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名为抵押实为卖房&法院判撤销买卖合同
日08:22&&来源：
原标题：名为抵押实为卖房 法院判撤销买卖合同
　　一公司在带王先生去办理房屋抵押业务时，欺骗王先生不懂抵押的概念，实际办理的却是卖房手续，然后将房子过户到公司名下。近日，北京海淀法院东升法庭审结了一起涉“套路贷”的房屋买卖合同纠纷,法院经过审理，判决房屋买卖合同无效。
　　原告王先生起诉称，李某宣称海外有投资项目，收益很高而且安全，但因为王先生没有资金，李某便说可以联系张先生借款，后王先生联系上了张先生，张先生表示可以借款，但要求王先生将名下的房屋办理抵押手续，王先生于是和张先生一起去房屋管理部门办理抵押手续。在此过程中张先生欺骗王先生不懂抵押的概念，实际办理的是房屋买卖手续，将房屋过户给了天天公司名下，后张先生出借给王先生200万元，王先生担心房屋被出售，便和张先生约定过户给天天公司的行为不是卖房，而是抵押。后王先生将借款全部汇给李某进行投资，结果血本无归。天天公司后带人强行收房，此时，王先生才发现整个过程就是一个骗局，双方的房屋买卖合同的价格只有200万元，明显低于市场价格。
　　天天公司辩称，公司和王先生间存在真实买卖合同关系，王先生和张先生之间的借款关系与天天公司无关，而天天公司与王先生之间的房屋成交价低于市场价格也是有原因的，因为王先生的房子是继承而来，需要向其他继承人支付折价款，且其他继承人实际占有房屋，故王先生要求全款支付且不能看房。另外，王先生是具有较高文化水平的成年人，能够明确区分房屋买卖和抵押的概念。因此，双方的房屋买卖合同不存在可撤销的事由。
　　法院经审理认为，根据王先生提交的证据，其主张的重大误解事由成立，且根据评估报告，涉案房屋的成交价远低于评估价格的70%，故王先生主张的显失公平事由也成立，并据此判决撤销双方之间的房屋买卖合同。
　　宣判后，双方均未提出上诉。
　　法官提示：老人务必小心“套路贷”
　　当前“套路贷”现象盛行，受骗对象多为老年人，“套路”也往往是虚构高额回报的投资项目，如理财、养老、保健品等项目，在向受骗对象提供借款时强制签署签订一系列的售房委托书、房屋买卖合同等文件，部分文件还经过了公证机关的公证，然后再等受骗对象因投资项目失败而无力偿还借款时，利用之前签署的法律文件，低价获取房屋。
　　受骗后，在法律上可救济的方式，根据不同的情形，如委托售房、以房抵债等，可确认房屋买卖合同无效，可撤销房屋买卖合同，也可要求受托人返还购房款并赔偿差价，还可以要求放款人重新结算等，但需要提醒的是，随着诉讼案件的增多，相应裁判文书的公开，“套路贷”的组织方也会对相关套路进行修正，以进一步规避法律规定，换言之，受骗对象后期通过法律救济的难度和成本也会随之上升，如获取房屋后很快以市价出售给不知情的善意第三方，受骗对象无法实际追回房屋，或者在房屋上给善意第三方设定高额抵押登记，受骗对象在追回房屋时需另行代为支付高额款项以解除抵押登记等等。
　　海淀法院法官建议，老年人对于各种形式的“投资+借款”的项目，应持慎重态度，认清高收益后隐藏的高风险，而防止被骗的最为有效的方式，就是对于任何的所谓“高收益、低风险”的项目，不听、不信、不参与，任何一次轻信和侥幸，均可导致“人财两空”。文/本报记者 李铁柱
(责编：伍振国、孙红丽)
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虚假买卖住房合同是否导致借款抵押担保合同无效?
