解析丨2017年中国商业地产行业分析报告
​过去一年中，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现，虽然形式不一，但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一片蓝海。
面对新的产业环境，中国房地产企业的人力资源管理者面临新的管理挑战，盖雅工场一直以来关注各行业劳动力发展趋势，有着长达十年关于地产物业行业的卓越劳动力管理解决方案，曾为众多知名企业提供劳动力高效运转的最佳实践，其中包括凯德集团、华夏幸福、碧桂园等。
在未来的商业地产江湖，一招已不能制胜天下。如何发挥资源的最大优势，将成为各个企业最需要突破和平衡的关键。今天，我们给大家分享这篇来自「观点」（微信公众号：guandianweixin）的文章，文中总结了2017年中国商业地产特点，并分析未来行业发展趋势，帮助各位做好充分准备，以下，Enjoy：
​投资加速，商业地产库存仍存相比住宅市场，2017年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。相关数据显示，三年后的2020年，中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元，对比2016年将大幅增长45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计年入市的资金将达到1万亿人民币。
由于供应远超过同期的需求，因此即使需求强劲，也没能使市场的空置率有所下降。和去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。
前三季度全国商品房待售面积61140万平方米，同比增长-12.2%;其中住宅32256万平方米，同比增长-22%；办公楼3537万平方米，同比增长6.1%;商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%。
这也意味着和住宅的库存比例下降得比较快相比，商业地产的库存压力依然很大。虽然早在去年6月，国务院办公厅就出台了若干意见，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份，12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设，但是从数据端呈现的数据来看，商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。
共享时代，商业物业租金小幅上升
回首过去的10个月，投资开发以及消费需求的演变，拉动了商业地产的快速增长。重新吸引投资者和开发商关注的商业地产，似乎有强势回归之势，未来升值潜力值得期待。
商业地产的回归，首先就表现在写字楼和商铺租金的提升。月，“双创”效应持续发酵，TMT(科技、媒体、电信)行业发展迅猛，这也直接带动了办公楼租赁需求的强劲增长。从北上广深等一线城市来看，受惠于旺盛的租赁需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上涨。
在空置率方面，共享办公的加速跑马圈地，对写字楼的空置去化起到了积极作用，也是推高写字楼租金的原因之一。以二线城市中的重庆为例，联合办公运营商触角已经从普通的商业园区伸及甲级写字楼，成为市场需求的重要来源。
​除此之外，作为商业物业不可或缺的一部分，过去几个月中购物中心的表现也十分亮眼。面对日趋激烈的市场竞争，很多核心商圈的购物中心均进行了改造升级，优质购物中心的空置率持续走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首层表现较为明显。
另外，非核心商圈也有较突出的表现，随着城市不断向外辐射发展，零售商持续看好非核心商圈及近郊，令区域内购物中心入驻率环比继续有所上升。
体验创新，存量物业盘活消费新需求
以商业地产目前的状况来看，传统“短平快”的开发销售模式已经不可持续。为了在众多的项目中脱颖而出，不少商业地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营，这也造就了2017年商业地产行业的多点开花。
最直观的感受，就是购物场所从过往单一的零售中“脱胎换骨”，逐渐提高体验性业态的占比。随着消费者的需求越趋多元，购物已不是商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。
对于运营商来说，体验式商业地产能够通过营造商场情景，最大化地将消费者吸引进来，具有很强的聚客能力。此外，客群的问题的解决带动了其他业态的消费，缩短新项目的市场培育期，对于销售来说不无裨益。
