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房屋租赁合同纠纷-诉讼指引与实务解答-(第三版)
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房屋租赁合同纠纷-诉讼指引与实务解答-(第三版) 本书特色
　　本书主要由三个部分构成:*部分为诉讼指引，全面细致地介绍了房屋租赁纠纷各个环节的要点和需要注意的问题。第二部分为实务问题解答，通过归纳、提炼司法实践中房屋租赁合同纠纷案件常见的问题，进行简要解答，并辅之以经典案例，配之有经验法官的精炼分析和法律依据指引。第三部分为法律法规，该部分汇编了*适用的现行有效的常用法律、法规、规章、司法解释以及部分有代表性的地方性司法文件。本书内容几乎覆盖了所有房屋租赁合同纠纷中常见或者可能涉及的法律内容，具有较强的参考价值。
房屋租赁合同纠纷-诉讼指引与实务解答-(第三版) 内容简介
★全面、清晰的诉讼流程指引，紧紧抓住纠纷诉讼活动的每一个流程节点，指明诉讼每一个阶段当事人所要提供的材料以及法官需要审查的内容，让当事人的诉讼活动更加流畅、高效★权威、实用的实务问题解答，通过对一线法官审判实践中的案例进行梳理、提炼、加工，总结、归纳出审判实践中遇到的常见、新型、疑难问题，运用法官的专业知识，将这些问题用案例的形式，生动、清晰、简单明了地予以分析解答，具有很强的实践性和权威性
房屋租赁合同纠纷-诉讼指引与实务解答-(第三版) 目录
上编诉讼指引
diyi章房屋租赁合同纠纷案件概述
diyi节房屋租赁纠纷的主要特点、类型及表现形式
一、房屋租赁纠纷的主要特点
二、房屋租赁纠纷的主要类型及表现形式
第二节房屋租赁纠纷的成因分析
一、近年来房屋租赁市场供需两旺
二、当事人法律意识和诚信意识不高
三、当事人恶意串通，逃避管理和偷逃税费
四、房屋中介公司良莠不齐，相关部门监管不力
五、诉讼前缺少一定的矛盾化解机制
第二章房屋租赁合同纠纷诉讼程序
diyi节房屋租赁合同纠纷的起诉条件、受理要点
一、房屋租赁合同纠纷的起诉条件
二、房屋租赁合同纠纷的受理要点
第二节房屋租赁合同纠纷所需证据及被告抗辩理由
一、房屋租赁合同纠纷所需证据
二、被告的抗辩理由
第三节房屋租赁合同纠纷的诉讼时效
一、时效的一般规定
二、诉讼时效的中止或中断
三、房屋租赁合同纠纷的zui长诉讼时效
第四节房屋租赁合同纠纷的诉讼费交纳标准与负担原则
一、诉讼费用交纳范围
二、诉讼费用交纳标准
三、诉讼费用的负担原则
第五节判决内容与申请执行
一、判决内容
二、申请执行
中编实务解答
diyi章房屋租赁合同效力纠纷
1.出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效？
2.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？
3.出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续的房屋租赁合同是否有效？
4.没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是否有效？
5.出租改变土地使用权出让合同约定用途房屋的租赁合同是否有效？
6.承租人未经出租人同意转租房屋行为是否有效？
7.已经出租的房屋被查封,原租赁合同是否有效?
8.部分共有人出租共有房屋是否有效？
9.租赁合同无效，应参照何种租金标准确定占有使用费？
第二章房屋租赁合同履行、解除纠纷
10.经主管部门批准建设的房屋，出租人与承租人签订的房屋租赁合同是否有效？
11.房屋在出租期间由谁负责维修？承租人因此受到的损失应当如何处理？
12.什么是出租人的瑕疵担保义务？承租人可采取哪些补救办法？
13.如何认定承租人是否正当使用出租房屋？未正当使用，出租人应如何救济？
14.出租人是否有权提前收回房屋？
15.承租人在哪些情况下可以解除租赁合同，提前退租？
16.租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何处理?
17.如何处理&一房两租或数租&纠纷?
18.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的权益?
19.产生房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法?
20.在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何处理?
