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绿城物业20%的员工流失率是如何炼成的？
　　绿城物业20%的员工流失率是如何炼成的？
　　回顾过去20年物业管理行业发展史，我们不断看到的是，一些企业的迅速崛起和一些企业的逐渐衰亡，作为以“人”为基本元素的物业管理行业不受自然资源的约束，更多要靠员工的创造力来获得成功与发展。成为行业中的佼佼者离不开对“人”这个基本元素的价值的最大化利用与开发，绿城物业服务集团（以下简称绿城服务）服务面积约1.5亿平方米，服务业主40余万户，员工近4万人，品牌价值24.18亿元，连续6年蝉联“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名、“中国物业服务综合实力百强企业”第二名......这些成绩已然让人艳羡，但是如果告诉你，绿城服务的人员流失率每年都维持在20%以下，估计会让更多的人跌破眼镜。可以说，绿城服务的人才理念及独具特色的人才培育机制正是一则关于企业成长速度的方法论，而由此衍生出的故事，虽然仅是冰山一角但已足够精彩，弥足珍贵。
　　“人”是出发点也是目的地
　　“我们是理想主义实践者”这句话如镌刻在董事长李海荣灵魂深处般被反复的强调、强调再强调。在这个时代，理想主义者意味着什么？或许是听从内心的召唤，突破现实的羁绊，追求有意义、有价值的人生目标吧。
　　在中国改革开放的前15年，企业界经历的是一个骑士时代，一批充满了理想主义精神，献身精神，家国情怀，甚至充满了清教徒精神的企业骑士，开始了一场商业的长征，绿城服务就产生在那理想主义泛滥的时期，1995绿城服务成立，1998年实现独立核算，2001年开始走向市场化，参与第一个招投标项目，2005年开始提出创建绿城服务体系，2007年通过住建部课题验收，2014年开始启动智慧园区服务体系建设，通过20年的发展，从房产开发的配套服务者成长为独立的综合性的生活运营商。
　　20年，不短；20年，很长，对于绿城服务而言，从纯粹的理想主义到立足于现实的理想主义；从追求把每一件事做到极致到超越昨天的极致，激情推动梦想的实现。最终，一群充满热情敢想敢做的理想主义实践者，完成了一道令业界侧目的商业命题。
　　在与绿城服务的接触过程中，给人感受很深的一个特征，就是这是一家拥有理想，拥有梦想，同时又能把理想跟梦想推进到战略层面，进而推进到战术执行的层面，实现所谓的梦想成真的企业。只要你近距离地接触到绿城人，你始终能够感受到一种激情，一种活力，虽然也有抱怨，有牢骚，但抱怨牢骚之后更多的还是怎么达成目标，这是绿城服务的企业文化中最显着标志。
　　理想主义者不等于成功者，一个企业成为一个成功的理想主义者，一定要有与之相适应的组织队伍去执行，去实施。绿城服务很清醒地意识到要实现自己的梦想，就需要一批梦想家，需要一批理想主义者。正如李海荣所说：“为了员工的成长是公司存在的理由，甚至是唯一理由。”绿城服务把人力资源部称为本体建设部，因为绿城人觉得人力资源作为资源会越用越稀缺越用越少，而本体是公司的本元，员工是公司的发展的根本是唯一的本体，所以在2010年整个大绿城集团内都把人力资源部改为本体建设部。
　　究竟绿城服务有多么重视“人”？董事长李海荣本身就是见证者与实践者，不管是秩序维护员还是保洁员，只要是在公司工作了十年以上的人，她都能叫得出名字，这些人提出离职肯定是李海荣亲自谈话慰留，她知道每个十年老员工名字、知道他们的喜好，公司每年组织十年老员工开座谈会，她都亲自给员工们挑选礼品。