&#年7月，大悦城就在北京、上海两地开始试水“智慧商圈”，打造体验式购物中心。消费者只需要用支付宝扫口碑码就能享受优惠信息展示、绑定口会员卡、在线排队、智慧停车、场景推荐等服务。
需要注意的是，商业地产的庞大存量激发了长租公寓、联合办公空间等新兴业态的兴起。2017年全年，长租公寓市场的规模将突破4000亿元，这也吸引了房产中介、酒店开发商以及互联网创业公司纷纷加入。而房地产开发商诸如碧桂园、龙湖、保利、万科等品牌房企也开始加速跑马圈地，演绎存量时代的创新空间。
另外，联合办公在2017年迎来了爆发性增长，根据获取的数据显示，目前全国约有2300家联合办公企业，平均每天就有3家企业诞生，而2017年全年，中国联合办公的潜在市场规模将在3万亿以上。体现在商业地产领域，不少企业甚至在自己经营的购物中心中内置了联合办公业态。比如龙湖地产旗下的联合办公品牌“一展空间”已相继在北京、成都、上海等地的天街商业中开业。
​融资趋紧，房企探路资本新通道
从另一方面来观察，很多商场经营状况不佳，租金不能覆盖运营成本，空置严重。除此之外，扎堆的写字楼千篇一律、缺乏个性，造成供给结构和租户需求不匹配的局面。而对于商业地产最为核心的资金问题，国内商业地产开发商资金沉淀严重，融资模式仍然较为单一。
2016年10月，国家发改委下发了《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。进入2017年，证监会修订相关细则，规定上市公司融资后18个月内不能启动再融资，次新股再融资将受限。此外，融资额度也不能超过上次发行股份的20%，这些让原来就饱受资金困扰的商业地产处境变得更加困难。
在融资继续收窄的趋势下，资产证券化成为商业地产金融创新工具悄然兴起。新交所数据显示，目前新加坡约有43个房地产信托与商业信托，总市值高达530亿美元。其中有不少是由中国企业发起，而且是纯中国资产在新加坡上市的房地产信托。借助新加坡这个国际性的房地产投资平台，越来越多的国内企业盘活了资产池。并利用回笼的资金进行其他业务扩展，实现了商业地产由“重”变“轻”的过程。
与国外疏通资金通道外，不少企业也在国内积极寻找突破口。
先是10月中旬，新派公寓破冰长租公寓REITs，拟发行金额为2.7亿元的权益型类REITs(房地产信托投资基金)产品;尔后的10月23日，全国首单央企租赁住房REITs及首单储架发行的REITs产品也获批发行，保利地产作为发行人，产品总规模50亿元。这也意味着，租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰。
回首走过的近一年时间里，2017年中国商业地产发生了不少影响全行业的大事件。在短短四个月内，潘石屹将自己曾经“珍爱”的上海虹口SOHO及凌空SOHO出清，作价85.14亿元；而定下一亿小目标的王健林，作价199.6亿元，就将旗下净值331.76亿元总建筑面积328.63万平米的酒店资产包出售给富力。
2017年，中国商业地产进一步优胜劣汰、去芜存菁，并涌出许多新的实践和探索，推动着行业的发展。
商业地产创新支点，原创IP盛行
兴起之初的IP，只是在游戏、小说、电影等文化创意产业里拥有极高的话语权，而随着消费需求的升级，逐渐衍生出一种对相同文化和相同族群的认同和渴望。因此，IP的商业价值被逐渐重视，成为原创业态的主要发展脉络。
商业交易最核心的因素就是稀缺性，稀缺性产生在哪里，哪里就将出现交易入口。对于好的商业IP来说，不仅能瞬间击中大家的情感诉求，产生源源不断的话题，还能自带流量，带动相关业态的发展。
随着“互联网
”热度的飙升，新的传播方式和新生代的IP不断涌现。结合自身商业项目特性打造属于自己的IP，不仅能为消费者带来愉悦的体验，同时还能转化为经济效益，这也成为IP创新使用的新思路。
资产优化改造范式，商业价值再挖掘
商业地产的经营是一门技术活，在这个长期的动态发展过程中，调整和变化一直伴随左右。现阶段我国商业地产领域竞争激烈，一方面新增的项目不断入市，另一方面一些过往占据核心商圈或者人流优势的项目被市场逐渐淘汰、轮换。
数据端显示，2017年上半年，全国20大主要城市的商业物业存量高达1.37亿平方米，同比增长16%，预计全年存量达到1.62亿平方米。
在这样的大环境下，如何对这些存量资产进行升级改造，如何借助运营管理的力量激发其商业价值，是开发商及投资者们能否盘活资产的关键，也成为商业地产行业新的考题。
在商业存量项目密集的创新试错期，也形成了初步的资产优化改造范式。多家企业的实践证明，经得起市场考验的项目，必定在空间规划、招商和客户粘性的培养上下了不少苦功。消费者定位是首先要解决的问题，因为只有将客群聚焦化，才能更加精准地把握他们的价值观诉求。
轻资产运营的道与术
