未来5年成都房价如何发展 官方规划来了
未来5年——● 成都市的房地产市场将如何发展？● 供地会不会出现紧张？● 会不会出现房地产市场的大起大落？日前，《成都市房地产业发展五年规划（;2021年）》（以下简称《五年规划》）先后经市政府常务委员会和市委常务委员会审议通过。今日，蓉城政事对《五年规划》进行独家发布和解读。总体目标：房地产业保持稳定增长 全市新建城市房屋2.7亿平方米《五年规划》提出，未来五年，成都房地产业发展的总体目标包括：房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%～6%之间；居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右；居民住房可支付性指数保持合理水平，住房使用率更趋合理，商业办公用房利用率稳步提高；期间全市新建城市房屋2.7亿平方米；其中住房160.6万套、1.7亿平方米，商业办公用房0.35亿平方米，其他房屋0.65亿平方米。确保商品房供应充足5年新建商品住房超百万套《五年规划》要求，深入推进供给侧结构性改革，实行租售并举。根据城市总体规划和人口规划，结合城市有机更新、住房保障等情况，科学制定年度建设计划。年度建设计划根据人口变动、经济发展、房地产市场走势等实际情况进行中期评估和修订，修订后计划报市政府批准后实施。政事君看到——从2017年到2021年，全市计划新建城市住房共计160.6万套，确保商品房供应量充足。其中商品住房（含人才公寓、产业园区配套住房）103.86万套。分年度看：● 2018年新建住房将达到31.37万套● 2021年将达34.08万套而住房建设面积未来几年间也将逐年递增，2018年为3367万平方米，2021年达3505万平方米。保障用地供地总量将保持逐年增长同时，成都将切实强化用地保障。依据土地利用总体规划和房屋建设计划，优先保障保障性住房、人才公寓和产业园区配套住房供地。政事君观察到，未来几年成都的供地总量和商品住宅供地量均将保持逐年增长。优化区域布局商品房销售周期连续三月超12个月 中优区域暂停供地为合理优化区域布局——不同区域的商住比例也进行了科学规划：●“东进”和“南拓”区域立足于支撑产城融合和职住平衡，增加新建商品房供应规模，适度超前、加快推进房地产业发展。●“西控”区域立足于生态保护和改善宜居环境，控制房地产供应总量，优化供应结构。●“北改”区域立足于旧城有机更新和新区建设，保持房地产供应规模，稳定房地产业发展。●“中优”区域立足于降低开发强度、建筑尺度、人口密度和提高产业层次、提升城市品质，减少房地产开发建设总量，控制新征土地上市规模，优先保证棚户区改造等旧城改造存量土地上市出让，支持产业转型升级，控制建筑容积率，促进人口有序疏解。为把控供地节奏——成都还将把商品住宅用地供应节奏与商品住房销售周期挂钩，针对“东进”、“南拓”、“西控”、“北改”、“中优”等区域，实行差异化供地节奏把控。例如：●“东进”区域：商品住房销售周期连续三个月≥16个月，将暂停供应●“中优”区域：连续三个月≥12个月也将实行暂停供地调整住房结构主要满足改善性需求 停止新建公寓为稳步调整住房结构，成都将支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房，主要满足改善性需求，确保居民人均住房建筑面积稳步提高、户均住房套数不过快增加。同时严格执行住宅建筑规范，停止新建“公寓”类生活单元，确保居住品质。进一步激活二手房市场，降低交易成本，引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题，稳步提高二手住房在住房交易市场中的份额。到2021年，全市二手住房交易的占比将达到43%。成都将整合市属国企资源组建国有房地产投资运营公司，负责公共租赁住房、人才公寓、拆迁安置房等政策性住房和功能性地产建设，并按照产城融合的理念，在园区周边配建商品住房或政策性住房，解决产业工人居住问题，促进职住平衡。