从新加坡经验看如何让年轻人住得起房？
　　2017年春季招聘会正在如火如荼地进行中，很多人经过激烈竞争终于得到一份满意的工作，却发现由于起薪低，奋斗数十年未必能在城市里买得起房。对于刚刚就业的年轻人而言，更是如此。这在其他国家也是较为普遍的现象。对于这些没有财富积累的年轻人而言，如何解决住房问题呢？北大国家发展研究院林双林教授在本文中为我们介绍了新加坡“居者有其屋”的成功经验。
图为新加坡政府为百姓建造的廉价住房“组屋”。
　　新加坡1965年从马来西亚独立，经过仅仅50多年的努力，已从一个贫穷落后的国家，变成繁荣富强的国家。尽管规模较小，但新加坡公共基础设施完备，人民堪称安居乐业，新加坡经验对中国有何启示呢？
新加坡逐步实现“居者有其屋”
　　上世纪60年代，新加坡政府开始着手解决居民的住房问题。新加坡政府购买了全国80%的土地。这种购买是按政府规划、开发之前当地土地的价格来购买，而不是开发以后被推高的价格，这样就节约了政府财政开支。而且，政府拿了土地之后就开始做100年的城市规划。
　　新加坡政府为百姓建造的廉价住房，叫“组屋”。他们以价格低廉的土地为基础，为百姓建造房屋。因为土地便宜，房价也低，政府就把这种廉价房子卖给老百姓，购买面积由家庭人口多少决定，所在地区不同，房价也不同。目前，新加坡一套房的房价大约在家庭年收入的4到5倍，为了让居民拥有居所，国家对购房者予以补助。据新加坡统计局住宅和发展委员会测算，2015年两居室房子的价格在30万新元(1新元约合5元人民币)左右，三居室在45万新元左右，四居室在60万新元左右。这是“组屋”再出售的价格，比政府最初卖给居民的价格高。
　　目前，大部分的新加坡居民住在政府提供的“组屋”里，“组屋”5年内不可在市场出售，但可以退还给政府。而且，“组屋”的设计合理，楼道宽敞，一般都有敞开的公共空间。“组屋”的质量由政府严格把关，政府会采用公开市场招标，通过竞争，由私人开发商来修建。新加坡政府甚至曾发现一座楼有一处问题，便要求开发商将整座楼重建。
　　新加坡居民买了“组屋”后分期付款，房款来自个人积累的公积金——雇员和雇主基于雇员工资数按比例向政府缴纳公积金，用于雇员住房、教育、医疗和养老。“组屋”在购买5年之后可以出售，但政府将按照市场商品房价格征税，以作为政府当年对屋主补助的回报。
　　解决住房难题需要足够的资金，那新加坡的财源是怎么解决的呢？除了税收，新加坡政府还成立了淡马锡投资公司，其100%股权归财政部拥有——该公司投资了新加坡电信、新加坡航空、星展银行、新加坡地铁、新加坡港口、海皇航运、新加坡电力等大企业，自1974年成立以来该公司年回报率为16%左右，给国家创造了财政收入，从而降低税收，不用搞“土地财政”。
如何从住房上防止代际间财富分化加剧？
　　我国居民住房市场存在着一些突出问题，比如，一些地方政府额土地财政推高住房价格；大量资金涌向房地产；“烂尾楼”大量出现；用制造泡沫的方式去库存，致使房价不断高涨等。
　　相形之下，新加坡虽然是小国，但中国与它不无相似之处，如政府对土地支配权大，城市人口密度大，等等。新加坡解决住房问题的实践，对我国还是有一些启示。
　　制定长远的地方发展规划，提高建筑质量。我国正在推进城市化，但是一些地方是一任领导一个规划，今天建了明天拆。有的地区，在远郊建几座住宅楼，没有任何配套设施。还有的地区搞摊大饼式发展，城市里缺少绿地、树木、公园，住宅建筑和基础设施还粗制滥造。因此，我们的地方政府要像新加坡政府那样，尽早、尽量长远地作好城市规划，而且要重视建筑质量。
