杭州和宁波哪个城市消费高，物价和房租水平，请最了解的朋友说说_百度知道
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杭州比宁波高，我在宁波
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西班牙与葡萄牙的物价怎么样？消费高吗？
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伙食150欧每月。夏天西瓜是0.69一公斤具体要看是哪个城市了，房租（租一间房间）大约是280欧元每月，月票50欧每月。我举例说明吧。在西班牙巴塞罗那。在西班牙一个小城市elche，房租120-150欧元每月，城市很小不用坐公交车，西红柿0.99一公斤。去中国餐馆吃碗牛肉面4欧元，0.99欧元12个鸡蛋。每个月的最低工资大约是700欧元
很高吧，我一朋友在那里工作。按照欧元计算，几乎是挣多少花多少。攒不住点钱、、
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价格：30积分VIP价：24积分3.3房地产价格、银行信贷与开发投资和住房消费.........................................................403.3.1房地产开发投资..................................................................................................403.3.2住房消费..............................................................................................................423.3.3经济贡献..............................................................................................................434.我国房地产价格与银行信贷互动影响....................................................................................454.1银行房地产信贷与房地产价格互动关系描述.............................................................454.1.1房地产行业发展对银行房地产信贷扩张的影响..............................................454.1.2银行房地产信贷扩张对房地产价格的影响......................................................494.2房地产价格与银行信贷互动影响模型.........................................................................514.2.1模型设定..............................................................................................................514.2.2模型的动态表达与求解......................................................................................524.3房地产价格与银行信贷的Granger因果关系检验......................................................544.3.1变量定义及数据说明..........................................................................................544.3.2实证检验结果及分析..........................................................................................554.3.3实证检验结论......................................................................................................565.信贷约束下我国房地产价格对产出和消费物价的影响........................................................585.1理论模型.........................................................................................................................585.1.1模型设定..............................................................................................................585.1.2均衡分析..............................................................................................................615.1.3比较静态分析......................................................................................................625.2实证检验.........................................................................................................................635.2.1实证检验方法......................................................................................................635.2.2变量定义及数据说明..........................................................................................645.2.3实证检验结果及分析..........................................................................................645.2.4实证检验结论......................................................................................................696.我国房地产价格波动对利率政策操作影响的实证检验........................................................716.1房地产价格波动对利率政策制定的影响检验.............................................................716.1.1变量定义及数据说明..........................................................................................726.1.2实证检验结果及分析..........................................................................................736.1.3实证检验结论......................................................................................................74 2行业发展，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。在这种背景下，房地产价格开始迅 速攀升。年，我国城镇商品房平均销售价格保持了稳定的上涨趋势，这12 年的商品房销售价格分别为2053元/平方米、2112元/平方米、2170元/平方米、2250 元/平方米和2359元/平方米、2778元/平方米、3167.66元/平方米、3366.79元/平方米、 3863.90元/平方米、3800元/平方米、4681元/平方米和5032元/平方米。并且，房地 产销售价格增长速度也开始增加，前五年商品房销售价格平均年增长率低于5%，而后 除2006年为6.29%，2008年为-1.65%外，其他年份商品房销售价格平均年增长率基本 高于14%，特别是2009年高达23.18%。我国房地产价格快速上涨，增加了房地产资产的抵押品价值，银行贷款安全得到保障， 从而提高了银行的放贷意愿，更多银行资金进入房地产行业。银行对房地产行业信贷支持 主要体现在两个方面。一是，房地产开发贷款。房地产价格上涨会提高开发商盈利能力，推动房地产行业开发投资增长，导致银行房地产开发贷款扩张。并且，房地产开发项目的高额回报会吸引更 多的投资者进入房地产行业，导致银行房地产开发贷款进一步增加。虽然近几年，我国政 府出台了多项信贷政策，从多方面对房地产企业信贷进行了限制，但房地产开发贷款仍然 迅猛增长。2000年，我国房地产开发企业国内贷款余额为亿元，仅占金融机构 贷款比重的1.4%，占GDP比重的1.4%。随着我国房地产市场的发展，房地产开发贷款余 额占金融机构贷款比重与占GDP比重不断增加，截止到2010年底，我国房地产开发企业 国内贷款余额已达到12563.70亿元，占金融机构贷款比重的2.62%，增长幅度超过了1%， 占我国GDP的3.13%，增长幅度接近2%。二是，个人住房抵押贷款。随着我国家庭收入增长，家庭购房能力不断提高，并且对于消费者而言，高房地产价格会带来对房地产市场继续走高的良好预期，购房需求上升， 并且为了提高购房收益，家庭多采取抵押贷款方式购房投资。另一方面，银行个人住房贷 款多以房地产作为抵押物，房地产价格上涨降低了贷款违约风险，银行个人住房贷款盈利 能力上升，因而银行的放贷意愿和信贷力度增加，银行个人住房贷款占银行信贷比重也不 断上升。