大力培育租赁市场鼓励开发商“租金抵房款”《五年规划》提出，鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作，出租待售商品住房，鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等方式营销，稳妥有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。鼓励金融机构为住房租赁企业提供定向金融产品，鼓励融资担保机构通过增信等方式增强住房租赁企业融资能力。探索开发复合地产支持新建小区配建“老少居”为积极应对人口老龄化趋势，成都将发展以医疗服务、休闲健身、医疗旅游、养老养生等产业为核心的养老健康地产，鼓励房地产企业与专业医疗机构合作，支持新建小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓。依法依规适度发展主题公园、休闲度假区、产权酒店等多种旅游房地产项目，着力培育旅游新型业态。构建一批有特色、低成本、便利化的创客空间。建设公益性低租金孵化园，支持大学生创新创业。鼓励企业利用已建成或在建的非居住建筑，依托中小学和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地，开发建设文化创意地产。防止市场“大起大落”坚持因区施策、差异化调控如何防止房地产市场大起大落？《五年规划》中提出，要切实加强需求侧综合管理，稳定市场运行。包括：健全市场调控机制以供求关系为导向，因区施策，实行差异化调控政策，支持合理住房需求，遏制投资投机炒作，引导需求稳步释放，防止市场“大起大落”。推进拆迁保障货币化在棚户区改造等城市有机更新中实行实物安置和货币补偿相结合，以货币补偿为主，在征地拆迁中大力推行货币化安置，在住房保障中实行租金补贴为主的租、售、补三位一体保障体系，鼓励被拆迁居民和住房保障对象通过市场自主购买、租赁住房。统筹商品房、拆迁房、保障房房源市场供求偏紧、房价上涨幅度超过城镇居民人均可支配收入增长幅度时，国有房地产投资运营公司加大住房建设和房源筹集力度，以市场方式向被拆迁居民和保障对象定向出售、出租，全面满足需要。市场供过于求、商品住房库存偏高时，国有房地产投资运营公司可向社会采购商品住房、二手住房作为储备房源。拓展商业地产需求搭建楼宇经济推介服务平台，加大对城市综合体项目的二次招商引资力度。鼓励商业办公用房业主积极引入卫生医疗、文化娱乐、休闲旅游、体育健身、教育培训、养老健康等带有民生和基本配套属性的功能性产业。政府可通过购买、租赁商业办公用房的方式解决社区用房、医院、学校等公建配套。此外，成都还将通过做大做强开发企业等措施，加快推动房地产业转型升级促进科学发展。《五年规划》提出——● 到2021年，将培育1-2家本土房地产拟上市企业加快推进行业整合，着力打造一批亿元级、超大型、全国性品牌物管企业：● 到2021年，全市年产值达5亿元以上的物业服务企业数量达10家以上。原标题：未来5年成都房价咋走？哪些区域房子多？
正文已结束，您可以按alt+4进行评论中央挑明未来发展方向，这27个城市房价还得涨!
临近年底，笔者身边一些焦躁不安的年轻人，又开始讨论起那个月经话题——逃离北上广。
这种话发发牢骚也就算了，如果你真的跑太远，可就有点傻了。因为，逃离了北上广，你可能就又错过了一波红利。
本次中央大会上，报告里正式出现了三个字——城市群。报告原文说，“今后将进行以城市群为主体的区域协调发展”。
这是什么意思呢?
原先是城市化1.0的时代，人口从农村迁往县城和小城市。城市群概念正式进入大会报告之后，也宣告中国即将开启城市化2.0的时代，也就是说人口从小城市迁往超级都市圈。
啥叫都市圈，还是“超级”的?
远的纽约、巴黎不说，就拿咱们门口的东京、首尔来说吧。东京都市圈人口占到了全日本的三分之一，GDP占到了一半以上;首尔都市圈的人口和GDP，差不多也都是韩国的一半!
