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赠与房子后悔了？这5种情形可撤销！
原创 15:20:32
来源：新浪乐居
房屋的价值是很大的，有的人可能会将自己的房屋赠与给他人，这是法律所允许的，双方当事人需要签订赠与合同，办理房屋所有权变更登记手续。那么，如果房屋赠与,后悔了还能要回来吗?
房屋的价值是很大的，有的人可能会将自己的房屋赠与给他人，这是法律所允许的，双方当事人需要签订赠与合同，办理房屋所有权变更登记手续。那么，如果房屋赠与,后悔了还能要回来吗?
我们先看4个法条：
1、《婚姻法》第十九条：夫妻可以约定婚姻关系存储期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
2、《婚姻法司法解释三》第六条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
3、《合同法》第一百八十六条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
4、根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，房产交付以登记为准，如果不进行变更登记，房产的权属就没有发生变更。
律师解读：
一、一方名下婚前财产或婚内个人财产，通过夫妻两个协议约定归另一方所有，如果办理完成过户，则赠与完成，无特殊情形赠与方无法撤销赠与。
二、一方名下婚前财产或婚内个人财产，通过夫妻两个协议约定归另一方所有，没有办理房产过户登记，另一方婚内主张过户或离婚时主张归其所有，赠与方可以撤销赠与。
三、我国婚姻法第十九条第一款规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
我国婚姻法第十九条第二款规定：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
但夫妻一方将夫妻婚姻关系存续期间所得的房产约定尽归一方所有的情况并不在婚姻法第十九条第一款规定的“各自所有”、“共同所有”、“部分各自所有”和“部分共同所有”情形范围之内，而是一种赠与行为。因此不适用婚姻法第十九条第二款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”的规定；应当适用我国合同法中赠与合同的相关规定，即对于房产的赠与应当以在房屋管理部门办理产权变更登记为赠与完成的标志。如果未办理产权变更登记，赠与方则可以撤销赠与。
在实际操作环节，许多在婚姻维系期间购买的房屋是登记在被赠予一方名下且无其他共有人登记事项的。很多人认为这意味赠与已完成，实际上，这是一种存在瑕疵的产权登记，仍视为夫妻共同所有，并不是真正意义上的个人拥有全部所有权。
那么有朋友问了，赠与且办理了房产登记，就不能撤销赠与了吗？
已进行房产变更登记的房产赠与协议，原则上不可撤销。赠与人将房产赠与受赠人办理房产变更登记后，房产赠与协议就已履行完毕，此时房产属于受赠人的财产，没有法定情形，赠与人无法要求撤销赠与协议，返还财产。但是，一旦出现了以下三种情形，赠与人自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内可以行使撤销权。该三种情形为：
（一）受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。其要点，一是受赠人实施的是严重侵害行为，而不是轻微的、一般的侵害行为；二是受赠人侵害的是赠与人本人或其近亲属，包括配偶，直系亲属（父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等），兄弟姐妹。如果侵害的是其他亲友则不在此列。
（二）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的。其要点在于：一是受赠人对赠与人有扶养义务。二是受赠人对赠与人有扶养能力，而不履行对赠与人的扶养义务。
（三）受赠人不履行赠与合同约定的义务。