1999年，我国个人住房抵押贷款余额为1576.47亿元，仅占金融机构贷款比重的1.76%，占GDP比重的1.68%，而截止到2010年底，我国个人住房抵押贷款余额已达到 62000亿元，占金融机构贷款比重的13%，上升幅度超过了11%，占我国GDP的14.2%， 增长幅度超过了12%。(2)银行对房地产行业的信贷支持推动了房地产行业发展，房地产行业成为我国国民经 济体系的重要构成部分，在推动经济增长方面发挥了重要作用。2003年8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确指出“房 地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场 持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开 发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。在固定资产投资中，银行对房地产行 业信贷支持力度越来越大。年，房地产开发信贷占固定资产开发信贷比重不 断上升，由19%上升至27 070，特别是2009年这一比值高达29 070。与固定资产投资增 长速度相比可以发现，除个别年份外，房地产开发投资增长率更高，年，房 地产开发投资平均增长率为24.24070，高于固定资产投资平均增长率(21.19070)。房地产 开发投资高速增长导致房地产投资占固定资产投资的比重不断提高。房地产行业发展推动了我国宏观经济增长，具体可以从以下两个方面进行分析。 一是，房地产行业发展增加了房地产开发投资和家庭消费支出的增长。年，房地产投资占我国固定资产投资的比重不断上升，由12.72%上升至17.35 070，占GDP的比重由4.3 _5%上升至11.97070。并且，房地产行业增加值占国内生产总值比重上升幅度也较大，1998年，这一比率仅仅为4.07 070 , 2010年上升至_5._5 3 070，房地产行业对宏观经济增长的贡献率不断增加。同时，房地产资产是家庭财富的重要组成部分，房地产价格上涨直接 增加了家庭的财富收入，从而带动家庭消费支出增长。((次中国城市居民家庭财产调查总报告》显示，在城市家庭财产的构成中，家庭财产户均总值己达22.83万元，其中房 产为10.94万元，占家庭财产的47.9 070，家庭消费对房地产价格波动更加敏感。
二是，房地产行业产业链长，关联度大，因而房地产行业发展会直接或间接的引 起和影响很多其他产业部门的发展。房地产行业繁荣发展，增加了对上游行业原材料的 需求，带动了对房地产下游行业产品的需求。房地产上游行业包括钢铁、建材、化工、机 械、银行、有色金属、工程承包等，下游行业包括建材、家居、营销、装修、家电等，这 些行业的发展都受到房地产价格的影响。据国家建设部测算，每投资100元的住宅开发， 可以带动相关产业170-220元的需求，带动系数为1.9_5;每100元的住宅销售，则又 可以带动130-150元其他产品的销售，即每100元的房地产需求，能够产生33_5元左 右的内部需求，由此可见它是一个带动性非常强的产业。此外，房地产行业发展，可以国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所， 例如，为生产企业提供厂房，为第三产业发展提供营业场所，从而为国民经济发展创4 造良好环境。总而言之，银行对房地产行业的信贷支持推动了房地产行业发展，房地产业成为国 民经济的基础产业、支柱型产业，其健康发展必将拉动经济增长。(3)自2003年开始，央行针对房地产价格波动，多次采取利率政策进行调控，但调 控效果不理想。自1998年我国开始住房体制改革，房地产市场化进程加快，特别是自2003年，房地产价格开始大幅攀升，房地产价格进入我国央行的调控范畴。2003年，我国央行 针对房地产价格上涨，实施紧缩型调控，但房地产价格却不断攀升，政策成了“空调”， 2004年我国商品房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点。 2006年，央行两次提高利率，6个月至一年(含)短期贷款利率由2004年的5.58上调 54个百分点，达到6.12；5年起以上贷款利率由6.12上调72个百分点，达到6.84。 但提高利率并未能够抑制房地产价格上涨，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。2007年，房地产价格依然保持上涨趋势，央行6次提高利率，6个月至一年(含)短期贷款 利率由2006年的6.12上调135个百分点，达到7.47；5年起以上贷款利率由6.84上调99 个百分点，达到7.83，但调控结果确是房地产价格大幅上升——全国住宅平均售价增长率 高达16.86%。总之，政府最初通过利率政策来抑制房地产价格增长速度和幅度太快的目 的没有实现，直到2008年下半年全球金融危机爆发，我国房地产行业受国际经济衰退、 国内经济发展放缓拖累，房地产价格开始回落，但这并不能归功于利率政策调控。而后， 2008年下半年，央行开始下调利率，刺激房地产行业复苏，这导致2009年房地产价格迅 速大幅攀升。总体而言，我国央行针对房地产价格波动的利率政策调控效果不佳：提高利 率并不能改变房地产价格攀升趋势，而降低利率则会导致房地产价格疯涨。因而，研究房 地产价格与利率政策的关系，探讨房地产市场利率政策信贷渠道传导机制是否顺畅、利率 政策是否应该针对房地产价格波进行调控，以及利率政策对房地产价格的影响，对于实现 房地产产业与宏观经济均衡发展意义重大。总之，为防止历史的重现，避免出现房地产价格波动引发金融危机或者经济衰退，本文对房地产价格、银行信贷与宏观经济三者之间的相互作用机理进行了系统深入研究，从 而充分发挥房地产行业发展通过银行信贷渠道对经济增长的推动作用，降低房地产价格对 金融稳定以及经济可持续发展的负面影响。51.1.2研究目的本文研究的目的主要有以下六点。(1)描述我国房地产市场发展特征：回顾我国房地产价格变化特征，并探讨房地产市场供给和需求结构，分析银行信贷与房地产开发投资与住房消费之间的关系。这对于研究我 国房地产行业发展过程中存在的问题，分析房地产行业发展前景，以及房地产价格对银行 信贷和宏观经济增长的影响具有重要意义。(2)研究房地产价格与银行信贷之间的互动关系。基于该问题的研究结果，可以验证银行信贷是否会放大房地产价格波动对宏观经济的冲击，探讨银行信贷在房地产价格对宏观 经济影响过程中所起到的作用，并且为央行房地产价格调控提供依据。(3)理论和实证检验信贷约束下，房地产价格波动对产出和通货膨胀的影响。该问题的研究有助于分析房地产价格、银行信贷与宏观经济三者之间的相关关系，有助于理解信贷 约束变动后房地产价格和宏观经济出现的较大波动，有助于更好地理解房地产价格的波动 规律及其对宏观经济的影响，有助于从整体和系统上更好理解信贷约束，房地产价格与宏 观经济的运行规律，从而为央行利率政策调控提供依据。(4)探讨房地产价格与利率政策的关系：研究房地产价格波动对利率政策操作的影响；检验利率政策对房地产价格的影响。在研究了房地产价格通过银行信贷渠道对产出和消费 物价的影响之后，如何实现银行信贷、房地产价格和宏观经济的和谐运行，以及协调房地 产价格波动与利率政策的关系等就成为需进一步分析的问题。(5)房地产价格通过资产负债表渠道对消费和投资的影响。这一问题的研究检验有助于从整体和系统上更好理解房地产价格与宏观经济的运行规律，深入分析房地产行业发展对 宏观经济健康发展的影响。(6)为房地产市场调控，实现金融稳定，促进宏观经济协调发展提供政策建议。本文对房地产价格特征、市场供需结构、房地产价格与银行信贷之间的互动关系、房地产价格通 过银行信贷渠道对产出和消费物价影响，以及房地产价格与利率政策之间的关系，进行了 理论和实证研究，它可为政府管理房地产市场和银行信贷提供依据，也可为政府协调房地 产市场发展和宏观经济增长，提供参考。61.2研究方法和思路1.2.1研究方法本文所运用的研究方法主要有以下几种：一是理论分析方法。本文从房地产价格与银行信贷的相关关系、房地产价格对宏观经济影响的银行信贷渠道、银行信贷周期与宏观经济周期、以及房地产价格与利率政策关系 等现有理论入手，回顾了当前比较成熟的研究方法和理论模型，以及实证研究成果，研究 了房地产价格与信贷约束的互动关系，银行信贷约束下房地产价格波动对宏观经济影响的 机理。二是实证研究方法。在上述理论分析的基础，检验了我国房地产价格与银行信贷之间的因果关系；检验了房地产价格通过银行信贷对产出和消费物价的影响；检验了我国利率 政策是否对房地产价格波动做出反应，以及利率政策对房地产价格、银行信贷与产出和通 货膨胀的影响；检验了利率政策对房地产价格影响的有效性；检验了房地产价格波动通过 资产负债表渠道对消费和投资的影响。三是定性与定量分析方法。本文对我国房地产价格特征、房地产信贷与房地产开发投 资和住房消费之间的关系进行了定性描述，基于房地产行业增加值占国内生产总值的比 重，分析了房地产价格波动对经济增长的影响；根据不同收入等级的家庭平均可支配收入、 房地产市场不同用途房地产商品开发、销售情况，计算房价收入比，判断居民的购房能力， 探讨市场价格关系失衡和供求结构失衡问题；对我国房地产价格与银行信贷之间的互动关 系进行了定性描述。四是从一般到具体的方法。本文从分析房地产价格通过银行信道渠道对宏观经济影响的机理入手，定位于我国的具体时间(年)，考察了房地产价格通过银行信贷渠道 对产出和消费物价的影响；基于房地产价格与利率政策关系的研究成果，探讨了我国利率 政策是否对房地产价格波动做出反应、房地产市场利率政策信贷渠道传导机制是否顺畅、 利率政策对房地产价格调控的有效性等问题。1.2.2研究内容本文以“中国房地产价格对产出和消费物价的影响”为研究对象，首先，探讨了房地产价格特征，然后，分析房地产市场供求特征，并基于不同收入等级的家庭平均可支配收入、7不同用途的商品房供给和销售情况，计算房价收入比，深入研究房地产市场价格关系失衡 和供求结构失衡问题，而后描述了房地产价格、银行信贷与房地产开发投资和住房消费之 间的关系，并分析房地产行业发展对经济增长的影响；其次，根据Davis和Zhu(2004)的研 究成果，建立房地产价格与信贷约束的互动模型，探讨了房地产价格与信贷约束之间的互 动关系，并采用因果关系检验，验证了房地产价格与银行信贷之间存在互动关系，理论和 实证研究表明银行信贷放大了房地产价格波动对宏观经济的影响；而后，根据Iacoviello(2005)和Jin和Zeng(2007)的研究成果，在一般均衡分析框架下研究信贷约束(利 率和借贷资本比)、房地产价格和总产出的互动影响，并在此基础上检验了房地产价格通过 银行信贷，对产出和消费物价的影响；再次，实证检验了房地产价格对利率政策制定的影 响，即利率政策是否对房地产价格波动做出反应，并进一步检验了房地产市场利率政策信 贷渠道传导机制是否顺畅，即检验了利率政策对房地产价格、银行信贷以及产出和消费物 价的影响，探讨了利率政策是否应该针对房地产价格进行调控；再次，检验了利率政策对 房地产价格的影响，分析了利率政策有效性不佳的原因；最后，检验了信贷约束下房地产 价格波动对消费和投资的影响，深入分析了房地产价格上涨对宏观经济长期健康发展的负 面影响。