　　在绿城服务无论是项目经理还是分子公司的总经理只能喊员工的名字，不许喊“保洁你过来、保安你过来”这样的话，为的就是让员工感受到尊重。在对分子公司总经理的培训中，分子公司的总经理要做三天的保洁员、五天的秩序维护员，要和保洁员和秩序维护员一样穿着制服，该站岗的站岗，该清扫的清扫，服从秩序维护队长、保洁领班的管理，要是你要摆总经理谱，就请走人。为什么要这样，李海荣说：“就是要管理者去体会员工的辛苦，从而爱惜这些一线员工。”即使要淘汰一名员工在绿城服务也要经过几次的沟通，要让他换三个项目试试能不能干好，让员工心服口服。李海荣的信箱也对全集团的所有普通员工开放，随时接受员工投诉。
　　李海荣说：“物业服务的重点是服务，服务是一种感觉，是以心换心的过程，只有员工的心暖和了才能把服务做好，这是情感上的事情。”就是这样绿城服务人力资源工作所一直坚持的就是员工是公司第一产品、培养优秀的员工是企业运作的首要目标，以及始终认为工作者理应是工作成果的享有者。
　　除了用待遇留人（人员收入水平维持地区同等职位收入前十），绿城服务同样用情感留住员工，公司设立了互助基金，在员工遇到突发事件时给予支持；绿城两会以座谈会的形式让员工参加到绿城管理上来；绿城好声音等多种活动给员工提供展示的平台。三年以上夫妻不在同一城市的员工享有15天的带薪探亲假，十年以上员工享有30天的董事长特别假，退休时2-10万的退休金；为家中有入学儿童的员工举办入学讲座并发放入学指引手册和入学礼包的绿城“子衿计划”。
　　员工人数相比三年前增长了66%，骨干队伍83%为大专以上学历，十年以上老员工的保留率为20.12%，员工满意度达94.68分，数字是冰冷的，但数字背后的故事是温暖的。在绿城服务有一位快80岁的涂师傅，退休后成为绿城服务的志愿者，经常在他服务的业主中间宣传绿城，收集业主意见及建议，他说：“虽然我80岁了，但我还可以为业主服务。”他把自己的儿子、孙子、曾孙三代人都带进了绿城服务。涂师傅的故事正是源于员工对绿城服务企业文化的高度认可。
　　在绿城服务整个商业模式运作的过程中，以优秀的服务队伍确保为客户提供超出期望的满意服务，通过满意服务又让客户接受服务的高溢价，这种高溢价又来为员工创造更加好的成长环境从而保持培养优秀的服务队伍，这一过程形成了良性循环，“人是出发点也是目的地。”是整个绿城服务所一直所秉持的理念。在绿城服务，人力资源的工作实际上只是用人力资源的工具和方法把绿城服务企业文化的理念进行落地和实现。
　　“将公司还原成学校”
　　失败的理想主义者，一般分两种情况，一种情况就是坐而论道，永不行动。另一类是有理想主义追求，有宏大梦想，但是缺乏有效的战略和一整套的战术动作。对于人才培养也是如此，培育成功的理想主义者必然有一套成功的人才培养体系。在绿城服务20年的积累过程中形成了“4+4+1”的本体建设的体系（第一个“4”是选、育、用、留的体系，第二个“4”是组织体系、岗位体系、能力体系及信息化体系，最后一个“1”是整个人力资源队伍自身的能力建设。）绿城认为比构建两个“4”更难的是一个“1”的建设，这也是为何在今年，绿城服务舍得花大价钱引入了国内一流管理咨询公司来帮助绿城服务进行组织管控变革的原因。
　　李海荣说：“这笔钱花得值！”
　　在外部人才引进策略上，绿城服务将人才分三类，第一类是原材料，这部分是依托校园招聘和校企合作培养的根正苗红的应届毕业生；第二类是半成品，是在同行业或跨行业的标杆企业寻找的高潜人才；第三类是成品，是绿城服务很难培养或培养周期较长的成熟型高级专业人才或管理人才。根据不同的人才类型，公司开展不同的培训，对于原材料主要是实现校园人向职业人的转变，实现社会人向绿城人的转变，实现理论型向实践型的转变；对于半成品的培训主要是完成社会人向绿城人的绿化工程，
