营改增之后，施工单位如何跟&业主&签合同？
　　&营改增&是目前国家税务管理改革的重头戏，改革涉及到各行各业方方面面的问题，营改增主要的目的是减少国家税源流失，以及避免对企业单位重复征税。
　　营改增以后，&业主&主要分成两类：
　　1、不能抵扣增值税进项税的业主，比如给政府做的工程，办公大楼、建的学校、修的公路等。
　　2、可以抵扣增值税进项税的业主，比如房地产公司、工业制造企业等；
　　第一类业主，是不能抵扣增值税进项税的，所以我们最好签包工包料的合同，这样我们可以抵扣17%。
　　第二类业主，像房地产公司是需要交11%的增值税，他的成本需要抵扣。
　　而工业制造企业，按税法的规定，号以后，自建工程包括办公楼、厂房等不动产，里面含的增值税进项税，分2年抵扣。第1年抵扣60%，第2年抵扣40%。
　　那么第二类业主，是签包工包料合同，还是签甲供材合同呢？
　　如果他们自己买材料，可以抵扣17%；如果包工包料，你们给他开的发票则可以抵扣11%。因此，这类业主很有可能跟你签甲供材合同。
　　签合同的技巧
　　企业交多少税，不是财务做账做出来的，而是公司做业务做出来的，重点是公司签合同钱出来的。
　　要降低你的税负，就要管控你的业务流程，管控你的业务环节，重点就是管控签合同环节！
　　一、第一类业主第一选择：签包工包料合同是上上策！
　　如果是不能抵扣增值税进项税的业主，在战略上，我们一定要签包工包料合同，这样会更省税。
　　一般来讲，建筑企业的材料费、设备费要占到工程造价60%--70%，人工费占到20%--30%。
　　1、材料费税负：
　　营改增以后，如果签包工包料合同，我们给业主开发票，一定要按11%算税。可是，材料和设备是施工企业自己采购的，可以抵扣17%。这样一来，材料费、设备费下降6个点，对于总报价而言，税负下降60%*6%=3.6%。
　　营改增之前，企业要交3%的税，乘以60%，那么材料费、设备费所占份额时1.8%。也就是说营改增之后，我们在材料费、设备费这一块，就少交3.6%+1.8%=5.4%的税。
　　2、人工费税负：
　　营改增以后，人工费这一块是按照11%计税的。但是，我们是外包给建筑劳务公司的，建筑劳务公司是按3%简易计税的。
　　所以，建筑劳务公司可以给总包公司开3%的增值税专用发票，那么总承包的人工费可以抵扣3个点。而总承包给业主开是11%。对总承包而言，人工费增加8个点。人工费按30%计算，那么人工费所占的税额是2.4%。
　　营改增之前，如果总承包把人工同样给建筑劳务公司，总承包公司可以差额抵扣营业税，建筑劳务公司还是3%，总承包给业主开也是3%，这样就抵掉了。也就是说，营改增之前，人工费是不需要交税的。
　　也就是说，营改增以后，人工费税费增加2.4%。
　　3、总税负：
　　材料费、设备费降低5.4%，人工费增加2.4%，总体来说，整体税费还是降低3%。
　　但是，有一个前提，我们是假设材料和设备是可以抵扣17%的。实际上这种假设是不现实的。因为砂石料、商品混凝土只能抵扣3%。一般来说，砂石料和商品混凝土可以粗略计为2%左右。对于建筑企业来讲，税费至少还是降了1%（3%-2%）的。另外，办公用品、机械费等还可以抵扣一些增值税。
　　结论：营改增以后，包工包料的合同，税费一定是下降的。包工包料的合同，对于施工企业来讲，是上上策的选择，最实惠的。
　　如果业主不能抵扣增值税进项税，那么他买材料的话绝对是一种浪费。所以就需要我们跟他们沟通协商，一定要签包工包料的合同。
　　第二选择：业主指定供应商和价格，施工企业签&名义&上的包工料合同
　　如果业主不愿意签包工包料的合同，项目负责人一定要想方设法一定要签，至少是法律形式上的包工包料合同。
　　比如，可以让业主指定材料的供应商，甚至价格也可以让业主确定。但是，一定要材料商跟施工企业签采购合同，由施工企业把采购款支付给供应商，供应商开17%的发票给施工企业。
　　按照《建筑法》第25条规定，业主指定供应商是违法行为。不过，不管如何操作，都要在合法的程序中达到我们的目标。
　　第三选择：将业主看作施工企业的代购员
　　业主坚持自己采购，这时施工企业就要想方设法把业主变成施工企业的代购员。
　　比如：工程材料费700万，人工费300万。
　　业主找供应商买材料，要变成建筑公司委托业主去买材料。这样，签采购合同时，一定要建筑公司跟供应商签合同，一定不能让业主跟供应商签合同。
　　最后，一定要业主先把材料款付给施工企业，再由施工企业付给材料供应商。如果业主不愿意把材料款付给施工企业，而是直接给供应商，怎么办？这种情况下，材料商开票给施工企业，是不能抵扣的，因为钱是业主付的，这叫做&票款不一&。
　　如果说，业主一定要把材料款付给供应商， 施工企业一定要跟业主签订一份700万的无利息借款合同。签完以后，马上再签一份第三方合同，即建筑企业委托业主把钱付给供应商的&三方委托支付协议书&。
　　在这2份合同的前提下，业主作为代购员没有发生垫款行为，这样拿到的票虽然表面上&票款不一&，实质上是一致的，仍然可以抵扣增值税进项税。
　　第四选择：先开票、后付款，签&三方委托支付协议书&
　　业主不愿意签借款合同怎么办？这时的解决方法是&先开票，后付款&。也就是在业主每次给材料商付款之前，建筑企业应该先给业主公司开具增值税普通发票。
　　按照财税《2016》36号附件2第41条第2项规定，营改增以后，建筑企业增值税纳税义务时间是收到业主预收账款的当天。
　　这种操作的意思是，业主给了建筑公司一笔预收款，建筑公司拿着预收款找到供应商买材料。不过呢，预收款没有先放到建筑公司的账上来，通过业主直接把预付款拨付给材料商。