中国商业地产行业发展的脉络里，“重资产”是绕不过去的关键词。然而，资金沉淀、负债累累等弊病，都让过去以量制胜的重资产模式开始失去了“光环”，取而代之的是“以质取胜”，即输出品牌管理、资产证券化、保障充裕现金流的轻资产模式。
自2016年8月，国内首单商业物业按揭支持证券(CMBS)产品落地后，商业地产的资产证券化之路被点亮。资产证券化不仅能满足困扰企业的长期资金来源问题，还能最大化地提升商业物业的价值，分散了投资人投资商业地产的风险。
根据中央结算公司的数据统计，年，我国资产证券化发行额逐年递增，由亿元上涨至2016年的8600亿元，增长近28倍。截至2017年上半年，全国共发行资产证券化产品4884.1亿元，同比增长68.87%，市场存量为14624.78亿元，同比增长66.48%。
划拨到房地产方面，三年期间，全国房地产相关资产证券化产品已发行97单，发行规模总计达1644.74亿元。其中，虽然CMBS和类REITs出现比较晚，但是可谓后起之秀，共计发行27单，规模总计为850.35亿元，规模占比超过50%，成为房地产资产证券化的主要工具。
需要注意的是，2017年住房租赁市场的证券化节奏也开始明显加快，魔方公寓、链家自如、新派公寓都推出了相关的资产支持计划。
&#年10月中旬，新派公寓权益型类REITs产品成为长租公寓在REITs领域的破冰之作，尔后的10月23日，国内首单央企租赁住房REITs获得审议通过，该REITs总规模50亿元，以保利地产自持的租赁住房为底层物业资产，采取储架发行机制。
2017年的中国商业地产，最为明显的就是一些具有成熟运营管理经验的商业地产品牌，开始依靠品牌输出来让自己实现变“轻”。
产业地产商业着色，新机遇与突围之路
作为服务实体经济而诞生的产业地产，已经成为吸引力较大的投资新领域。这一房企的“新宠”看似与商业地产无关，但其实有千丝万缕的关系。
产业运营的关键还在于提供配套商业服务，以打造产城一体化来说，在建设园区的同时如和引进新型商业业态、提供配套服务，并快速培养具有浓厚生活气息的工作、居住环境，这些商业性思考都必不可少。
与商业地产有异曲同工之妙的是，产业地产的回报周期同样很漫长，仅靠产业的收入来维持收支平衡明显不可持续。对于产业地产开发企业来说，惯常的做法是60%的用地为产业用地，另外35%是住宅用地，其余则为商业或者工业用地。
因此，除了保持住宅等快销产品的比例以获得充足的销售额外，还需要持有、经营部分物业以赚取租金，或透过各种金融手段将持有的物业资本化。
未来商业地产的发展倾向已成为各大企业不得不重视和思考的问题。可以预见的是，随着城市规模的不断扩展和延伸，主城区或核心商圈的可开发资源将逐渐锐减，因此相当一部分商业地产投资需求将下沉到三四线城市。
目前，在全国人口中，三四线城市占到的比例大约为53%。与一二线的城市相比，三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的16.5%。一系列数据反映出，三四线城市的商业具有非常大的空缺，也意味着更加显著的市场机遇。
大数据等新兴技术的应用也会是商业地产主要的发展趋势，过往类似于酒店、购物中心、写字楼等商业物业的数据收集只是通过商户POS机输入或手抄等基础方式，精准性无法保证。这种粗略的统计带来的负面效应就是客群数量、消费者行为、销售情况等不能做到一目了然，因此在营销推广、品牌调整方面也无法及时跟进。
随着商业供给量的提升，同行间的竞争变得更为激烈，消费者俨然才是经营的重心。因此在消费者的多重选择下，商业地产运营商需要更加关注他们的消费需求，大数据发挥的作用更不可小觑。
此外，值得关注的是，跨界合作概念将会在商业地产中持续蔓延。在聚焦传统优势的同时，商业地产会将触角延伸至其他领域，探索新的跨界空间。比如，今年10月优客工场携手首旅如家酒店跨界合作，开启创享办公空间新模式。
可以想象，未来的商业地产江湖，一招已不能制胜天下。如何发挥资源的最大优势，将成为各个企业最需要突破和平衡的关键。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。中国房地产市场分析_百度知道
中国房地产市场分析
就一个大问题来分析哦
我有更好的答案
