中国最大的军工企业——中国保利集团公司!军购贸易中转站中国最大的军工企业——中国保利集团公司!军购贸易中转站翔龙军事生活百家号摘要：众所周知，我国对军火出口管理极严。我国目前仅有几家国有企业拥有军品出口资质。保利就是其中最早的一家。也是其中背景最为深厚的一家。中国的很多军购贸易都与保利有关，经过几十年的发展保利集团已经成为中国最大的军工出口企业之一，同时保利集团在房地产方面也有不小的作为。（保利大厦）中国保利集团公司成立于1993年2月，前身为1984年1月根据时任军委主席指示总参和中信公司共同出资成立保利科技有限公司从事军事装备进出口业务。1992年经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上正式组建，1993年2月在国家工商局注册。1999年，保利集团划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年中国保利集团公司成为国资委管理的大型中央企业。“保利”一名由来1983年解放军总参谋部、中国国际信托投资公司联合组建了一家对外贸易公司，时任中信公司总经理徐兆龙为公司起名“保利”，取保卫胜利之意。英文前缀词POLY恰与中文“保利”一词发音相同故取之。保利公司的司徽P，取英文“PLA”、“POLY”、“POWER”之含义，变形的英文字母P，象征拳头，代表信心和力量。P中心的空间，喻意把握现在，放眼未来。（苏27战机）保利前任董事长陈洪生曾说：保利集团的前身——保利科技有限公司，当初就是为了解决军队装备进出口的需要而成立的一个窗口公司。中国保利科技公司是中国老牌的军贸公司。军民品贸易是保利集团的传统支柱产业，由保利科技有限公司承担，主要经营通用商品和特种装备及技术的进出口业务。在军品贸易方面，业务最全，具有进出口陆海空装备及导弹、电子设备等各种防务装备、警用防暴装备器材、军需后勤物资的资格。保利公司比较有名的几笔大单，都见证了中国人民解放军的发展，例如保利科技有限公司在1984年1月成立，1984年7月就参与了促成了为解放军引进黑鹰直升机，在一定程度上缓解了中国在高原补给困难的问题。而1990年中国和苏联签订的苏27战机军购订单，背后也离不开保利公司，因为当时中国的外汇储备少得可怜，而苏联解体后俄罗斯面临极其严重的经济困境，最后中国和俄罗斯进行了大量的以物易物贸易。此外还有中国和俄罗斯的S300订单，保利公司也有参与。（黑鹰直升机）而保利最近几年的销售额可谓是十分可观，先是与美国国防部成交了一笔近三千万美元的单子，为美军提供2万支轻重机枪及7千万发子弹。接着在吉隆坡防务展和马拉西亚陆军成交了一个大单，年产量合计超2亿发的5条全自动枪弹生产线。价值上亿美元，这还只是最近曝出的两个案例。还有最近阿尔及利亚引进的中国C28A护卫舰，据说也有保利的功劳。可见保利集团称得上是中国名副其实的军火巨头，在国内军工企业里也是数一数二的。美国弹药行业约有9家弹药厂和十几家火炸药与推进剂的生产企业及配套企业，9家弹药企业中，3家是国有国营，6家是国有私营。弹药行业的主要企业主要有陆军湖城弹药厂、衣阿华陆军弹药厂、阿克辛制造公司、普利迈克斯技术公司、阿连特技术系统公司、萨科军品公司、CIC国际公司、派恩布拉夫兵工厂、隆斯塔陆军弹药厂、密西西比弹药厂、米兰陆军弹药厂等本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。翔龙军事生活百家号最近更新：简介:正确的战略意图，必须通过战役的胜利来实现相关文章热门城市：
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对话保利 共谋未来——保利地产2016盛夏品茗会
导语：7月20日，多位重庆保利高层人士的朋友圈同时发出一个悬疑海报——“保利有了”已经调足了重庆地产圈的胃口，引发多方猜测。今日有业内人士爆料，此语或预示重庆保利将发布重大战略调整。前不久传出保利收购中航，是否会孕育出一个新“宝宝”？或者是今年保利重庆市场高调拿地的一则信息预告？今天的保利地产2016盛夏品茗会讲给你答案！直播时间：日直播地点：保利皇冠假日酒店(嘉宾陆续到场签到中)（领导陆续就坐 活动即将开始）主持人：非常高兴在重庆这样一个最热烈，最热的时候，大家聚在一起，其实营销的小伙伴，为这个聚会起了一个名字叫对话保利共谋未来，今天邀请大家来到这里，是把大家作为朋友，邀请到这里来聊一聊。保持这个大家庭，我们内部有一些自己小小的变化，我们自己有一些新的计划，所以邀请大家来我们第一时间分享给大家，希望大家能够给到我们最真诚的意见和建议，也给到我们相应的一些回馈。首先请允许我给大家介绍一下参加品茗会的领导。…刘强和张波是我们的首席执行总监，接下来保利内部的家庭成员。保利代理有限公司助理总经理董亮先生。盛城房地产投资股份有限公司总经理许小科先生。接下来我要欢迎媒体的嘉宾领导，我一一做个介绍。滕红梅女士，吴勇、曹勇、曾可、滕燕女士。