？原因是其中很大的一部分是进入了以房地产为代表的各种资产，引起资产价格的暴涨。再来看看信贷，今年上半年的新增贷款总额，达到了创纪录的7.53万亿，其中有2.9万亿投给了个人住房信贷。8月12日，央行发布了7月份的金融数据，中国7月新增贷款4636亿元，按分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。说明了什么？7月份新增的贷款，基本上都是房贷！除了房地产外的实体经济都没有从金融体系获得资金。从另一方面也印证了银行对个人住房贷款的青睐，在似乎做什么都不赚钱的现在，个人住房贷款成为银行了风险最小也是最为可靠的资产，可以想象，这一现状，除非中国经济有明显的好转，否则都会持续。二、人口红利研究中国的经济，就必然要研究中国的人口问题，中国经济的增长，其实就是一个中国人口红利不断释放的过程。从国外的情况来看，25岁-45岁这个年龄段，是消费的主力，现在这个消费主力的人数也在不断的下降。1949-70年婴儿潮逐渐在年步入老年，老龄化处于加速期，劳动人口在快速的下降。房地产属于典型的年轻型消费品，25-44岁人数是房地产消费的高峰期，我国25-44岁青年人口在2015年左右达到了顶峰，这也解释了房地产需求一直在增加的原因。三、利率房地产作为一种资产的价格，理论上跟利率呈负相关的关系。低利率水平增加了居民的购房杠杆率，间接增加了购房的需求，房价的泡沫迟迟得不到回归，跟中国现在低利率环境有很大的关系。但从国际上看，一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，房价泡沫将得到快速的挤压，如1990年的日本，2006年的美国，2009年的俄罗斯，2008年和2012年的中国。四、汇率从2005年汇改以来，我国开始了人民币的单边升值之路。过去十年，人民币对美元累计升值超过30%，对人民币升值的预期以及中国经济的强劲增长，吸引了大量热钱进入中国。热钱进入中国后，除了股市、实体经济外，很大部分进入了中国的房地产市场，获取了丰厚的利润，也成为了推高房价的重要推手。随着美国经济复苏，美元加息预期增强，人民币一旦形成贬值预期，将加快国内热钱撤离房地产的步伐，房价将承受较大的下行压力。五、政府政策调控近年来，随着房地产的迅速发展，房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的近四分之一,占服务业投资总额比重近一半；全国财政收入三成左右、地方财政收入50%以上来自房地产；全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业，而且在不少地方实质上已是主导产业，房地产已经实质上绑架了中国的经济，大到了不能倒的地步。房地产不仅仅绑架了政府，也绑架了中国银行业。房价一旦大幅下跌，房地产市场降温，开发商资金无法回笼归还银行开发贷款，购房者资不抵债不还贷款，势必引发债务产业链上大面积债务违约，最终导致银行大面积换张，引发金融系统风险。而在任何一个国家，金融系统的危机远远比单纯房地产导致的泡沫危机要严重的多，作为政府的考量，这种局面是它远远不想见到的。作为政府的调控政策，也必然会以抑制房价过快上涨为目的，而无意去刺破这个泡沫，毕竟刺破这个泡沫，导致的后果已经大到了影响整个国家金融系统的地步。接下来我们看下历史上主要几次房地产泡沫破灭的情况，与我国现状做个比较。一、房贷收入比居民房贷收入比反映了一国居民偿付房贷的能力。2015年底，中国居民的房贷收入比为0.46，这一数据已经超过了日本房产泡沫时期的水平，如果维持现在25-30%的增速，明后年可以达到美、日目前的水平，并在2020年达到美国次贷危机前的高点。二、新增房贷销售比新增房贷销售比为新增房贷/新增地产销售，这个指标可以很好的刻画居民的购房杠杆率。