　　减少对土地财政的依赖，开创财政收入的新途径。土地财政的实质是一些地方政府把住房这种必需品当成奢侈品，再向购房者征收巨额税收，这显然不合适。多年来，很多地方政府往往既没有足够税源也没有自由发债的权利，想进行基础设施建设，只有搞土地财政。因此，应该允许地方政府开拓新税源，征收有利于发展或有利于再分配的税收，如财产税、遗产税、资本利得税等。当前房价高涨，就是推出个人房产税的好时机。而且，地方政府也可以学习新加坡，转变国有资本的经营方式，甚至由直接控制生产转为成立投资公司，投资营利的企业，获取资本回报，以增加财政收入。
　　增加经济适用房，保证居民住房的可及性。城市化主要是人的城市化，人的城市化主要是住房城市化，在哪个城市里住下来了，就应该是哪个城市的居民。我们的经济适用房类似于新加坡的组屋，然而获得这类房子的条件太严，应该适当放松条件，让更多人受益。另外，经济适用房的价格也要合理。各地方政府应该因地制宜，增加经济适用房供给，使其惠及大众。
　　政府对年轻人提供住房补助，防止代际间财富分化加剧。与城市中老年人相比，年轻人相对贫困是普遍现象，这在发达国家也是如此，应该引起警觉。现在，城里的老年人往往有价格昂贵的房子，还有高额退休金。但年轻人往往起薪低，奋斗数十年可能都很难买得起房子。应该像新加坡政府一样，对年轻人购房提供一定补助，可以直接补助，也可以把房贷利息从可税收入里扣除。
　　丰富个人投资选择。比如，将居民投资注意力从房产上转移出来，增加市场上房屋的供给等。（来源：中国青年报)
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上海大学文化研究系副研究员
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从新加坡经验看如何让年轻人住得起房？
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年轻人往往起薪低，奋斗数十年可能都很难买得起房子。政府应该如何帮助这些年轻人，让他们住得起房子？
年轻人往往起薪低，奋斗数十年可能都很难买得起房子。政府应该如何帮助这些年轻人，让他们住得起房子？
北京大学国家发展研究院教授
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&&&&&&&&&&&&新加坡组屋一直受到全球公共住房政策研究者的关注。这一政策初期是为了解决贫困人群的居住问题，旨在消灭城市里边的贫民窟（类似棚户区），但经过50年发展，它却发展成为普惠型的住房政策。今天的新加坡有82%的人口是生活在政府组屋（HDB）的，而在这其中，又有90%的业主拥有房屋产权。
截至去年底，新加坡政府向社会供应的组屋已经达到101.1万套，占住房总量的73%。尽管新加坡政府也为收入极低的贫困家庭提供“每月仅需二三十新元租金”的公租房，但政府仍一直在不遗余力地鼓励有能力的家庭购买自有产权的组屋。
与我国一样，公共住房在新加坡也是社会关注的焦点。组屋到底长什么样？为什么新加坡人不喜欢炒房？南方+记者实地走访后，为你揭开新加坡组屋的神秘面纱。
八成新加坡人生活在组屋
刚刚参加工作的瑞拉，今年与新婚丈夫在距离市中心不远的宏茂桥区买到了一套属于自己的四房组屋，套内面积接近100平方米，总价约为40万新元（约等值于194万元人民币，1新元约可兑4.86人民币）。
由于新买的组屋目前还在建设中，瑞拉没办法带记者现场参观。不过，与这片新建组屋小区同一个管辖区内，分布着许多以前建设的成熟组屋小区。记者在现场看到，这些老组屋的楼层普遍不是很高，布局紧凑但错落有致，由于四周没有围墙，所以外来人员可以随意出入。在走街串巷中，可以看到成片的公共住房，其实与综合商城、学校和公共休闲场所几乎是连成一片的，地铁、巴士等公共交通网络出门就可以进入，非常方便。
