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时间：2018-06-30 15:51
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年回报率8%以上，这现实吗？
发布时间： 14:26:27
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:猎房新闻小编
摘要：随着停车需求的增加，该停车场首次将停车收费从单日6美元提升至单日8美元，利润也就大幅增加。另外，Park&Go停车场是查尔斯顿国际机场附近唯一运营的停车场，也就是说没有市场竞争，而国际机场内部的停车场收费远高于Park……
大部分投资人在考虑投资商业地产项目时，首要关心的是年收益。然而，投资人更应该了解的是项目中给出的年收益率是否切合实际？是否能达到项目介绍中所呈现的长期承诺的期待？
其实，年收益的背后是大量严谨的成本分析计算和有效率的商业经营管理。基于过去表现和多种经济因素的现实预测，再加上有效的业务管理，可帮助我们了解为什么这样的年收益是合理的。
以Park & Go机场停车位项目为例，首年固定收益为8%，之后每年的预计收益，也就是65%的利润分成，在8%-11%。
我们就单以年收益8%展开讨论。8%回报率看似与其他我们所熟悉的海外地产投资项目包括学生公寓项目和项目的收益率差不多嘛。真的差不多吗？
其实不然。大部分学生公寓、酒店项目或其他类似的商业地产项目通常是新楼开盘，刚刚开始营业招租，所以他们计算出的8%通常是基于宏观市场数据（如人口、就业率、人均水平、CPI等）对其租用率和定价收费进行预估，同时预估商业运营成本开支。但由于这类公寓酒店项目的商业模式在房产投资市场上存在比较普遍，所以容易让人定向的认为这类项目一定会盈利，这与惯性思维相关，与真实的回报率计算关系不大。
相比之下，Park & Go的8%则是根据过去十六年停车场本身真实的营收数据和成本开支计算得出。这两者之间虽看似相同，实则千差万别。
以下是Park & Go过去连续五年的营收（），以及2006年最差表现纪录和2007年美国金融危机时期的表现：&
就在刚过去的2018年一月份和二月份，该停车场最新的营收数据也已经出来了：
这已经超越去年同期的营收了，而车场开支则是相对恒定的。
以下我们先强调几个原因，稍后会进行更详细的解释。
?&停车收费上涨，但管理成本保持稳定，这意味着停车场可以从更高的利润中受益。
?&Park & Go停车收费比机场内部停车收费低40%。
?&Park & Go是区域内唯一运营的停车场。
?&新的想要进入市场的停车场由于受限于当地政府分区限制，竞争被最小化。
?&随着查尔斯顿机场（CHS）每年乘客数量的增加，停车需求也随之增加。这个城市正在成为一个非常强大的商业中心、旅游和大学的目的地，一直在推动停车需求，一些私人停车位甚至超过70,000美元。
回到（图一），我们可以看到2014年是营收飞跃的一年，之后两年的涨幅相对稳定，到了2017年增长率飙升14.5%。其原因是自2017年以来，随着停车需求的增加，该停车场首次将停车收费从单日6美元提升至单日8美元，利润也就大幅增加。
另外，Park & Go停车场是查尔斯顿国际机场附近唯一运营的停车场，也就是说没有市场竞争，而国际机场内部的停车场收费远高于Park & Go ―― 单日21美元。根据Park & Go管理高层对查尔斯顿市场近30年的了解，以及当地政府对地块分区限制的增加，私人停车场市场的进入壁垒很高。2019年，Park & Go计划将收费提至12美元，从2021年起提价至14美元；与机场内代客停车的价格相比，Park & Go的停车客户在2019年首年涨价时仍会节省42.86%的停车花费，并且避免了繁忙机场内的拥堵交通。同时，查尔斯顿国际机场已经计划在2018年进一步提高机场内部停车收费，这意味着Park & Go的停车客户将一直从价格差中受益。
以下是分别以90%和100%的车场租用率计算得出的从第二年到第五年的回报率（事实上，该停车场在一年中的几个时段的使用率已经超过100%）：
如上表所示，这个项目的投资结构分成模式一目了然。目前车场的最大容量是250辆车；