从新增房贷/新增地产销售来看，美国07年的峰值为52.6%，而我国2015年新增房贷销售比为35%，今年上半年更是创下新高至42%，已经接近美国房地产泡沫时峰值水平。这意味着我国的居民购房杠杆率很可能已经接近极限，再加杠杆的空间非常有限。三、房价收入比从房价收入比看，目前深圳大概在28倍，上海约为21倍，北京在18倍，全国平均水平也超过8倍，大大高于3～6倍正常水平。与日本房地产泡沫高峰期时相比，东京其房价收入比也只有9倍左右。四、投资比我国房地产总投资占GDP比重2006年为10.2%，2013年攀升到最高点19.6%，2015年仍达18.7%。而在日本，在泡沫高峰期，该数值也从来没有超过9%；在美国，它从来也没超过7%。从几个国际上通用衡量房地产泡沫的指标来看，无疑，目前中国房地产存在着较大的泡沫。多数指标都已经接近或者超过美、日房地产泡沫时期的水平，从国际的经验来看，这是一个危险的信号。考虑到国外与我国国情的不同，我们先暂定房价会下跌的概率为50%。然后我们来看下几个影响我国房价的因素在未来三年会怎样变化。一、货币政策及信贷政策目前一个共性的认识是，我国经济未来几年成L型走势，仍在探底的过程，意味着未来三年，我国的货币政策将不会发生太大的变动。从7月的M2供给来看，从上月的11.85%大幅回落到10.2%，低于年初预计13%的增长，说明政府已经意识到货币的极度宽松带来资产价格上涨的风险，有意识的轻微收缩货币政策。未来货币政策在增加流动性的可能性不大，很可能维持在当下水平，一当面既不能让资产价格过快上涨，另一方面也要给经济注入必要的流动性。只要M2维持现在供给，房地产泡沫就能维持在大而不破的状态。至于信贷政策，目前整个银行行业都处在资产荒的时期，实体经济不行，公司授信风险增大，房产按揭成为银行必要的也是首要的资产投放途径，如果收缩房贷政策，银行资金找不到投放标的，而进入到其他领域，如债券市场、高风险投资领域，很可能会引发金融系统另一次危机，因此收缩房贷政策会导致另外的问题，很可能会产生金融风险。因此，只要中国经济没有好转，信贷政策变化的可能性是很小的。考虑到货币和信贷政策是影响我国房价的最主要因素，它们的稳定能极大降低了房价下跌的风险，我将房价下跌的概率调整为30%。二、人口红利之前说过，从国外的情况来看，25岁-45岁这个年龄段，是消费的主力，而我国25-44岁青年人口在2015年左右达到了顶峰，并将在此步入下滑期。但从国外的经验来看，人口下滑是一个长期的过程，未来三年，我国25-44岁的青年人口仍将处于顶峰，因此，由于人口红利下降而导致未来几年房价下跌的风险，我们可以忽略不计。考虑人口红利因素依然稳定，我将房价下跌概率再次调整为25%。三、利率我国目前仍处于降息周期，随着经济下行，不排除进一步降息的可能，短时间看不到加息的可能，因此，由于利率提升导致对泡沫的挤压的风险，可以忽略不计。因此，我将房价下跌概率调整为20%四、汇率汇率变动会是对房价造成不利影响的一个因素。我国由于长期M2超额供应，为国外M2供应的2倍以上，而人民币目前国际化程度有限，大多数人民币仍在国内循环，其实已经累积了较大的贬值压力。未来随着美国经济复苏，进入加息周期，在未来三年美元升值的预期基本是可以确定的。人民币在811汇改以来，已经加强了汇率的透明度，再加上今年加入SDR，政府对汇率进行大幅人为调控的可能性很小。人民币的贬值会加快热钱的流出，挤压资产的泡沫，对房价造成不利的影响。另一方面，在中国由于依然是外汇管制，热钱出逃的途径实际上是有限的，国家也会采取必要的措施控制热钱的流出，防止对中国经济造成重创。同时，中国也有海量的外汇储备去应对。因此，汇率变动的影响应该是有限的，不会出现如拉美经济危机的崩盘的局面。因此，我将房价下跌的概率上调为30%。五、政府政策调控房地产经济现在已经绑架了政府，房地产目前占我国GDP比重达到了20%，对房地产调控不仅会影响到我国经济的增长，同时也有可能会导致金融系统的风险。因此政府调控只会让房价不会涨的太快，而不会不让房价涨。