样本区间选取年，该时间区间为我国房地产市场发展的重要时期，也是房 地产价格调控的重要时期。全文共分9个部分:第一章，前言。该章主要对本文的研究对象进行了界定，由于房地产价格、银行信贷与宏观经济互动机理以及货币政策调控的研究成果众多，因而有必要对本文的研究内容和 范围作一个简单的描述。第二章，有关研究主题的理论文献综述。首先，回顾了现有房地产价格通过银行信贷渠道对宏观经济影响的理论和实证研究成果。包括房地产价格与银行信贷相关关系的研究 检验成果，房地产价格对宏观经济影响的银行贷款渠道的理论和实证研究，房地产价格与 经济周期的研究方法和模型；其次，对房地产价格与利率政策关系的研究成果进行了理论 综述。包括房地产价格波动对利率政策操作的影响和利率政策对房地产价格的影响。第三章，我国房地产价格、市场供求与住房投资和消费。首先，阐述了我国房地产价格特征；其次，分析了房地产市场需求与供给特征，并基于不同收入等级的家庭平均可支 配收入、不同用途的商品房供给和销售情况，计算房价收入比，探讨了我国家庭购房能力， 以及房地产市场价格关系失衡和供求结构失衡问题；最后，分析了房地产价格通过银行信8 贷对房地产开发投资与住房消费的影响。第四章，我国房地产价格与银行信贷互动影响研究。首先，根据Davis和Zhu(2004)的研究成果，建立房地产价格与信贷约束的互动模型，分析了两者之间的互动关系；然后， 实证检验了房地产价格与银行信贷之间的因果关系。第五章，信贷约束下我国房地产价格波动对产出和消费物价的影响。首先，根据Iacoviello(2005)和Jin和Zeng(2007)的研究成果，在一般均衡分析框架下研究信贷约束(利 率和借贷资本比)、房地产价格和总产出的互动影响；其次，在此基础上，实证检验了房地 产价格通过银行信贷对产出和消费物价的影响。第六章，我国房地产价格波动对利率政策操作影响的实证检验。首先，采用Granger因果关系检验，验证了利率政策是否对房地产价格波动做出反应；其次，检验了房地产市 场利率政策信贷渠道传导机制是否顺畅，即检验了利率政策对房地产价格、银行信贷以及 产出和消费物价的影响；最后，探讨了利率政策是否应该以及如何针对房地产价格进行调 控。第七章，我国利率政策影响房地产价格有效性检验。首先，回顾了房地产市场调控目标，以及我国央行针对房地产价格与宏观经济波动，所采取的利率政策；其次，实证检验 了利率政策对房地产价格的影响；最后，探讨了影响利率政策调控有效性不理想的原因。第八章，信贷约束下我国房地产价格对消费和投资的影响。首先，实证检验了房地产价格波动通过资产负债表对消费的影响；其次，实证检验了房地产价格通过资产负债表对 投资的影响；最后，从房地产行业发展对银行信贷配置效率、投资和消费结构以及产业结 构调整的影响等几个方面，探讨了房地产价格上涨对宏观经济长期健康发展的负面影响。第九章，结论与建议。首先，对本文的研究结果进行了总结，并提出了政策建议；然 后，分析了本文的不足之处，并对进一步研究提出了展望。1.3研究技术路线本研究根据研究目标、研究内容以及研究方法，在文献回顾的基础上，首先对房地产价格、银行信贷与宏观经济三者相关关系进行理论与实证相结合的研究，而后从不同层次 对房地产价格对利率政策操作的影响，以及利率政策对房地产价格的影响进行实证检验， 并且进一步检验了信贷约束下，房地产价格对投资和消费的影响。本研究的理论和实证研 究相结合部分，首先基于Davis和Zhu(2004)的研究成果，分析信贷约束、房地产价格的互 动关系，并采用Granger因果关系检验，检验了房地产价格与银行信贷之间的因果关系；其次在一般均衡模型框架下以分析信贷约束、房地产价格和宏观经济的互动关系，并在此 基础上检验了房地产价格通过银行信贷，对产出和消费物价的影响。本研究的实证检验部 分，采用房地产价格与个人住房贷款以及房地产价格与银行信贷的交互项作为信贷约束的 代理变量，分别回归检验了房地产价格波动对总需求和总供给(消费和投资)的影响，而后 采用因果关系检验和VAR模型，检验了房地产价格波动和利率政策的关系。最后本研究 在结论中简要提出协调银行信贷、房地产价格和宏观经济和谐互动的政策建议。本研究拟采取的技术路线见图1-1。
91.4主要创新本文主要从以下几点进行了创新：1.在理论上，在现有货币政策信贷渠道传导机制研究基础上，本文涉及具体产业部门，题进行了解释。例如，MM定理认为金融信贷对宏观经济不存在影响，投资由未来经济收益率和资本成本决定。然而，实证研究结果表明，金融因素，如资产负债表状况，对投资 支出存在一定程度的影响(Hall，2001)。房地产是企业重要的资本财富，因而房地产价格波 动将影响企业的信贷能力：房地产价格上涨将改善企业的资产负债表状况，企业较易获得 银行信贷的支持；而房地产价格下降将导致企业借贷人的净财富降低，资产负债表状况恶 化，因而银行将减少企业贷款发放，或者对于部分资产负债表不佳的企业拒绝发放贷款。 实证检验也证明了，企业的投资决策对企业资产净值敏感(Glenn Hubbard，1998)。例如， Gan(2003)利用日本的微观数据发现房地产抵押价值减少将导致投资减少。房地产价格上涨是否会带动社会投资的增长，房地产价格与投资之间是否存在相关关系，我国学者也进行了大量的实证检验，研究结果基本一致，认为房地产价格对投资的影 响显著，但是并未具体考察信贷约束下，房地产价格波动对投资的影响。例如，刘传哲和 何凌云(2006)认为房地产价格对投资的影响极为显著，并且持续时间长。余元全、周孝华 和杨秀苔(2007)采用结构向量自回归(SVAR)模型，对我国年间资产价格对投资 支出的影响效应进行了检验和比较。研究结果表明，房地产价格是影响投资的最重要因素， 房地产价格对投资的影响效应大于股票价格的效应。余元全、温良和康庄(2008)运用对数 线性模型(投资的对数对产出对数以及资产价格的对数以及实际短期利率的线性回归模型) 和VAR模型，实证检验了房地产价格对我国投资的影响，结果发现，滞后3期的房地产 价格升高1%，将使投资水平提高0.29%，表明房地产价格上涨会刺激投资支出的增长，我 国经济存在着托宾q效应。余元全、康庄和黄承锋(2008)运用Granger因果检验、VAR模 型等方法，实证检验了房地产价格波动与我国信贷的关系。研究结果表明，房地产价格变 动率对我国贷款变动率有显著的正向影响，验证了房地产价格影响投资的资产负债表渠道 的存在。(2)信贷约束下房地产价格波动对消费的影响近年来，随着房地产市场的发展，学者对房地产价格的财富效应进行了深入研究，房地产价格上升可以通过直接的财富效应、间接的的财富效应和流动性约束效应三种机制拉 动个人消费支出，也可以通过预算约束效应和替代效应抑制个人消费支出(Ludwig和S1ok， 2002)。房地产是家庭的重要资产财富，房地产价格波动可以影响家庭的资产负债状况，进 而影响家庭的信贷能力，从而家庭的信贷约束问题也得到了广泛研究(Stephen Zeldes，1989； Jappelli和Pagano，1989；Campbell和Mankiw，1989；Carroll和Dunn，1997)。Bernanke 和Gertler(1995)认为“住房需求受诸多因素的影响，如首付要求、最初的交易成本(如结算全性，导致外部融资的代理成本高于内部融资，即有外部融资额外费用。企业对外筹集资 金的成本与内部融资的机会成本之差就是“外部融资溢价”。企业可以采用抵押方式，降低 信贷双方的信息不对称问题，实现降低“外部融资溢价”的目的。从而企业抵押品价值大小 就成为影响企业对外融资成本的重要因素，企业可供抵押资产的市场价值越大，越有利于 缓解信息不对称，从而降低银行放款利率。由于房地产既是企业的基本生产资料又是最广 泛使用的债务抵押品，众多的研究文献将金融加速器理论应用于分析房地产价格波动对宏 观经济的影响(例如Kiyotaki和Moore，1997：Aoki等，2004)。Kiyotaki和Moore(1997)最早提出并系统研究了抵押担保信贷的放大机制，他们认为当 经济衰退或萧条时，担保资产的市场价值下降，借款人当期的偿债能力和借债能力降低， 从而借款人被迫降低投资支出，从而导致下一期的产出减少，经济状况进一步恶化，如此 循环。而且，担保机制的放大作用非常有力，即使一个小的、暂时的经济波动也可能引起 产出和资产价格出现巨大、持续的波动。Bernanke等(1999)正式提出BGG模型，并将“价 格粘性”引入到新凯恩斯标准动态模型中，研究信贷关系中存在的信息、激励等问题，他们 认为这些摩擦的存在导致“金融加速器”的产生。Iacoviello(2005)用美国房价作为自变量， 论证了房地产业在整个宏观经济的传导机制和乘数效应。Almeida等(2006)认为房地产市场 是检验金融加速器效应的理想实验地，研究证实了金融约束放大了房地产价格和信贷的波 动。我国学者检验了房地产价格波动对宏观经济影响的金融加速器效应是否存在，并且越来越多的研究成果将信贷市场考虑在内。杜清源和龚六堂(2005)在RBC理论框架下，并且 放松模型对价格粘性的假设条件，研究证明了金融信贷市场中存在的信息不对称，会放大 非常小的冲击对经济所造成的影响，表明金融加速器效应的存在。崔光灿(2006)基于BGG 模型，研究检验了资产价格波动对经济稳定影响的金融加速器效应，他认为运用金融加速 器机制可以解释资产价格波动带来的宏观经济波动。袁申国(2009)根据年月度 数据，采用VAR和脉冲响应函数，研究证明了我国房地产信贷市场对货币政策的传导存 在显著的金融加速器效应。邹琳华和柯翠(2009)对房地产市场金融加速器效应进行了研究， 他们将我国房地产市场金融加速器效应显著归因于房地产业在国民经济中的地位以及房 地产开发企业的高负债率。卢莉倩(2010)从银行信贷的视角，实证检验了房地产价格波动 对宏观经济中的消费、投资的影响，研究结果表明金融因素放大了房地产价格波动对宏观 经济的冲击，验证了金融加速效应的存在。王曼怡和刘同山(2010)根据2007年第一季度至 2010年第一季度的沪深上市房地产企业的面板数据，检验结果证明了在我国房地产业，货币政策金融加速器效应显著。汪川、黎新和周镇峰(2011)建立包括有_5个部门(家庭、企业、 零售商、金融中介(银行)和政府)的DSGE模型，并在此基础上检验了“金融加速器模型” 是否有助于解释我国宏观经济波动。研究得出，信息不对称的存在，导致信贷渠道会通过 债务融资放大已有的宏观经济波动。(2) VAR模型和一般均衡分析20世纪80年代，宏观经济学研究产生了两种重要研究方法，分别是Sims于1980年 提出的VAR(Vector autoregressive)模型和Kydland和Prescott于1982年提出的随机动态一 般均衡模型(Dynamic stochastic general equihbfium model，即DSGE模型)。VAR模型可用 于分析房地产价格与宏观经济变量间的互动影响，并且采用VAR模型分析房地产价格与 宏观经济的实证文献非常丰富，例如，国外学者Del Negro和Otrok(2007), Lee(2007), Elboume}2008)等，国内学者如刘洪玉和张红(2006),唐志军、徐会军和巴曙松(2010)等。