王康乐搜 房重庆公司总经理。开始这个品茗会之前，强总的媒体强总是第一次见面，可能强总也有一些话想对大家说。现在有请强总。（与会嘉宾）刘强：我到重庆也有五个月了，我2月14号到的重庆，现在五个月的时间，对重庆各方面也有一些了解和熟悉，今天营销做的这个活动。你给我准备了发言稿，照着念一下，非常感谢各位嘉宾还有各位媒体朋友，还有保利合作伙伴，能够来参加今天这个聚会，我代表保利重庆、保利重庆公司，还有我个人向今天参加活动的领导、嘉宾、合作伙伴表示热烈的欢迎和衷心的感谢！（保利地产常务副总经理刘强）虽然我到重庆任职没有多久，也就五个月左右的时间，通过这些时间的了解，我深知在各媒体的支持和帮助下，一起与保利重庆走过了13年的风雨历程，从保利至今重庆公司做的地产项目已经有22个，入驻的业主20万，这一切的成果都离不开在座各位的努力。感谢多年对我们的信任和倾力相助。今天保利举办这样一个活动，目的是增进了解，加深友谊，在未来的发展道路上，更好地取得共赢，2017年下半年对保利来说，是一个有里程碑意义的一刻。我们7月份已经启动了物业的新回家路，对老旧社区的一个升级，地产加物业总共投了一千多万。对老旧社区的一个升级。目前地产可能做了几个项目，已经投了有300多万，物业有200多万。全年预计在万。八月份我们有两个新的项目，就是全新的洋房，一个是江上的洋房要发布，诺比邻的商业也将开园这都是我们自己的品牌。第八届合乐中国（音）也即将拉开序幕。在和美产品和善服务，不断生根重庆，我们会一起遇见更好的保利，最后我预祝大家身体健康。主持人：强总第一次跟媒体见面，他对重庆还是蛮喜欢的。今天要讨论第一个话题，重庆房地产进入了一个新的发展阶段，原来我们可能就是一个普通的开发商，城市建设商，现在我们日渐转化为综合服务商，这个发展趋势也是因为市场的变化，和客户的变化而来的。在这样的一个情况下，大家可以一起聊一下，开发商未来到底是什么样子的定位，我们应该什么样子去谋发展。在这个过程中，可能我们领导包括强总也会聊到，怎么去定位我们的公司，请各位媒体纷纷发表一下自己的看法。（现场热烈讨论中）彭红梅：作为记者有很多的问题想问到强总，为什么呢？因为成都保利真的是大名鼎鼎，有很多业界朋友告诉我，说成都保利做得太好了，好得怎么样呢？他说了一个词不像一个国旗，成都保利在业界是这样子如雷贯耳，并且让同行纷纷折服，我想问一下成都保利，能不能强总给我们介绍一下，成都保利核心的优势？做得特别好的地方，我想了解一下。刘强：我是成都保利过来的干部，重庆公司的董事长也是成都公司的董事长，也是整个西部区域的董事长。所以说回答成都一些好的经营理念，包括我们一些好的做法都会带到重庆来，和重庆公司原有的团队我们一起，现在融合得很好，一起把重庆公司做起来，这一点我还是有希望的。谈到成都这块，我们的产品应该说还是做得不错，我们主要做中高端的一些产品，包括它的一些位置、配套，整个它的规划设计都做得不错，我们做了几个超级大盘，在198现在的狮子湖、学校配套、整个商业配套。把配套做在前面了。把产品也刻得比较细，我们售价也不算太高，按董事长的话说，我们的性价比比较高，同样的产品我们也不冒进，只要超过授权一分钱我们都不会拿。刚才谈到转变，刚才我在发言中也说了，今年重点要做几个方面的事情，首先是要把产品做好，业主的一些痛点要找到，要把业主关心的东西做好，这是最基本的。再一个就是刚才谈到的，原来成都常规的一些做法，把配套做上去。我们几个项目基本敲定了，昨天技术口还在一起探讨，出技术方案了，可能有几个项目超市已经出来了，这个超市和你们看到的永辉超市和新世纪不是一个概念的，是我们自由的一个品牌，它是体验式的超市。现在选了两个点，四及个项目，下半年准备引进一些其他超市，这是生活配套。（刘总谈及保利的转变）第二教育配套，我们现在有教育公司，主要是做学龄前的教育，目前有建好了两个幼儿园，已经签了协议，明年3月份会招生。另外还有几个幼儿园没有建的，下一步也会有深度的合作，观塘（音）有两个幼儿园，还有江山还要修一个幼儿园。就是学龄前的教育。另外我们的养老也在做，昨天在公司开会，养老这块，把社区养老和机构养老有机的结合起来。机构养老可能需要很大体量的建筑，社区养老、居家养老，真正的融入进来，这块做起来还是有一定的机会。另外一个就是交通配套、其他的一些配套，包括刚才说的产品园林这些东西，我们不光是做成一个房子，一个住宅，真正的做成业主需要的一些东西，我觉得重庆很有机会，刚才谈到有些公司做教育，可能我们方向不一样，可能下一步你们会看到我们发力的一些地方。牟勇：非常荣幸能够参加保利的媒体见面会，强总我们也是第一次见面，其实虽然跟你们两位老大是第一次见面，但是我们跟保利在一块儿，愉快的合作了已经有十几年了。所以说像老朋友一样，强总介绍到成都保利的一些很多先进的东西，都会移植到重庆这边来，包括您刚才讲的，从养老，从幼年的教育，昨天我刚好转了一个广告，叫保利有了。是不是代表着这些东西会逐渐落地到重庆？刘强：幼儿园的合同已经签了，很快就呈现了。包括一些执行已经在做了，持续性在开展这些事情。