　　基本案情 中国论文网 /3/view-757064.htm　　上诉人张成欣因与被上诉人A银行、被上诉人王大未抵押合同纠纷一案，不服东正市西政新区人民法院民事判决，向二审法院提起上诉。 　　日，王大未向A银行提出贷款申请。6月9日，双方签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定：王大未为购买东正市大槐树路420弄1号301室房屋，向A银行申请借款并愿意以上述所购并有权处分的住房作为担保；借款金额为人民币60万元（以下币种同），借款期限为240个月，合同自东正市房屋抵押登记机构办理登记之日起生效等条款。此后，将抵押房产办理了抵押登记，A银行按约向王大未发放了贷款。 　　日，东正市成大区人民法院作出刑事判决，认定：2005年，被告人郑从化以投资为名，诱骗姜本都将姜本都与丈夫张成欣共同居住的本市大槐树路420弄1号301室房屋进行虚假买卖。同年6月13日，王大未受指使与姜本都签订了虚假的房地产买卖合同，并持该合同向A银行申请个人住房抵押借款60万元作为购房款，日，A银行根据王大未的申请，将上述借款60万元划入姜本都开设在该行的账户内，当日，郑从化将上述款项转出用于归还其个人欠款，根据上述事实，法院认定郑从化构成诈骗罪。 　　日，东正市成大区人民法院作出民事判决，认为日姜本都与王大未签订的房地产买卖合同，并非作为系争房屋原权利人之一的张成欣所签，对系争房屋作出的处分，未经原告张成欣同意，且经过法院刑事审判，法院已认定该房产买卖合同系虚假买卖合同，故判决：姜本都与王大未于日签订的《东正市房地产买卖合同》无效。 　　王大未向A银行提出贷款申请后，A银行委托上海才富律师事务所就王大未为购买张成欣、姜本都的涉案房产，向A银行申请个人住房（二手房）抵押借款的过程（包括房地产买卖双方的身份，出让人持有的房地产权证，《房地产买卖合同》、《个人住房（二手房）抵押借款合同》以及相关法律文书的签署和房地产交易中心交易、抵押登记等交易行为）进行了见证。见证过程中，姜本都出示了本人身份证、户口簿、结婚证、所拟出让的房地产权证，并代张成欣出示了身份证原件。办理房地产过户交易时，张成欣本人未到东正市成大区房地产交易中心办理过户手续，由其公证的委托代理人姜本都代为办理。 　　张成欣提起本案诉讼，请求确认A银行与王大未签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分无效。两审法院均裁决所争议的抵押合同合法有效，而未支持张成欣基于买卖合同无效而主张借款合同和抵押合同无效。 　　 　　争议的焦点问题 　　本案争议的焦点问题在于房屋买卖合同的无效是否必然导致借款合同和抵押合同的无效。 　　上诉人张成欣认为，因房屋买卖合同无效，从而主张涉案抵押借款合同无效。上诉人张成欣在上诉中称，被上诉人A银行在涉案贷款放贷过程中未尽到严格的审核义务，存在明显过错，不能主张善意取得，原审法院以自身有误的律师见证文书即认定被上诉人没有过错，显属不当；涉案房屋买卖合同已经法院认定为无效，与其相关联的系争贷款抵押合同的合同目的已无从实现，应当予以解除或认定无效；系争抵押合同系犯罪分子实施诈骗的工具，不是当事人的真实意思表示，依法应认定其无效；本案抵押事实发生在我国物权法施行之前，故不应当适用物权法中关于不动产善意取得的相关规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。 　　被上诉人A银行辩称，不同意上诉人张成欣的上诉请求及理由。涉案抵押权善意取得是受当时的法律保护的，上诉人张成欣无限扩大被上诉人的合同义务没有依据；系争抵押合同当属有效，应受法律的保护。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 　　二审法院认为，被上诉人王大未为购买系争房屋而向被上诉人A银行提出贷款60万元的申请，并以系争房屋作为抵押，上诉人所签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和内容上并无违反法律规定的情形，被上诉人A银行作了必要的审核，签订合同的过程进行了律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，由此，系争《个人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，当属有效，签约双方均应恪守履行。被上诉人A银行将涉案贷款60万元按被上诉人王大未的申请划入了姜本都开设在该行的账户内，按约履行了向被上诉人王大未发放贷款的义务，然而该笔款项系由诈骗罪被告人郑从化于当日即将上述款项转出并用于归还其个人欠款的事实，被法院认定构成诈骗罪，并依法予以了处置。造成该笔款项无法偿还的后果，责任在犯罪分子郑从化，被上诉人王大未及案外人姜本都亦有一定过错。尚无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖房事实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，被上诉人A银行已尽到其合理的合同审核义务，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。