近期随着二三线城市的限购，确实对房地产市场有一定的降温。但从历次的调控来看，政府的调控都没有起到应有的效果，反而助推了房价的上涨。因此政府的调控并不是影响房价的主要因素，只要基本面还在，房价下跌的概率还是很低的。但考虑到后年房产税推出的不确定性，我将房价下跌的概率上调为35%。考虑到国际上几次房地产泡沫危机，以及影响我国房价的几个因素，进行逐个的判断和分析，我认为未来房价下跌的概率应该在35%左右，维持在当前价格水平或者小幅上涨还是个大概率的事件，特别是一二线城市，从供需比、土地供应、财富总量、人口流动以及信贷杠杆等方面考虑，一二线城市仍有上涨的空间。综合来看，我国的房地产其实已经累积了较大的泡沫，如何有效化解这个泡沫，将中国经济重新引导回实体经济的增长，而不是如同90年代的日本强行刺破这个泡沫，最终导致严重的经济危机，这是考验政府智慧的时候。依赖于房地产增长带动的GDP增长只是镜花水月，中国经济要破局，依然只能依靠实体经济，依靠创新，最终我们才能突破中等收入陷阱，坐稳世界第二大经济体，才能跟美国抗衡。
关于房价 来源：首席经济学家论坛 作者：胡伟俊、彭帅钧 导语：一线城市的问题在于供给远远小于需求。由供应不足带来的房价高企，很难说是泡沫，更谈不上会破裂。 谈到中国房地产，许多人的第一反应就是泡沫。以中国之大，在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但如果把整个中国房地产市场看...
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整理自:紫色的股 版权归属：紫色的股 第一部分、中国的房价什么时候会崩盘？ 国庆节过去了7天了，趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。 房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便...
前言： 阿基米德说：“给我一个支点，我将撬动整个地球！” 阿基米德之所以能撬动整个地球，他除了有个支点外，还因为有一支长长的杠杆。 杠杆是什么？本质是以小博大！用极小的投入撬动巨大的产出！放在金融领域来说，就是以较少的自有资金配备大量的负债，带动大额的投资，撬动宏达的资...
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文/黄志龙苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任 很多人都盼望房价能跌下来，到时可以买一套属于自己的房子；也有很多人害怕房价跌下来，那样资产就缩水了，甚至变成负资产。房价到底会涨会跌？左右房价上涨下跌的核心因素是什么？ 一般的分析认为，货币供应量M2长期高速增长是我国房价持续上...
一、 我是如意金箍棒。 许多年前，我原是太上老君冶炼的万千神铁之一，后被大禹借去治水，观世间万物，听四方疾苦，渐渐通了灵性。治水结束后，我又被送往东海龙宫，在那里度过了三百年岁月。 深海的海水真冷啊，独自度过的无数个漫漫长夜，我只能感受到周身刺骨的冰凉。 直到遇见他。 他来...
如果你在大学能保持单身，请这样活着 你可以在黄昏的自习室，目光穿过古老的大学校园的窗户 看着金色的光泽挥洒在运动场上， 同样你可以听着远远的喧哗声，安静温暖的心情缓缓荡漾起来 捧一本书 一杯淡淡的茶水 一份自如的心情 如果一个人，请这样活着 不听张惠妹，听杨千嬅 听陈奕迅，...
鸭梨说:“我觉得我身上都没有一点可以恋爱的气质！”我说:“我也觉得，你身上恋爱的气质比我还浅！”鸭梨问我:“为什么？”我说:“因为你把自己硬生生地活成了一个女汉子！不过，我也快了……” ① 10月18日傍晚六点多，在外面跑了一天面试的我，拖着疲惫的身子和疼痛的双脚回到亲戚家...