　　同样，开完普票之后，业主、建筑公司、材料商三方还要再签&三方委托支付协议书&，这样仍然可以抵扣增值税进项税17%。
　　为什么是普票？因为业主不能抵扣增值税进项税，因此施工企业只能给业主开增值税普票，不能开专票。相当于，业主给我们的钱，施工企业叫预收款，业主方叫预付款，我们按照规定执行了增值税纳税义务时间的规定。
　　而之后签的&三方委托支付协议&，相当于我们把业主付的预付款划给了材料供应商。不过，这笔钱没有经过施工企业的账号。
　　二、第二类业主以房地产公司、工业制造企业为代表的，可以抵扣增值税进项税的业主。
　　这类业主，一定会要求自己买材料的，因为他是可以抵扣17%的，所以一定会要求跟施工企业签甲供合同。
　　一般来讲，一个工程的材料费是一定的，业主可能只购买主材和设备，部分主材和辅料由施工企业购买。然而对于施工企业来讲，很多辅料、办公用品是很难拿到增值税转票的。
　　营改增以后，施工企业人工费的税率是增加了2.4%的，不能买主材的话，就不能抵扣，那就相当于施工企业的税负要加重。
　　增值税的计税方法有2种：
　　一种是一般计税，施工企业按11%来交税；
　　一种是简易计税，施工企业按3%交税。
　　实际上，
　　如果施工企业按照简易计税方法来计税，增值税实际税负是3%/（1+3%）=2.91%。
　　如果施工企业按照一般计税方法来计税，增值税实际税负是11%/（1+11%）*11%=9.91%。
　　如果施工企业按照简易计税算增值税，这个项目发生所有成本的进项税不可以享受抵扣优惠；如果选用一般计税的方法，本项目发生所有成本的进项税可以享受抵扣优惠。
　　另外，我们的建筑工程有不同的形态，有建筑、路桥、电缆、土建、装修安装工程，不同工程的材料和设备所占的比重是完全不一样的。
　　那么，当业主要求甲供材时，施工企业如何选择计税方法呢？
　　法律规定，纳税人为甲供工程提供建筑劳务，可以选择简易计税。言外之意就是，施工企业可以选择简易计税，也可以选择一般计税。
　　号以后，新发生的甲供材合同，施工企业可以自由选择计税方法。
　　首先了解一下，什么是甲供材？
　　甲供工程是全部或部分材料、设备由发包方承担的建筑公司。
　　这个&部分&没有明确的比例规定，是由三方协商确定的。业主买的多，施工企业自然就买的少了。因此，施工企业选择一般计税还是简易计税，关键是由施工企业与业主谈判，由施工企业所购买的设备、材料所占比重有多少决定。
　　增值税发票分两种，分为增值税普通发票和增值税专用发票。
　　对于一般纳税人来讲，对外我们可以开增值税普通发票，也可以开增值税专用发票，税负都是11%。
　　增值税普通发票，对于对方而言是不能抵扣的，而我们仍然可以抵扣；增值税专用发票，对方可以抵扣。
　　营改增以后，增值税进项税的抵扣，只能用增值税专用发票。但增值税专用发票，别人开给你以后，上面标注有开票日期，开票日期180天以内，一定要在网上认证，不认证是不能抵扣增值税的。如果超过180天，这个增值税是要计成本的，可以用来抵扣企业所得税。
　　案例说明：
　　买钢材1170万，拿到增值税专票，按道理是可以抵扣170万的进项税，结果开票日期180天以内没有认证，那就不能抵扣了。那这170万就要计入你的采购成本，以后企业所得税会减掉170万。
　　所以，施工企业在拿到增值税专票的情况下，你的账上没有销项税，只有进项税，这叫&倒挂&，&倒挂&不能抵扣，怎么办？这个月不能抵扣就下个月抵，可以一直往后延，慢慢抵。有一个抵扣期限，可以一直到公司倒闭的那一天，都是可以抵扣的。
　　在简易计税的情况下，增值税是不能抵扣进项税，但是可以抵扣企业所得税。不过，营改增以前，企业所得税=（收入-成本）*25%，而收入和成本里面，都是含了增值税的。
　　营改增以后，只有你获得增值税专票的情况下，成本要下降，收入要下降，因为什么？当然是因为减掉了增值税。
　　那么当业主选择甲供材，施工企业到底选择那种计税方法呢？
　　结论：施工企业采购物资的价税合计，如果大于甲供材合同约定的工程价税合计的30%，就采用一般计税；如果小于甲供材合同约定的工程价税合计的30%，就采用简易计税。
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点击标题下「蓝色微信名」可快速关注导读关于物管企业营改增的问题都非常繁多，五花八门。但问题多集中在关于物业企业代收水电的税务及账务处理、关于车位租赁及转租的税务及财务处理等这类问题。其实真正涉及到整体税务筹划的反而不多，而我们认为这才应是企业关注的重点。&“营改增”实施，物管企业怎样？&| 城市沙龙第3期益清(ICS)专业面前人人都是学生，难题当下你我都有想法，欢迎来到现代物业城市沙龙。我是益清，很荣幸为大家主持这场“营改增”实施，物管企业怎样正确纳税的话题。下面我们开始今天的议题。“营改增”税改制度自日开始实施。“营改增”是否能避免过去被物业行业广为诟病的重复征税问题?对于物业管理企业而言，物业费、公共收益费等营业收入在“营改增”后怎样征税?物业管理企业被纳入增值税体系之后，公司的财务管理制度、财务管理流程以及业务结构等方面应该怎样进行调整?“营改增”后，物管企业应该怎样正确纳税从而真正减轻税负?为此我们邀请到了福建省物业管理协会副会长、福建永安物业管理有限公司董事长林常青，深圳市奈斯物业服务有限公司总裁、《现代物业》专栏主持钟冶，注册、注册税务师、高级会计师、资深财务总监，浙江财经兼职教授邓水岩，请几位专家给我们分享他们的观点，欢迎3位嘉宾!首先有请邓总为我们展开今天的议题。请您介绍过去物管企业的税制和营改增后的税制最简明和重要的区别在哪些地方?&邓水岩区别点：营业税，是按营业额征税，无论是否有增值，都需要交税;而增值税，从理论上讲，是按流转增值税。