另外，因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人也可以在知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内撤销赠与。
还有一种特殊情况：根据《中华人民共和国合同法》第一百九十五条之规定:“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”
综上，房屋赠与未登记不生效，登记后符合法定条件也可以撤销赠与。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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　　房屋赠与，指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。那么，房屋赠与合同可否撤销？如何撤销？找法网小编为大家整合相关资料解答此问题。
&一、案件回放：
　　２０１２年５月，李某夫妇把自己的一处房产赠与了儿子小李并签订了《房产赠与合同》，约定：李某夫妇在其所赠与的房屋内有享有居住权，直至去世。双方将《房产赠与合同》进行了公证，并随后将房屋产权变更在小李名下。２０１２年１０月，小李妻子朱某因琐事与李某发生争吵，并动手与李某撕扯，后虽经民警调解，暂时平息，但双方从此心存芥蒂。２０１３年４月，李某夫妇思来想去，决定把儿子、儿媳一同告上了法庭，要求撤销他们与儿子之间签订的《房产赠与合同》。
&二、法院裁判要旨：
　　法院经审理认为，合法的赠与合同受法律保护。李某夫妇将其房产赠与儿子小李，小李也接受了赠与，双方签订了书面赠与合同，并依法进行了公证、办理了房屋过户手续等相应的权属变更登记，双方间赠与合同已经成立并生效，且被告小李作为《房屋赠与合同》的受赠人，并没有出现符合《合同法》第一百九十二条法定的撤销情形，且原告的证据不足以证明受赠人小李严重侵害了李某夫妇的人身权、财产权，判决驳回李某夫妇的诉讼请求。
&三、律师评析：
　　《合同法》第一百九十条规定“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有抚养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”由此可知，法律对撤销赠与的情形有明确的规定。
　　本案是一起发生在父母、子女之间的附义务的房屋赠与合同纠纷案件，包含着大量的家庭伦理道德因素。受赠人小李的义务是保障赠与人李某夫妇的居住权。事实上，李某夫妇亦一直居住在其赠与儿子的房屋内，后由于家庭琐事，李某与儿媳发生冲突，遭到儿媳朱某打骂，从情理上讲，朱某的做法是不对的，但从法律层面上讲，朱某并不是该赠与合同的受赠人，根据合同相对性原理，她的行为不受上述《房屋赠与合同》的约束，故法院作出了上述判决。
房屋赠与合同公证
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哪些情况可以合法撤销“房屋赠与”？
房屋赠与指的是一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。当然房屋赠与是需要通过法律程序来保障的，那么如果出现房屋赠与纠纷的话，有哪些情况是法律规定可以撤销房屋赠与的呢？
深圳中原地产专家解答：
1、赠与人在赠与财产的权利转移之前可撤销赠与。2、具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。3、赠与合同在赠与的财产转移之前并未生效，赠与人随时可以撤销赠与。4、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。5、赠与的房产作为不动产，只有办理完转让登记的手续才发生物权转让的效力，即赠与的房产只有办理完过户手续，所有权才发生转移。6、法定撤销权的三种情况：(1)受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属赠人如果严重侵害赠与人或赠与人的近亲属时，这表明，赠与合同赖以存在的感情基础将不复存在，与之相适应，赠与合同也将失去存在意义，因此，法律赋予赠与人有权撤销赠与。