　　绿城服务将公司还原成学校，将培训视为给予员工的最大福利，从进入绿城的第一天起，员工就被作为第一产品，培训和员工的职业发展都是一路相随的，当你作为新员工时有“柠檬计划”新员工培训，工作两三年成为项目经理后备时有“青干计划”和项目经理资格认证，在三到五年后成为经营班子后备时有“向日葵计划”，在五到八年后成长为分子公司总经理的接班人的时候有“领航计划”，再进一步进入公司高级管理层的时候有“商学院计划”，每位员工每个阶段都有相应的培训项目来支撑成长，每一阶段的培训项目都有不同的培养内容，以此形成“从大学生到CEO”的五级人才培养体系。同时，绿城服务认为集中培训只能满足员工10%的需求，另外的20%依托于导师和同事的指导，更重要的70%要靠每位员工自己在工作中实现自我成长，实现工作与学习相溶解，绿城服务还建立了网上学习系统满足员工自我学习的需求。
　　除了完善的培训机制，绿城服务认为留住人才最主要的是要为人才提供发展的通道，绿城服务为员工提供多维度的发展路径。主要的晋升通道有两个——管理通道和专业通道，营造以业绩为导向的人才发展机制，通过绩效考核引导员工跟公司发展目标相一致，实现绩效的全员参与，以绩效考核为机制建立竞争、激励、淘汰三大机制。在每年年底像财务报表一样提交人力资源的报表并以此盘点公司人才和制定公司人才发展的策略，并根据员工个人的能力和业绩分析定制培养和发展策略。这样的人才晋升通道和培训机制，必然造就了绿城服务重能力的人才理念，在绿城服务集团很多分总公司的总经理、项目经理都是从普通的秩序维护员、维修人员慢慢提拔起来的，李海荣笑称：“要是初中生绩效考核成绩都比你多读了几年书的人好，那你还坐不坐得住？”也就是在这种竞争、选拔机制下，绿城服务得以实现迅速的发展与扩张。
　　现实的理想主义者
　　任正非这样说过，企业在今后所面对的内部挑战主要是两个，一个是互联网的挑战，一个就是80后、90后的这样一批新新人类。互联网时代已经不可阻挡地到来了，绿城服务作为一个现实的理想主义者，拥抱新技术、拥抱互联网+是绿城服务的必然选择，在2014年绿城服务就提出了智慧园区服务建设。与绿城服务幸福生活运营商的愿景相对的是，绿城服务从一体化战略向平台战略做转型，从物业服务商向生活运营商的进化。为使管控体系适应管控跨度快速增长、服务内容无限丰富、服务提供实时响应的新挑战，绿城服务正在对管理体系进行“互联网+”的改造，将原来的科层制管理体系向同级管理体系改造，简化管理流程和管理层级，推出用户评价的考核体系，通过用户的驱动，在内部建立上下游的市场关系，用内部用户评价机制倒逼管理效能的提升，在管理程序上实现去中间化，形成管理高效运转。后台通过数据信息化的方式实现效率提升，通过数据实现自我监督。推出合伙人机制，在业主产生需求的时候自己做决策，让听到炮火的人员自己做决策，基层通过合伙人机制驱动利润最大化，集团则通过考核机制实现品质最优化。营造“一线当家、自动监督、用户评价、容错试错”的管理体系。
　　另一个挑战就是来自80、90后新新人类的管理挑战，这批新新人类身上有一个中国式的特征就是独生子女。管理企业归根结底是管理人性，管理人性的前提就是研究人性，研究人性的普遍规律、演变规律，研究不同人的独特个性。作为掌舵者李海荣很清楚50年代的管理人很难管理现在年轻人，公司人员必须进行更新换代。为此绿城服务从去年开始实行退休接力棒计划，对人员进行更新，50岁要从一线退休，55岁全部退休，这个过程对于公司来说是割肉般痛苦却又不得不做的一件事，李海荣清楚地意识到未来是属于年轻一代的，年轻人思想更加开放，尤其是绿城服务要想拥抱互联网，那么人员的年轻化是必然的过程。更为紧迫的是绿城需要创新，这也是年轻人具有的优势，为此李海荣几天前，特别审批通过了500万元的“容错试错奖励基金”，用于基层技术创新、服务创新、管理创新。
　　好的人员必然铸造了好的服务，绿城服务APP注册用户数已经突破20万户，一年一度的“海豚计划”（专业的趣味游泳培训），获得了业主满意率达到100%......