能否避免过去被物业管理行业广为逅病的重复征税问题，这个话题比较大。我个人以为：从制度层面设计上优于营业税，从理论让讲只要取得采购进项税额就可以抵扣，可以避免重复缴税。&林常青增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。&邓水岩但由于物业行业存在一定特殊性，可以取得的进项税额有限，一般性纳税人降税幅度较为有限，所以需要我们重视，做好相关筹划工作。但是总体减税和降税幅度还是明显的：小规模纳税人:简易计税征收率为3%，相当于营业税口径的2.91%(3%/1.03)，较营业税5%税率减少2.09%，减负比率高达41.75%。另外，小规模纳税人月度销售额在3万元以内的，还可以免交增值税。，难度相对较大，税率为6%，相当于营业税时的5.66%，较之前高出0.66%，材料占比只要5%，17%=0.85只需要取得销售占比5%的材料，取得了相关扣税凭证，就可以使税负较营业税低。所以，一般纳税人更需要重视，作好营改增税收管理工作。另外，如果客户是一般纳税人，税负还可以转移至下游环节，提高价格，只要不含税价不比之前的价格高，是可以接受的。实际税负下降的概率还是比较大的。这个话题先聊到这吧，主持人。&益清(ICS)好的谢谢邓总。那么，“营改增”实施一个月以来，福建省物业管理协会收到了哪些反馈情况?物管企业反映最强烈的问题有哪些?有请林董给我们分享一下。&林常青我们这段时间收集了有以下六个方面1、物业管理企业代有关部门收取的水、电、气费、以及垃圾清运费等代收代付性质费用，在营业税制下不计入营业额，不缴纳营业税。在营改增后，认定为货物销售，并入销售额征收增值税，增加物业企业的负担。2、公共维修资金不征增值税，国税不同意开具增值税发票，要求物业公司提供自制的收款收据，但地税不认可物业企业的自制收据，不能作为列支，这个问题国税与地税尚未协调好。3、住宅小区由于水电开户都是开发商在修建时去水电公司申报的，故水电户头都是开发商的名字，但项目交付后实际是由物业管理公司交纳水电费，水电公司开出的发票为开发公司名字，营改增后此类发票无法抵扣。物业管理公司与水电公司协调时，水电公司认为产权人不属于物业，不同意更名，也不同意将发票的抬头开成物业管理公司。&后面三个是物管企业反映最强烈的问题：4、物业服务企业的停车收费根据“营改增”文件规定按照11%的税率计算缴纳增值税，企业的人工成本无法抵扣相应的进项税，给企业增加很大的税收负担。5、一般纳税人的自来水公司销售自来水按照简易办法依照3%征收率征收增值税，在转售时按照3%的征收率，抵扣进项税额，差额部分仍应缴增值税，“营改增”后企业税负增加。6、水务公司和电业局以物业公司用水用电(公摊类)为居民生活的价格为由，只能开具增值税普通发票，不能开具增值税专用发票，如果要开增值税专用发票，就不能按居民的价格计算水电费。&益清(ICS)对于全面实行“营改增”，物业管理企业不理解的方面是什么?针对物业管理企业反映的这些问题，有什么办法可以解决?&林常青我们目前协会正在通过(福建)省住建厅反应想通过省厅向省国家税务局反应上述问题!另一渠道：省协会向中国物业管理协会反应，通过中物协汇总后向国家税务总局反应!&益清(ICS)目前反馈的情况如何?&林常青还在跟踪省住建厅。我想要2-3个月后才能有反馈!&益清(ICS)好的，谢谢林董。请问钟总，刚刚林董提到的那些问题您是否也碰到过?“营改增”实施以来，物管企业向您咨询最多的问题是什么?&钟冶刚才林董提到的问题我们也都有遇到。最近几个月以来，无论是在培训课上还是在企业顾问咨询的过程中，关于物管企业营改增的问题都非常繁多，五花八门。问题大多集中在两个层面，一个是关于政策适用的问题，一个是具体的税务处理也就是操作层面的问题。具体问题像学员问的最多的就是：关于物业企业代收水电的税务及账务处理、关于车位租赁及转租的税务及财务处理等这类问题。其实真正涉及到整体税务筹划的反而不多，而我们认为这才应是企业关注的重点。这个问题就分享这么多吧。&益清(ICS)好的，谢谢钟总。&三位都提到了一些物业管理会面临的问题，接下来想请问邓总，物业管理公司人工成本占总成本的60%-80%，这部分按照目前的政策无法抵扣进项税，除此之外还会有其他的成本可能也无法抵扣进项税，如公共区域水能耗、从小规模处购进材料等，这部分的进项税如何抵扣?&邓水岩这个问题，在业内探讨较多，我从深圳国税和四川国税的问题解答上，也有相关问题的回复，应该说在较大程度上反映了我们物管企业的呼声两地国税都给出了一个方子：深圳国税提出采取人力资源外包，四川国税提出了劳务外包的办法，即物管公司招人采取接受劳务委派或劳务外包的方式。&益清(ICS)您觉得哪种方法比较适用?&邓水岩但是，由于劳务外包，也可以选择适用简易计税，同样，也无法取得进项税额。即使我们要求劳务中介公司提供全额征税，取得6%的专用发票，同样，在实质上是羊毛出在羊身上，虽然多了进项税额，表面上税负率会下降，但是，这个进项税对应的资金，仍是我们物管公司承担的，所以实质税负并不会下降。所以，我们降低税负，并不能从形式上取得了专用发票，包括将过去从小规模纳税人处购买的材料，改到一般纳税人处，这些采购，需要看不含税额是不是较之前的有下降，这样，才真正使企业税负下降。所以，对于上述两个问题，我对两地国税的方案持保留意见。要想降低税负，需要结合税率比价，同时还需要从别的方面来想办法。暂回答以上。&益清(ICS)物业管理公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁缴纳11%的增值税?若停车费按照不动产租赁这条执行，有可能申请简易征收吗?