　　您好 一些资料 希望对您有帮助 谢谢采纳　　世邦魏理仕：2007年第三季中国房地产市场分析报告　　尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施，中国房地产市场在2007年第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势。一线主要城市延续平稳的上升态势，同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇。对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡，分析师所持看法不尽相同，但总体看来，对中国的影响甚微。可以预见的是未来对风险管理的关注将提高。　　北京：2007年第三季度，北京房地产市场需求呈上升趋势。北京优质写字楼市场表现活跃，市场吸纳量达162,545平方米，较上季度上升了18.3％。同时，平均租金继续保持小幅上升，与上个季度相比上涨了1.6%，达到每月每平方米186元人民币（按建筑面积计算，不含管理费）。北京豪华住宅租赁市场较上半年更为活跃，尤其是酒店式服务公寓的租赁市场, 大量外资企业在前三个月续约或签订新的租赁合同，也为本季带来了旺盛的需求。从而带动了酒店式服务公寓的平均租金较上季度上升了1.2％，达到每月每平方米216.4元人民币。大型零售商普遍看好未来北京商业市场的发展前景，纷纷加快进入步伐，优质零售物业需求强劲。受需求带动，市场整体租金继续保持平稳上升的势头。首层和第二层的商铺租金分别比上季度上涨了0.5%和3.3%，达到每天每平方米28.6元人民币和19.1元人民币。同时, 工业物业的需求增长稳定, 其平均租金报价为每月每平方米53元人民币，较上季度上涨了1.9％。工业用地价格则较上季度上升了1％，达到每平方米1,213元人民币。　　上海：上海房地产市场各类物业在三季度均延续了上升势头，工业物业市场表现尤为出色。本季甲级写字楼租金环比上涨2.8%，而乙级写字楼涨幅为2.7%。市场空置率则继续下降0.9个百分点，创3.5%的历史新低。长宁区的长房国际广场和徐汇区的城开国际大厦为本季的新增供应，总建筑面积为63,667平方米。豪华住宅销售市场延续反弹行情。一手豪华住宅的月均成交套数达1,149个单元，比二季度销售旺季的成交量高出38%。豪华公寓和豪华别墅的售价于本季继续上涨。同时，豪华住宅租赁市场也呈现良好运行态势以及豪华别墅和酒店式服务公寓租金均有所上涨。在商业市场方面, 优质首层商铺租金继续上涨1.6%，达每天每平方米41.2元人民币。而部分核心商圈的首层商铺租金由于受到来自二级商圈物业日益增加的竞争压力影响，租金有所下跌。政府对工业土地供应的持续紧缩致使三季度上海工业用地的价格大幅上涨了15.6%。新增用地的稀少导致部分企业转而采取租赁物业的策略，从而进一步刺激了租赁市场上对高质量工业物业的需求。三季度平均工业物业租金比上季度上升6.7%达到每月每平方米33.7元人民币。　　广州：广州房地产市场本季度表现活跃，优质写字楼市场租金、豪华住宅市场售价和优质商业物业租金均录得较大的涨幅。广州的优质写字楼市场在过去的三个月内表现强劲，平均租金上升6.4%，平均售价上升5.1%。香港的泰华房地产有限公司以10.9亿元人民币夺得珠江新城B1-3商务办公地块，楼面地价每平方米11,912元人民币，再创珠江新城及广州写字楼地价纪录。住宅市场方面，物业价格录得较大的升幅，豪华公寓比上季度上涨了10.8%，别墅价格也上升了11.8%。受来自国外及国内零售商对于优质商业物业强劲需求的影响，广州优质商业物业租金于季内平稳增长。首层商铺租金比上季度上升7.3%，达到每天每平方米47.3元人民币。整体空置率于季末下降了1.1个百分点至8.7％。工业物业市场方面，本季度租金基本与上一季度持平。随着科学城等园区工业用地的逐步紧张和需求的不断增加，开发区和工业园对企业的进驻要求逐步严格。　　大连：大连优质写字楼市场需求于这季度表现稳定，租金小幅增长，整体空置率继续走低。市场整体租金与上季度相比微长1%，达到每月每平方米63.6元人民币。由于本季度依然没有优质新增供应项目出现，空置率从上季度的20.6％下跌至今季度的20.1%。市场整体租赁交易较为平淡且主要集中在乙级写字间范围内。零售市场方面，本季度大连优质零售物业租金稳步上涨，首层商铺租金上涨1.1%至每天每平方米25.4元人民币。第二层商铺租金上涨幅度不大，平均租金达到每天每平方米16.9元人民币。季内零售物业市场没有新增供应出现，优质零售物业整体空置率较上季度下降0.5个百分点至2.2%。　　天津：2007 年第三季度，天津优质物业市场总体呈现小幅稳步增长趋势。天津优质写字楼市场甲乙级写字楼平均月租金均小幅度增长，总体达到每月每平方米98.7元人民币，较上季度上升0.2%。由于本季度无新增优质写字楼上市，市场自然消化存量产品，使空置率下降1.4个百分点至17.7％。销售市场方面，目前市场在售项目很少，价格平稳运行，达到每平方米12,500元人民币，较上季度增长1%。优质零售物业市场方面，由于本季度部分重要项目处于停业整改或装修过程中，使总体空置率上升至14.4%。但租金方面仍录得稳步小幅增长，首层和二层分别增长0.4% 及 1.8%，达到每天每平方米16.7元人民币和9.8元人民币。　　杭州：杭州写字楼租金较上季度上涨1.6%，平均租金达到每月每平米107.3元人民币。