　　行到水深处，坐看云起时，绿城服务与其说是一家企业更像是一所理想主义者所创办的培养更多理想主义者的学院，在今天这个变化大于变革的时代，所谓永恒的商业理想都是不现实的，然而已经走过20年的绿城服务，依然具有强大的生命力，这正是源于这所学院中每名理想主义学员渴求成长的欲望。
来源：城市开发
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谢谢楼主分享
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时间：10月26—28日（10月26日全天报到）
地点：北京市
项目：物业项目经理管理能力提升特训营
特点：本特训营采用分组竞赛模式
证书：颁发《物业项目经理管理能力提升特训营》结业证书
关于举办《房地产物业管理精英实战训练》之“物业项目经理管理能力提升特训营”的通知
各有关单位：
全国房地产行业培训中心于1991年经原建设部批准成立，是全国建设类一级资质培训机构，承担全国性的岗位培训、继续教育、资格培训、技能培训。年培训量上万人次，以优秀的教学质量和诚信热情的服务作风赢得良好的社会声誉。
2017年，房地产物业管理行业进入发展、创新关键时期，同时，市场竞争加剧、经营环境恶劣、物业服务成本上升等。为了提高房地产物业企业人才建设，打造高效团队，促进房地产物业企业健康发展。经研究，全国房地产行业培训中心于近期举办“物业项目经理管理能力提升特训营”，现将有关事宜通知如下：
一、邀请对象
1．各级房地产主管单位、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、项目经理、拟任项目经理、管理处主任、部门经理等物业中高层管理人员及有培养价值的优秀员工等。
2．企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事后勤管理的负责人及分管领导。
3．房地产开发、经营及代理物业租售方面相关负责人、资产经营管理公司负责人等。
二、讲师介绍
师资队伍由物业管理领域权威专家、物业服务企业高层人士、资深专家与学者授课。
《房地产物业管理精英实战训练》系列课程特约讲师。
高级人力资源师，高级培训师，首批中国物业管理师培训师资，20余年房地产物业管理企业从业经验。
职业经历：某集团执行副总裁、某房地产公司副总经理、某物业集团项目总经理。他通过长期的经营管理实践，对人力资源管理、物业品质管控、物业管理招投标等专业领域进行了深入研究和探索，是务实的实战型咨询培训专家。
曾经服务客户：住总正华房地产、北控置业、华日集团、青岛海尔、山东能源、兵器集团、天龙达置业、中信房地产、京师大房地产、宁夏水务投资集团、铜陵市建委、榆林能源集团、天津罗升、首钢物业、华润物业、上海陆家嘴物业、汉威国际物业、北京建工物业、航港蓝天物业、天翔物业、联源物业等。
三、课程设置
（一）物业行业对优秀项目经理的需求
（二）房地产行业的发展趋势与物业延伸服务的思考
（三）物业管理服务的内涵与本质
第一部分 人力资源管理
（一）物业项目经理岗位职责
（二）员工配置与招聘
（三）员工培训
（四）绩效考核
第二部分 团队建设与管理
1.项目经理团队管理能力
2.工作到位标准：领导别瞎忙
3.项目经理的任务清单
4.工作到位标准：汇报工作说结果
5.物业项目经理工作方法与技巧
6.项目经理对下属员工的工作指导
7.物业项目经理非物质留人策略
8.压力管理---压力可能来源于何处
9.物业项目经理缓解工作压力的办法
第三部分 物业招投标管理
（一）物业管理招投标概述
1.招标与投标的概念、特点
2.物业管理招投标特点、方式、原则
3.物业管理招标程序
4.物业管理投标程序与方法
（二）投标文件不可忽视的问题
1.以“熟悉程序、读懂文件、把握精髓、响应要求”为宗旨
2.物业管理服务方案制定的四大依据
3.物业管理服务方案制定的十大内容
4.物业管理服务方案编写注意事项
5.物业管理服务方案编写要点
6.住宅、写字楼、商业物业等不同业态投标文件编写有何区别
7.怎样凸显物业企业管理与服务特色
8.投标报价费用测算及报价策略
9.物业管理投标文件常见错误
10.投标文件编制完成后的审核
（三）投标答辩
1.公司的基本情况
2.接管后公司对本项目物业服务的总体思路
3.物业管理服务方案简介
4.中标后的承诺
（四）案例解析：某物业公司成功中标的投标文件
第四部分 承接查验管理
1.承接查验重要环节与注意事项
2.承接查验流程
3.承接查验对管理的重要性
第五部分 业主入住与装修管理
（一）入住工作管理?