据您了解，对此各地是否有不同规定?&邓水岩关于这个问题，我是在国内比较提出不同意见的。我在我们《现代物业》杂志上，就提出了不同的意见。后续，就此，还专门写过一篇博文。我个人的意见是，不能一概而论，对小区停车费，一律按不动产出租税率执行。比如，我们停车位，本身就一次性出售给了业主，我们后续向业主，不可能再收租金，哪有管理人向产权人收租金的道理。我们实质所收的，并不是租金，而是服务的费用。所以，对于服务的费用，不能适用不动产税率11%出租，而是按物业管理服务税率6%来征收。当然，如果我们物管企业出于自身需要，另当别论。比如，我们对5月1日之前取得的不动产，我们可以选择适用简易计税，按5%的征收率，这样反而比6%的税率更低了。我的这个想法，从部分国税的反应看，也得到了证实，比如北京国税。停车位租赁和服务费分开核算的，服务费部分可以按照物业费适用6%增值税税率。所以，请我们物管公司，要区分好，到底收的费用，是出租不动产的费用，还是服务的费用，我们需要区分开来，可以分别适用不同的税率，这样降低我们的税负。是的，暂交流到此。&益清(ICS)关于小区停车费的问题刚刚林董也提到过，物业公司反映最强烈。请林董也谈一谈，物业管理公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁缴纳11%的增值税?若停车费按照不动产租赁这条执行，有可能申请简易征收吗?福建省是怎么规定的?&林常青停车位租赁收入按11%，停车服务费部分可以按照物业费适用6%增值税税率。停车位租赁收入，视同不动产租赁收入和停车服务费收入分开核算的。停车服务费收入可以合并物业管理费收入按照物业费适用6%增值税税率。&益清(ICS)好的，谢谢林董。接下来想请问钟总，物业管理企业接受业主委托经营小区共用部位的收益、以及不动产租赁等原有营业收入在“营改增”后如何确定税率?对于一般纳税人和小规模纳税人的征税率如何计算?&钟冶不动产租赁的增值税税率为11%，征收率5%。前者适用于一般纳税人，后者适用于小规模纳税人。日前取得的不动产租赁可以选择简易征收，即5%征收率。委托车位经营，不仅有业主委托，还有产权人委托，通常有两种模式，一种是代理服务，一种是转租经营。不过需要注意的是，代理服务需要满足一定的条件。&益清(ICS)由于物业管理行业普遍存在业主欠费的问题，而按照现行税制物业管理企业须预先为欠费业主缴纳税费，因此能否按月度实际收费额计算增值税销项税?&钟冶从目前增值税条例及相关规定来看，企业是否要计税取决于是否具有纳税义务。而企业的纳税义务与是否收款之间，并没有必然联系，是否收款既不是企业纳税义务的必要条件，也不是充分条件。这一点并不仅限于物业管理企业。道理很简单，无论企业是销售商品，还是提供服务，不能说企业没有收到客户的钱，就不用向国家缴税。因此按实际收款额计算增值税销项税额没有法规依据。但是在各地的税务实践中，基于各地基层税局的业务水平和执法严厉程度的不同实际执行存在差异。对于物业企业按实际收费额计税，有些地方是默许的。但是基层税局默许或者默认的状态并不能规避企业违规的风险。&益清(ICS)好的，谢谢。那么再请问钟总，物业管理企业被纳入增值税体系之后，公司的财务管理制度、财务管理流程以及业务结构等方面应该怎样进行调整?&钟冶增值税对企业的影响是巨大的，对于物业管理企业而言，从财务管理角度自然是要加强财务票据的管理、重新梳理财务审批的流程、原则等，但是仅仅这些是远远不够的。更重要的是要对物业公司原有的业务结构、商业模式进行重新梳理。比如，我们的很多客户在选择外包方时，按以往的原则就是同等质量的情况下，价低者中标，但在实施增值税后，最后的价格往往就不只是供应商表面上的报价了，供应商是小规模纳税人还是一般纳税人，能否抵扣?抵扣多少?都影响着最终的价格。这种情况下，我们就建议这些企业对采购流程、采购原则进行了优化。类似的情况还有很多，比如是选择小规模纳税人还是一般纳税人，分公司票据流怎么流转等?具体也要结合企业实际整体的业务状况、业务流程进行分析和优化。通常，我会建议有这方面需要的物业公司先做一个专业的财务诊断，从而了解在现有业务结构下，我们的增值税税负是多少?还有哪些改善的空间?具体业务结构怎么调整?各分子公司怎么配合?等等。&益清(ICS)下面的议题希望三位嘉宾都能分享一下各自的观点。钟总一开始也提到物管企业关心的问题五花八门，但都是操作层面的，税务筹划方面的反而很少。那么接下来我们就探讨一下，“营改增”之后物管公司应该采取哪些对策合理计税?&邓水岩营改增全面推开之后，税率增加了较多，一般纳税人有20几项可以选择简易计税情形，达到同样的目的，有多种渠道，条条道路通罗马、道路条条税不同。这也为我们企业纳税筹划，增加了很大的筹划空间。每家企业，都需要结合自身实际，来进行筹划，既要利用好政策，也要防范好风险。比如，我们的客户主要是居民个人，且取得的增值税专用发票非常有限，那么可以在身份上进行考虑，尽可能作为小规模纳税人，把我们的年度服务额如何控制在515万元以内。如何将收入控制在这个额度内，我们也需要对我们的收入进行分区，哪些是代收代付的，哪些是我们物管企业自已的收入，尽可能把代收代付的，由受益人直接开票给我们的业主，我们不开票。如果我们的客户是一般纳税人企业，且可能取得一定的采购进项税额，如果测算，我们作为一般纳税人的税负比小规模纳税人的税负更低;或者营业额过大的话，那么还是要登记为一般纳税人。作为一般纳税人，降低税负，主要思路还是二项，在总的采购成本不增加的情况下，尽可能取得专用发票，或者税率更高的;而在销售上，要合理区分收入，适择正确的税率，避免视同销售。