21.租赁期限届满后，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？
22.租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？
23.房屋租赁合同解除后，承租人对房屋的装饰装修如何处理？
24.承租人未经出租人同意擅自装修、扩建的，如何处理发生的费用？
25.承租人经出租人同意扩建的，如何处理发生的扩建费用？
26.出租房屋欠缴物业费，应当由出租人交纳还是由承租人交纳？
第三章房屋租赁合同转租纠纷
27.主体变更后新承租人是否可向原次承租人主张占有使用费？
28.因转租人违约，出租人要求解除合同，次承租人有何救济权利？
29.房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金？
30.次承租人取得租赁房屋的所有权，承租人要求继续履行与次承租人的转租赁合同应否支持？
31.承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人行使合同解除权的期限是多久？
32.承租人经出租人同意转租的，转租期限能否超过剩余期限？
33.承租人可否将所租住的公房转租？
第四章优先购买权纠纷
34.产权人出售房屋时，承租人如何主张优先购买权？
35.出租人在未通知承租人情况下将房屋所有权转让，如何保障承租人的合法权益?承租人在放弃优先购买权后，是否享有继续承租权？
36.承租人认为自己优先购买权受到侵害的，应该如何提出请求？
37.在什么情况下，承租人不得行使优先购买权以及优先购买权消灭？
38.承租人优先购买权能否转让和继承？
39.房屋转租后，次承租人是否享有优先购买权？
40.如何理解和把握承租人优先购买权中&同等条件&？
41.实际履行价格与备案合同价格不一致的情况下，承租人能否要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权？
42.出租人整体出售房屋时，部分房屋承租人如何行使优先购买权？
43.房屋租赁期满后双方不再继续履行或解除合同后，承租人是否还享有对房屋的优先购买权？
44.房屋在租赁期间被拍卖，承租人是否可主张优先购买权？
45.如何理解出租人出售房屋时对承租人的通知义务？通知能否限定购房条件？出租人对承租人发出的出卖出租房屋的通知中限定承租人须在不足一个月的期限内交清购房款，该通知是否合法有效?
46.优先购买权之诉的性质是什么？是确认之诉、给付之诉还是变更之诉?
47.以拍卖、折价、变卖等方式处分租赁房屋时，承租人是否享有优先购买权？抵押权的设立是否影响优先购买权的行使？
第五章其他有关房屋租赁问题
48.租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，新业主是否应继续履行原租赁合同？例外情形有哪些？
49.在承租人预付租金，尚未到新的交租期限情况下，新业主能否向承租人主张给付租金？
50.出租人未告知出租房屋已抵押的事实，应当如何承担责任？
51.房屋租赁合同中，如何确定当事人约定的违约金是否过高，能否与赔偿损失并用？
52.租赁房屋可否作为装饰装修工程款优先受偿权的标的？
53.房屋租赁合同无效、期满或依法解除后，承租人拒不返还房屋，由此造成的损失应当如何承担？
54.租赁合同中，承租人因欠付租金而向出租人出具&欠款结算单&，是否适用诉讼时效的规定？
55.承租人能否获得拆迁补偿？
56.如何区分房屋租赁合同与酒店（宾馆）承包合同纠纷？
57.如何区分房屋租赁合同解除与变更、撤销纠纷？
58.什么叫承租权转让？怎样办理承租权转让？
59.如果租住公房的出租人和承租人发生纠纷，应如何处理？
60.房屋租赁纠纷如何确定地域管辖问题？
61.如何理解把握优先承租权问题？
62.承租人欠缴物业费，物业公司是否有权要求出租人付款？
63.房屋租赁期间，第三人对房屋进行侵害，应如何处理？
64.房屋租赁期间因房屋失火对第三人造成侵害，应如何分担责任？
65.自然人作为承租人签订租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，应当由谁作为承担责任的主体？
66.承租人在经营状况持续恶化，无力继续履行租赁合同的情况下能否行使合同解除权？
一、相关法律、行政法规
中华人民共和国民法通则（）（节选）
中华人民共和国物权法（）（节选）
中华人民共和国侵权责任法（）（节选）
中华人民共和国合同法（）（节选）
中华人民共和国担保法（）（节选）
中华人民共和国土地管理法（修正）（节选）
中华人民共和国城市房地产管理法（修正）（节选）
中华人民共和国城乡规划法（）（节选）
中华人民共和国消防法（修订）（节选）
中华人民共和国建筑法（）（节选）
中华人民共和国拍卖法（修正）（节选）
中华人民共和国民事诉讼法（修正）
国有土地上房屋征收与补偿条例（）（节选）
城市房屋拆迁管理条例（）（节选）
建设工程质量管理条例（）（节选）
村庄和集镇规划建设管理条例（）（节选）
二、相关司法解释
zui高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（）（节选）
zui高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（）（节选）
zui高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（）（节选）
zui高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（）（节选）
zui高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（）
zui高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（）（节选）
zui高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（）（节选）
zui高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（）（节选）
zui高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（）（节选）
zui高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函（）
zui高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复（）
三、部门规章及地方性司法文件
商品房屋租赁管理办法（）
江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（）
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（）