1.入住工作重点
2.入住工作风险防范
3.入住工作管理流程
（二）业主装修管理
1.装修合同管理
2.监督过程
3.巡查装修现场，看什么？
4.如何处理违规行为
5.装修验收关键点在哪
第六部分 客户关系管理
1.客户关系管理解决的问题及思路
2.为什么要有客户意识
3.优质物业服务的标志是什么？
4.服务意识的培训与管理
5.服务超越顾客期望的三个要素
6.物业服务创优“六化”
第七部分 房屋及设施设备管理
1.物业设施设备管理包括哪些内容
2.非工程专业的项目经理如何管理技术员工
3.共用设施设备维护及运行管理关键点管控
4.消防设备管理与消防演习
5.安防智能化管理与风险防控方法
第八部分 物业项目品质管控
1.品质意识就是客户意识
2.物业品质概念
3.基础业务品质是物业公司生存与发展的生命线
4.一言一行皆品质
5.三个“三声”服务法
6.物业项目经理对客服务窗口触点管理
7.物业现场服务品质
第九部分 物业项目经营与物业费用管理
（一）成本预算编制
（二）物业项目经营
1.租赁代理
2.停车场管理
3.广告经营
（三）物业费用管理
1.物业费用使用
2.物业费用收缴
3.维修资金使用
第十部分 风险管理
1.物业管理风险识别与分类
2.物业管理风险五个等级
3.物业管理风险发生可能性评估
4.物业风险规避
5.做好宣传告知义务防控风险
第十一部分 业委会组建
1.物业公司在业委会筹建中的角色定位
2.物业项目经理要关心业主大会的筹备
3.物业项目经理如何做好“热切关心者”
4.业主大会筹备程序和注意事项
5.业主大会的筹备双启动机制
6.业主大会召开和业主委员会选举的时间节点
第十二部分 危机处理与关系维护
（一）危机处理
（二）关系维护
1.项目经理必须具备与不同层面业主沟通能力
2.项目经理应具备与各方面关系维护技能
3.项目经理应定期组织不同形式的社区文化活动
4.物业项目经理每年组织一次“业主开放日”
（三）满意度调查与社区文化活动
四、时间、地点
北京班：-28日（10月26日全天报到）
（具体地址请见报到通知）
五、课程费用
1. 收费标准：2380元/人（含听课费、资料费、制证费、茶点等）。
人均培训费
2. 本期课程班前期不收取任何费用。需要会务组安排住宿的学员请提前与招生老师联系，宾馆住宿收费标准：320元/标准间(双床房）/天含早餐，费用自理。
六、培训证书
培训结束后由全国房地产行业培训中心颁发 《物业项目经理管理能力提升特训营》结业证书，证书实行全国统一编号，网上公示。
七、联系方式
主办单位：全国房地产行业培训中心
联合主办：北京京诚建业技术培训中心、北京宏程建业管理咨询有限公司
八、汇款账号
需要开增值税专票，请将开票信息发给招生老师。
本期培训班前期不收取任何费用，如需要汇款，
汇款方式如下：
单位账户：北京宏程建业管理咨询有限公司
开户行：交通银行股份有限公司北京回龙观支行
1. 参加培训时请携带本人近期1寸照片2张、身份证复印件1张。
2．《报到通知》将于开班前10天由招生老师统一发送，详告报到时间、地点、行车路线、食宿费用、日程安排及其它有关事项。
附件：“物业项目经理管理能力提升特训营” 报名表
全国房地产行业培训中心
注：本特训营采用全程摄像分组竞赛模式
责任编辑：
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今日搜狐热点优秀的物业经理人是这样炼成的！
1、公司的问题，是你改善的机会。
2、客户的问题，是你提供服务的机会。
3、职场，就是让解决问题的人高升，让制造问题的人让位，让抱怨问题的人下课。
4、只有对你严格要求的领导，才是真正帮助你成长的好领导！
5、如果你渴望卓越，这些职场铁律，没几把刷子，老板请你来干嘛？
老板的世界