一、选择适用小规模纳税人方法假如物业管理公司主要服务对象是居民、且难以取得增值税专用发票，该公司选择适用简易计税方法更为有利的，可以采取“划整为零”和“代收剥离”(类似包干制调整为酬金制)的办法，将年度收入控制在500万元以内。“划整为零”：即将物业管理公司按服务的小区单独注册为独立的全资子公司，可以由集团公司区域总部统一对各子公司业务分别进行独立的会计核算与纳税申报。“代收剥离”：在将小区单独设置为独立的物业公司之后，不少物业管理公司可能年度销售额仍大于500万元。其实这些收入大都是替业主代收代付的资金。物管公司需对收入进行分析，尽可能与业主及其他权利人洽谈，重新签署合同，将代收代付资金改由实际利益人自行收费、开票缴税，将收入限定为物管公司自身的、真实服务收入。物管公司如采取上述两项措施仍无法满足小规模纳税人条件，则不必削足适履，而需在管理上下功夫，并从上游取得合法的扣税凭证或降价采购价格，以管理提升效益。&二、避免重复征税筹划1、合理选择适用税率和销售方式，避免多征税利用不动产包括电梯轿厢给广告公司提供广告服务，系不动产租赁服务、税率为11%，非广告服务业;利用小区公用部分车位对外提供车辆临时停放服务，按不动产租赁服务，税率为11%，非物流辅助业;但是，向业主已购买使用权的车位收取的服务费，系物业相关服务，税率为6%，并非不动产租赁服务。2、避免因无偿提供服务、视同销售多交税。如物业管理公司为鼓励业主及时缴费，通常减免部分业主的物业费，构成了视同销售行为;物业管理公司可以制定不同的服务价格，比如将已购房、但未装修迁入居住的业主服务价格适当降低，避免采用免交、赠送方式。3、尽量避免将代收代付行为当作自身经营行为。通过修改合同约定，改变过去经营模式，尽量采用类似酬金制模式，主要业务收支均以业主或其他产权人名义完成4、抵扣高利率，销售低利率比如电17%、出去按6%燃气13%，出去6%取得绿化工程的话，11%;养护可以6%。上面第4点，有一定的难度，但是也不是完全无所作为现在,关于水电气方面，反应的问题较多，如果利用好了，反而是机遇。一个是进项取得专用发票的问题。有些地方，认为是销售给居民个人的，不能开专票，那么，我们是不是可以要求他直接把票开给居民个人;如果是向我们收钱，当然可以把发票开给我们物管公司。这方面的问题，我们要找的不是国税，而是水电气管理部门，可以通过我们的协会、主管部门，协同国税，与电气等部门沟通，要么给我们开具专用发票，要么直接开票给业主。另一个是我们销售适用税率的问题，不能作为兼营销售货物，适用17%、13%等，这个才是我们需要与国税沟通的，最好适用物管服务的混合销售，适用6%的税率，这个方面，湖北国税就给予了肯定的回答。如果我们取得的电是17%，而销售的税率是6%，那么我们这里就有了11%的税差，降低我们税负也有了一定的保证，所以，对于这个问题，我还是持乐观态度的，类似湖北国税的观点，也有不少省市了。暂回复这些吧，个人观点，供参考。&益清(ICS)“营改增”试点实施后，应税服务年销售额超过500万元的可以认定为一般纳税人，500万以下为小规模纳税人。您一开始说的是尽可能把年度服务额控制在515万元以内，这里到底是500万元以内还是515万元呢?&钟冶500万是不含税收入，515万是含税收入，两者并不矛盾&邓水岩500万是不含税销售额，515万是含税额。&益清(ICS)感谢钟总，感谢邓总!邓总刚刚的回答非常的详细，下面请林董谈一谈您的观点。“营改增”之后物管公司应该采取哪些对策合理计税?&林常青有与邓总相近的观点物业管理公司需选择合适的纳税人身份和计税方法(一)小规模纳税人和一般纳税人的区别与适用对象(二)选择适用小规模纳税人方法假如物业管理公司主要服务对象是居民，且难以取得增值税专用发票，该公司选择适用简易计税方法更为有利，可以采取“化整为零”和“代收剥离”(类似包干制调整为酬金制)的办法，将年度收入控制在500万元以内。避免重复缴税、多缴税对策(一)合理选择适用税率和销售方式，避免多缴税(二)尽量避免将代收代付行为当作自身经营行为(三)通过修改合同约定，改变过去经营模式，尽量采用类似酬金制模式&钟冶营改增对物业公司的税负、财务管理和业务模式都会产生重大影响。增值税的筹划方式和对策也是很多的，但是对于物业公司而言，当下最重要的是要做好四个方面一是全面了解政策、学习政策;全面有两个含义，一个是政策要全面，而是学习的人员要全方位。二是特别要提高财务管理人员的水平，当前大多物业公司的财务人员还处于比较基础的水平，因此无论是通过培训、内训还是顾问辅导等各种方式，提高财务人员的业务能力、管理意识都非常重要。三是调整业务模式，举个例子，企业最常用的收费促销手段，赠送物业费该采用什么方式，票据应该怎么开?可以规避增值税税负或则使税负最低!。同样，物业公司在开展多种经营活动时，也可能会涉及增值税的问题。这就需要我们对于业务模式、运营方式做一些调整，以使税负最低。四、优化成本策略。是否选择外包?外包怎么选择?外包能否降低增值税?如果不能，又该怎么办?还有哪些筹划手段?筹划空间?增值税降了，企业所得税增了，又怎么办?这些专业问题对很多物业公司来说短期内要解决，还是选择了解行业的专业公司筹划比较现实。&益清(ICS)三位给我们分享了一些非常有用的对策，那么从政策方面来讲，在国家整个“营改增”政策中对物业管理行业的考虑是否过少?对房地产行业、金融行业等法律法规的篇幅非常多，而对于“物业管理行业”在整个文件中就只出现了一次，而且又是被列到了一个非常不起眼的位置，几乎到了第三级第四级的一个分类了(服务业里的商务辅助服务业、企业服务里的物业管理)，物业管理真的那么不起眼吗?应该将物业管理列在哪个分类级别里才合适，以免低而高税负?请三位谈一谈各自的观点。&邓水岩这个问题有意思。