不光是成都，沿海一些先进的东西，我们都会拿过来，以后看到我们的产品，和原来会有很大的进步。牟勇：保利一直没有新的动作，保利有东西，但是它的那些东西，可能首先要呈现到我们现在已经开建的，或者已经投入使用的一些小区里面，但是在未来重庆，你们还有没有继续拿地？或者有没有新的产品在重庆落地？张波：今年下半年会有两个新产品推出来，一个就是超越洋房，还有一个是全生命周期的高层。下半年至少拿1—2块地，主要还是考虑主城区来发展。刘强：我们有几个项目在谈了，主要是合作收购，超过授权我肯定不高了，拿高价地，势必要卖高价的房子，其他东西都不说，这个风险也挺大说实在的。我们主要是收购、合作。目前有好几个项目在谈。不包括中航的项目，因为中航重庆的项目比较多，也在做前期的一些事情。下面至少是要保证两个新项目。主持人：地块其实是第二个议题，各位领导都聊到了这个，强总也说到，第一个议题怎么打造有竞争力的房企？我个人觉得，保利的领导包括西南领导都是属于务实的领导，从客户出发，怎么样从客户的触点和痛点完善我们所有的配套。刚刚说到作为一个开发商，在重庆建更好的房子，大概也是想朝这个方向发展。谢微：我大概了解了，成都保利一直是销冠，过来以后有没有具体的措施？现在保利重庆的排名是这样的，有没有想到三年或者两年之内，有一个具体的计划，还是有具体的销售额计划，或者预留计划。我看到你们提供所有的服务，意味着要投入更多的成本，意味着利润就会下滑。还是会把这些成本凌驾到消费者身上，这是大家所关注的，消费者也想享受到更好的服务，其实我们不愿意花更多的钱。刘强：因为在重庆做房地产，大家是比较苦的，因为赚不到什么钱，集团对我的定位，现在也很清晰。我估计在重庆做得方法能赚钱的，除了龙湖以外，我估计没有几个能赚钱，集团对的地位就是在重庆不亏钱，我们还有一个份额的问题，我们要把份额做大，但是不能亏钱这是底线，我们谈到老业主的维护，这是是我们纯投入的钱。就是要改善他们的产品，有些项目我们交了差不多十年了，早就过质保期了，我们要对业主负责，我们肯定要做好，让业主做在里面，觉得房子能升值，新的一些项目，其实这些东西也花不了多少钱，只要他想清楚了，不浪费。刚才投的那些东西，装修也好，很多东西也好，有些东西是可以销售的。可能租金低一点，也允许自己持有一些资产，包括幼儿园、商业、养老，这个是我们集团怎么做帐的事情，这些东西不会摊到业主身上去，而实实在在要做一些东西，让业主住在保利的小区里面，从小到老全过程，他有耍的，有生活的一些东西，全生命周期的东西都要有。这样子的对不同的需求的人群，可以做到比较贴心的一些服务。谢徽：具体的业绩呢？& &主持人：主要是考虑我们业绩多少。& &刘强：因为要打出去才有力量，今年准备收一收，前两天我给领导汇报，昨天在公司开会，其他公司形势一片大好，今年上半年我们已经干了1600多亿，过两千亿是没有什么悬念的。重庆公司的份额目前在整个集团是比较低的，我贡献的业绩对整个集团没有太大的影响。我给品牌公司的总经理曾经沟通过，我是想收一点项目回来，明年再打出来，3—5年我想进入重庆的前三，今年想收一收，不管哪一个城市，如果进不了前三，肯定是管理团队的问题。别人都能进，你为什么进不了？保利又有钱，又有品牌，又有成本优势和资金优势，进不了前三那肯定是有问题的。3—5年肯定进入重庆前三，这是目标。&&& 主持人：此处是不是应该有掌声，强总说了我觉得可能媒体朋友，下来都会买我们保利的房子，因为我们都不怎么赚钱就卖给客户了，所以欢迎大家成为我们的业主，成为我的邻居。这个话题本来是想让大家沟通一下，综合服务商应该是什么样子的内容，我们应该怎么做转变？强总也说到了，我们重庆公司会从哪些方面来做转变，借这个机会，我简短给大家再说一说，刚刚领导提到几个方面的内容。比如保利品牌的一些背景故事，包括商业公司，教育公司。我简单做一个介绍。保利集团是在1984年在邓老的指示下成立，前身是保利科技公司，现在是国资委下的一个大型央企，我们现在是世界500强世界。今年是上升了56位的样子，整个营业收入是725.8亿，利润额103.1亿，排在央企的前列。保利地产排名第一，2016年整体收入552亿。整个保利集团其实有5个产业，五业并举多元化发展，保利做军火背景的，我们是有这个产业。还有一个重要的产业是国际贸易，还有就是矿产资源投资开发，还有一个跟地产关系非常大，就是文化艺术经营这个产业。最后一个就是房地产开发，这个是五业并举保利集团下面，一共有这么多的产业。国际贸易我简单说一下，可能有很多武器军火方面的进出口大型的房屋公司。大家可能不知道，法拉第是归属于保利国际贸易下来的一个产业，保利文化产业有三个分支，第艺术品经营拍卖，影院投资和院线管理。艺术品拍卖我们是全球第三大艺术品拍卖企业，曾经拍卖的这些文物价值都非常高，这个是我们当时拍卖2015年总成交90亿人民币。第二个就是艺术品经营的旗下还有保利博物馆，目前据了解，是广州和深圳也在跟我们集团谈，做一个城市的博物馆，也许未来很多年以后也有一些科技方面的投入，还有高科技的影院。