1、请你来是解决问题而不是制造问题。
2、如果你不能发现问题或解决不了问题，你本人就是一个问题。
3、你能解决多大的问题，你就坐多高的位子。
4、你能解决多少问题，你就能拿多少薪水。
5、让解决问题的人高升，让制造问题的人让位，让抱怨问题的人下课。
没有功劳，苦劳就是“白劳”
1、企业要的是结果，而不是过程。
2、在企业中，员工不管多么辛苦忙碌，如果缺乏效率，没有做出业绩，那么一切辛苦皆是白费，一切付出均没有价值。
3、我们坚持以绩效的获取和提升作为管理的出发点，以绩效水平作为考核管理工作有效性的依据。
4、工作价值和市场价值决定着员工的分配基准，绩效水平决定着员工的实际获得。
5、我们追求正果。出正果就是我们的工作要富有成效，做任何事都要追求一个好的结果。我们反对只说不做，同时我们也反对做而无效。只有持之以恒地付出，不折不扣地努力，才能得到理想的回报。
6、企业对员工价值认可的程度，取决于员工为企业创造业绩的多少。
不要轻易离开团队，否则你要从零做起
1、不要老想着做不顺就放弃，哪个团队都有问题，哪个团队都有优点。
2、跟对领导很重要，愿意教你的，放手让你做的领导，绝对要珍惜。
3、团队的问题就是你脱颖而出的机会，抱怨和埋怨团队就是打自己耳光，说自己无能，更是在放弃机会。
4、心怀感恩之心，感谢系统给你平台，感谢伙伴给你配合。
5、创造效益是你存在的核心价值，创业不是做慈善。
6、遇到问题请先思考，只反映问题是初级水平，思考并解决问题才是高级水平。
问题就是你的机会
1、公司的问题：就是你改善的机会。
2、客户的问题：就是你提供服务的机会。
3、自己的问题：就是你成长的机会。
4、同事的问题：就是你提供支持建立合作的机会。
5、领导的问题：就是你积极解决获得信任的机会。
6、竞争对手的问题：就是你变强的机会。
只为成功找方法，不为失败找借口
1、你的责任就是你的方向，你的经历就是你的资本，你的性格就是你的命运。
2、复杂的事情简单做，你就是专家，简单的事情重复做，你就是行家，重复的事情用心做，你就是赢家。
3、美好是属于自信者的，机会是属于开拓者的，奇迹是属于执著者的！
4、你若不想做，总会找到借口，你若真想做，总会找到方法！
谁能最后享受到胜利成果
1、能始终跟着团队一起成长的人。
2、对团队的前景始终看好的人。
3、在团队不断的探索中能找到自己位置的人。
4、为了团队新的目标不断学习新东西的人。
5、抗压能力强且有耐性的人。
6、与团队同心同德、同舟共济、同甘共苦的人。
7、不计较个人得失，顾全大局的人。
8、雄心博大，德才兼备，有奉献的人。
白猫黑猫，抓住老鼠就是好猫
1、业绩是最有力的价值证明。
2、优秀员工的标准是什么?业绩!这是以结果论英雄的时代，这是以结果作为标准来检验一切的时代。
没有业绩就是剥削企业
拿老板工资却不思进取，就是在白白耗费公司资源。员工不能为公司创造价值，就是在剥削企业。
对领导而言:爱他就严格要求他
1、对你有严格要求的领导，才是能真正帮助你成长的好领导，使我痛苦者，必使我强大！
2、任何强大公司都不会给下属安全感，用最残忍方式激发每个人变得强大，自强不息！
3、凡是想办法给下属安全感的公司都会毁灭的，因为再强大的人，在温顺的环境中都会失去狼性！
4、凡是想方设法逼出员工能力，开发员工潜力的公司都会升腾不息，因为在这种环境下，要么变成狼，要么被狼吃掉！
5、最不给员工安全感的公司，其实给了真正的安全感，因为逼出了他们的强大，逼出了他们的成长，也因此他们有了未来！
6、如果真的爱你的下属，就考核他，要求他，高要求，高目标，高标准，逼迫他成长！
7、如果你碍于情面，低目标，低要求，低标准养了一群小绵羊、老油条，小白兔。这是对下属最大的不负责任! 因为这只会助长他们的任性、嫉妒和懒惰。
你的薪水从哪里来
1、老板为什么付给你薪水?