DSGE模型在动态一般均衡模型的基础上添加随机冲击，由于经济中时时面临随机冲 击，因此均衡是随机的。学者，如Aoki等(2004), Iacoviello(2005), Iacoviello和Neri}2009), Campbell和Hercowitz (2005)以及 Calza等(2009)等，将房地产部门融入一般均衡模型，研 究分析房地产价格与宏观经济波动的联系。Iacoviello(2005)建立包括家庭、企业、零售商 以及货币政策当局的四部门动态随机一般均衡模型，研究房地产价格、信贷约束和经济周 期的互动影响，他认为借款能力受到未来预期房屋价值的约束，因为房价上涨会导致借款 人的高消费，从而信贷约束和房地产价格的互动反馈使冲击的影响被不断放大和扩散。 Pintus和Wen(2008)基于Kiyotaki and Moore (1997)的研究成果，建立两个代理人的RB C模 型，假设借贷者效用函数中消费具有习‘质偏好(habits in consumption)，他们的研究表明， 对信贷需求(或供给)的暂时冲击会对总产出产生巨大的、持久性的冲击。Iacoviello和Neri(2009)也基于随机动态一般均衡模型，并假设借贷者效用函数中消费具有习惯偏好，分 析得出房地产需求、房地产生产部门技术进步缓慢以及货币因素是影响美国近40年来房 地产价格波动的重要因素。我国学者采用VAR模型和动态一般均衡模型检验了我国房地产价格与宏观经济之间 的互动关系。例如，唐志军、徐会军和巴曙松(2010)采用防整检验和VAR模型，检验得出 房地产价格波动对社会消费总额存在显著的负影响，我国房地产投资的波动对GDP的增 长率有显著的正影响，并且房地产价格对通货膨胀率存在正的影响。强林飞、贺娜和吴诣 民((2010)建立 VAR模型，运用防整检验、Granger因果关系检验等方法，对我国银行信贷、 房地产价格与宏观经济间的互动关系进行研究，结果表明银行信贷、房地产价格与宏观经22济三者之间存在互动关系。2.2房地产价格与利率政策关系近年来，部分工业国家资产价格大幅上升(Debelle，2004；Terrones和Otrok，2004)，因而，货币政策是否应该针对房地产价格波动进行调控、货币政策调控对房地产价格调控 的有效性，以及货币政策通过房地产市场对金融信贷与宏观经济的影响，成为研究的热点。 学者以及政策制定者(Aoki、Proudman和Vlieghe，2004；Davies和Heathcote，2005；Iacoviello， 2005；Leung，2004；ECB，2003；Catte等，2004；Girouard和Bl?ndal，2001；BIS，2004； IMF，2005；The Economist，2003)也越来越关注房地产价格波动与货币政策制定问题。 房地产价格与利率政策关系的研究成果大体上可以分为三个方面，一是研究房地产价格是否应该成为利率政策制定的依据，也就是研究利率政策是否应该针对房地产价格波 动进行调控；二是考虑到房地产市场在货币政策调控过程中具有不可忽视的作用，检验房 地产市场与货币政策传导机制。并可以具体到信贷渠道以及抵押贷款渠道，从而探讨货币 政策通过房地产市场对银行信贷以及宏观经济的影响。三是检验利率政策对房地产价格调 控的有效性。2.2.1房地产价格波动对利率政策操作的影响(1)房地产市场货币政策信贷渠道传导机制从研究货币政策在房地产市场的传导机制的文献来看，理论研究多在现有货币政策传导机制的研究基础上，引入房地产或银行抵押贷款部门，探讨相关变量对货币政策冲击的 反应。例如，Aoki等(2004)将房地产部门融入BGG模型，研究了房地产部门在货币政策 传导机制中的作用。他们认为住房不仅仅提供居住消费服务，也是家庭借贷的抵押品，在 一定条件下，金融加速器效应放大了货币政策冲击对住房投资、住房价格和消费的影响。 Mohammad和Majid(2002)基于Modigliani的研究成果，认为对于政策制定者和学者而 言，通过利率、信用额和财富效应，理解货币政策对于房地产价格的影响意义重大，他们 运用VAR模型检验了年英国房地产投资与宏观经济因素之间的关系，检验结果 得出货币政策对房产消费有显著且长期的影响。Iacoviello(2002)、Iacoviello(2005)采用房价 与GDP、通货膨胀率、利率、广义货币的VAR模型，研究得出，法国、德国、意大利、 西班牙、瑞典和英国六个欧洲国家的房地产价格与宏观经济的相互影响。Iacoviello和23 Minetti(2007)构建4个VAR模型，实证检验了货币政策在芬兰、德国、挪威和英国等国家 对房地产市场的影响，检验结果证明了存在信贷渠道，特定情况下资产负债表渠道，并且 信贷传导渠道的有效性与一个国家的房地产市场结构特征相关。Bjornland和Jacobsen(2008) 采用结构VAR模型，研究了美国货币政策传导机制中房地产作用，检验结果表明，房地 产价格在货币政策的传导机制中有非常重要的作用。Elbourne(2008)研究分析了英国房地产 市场货币政策的传导机制，检验结果表明，房地产价格波动影响消费、价格和利率。 我国学者也研究检验了房地产市场在货币政策传导机制中的作用，并在此基础上探讨了房地产价格是否应该成为货币政策的调控目标，但是研究结果存在分歧。虽然国际和国 内学者针对房地产市场与货币政策传导机制进行了系统的理论和实证研究，但研究成果相 对不多，而且具体研究房地产市场货币政策信贷传导渠道的蚊香相对更加有限。刘斌(2003) 认为房地产业的发展为央行货币政策的传导提供了新的途径，由于住房已经成为普通居民 最主要的资产形式和最主要的负债，因此央行的货币政策可以通过房地产业对居民的经济 行为产生显著的影响，但是房地产业还不能列入央行的货币政策目标体系。刘传哲和何凌 云(2006)研究得出，房地产渠道整体效率高，托宾Q渠道效率优于财富渠道效率，产出效 率优于物价效率。丁晨和屠梅曾(2007)利用向量误差修正模型(VECM)，检验得出，房地产 价格在货币政策传导机制中的作用较为显著，房地产价格渠道的总体传导效率较高。郭科 (2007)运用多元回归，研究得出我国货币政策房地产价格传导机制中的消费效应和投资效 应均较为显著。李树丞、曾华珑和李林(2008)根据年的季度数据，运用SVAR 模型，研究检验得出，我国房地产价格的财富效应非常低，而投资效应较强，房地产价格 波动在货币政策传导中的作用比较明显，在货币政策对消费和投资的影响中的贡献分别为 10%和6.7%。胡莹、潘耀明和仲伟周(2008)研究检验结果表明，房地产价格传导我国货币 政策存在着障碍，并没有表现出显著的财富效应和投资效应，利率对房地产市场的调控效 果不理想。戴国强、张建华(2009)利用结构VAR模型，研究检验得出，房地产价格对投资 和消费的传导存在阻塞，即我国房地产市场的财富效用和投资效用不显著。王松涛和刘洪 玉(2009)构建7个SVAR模型，研究检验得出，房地产价格解释货币政策下私人消费下降 的45%，从而证明住房市场在货币政策传导机制中具有重要作用。高波和王先柱(2009)运 用VAR模型，根据年的经济数据，检验证明了我国房地产市场货币政策传导机 制的存在，虽然提高利率可以有效地抑制银行信贷扩张，但是并不能有效降抑制房地产价 格的上涨，相反却存在相反作用。黄飞雪和王云(2010)采用2005年7月到2009年9月经 济数据，建立SVAR模型，研究了利率变动对房地产价格的影响，以及房地产价格波动对24实体经济的影响，研究得出房地产市场中，存在着货币政策的房价传导机制，但利率提高 所带来的房价下降程度很小，房价的上涨会引起物价和消费上涨。胡浩志(2010)采用年的月度数据，运用SVAR方法，检验证明了房地产市场影响货币政策信贷渠 道传导机制，并且短期内利率政策可以有效抑制房地产价格，但长期效果并不显著。沈悦、 周奎省和李善燊(2011)采用年季度经济数据，从理论和实证角度研究了房地产价 格在货币政策传导机制中的有效性，研究得出，利率对房地产价格调控有效性显著，短期 内房地产价格与消费存在负相关关系，而对投资的影响更加显著。王晓芳、毛彦军和徐文 成(2011)基于年月度数据，建立SVAR模型，检验得出，房地产价格对我国货 币政策信贷传导机制影响显著。曹晶(2011)采用年的经济数据，建立VAR模型， 检验证明了资产负债表效应在我国房地产市场是有效的，但房地产市场对货币政策的传导 途径并不通畅。(2)利率政策是否应针对房地产价格进行调控货币政策是否应该针对房地产价格进行调控，以及如何调控，相关的理论和实证研究 文献大体分为三种不同的观点：传统战略观点、逆向调控观点和良性忽略观点。传统战略观点认为，为实现既定的经济目标(保障稳定物价，促进经济增长，实现充分 就业和平衡国际收支)，央银应运用各种货币政策工具(包括利率)。而抑制或刺破资产价格 泡沫并不是央行政策目标，因而在资产价格波动不影响央行的四大政策目标的情况下，资 产价格泡沫不应成为利率政策调控的焦点(Greenspan，；Bean，2004；Iacoviello， 2005；Posen，2006)。1999年Alan Greenspan在国会听证会上的证词中对传统战略观点进 行了阐述，他认为对于资产价格，政策制定者的责任为，“当资产泡沫破裂后，减轻泡沫破 裂的冲击，希望可以平稳过渡到下一经济扩张周期。”在2004年国会听证会上的证词中， 他再一次强调“我们一直以来，要对未预期的事件做好迅速和灵活应对的准备。虽然我们的 行动是灵活的，但我们的政策目标是固定的。”Alan Greenspan反对美联储将资产泡沫或者 房地产价格泡沫作为货币政策调控的目标，始终坚持将经济增长和物价稳定作为货币政策 的最终目标。Alan Greenspan的观点得到了广泛的支持，学者对其观点进行理论研究和实 证检验。Bernanke和Gertler(2000)检验融入资产泡沫的利率规则与标准利率规则的有效性。 他们认为，央行应该关注潜在的通胀压力，资产价格只有在能够预示潜在通胀或通缩时， 才应得到央行关注。Pescatori和Mendicino(2005)研究证实了，央行针对房地产价格波动做 出正面反应将降低社会福利。