相关房地产买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，并不必然导致相关买受人所签订的抵押借款合同无效。上诉人张成欣的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，故不成立，对其上诉请求，二审法院不予支持。 　　笔者认为，本案的裁判有助于维护正常的金融秩序，有助于制裁试图攫取不正当利益的当事人，有助于保护金融交易中银行的正当权益。过于机械地推行买卖合同与借款合同、担保合同的主从关系法则，可能为一些非法攫取不正利益的主体创造条件。 　　 　　对银行的启示 　　正确处理房屋买卖合同与借款合同的关系、抵押担保的关系 　　尤其是在抗辩过程中，应该清晰、准确地分析三者的关系。诚然，我国法律法规和司法解释对主从合同关系做了明确规范，强化了从合同对主合同的依赖性，即主合同无效将导致从合同无效。值得注意的是，房屋买卖合同与借款合同或者担保合同并不是主从合同的关系，只有借款合同与抵押担保合同才存在主从合同关系。在房屋买卖和借贷法律关系中，常常存在将抵押担保关系视为房屋买卖合同的从合同。实际上一些地方性法院的规范性文件中明确强调了两者的区别性，例如广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（下文简称《指导意见》）明确规定“在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。 　　在此类案件中，一般存在两份合同书，即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中，一般存在三个法律关系，即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。”《指导意见》还进一步明确了借款合同及其从合同、房屋买卖合同与借款合同关系的性质及其相互作用的法律机制：“在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。”前述规定具有以下几个特点：其一，在借款合同与其从合同关系上，肯定了借款合同无效将导致抵押合同和保证合同的无效；另一方面也设定了例外机制，即当事人在抵押合同和保证合同中另有约定的除外。其二，在房屋买卖合同与借款合同关系上，则明确否定了两者的主从关系。其三，房屋买卖合同无效虽然不能直接导致抵押担保及保证的无效，但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，势必导致借款合同的目的无法实现，因此当事人针对房屋买卖合同无效而请求解除借款合同时，人民法院应予支持。这实际上导致了房屋买卖合同无效将可能引发借款解除，借款合同的解除是否直接导致其从合同的解除或者无效，则在此处未作明确。 　　银行应该积极主张房屋买卖合同无效并不必然导致借款合同、抵押合同的无效 　　为此银行应该在诉讼过程中积极提供其尽职尽责的相关证据，本案一二审法院之所以支持银行的主张，其原因在于银行与借款人之间的借款合同在形式和内容上并无违反法律规定的情形，银行对借款事项按照其内部规定履行了必要的审核，而且签订合同的过程还有律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，故而借款合同及其抵押依法成立，当属有效。另外，被上诉人A银行将涉案贷款划入了借款人指定账户，并无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖房事实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。基于此，尽管有关房屋买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，但并不必然导致抵押借款合同无效。 　　银行在贷款发放的事前、事中和事后必须严格规范管理，认真履行监管法规及银行内部管理规定，否则其违规操作或者存在内部人与外部人的串通事实，均有可能导致借款人主张借款合同与担保合同的无效。 　　（作者单位：中国工商银行山西省分行）
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抵押房屋买卖注意事项？有抵押的房屋买卖合同有效吗？
来源：房天下 浏览量（5004）
[摘要]在生活中，有很多朋友们因为资金短缺，或者是其他方面的原因，想要把房子进行抵押，但是在抵押的过程中要注意风险，所以接下来我们就来为大家介绍一下抵押房屋买卖注意事项？有抵押的房屋买卖合同有效吗？感兴趣的朋友们一起来看看吧。
