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柬埔寨房地产投资：看好前景，注意风险！
亚洲开发银行（ADB）今年「年度经济展望报告」认为，目前最被看好的亚洲新兴国家就是柬埔寨，2015年经济增长率预估为7%，2016年预计将达到7.2%，由于柬埔寨房市拥有「无外汇管制、房地产美元计价、人口红利」等多重优势，让柬埔寨成为当前国际各大投资机构优先锁定的投资新天堂，也成为台湾不少投资人作为全球化投资配置的热门首选。长富国际地产总经理郑哲升分析，投资柬埔寨首都金边房地产的最大外来投资人，除了早年计划性进入的日韩两国外，最主要是占地利之便的邻国马来西亚及新加坡，2014年外来投资以亚洲国家为主，五大外资来源国分别为中国大陆、日本、南韩、英国和泰国。不过，来自台湾投资方，近年来正加速进入柬埔寨，除成衣纺织及金融证券业外，房地产开发更是台商新兴热门投资项目。平均每月要出差飞往金边一两趟的郑哲升指出，每一次到金边都会让人感受到城市风貌不断在蜕变，天际线四处看到是高耸的建筑起重机，仿佛置身在当年的上海浦东新区一般。郑哲升形容柬埔寨的经济成长潜力，有如30年前的台湾、20年前的上海、10年前的马来西亚，目前正在一路稳健茁壮，已成为欧美先进各国各大型投资机构积极注意的投资黑马国家。郑哲升强调，柬埔寨金边房地产的两大投资优势，一是柬埔寨房市仍处在供不应求的卖方市场，由于金边目前正处于快速城市发展阶段，来自世界各国的商务人士络绎不绝，不断创造新房产需求，无论想赚资产增值，或是稳赚租金，都值得期待。其次柬埔寨对于外汇采取开放政策，完全没有外汇管制措施，资金可自由进出，房地产又以美元计价，相较于其他货币则有汇兑风险，由于美元是当前最值得长期持有的强势货币，在赚得房价涨幅同时更能赚得美元升值。投资小提醒优点：房价基期东协最低，美元计价无汇损风险，享东协关税优惠，无外汇管制，有「东南亚小瑞士」之称。缺点：贷款利率偏高，多为预售屋，投资慎选代销及开发商，2018年前金边有千户以上交屋潮，注意风险。经济状况经济成长率每年逾7%。四大支柱为旅游业、加工业（制衣业）、农业和建筑业。吸引中国、南韩、日本、欧美等国前往投资进驻，外资投资大幅成长104%。过去五年，外国观光客成长七成，每年有将近400万人造访。外国人投资规范2010年开放外国人买卖不动产，只要年满18岁，凭护照就可以用自己名字，自由买卖2楼以上的集合式住宅、公寓大楼，但针对土地、透天厝、店面则不得持有及购买。税务法务o购屋时需支付4%交易税及约600-1,000美元的律师费。o持有时需支付0.1%房产税及10%租赁所得税。房贷模式o外国人房贷利率约7%至12%。o银行购屋贷款成数约五成，但仍须依实际状况而定。
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保存至快速回贴在柬埔寨考察的时候，我拜访了好几座城市、咨询了当地很多中介，包括国内资深的海外房产投资的朋友，了解了一下当地的房价。
不得不先感叹一句，房价真的没有想象中便宜......（土豪随意）
不过租金回报还是蛮高的——达8%到10%。
在柬埔寨，外国人不能购买土地和别墅。
按照柬埔寨的法律，外国人不可以持有土地产权，但可以买一层以上的建筑物，永久产权，美金计价。这是前提。
目前，柬埔寨首都金边当地的公寓均价在2万——3万人民币之间，部分位于中心地带的楼盘稍贵一点点，但这并不影响大把投资者进入这个市场。
我也不例外！
去年年初那会买入一间均价在2万人民币左右的小公寓，位于柬埔寨金边桑园区核心中心地带，靠近使馆区、购物中心以及金界娱乐城，相当不错的地理位置。
当然这些都不是重点，我要说的是在我买下的半年后，该楼盘直接提价8%，等于说什么都不用做净赚8%。
也许你要说是开发商贪心，提价这么多卖得出去就有鬼了！？但你却没有看到的是，每天一批又一批的中国人涌入金边的场景，工作人员轮番上阵才能搞定这些投资看房团！
限购政策下的北京看房登记处
而对比北京CBD核心地区高档公寓，均价在7万—9万人民币之间,，
是不是感觉，幸福感高了许多......