刘强：保利地产是03年进到重庆，目前开发的项目有23个，保利高尔夫等都是我们的典型项目，也许现在的排名在重庆不算很高，未来3—5年，我相信我们一定能够进到前三的。& &最后部分保利商业商业简介，保利商业公司有两个品牌，一个保利时光，在广州已经有运营，大家以为保利从来不做自己运营的商业，在全国没有大量的去开保利在广州我们是有的，目前在发展若比邻社区商业中心这样一个品牌，它的概念是1+S的概念，外围会扩展很多社区需要的服务，比如面包店、咖啡店、美容美发等等。作为一站式的商业服务中心，目前选址在江山明珠，计划最迟11月份，今年年底会开业。大家可以下载若比邻这么一个APP可以尝试着玩一下，通过这个APP我们社区的客户，是可以通过APP享受一些不同的社区交流，甚至可以在上面卖二手的衣服，邀约干很多事情，把周围的商家全部联盟，享受相应的折扣，根据互联网+发展的产物。&&& 第二个就是保利教育公司，是目前保利和乐国际幼儿园，这个教育公司下面还有四大教育产品，国际早教、青少年宫等等，目前近会把早教和青少年宫引进，有孩子的家长，每周末要把孩子送到商业中心，或者把孩子送到很晚的地方学早教好麻烦，如果是保利的客户，就不需要了。青少年宫就是关于数字方面的培训，第三保利养老，也就是说，我们想以央企的这个责任，为社会打造一种养老的产品，是居家养老、社区养老、机构养老的全产业链。重庆公司也在执行，并且已经落地了。希望大家多多给我们宣传，甚至做我们的业主。刘强：接下来讨论第二个问题，先看两组数据，这两组数据挺震撼的。全国的土地数据。全国总供应3.5%，土地成交都在上升，全国土地成交价格完全是飞速的增加。第二组数据重庆的土地数据，今年上半年678万平方米，土地成交638万平方米，土地价格是同比上涨了8%，感觉这个比例不高，但是2476的土地价格，对于重庆的房价来说，确实是非常厉害的。第二个议题媒体朋友们，也已经问到了，关于重庆的土地发展，以及重庆未来的状况，因为拿地是非常重要的，对开发商来讲。各位媒体大咖们有没有什么想法？& &王康乐：强总说的我理解有两个方面，一个就是现在要收缩一下，重点要做物业服务，对以前老的社区进行改造升级。这个是赚口碑很典型的一个做法，完了以后在接下来会进行一个成熟项目的合作。这样的一种开发思路，重庆的情况来说非常契合。前面第一个问题很快就过去了，以什么样的企业才是未来房地产发展的一个趋势？应该有引领能力的，能挣钱，第二你做的产品议价能力比较高，重庆土地市场就是一个很典型的趋势，五来以来重庆的房价上涨12%，人们就说重庆的领导人善于控制房地产市场。大家总能把房间卖得掉，能滚动起来，现在整个土地供应情况，包括审批都在下降。土地成交重庆出了很多地王，从现在的趋势来看，政府也看到了问题。第一就是去库存。现在土地减缓，价格提高，我觉得逼迫未来的开发企业，拿地的成本必然会提高，还有他做的产品，售价也会提升，而且拿到高价土地的房地产企业越多，代表着他们将来在面对同业化产品竞争，市场会更加的惨烈。重庆未来土地放量的趋势是供需的问题，供应在减少，但是需求仍然存在。& &今后的土地肯定是会减缓速度，而且拿出来的土地要求海法上做的产品，一定要做高附加值，高议价率，高品质的这种产品。这就是我的看法，对保利而言，也一样的道理，刚才强总说的，介绍成都成功的案例，成都保利根本不用做推广，就可以卖房子。我要能做代表一个房地产开发能力、开发水平的高品质的住宅产品。这两块只要出来了以后，就有品牌基础，品牌就两块品质和服务，品质我们做出来了，服务在做老社区的升级，三到五年，保利进军前三强是没有问题的。我刚刚的猜测强总感觉是什么样的态度？刘强：重庆的确是想做成高附加值，高议价的产品，这个东西没得说，但是重庆的房价目前来说，在重庆生活是比较幸福的。它作为一个直辖市，我觉得它的房价会有一个比较大的上升空间。重庆的房价应该是会起来的，的确今年土地市场，我感觉政府也在控制它的量，包括容积率都有一些变化，上一次有些区县的书记在交流的时候，也谈到这个问题，原来政府负债太多了，容积率给得很高，他要钱，现在资金没有那么紧，他也会调，他们发现这样做下去，重庆没有城市形象了，人们过得很舒服，但是品质也没有，给一些高楼的东西，那种产品不可能有高的附加值和高的议价，现在推的一些地，包括龙湖拿地的，金科拿的地都是低容积率的产品。我们在重庆这个土地市场，我们集团在重庆还是看好重庆的。因为重庆的发展，我们也是准备在一些主要的区域做一些发展，包括主城区的项目，都会做一些好的产品。&&& 大盘这种的话，这是一个公司战略问题，大盘要做还要做一些快周转，造城的一些手段，目前这种房价情况下，大盘势必要投入的比较多，势必要亏损。资金成本失掉了你所有的利润。战略的一些发展，大盘分期拿地，分期开发这样是可行的，但是我们也会做一些高周转的项目。高周转的项目并不是高周转就不注重品质，品质要做好。我们收购兼并合作，都是方向，拍卖还有我们跟政府合作，我们也签了一个战略的框架协议，渝恰会上签的，参与沙区的旧城改造。