所以你可能也看明白了，超级都市圈的核心，就是会把全国的资源都吸走，吸纳到自己的周边。
当然咱们中国可比日本韩国大多了。市场公认，中国将形成三个世界级的超级城市群，也就是京津冀、长三角、粤港澳。
显然，市场和学界一直都很明白，超级都市圈是经济发展的必然。原因也很简单，超级都市圈会让资源运行的效率更高。
比如说，交通效率更高、产业聚集更明显、就业机会也更多——高素质人口将源源不断被吸入这些效率和资源更多的地方。
带来的结局也很明显，这些城市群内的房价，必然是长期看好的。毕竟全国的资源都在往这边走。
所以，可能你还是逃不离北上广，就算逃，也要逃到附近的城市群里。最好是那种被“协调发展”的城市里，享受一波世界级城市群的红利。
好吧，咱们还是直接上干货吧，看看哪些城市能吃到这波红利。
这些天，笔者一直在整理对比，根据核心城市的距离远近和交通通达度、行政等级能给予的政策条件、以及产业转移的承接能力，包括经济基础、产业结构等情况，从这未来三大世界级城市群中，筛选出27个机会最好、潜力最大的城市，供你参考：
我们先来讲京津冀城市群。
她与国外的东京、首尔城市群都非常相似——从一个中心向四周扩张，俗称“摊大饼”。东京和首尔也都是这种摊大饼的模式。
目前，北京正在疏解非核心首都功能;天津作为桥梁，既承接北京部分功能，又向河北转移部分产业;而河北主要是产业的承接方。
廊坊、保定之所以是第二梯队，不但胜在距离北京更近，更胜在侧重承接新能源、电子信息等新兴产业，优于唐山、秦皇岛等重化工业为主的产业。
而石家庄作为河北省会，又是在行政级别上高于其它的。
接着说长三角城市群。
毫无疑问，这是目前国内经济最强大的一个城市群，历史悠久，产业已有一定融和，这一点京津冀根本没法比。
除了上海之外，杭州、苏州和南京的经济规模，都已经突破万亿，能容纳足够多的外来人口就业。这是城市活力的体现。
合肥虽然经济上不如一些沿海城市，但作为安徽一家独大的省会，聚集省内几乎所有政策、交通、教育等领域的优质资源，而安徽如今也积极主动融入长三角经济圈，因此在城市群中进入第二梯队也理所应当。
然后是粤港澳大湾区。
她囊括了国内三个一线城市：香港、深圳、广州，对标的是纽约、旧金山、东京等国际一流湾区。
第二梯队的东莞、佛山分别临近深圳、广州;珠海通过港珠澳大桥连通香港，虽然经济实力稍弱一些，但至少交通直达。
这三个城市，能够承担转移三个一线城市中低端产业的任务。
今天笔者之所以来说这张表，主要是想提醒你：
如果你还在一线奋斗，眼瞅着买房的希望越来越小，最聪明的选择，不是逃离北上广，而先在周边二三线上车，哪怕是作为自己的Plan B考虑。
如果你现在不在一线城市，但想往这些地方发展，也可以考虑这三大城市群中的第二梯队，相信对你将来的发展不会差。
说到这里，笔者知道有些不在这些区域的朋友会觉得不开心了，比如上次说过的以武汉、郑州、济南为核心的城市群，以及西部的成渝城市群。
不是说这些区域就怎么不好，否则也不会专门写文章介绍;这里的要点是，如果你有选择机会，结合个人的情况考虑，同等情况下，还是建议优先考虑这些潜力更大的地方吧。
2018年无疑将是房地产的一个小年，国内一二线楼市都被摁得死死的，但也是房价相对平稳的时期，不会暴涨暴跌，对有房票、有能力的刚需来说，完全可以行动起来。
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&三四线城市未来房价如何发展
三四线城市未来房价如何发展
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　　年，三线城市团体暴升，尽管从涨幅上看，不可能比得上一二线城市。但它究竟包容了更多的人口，上扬势头如此猛烈，值得深思。　　1.【拆迁棚改的蝴蝶效应】就在一两年前，三四线城市还备受高库存之困，大多数房价都还在跌落。此番暴升，一方面是一二线城市限购限售带来的外溢效应，另一方面则是棚改货币化变革制作出来的本地需求。　　以棚改之名大举撤除现有的住宅，再以货币化补助之名，让被拆迁者有了购房的本钱。既少了原来的存量，又多了新的需求，房价哪有纷歧路上扬的道理？　　2.【你想不到的蚌埠】以涨幅榜第2名的蚌埠作为样本，、7月，环比涨幅分别为3.4%、2.1%和1.2%，不只位居全国前列，而且3.4%的月涨幅也创当地2006年以来的新高。　　从2014年开端，蚌埠就大力推动城中村和棚户区改造，2014年和2015年算计改造面积600万平方米，简单换算约为6万户，2016年和2017年有算计改在棚户3.7万户，这意味着将近10万座棚户被撤除，而这些被撤除的棚户大多数都拿了货币化补助，处处买房。　　未来，或许没有未来。用大拆大建往来不断三四线城市的库存，短期只会制作房价暴升，长时间则由于缺乏实体的支撑，只会制作出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存，未来谁接他们的盘？