我也查了法规，在36号当中只有两处关于物管公司的内容，一是税目，适用商务辅助服务——企业管理服务;二是对于代收的住宅专项维修基金不征收增值税。另外，国家税务总局公告2016年第29号国家税务总局关于发布《营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法(试行)》的公告有一处：4.下列情形不属于完全在境外消费的商务辅助服务：(1)服务的实际接受方为境内单位或者个人。(2)对境内不动产的投资与管理服务、物业管理服务、房地产中介服务。但是，内容少并不是国家对这个行业不重视，也与税负高低无直接关系。&邓水岩5月1日以后，各地关于物管营改增话题其实很热，不少省市国税都有相关解答。当然，从整体税额来讲，从2015年看，房地税有约6000亿、建筑企业4、5000个亿，金融业也有4000亿，生活服务业的规模是相对小了一些，但文件内容，与税收规模无关，主要还是管理的复杂程度相关。适用税目关系也不太大，这次营改增的税率有11%、6%，我们物管还是相对较低的税率。所以，我个人以为，这些不是实质问题。当然，由于营改增推出时间短，内容多，一下子不可能全部都弄到位，还有一个持续完善的过程，相信，在大家的共同努力下，物管公司的降税会有更为明显的效果&林常青依据邓总的数据从整体税额来讲，从2015年看，房地税有约6000亿、建筑企业4、5000个亿，金融业也有4000亿。很说明问题!&(邓水岩 )林常青2015年物业管理行业主营业收入也仅4500亿元人民币!而上述几个行业就税收收入都比物业管理行业收入大!“小”不要不说! “少”提两句也要认了!我对此问题没有什么过多的意见了!&钟冶要说行业分类，粗略分一下，也有几百个。不可能每个行业都需要那么多篇幅。其中直接提及物业管理的确实很少，但是这并不意味着，营改增对物业管理行业的影响会小于其他行业。像对于增值税的一般性规定，都与物业管理行业有较大关联，并产生重大影响，比如增值税纳税时间、视同销售、混合销售等。其次由于物业行业目前普遍存在多元化经营，实际上增值税兼营行为普遍存在，而这在增值税条例和实施细则里也都有严格的规定。至于说物业管理的分类是否起眼，怎样的分类才合适?我觉得这不是问题的关键。问题的关键是物业公司怎么做才能享受到最大的政策红利。我们认为，实施营改增最不利的行业是建筑业。就目前来看，物业企业增值税税负整体应该是下降的，但下降的多少最终取决于企业的管理水平。营改增，不仅需要财务人员关注，更需要物业公司老总、高层管理人员关注。很多行业都将营改增作为一把手工程。&益清(ICS)感谢三位嘉宾的分享。还是那句，专业面前人人都是学生，难题当下你我都有想法，再次感谢大家的到来!今天我的主持到此结束，下面把时间交给大家自由交流，也请三位嘉宾稍微留步，其他群友看还有没有什么问题需要三位嘉宾解答。谢谢!&成忻(监制)@邓水岩 @林常青 @钟冶-钟冶 谢谢三位嘉宾的精彩分享!《现代物业》向深圳市物业管理行业协会曹阳会长了解深圳市物业管理行业“营改增”工作推进过程中的情况。曹会长今晚因为公务无法参与沙龙，但他特别通过我向沙龙转达了他的观点：在物业管理行业当中，实际发生经济行为的实体大多是项目本身，例如一个物业小区，物业管理企业只是受聘于甲方代为管理这个小区的服务机构，物业项目管理处相对于总公司来说只是一个派出性质的营业机构，物业费的性质是属于全体业主的，不能简单地视为物业管理公司的“销售额”。现在有很多物业项目管理处年收入达不到500万元，这种情况下，各项目都归结到公司统一纳税，“营改增”无疑会推高整个物业管理行业的赋税水平。深圳等地早有物业公司将物业项目管理处通过工商注册后，获得了非法人营业执照，实行财务独立核算，具有独立纳税主体资格。这种情况下，如果物业项目管理处年收入达不到500万元的，就可按小额纳税人即3%进行纳税。所以，他也建议符合条件的物业管理企业可以参考这一做法，将部分物业项目管理处通过工商注册获得非法人营业执照，从而解决物业管理公司“营改增”后整体赋税变高的问题。请问三位嘉宾对以上观点的看法，将部分物业项目管理处通过工商注册获得非法人营业执照，从而解决物业管理公司“营改增”后整体赋税变高的问题，是否可行?会有哪些操作难点?)&邓水岩非法人营业执照，我个人认为，并不是一定是小规模纳税人。除了其他个人，居民，是小规模纳税人外，其他包括个体工商户都可以适用一般纳税人。&A豪庭请教小规模企业入帐的发票要专用发票和普通发票的区别?也就是小规模有必要要专用发票吗?请教嘉宾老师!&邓水岩我们要做的，不是改变组织形式，而是将代收的费用如何直接作为实际受益人的收入，由他们来开票，我们不开票。这个是问题的关键。&钟冶小规模纳税人不必专用发票@A豪庭&邓水岩小规模纳税人如果销售给非居民个人，可以申请开具专用发票，一般纳税人购买方可以抵扣。这次营改增，有一个开票方面的突破， 居民个人出租出售不动产，也可以申请代开专用发票了，这在以前是不可能的。&忻锦帆赞成@成忻(监制) 的总结，税负问题，实际上主要是物业公司自我完善问题。&A豪庭@钟冶 如要了专用发票有什么利弊?&林常青从降低税务负担角度看，把物业管理处按非法人营业执照来办理可能是一个好选项!&钟冶@A豪庭 小规模纳税人接受了专票，不能抵扣，无利弊。&邓水岩如果是一般纳税人，只要不是用于不能扣除的项目，需要尽可能取得专用发票，降低税负;如果用于集体福利、个人消费等不能扣除的，取得了，反而增加认证的工作量。我个人建议，可以由业委会申请开具发票，这个适用小规模纳税人概率大，北京自治的就可以，供参考，业委会开立自已的账户，不由我们物管公司代收代付。十二、本市部分小区由业主委员会自管，即由业主委员会聘请保安、保洁、绿化等公司服务，业主委员会如何向交费业主开具发票?