政府领导都不知道我们有这么多的资源，要拔高重庆的形象，我们有资源，可以深度的合作，所以参与了一些旧城改造的东西，他们没有博物馆，我们可以合作建。没有拍卖可以引进，这些都是都好说，有些区域需要做剧院，我们常德正在做剧院，也是政府引进去的。重庆拿什么东西给别人推广，没有东西，必须把这个城市的定位要定位好，作为保利应该有很大的机会，我们集团包括我也是比较看好重庆，因为它体量在那，房价也比较低，有比较大的上升空间，我个人认为。&& &&&& 王康乐：让我很诧异独栋别墅，最后降成五百万了，下面的洋房居然最后降到了分摊以后不到一万，我一算帐，肯定亏。我觉得保利在重庆是为重庆的市场，把路数逼乱了，一开始打造了很高端的房子，最后有几个项目越来越刚需。我觉得被逼的没有办法了。现在又倒过去，我现在怕的就是这么美好的规划能非坚持下来。&&& 刘强：刚需产品目前我们不会再做了。江岸明珠这个项目，可能是前期操盘有一些问题。公司都在发展，人也在进步，人的认识也在提高，在原来犯了错误的一些基础上，我们去成长，去把公司做好，把产品项目做好，很有机会这个没有问题的，不用担心。&&& 王康乐：我接触了一些外地来的开发企业，甚至全国品牌的企业，也有很多说，他们3—5年在重庆爬不起来类似这样的话，你对这种言论来说，你的看法是怎么样的？&&& 刘强：因为整个西部区域，的确比较落后，虽然这个话可能不太愿意听到。但是落后并不表示它没有需求，原来一个坑里面爬不起来，主要是原来冒进了，拿了高价地以后，运营出了问题。我们前期也出过问题，江岸明珠这个问题，就是运营思路上出了问题，那个产品是可以做成重庆顶级豪宅的区域。你们可以看到我们的产品和原来会不一样，马上就会推一个新产品出来。那天我们董事长跟我讲，小地块、边角余料反而赚钱，这个位置根本不高，所以说还是很有机会，重庆它爬不起来，其他公司爬不起来，一个是冒进了，原来冒进，为以前的冒进买单。龙湖也能够到一百亿，西安有些公司也可以干一百亿，沈阳一些公司也可以干一百亿，一个公司3—5年，如果做不到市场前三，不是什么问题，是个人能力和团队水平问题。所以说别人能做，为什么我们不做？我资金比他强，我成本比他低。我的资金成本很低的，我们发债，我们的资金利息2.95%所以我低，我付款好，工人成本低，所以很有机会，做不起来，我一再强调那是团队问题，还是很有机会，要换一个人去，原来西安万科也不去，换了孙江（音）去，厉害得很，调到上海公司去了，一年就过两百亿了，现在在集团当财务老总。在市场好的时候，能赚钱，在市场不好的时候也能赚钱，看产品怎么做？一定要做出产品的议价，这个是我们重庆公司目前现阶段的一个困难。我刚才为什么讲3—5年，不是一年，因为你改变口碑和产品需要时间，并不是你马上改了人家就认可。龙湖的产品和绿城差的不是一个档次，绿城的产品是真正的好产品。王英：我补充一下，强总并不是媒体见面会，说对重庆很有信心，从1—6月份，我们作为合作伙伴，已经帮保利做了20多个，就是地块能不能拿的论证。我们做了那么多的论证，很多地块项目都是直接放弃了。说到拿地这个问题，我们表面探讨是拿地问题，实际并不是拿地的问题。作为重庆来说，虽然我们看到刚才那个数据，和往年土地供给已经有很大的控制和萎缩。但是它跟一线城市相比，这个供给量还是很充裕的，但是有一个矛盾，看上去很充裕，但是对开发商来说拿地决策是相对困难的，感觉好像拿的这些地都没有办法挣钱。说起容积率低，但是有一个限高，但是没有办法，只有拿，是因为把已经感觉到没米下锅了。没有生产资料了，由于土地持续的一个放量，我们整个房价没有涨起来，土地成本在房价成本中的比例太大了，这个地能不能拿下来，还是刚才几位大咖说的，还是产品本身最后的能力。同一块土地，别人不敢拿，但是你敢拿，第一产品你能做议价，第二整合资源上能够吸引到客户。从刚才刘总给我们介绍到的，保利在拿地上面，现在是多管齐下，有去拍卖的，有去收购的。也有去跟政府做合作的。从这个角度来说，我们机会就多很多。其实拿地的问题是产品的问题，现在我们把问题想得很清楚，无论对口碑的提升，对于产品的研发，对各项资源的整合，这样都可以使保利在拿地这块市场上，有更大的胜算。我们作为合作伙伴，我们也是很有信心的。曾可：按照你刚才计划的3—5年这么一个周期来讲，要做到前三这么一个目标。接下来3—5年之内，保利将会给市场推出来，如果把刚需类别去掉，保利推出的产品大概它的水平是什么样的？商业这块是不是3—5年这块也占到一定的比重。现在土地的状况，目前很多开发商，也把目光更多放在改善，以及比改善更高位的产品，从目前的市场需求发展的速度来讲。在这么一个时间之内，保利怎么持续，如果要产品赢得市场，产品竞争市场，这块如何保持产品一直不断的创新？&&& 刘强：纯刚需的产品不能再做了，太多了，原来做的两房这样的产品，肯定不能做。真的没有办法做，首先我们要做的产品，至少是手改起步，还做一些深改的产品，纯刚需肯定不会再做。刚才谈到的改善，这个改善要讲一下，不是说房子大一点就叫改善，改善是一个系统的东西，为什么我们要做配套，并不是园林做好一点就叫改善。要让他能够住，住得安心。