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按Ctrl+Enter发送有人说要涨，有人说要跌，未来5～10年房价会是个什么走势呢？
房价在未来的走势如何并不好预测，但是如果将时间限定在未来5-10年内，那么整体房价仍然是看涨的。
首先，房价上涨这个概念体现在货币上，从我国货币市场的情况来看，截至2018年4月，我国的M2总量已经达到了173.77万亿元，第一季度每个月的M2同比增长均超过了8%，而2018年度我国预计的GDP增速为6.5%，在货币持续超发的背景下，房地产市场具有更强的吸收货币的能力，短期内房价上涨不可避免。
其次，随着城市化进程的加速，越来越多的人口涌入大城市，对房子的需求自然不用多说，一线城市的房价目前虽然已经处在高位，但是作为中国先进城市的代表，随着中国的不断发展，在人口基数巨大的条件下，继续稳中有升的态势也是自然。对于二三线城市来说，虽然在2017年已经迎来了一波价格上涨，但是房价的上升空间仍然还有不少，尤其是2018年各大二线城市纷纷展开“抢人大战”，意图用政策上的优惠来吸引人才落户，势必会带动对房产的需求。
不过值得注意的是，中短期内房价虽是上涨趋势，但是目前国家正在不断出台政策调控房价，比如限购、限贷、限价、限售以及租售同权等，地方政府中也有深圳市率先开启了目标在2035年落实的“新房改”，长期来说，房价的走势如何，还需要看各种政策的落实程度和国家的调控力度。
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一、碧桂园的焦虑说明了什么　　4月5日至11日，碧桂园一周之内连续下发三份文件——《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》等，希望进一步提高周转速度。　　上面这个流传甚广的文件截图告诉我们：碧桂园希望在拿下土地当天就开工，如果超过40天才开工，“项目总”将被撤职。文件甚至要求，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图。　　此前有媒体报道过，碧桂园董事会主席杨国强曾说：“拿地三个月内必须开工，第五个月可回收资金。这样的速度别人做不到，我杨国强能做到。”　　很显然，碧桂园的最新文件，希望继续大幅提高周转率，甚至希望拿到土地当天就开工。　　对于碧桂园的最新文件，地产圈一片哗然：有质疑可行性的，有担心工程质量的。总之，这成为地产自媒体一次刷存在感和狂欢的机会。　　下面我分析一下碧桂园文件的含义，以及普通购房者应该从中读出什么。　　碧桂园是“三四五线城市的天王”，也是这一波去库存最大的受益者之一。三四五线城市的房地产逻辑，跟一二线完全不同。　　在很多中小城市，尤其是四五线城市，碧桂园的到来，是全城期待的大事。不仅政府高度重视，一般民众也感到自豪。所以，碧桂园如果要求拿到土地后，迅速办理完成相关许可证，是有可能的；此外，中小城市楼盘预售的门槛设置比较低。这些都为碧桂园实现“高周转”创造了条件。　　中小城市购买力有限，尤其是四五线城市，一个大开发商进来搞个大项目，就如同麦田开进来一台高效率收割机。这种城市一旦被收割一轮，再次长出麦子需要很长时间。不像大城市，购房者如同韭菜，一茬一茬的成长得很快。　　所以，碧桂园杨老板的第一个焦虑，来自中小城市的购买力有限。如果你慢了，有限的“麦子”就被别人收割了！　　第二个焦虑，则是担心政策、经济形势有变。　　房地产政策是中国变化最快的政策，限购、限价、限售、三价合一、利率上浮等等，这些东西随时出台，也随时可能消失，你基本上无法预期。　　现在唯一能预期是：经过一波强劲的货币棚改之后，三四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭，利率上升是大概率事件，各中小城市也被收割得差不多了。　　