优质写字楼售价方面，本季度出现了继续快速上涨的走势，平均售价环比大涨6.2%，达到每平方米15,788元人民币。由于三季度没有新的优质写字楼落成，市场总体空置率得以小幅下降0.9个百分点，至10.6%的水平。于2008年上半年，越多的钱江新城写字楼将进入销售阶段。交通银行整体收购了面积达43,229平方米的蓝鲸国际项目，收购价格大约在每平米15,000元人民币。受杭州对高端商业物业的需求一直非常旺盛以及没有新增供应的影响，杭州优质商业物业的空置率依然低企，约2.7%。租金方面，首层和二层优质商铺分别在第三季度上涨了4.2%和3.7%，分别达到每天每平方米19.8 元人民币及16.1 元人民币。　　成都：本季度成都优质写字楼的租金水平保持平稳，平均租金为每月每平方米89.9元人民币，比上月仅略微升0.6%，其中部分高入住率的甲级写字楼如汇日•央扩大厦、时代广场由于可租办公空间较少而提高租金，使甲级写字楼平均租金环比上升2%。部分写字楼推迟投入使用时间，令本季度没有新的优质写字楼供应。吸纳情况也较好，本季度共吸纳25,215平方米，比上季度有较大增长。由于本季度需求增加并且没有新增供应，使得优质写字楼的整体空置率水平下降3.9个百分点，达到28.4%。第三季度成都市优质商业市场保持平稳态势，租金缓慢上涨。由于位于骡马市商圈内部分优质百货空置面积的上升，以及新入市的美美力诚（天一店）入驻品牌还未完全进场，市场空置率由二季度的6%上升至三季度的6.4%。位于春熙路商圈的最大商业地块（红星路广场地块）在9月底挂牌成交。此地块位于锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西，地块面积达54,857平方米，规划整体容积率最高可达8.0，其中商业规划比例不得低于30％，该地块最终以楼面价约每平方米16,500元人民币被九龙仓竞得，创造了成都最高地价，未来将为春熙路商圈提供大量优质商业供应。　　深圳：深圳优质写字楼市场于本季度仍然活跃。写字楼用户继续在销售市场上吸纳优质写字楼空间，令优质写字楼平均销售价格上涨9.8%，达到每平方米17,817元人民币。甲级写字楼租金环比增长2%，而乙级写字楼则录得4.9%的适度增长。过去三个月，优质写字楼竣工面积为213,835平方米，其中包括两座甲级写字楼：深国投广场写字楼和荣超经贸中心。由于需求强劲，总体空置水平却从第二季度的15.9%下降到本季度的13.6%。除了位于罗湖区最高档的购物中心--万象城录得较大的租金涨幅以外，总体而言，深圳零售物业市场于三季度表现稳定。大型购物广场首层平均租金为每天每平方米23.8元人民币，环比下降0.8%；二楼租金上升2.3%，租金为每天每平方米12.8元人民币。45,180平方米的嘉信茂广场第二期（深国投广场商场部分）于九月竣工交付使用，一个社区型商圈在香蜜湖片区亦随之逐步形成。市场整体空置率本季末上升至8.2%。　　厦门：2007年第三季度，厦门优质写字楼市场和商业地产市场基本保持平稳发展。由于本季度没有新增的写字楼供应，优质写字楼市场供不应求的状况持续，价格略有上涨，而租金则基本保持稳定。未来厦门优质写字楼的供应主要集中在观音山商务区和五缘湾商务区，在观音山商务区启动区内已经有6座写字楼封顶，将于明年年初建成使用。瑞景商业广场于第三季度正式开业，这是厦门岛东部的第一个大型商业广场，将带动厦门岛东部莲前路和前埔一带商业的发展。季末全市优质商场总体空置率有所上升。
采纳率：62%
您好今年两会也有提到了 看看两会吧
地方政府干预
房价低不了
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
中国房地产的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。中国商业地产分析报告_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
中国商业地产分析报告
北京博研智尚信息咨询有限公司成立于2005年...|
总评分0.0|
阅读已结束，下载本文需要
想免费下载更多文档？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，同时保存到云知识，更方便管理
加入VIP
还剩7页未读，
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢||||||||||||||
房地产行业研究报告全览
查看更多行业研报
房地产行业行情动态
2.84% 2.62% 2.12% 1.77%
房地产行业资金流向动态
净流入(万)
-103.89 209.58 -241.81 1380.23
房地产行业研报明细
房地产行业研报
房地产行业个股盈利预测}