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新小区成“群租”重地 是堵还是疏？
物业管理能力面临考验
日 08:40:43
　住在杭州网
　　随着租赁市场的日渐壮大，不少小区中租房客和自住者的矛盾也日益浮上水面，其中最受争议的现象就是“群租”。
　　从记者走访的情况看，在杭州市中心的老小区一般以三四人合租比较多见，而在下沙、滨江一些较偏远的地段，由于一些投资购房者几年内都不打算自住，于是打算以租养房。为了提高出租收益并降低单个租赁者的成本，不少房东们在房子原本的隔断基础上重新设计，一套130平方米的房子隔成了7间，分租给十几名租客做起群租的生意。
　　新兴居住区，群租房集中地
　　靠近下沙高教园区的金沙学苑，是个新小区，大部分业主还未入住，但已有不少业主准备把房子出租。还没走到金沙，就远远地看到沿街的窗户上挂着不少大红的横幅，一个个大大的“租”字跳入眼帘，多数旁边还注明了联系电话。
　　挑了一个挂着出租横幅的单元进去，正好有一套房子正装修。记者透过未关的房门往里看，只见每个卧室都被分割成了小间，装修师傅正在往隔板上刷水泥，细细一数，130平方米左右的房子被分隔成了大小不一的7间房间。装修师傅说，房东打算将房间简单装修后再出租。“这个房子我们是按房东的出租要求，把每个卧室分成两间，再重新做门。隔间大小也有区别，像这间比较大可以住两个人，旁边那间就只能租给一个人了，这个小区里也有别家这样装修的，基本都是这样分割以后按间出租。”装修师傅显得司空见惯。
　　这种情况并不止一户。据一些业主表示，目前有好几家都在做类似分隔房间的装修，大多都分割为7间，有的每间要租给两个人，也就是说一套房子要住十人以上。
　　在滨江的联庄公寓居住的胡先生也碰到相似的情况。他告诉记者，他对门的房子隔间也没有做，仅仅是摆了几张上下铺，就住着十多个租客。“那套房子是一个单位租来做集体宿舍的，十几个年轻人住在一套房子里肯定是吵的，但是他们都是外地来打工的，也不好意思说他们。”
　　随后记者又来到近期正在交付中的新小区西城年华公寓。尽管二期交付刚刚开始，现场已经有业主在互相打听出租行情，记者在现场停留近2小时，遇到7位业主，其中有3位已经决定出租，有2位有群租的打算。按照他们的说法，申花路附近的房子130平方米左右的租金只有1200元/月，而群租，每人200元/月，租给7个人月租金就超过1400元，比较划算。“一期的房子里就有业主是这么租的。”其中一位业主说。
　　在做群租的房东看来，新兴居住区的租金水平太低，不做群租，收益实在太低。
　　群租成近邻心病
　　“群租”现象成了困扰居民和物业管理的问题，不仅影响居住品质，还会引发邻里间的矛盾，甚至可能产生治安、消防、卫生等隐患。而且居住人员增多后，相同面积的房子，占用公共资源明显比别的住户多。
　　一位受群租困扰的业主气愤地说：“群租的人回来很晚，到半夜12点多还吵吵闹闹，年纪大的人都睡不好觉。”有业主反映：“有的租客把阳台当厨房，把雨水管道当下水道倒生活垃圾，造成底下的排水口被堵住。”一些租客与邻居矛盾激化，还导致直接的争吵冲突，10月2日在金沙学苑发生的租客与邻居的摩擦中甚至还出动了民警来协调。一位管理电梯的物业人员也对记者表示，群租房电线乱拉曾导致房子着火，很多业主对群租人员过多占用电梯也抱怨颇多。
　　对不少出租房子来缓解购房还贷压力的房东而言，他们也有自己的说法：我的房子愿意租给多少人，是我的权利，在没有法律明确规定的前提下，别人没有权利来干涉我的权利。我没破坏房屋结构。至于隔几间房间、租给几个人，物业没权利管我。
　　每个租客每月加40元物管费
　　对于部分业主分隔房间群租的情况，金沙学苑的物管人员也是莫衷一是：“这个事我们管不来，我们没有这个权利。”由于没有相关法律条例，物管表示这类事情只能由业主委员会成立后，再制定《业主公约》来约束。
　　去年8月，上海市房地局在《业主公约》、《业主临时公约》中增加了制约“群租”的新条款。这些新条款包括“不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租”、“不得将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租”、“民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住”，等等。
　　对这样严格的条例，也有很多人都表示了疑义，低收入者如何负担得起一人租一间房？外来人员的居住权利有谁来保障？
　　离金沙不远的清雅苑在今年4月起开始采取一系列措施来对付群租问题，成为在杭州物业管理中最早管理群租的小区之一。据记者了解，清雅苑物管的办法一是采取经济手段，每个租客每月要加40元物管费；二是每天对群租人员进行盘查，进出都必须登记，简单地说就是靠给他们增加租房成本、制造不方便，逼他们离开。
　　那么结果如何呢？其物管工作人员表示很多由单位租用作员工宿舍的房子目前很多已经放弃租赁。“过去有个跃层房子，住着二十几个人，邻居反应很大，现在虽然仍然有群租存在，但这种扰民现象比以前少了。”
　　清雅苑的做法也与一些法律界人士的看法不谋而合。有律师表示：“在业主公约和物业管理委托合同中写入约束群租的条款，如物业费按出租人数计算，并适当增加物业费，这都是合法合理的。”律师认为，在没有法律明确规定的前提下，采用经济手段还是可取的，毕竟群租图的就是廉价，如果增加了成本，能有效遏止群租现象。
张晓霞 詹丽华
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楼下居民受烦扰_新浪新闻
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楼上出租成宿舍
楼下居民受烦扰