瑞拉向记者坦承，由于新加坡土地资源有限，新建的组屋布局更加密集，且地理位置相对偏远，但好处是，政府可以通过超前的规划设计，给组屋建设更完善的公共资源配备和更人性化的社区文化。“最重要的一点是，买新组屋比买旧的便宜。”
新加坡建屋发展局是组屋的唯一开发者和售卖者。该局的一位相关负责人后来告诉记者，新加坡组屋价格普遍在30万新元至70万新元之间，还有极端案例会低于或高于这个幅度。价格变动幅度受地段、大小、朝向、楼层等综合因素影响。
记者查阅到建屋发展局2016年在宏茂桥和勿洛推出的预购组屋项目，二房式灵活单位售价从14.2万新元起（不包括津贴），四房式组屋售价从38.2万新元起，五房式从51.5万新元起，而三代同堂单位从54.1万新元起。
尽管在瑞拉的口里，她买的这套组屋有点贵，但对于新加坡人的收入水平来说，这样的支出负担并不可怕。
根据新加坡国家统计局的最新统计，2015年该国家庭平均月收入为8666新元，而每位家庭成员月均收入为2500新元。作为像瑞拉这样的年轻入职者，薪水有多少呢？新加坡媒体披露的数据显示，当地大学毕业生月薪在3000新元左右。作为公务员，瑞拉的收入可能还略高一点。
那么，新加坡购买组屋的人群平均月供是多少呢？据新加坡国家建屋局透露，一般平均在其月收入的23%左右，低于国际上30%-35%的比重。瑞拉的同事王先生告诉记者，其在西部的武吉班让区亦申购了一套四房式90平方米左右的组屋，总价为30万新元左右（最低23.9万新元起），由于建屋局只要求他支付房价的10%作为首付，然后申请20年的房屋贷款。这样的话，他扣除相关津贴后，只需要动用公积金就可以轻松解决首付，然后每个月只需要供1000多新元，同样可以从每个月的公积金抵扣，不必额外动用自己的可支配收入来缴纳房屋贷款。
事实上，就算月薪只有2500新元的年轻人，两口子一起供一套组屋也不是问题。据瑞拉介绍，建屋局对收入越低的家庭的购买津贴会越高。只有对于月收入在1000新元以下，实在无法供房的弱势家庭，新加坡政府才会建议他们租住组屋，每月只象征性地收取二三十新元的租金，直到他们住到可以买得起房为止。
由于私有房屋的价格，普遍比同地段组屋的平均价格起码高一倍以上，在新加坡圣淘沙岛上上，私人产权住宅可以卖到每平方米七八万新元以上。所以，新加坡人更愿意住进政府提供的组屋。根据新加坡建屋局提供给记者的一份数据显示，目前有82%的新加坡人生活在组屋，在这其中，又有90%的业主拥有房屋产权。
截至2016年底，新加坡政府向社会供应的组屋已经达到101.1万套，实际拥有组屋产权的新加坡人已经占到了该国总人口的73%。
组屋申购规则灵活多变 讲究人性
&“听说有这么多人住在组屋里边，别人很可能觉得申请购买一套组屋是非常随意的事情。”瑞拉告诉记者，“其实不是。新加坡建屋对组屋的申请制定了非常严格而明细的规则。”
首先，购买新组屋的家庭是有一条明确的收入门槛限制的，即家庭月收入必须低于12000新元（近年已有所提高）。如果你的收入超过这个限制，就只能申购二手市场交易的旧组屋。
其次，根据建屋发展局的规定，组屋的申请者还必须是两名新加坡公民，或者一名新加坡公民和一名新加坡永久居民。而且年龄要达到21岁，两者的关系还必须为直系亲属。“除夫妻外，父母和子女，兄弟姐妹，都可以搭档组合来申请。”瑞拉向记者举例道，“新加坡政府的政策非常鼓励年轻人去建立新的家庭。因而，政府建设的组屋主要销售给家庭。年轻人要购买组屋的话，必须先订立婚约。单身人士要买独立组屋，则必须在35岁以后。”
再次，在新加坡，每个家庭只能购买一套组屋。记者在实地走访中了解到，新加坡政府现有的组屋分为一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式和双层公寓式等不同类型（五房式相当于中国的三房两厅），购买不同的款型都有不同的收入限制。如果想买第二套，还必须先把第一套卖掉，再来买。而购买下一套组屋，不可以直接跟政府买新建的，只能从二手市场买，承受更高的价格。