实行积分制已经有几个周了，孩子们真的在慢慢改变。 1、早读，以前什么时候去教室什么时候都是乱糟糟的，从来都是我进去监督才开始，现在，基本七点半领早读的学生自己就主动开始领学生读了，而且声音洪亮。 收作业，交作业一气呵成，来到就早读。 希望孩子们能坚持！ 2、纪律，接手一年多...
通过jekyll官方方法: 通过官方的方法会遇到/usr/bin下面的权限问题 解决方法:未来中国房价将会怎么样?继续上涨?稳住?还是下降?
　房价问题一直被人关注。过高的房价使得很多人买不起房，那么未来中国房价将会怎么样呢?继续上涨?稳住?还是下降呢?所以简单来说，老龄化加快+降生率下降=房地产市场置办力下降。
　　除了需求因素，传统经济展开方式的改造也基础因素。就未来十年而言，去房地产化势必会成为中国经济的重心。房屋抵押贷款外加中央政府转变经济增添思路的决心十分坚定，料想下一个十年房地产难再成经济引擎，房价缓慢理性回归是大势所趋。
　　对于至今依然未加入“房奴”群体的人们而言，也不必扫兴恐慌。房价总有一天会大跌，跌幅会在20%-30%左右。只是这个时间点，没有人能准确控制。对于欲望降价一族来说，如果房价下跌了，自己也快退休了，那时候买的房子意义能有多大?房价下跌，不应该以牺牲个人生活为代价。如果真的需要房子，不管多贵，还是早买早好。
　　国房地产市场内在运行规律正发生转折性、根本性的变化，延续多年的越调越涨怪圈有望被彻底打破。突出表现就是，房价涨幅得到显著抑制，去库存功能显著，投机炒房空间被大幅压缩，自住型需求稳步释放。
　　“房子是用来住的、不是用来炒的“这句口号自去年提出后就深入人心，今年再度被提及后，楼市调控取得了显著的效果。中国房地产市场内在运行规律正发生转折性、根本性的变化，延续多年的越调越涨怪圈有望被彻底打破。
　　突出表现就是，房价涨幅得到显著抑制，去库存功能显著，投机炒房空间被大幅压缩，自住型需求稳步释放。尤其是随着金融、土地、财税、投资、立法等多种手段推进，延续多年的调控屡屡引发房价暴涨的怪圈有望被彻底打破。
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&2017年房价暴跌悄然开始？2018年房价是涨还是跌？
2017年房价暴跌悄然开始？2018年房价是涨还是跌？
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2017年悄然开始是真的吗？2017年已经过去三分之二，很多人都在关注2017年，对与2017年下半年，以及2018年是涨是跌，下面我们就一起来分析一下吧。相城约300万元/套起优惠看房车免费接送 购房返5888元2017年房价暴跌悄然开始？2017年房价真的要跌了吗？确实，2017年可以说是近年来政府最为严厉的一年，单看，2017年上半年就已经两次升级了限购政策，除了只限购到一手房、都限购，还有各区域的限价限贷政策，而按照去年的趋势，10月还有可能继续加强限购。在政府的强力调控下，佛山的购房门槛增高，佛山的房价也冷了下来，显得更加理性，不会疯涨，但是也不会出现房价暴跌的情况，从目前为止佛山2017年房价走势来看，佛山的房价一直稳中有升，不存在其他人所说的2017年房价暴跌悄然开始。而且，房价暴跌的后果十分严重，要是房价开始暴跌，受到较大影响的是银行纷纷倒闭，国家金融崩溃，经济严重衰退，通货膨胀紧急变为通货紧缩，严重打击投资者信心，失业率大大提高，等等。也许很多人目前都还抱着这样的心态，认为房价暴跌，很多老百姓便都能够买得起房，事实上，由于房价暴跌带来的严重后果，无数人下岗失业，贫富差距更大，暴涨时买不起房的人，暴跌后依然买不起。由于房价暴跌代价太大，政府也会通过各种调控激励避免这样的情况发生，因此，2017年房价悄然暴跌的可能性不大。2018年房价是涨还是跌上面我们提到，2017年房价暴跌的可能性不大，同样，2018年房价也是继续上涨的几率更大，未能确定的只有涨幅。