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农村集体建设用地地租地价与收益分配研究
&&农村集体建设用地地租主要包括绝对地租、级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ和级差地租Ⅲ四种基本形式,这些地租形式既与农业地租存在共性,也存在显著差异性。四种类型地租共同构成了农村集体建设用地流转价格的决定性因素。根据各类型地租和各主体对农村建设用地流转地价格的贡献程度,尝试对土地收益分配提出一些设想。
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农村集体经营性建设用地如何入市?
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（原标题：农村集体经营性建设用地如何入市?）
　　阅读提示　　土地制度事关经济社会发展和国家长治久安。在革命、建设和改革的实践中我国形成了以公有制为基础，以耕地保护和节约集约为主线，以用途管制、土地征收、国有土地有偿使用为主要内容的土地制度。　　随着经济发展，现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益凸显，主要表现在“土地征收制度不完善，因征地问题引发的社会矛盾积累较多；农村集体土地权益保障不充分，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价；宅基地取得、使用和退出制度不完整，用益物权难落实；土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够”等方面。　　为深化农村土地制度改革，2015年开始，全国33个县开展“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度试点改革”，称为“三块地”改革。晋城市泽州县作为我省唯一承担试点改革任务的县，主要开展农村集体经营性建设用地入市改革。2016年9月，泽州被授权承担征地制度改革试点任务。2017年11月，中央决定农村土地制度改革三项试点工作延期一年，宅基地制度改革拓展到33个试点地区，泽州县同时承担宅基地制度改革试点任务。在历经两年多的试点改革后，记者走进泽州12个乡镇，进行探访。地给谁？怎么给？干什么？同地同权，农民说了算12月15日，一场冬雪过后。位于泽州县北义城镇南义城村的加气站里，五六辆大车正在排队加气。对于司机们来说，高速路口有一个加气站，省了好多事。对于晋城市万鑫顺达新能源有限公司副总经理牛永山来说，这块地他看了好几年了，早就想做加气站，可是一直没成。2015年，泽州县成为农村集体经营性建设用地入市试点，牛永山终于得偿所愿。　　“9.26亩地，40年，我们需要支付132.51万元。通过作价入股，只需要每年支付8.48万元。一个多月就拿到了地，而且大大减轻了我们的资金压力。”牛永山很高兴。　　“这块地原来是储煤场，已经闲置了多年。这次入市改革，将地利用起来，村委会每年还能分红，除了2.544万元用于村集体经济组织的各项基础设施建设和社会福利事业外，村民每年都分得5.936万元。”南义城村会计刘林山说。　　泽州县国土资源局总工程师赵中伟的体会是，“企业和村民成了一家人，以往进地难的问题迎刃而解了。”　　大阳镇四分街村则选择了村庄整治入市的途径，出让了村边的36.93亩地。村子东西两边，依稀可见旧窑洞的痕迹，旧有的山体顺势绵延。村子的入口处，一条东西向的小河蜿蜒而过，新修的拱桥已现雏形。古有“72条巷，93个阁”之称的大阳古镇，目前还保留着130多栋明清古建筑，有着很高的历史文化价值。　　“这里原来是106户村民的宅基地，多年来水患严重，村民们就逐渐搬离了。现在，我们在这块地上新建了游客服务中心和大阳古镇门楼，还有外围的商业区。工程全部完工后，希望将房屋和地块一起抵押，价值更高。”山西大阳古镇旅游开发股份有限公司总经理赵建宏边走边说。　　据了解，四分街村的这块地，选择的是协议出让的方式，土地使用年限40年，土地使用权总价为550万元。四分街村在缴纳土地增值收益调节金后，将剩余的全部地价款462万元在村集体与村民之间进行分配，每位村民平均分款1300元。有宅基地的106户村民，通过异地安置、现金补偿和混合安置三种方式进行安置。　　农村集体经营性建设用地入市，泽州围绕“入市主体、入市范围和途径、服务监管、收益分配”4个核心问题，构建了“1+9+3”的制度体系。其中，入市途径为就地入市、调整入市、整治入市等，入市方式可以是出让、租赁、作价入股，入市用途有工业、商业、教育、科技等。“土地给谁？怎么给？做什么？出多少钱？现在都由买卖双方自由选择，哪种方式适合选哪种。”省农地入市领导小组办公室成员、省国土资源厅调控处处长郭春说。有权益有利益就有了获得感唤醒了沉睡的资产农民收益普遍提高卫山村，毗邻九女湖畔，是一个山水风光秀丽的村子。可是，村里平时只住着3户9个人。原来，由于村子距离乡镇较远，周边无学校、医院、市场，村民们住在这世外桃源，总有“不知魏晋”的感觉。