Martha López(2005)进一步证明了相对于仅仅对通货膨胀与 其目标偏离做出反应的货币政策，针对房地产价格波动进行调控的货币政策有效性不佳。虽然以Bernanke和Gertler(2000)为代表的研究成果得到众多学者的关注，但其研究结论并未得到一致认可。资产价格泡沫破裂对宏观经济造成的负面影响不容忽视，因而众多 学者支持央行针对资产价格波动进行调控(逆向调控观点)，他们认为，央行可以通过利率 政策有效抑制资产泡沫的形成，或者及时刺破资产价格泡沫，有效防止经济衰退。因而如 何抑制资产价格泡沫的形成，或降低资产价格泡沫破裂对宏观经济的影响，成为研究焦点。 Cecchetti、Genberg、Lipsky和Wadhwani(2000)认为，央行对资产价格失衡做出政策反应， 有利于宏观经济增长。Cecchetti、Genberg和Wadhwani(2003)研究得出，“在资产价格增长 超过预期水平时，适当的提高利率；在资产价格低于预期水平时，适当降低利率，这将抵 消(资产价格)泡沫对产出和通货膨胀的负面影响，保障宏观经济稳定”。Akram、Bardsen 和Eitrheim(2006)对比研究了对资产价格波动做出政策反应的简单、有效货币政策规则与 标准货币政策规则的有效性。模拟结果表明，将房地产价格和证券价格融入政策规则能够 提高名义和实际宏观经济的稳定性。Pariès和Notarpietro(2008)通过将房地产市场特征融入 美国和欧洲经济区的动态随机一般均衡模型，检验房地产价格波动对货币政策有效性的影 响。结果表明，若货币政策对房地产价格波动做出一定程度反应，可以提高模型的拟合度。 良性忽略观点与传统战略观点基本一致，但前者更加强调金融稳定的重要性，认为虽然货币政策制定不应以资产价格波动为调控目标，但央行应关注资产价格波动是否会危及 金融稳定，他们坚持认为央行应以切断或者降低资产价格波动通过银行信贷对宏观经济的 影响，以实现宏观经济稳定增长等货币政策最终目标。资产价格波动与金融系统之间关系密切，资产价格泡沫破灭并不一定导致宏观经济衰退，但在宏观经济未受影响的情况下，引发金融行业危机。Mishkin和White(2002)考察了 100年内，美国15次证券市场崩溃，发现只有8次导致“部分”或“严重”金融危机，并且并没有全部导致严重的经济收缩。若金融系统存在众多替代银行抵押贷款的信贷方式，并且 银行贷款证券化而不是保留在银行会计报表，金融系统资产价格冲击恢复能力更强(Posen， 2003a；Harrigan和Kuttner，2004)。此外，银行信贷在资产价格泡沫破灭对宏观经济影响 过程中扮演着重要角色。美国和日本的大萧条，并不是在资产价格破灭之后立即发生，而 是在银行系统危机(banking system distress)和毁灭性的紧缩货币政策的情况下，名义产出在 随后的几年内持续大幅度降低(Bernanke()对美国1930s危机的研究；Posen(b)对日本1990s危机的研究)。26
2.2.2房地产价格调控的有效性国外学者主要是从利率政策对供给和需求的影响，探讨利率政策对房地产价格的影响，但研究检验结果仍然存在分歧。Jud和Winkler(2002)检验了美国年130个 大都市房地产价格上升的动态过程，他们研究发现，房地产价格升值受人口增长率、实际 收入和建筑成本变化和利率政策的影响。Wong、Hui和Seabrooke(2003)基于期望理论，检 验了年香港利率政策对房地产价格的影响，他们发现利率与房地产价格紧密相 关，但是1997年之前的通货膨胀时期，利率政策影响是负的，而之后影响为正。Hofmann(2004)和Tsatsaronis和Zhu(2004)对一些发达国家的房地产价格的决定因素进行了 研究，他们发现经济增长、通货膨胀、利率、银行信贷以及证券价格很好的对房地产价格 波动进行了解释。Deokho和Ma(2006)采用协整检验和光谱分析(spectral analysis)检验了韩 国房地产价值与利率之间的长期关系，研究结果表明，房地产价格与利率之间存在长期的 负相关关系，短期内，利率政策也是房地产价格的Granger原因。Glindro、Subhanij、Szeto 和Zhu(2008)采用9个亚太地区的经济体年的数据，将房地产价格波动划分为短 期和长期决定的两部分，依据实际GDP、住房抵押信贷与GDP比率、实际抵押贷款利率、 土地供应指数、实际建筑成本、证券价格趋势等变量，研究各变量对房地产价格的影响， 研究发现实际抵押贷款利率影响房地产价格波动。Wheaton和Nechayev(2008)研究了美国 59个地区，年房地产价格上涨是否可以由需求因素进行解释，他研究发现，利 率变动不能解释房地产价格变动。Gonzalez(2010)从旅游需求以及金融的角度，构建西班牙 房地产投资模型，虽然理论研究表明房地产投资受利率和资本收益率的影响，但实证检验 结果却表明，利率对房地产价格的影响并不显著。我国学者研究检验了货币政策对房地产价格调控的有效性，研究结论大体分为两类。一种观点认为利率政策并不是房地产价格调控的有效工具，利率政策并不能抑制房地产价 格上涨。岳意定、王振和周彬文(2007)根据协整理论建立了向量误差修正模型(VECM)，通 过格兰杰因果关系检验就货币政策各工具对房地产业投资的影响进行了实证分析。结果表 明，利率发挥的作用不大。汪利娜(2008)认为对低收入和高收入群体而言，抑制需求的货 币政策几乎无效；因为低收入者面对高房地产价格和高利率根本无力靠贷款买房，而高收 入群体则根本不需要靠贷款购房；对中等收入的家庭来说，抑制需求的货币政策有效；对 以投机为目的的短期炒房者来说，更大程度上受房地产价格以及交易费的影响，货币政策 作用有限。李雅静和杨毅(2005)运用1999年1月至2005年3月的月度数据，实证研究得27 出利率并不是调控房地产投资的有效手段。郭树华、袁天昂和王俐娴(2010)采用1998年7 月到2008年12月的月度数据，研究得出，虽然利率政策可以影响房地产市场，但效果并 不显著。况伟大(2010)构建购房者、开发商和央行三部门的住房市场均衡模型，研究得出， 提高利率将通过降低均衡时开发量，推动均衡房地产价格上涨。并且他采用35个大中城 市年数据，检验了利率对房地产价格的调控有效性，他发现利率与房地产价格 存在正相关关系，提高利率不仅不能抑制房地产价格上涨，反而起到了推动作用。 另一种观点则认为利率政策对房地产价格存在较为显著的影响。王家庭和张换兆(2006) 通过回顾我国利率调整变动情况，从实证角度详细分析利率变动对房地产供给市场、需求 市场以及土地市场的影响，研究得出随着市场经济的不断完善和发展，利率对房地产市场 的调控作用越来越显著。张涛、龚六堂和卜永祥(2006)运用协整方程，研究了 年我国房地产均衡价格，结果表明按揭贷款实际利率越高，房地产价格越低；实际利率每 上升1%，房地产价格下跌0.024%。周建军和鞠方(2008)检验了房地产价格与货币政策、 利率政策、信货波动及股价各自之间的相关关系，结果发现，货币供应量、利率等虚拟经 济变量对房地产价格都存在显著的影响。王来福和郭峰(2007)研究得出，利率变化对房地 产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱，并最终回归到原点。张莉(2010)研究 得出，长期内，提高利率可以有效抑制房地产价格上涨，但是利率政策的影响存在不对称 性，紧缩型利率政策对房地产价格的影响大于扩张性利率政策。此外，学者也从微观角度，检验了货币政策对房地产价格调控的有效性。例如，王先柱和刘洪玉(2011)以房地产上市公司为研究对象，引入实际控制人类型和企业成长性变量， 测度货币政策对房地产企业的影响，发现房地产企业的现金持有水平随着货币政策紧缩程 度的变化而变化，当货币政策趋于从紧时，外部融资约束增强，企业会提高现金持有水平， 因此从微观上可以拒绝房地产市场货币政策无效的断言。另外，实际控制人类型和企业规 模在增加现金持有的路径选择上存在显著差异，国有企业的现金持有水平受货币政策影响 程度小，低成长性房地产企业也是如此，这种现象的存在消弱了货币政策在房地产市场的 调控效果。2.2.3信贷市场特征信贷市场特征会影响房地产市场货币政策传导机制是否顺畅，以及货币政策调控的有 效性。Iacoviello(2004)研究证明了，产出对货币政策冲击的反应，与欧洲国家的金融体系 差异相关。Angeloni等(2004)将房地产金融的制度性差异作为解释欧洲地区私人消费支出28 对货币政策反应为何不如美国地区灵敏的重要因素。Debelle(2004)认为可变抵押贷款比重 越高，“房地产渠道”的效率越高，并且货币政策传导机制更为顺畅。Ludwig和Slok(2004) 分析了16个OECD国家的面板数据，得出以市场为主导的金融体系比以银行为主导的金 融体系国家的消费更容易受到股票价格波动的影响。Calza、Monacelli和Stracca(2006)研究 OECD国家信贷抵押市场的制度性差异如何影响房地产价格和消费对货币政策冲击的反 应。研究结果表明，消费支出对货币政策冲击的反应与三个关键性制度性差异参数相关：(1)首付比率；(2)抵押贷款还贷率；(3)抵押贷款利率结构(可变利率和固定利率结构)。并且 研究发现，消费支出对货币政策冲击的反应随(1)和(2)的降低，以及可变抵押贷款比重上升， 而更加灵敏。Walentin等(2010)通过将商品生产和房地产融入两部门动态随机一般均衡模 型(DSGE)，并基于瑞典经济数据，分析了不同贷款余额比率(loan-to-value)情况下，房地产 价格在货币政策传导中的作用。模型假设家庭只能采用住房抵押方式借款，因而利率变动 将通过房地产价格影响家庭的借款能力。研究结果表明，贷款余额比率越高，货币政策传 导机制越顺畅，贷款余额比率从85%上升到95%，则在货币政策冲击下，通货膨胀将增加 4%，产出将增加8%，消费增加24%。他认为理解货币政策的传导机制必须考虑与住房相 关的抵押贷款约束作用和变动。293.我国房地产价格、市场供求与住房投资和消费为了研究检验房地产价格波动通过银行信贷渠道对宏观经济的影响，以及为房地产市场调控提供依据，有必要对我国房地产价格变化特征进行分析。房地产市场供给和需求与 房地产价格紧密相关，一方面，房地产价格是开发商投资决策的重要考虑因素。开发商的 营业利润取决于收入与成本，房地产价格的高低直接影响房地产开发商的销售收入，从而 成为影响房地产行业投资的关键因素。房地产价格上升，房地产开发企业盈利能力上升， 开发投资增加；而价格降低，开发商盈利能力下降，从而降低了房地产行业开发投资。另 一方面，房地产价格也是影响家庭住房消费的决定性因素。根据需求理论，房地产价格上 升，房地产市场需求必然降低，而价格降低，购房需求必然随之增加。