只要人们对的信心还在，就会有人愿意买单经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到2017年初房价普遍上涨，人们已经形成这样的共识，楼市短期震荡，长期看涨。就如任志强一直预测的那样，相信他房价会上涨的人并早早购房的人早就成为了富翁。房价不会长期下跌，这是十多年的教训所形成的共识，目前这种共识还没有崩塌的趋势，在三五年内扭转这样的观念是不可能的，因此，2018年楼市楼市下跌的可能性不大。比起黄金、股票、收藏、外汇、债券等高风险的投资方式，以及把钱放在银行任由其贬值的行为，大部分人还是更乐意把钱投入到市场里面。房价虚高太厉害，早晚要、暴跌？这种听上去很具有说服力的话早就有人开始说了，但是听信的了热恐怕早就悔得肠子都青了吧？投资房产收益高而风险小，多年来屡试不爽。园区31000元/平米公园周边医院大型商超优惠看房车免费接送 购房返3888元而哪里有利益，哪里就有投机，当下无论一线城市、二线城市还是环京、环沪、环深，热点城市的炒房客随时伺机而动，只要被他们抓住空子，那里的房价就会被炒高。炒房客并非是高房价的始作俑者，他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。卖方市场，短期内供求关系不会逆转不说北上广深这样发展成熟的城市，即使是大部分二三线城市，房产市场已经成为了卖方市场，城市商 住用地越来越少，而有购房需求的人越来越多，势必房价会越来越高。早在2016年的时候，佛山五区就已均出现新增面积小于的局面。根据佛山经纬市场部分析数据显示，2016年区库存去化周期已经下降至4个月，这个数字表示，在无新增的情况下，现有住宅按照当时的销售速度4个月就会卖光。南海区、区和三水区均为约5个月，高 明区约为6个月。这一库存去化周期对比2014年五区13-18个月不等的水平，呈现了大幅下降。从佛山经纬研究中心对2017年各区的新货预测数据来看，佛山五个区的新货供应量整体出现减少。2017年全市的新增总套数为1 1 0 0 72套，供货1245 .32万平方米。与2016年全年约13.7万套、1534万平方米的新增预售相比进一步下降。数据显示，五区预估新增均出现缩水，顺德降幅或超过三成，禅城的新增供应套数下降明显，超过了两成。三水区、高 明区、狮山和限购区域的桂城等部分板块供货量甚至不及去年第四季度。按照这样的趋势，2018年新房供应量增加的几率很小。在这个越来越供不应求的市场，2018年上涨是必然的。梳理过往规律，预知未来让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动，可以看出，房价走势大致处于三到四年一轮回的模式，即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。而且，每次上涨并非全国普涨，基本都是一线城市领涨，再蔓延至二线城市，较后再波及到三四线城市，涨幅也是逐渐减弱。、（包括2017上半年）都是大涨年，其他年则是盘整年或小涨年，但总体一定是螺旋上升的趋势，因为货币和物价的增长都是不可逆的。但近几年，即使同属一线城市，楼市上涨周期也开始出现分化，2015年，较先一波领涨，16年上半年接力，下半年再到，17年3月，随着政策不断加码，一线领跌，但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。梳理过往，便可以预知未来，2018年将会是盘整微涨之年，楼市上涨基本面不变，17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。吴中约25000元/平米优惠看房车免费接送 购房返2888元总的来说，2018年房价不会下跌，也不会大涨，正是楼市的冷静期，在这种相对低价的时机入手，对投资来说是有利的。对于【2017年房价暴跌悄然开始？2018年房价是涨还是跌】小编简单介绍到这里，希望能解决您的问题！
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