我们不仅仅是把房子从小变大，就叫改善，要改变这个操盘的想法和思路。&&& 如果完全按照原来的思路继续做下去，的确我觉得没有希望，真的爬不起来。你们觉得3—5年能够做到重庆前三，是一个不可实现的话题，我讲一下成都的发展过程。成都是07年进的，08年开了第一个盘，09年当时我们卖了25亿，2010年卖了80亿，已经是成都第一了。我们进入了一个新的城市做了三年，做了第一，当时有龙湖、万科等等。而且我们还赚钱了，虽然我们性价比很高，不是卖得特别贵，业主卖了我们的产品都赚钱了，口碑就出来了，业主口碑出来了，我们现在交房都有一千万方了。每年都高位运行，而在成都能够连续4—5年过百亿，相当于北京上海一年干五百亿的规模。可能还不止，我们的房子均价可能就一万块钱，因为我们做了很多改善，做了很多别墅。北京都是十万一千万叫刚需，过三千万才叫豪宅，3—5年要做到重庆的前三，这个不是不可能，不是我信口开河定这个目标。商业这块，我们还是比较审慎的一个态度。大型的一些购物广场这块，可能还是比较慎重。核心的一些区域，也许我们会做，但是一些不太合适的项目，可能不会上。这个也是对公司负责，也是对个人负责。主持人：第三个话题也是刚刚有聊到的，现在经常说房地产进入了白银时代。进入了下半场，很多人说只需要做对两件事情，第一拿对土地，第二做对产品，我们接下来要聊第三件事，既然要做对产品，我们应该做什么样子的产品？我们可能在综合方面，综合服务这些方面，如果从单一的小产品，到大产品每一个产品的纬度大家都会有一些想法，我们先介绍一下江山明珠新做的产品。&&& 张波：江山明珠这个洋房这个话题，我想先问一下大家，你们对于洋房的认知究竟是怎样的？&& &&&& 牟勇：洋房在重庆也是跟着时间来的，我们理解第一代的洋房，应该是在重庆的融侨半岛多层建筑。完了以后真正让我们感受到洋房的感觉，是金科的一系列产品。我们能够想象的生活场景，就是首先楼层不高，大概就是6+1、5+1这种。然后有有天有地，有露台一楼应该有一个花园，有没有地下室都还要另讲，重庆地下室比较潮湿，除非有6米的层高，下面再有一个附二楼拿来做车库可能稍微好一点。但是现在的洋房，我自己感觉第一重庆的供应量在开始萎缩，因为它被经济别墅在蚕食。老百姓6—7年前觉得住洋房很牛，现在觉得住洋房，都是屌丝那种。&&& 张波：现在整个重庆市场的洋房，跟牟总说的是一个概念，实际上洋房不是这么一个概念，重庆市场经济型别墅降得比较厉害，洋房的舒适度其实是没有做到位的。江山明珠是在原来的基础上做了一些升级的东西。首先做了五个方面的东西，第一是尺度，所有的房间尺度，客厅尺度，进深都比原来的洋房要大，我们做了一个7.5米横厅。比经济型的别墅观感还会更好一些。这个洋房我们做的全月的设计，总共8层楼住了4户人家，每一户都有院子，有退台。一楼是送前院和侧院地下室，二楼是送后院，通过一个楼梯上去，三楼基本是退台，下面是四户，收成两户了。三楼有一个比较大的空中庭院。四楼是送屋顶花园，这个产品做到了每一户都有院子，整个是一个法式的建筑风格。私家庭院也是结合到小区一起做的。&&& 整个小区配套，因为是一个比较小的地块，整个配套还是借用了江山明珠整体特配套。做了一些台地，做了一些亲子性活动空间。入户大堂延续法式风格的装修，装修方案已经完了，现在开始在土建。智能化社区，我们预留了一个私家电梯位。三楼和四楼都是通过电梯直接入户，大概的关系是这样的。户型面积一楼是132平米，二楼122平米，三楼也是122，四楼是116楼。&&& 牟勇：赠送空间大不大？&&& 张波：一楼的户型套内面积132，建筑面积154，室内面积317。这是我们的一些装修效果图，这是三楼的户型，建筑面积142，套内122，室内270，有一个比较大的空中庭院。三楼的样板房准备做法式风格比较典雅一些，四楼顶楼建面135，套内116，送的屋顶花园，室内面积256平米。具体的赠送和一些东西，可能到时候售楼现场具体详说。牟勇：这个产品比重庆市场的叠拼好很多，如果样板房出来以后，值得去看一看。&&& 张波：实际上洋房现在在发达地区两种，一种大平层，一种舒适性的洋房。大平层的优势整个都在一层，家里有老人就比较方便，舒适度做得不好，跃层洋房有比较高的空间，有比较气派的一些空间感受。平层洋房中间层基本没有院子，跃层洋房通过退台和错落，基本上可以做到每层都有院子，现在这个产品的尺度，比现在重庆市面上经济型别墅房间尺度，都要比他们更舒适。&&& 曹勇：原来我们写稿子的时候，最开使用手写，后来随着电脑的普及，就很方便了。智能手机出现之后，也改变了我们的生活，智能刚才没有非常详细的介绍，现在的住宅产品智能化，包括科技化，很多开发商提的比较多，但是真正大家充分感受到，还是感觉到有点遥远，我们这个洋房里面到底有哪些方面智能体现，现在不是讲究房间的利用，比如我在家里有一个车库，我上班之后，就在网上找一个在这里上班的，他把车停在的车库上，提高它的利用率，住宅的利用率跟这个不是完全相似。我们有没有这方面的考虑，在产品的设计上，会不会涉及到这方面的问题？