(2)受赠人对赠与人负有扶养义务而不履行对赠与人有扶养义务而不履行的，赠与人可以依法行使撤销权。这里的扶养应是广义上的扶养，包括扶养、抚养和赡养三种类型。(3)受赠人不履行赠与合同约定的义务一定的负担，接受一定的约束。而受赠人如果不按约定履行该负担的义务，是一种对自己诺言和对赠与人意愿的违背，从某种角度上讲，也是有损赠与人的利益的。为此，法律特别赋予赠与人以法定撤销权。赠与行为在本质上其实是一种财产所有权的转移行为，一旦受赠人同意接受该赠与，就需要签订赠与合同，只有形成法律文件，该赠与才是有效的。*点击文末“参考文献”，了解更多*
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离婚时将房产赠予儿子的协议可否撤销？
作者：临川区人民法院 罗晔 李宁&&发布时间： 11:43:11
　　【案情】
　　原告付某与张某于日协议离婚，并约定：“一、所购抚州市赣东大道672号城市经典楼盘两室两厅房产一套，建筑面积约为89.9平方米，产权归儿子张某某所有，男方一人享有此套房屋永久性的居住权、儿子张乐乐年满十八周岁时，应将房产证过户给儿子名下，男方不得以任何理由抵押、变卖。女方要无条件协助办理房产过户登记。二、夫妻共同财产人民币5万元归女方所有，这5万元女 自愿作为张某某今后的教育经费，到张某某满18周岁时一次性付给张某某；女方只带走小床、东芝电脑、冰箱、小沙发，空调、办公桌、小衣橱。其他财产归男方所有。三、婚生男孩，取名张某某，于日出生，现年一周岁，离婚后随男方生活，如果男方再婚后或发生意外对儿子张某某的成长不利，女方有权追回监护权。男方自愿一人负担儿子的监护权和扶养费（包括生活、教育学杂、医疗费等）直至18周岁或学业完成为止；但女方每月必须以儿子名义存200元给儿子，直至儿子18周岁后一次性付给儿子；女方对儿子有探视权，探视时男方及其家人不得以任何理由刁难女方，必须予以配合。四、夫妻关系期间，无借债、无欠款。其他以个人名义借债、欠款各自负担，另一方不负任何连带责任。无债权、债务纠纷。”张某后再婚并与再婚妻子居住在赠予儿子的房产内，儿子张某某却随其奶奶在钟岭农村居住。付某遂以张某违背离婚时的约定，对被告张乐乐的成长不利，且赠与的房尚未办理变更登记手续为由，请求撤销对儿子张某某的房产赠与。
　　【分岐】
　　对赠予协议可否撤销存在两种不同意见。
　　一种意见认为，本案属于为合同纠纷类中的撤销赠与合同纠纷，故应适用《合同法》的相关规定。婚姻法允许婚姻关系的当事人通过约定来处理双方的夫妻共同财产，而这种“约定”从广义上讲即是协议、合同。夫妻双方协议将共同房产赠与给儿子，属于赠与合同，应适用合同法的对赠与的相关规定。合同法第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”夫妻双方离婚协议中的赠与行为虽经过婚姻登记机关审核，但婚姻登记机关仅是形式审查，其对财产分割条款或者协议并不做实质性审查，不具有确认其具有法律效力的意义，也不具备公证职能，故原告付某与第三人张某离婚协议中有关赠与房屋的约定既不属于公证的赠与，也不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与，依据上述法律第一款的规定，在赠与的财产未实际转移之前，赠与人可任意撤销赠与。因此，原告诉请撤销赠与，符合法律规定，应予准许，撤销赠与后，该房产仍属于原告付某与第三人张某共同财产，双方可另行分割。
　　另一种意见认为，本案属于婚姻家庭纠纷中的离婚后财产纠纷，应适用《婚姻法》的相关规定。本案所涉房产原为付某和张某的夫妻共同财产，二人登记离婚时对解除婚姻关系、子女扶养及夫妻共同的处理等问题均达成了协议，婚姻登记部门已为双方办理离婚登记，发给了离婚证。双方达成的离婚协议只要不违反法律法规的禁止性规定，应确认有效。离婚协议是一个完整的协议，其处理的包括婚姻家庭、子女扶养及财产关系，应适用特别法《中华人民共和国婚姻法》及相关法规、司法解释的规定处理。付某和张某均同意本案所涉房产暂由张某使用，待儿子张某某成年后归其所有，张某某由张某负责监护和抚养，付某不负担抚养费，故不能简单认定为夫妻双方对儿子的赠与，而应认定为夫妻双方对夫妻共同财产的处分，付某可分得的部分有折抵扶养费的性质。因此，付某要求撤销对儿子赠与的诉请，不能适用合同法关于赠与的规定，根据婚姻法的相关解释，应驳回原告的诉请。