2、没有企业的快速发展和高额利润，员工不可能获取丰厚的薪水。只有公司赚了钱，员工才可能获得较好的回报。从某种意义上讲，为公司赚钱就是为自己加薪。
3、我们无论从事哪一行,都必须用良好的业绩证明自己是公司珍贵的资产,证明自己的的价值，证明自己可以帮助公司创造利润。关注微信"销售总监"学习不一样的销售技巧。谁能够为公司创造的业绩多,当然，谁的薪水也就高。
4、比尔.盖茨：“能为公司赚钱的人，才是公司最需要的人。”
用一流的业绩套牢老板的心
每个老板为了自己的利益，都只会留下那些，业务能力最强的员工。馅饼并不会从天上白白掉下来，只有你努力工作并取得一定的成绩，老板才会重用你。
公司作为一个经营实体，必须靠利润去维持发展，而要发展，便需要公司中的每个员工都贡献自己的力量和才智。公司是员工努力证明自己业绩的战场，员工证明自己的唯一法则就是业绩。无论何时何地，如果你没有做出业绩，你迟早是一枚被弃用的棋子，因此，业绩就是我们的尊严，业绩就是我们的荣誉！
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物业管理是怎样炼成的的.doc 261页
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物业管理是怎样炼成的的
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物业管理是怎样炼成的
由住宅与房地产杂志社联合中国物业管理协会、深圳物业管理进修学院及深
第一部物业管理全电视情景剧式教学系列片《物业管理是怎样炼成的》经过近两
年的酝酿、创作及拍摄，终于面世了。作为该系列片配套教材的编写工作也如期
圆满完成。
本教材在内容安排上，尽量注重传授基础知识与培养岗位技能相结合，理论
本教材根据《物业管理是怎样炼成的》系列片的
系统介绍了物业管理企业在招标、前期介入、装修管理、规范服务、风险防范、投诉处理、与业委会打交道等多个环节的专业知识。物业管理从业人员可以从中了解到物业管理的基本业务知识和操作技能，从而达到提高自身素质的目的。
本教材力求突出四个特点：一是理论简明扼要二是重“实用”和“实践”
本教材比较适宜作为物业管理企业进行内部培训以及企业员工自学用书，也
本教材在编写过程中参与者之众为业内编撰书籍所罕见。这其中既有物业管
的结晶，亦是当前国内先进物业管理操作经验的一次大汇总。在此，对于所有参
与编写及给予过我们帮助的人们表示衷心的感谢。
本教材有个别章节的部分内容参考了业内出版的一些专业书籍及个别专业网
第一章如何取得物业管理项目………………………………………………… 4
第一节取得物业管理项目的途径……………………………………………
第二节物业管理招投标概述…一……………………………………………
第三节物业管理投标程序……………………………………………………
第四节物业管理投标书的制作………………………………………………
第五节物业管理投标的技巧与策略…………………………………………
第六节物业管理招投标案例………………………………………………………… 44
第一节物业管理的早期介入…………………………………………………
第二节前期物业管理…………………………………………………………
第三节物业接管验收…………………………………………………………
第四节早期介入和前期物业管理案例分析…………………………………………… 73
第一节什么是业主入伙………………………………………………………
第二节入伙前期准备…………………………………………………………
第三节入伙工作内容…………………………………………………………
第四节迁入／迁出手续及程序………………………………………………
第五节入伙工作流程…………………………………………………………
第六节如何协助住户验楼……………………………………………………
第七节物业管理入伙案例分析………………… 79
第四章如何提供装修管理与服务……………………………………………… 84
第一节建筑物基本构造知识…………………………………………………
第二节装修管理相关人员职责及流程………………………………………
第三节装修施工的现场管理与竣工验收……………………………………
第四节装修管理细则…………………………………………………………
第五节装修施工中的常见问题及处理………………………………………
第六节装修管理与服务案例分析……………………………………………………… 105
第一节礼仪规范………………………………………………………………
第二节保洁服务规程…………………………………………………………
第三节保安服务规程…………………………………………………………
第四节维修服务规程…………………………………………………………
第五节绿化服务规程…………………………………………………………
第六节停车场、交通管理标准作业规程……………………………………
第七节消防系统管理规程……………………………………………………
第八节物业管理常规服务规程案例分析…………………………………………… 149
第一节物业管理投诉概述……………………………………………………
第二节物业管理投诉处理原则………………………………………………
第三节物业管理投诉处理流程………………………………………………
第四节物业管理投诉规范……………………………………………………
第五节物业管理投诉案例分析及应急机制…………………………………
第六节物业管理的三个“投诉期”及投诉原因……………………………
第七节物管企业如何减少与避免有效投诉…………………………………
第八节建立业主投诉体系……………………………………………………… 159
第七章如何防范物业管理服务风险………………………………………
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