&&& 张波：智能家居针对的客户群不一样，我们在成都做了一个锦江小户，我们是做的智能家居上去的。你的手机可以在你上班的地方，可以遥控你家里面的情况，有小偷动你的门，你手机上会报警。这种相对来说，针对的一些客群是比较年轻的客群，因为他对于新事物的接受度，还有对于APP的熟练度，相对来说会好一些，这种洋房产品，针对的是一些年龄稍微要偏大一些，比较成功一些的人士。他们对于这种高新产品的接受度会低一些，我们主要不是在智能家居，主要是在地产商能够提供给客户的智能化上面做文章。&&& 主持人：智能化我们之前也到一线城市去看，智能化多用于装修房，洋房只是适当在做一些尝试。刘强：这个产品我补充一下，我们的产品虽然是跃层户型，首先是一个私房设计，因为考虑到老人的不方便，一楼是有老人房的。安排了小孩房加主卧室，每一个房间的尺度我们都是仔细推敲过的。我摆多宽的床，床头柜、衣柜、衣帽间，哪些是男主人的衣帽间，哪些是女主人的衣帽间，我们都是经过仔细推敲的，我们有些公司做的产品，是很大，但不知道怎么用，他的卫生间很大，那些东西摆完了，也用不了，就失去它的意义了，这个产品的尺度，我们是仔细推敲过的。每一个房间的功能，我们都仔细去比过的。不要做到大而无用，大而无用的产品就是浪费了。从产品本身，从立面设计，重庆做涂料的一些项目，几年时间重庆是酸雨，墙面就花了。我们经常开车含量立面几年时间，墙花得一塌糊涂，我们在澳洲也有项目，澳洲的房子空气质量好了，要拆了，50年，70年了房子还很新，我们这个产品怎么让它过了五年，十年还是一个比较有竞争力的产品。从这些方面要做一些考虑。&&& 滕燕：江山明珠产品本身是有亮点的，江山明珠现在这个地块，本来存在一些硬件的问题，比如配套和现在的交通，产品推出以后，包括整个地块，产品附加部分有没有实质性的改变？&&& 刘强：交通跟通江公司已经签约了，两年补贴公交公司50万，这个合同已经签了。他们应该尽快会把公交车开通，原来有一班。每年25万的交通部分，来解决交通出行。那边商业是有问题，我们在诺比邻选了两个点，一个A3一个B3。把两个大型的超市，都是一千平米左右的商业配套，把它做进去，真正解决你们买菜、基本的购物的需求。包括里面的活动，你们可能看到售楼部下面的会所在改造，江上下面游泳池，棋牌室、健身房全部得改，物业说快完了。&&& 主持人：我们重庆公司领导，也是下了决心。&&& 刘强：我们要把配套真正做上去，把产品做好，让业主坐在里面住得比较舒服，比较舒心。产品才有存在的必要性。&&& 主持人：大家也了解了江上明珠的洋房，这个洋房二期在8月份马上开始续客，可以办卡了，我们还推出一个基金产品，你交了钱还可以有收益，现在大家看到的只是户型图，马上样板区也会出来，在座的媒体朋友，知道要换洋房产品的，曾经也来看过江上明珠的，觉得前面户型不好的，现在也可以下手了。&&& 牟勇：价格多少？&&& 主持人：价格暂时保密。刘强：我都准备去买一套，公司很多同事都准备要买一套。部队让团职以上的干部全部买一套，旁边就是六支队和预备役，他觉得好，他又在那里工作。又方便，产品又好，它尺度稍微小一点点。&&& 主持人：我们除了产品好，我们会把配套做好。会在下面做一个若比邻，现在交通也基本解决了。&&& 刘强：我们做这个公司有天然的优势，我们有自己的资源，这次我们去开会，原来商业公司还有点挑肥捡瘦，现在是所有的项目先上，运营起来再做。赚不赚钱后面再说，是怎么算帐的问题，不赚钱租金算低一点，把装修成本给你投了，就可以了。首先要解决业主入驻问题，这块是我们的资源，其他公司不具备的。我有商业公司，我有文化公司，现在教育这块，也在大力做，我们养老也在做，成都也修了一个养老，机构养老、社区养老也在上，我们有资源，就好做。其他东西就是算帐，内部都好说。主持人：下面讨论媒体朋友最喜欢的话题，关于如何做推广的话题，大家会觉得现在的营销不好做，房地产营销变成了很多元化，我们也遇到了前所未有的一些困难和困境。保利也在这个方面去探索，我们今年的主题是保利地产有东西。在座的各位媒体和台上的朋友应该都会有思考，肯定每个人都会有思考，关于媒体的运营中如何组织新媒体和老媒体，如何创新营销的思路，我也是想来学习，各位有什么建议有什么想法，甚至后面怎么合作？把我们刚刚说到的产品推得更好？彭姐你是从传统媒体跳多做新媒体，你应该很有发言权。&&& 彭红梅：这是所有传播面临的一个苦恼，是整个传播的生态，是一个被颠覆，被重构的这么一个生态。我走到所有地方，大家都在探讨这个话题，在三点钟的时候，还在和杨思达（音）的营销老总探讨。确实营销来说真的很苦恼，以往咱们觉得效果很OK了，现在是一个碎片化，从晨报到大渝网，我也会在不断思考，我们怎么在这么一个碎片化的时代，做出真正有影响力的传播。我自己的观察，上半年有两个营销还是做得不错，一个就是龙湖当时做的大平层产品发布，它的传播是非常成功的，在发布上面，他们要向乔布斯发布手机一样做这个产品发布会，就是把产品摆到了很重的位置，我昨天还采访房协的会长，他给我数据，重庆房地产上半年销售增长了29%，金额增长了28.9%几乎持平，说明开发商利润并没有降低，我们走到所有开发商去，都觉得他们日子很恼火，就很奇怪，从价格上来说，开发商价格并没有降价，意味着看起来他的利润没有降低，但是为什么所有开发商都觉得，我们的费用怎么这么紧张？