中国房地产还有白银10年，但三四五线城市还有几年，很难说。因为省会城市都在开足马力抢人，也许5年之后，绝大多数三四五线城市（城区）的人口将停止增长，甚至开始出现下降。　　作为一个在中小城市拥有最多土地储备的开发商，碧桂园当然最有理由焦虑。房地产是一个高杠杆行业，风险巨大，看起来今天你还意气风发，但可能半年一年之后就灰头土脸了。这样的例子还少吗？　　缺少人口竞争力的中小城市，是本文想提醒大家的中国房地产的第一个危局。　　虽然这些城市目前涨得很嗨，但他们的未来可能是非常暗淡的。地级市还好一些，县城、县市级就很难说了，未来长期跑输“真实通胀”是大概率的（除非位于核心都市圈有效半径内）。作为这些城市的“教主”、“天王”，碧桂园先知先觉提前进入了焦虑期，这是值得警惕的。　　二、万科引爆大城市白领的焦虑　　这两天，很多媒体都报道了万科在北京的“翡翠书院”的新闻。作为北京首批企业自持租赁房项目之一，“翡翠书院”公布了长租方案。　　根据这个方案：90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。开发商鼓励长租，最长可租赁10年，期间租金不变，但是需一次性付清全部租金。　　如果租一套90㎡三居室，按1.5万的月租金计算，10年租金将达180万；按1.8万算，10年租金就是216万。如果租一套180㎡的四居室，按照3万的月租计算，10年租金将达到360万元！　　据报道，万科的这个项目定位比较高，带精装修、中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。而旁边的同等位置、同等户型（90㎡左右）的普通住宅，月租金在6000元上下。　　对于万科公布的这个租金标准，有自媒体使用了“租房人哭了！”的标题，以表达受到的震撼。　　我猜测，万科的这种一次性付10年租金的销售方案，是可以向银行贷款的。这里面隐含了一个对赌协议：万科认为未来北京房屋租金会大幅上涨，你现在每月为90平方米的房子付1.5万到1.8万元肯定是贵了，但5年后就打平了，最后两三年你就赚了。　　这有点类似国际能源交易中的“照付不议”，市场难以预期，但买卖双方都希望风险被提前锁定。如果未来出现严重通胀，租房者肯定是赚的，万科是亏的；如果国家真的10年如一日让M2增速控制“真实GDP”增速的1.5倍以下，让房贷实际年利率保持在6.5%（相当于目前基准利率上浮33%）以上，那么租房者肯定是亏的，万科是赚的。　　当然，万科可以通过引入银行，让购房者贷款支付，自己一次性套现10年房租的方式，加快资金周转来回避风险，最终怎么着都赚！这样，对赌双方就变成了租房者和银行。　　反正不管怎么说，万科这个项目的定价，引爆了大城市白领的焦虑：以后还租得起房子吗？以前是贷款买房，以后要贷款租房了吗？　　前两天，如是金融研究院院长管清友在博鳌论坛曾说过这样一段耐人寻味的话：买不起房你就多买两套！不然以后你更加买不起，借钱也得买。　　说到这里，也就引出了中国楼市当前的第二大危局：大城市的房价随时可能再次失控，因为人口、资金不断涌入。　　总结一下：　　1、这一波三四五线楼市大涨，是国家通过印钞直接刺激上涨的，方式是央行向政策性银行提供超低息的PSL（抵押补充贷款），政策性银行把钱借给中小城市的政府、棚改开发商，搞货币棚改（拆房子、给钱，让你去买房子）。这种印钞给三四五线楼市的方式，以后很难再次使用，因为未来可以被三四五线楼市切分的人口蛋糕基本上没有了，至少5年后不太会有了。　　所以，大部分三四五线城市的楼市将进入“需求衰退期”。碧桂园的焦虑，就来自这里。　　2、由于北京、上海之外的大城市，全面进入抢人时代，所以人口将加速向直辖市、省会城市、计划单列市、特区集中，这些高级别、有特权的城市，又涌入了显著增量人口，房价随时有上涨失控的可能。　　前两天，前建设部副部长仇保兴说，中国的房子够住了。这话其实没有任何意义，中国的问题是人房错配。你在四川的山区是有房子，还有一个大院子，但不能在广州、深圳这些上班的城市用，你能把房子运到珠三角吗？这就是中国的现实。　　所以，才有了两种焦虑——人口流失地区，房子将越来越难以跑赢真实通胀。人口涌入地区房价越涨越高，以前是贷款买房，以后是贷款租房！
有道理，以后就是大城市圈了
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