为了下一代，好多人都搬离了村子。　　可是，“夏天，有很多外地游客来避暑。还有好多河南的客人来这里租院子，每年都来住一段时间，租金大概是一年500元左右。我们在南方考察，类似这样的风景区，搞个农家乐，一年收入都好几万元甚至更高。咱们这里开发出来，怎么也比500元多吧。”泽州县国土资源局局长徐选余觉得地这样闲着太可惜了。　　日，卫山村以村民委员会为入市主体，将原用途为宅基地的15.02亩土地，以作价入股的方式与晋城市栖龙湾旅游开发有限公司合作开发栖龙湾景区。目前，卫山村已经发展了8户农家乐。　　大阳镇三分街村，公路边一大块空地正在平整。这块地将用于古镇旅游项目的停车场，是通过租赁方式入市的。村里和旅游公司达成的协议是“旅游公司负责停车场的建设，每年给村里缴纳部分租金，由三分街村委会负责经营，收入归村委会集体所有，弥补租金不足部分。”这一共同经营的模式，一方面解决了企业的融资难，一方面让村集体有了稳定的收益。　　农地入市改革，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制是关键，实现好、发展好、维护好农民土地权益是出发点和落脚点。在分配机制的改革过程中，泽州进行了大量实践，下面是两组数据：　　第一组位于巴公镇。巴公镇东四义村2015年入市一宗面积为56.47亩的地块，用途是工业用地，地价924.08万元，亩均16.36万元。巴公镇渠头村2016年征收公开出让地块，面积201.37亩，用途为工业用地，地价4165万元，亩均19.8万元。　　第二组位于川底乡。川底乡和村村入市地块，亩均纯收益为9.58万元。川底乡川底村征收公开出让地块，亩均土地补偿费及社保为6.4万元。　　从两组数据来看，农地入市土地的出让价格比通过土地征收方式出让的要低一些，但是农民的收益普遍要高一些。泽州县委书记、县长高喜全和县农地入市领导小组的成员在一起算过这笔账：从已经入市的土地来看，如果进行土地征收，村集体和农户可获得一次性土地补偿费3413万元，但是现在村里得到的收益是9485万元，而且通过入市土地收益分配更加合理。　　省国土资源厅厅长周建春指出，土地制度改革是否能给人民群众带来实实在在的获得感，是评价改革成效的重要标准之一。从目前试点来看，泽州的农村集体和农民不仅有权益获得感，更有利益获得感，集体经济发展越来越好，村集体组织管理能力也越来越强。数量不减少等级不降低项目落地更容易城乡统一的集体建设用地市场逐渐形成628.63亩！这是全国启动农村集体经营性建设用地改革试点以来，调整入市面积最大的一宗地。　　据高喜全介绍，这些地分别位于西峪、孔匠、峪口、北西、窑南、张庄等6个村，有444.4亩耕地，104.2亩集体建设用地，80.03亩未利用地。耕地和未利用地经过规划审批转化为集体经营性建设用地后入市，使用的指标是复垦完成的1400亩工矿废弃地。　　“调整入市的628.63亩土地原为分散的工矿废弃地，复垦为耕地后，耕作条件和产出能力较以前大为改观。入市占用的628.63亩土地中有444.4亩耕地，这些耕地是布局分散、产量较低的旱地，其余为建设用地、林地和未利用地。”南村镇人大主席郭晋云说。　　据了解，泽州是煤铁之乡，早在春秋战国时期，先民们就开启了用煤冶铁的时代。南村镇，则是远近闻名的“煤铁铸造之乡”，其生产的铸管销量占全国的1/3。但是，因在207国道沿线，受环境约束多家企业被关停。此次入市的628.63亩土地，位于连绵的大山脚下，是升级后的铸造工业园区一期项目用地。园区发展运营有限公司总经理孙晋泉告诉记者：“园区将向入驻企业提供集监测、监理、环保、污染治理于一体的服务，目标是低碳、循环、绿色、环保、节能。”　　“入市33宗土地，有10宗是调整入市。调整入市有利于促进耕地有效耕种，保护耕地生产能力。从实际情况看，村内单宗面积较小、零星分布的宗地，以及经济落后地区或地处偏远的地块比较适用于调整入市。”泽州县委常委、常务副县长李韶华说。　　土地是人类赖以生存和发展最重要的资源。入市后，一方面缓解了建设占用耕地的压力，一方面带动了土地流转，提高了耕地的整体效益，对保护耕地意义重大。
　　为充分显化深层次矛盾和问题，发现制度设计中的薄弱环节，推动三项改革深度融合，进一步增强改革的系统性、整体性、协同性，泽州在2016年9月和2017年11月，分别承担了征地制度改革试点和宅基地制度改革试点，任务更加艰巨。省国土资源厅相关负责人表示，下一步，试点将着力盘活农村存量建设用地，完善乡村振兴用地保障机制，优化农村生产生活生态用地配置；完善农村土地权能，建立城乡统一的建设用地市场，确保农民公平分享土地增值收益。通过全面深化土地制度改革，促进规范农村土地利用和管理秩序，促进乡村有效治理和乡风文明建设，为实施乡村战略提供制度支撑。本报记者 张晓敏
(原标题：农村集体经营性建设用地如何入市?)
本文来源：山西新闻网-山西日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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