如何办理开票手续?答：由业主委员会自行开具发票。向主管税务机关申请领购发票。上面是北京国税的解答。&林常青@成忻(监制) 我个人观点营改增”政策的实施对企业带来的并不仅仅是税和税率的简单变化，它对企业内部的财务管理、涉税管理、客户管理、合同管理、现金流管理等方面都将产生重大影响。企业应积极利用营改增这一契机，通过改善和优化自身的内部管理体系来最大程度地利用营改增所带来的机遇，并降低潜在的风险。完善物业管理行业专业分工、专业外包、专业外包管理更重要!&A豪庭@邓水岩 等于业委会像个人一样向税局大厅申购发票，类似我们常说的&圆票&&邓水岩物管公司之所以税负重，有很大一块是代收的费用，由我们物管公司开票了，所以征的税，这个是解决重复征税的关键点。如果能少开票，收入自然也下来了。&邓水岩有一张表，分享给大家。各地国税关于水电费的征税问题。(可下载pdf)&成忻(监制)@林常青 林董， “完善物业管理行业专业分工、专业外包、专业外包管理更重要!”是否可以理解为今后：“营改增”政策实施后，为获取进项税抵扣发票，一般操作层的工作，如保安、保洁、绿化、机电维修等项目将会增大外包比重?&林常青是的!营业税改征增值税是对推动物业管理行业上下游产业链的完善与调整、促进物业管理与社区服务业发展转型的一项重大改革，也是结构性减税的重要内容。实施这项改革，有利于消除物业管理服务重复征税，增强物业管理服务业竞争能力，促进物业管理服务专业化分工，推动三次产业融合;有利于降低企业税收负担，带动社区扩大就业，促进物业管理与社区服务充分运用科技、互联网来实现服务创新，增强物业管理行业整体实力和服务水平。&成忻(监制)刚才邓总分享时提到“有关水电气方面，如果利用好了反而是机遇”。那关于水电气费代收的问题，一定要让水电气等公用事业单位出具可以抵扣的专用票据，要么直接开票给业主，如果不出具票据，那我们全物管行业是否就应该联合起来，拒绝代收?&法儒 | 物业法务外包服务比例在某些地方确实在逐步加重，这是政策层面上的导向。据我观察，物业相关服务商业务比往年都要好很多。代收代缴现象在新建小区少，其他的基本都存在这样的问题。物业行业整体与水电气部门沟通协调谈判，如取得实质性进展将对物业行业发展起到里程碑的作用，其影响不亚于营改增对物业的影响。涉及到太多的部门，这一环节改革到位将给水电气部门增加工作量和运营成本。有一种解释比较耍无赖，人力成本高物业公司可以搞外包啊，这是不了解物业行业的基本情况，转移注意力，营改增在物业这一块要做好必须直面问题解决问题，切实减轻行业负担，调整优化行业机构，从而促进行业健康持续发展。&成忻(监制)@林常青 林董，您在之前有提到&假如物业管理公司主要服务对象是居民，且难以取得增值税专用发票，该公司选择适用简易计税方法更为有利，可以采取'化整为零'和'代收剥离'(类似包干制调整为酬金制)的办法……避免重复缴税、多缴税对策：通过修改合同约定，改变过去经营模式，尽量采用类似酬金制模式。” 那是否说明“酬金制”取酬方式在“营改增”之后对物管企业更有利?这就促使了“酬金制”模式在物管行业的更大推进?在我们《现代物业》先前做的“营改增”调研中，有专家观点认为：物业管理企业在“营改增”过程当中，最关键的一点还是在于与客户的商业谈判。很多人在商业谈判当中，没有意识到真正的问题在于谈判的最后都会落在价格问题上。客户会要求物业管理企业开具增值税发票，价格还要维持原来的价格，增值税也要含在原先的价格里。如果保持价格不变，并且开增值税发票，对物管的收入造成了哪些影响，在这种情况下物业管理企业也不完全懂得应该如何进行谈判。双方如何分享进项抵扣带来的好处。——其认为这一点物管企业也应该引起重视。&林常青@成忻(监制)
是的,推行“酬金制”是“营改增”之后物业公司重点要思考与推行的收费方式!&Lvbing都改酬金制，税少了很多，税务局能同意吗?地税时酬金制理论上不一样少交税吗?&林常青@lvbing 税负合理与均衡才是良策。但是，征收面必然扩大!&成忻(监制)日北京市地税局发布了《北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》：北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告北京市地方税务局公告2011年第8号根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税适用政策公告如下：一、对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。特此公告。二〇一一年六月十三日说明当时营业税制下，“酬金制”对物管企业减负的利好(可以翻阅《现代物业》杂志2013年第4期专题报道《被“免”去的税金：物管“无所谓”，业委会“怎么办”》)，但各方因素，最后享受到该政策的小区和物管企业却为数不多。既然推行“酬金制”是“营改增”之后物业公司重点要思考与推行的收费方式，那是否在这方面多做些呼吁~广东连山祥安物业公司总经理赵文军停车场收费是否属于“营改增”范围?问题答复：根据《 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔号)中《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》―附：应税服务范围注释规定，物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务。