　　【管析】
　　笔者同意第二种意见。理由如下：
　　一、从婚姻法与合同法调整的法律对象分析
　　婚姻法保护和调整的是由特定婚姻家庭关系主体（特定亲属关系）之间的人身关系和财产关系。婚姻家庭关系主要是一种存在于特定成员间的人身关系，其中的财产关系只不过是上述人身关系变化引起的法律后果。故婚姻家庭方面的财产关系具有以人身关系的产生、变更和终止为引发力、局限于特定身份的夫妻之间、反映夫妻共同生活的要求、不具有等价有偿等特点。而合同法调整的是其他平等主体之间设立、变更、终止民事权利、义务的法律关系，不具有特殊的人身关系的属性。本案中，离婚协议主要是为解除原告付某与第三人张某双方婚姻关系的目的而设定，而要解除双方婚姻关系必能涉及家庭财产分割和未成年子女的抚养问题，离婚协议约定将夫妻共有的房产归儿子所有，是夫妻双方对共同财产分割的一种约定，该种赠与具有特殊性，是一种以解除双方身份关系为动机和目的的赠与行为，是一种发生在特定身份关系当事人之间的有目的的赠与。以上特殊性是基于婚姻家庭人身关系产生，故本案纠纷应适用婚姻法及其相关司法解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力；第九条规定男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。本案原告如对离婚协议中将房产赠与给儿子反悔的，可以在一年内以第三人张某为被告请求法院变更或者撤销财产分割协议，但原告的起诉已超过一年，即使未超过一年，原告亦应证明订立协议时存在欺诈、胁迫等情形，否则，法院应驳回其诉请。
　　二、从本案法律关系产生的根本原因及存在的约束力分析
　　首先，本案涉诉标的房产系夫妻共同财产，夫妻双方共同约定将房产赠与给儿子系因双方离婚而引发，是双方为达到解除婚姻的目的，而采取的对夫妻共同财产的一种和平的协议处分方式，该房产赠与协议的签订相对方是夫妻两人，本案中原告如对其与第三人的离婚协议中财产处分问题反悔，其提起诉讼的被告只能是与其签订离婚协议的另一方即张某，其子不是本案适格被告。其次，本案中夫妻双方将房产赠与给儿子这条协议是离婚整体协议中的一项，并不是孤立存在的，该协议是建立在双方离婚的基础上，与离婚协议其他各项条款是相互关联和牵制的。如离婚协议中“产权归儿子所有”这条协议的不成立都可能导致双方离婚、男方独立扶养小孩，其他共同财产的分配等项的不成立。第三，本案赠与条款具有强烈的人身属性，并受人身关系的制约，并不等同于合同法调整的赠与关系，不能简单地认定付某、张某与儿子之间形成了一种赠与合同关系。如果可视为赠与合同关系，那么夫妻离婚协商所有财产归一方所有时，夫妻双方之间同样便也形成一种赠与合同关系，也就意谓着夫妻离婚后，一方如对离婚时协商夫妻共同财产全部归另一方所有反悔，也可按赠与合同的规定行使撤销权，这样显然与《中华人民共和国婚姻法》及其司法解释规定相抵触。
　　三、从诚实信用原则和道德层面分析
　　依据法律规定当事人向婚姻登记机关提交的离婚协议中有关财产分割问题的条款，对离婚的双方当事人都具有法律约束力。因此，原告与第三人在离婚时同意赠与被告房产，如果原告可随意撤销赠与，首先是违背了诚实信用的基本原则; 男女双方在离婚时约定将夫妻共同财产赠与子女，属于双方对婚后财产分割达成的一致协议，反悔一方没有证据证明所达成的协议存在欺诈、胁迫情形的，依法不应予以变更撤销。其次离婚协议中有关财产问题的约定不可避免地掺杂了一些感情因素，可能与婚姻解除形成一定牵连，同时子女是夫妻双方的平衡点，夫妻协议离婚时将共同财产归子女所有的情况屡见不鲜，因此在衡量这类协议的财产关系时不能按照一般民事合同的等价有偿原则以及其他合同法的规定作为标准，只能依照《中华人民共和国婚姻法》的相关规定。第三，原告与第三人将共同财产赠与未成年儿子的协议具有道德义务性质，属一项诺成性的约定，在原告与第三人婚姻关系事实上因离婚协议得以解除的情况下，赠与财产的目的已经实现，只要该协议并不违反法律规定，其赠与房产行为依法不能随意撤销。
责任编辑：徐丹}