很大部分是渠道，3%—5%都是渠道费用，开发商的利润就不到10%，渠道一下子有3%—5%，开发商会觉得很吃紧。&&& 龙湖大平层强调，开发商做渠道的时候，龙湖觉得我要做产品，我把产品做好，然后再传播上面，就非常值得学习。碎片化时代是要进行全媒体覆盖传播的。当事人说天上要掉金条，从南都开始引发这个话题，包括和当地的网络进行合作推广，再到微信自己社区传播非常疯狂，它是用了一个全媒体，我印象很深刻，报纸的广告都是做了，然后在大的媒体上，也会投放，自媒体也会投放，是全覆盖的概念。&&& 第二个案例就是金科，金科这个案例，我觉得就是说，这是一个有创意的传播，不只是一个媒企组合，在这个时代，信息把大家轰得头昏脑胀的时候，你怎么让有一个话题来让大家关注呢？他对报纸的应用我真的很称赞，包括自媒体，广告弄得不好，没有人关注你。他在报纸上的广告，就是白纸黑字，这个还是很有冲击力的。再加上一样是实现了全媒体的覆盖，它的案例成功，在于他是有一个悬念，有一个创意在里面。&&& 当下所有的传播里面，一定要注意的是，不要自说自话，不要只是说我们开发商会怎么怎么抓，而是刚才婷婷也说到，一定关注用户的痛点和触点，这个话语一定要能够转化成，对我购房者有什么好处，在传播的时候，一定要注意这个互动，我们传播这个主题，有没有购房者，或者读者愿意主动帮我们转发，主动讨论这个话题，这个可能是当下传播，媒体倒是第二位，第一就是怎么有一个好话题，让读者愿意帮你传播进行点赞，这是当下碎片化传播时代的核心。董亮：不存在纸媒无用这种说法，彭总说了，作为媒体传播来说，现在很难像以前那样一个媒体一下可以解决很多问题，现在只是更多而已，现在是大量的开发商放弃传统媒体传播，全部是做线下传播，客户的销售感官很差，我们的产品越来越往更高端的方向走，可能解决不了消费客户更好感受的需求。很多东西过了一段东西以后会回归，线上媒体的传播也只是在变，传统媒体还是新 浪、搜狐、大渝这些媒体，都是一个平台，他们都是用的相同的手段在做，都是APP，只是他们少了一个印刷的过程而已。这个印刷的东西也不是没人看，还是一个媒体组合问题，在什么时候用什么媒体做拳头去攻的问题。在现阶段我反而觉得，传统媒体的作用可能会很大，这个时候你没有东西，要靠传统媒体给客户做沟通和交流。到了后面一个阶段，真正要开始出来的时候，可能配一些自媒体，形成一些有效的组合更有效一些。龙湖基本不做线下，全做线上。而且它的感官会很好。&&& 其实恒达从来没有放弃过传统媒体，它是地面媒体加传统媒体全做，也是你们不做的时候我全做，我们每周都做一个统计，恒达要做一个产品推出的，线下媒体几乎全包的，不会放弃传统媒体。我们不会像恒达那样做到大包大揽，至少应该从产品角度，产品的改革角度出发，我们在未来媒体组合这块，是我们要认真思考的问题。传统媒体的作用，应该在未来会发挥它本来应该有的作用。不会消失。&& &&&& 牟勇：作为我还站在传统媒体的老人，向你致敬，表示感谢。我们也经常在思考，我们也在转型，传统媒体确实随着它的传播手段，包括新兴媒体的出现，它的影响力缺点不可能跟以前同日而语，包括在内容上的一些被管控，传统媒体最大的就是公信力。就是在被管控的情况下，我们依然很看中我们的公信力，在这里不是给传统媒体打广告，我非常赞成这位兄弟的说法，我的理解是这样，在当今时代它确实是碎片化，这个时候你就比较整合，全覆盖，这个里面没有谁是最牛的，我可以用一个东西来解决所有的问题，那个时代已经过去了。老百姓的信息是很闭塞，你说什么他都可能相信，现在是一个开放的。&&& 第二我非常赞成，在传统媒体这块，创意是非常管钱的，这次我们认真看了，包括金科这次的营销手法，还有一个最好，今天在跟南滨特区沟通的时候，首先他用一种悬念式的广告，说什么是幸福？好多开发商都来说，龙湖什么是幸福，就变成了大家的狂欢，金科也不排斥，它是一步一步按照他自己的事先排好的节点，逐步的出现，在重庆最亮点的一个推广，不管从创意，包括使用的一种手段，所以我们觉得，如果在未来合作期间，我们可以和保利共同完成这样一个创意盛典，也是我们在座所有媒体人，不管是新媒体还是老媒体，还是传统媒体最大的愿望。&& &&&& 曾可：最近我频繁在接触新媒体，重庆日报也在做新媒体，这两天密集的培训，操作的一些守法和案例。我也做了报纸做了十多年，这一段时间强烈的感受，觉得自己突然老了很多。老天我跟一个朋友聊，看了一看你的空间，我突然发现已经有十多年没有更新了。与世隔绝的时间太长了。&&& 我赞同牟总说的观念，公信力这个东西，因为目前的状况，确确实实它是唯一的公信力。今年开年很多开发商，尝试做一些传统媒体加新媒体，加一些营销的活动。
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