　　 本报讯（记者 赵锐）自从楼上房屋被一家餐厅租下当做员工宿舍后，银川市兴庆区湖滨东街银河六区居民董先生一家的生活就失去了平静。5月12日，银川市信访督办局接到投诉后，联合银川市房地产执法支队执法人员一同到现场督办。
　　 董先生告诉记者，餐厅服务员每晚10点多陆续回到宿舍，有的凌晨一两点才回来，高跟鞋声、洗漱声、推拉箱子声……吵得他们一家没法休息。为此，他多次上门甚至找到餐厅负责人沟通，但问题始终没有解决。12日下午，执法人员来到银河六区1号楼2单元402室。餐厅相关负责人出示的房屋租赁合同显示，房子建筑面积134.25平方米，从2013年8月起租赁，租期3年。执法人员现场清点发现，屋内设铁架高低床16张，有床铺21床。一名女服务员表示，屋内共住14人，今后她们一定注意，尽量避免吵到邻居。餐厅相关负责人称，餐厅制定了宿舍管理制度和卫生检查制度，以约束员工行为，同时担心女职员穿高跟鞋在室内走动扰民，还张贴了通知，违者一次罚款20元。银川市信访督办局督办科科长王亚锋告知餐厅相关负责人要加强员工日常管理，避免扰民。该负责人现场作出承诺。　　（原标题：楼上出租成宿舍
楼下居民受烦扰）
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户型：1室1厅1卫
面积：整租&&nbsp45㎡
朝向：南向
楼层：低层/共6层
电梯情况：无电梯
装修情况：简单装修
入住时间：
小区名称：
共出租帖子
距地铁4号线塘桥503米
距地铁6/4号线蓝村路579米
距地铁6/4号线浦电路1022米
距地铁6号线上海儿童医学中心1089米
距地铁2/4/6/9号线世纪大道1816米
所在地址：
但不能扰民
随时可以入住
对租客要求：
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在签订合同前，切勿支付任何费用，以免上当受骗北京:集体土地租赁房将推“职工宿舍”
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本市将多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题
集体土地租赁房将推“职工宿舍”
今年北京的政府工作报告中专门提出，鼓励产业园区建设职工集体宿舍，多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。在这几天审议报告过程中，这一话题也得到了不少代表的关注。有代表建议，本市应该在公租房上面向这些务工人员进行配租，正在力推建设的集体土地租赁房也应该发挥相应的作用。
记者昨天从住建部门获得最新消息，本市已开始探索研究相关举措，今年对于集体土地租赁房，会结合市场需求设计并尝试推出宿舍、单身公寓、成套住宅等不同类型。
企业现状：
每年花四五百万元为员工租房
“别的不说，这一条是实实在在帮员工解决困难。”市人大代表、北京市惠佳丰劳务服务公司总裁张磊对“多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题”的内容十分期待。
张磊所在的公司对外提供护工、保洁等劳务服务，大批员工在本市多家医院等地提供服务。目前，该公司大约有3000位外地务工人员需要他解决住宿。
他也想了很多办法：多年前，是安排在地下室，租金便宜但不安全；后来搬到了住宅里，每个房间放几张上下铺的床，“但民宅里难免对周边邻居有影响，房东觉得扰民不愿意租给我们；人一多，还有群租风险。”在市场租普通的住宅，屋内人数有限制，企业每年承担的成本也越来越高。以张磊的公司为例，每年光负担房租就需四五百万元。
代表建议：
公租房降门槛面向务工人员
张磊建议，本市的公租房可以面向这些城市运行和服务保障行业务工人员开放，降低一些门槛；此外，这些务工人员有各自固定的工作地点，房源也尽量不要安排得离工作区域太远。
其实，北京公租房近几年已经改革优化了相关配租政策，比如已经开放社会单位集中趸租房源，符合条件的企业可以集体申请。这些房源也主要针对周边上班族。
比如在燕保·高米店家园，面向社会单位无房职工“集体租赁”，解决项目周边大兴区新媒体产业园企业等单位无房职工住房问题。这些房源虽然离中心城区有一段距离，但对于在大兴产业基地工作的上班族而言，却能实现“职住平衡”。
伴随着本市大力推进建设集体土地租赁房，有代表建议这类房源也可发挥相应作用。市人大代表、北京保障房中心党委书记金焱说，这类房源可以满足各类园区周边企业职工的“职住平衡”需求，以及快递员、家政服务员等城市运营和服务保障行业务工人员的宿舍需求。“我们做过分析，对集体建设用地上的租赁住房的需求量不低于公租房，可能达到百万级人口规模。假设4个人租住一套，那就是25万套。”
政府新措：
集体土地租赁房将设计多种户型
金焱也认为，有一些公租房户型比较传统，并不是专门针对这些职工，因此在户型上还要尝试一些调整。
记者也了解到，今年本市住房保障工作要加强住房制度和长效机制建设，强化有效供应和精准分配，全面提升精细化管理水平，推动住房保障工作实现高质量发展，推进住有所居。
值得关注的是，本市今年也将加大集体土地租赁住房建设推进工作。市住建委相关负责人介绍，今年会优选有信誉有实力的企业或专业机构作为实施主体参与集体土地租赁房建设，实现建设和运营管理专业化。
此外，针对集体土地租赁房，还会开展设计方案国际竞赛，结合市场需求设计并尝试推出职工宿舍、单身公寓、成套住宅等不同类型，发挥标杆作用，打造灵活多样、精品宜居的租赁房。在“钱”的问题上，也会加大租赁房融资政策支持力度，创新融资产品，破解融资难题。
该负责人也表示，在公租房方面，本市将深入推进公租房精准保障，进一步扩大市场租房补贴范围，丰富实物和货币补贴并举的多渠道保障方式。(记者 曹政)
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