值得一提的是，新加坡建屋局告诉记者，新加坡政府对低收入家庭购买组屋有完善的补贴政策。根据每个家庭的实际情况，最高可以达到4万新元的补贴。而一般家庭也有一两万元新元的补助。向建屋局申请公积金贷款的年利率为仅2.6%。
新加坡组屋长这个样
那么，新加坡政府建设的组屋到底长啥样的呢？南方+记者决定实地走访去探个究竟。
其实，在新加坡发展部的顶楼对面，就可以看到新加坡政府早期建的组屋，处在核心区，面积较大，而且近年已经过翻新，市场价值不容小觑。
上个图片给大家看看先。是这样的：
长得比较高的、高层还有空中走廊连着的就是组屋。旁边的几栋商业大厦显示这里可是中心区哦。
不过，新加坡新闻和通讯部的官员告诉南方+记者，中心区的组屋建成时间已经过于久远，我们不如去看看新加坡正在建设中、目前还在完善的榜鹅（Punggol）市镇。
榜鹅市镇，顾名思义应该是一个规模很大的组屋住宅区。
事实上，新加坡榜鹅市镇对全球住宅房屋设计者来说，早已如雷贯耳。刚准备进入进去榜鹅的地盘，车窗外面就可以看到一栋栋拔地而起的高楼，外面还有勾机在进行市政配套建设。
不过，随行的新加坡朋友告诉记者，先不要着急，这虽然也是一片组屋小区，但还不是我们即将要去探访的21滨海新镇——榜鹅生态市镇（Punggol Eco-town）。
直到记者进入这样一片小区。
这是建屋局的模拟图，是为了让大家对新镇的整体格局有个大概印象。它事实上具备了一座城镇的所有特征和功能。而且，榜鹅市镇不是一般的城镇，而是智慧城镇、生态城镇。
记者一行刚到，新加坡建屋发展局的官员便先为大家作了一通介绍：
榜鹅是新加坡这个热带岛国的首个生态市镇。长达4.2公里的榜鹅水道是该国第一个人造水道，周边种植了拥有净化水质功能的淡水红树林，而河边供行人休息的户外桌椅都采用循环材料建造，体现出规划建设者希望居民享受“濒水绿色生活”的愿景。
站在建屋局的楼上所看到小区是这样的。
换个角度是这样的。
河边设施是这样的。
爬到组屋的楼顶，看到的是这样的。
楼顶的天台是这样的，有些住宅楼顶有太阳能发电装置。
网上还可以找到一张视觉更开阔的周边配套绿地远景图。
需要说明一下的是，这个角度望过去，左边就是一个大型的mall，里边可以买到你想要的任何生活用品，而商业综合体的背后就是一栋私产商品房，由此可见，私产权与组屋是共享滨水河景的。新加坡朋友告诉南方+记者，那栋私产商品房的内部配套与组屋区别仅多了个游泳池。
别看组屋住宅高楼林立、密集，但穿过开放式的小区进入里边逐个探访，会发现邻里之间很少有门户挨着很近的，有客人来访时，最大避免了互相打扰。
加上大楼设计通风采光和小区生态绿色极好，出门有轻轨连接外部的公交巴士、地铁等公共交通网络，在国内简直是很多高档小区都不具有的环境。
建屋局的官员介绍，这里每个组屋小区，都配有1.5公顷的公园。
这座新镇的每一个邻区都只有间组屋，组屋周围也着重添加绿意。除了大量种植树木，建造多个小型公园和开辟绿色空地，多层停车场顶层也都披上绿衣，成了一个个绿意盎然的空中花园。 所以，从这里的组屋往外望，看到的不再是多层停车场的顶层，而是花园和游乐场。发展完成后，这个面积有102公顷的小岛，将成为结合沙滩、度假村及海上运动的休闲活动中心。&
事实上，除了榜鹅新镇，南方+记者还在宏茂桥公园附近看到一片这样的组屋。
前面拥有这么宽的大草地和海绵城市标志性的湿地和绿化河床，你喜欢这样的组屋吗？
【记者】冯善书 发自新加坡
【校对】黄买冰
编辑　唐子湉
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