（总年收入&- 费用开支&- 35%）÷ 175套可购买停车位&= 单个车位收入
单个车位收入用投入的本金$32,000计算得出最后一栏的年回报结果。
在这个投资结构中，这里35%是保留在停车管理团队的利润，这是除去基本费用开支后再保留的35%，保证停车场运营的现金流动充足。商业运营中的一个基本定律，保持充足的现金流和备用金以备在不定时的人员扩张、车场维修、系统更新等开销上提供支持。在减去基本费用和35%利润后，年收益依然可以轻松达到8%以上，这就是这个项目根据真实运营数据计算得出的最实在的收益结果。
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提问者：彭光赫|
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回答数：11
| 被采纳数：0
一般是宽1-1.2米 ，长2.2-2.5米
回答数：270
| 被采纳数：1
餐桌高：750—790mm餐椅高；450—500mm。
圆桌直径：二人500mm．二人800mm，四人900mm，五人1100mm，六人mm，八人1300mm，十人l500mm，十二人1800mm。 方餐桌尺寸：二人700×850(mm)，四人(mm)，八人(mm) 餐桌转盘直径；700—800mm。
回答数：171
| 被采纳数：1
一般尺寸为餐桌高度为750—790mm，8人方餐桌尺寸的宽度一般为长2250*宽850(mm)
回答数：26773
| 被采纳数：150
你先去五金店里买把鲁班尺就大功知道百分90了,跟距自家的实际尺寸再定即可一般 乘以mm (餐桌是有尺寸，请你对着鲁班尺相应吉祥文字制作。)
回答数：13980
| 被采纳数：24
你好,一般尺寸是1-1.2米.希望能帮到您. 斫yW踂.黽j*U9@m憔蜳CwWWn%貊椒 +翀F"帗J $4"B $$! 炷C溕N溎畑尦铙滙;@rW鮒w寏髻{熃熃忣?Ot麲吡=熛>;:薤{O踥炓轺57囧╂妲Z?~oMg2uY渧椵1`韔n~孢:1梜ps髩' ',荘_篌縪~檈欨宾s煫釱CW瑙?9(j|鵻倡F9ξ蜰^敬Dw=菭m纏耭飗z 菦Otm謂|苕并?} 犊豫1嗖
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年回报率8%以上，这现实吗？
发布时间： 14:26:27
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:猎房新闻小编
摘要：随着停车需求的增加，该停车场首次将停车收费从单日6美元提升至单日8美元，利润也就大幅增加。另外，Park&Go停车场是查尔斯顿国际机场附近唯一运营的停车场，也就是说没有市场竞争，而国际机场内部的停车场收费远高于Park……
大部分投资人在考虑投资商业地产项目时，首要关心的是年收益。然而，投资人更应该了解的是项目中给出的年收益率是否切合实际？是否能达到项目介绍中所呈现的长期承诺的期待？
其实，年收益的背后是大量严谨的成本分析计算和有效率的商业经营管理。基于过去表现和多种经济因素的现实预测，再加上有效的业务管理，可帮助我们了解为什么这样的年收益是合理的。
以Park & Go机场停车位项目为例，首年固定收益为8%，之后每年的预计收益，也就是65%的利润分成，在8%-11%。
我们就单以年收益8%展开讨论。8%回报率看似与其他我们所熟悉的海外地产投资项目包括学生公寓项目和项目的收益率差不多嘛。真的差不多吗？
其实不然。大部分学生公寓、酒店项目或其他类似的商业地产项目通常是新楼开盘，刚刚开始营业招租，所以他们计算出的8%通常是基于宏观市场数据（如人口、就业率、人均水平、CPI等）对其租用率和定价收费进行预估，同时预估商业运营成本开支。但由于这类公寓酒店项目的商业模式在房产投资市场上存在比较普遍，所以容易让人定向的认为这类项目一定会盈利，这与惯性思维相关，与真实的回报率计算关系不大。
相比之下，Park & Go的8%则是根据过去十六年停车场本身真实的营收数据和成本开支计算得出。这两者之间虽看似相同，实则千差万别。
以下是Park & Go过去连续五年的营收（），以及2006年最差表现纪录和2007年美国金融危机时期的表现：&
就在刚过去的2018年一月份和二月份，该停车场最新的营收数据也已经出来了：