同时，房地产业投 入大、价值高的特点决定了房地产业与银行信贷的关系紧密，房地产行业投资和家庭的住 房需求与银行信贷之间存在紧密联系。并且，考虑到房地产业在国民经济体系中处于先 导性、基础性、支柱性产业的地位，因而房地产行业投资和住房消费在推动经济增长 等方面发挥着重大的积极作用。本章将首先分析我国房地产价格变化特征，然后基于不同收入等级的家庭平均可支配收入、不同用途的商品房供给和销售情况，计算房价收入比，深入研究房地产市场价格关 系失衡和供求结构失衡问题；而后分析房地产价格、银行信贷与房地产开发投资和住房消 费之间的关系以及房了地产行业发展与经济增长的关系。3.1房地产价格特征截至1998年底，我国已经全面停止实物分房，政府也出台多项政策，扶持并规范房 地产行业发展，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。在这种背景下，房地产市场在 房地产投资热潮的推动下迅速升温，房地产价格开始迅速攀升。根据图3-1可以得出， 年，我国城镇商品房平均销售价格保持了稳定的上涨趋势，并且表现为两个 具有显著不同特征的上涨周期。年为房地产价格平稳增长时期。这五年商品 房销售价格分别为2053元/平方米、2112元/平方米、2170元/平方米、2250元/平方米 和2359元/平方米，商品房销售价格平均年增长率低于5%；年为房地产价 格高速增长时期。这七年商品房销售价格分别为2778元/平方米、3167.66元/平方米、 3366.79元/平方米、3863.90元/平方米、3800元/平方米、4681元/平方米和5032元/平方米，而房地产销售价格增长速度也开始增加。除2006年为6.29%，2008年为-1.65%外，其他个别年份增长率高于14%，特别是2009年达到23.18%。 30按用途分商品房平均销售价格表现出不同的特征。根据表3-1可以得出， 年，经济适用房平均销售价格略有上涨，但比较稳定，平均价格增长率在0-5%之间， 但2004年开始，上涨速度明显加快，除2008年略有下降外，平均价格增长速度在6%-25%之间；年，别墅、高档公寓的平均销售价格略有降低，基本稳定，但 自2004年开始，却出现了快速上涨趋势，平均价格增长速度在4%-34%之间；并且， 年，别墅、高档公寓的平均销售价格远远高于住宅平均销售价格。总而言之， 我国各类住宅平均销售价格保持了稳定上涨态势，2003年以后，各类住房平均销售价格上 涨幅度显著增大，在各类住宅中，别墅、高档公寓的平均销售价格上涨速度高于普通住宅 的平均销售价格上涨速度，别墅、高档公寓的平均销售价格大幅上涨，这对商品房平均销 售价格上涨具有一定的拉动作用。表3-1按用途分商品房平均销售价格(单位：元/平方米) 313.2房地产市场供求特征房地产市场供给和需求直接影响房地产行业的发展和房地产价格波动。由于购房主体和需求的多样化，空闲房也就应运而生。特别是，自2003年以来，房地产投资快速增长， 房地产价格大幅上涨，住房需求和供给的总量和结构失衡问题越来越严重。一方面，房地 产开发投资规模的不断扩张，市场供给量增加，但这并未缓和房地产价格上涨压力。加上 房地产价格上涨预期强烈，大量投机资金流入房地产市场，导致空置房大面积出现；而另 一方面，家庭的购房意愿强烈，但是房地产价格过高，导致很多中低收入家庭并不具有购 房能力。空置的商品房与巨大的市场需求共存，表明我国房地产市场供需矛盾严重，这必 然导致市场供给和需求的结构失衡矛盾长期存在，不利于我国房地产行业的健康、稳定发 展。3.2.1供给和需求矛盾根据图3-2可以得出，自住房体制改革开始，我国房地产市场供给和需求矛盾基本上分为两个发展阶段。第一个阶段为年，供给大于需求。为刺激消费、拉动内需， 1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》， 明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，取消福利分房，我国住房制度改革开始。1999 年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。随着各项政 策措施贯彻落实，房地产业高速发展，房地产市场化改革取得阶段性成就。然而，我国房地产信贷刚刚起步，城市化水平低，加上福利分房政策的影响仍然存在，全国房地产市场 需求复苏，但市场需求并不旺盛，市场供给大于需求。年，竣工房屋面积分别 为12,185.30万平方米、14,556.53万平方米、18,637.13万平方米、22,411.90万平方米、 26,808.29万平方米、33,717.63万平方米和38,231.64万平方米，而商品房销售面积分别为 17,566.60万平方米、21,410.83万平方米、25,104.86万平方米、29,867.36万平方米、34,975.75 万平方米、41,464.06万平方米和42,464.90万平方米，竣工房屋面积略高于商品房销售面 积，市场供给大于市场需求。但是，我国商品房销售面积增长速度较快，明显高于竣工房 屋面积的增长速度，从而与房地产开发投资的差距在缩小，这表明我国房地产市场逐渐走 向成熟，供给大于需求的矛盾逐渐缓和。第二个阶段为年，需求大于供给。1994年启动住房体制改革，改变了计划经济体制下福利性旧体制，城镇居民的住房消费观念开始转变，特别是银行对家庭购房的 信贷支持力度增加，加上房地产价格上涨所展示的巨大升值空间诱惑着人们争相购买，住 房商品化改革进程加快。另一方面，在计划经济时代，单位和政府建房很少，城镇人均居 住面积不高。住房消费商品化市场化后，家庭对大面积住宅的需求可以现实，于是长期被 压抑的住房需求得到猛烈释放。虽然，在该时期，房地产市场供给增长速度依然较高，但 房地产市场规模迅速扩大，最终导致导致市场需求大于供给。年，竣工房屋面 积分别为53,417.04万平方米、55,830.92万平方米、60,606.68万平方米、66,544.80万平方 米、72,677.40万平方米和78743.9万平方米，商品房销售面积分别为55,486.23万平方米、 61,857.07万平方米、77,354.72万平方米、65,969.83万平方米、94,755.00万平方米和 万平方米。自2005年起，我国房地产市场需求开始大幅攀升，除2008年外， 商品房销售面积明显高于竣工房屋面积，市场需求大于市场供给，供给和需求失衡问题越 来越严重。3.2.2供给和需求结构失衡近几年来我国房地产市场需求巨大，高于市场供给，推动了房地产价格上涨，但同时商品房空置面积也不断增加，房地产市场出现空置面积增长与过量需求共存现象。空置面 积不断增加的同时，大部分中低收入家庭却因为房地产价格超过其支付能力，潜在的需求 不能变成有效的需求，有效需求不足反映出了供给与需求结构差异问题。(1)供给和需求结构性矛盾近年来，我国房地产市场出现了高空置面积与高房价并存的奇怪现象，特别是2008年，更是出现，房地产价格开始回落，成交量萎缩，空置面积大幅攀升。但并不能据此得 出房地产市场供给大于需求的结论，进一步分析可以发现，我国房地产市场供求矛盾主要 集中于供给和需求不对称，这是导致房地产价格居高不下，空置面积迅速提高的主要原因。 表3-2 年房地产开发企业(单位)建设成套住宅竣工与销售情况(单位：套) 33表3-2描述了我国房地产市场供给和销售情况。年，别墅、高档公寓竣工套数合计为722570套，销售套数合计为1027681套，市场有效需求远远大于市场供给；经济适用房竣工套数合计为1734154套，销售套数合计为1733588套，市场供给略大于市场 有效需求。较高经济适用房销售价格降低了经济适用房成交量，空置面积增加，然而强劲 的高端房地产需求在一定程度上推动了商品房平均销售价格上涨。(2)市场价格关系失衡和供求结构失衡虽然采用房价收入比衡量我国家庭购房能力还存在诸多不合理之处，但是应用房价收入比来分析房地产市场供求关系的整体状况，以及基于家庭收入的分布情况，评判市场供 给和需求结构性特征以及存在的问题，还是可行的。
首先，按收入等级分城镇居民家庭平均每人可支配收入情况。表3-3 年城镇居民每户平均可支配收入(单位：元)34表3-3表明，年，我国平均城镇居民每户平均可支配收入保持了稳定上涨趋 势，特别是自2006年开始，增长幅度加快。从六个收入等级来看，最高收入户的增长速 度更快，并且中等偏上户(年均增长速度为11.06%)、高收入户(年均增长速度为11.87%)和 最高收入户(年均增长速度为14.38%)的增长速度均快于全国平均增长速度(年均增长速度 为10.87%)，也显著快于中等收入户(年均增长速度为10.1%)、中等偏下户(年均增长速度 为9.57%)、低收入户(年均增长速度为8.99%)和最低收入户(年均增长速度为7.37%)的增长 速度；而中等收入户的增长速度又快于中等偏下户、低收入户和最低收入户的增长速度。 这表明，我国居民平均城镇居民每户可以支配收入的差距逐渐扩大，而且呈现加速扩张趋 势。其次，不同收入等级家庭的房价收入比计算。根据国家统计局公布的住宅竣工套数和竣工面积，可以计算平均每套住宅面积，然后根据不同住宅平均销售价格，计算不同收入等级家庭的房价收入比，进而可以研究我国城 镇居民购房支付能力。①购买别墅、高档公寓的房价收入比表3-4 年别墅、高档公寓销售情况