并且，在不断加强限购严厉政策下，北京看房登记处依然人头攒动，（参见图一）络绎不绝。那我们是否可以联想一下，柬埔寨金边有一天也能变成下一个'北京模样"？
把眼光放得稍远一点，看看整个东南亚如何？
我查询了越南和印尼当地的房产交易网。印尼首都雅加达的一间26平米的公寓，售价64万；另一间33平的，卖90万元；还有一间42平的，卖60万。
和柬埔寨相比，不遑多让。
但当地人的工资很低，保姆每月只有1400元人民币左右......
把眼光放到越南，这个传说中十年前的中国——首都胡志明市的一间65平的公寓卖63万，一间103平的卖69万，便宜得更多。
反观马来西亚，因为旅游热以及有可以签证10年的第二家园计划，大马楼市只会更热。
国内有个房地产商，叫碧桂园，它在马来西亚一座人工岛上建了个“森林城市”，填海而建，荒凉之地，都卖出了1.5万元/平的高价…
可想而知，在东南亚投资买房，明显没有过多便宜好捡了。
不过，即便如此，人们在柬埔寨买房的热情依然高涨。
我的那个小公寓里，本地买家居多，在这里我要特别强调，柬埔寨的人口结构十分年轻化，三十岁以下的青壮年占总人口人数达七成之多，如此庞大的年轻人口成长起来的住房需求是十分惊人的，因此，本地买家占大头也不足为奇。
其它买家还包括来自中国、新加坡、马来西亚、欧美等地的投资者，熟悉投资海外房产的他们早已嗅到这个掘金价值洼地！
窥其原因，不外乎三点：
★一、跟中国国内一二线城市相比起来，柬埔寨的房子算得上高性价比，无房产税、永久产权、部分楼盘精装修省时省力，并且拥有完善的社区配套设施，游泳池、健身房、免费停车配套等都不在话下。
因此，按照置业顾问的说法，从上海啊或者北京啊来的客户都会觉得很便宜很划算。
★二、这里楼市投资前景好。与国内严限炒房不同的是，柬埔寨经济发展势头很猛烈，造就了楼市繁荣的前景因素，这无疑给予了投资者们安心放心的保证。
★三、租金回报高，现首都金边租金回报高达8%-10%，房价又相对低廉，投资成本较低，尤其是与同样作为首都的北京相比，在当前北京房价过高又限购情况下，柬埔寨房产不失为一个投资优选。
房价远低于中国的柬埔寨，房租回报率却来了个反转。中国的平均租金回报率只有2.66%，而柬埔寨的平均租金回报率为5.33%，是中国的2倍！
总的来说，当前的中国，房价过高，存在很大的泡沫风险，再加上国内的各种限购政策，在这样的情况下，何不去投资柬埔寨的房产呢？房价较低，出租回报率比中国高，在加上“一带一路”倡议的助力，投资柬埔寨房产必将获得理想的收获。
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世通海外力荐的柬埔寨房产就是这方面的典型代表。说到医疗，连当地人有钱人都去泰国看病。但这个国家的活力也是亚洲首屈一指的。类似的越南、菲律宾也是如此。越南经济比柬埔寨又上了一个层次，只是一些政治的、经济潜力方面的风险也会相对来说大点，还有就是交易规则上的一些问题。从印象上看，大家对这些国家都是有点看法的，从实力上，也明显分成不同的等级。当然，这一切都是依据你对风险的喜好和把握了。接下来就是根据自己的情况对重点城市逐一审查了。关键是实地到楼盘和当地小住一下，未来东南亚的经济一定都是向上发展的。只是不同地段的回报不同而已，有些事只能到了当地才会有感觉。你说呢！至于交易方面的细节，基本上都是走流程，世通海外基本上也喜欢走流程，花点小钱图省心，没有必要为了点小钱影响公司的声誉。
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柬埔寨房产投资：产权、买房、卖房问题全解析
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