这已经超越去年同期的营收了，而车场开支则是相对恒定的。
以下我们先强调几个原因，稍后会进行更详细的解释。
?&停车收费上涨，但管理成本保持稳定，这意味着停车场可以从更高的利润中受益。
?&Park & Go停车收费比机场内部停车收费低40%。
?&Park & Go是区域内唯一运营的停车场。
?&新的想要进入市场的停车场由于受限于当地政府分区限制，竞争被最小化。
?&随着查尔斯顿机场（CHS）每年乘客数量的增加，停车需求也随之增加。这个城市正在成为一个非常强大的商业中心、旅游和大学的目的地，一直在推动停车需求，一些私人停车位甚至超过70,000美元。
回到（图一），我们可以看到2014年是营收飞跃的一年，之后两年的涨幅相对稳定，到了2017年增长率飙升14.5%。其原因是自2017年以来，随着停车需求的增加，该停车场首次将停车收费从单日6美元提升至单日8美元，利润也就大幅增加。
另外，Park & Go停车场是查尔斯顿国际机场附近唯一运营的停车场，也就是说没有市场竞争，而国际机场内部的停车场收费远高于Park & Go ―― 单日21美元。根据Park & Go管理高层对查尔斯顿市场近30年的了解，以及当地政府对地块分区限制的增加，私人停车场市场的进入壁垒很高。2019年，Park & Go计划将收费提至12美元，从2021年起提价至14美元；与机场内代客停车的价格相比，Park & Go的停车客户在2019年首年涨价时仍会节省42.86%的停车花费，并且避免了繁忙机场内的拥堵交通。同时，查尔斯顿国际机场已经计划在2018年进一步提高机场内部停车收费，这意味着Park & Go的停车客户将一直从价格差中受益。
以下是分别以90%和100%的车场租用率计算得出的从第二年到第五年的回报率（事实上，该停车场在一年中的几个时段的使用率已经超过100%）：
如上表所示，这个项目的投资结构分成模式一目了然。目前车场的最大容量是250辆车；
（总年收入&- 费用开支&- 35%）÷ 175套可购买停车位&= 单个车位收入
单个车位收入用投入的本金$32,000计算得出最后一栏的年回报结果。
在这个投资结构中，这里35%是保留在停车管理团队的利润，这是除去基本费用开支后再保留的35%，保证停车场运营的现金流动充足。商业运营中的一个基本定律，保持充足的现金流和备用金以备在不定时的人员扩张、车场维修、系统更新等开销上提供支持。在减去基本费用和35%利润后，年收益依然可以轻松达到8%以上，这就是这个项目根据真实运营数据计算得出的最实在的收益结果。
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提问者：彭光赫|
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一般是宽1-1.2米 ，长2.2-2.5米
回答数：270
| 被采纳数：1
餐桌高：750—790mm餐椅高；450—500mm。
圆桌直径：二人500mm．二人800mm，四人900mm，五人1100mm，六人mm，八人1300mm，十人l500mm，十二人1800mm。 方餐桌尺寸：二人700×850(mm)，四人(mm)，八人(mm) 餐桌转盘直径；700—800mm。
回答数：171
| 被采纳数：1
一般尺寸为餐桌高度为750—790mm，8人方餐桌尺寸的宽度一般为长2250*宽850(mm)
回答数：26773
| 被采纳数：150
你先去五金店里买把鲁班尺就大功知道百分90了,跟距自家的实际尺寸再定即可一般 乘以mm (餐桌是有尺寸，请你对着鲁班尺相应吉祥文字制作。)
回答数：13980
| 被采纳数：24
你好,一般尺寸是1-1.2米.希望能帮到您. 斫yW踂.黽j*U9@m憔蜳CwWWn%貊椒 +翀F"帗J $4"B $$! 炷C溕N溎畑尦铙滙;@rW鮒w寏髻{熃熃忣?Ot麲吡=熛>;:薤{O踥炓轺57囧╂妲Z?~oMg2uY渧椵1`韔n~孢:1梜ps髩' ',荘_篌縪~檈欨宾s煫釱CW瑙?9(j|鵻倡F9ξ蜰^敬Dw=菭m纏耭飗z 菦Otm謂|苕并?} 犊豫1嗖
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