35对于家庭购买别墅、高档公寓的支付能力而言，从表3-4和3-5可以得出：年，我国城镇居民的房价收入比全国平均数呈上升趋势，2005年为34.75，2009年上升至 37.5。由于高档公寓房地产价格大幅攀升，加上平均每套建筑面积增长，因而，虽然收入 同步上涨，但是居民购房支付能力明显下降；相比于全国平均数，中等入家庭(房价收入比 35：1-43：1)、中等偏上收入家庭(房价收入比26：1-33：1)购房支付能力明显偏低，而高 收入家庭(房价收入比20：1-26：1)和最高收入家庭(房价收入比12：1-15：1)的购买别墅、 高档公寓的支付能力也不高。②购买经济适用房的房价收入比表3-6 年经济适用房销售情况 36对于家庭购买经济适用房的支付能力而言，从表3-6和3-7可以得出：年，我国城镇居民的房价收入比全国平均数呈下降趋势，2005年为5.78，2009年下降至3.78。 尽管房地产价格保持了一定的增长速度，但由于收入同步上涨，加上经济适用房平均每套 建筑面积降低，所以居民购房支付能力上升；相比于全国平均数，低收入家庭(房价收入比 7：1-12：1)、中低收入家庭(房价收入比5：1-9：1)购房支付能力明显偏低，而高收入家庭 (房价收入比2：1-4：1)和最高收入家庭(房价收入比1：1-3：1)的购买经济适用房的支付 能力则很强。最后，基于我国不同收入等级家庭的购房能力，可以得出，我国城镇住房市场结构失衡问题严重。一般而言，廉租房保障最低收入家庭的住房需求，应占市场的5%-10%；经 济适用房等保障性住房重点解决中低收入家庭的住房问题，即满足40%左右的家庭住房需 求；商品房应满足中等及以上收入家庭的住房需求。保障性住房与商品房之间的比例，可 以根据不同地区经济发展水平、居民家庭收入等因素，确定和调节。根据上述分析可以发 现，我国房地产市场供给和需求结构性失衡问题显著，主要体现在以下三个方面。 第一，保障性住房价格偏高，超过了中等及以下收入家庭的支付能力。在我国经济适用房的价格是根据同一地区商品房价格扣除政府土地出让金等20多项政府税费，并限制开发商的利润率不超过3%，由政府定价。近年来，随着商品房价格大幅上涨，经济适用 房价格也开始大幅提高，超过了中低收入家庭的支付能力。由表3-7可以得出，最低收入 家庭购买经济适用房的支付能力显著不足，这部分家庭只能通过政府提供廉租房或实行租 金补贴的方式解决住房问题。廉租房不论是通过实物配置方式还是租金补贴方式，在总量 上只有达到10%以上的水平，才能满足最低收入家庭的需求。而经济适用房的价格相对于 中低收入和中等收入家庭而言，也相对较高，所以，保障性住房(经济适用房)并不能满足 中低收入家庭的购房需求。第二，保障性住房在各类住房供给中所占比重不高，不能满足中低收入家庭的购房需求。从保障性住房开发的目的看，经济适用房至少要达到住房总量的40%，才符合当前我 国家庭收入分配格局。根据表3-8可以得出，从供给结构上看，年，全国经济适 用房新开工面积占住宅新开工面积的比重呈下降趋势，2009年降至5.7%；“十一五”期间， 各地都增加了保障性住房建设力度，保障性住房的比例提高到全部新建住房的20%以上；， “十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房 覆盖率达到20%。但从居民支付能力来看，年期间，占全部家庭60%的中等及 以下收入水平的家庭，需要通过购买经济适用房或租用廉租房解决住房问题，然而，目前 保障性住房在各类住房供给中所占比重不高，不能满足中低收入家庭的购房需求。 表3-8房地产开发企业(单位)住房新开工房屋面积(单位：万平方米，%)37第三，别墅、高档公寓市场价格偏高，中高收入家庭支付能力不足，但市场供应量相对较高。我国别墅、高档公寓主要满足高收入家庭的购房需求，但是当前别墅、高档公寓 市场价格偏高，明显高于高收入家庭的购房能力。但是，鉴于别墅、高档公寓开发的高收益率，成为房地产开发企业投资重点。从投资角度看，相比于其他房地产住房，其投资完 成额增长速度较高，年，住宅开发投资年均增长速度为25.6%，别墅、高档公 寓投资年均增长速度为29.5%，经济适用房投资年均增长速度为10.9%。别墅、高档公寓 投资的高速增长，直接导致别墅、高档公寓投资完成额占住宅投资完成额的比重较高，占 市场总供给的份额相对较高。并且从新开工面积角度看，根据表3-8可以得出， 年，别墅、高档公寓新开工面积占住宅新开工面积比重一直相对较高，保持在3%-7%之 间，这导致现有别墅、高档公寓供应量相对较高。(3)潜在需求旺盛城镇居民对住房的潜在需求可以从以下两个方面进行分析，一是城镇人口增加，即城 镇化发展所引发住房需求，二是城镇居民改善型住房需求。首先，我国城镇化发展增加了房地产市场发展空间。 38根据图3-3可得出，近年来我国城镇化发展较快：城镇人口由2000年的4.6亿人增加 至2010年的6.3亿人，城镇人口增加了1.7亿人；城镇化率由2000年的36.2%，提高到 2010年的47.5%，城镇化率提高了11.3个百分点，平均每年提高1.13个百分点。按照学 术的观点，一个国家在城镇化水平达到70%以后，城镇化进程开始放缓，目前，世界上发 达国家的城镇化水平都在80%左右，而一些老牌的发达国家，如英国，城镇化水平达到90% 以上。若我国要达到70%左右的城镇化水平，则按目前发展速度，实现这个目标会在2050 年左右，因而，我国城镇化提升的空间和发展时间还很大。表3-9 年城镇化发展对房地产市场需求影响估测
随着我国城镇化发展，以及城镇人均住房建筑面积的增长，极大地推动了房地产市场潜在需求，例如，根据表3-9的粗略估测可以发现，年我国新增城镇人口年增长 大约1844万人，城镇人均住房建筑面积年增加大约1.09平方米。如果假设这一情况在未 来保持不变，则可以推测2014年，人均住宅面积将达到35.58，提前实现建设部提出的到 2020年达到35平方米的小康水平这一目标。则可以据此预测城镇化发展对房地产市场需 求的影响，具体如表3-10。 39其次，改善型住房需求极大的增加了房地产市场潜在需求。世界发达国家20世纪90年代的(人均建筑面积为35-45平方米)经济发达程度与我国2020年经济发展目标比较接近，以此低限作为我国2020年城镇住宅发展目标的参考依据。 现有城镇居民人均住房建筑面积与全面小康水平差距等于人均住房建筑面积差距与城镇人 口的乘积。改善型住房需求预测过程如下：第一，根据我国城镇人口增长情况，推算2012 年城镇人口。根据年城镇人口平均增长率为3.58%，则以此推算，2012年我国 城镇居民总数为：62186万人×(1+3.58%)3=69106.73万人。第二，根据我国城镇人均住房建筑面积增长情况，推算2012年城镇人均住房建筑面积。根据年，我国城镇人均40住房建筑面积增长率为4.5%，则以此推算，2012年我国城镇人均住房建筑面积为：30.13 平方米×(1+4.5%)3=34.38平方米。第三，在此基础上，可以计算出2012年城镇居民改善型住房需求总量为：69106.73万人×(35平方米-34.38平方米)=42615.68万平方米。 总而言之，我国房地产市场潜在需求旺盛，虽然由于受房地产价格较高等诸多因素的影响，潜在需求不能转化为实际购买力。但是，从长远来看，房地产市场刚性需求旺盛， 市场发展潜力大。3.3房地产价格、银行信贷与开发投资和住房消费1998年是我国住房市场化改革标志性的一年，在这之前的住房制度是以实物分配为特征的传统住房制度，之后的住房制度是以市场化为特征的新住房制度，基本上实现了货币 化分房的转变。日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配 货币化。特别自2003年以来，我国的住房市场化改革不断深化，市场化的住房越来越多， 这一阶段的经济实用的普通商品房占总供给的比重较高。自此，我国房地产市场化改革速 度加快，市场逐渐成熟。我国房地产市场化发展进程具有阶段性特征，这也导致房地产价 格、开发投资以及住房消费表现出显著的阶段性特征。3.3.1房地产开发投资近年来，我国固定资产投资和房地产投资出现快速增长趋势，固定资产投资和房地产投资对房地产价格的拉动作用十分显著。房地产开发投资呈现较快的增长速度， 根据表3-11可以得出，年，房地产开发投资分别为3,614.23亿元、4,103.20 亿元、4,984.05亿元、6,344.11亿元、7,790.92亿元、10,153.80亿元、13,158.25亿元、 15,909.25亿元、19,422.92亿元、25,288.84亿元、31,203.19亿元和36,241.81亿元。 与固定资产投资增长速度相比可以发现，除个别年份外，房地产开发投资增长率更高， 年，房地产开发投资平均增长率为23.43%，高于固定资产投资平均增长率 (20.94%)，从而房地产开发投资高速增长导致房地产投资占固定资产投资的比重不断 提高。并且，从房地产开发投资结构上看，我国房地产开发投资和住宅投资均出现持续快速增长趋势，特别是自2003年开始，两者开发投资增长速度远远超高20%；住宅投资占房地产开发投资的比重不断提高，房地产投资的结构逐渐优化；并且，自房地产市场化改革以来，城镇固定资产投资和房地产开发投资对商品房价格的拉动作用比较 显著。
数据来源：中国统计年鉴随着房地产开发投资的快速增长，银行信贷对房地产开发投资的支持力度也不断攀升。2003年8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确指出“房 地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场 持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开 发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。在固定资产投资中，银行信贷对房地 产行业支持力度越来越大。根据图3-2可以得出，年，房地产行业成为银行 信贷的重点支持行业，房地产开发信贷占固定资产信贷比重由19%，上升至29%。
3.3.2住房消费1998年以来，我国商品房销售面积，以及其中住宅销售面积增长较为迅速，年均增速均在20%以上，住宅销售面积和销售额占商品房销售面积和销售额的比重较高。根据表3-12 可以得出，年，住房需求是各类房屋需求的主体，城镇住宅销售面积占商品房 销售面积的88%-91%，销售额占商品房销售额的82%-87%。这表明我国住房市场是商品 房市场的主要组成部分，对商品房市场的影响较大。我国家庭的住房购买基本上采取抵押贷款方式，目前购房贷款来源主要有以下几种：一是，住房公积金贷款；二是，个人住房商业性贷款；三是，个人住房组合贷款，个人住 房组合贷款一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。虽然公积金购 房贷款在贷款利率等方面具有优惠，但是由于住房公积金不足，存缴率单一等问题的普 遍存在，我国很大一部分居民不能满足公积金购房申请资格的规定，不具备申请公积 金购房贷款的资格，从而个人住房商业性贷款成为家庭购房资金的重要来源。人民银 行数据显示，截止到2005年底，个人住房贷款余额累计为1.8万亿元，其中商业性贷 款占75%，说明尽管公积金贷款的利率较低，但受贷款限额等条件限制，商业性贷款 仍然是家庭个人住房贷款的主要来源。 43从日人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》以来，围绕着启动住房消费，政府相继出台了一系列政策与措施。1999年2月，中国人民银行发布《关于开展 个人消费信贷的指导意见》，正式要求各金融机构，开展面向广大城市居民的消费信贷业 务。各商业银行也把发展个人住房抵押贷款业务作为房地产信贷业务工作的重点，加大了 发展个人住房贷款的力度。特别是2000年以来，我国住房消费信贷增长速度较高，我国 住房消费信贷开始了蓬勃向上的发展期，个人住房贷款逐年大幅攀升。另一方面，我国自 1998年下半年取消福利分房，实行货币化分房政策，极大地推动了城镇居民自己买房的意 愿，迅速带动我国住房抵押贷款一级市场规模的扩大。随着我国政府对房地产行业发展的 政策支持，以及住房销售面积增长，个人住房信贷市场迅速发展，银行对个人的住房信贷 成了房地产行业发展的最大动力，极大的推动房地产市场需求和住房消费，进而推动房地 产价格上涨。