在生活中，有很多朋友们因为资金短缺，或者是其他方面的原因，想要把房子进行抵押，但是在抵押的过程中要注意风险，所以接下来我们就来为大家介绍一下抵押房屋买卖注意事项？有抵押的有效吗？感兴趣的朋友们一起来看看吧。一、抵押房屋买卖注意事项1、建议消费者选择大中介公司进行交易，大中介公司对购房流程熟悉，风险把控能力强，一般都会对流程进行监控，在买方出款前会做好司法冻结及抵押情况的调查。出现纠纷亦会作为公证的第三人保护守约方的权益；2、大中介公司一般都有合作的担保公司，遇到卖方提前收款或需要解押的情况，可以求助于担保公司，先支付部分担保费用，将风险转嫁至担保公司，由担保公司全权调查并出款，规避客户风险；3、若买方已经支付完房款后，过户期间房屋被冻结，买方应该积极起诉，提交原始合同及房款支付凭证，请求法院支持正常取得。二、有抵押的房屋买卖合同有效吗第一种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同绝对无效。《担保法》第四十九条第一款前段规定：&抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。&依该规定，抵押人转让抵押物对抵押权人仅负有通知义务。而《物权法》对抵押财产的转让作了更为严格的限制性规定，抵押人转让抵押财产必须征得抵押权人的同意。该规定的现实意义在于从我国目前抵押权行使和实现的现状来看，如果允许抵押人随意转让抵押物，会极大地增加抵押权人追索抵押物的难度，从而加大抵押权人实现债权的风险，因此，法律在保护抵押权人权利和促进市场流转之间，更侧重保护抵押权人的利益。对于未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同，直接否认其私法上的效力，转让合同无效，以实现对抵押权人利益进行特别保护的立法目的。当然，如果抵押人在签订房屋买卖合同后清偿债务或者受让人代为清偿债务消灭抵押权的，可以补正转让合同的效力瑕疵，转让合同有效。第二种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同。《物权法》第一百九十一条第二款的规定属于授权第三人规范，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同，只侵害抵押权人的利益，不涉及社会公共利益，属于相对抵押权人无效的合同。如果抵押权人主张房屋买卖合同无效的，法院应当认定房屋买卖合同相对于抵押权人无效，抵押权人未主张的，法院不得主动援引该规定认定合同无效。并且，房屋买卖合同在买卖双方之间以及相对于除抵押权人之外的第三人均是有效的，买卖双方依据《物权法》的该规定主张合同无效的。第三种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同有效，买受人可以取得抵押房屋的所有权，但抵押权人可以对抵押房屋行使抵押权的追及力，实现对抵押房屋的优先受偿。主要理由有：（1）依民法理论，抵押权为支配抵押物交换价值的权利，属于价值权。抵押权人享有的只是在债务人不能清偿到期债务时，就抵押物拍卖、变卖的价金优先受偿的权利，而不是抵押物的处分权，对于抵押人不妨碍抵押物交换价值的处分行为，也无权进行干预。抵押人仍是抵押物的所有权人，有权将抵押物自由转让给他人。但为保护抵押权人的权利，抵押权人应当对抵押物享有追及权，追及抵押物的所在，就抵押物行使抵押权优先受偿。此为各国法律之通例。（2）依《担保法解释》第六十七条的规定，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同是有效的，买受人有权要求出卖人为其办理房屋转移登记手续，对于抵押物已经登记的，抵押权人可以通过行使抵押权的追及力就抵押物优先受偿。该司法解释在《物权法》出台后并未被废止，因此仍应当适用。第四种观点认为，未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为由主张合同无效的，不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。以上就是今天给大家介绍的有关抵押房屋买卖注意事项以及有抵押的房屋买卖合同有效吗的全部知识，因为卖方为了融资以房产设定抵押后，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。
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抵押签买卖合同是否有效吗？不是应该签抵押合同吗
我去银行申请贷款，因为我想要出国留学，但是银行说出国留学的贷款一定要签抵押担保合同，然后我就找了我的一个朋友给我做抵押，担保人但是我的朋友签订的不是抵押合同，而是买卖合同，我就有一些疑惑，抵押签买卖合同是否有效吗
提问者：wl3965***时间： 12:54:49地点：2个回答
你好，针对你是要出国留学然后要去银行申请贷款，的确是需要为自己的贷款做担保的，但是如果银行让为你做担保的朋友签订的不是抵押担保合同而是买卖合同是无效的，因为法律规定贷款人不可以趁人之危，如果到时借贷人没有按时还款的，不可以直接将抵押物收归自己有。
您好，抵押签买卖合同，这就是所谓的阴阳合同，以合法形式掩盖非法的目的，在这种情况下，买卖合同是无效的，因为双方之间的法律关系本来就是抵押，而不是买卖，合同所依存的法律关系不存在，那么买卖合同也就是无效的。应该签订抵押合同，而不是买卖合同。
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