货运客运场站服务，是指货运客运场站提供的货物配载服务、运输组织服务、中转换乘服务、车辆调度服务、票务服务、货物打包整理、铁路线路使用服务、加挂铁路客车服务、铁路行包专列发送服务、铁路到达和中转服务、铁路车辆编解服务、车辆挂运服务、铁路接触网服务、铁路机车牵引服务、车辆停放服务等业务活动。所以货运客运站提供的车辆停放服务才属于“营改增”范围，一般停车场收费仍然属于营业税应税范围，按照“服务业”税目征收营业税。&Valentino 练均华(香港)酬金制也是香港流行的主流制度，也是減少业主與物业公司纠纷的有效合約方式!中國物业管理也應該从包干制转向酬金制了。广东连山祥安物业公司总经理赵文军&成忻(监制)@Valentino 练均华 练博士，请教您:您企业在内地的项目全部是酬金制吗?&营改增&政策实施之后对比之前的征税是否有减负，变化大吗?港资、外资物管企业对内地的税收政策中哪些项目是最关注的，反应最大的?&Valentino 练均华@成忻(监制)內资企业、假外资企业即是就算是在境外上市，但业务都全在內地的房地产背景之下物业公司一开始就是用包干制，所以就算聘請了境外总經理也很難改变固有的管理层思維，我做过三家上述企業，祗有一家立即由新項目开始改用酬金制，但執行起來也拖拖拉拉，另一家就話轉，但祗有少數新項目做得到，另一家就一点都转不來! 相反、真外资在内地的项目基本全部是酬金制!多年以來运作很良好!@成忻(监制) &营改增&政策实施之后对比之前的征税是沒有减负，除非花很多动作去变化营运方式如上述很多专家提到的做法，我个人認为企業花很多精力去应付額外的税項，包括转嫁到下遊的外包清洁绿化保安企業的做法都是不务正业，本來就利潤微薄的下遊企业如何能生存?就是祗能把服务質量下調!因為境外的税制不同，加上用酬金制，管理費不算公司收入，不用繳税，祗是酬金部份作為公司收入!所以港资、外资物管企业对内地的税收政策反应都大!建議政府考慮一下，已接受港式物业管理的模式，就要連税制也一并实施!&严实(编辑)@Valentino 练均华 您的建议极有外科手术式的作用，有时候真的是需要从根本上切除郁结肿瘤，修修补补无助于事。对于一个单独的企业，大部分是医养结合，无法在大环境中独善其身，而税务部门的设计，也未必兼顾了物管行业的细节，所以对单个企业来说避税的根本是推行酬金制(当然这里不涉及其他收入)对行业整体来说，转移非专票业务会增加不少麻烦 行业组织如何说服税管部门，也是个考验。物管公司四大类收入中……物业服务收入，特约服务收入，公共服务收入，多种经营收入，依次发生增值和递增销项，但是营改增后却有一刀切，这是我们的难点和痛点。邓总说到四川的税务解答，说明了还是有理解和同情的税务官员，希望他们能增加执行力，扩大影响力。&忻锦帆行业自身也有问题。物业管理服务，本来应该是属于服务行业一类的，但是长期以来依附于房地产开发业，税务总局可能也吃不准如何给物业管理服务行业定位。好的税务人员，没有能力影响政策制定，但是会为企业出主意，合理合法解决问题。碰到这样的，就是运气了。&郭连忠是的，我在戴德梁行一直是这样操作酬金制的管理模式，但这只是住宅物业!而写字楼、商业购物广场和城市综合体又不一样@Valentino 练均华 @严实(编辑) 合理避税，物业管理行业在这方面的研究比较有限!而在商业地产或住宅地产的集团层面研究的比较多!这是我长期从业经历的个人感受!而在物业管理行业，住宅物业为生存和风险而战，行业根本就招不起更用不起人，所以今天看到稍为有点风吹草动住宅物业又要折腾了!@成忻(监制) @严实(编辑) 所以我觉得你们组织这样平台进行研讨，很不容易!&北京盛世美物业刘英北京自来水、日前取得的不动产可以分项做简易征收。&汪洋海一、物业企业收入主要包括四类：(一)物业服务费，按照合同约定收取;(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用;(三)代收代付的水费、电费，部分存在差额;(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等。上述收入如何缴纳增值税?答：(一)物业服务费，按照合同约定收取按照企业管理服务缴纳增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。(三)代收代付的水费、电费，按照经纪代理服务缴纳增增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。七、原国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发〔号)是否有延续的优惠政策。答：按照财税〔2016〕36号文件执行。九、物业企业代有关部门收取水、电、供暖等、燃(煤)气费等价外费用是否并入销售额，一并缴纳增值税?答：如果由物业企业开具水电供暖等发票，均需要按照销售水电暖气燃气缴纳增值税。十、物业企业增值税发票用量较大，如何核定税控机数量和发票用量?答：依纳税人实际情况核定。&严实哪个税务局?&汪洋海北京。是税务局回答物业公司问的。李克强总理不是有一个讲话吗?第一个是五月一日起执行，第二个是保证所有企业的税负只降不升。&(播出结束)&第3期直播： 20:00- 18:00&第4期预告：. 20:00 敬请期待!&申请席位：微信号微信号微信号&现代物业杂志&公地网联合传媒集物业管理、设施管理、资产管理、社区营造、城市与建筑及其空间之规划、管理、运营的全媒体平台，由《现代物业》杂志旗下各出版物记录行业全景和传播深度观点，联合公地网打造在线知识社区，提供全球专业资讯。点击左下“阅读原文”可以阅读原文↓↓↓↓↓
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