3.3.3经济贡献改革开放以来，我国经济保持了持续快速的增长趋势，城镇住房价格也保持稳定增长 势态，人均国内生产总值的增长速度高于商品房平均销售价格的增长速度。但自2003年 开始，房地产价格上涨幅度增加，呈加速上涨趋势，房地产价格的增长速度开始超过人均 国内生产总值的增长速度。近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资增长速度的居高不下，房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，成长为带动经济发展的支柱产业，其快速发展 有力的推动了整个国民经济的增长。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%，个别地区这一比例更高。并且，房地产行业增加值占国内生产总值比重也大幅上升，根据表3-13可以得出，1998年，这一比率仅仅为4.07%， 到2009年已上升至5.48%。特别是，房地产开发热点地区，如北京、海南、广东、江苏和 浙江等地，房地产业增加值占地方生产总值比重大幅提高，分别由2000年的3.12%、1.80%、5.34%、4.10%和1.94%，上升至2009年的8.74%、7.36%、6.26%、5.88%和5.73%；而非 房地产开发热点地区，如青海、新疆这一指标也由2000年的1.54%和1.10%，上升至2009 年的2.13%和2.69%。房地产行业对宏观经济的贡献不断增加，成为推动我国经济增长的“支 柱产业”。 454.我国房地产价格与银行信贷互动影响由于房地产单位价值较大，并且从长期看，具有升值趋势，所以成为被银行等金融机构广泛认可的抵押物。目前在我国，绝大部分的抵押贷款是以房地产作为抵押物，因而房 地产价格的波动会对银行的贷款产生影响。反过来，银行信贷扩张也是推动房地产价格上 涨的重要原因。银行信贷与房地产价格之间存在紧密的联系，从而银行信贷成为房地产价 格波动影响宏观经济的重要渠道。当房地产价格上涨时，房地产资产的市场价值也随之上 升，推动了银行对家庭和企业的抵押(再)贷款发放，从而推动消费和投资上升。另一方面， 房地产价格上升改善了家庭和企业的资产负债表状况，逆向选择和道德风险问题减轻，银 行信贷意愿上升，并且放贷利率降低，从而刺激消费和投资增长。房地产价格和信贷的互 相推动导致总产出和通货膨胀不断上升，可见，银行信贷在房地产波动对宏观经济影响的 过程中，起到了重要作用，扩大了房地产价格波动对宏观经济的冲击。银行信贷与房地产价格之间是否存在互动关系，这一问题的研究有助于分析银行信贷在房地产价格波动对宏观经济影响的过程中，是否扮演了重要角色，银行信贷是否放大了 房地产价格对宏观经济的冲击，只有房地产价格与银行信贷之间存在相关关系，银行信贷 才会成为房地产价格影响宏观经济的渠道。因而，本节将建立模型分析房地产价格与信贷 约束之间的互动关系，并采用Granger因果关系检验，检验我国房地产价格与银行信贷之 间的因果关系。4.1银行房地产信贷与房地产价格互动关系描述本节将从资金角度，分析银行信贷与房地产价格的相关关系，因为从价格的形成机制看，无论是供给的变化还是需求的变化，最终都会通过资金流动的形式最终作用于价格。4.1.1房地产行业发展对银行房地产信贷扩张的影响我国银行对房地产行业的资金支持主要体现在两个方面，一是个人住房抵押贷款，二是房地产开发贷款，因而本小节将从这两个方面分析银行对房地产行业的信贷意愿与支持 力度。(1)我国房地产价格上涨提高了房地产开发商盈利能力，推动银行房地产开发贷款额上升。一般说来，只有当资产报酬率高于资本成本时，贷款企业才可能有足够的资金，按时偿还本息。因而，在其他条件相同时，贷款企业的盈利能力越强，还贷能力就越强，银行 所面临的违约风险就越低，理性的银行将愿意为其提供更多的贷款。近年来，我国房地产 价格除了2002年、2003年以及2008年下半年短暂的小幅回调外，基本保持了稳定的上涨 趋势，这提高房地产开发商的盈利能力，推动了银行房地产开发贷款额的增长。根据图4-1 可以得出，我国房地产行业营业收入逐年增加，特别是自1998年住房体制改革之后，年 均增长率高达25.65%，由1998年的2951.21亿元，增长到2010年的42996.48亿元；其中， 商品房销售收入也保持了较高的增长速度，由1998年的2408.41亿元，增长到2010年的 40585.33亿元；营业利润也保持了较高的增长势头，由1998年的-10.66亿元，增长到2010 年的6111.48亿元。从微观层面上来看，随着我国房地产行业繁荣发展，房地产开发商也 获得了极大的发展机遇，盈利能力不断增加。例如，上市公司万科(万科企业股份有限公司)， 是目前我国最大的专业住宅开发企业，盈利能力较强，其年报数据显示，2009年实现营业 收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。 46随着我国房地产价格的不断攀升，房地产开发企业盈利能力不断增加，银行房地产开 发贷款额不断攀升，占银行信贷比重随之增加。我国房地产开发企业的资金来源主要是国 内贷款，房地产企业其他金融方式所占比重较低。根据表4-1可以得出，我国房地产行业 年内资金来源额度由1998年的4414.94亿元，上升到2010年的72944.04亿元；其中，国内贷款由1998年的1053.17亿元，上升到2010年的12563.70亿元。可以发现，虽然我国 房地产投资资金额度不断上升，但国内银行贷款所占比重一直保持在20%左右。 因而，随着我国房地产市场的不断发展，银行房地产开发信贷增长迅速，并且占银行信贷比重不断攀升。根据图4-2可得，1999年，我国房地产开发企业国内贷款仅占金融机 构贷款比重的1.19%，占GDP比重的1.24%。随着我国房地产市场的发展，我国房地产开 发贷款占金融机构贷款比重与占GDP比重不断增加，截止到2010年底，我国房地产开发 企业国内贷款占金融机构贷款比重达到2.62%，增长幅度超过了1%，占我国GDP的3.13%， 增长幅度近2%。
(2)家庭可支配收入增加，信贷能力增加，推动个人住房信贷额不断上升。根据表4-2可以得出，年城乡居民人民币储蓄存款和城镇家庭可支配收入不断增长：城乡居民人民币储蓄存款由1999年的59621.8亿元，上升至2010年的 亿元，增长了近5倍；城镇家庭可支配收入由1999年的5854.0元，上升至2010年的19109 元，增长幅度超过3倍。从银行的角度来看，随着家庭收入和储蓄的增加，家庭信贷能力不断上升，并且，银行个人住房贷款多以房地产作为抵押物，降低了贷款违约风险损失，银行个人住房贷款盈 利能力上升，因而银行的放贷意愿和信贷力度增加。 从购房者角度来看，房地产价格上涨，住房贷款为房地产购买者带来的既得利益，使得家庭购房意愿增加，并且为了提高购房收益率，更加愿意使用银行贷款购买住房。随着 我国家庭收入不断攀升，银行个人住房贷款不断增加，占银行信贷比重也不断上升。根据 图4-3可得，年11年间，全国个人住房信贷增长迅猛，年度增加值分别为866 亿元、2107亿元、2695亿元、1873亿元、3465亿元、4197亿元、2515亿元、1427亿元、 7174亿元、6232亿元和14337亿元。随着我国个人住房贷款的大幅攀升，我国个人住房 贷款占金融机构贷款比重也不断上升。1999年，我国个人住房抵押贷款为1576.47亿元， 仅占金融机构贷款比重的1.76%，占GDP比重的1.68%，而截止到2010年底，我国个人 住房抵押贷款已达到62000亿元，占金融机构贷款比重的13%，上升幅度超过了11%，占 我国GDP的14.2%，增长幅度超过了12%。
494.1.2银行房地产信贷扩张对房地产价格的影响我国房地产行业的发展直接推动了银行房地产开发贷款和个人住房贷款的扩张，反过来，银行也通过房地产行业贷款发放，影响房地产市场供给和需求，进而影响房地产价格。 银行房地产贷款分为两部分，一是个人住房贷款，二是房地产开发贷款。其中，个人住房 贷款的增加，直接表现为房地产市场需求的增加，房地产价格上涨压力增加。我国房地产 市场潜在需求强劲，并且随着个人住房贷款高速增长，潜在需求转化为有效需求，直接推 动了房地产价格上涨。房地产开发贷款的增加预示着房地产市场供给的增加，但是开发贷款对房地产市场供给的影响却存在一定时间的滞后期。实际上，由于我国房地产开发周期长，并且受开发商 的土地储备，以及销售策略的影响，房地产开发贷款的增加，并没有及时形成市场上的有 效供给，因而不能及时缓解房地产价格上涨压力。首先，一般来说，房地产开发建设需要 经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，所需时间往往长达2-3年 或更长。其次，房地产开发商土地储备行为延缓了银行房地产开发信贷扩张所导致的市场供给增加。对开发商来说，土地储备代表着未来房地产商品生产能力，是未来盈利能力的重 要影响因素。特别是，随着我国房地产价格的上涨，房地产开发商储备土地可以起到降低 成本的作用。因而在房地产价格上涨阶段，房地产开发商存在着强烈的储备土地意愿，土地储备少则足够一两年的开发量，多则可以满足三四年的开工需要。根据图4-4可以得出，从总体上看，年，全国房地产企业一共购置占地 面积超过33亿平方米土地，但同期完成土地开发面积仅有21亿平方米左右，十年间 闲置土地达到近12亿平方米。从企业角度来看，当前我国房地产开发商特别是上市公司普遍囤地，而且数额巨大。例如，截至日，全国土地储备排名前十位的房地产开发企业囤地 总面积超过4.3亿平方米。其中，万科年报显示，2010年新买的土地储备权益建筑面 积达到2215万平方米，截至2010年末万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平 方米，按照万科去年的开工面积1248万平方米计算，土地储备几乎相当于三年的开工 面积；招商地产土地储备面积超过1000万平方米，按照该公司去年新开工面积142 万平方米计算，足够开发7年之久；金地集团到2010年末土地储备达到1687万平方 米，能够满足其未来3至5年的发展需求；2010年，各大房地产开发商的年度销售总 额为5275万平方米，以此计算，目前这十大企业的土地储备足够它们开发8年之久。50最后，即使部分土地进入开发阶段并顺利建成，开发商也采取各种销售策略继续捂盘囤房，借以猎取高额利润，延迟了市场供给。近年来，从中央各部委到地方政府 纷纷出台政策坚决遏制房价过快上涨，打击开发商捂盘惜售。但事实上，至今没有任 何政策、文件明确界定哪些销售行为该被视作“捂盘惜售”，因而如何判定捂盘惜售、51 囤积房源，恶意炒作等行为，还需要地方政府把握，若执行不严，则效果将大打折扣。 “捂盘”的标准没有界定，导致各开发商仍然存在规避“捂盘惜售”处罚的对策，并且对于 开发商而言，囤积房屋成本很低。由于开发商的高负债}