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出租房屋欠缴物业费，应当由出租人交纳还是由承租人交纳？
发布日期：&&& 作者：
&&&& 物业费的承担应当在租赁合同中做出明确约定，承租人与出租人按照约定执行。如果双方没有约定，则应由作为出租人的业主来承担
　　基本案情：王某将小区内某带院房屋一处出租给刘某居住使用，双方经协商于2011年8月签订租赁合同一份，约定租赁期限自该年9月1日至日止，月租金1800元，一次性付清一年租金，王某保证合同期内房屋无产权纠纷，保证房屋煤气、水、电、暖等齐全可用，交付时如有问题由王某负责维修，使用期间如产生问题由承租人刘某自行负担相应的使用费。刘某在使用期间不得转租，不得装修，如使用期间对房屋造成破坏则负责修复并赔偿损失。合同签订后即日交接使用，刘某交付一年租金及押金1800元，双方口头约定租赁期满结算时退还。至日，小区物业公司上门收取9、10月物业费120元，刘某不同意交，让物业公司找房主收取，物业公司找到王某，王某缴纳了物业费，之后每次均是由王某缴纳物业费。合同期满后刘某又缴纳了21600元租金，双方未续签合同，双方口头约定续约一年。至日，刘某告知王某不再续租，与王某交接房屋。王某退还押金时仅同意退还360元，其他1440元作为代缴的物业费扣除。双方协商未果，刘某向中原区人民法院提起诉讼，认为双方未在合同中约定物业费，该费用不应由自己支付，要求出租人退还全部押金1800元。王某辩称物业费与水电煤气暖气等费用一样，应由实际使用人支付，刘某实际使用房屋，享受物业服务，理应承担物业费，自己只是代缴。
　　河南合同法律师网首席律师邹超律师分析：物业费的负担应当由业主和承租人在租赁合同中做出明确约定，如果没有约定，就应当按照物业管理条例及相关法规的规定，由业主承担。王某与刘某的租赁合同中未就物业费用的负担做出约定，应当由王某自行承担，不得自押金中扣除。&&&&&&&
&&& 邹超律师，河南鑫苑律师事务所专职律师、郑州大学经济法研究生毕业；.本律师以诚信稳健、高效务实、严谨务实的执业操守、一丝不苟的敬业精神；.践行第一位客户的第一次信赖和重托!&&&邹超律师现为大型.知名法律专业服务网站—河南合同法律师网首席律师，从事法律事务10余年，办案数百起，担任多家企事业单位的法律顾问，具有丰富的诉讼、非诉讼的经验，专业高效。&&&&联系方式：郑州市金水区中州大道与农业路交叉口路西向北200米商务先帅之星四楼.&&&&邮箱:&&&&电话:&&&&乘车路线:B1.B2.B11.B12.B13.B15.B16.B17.B18.B19到农业东路.&&&&109路.215路.71路.218路.263路.219路.游568路.295路.123路.75路.B25路.117路.155路.156路.163路.261路.218路&&到中州大道农业路
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你可以去开门 你是房屋所有人 享有所有权 而且租赁合同已经到期 你可以开门另外 对于物业费 你们是否有约定 如果约定有承租人缴纳 承租人应当缴纳
开锁时 是否要有 有关部门的证明 确定屋内的确没有乙方的东西 乙方若诬陷说 在某处有贵重东西丢失应该怎么办 她私自扣押我的水电费本 有限费本 有限机顶盒 床等东西搬走 是否已经违法 我要怎么追回我的东西 我若打官司 能否向法院提出 若乙方败诉 付相关诉讼费用 以及由于她不给我钥匙 耽误我继续出租给他人的一切经济损失
有人证明最好 也不一定要公安 居委会证明 可以找两个跟你没什么利害关系的人来见证 也可以拍照 录像物业费 原则上应当由业主缴纳 也就是房屋所有人交纳 除非你们约定由承租人交纳 没有约定 应该你交他私自扣押你的东西 不构成留置 物权法规定 自然人之间的留置 限出于同一法律关系比如 你把车放修理厂修理 修好了你不给钱 人家可以扣留你的车 但是 在本案中是不能扣留的 因为不是同一法律关系 所以 他拿走你的东西 构成侵占 你可以起诉他 要求返还 造成损失的话 还可以要求他赔偿你的损失 诉讼费的主张是可以写的 但一般由败诉方承担
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销尹欢欢与南京坤晨商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书关联律所：相关法条：江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏民再提字第00142号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：尹欢欢。委托诉讼代理人：姜茜，律师。委托诉讼代理人：宋辉，律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京坤晨商业管理有限公司。住所地：江苏省南京市建邺区通江路28号月安花园歌月居6幢101室。法定代表人：仇波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王馨，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，江苏宁通律师事务所律师。再审申请人尹欢欢因与被申请人南京坤晨商业管理有限公司（以下简称坤晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第2224号民事判决，向本院申请再审。日，本院作出(2015)苏审三民申字第674号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于日公开开庭审理了本案。再审申请人尹欢欢及其委托诉讼代理人姜茜、被申请人坤晨公司法定代表人仇波及委托诉讼代理人王馨、张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹欢欢再审诉讼请求：撤销一、二审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、坤晨公司在对月安商贸楼进行整体装修改造后，并未申请消防验收，更没通过消防验收。二、尹欢欢在租赁二楼部分房屋以后，消防部门在进行例检时，多次指出坤晨公司负责维护管理的消防设施、设备存在安全问题，尹欢欢也多次通知坤晨公司予以落实解决，但其一直未予处理。直至日建邺消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》之后，其才委托恒天伟公司对月安商贸楼的火灾自动报警系统进行改造，但依然不能使用，也无证据证明其整改合格。原判决认定其履行了相应的维修义务，并无依据。三、日，建邺消防大队向坤晨公司出具的《责令立即改正通知书》，明确指出月安商贸楼依然存在着室内消火栓系统管网无水、消防控制室内无消防平面图、湿式报警阀压力开关无法启动喷淋泵、火灾报警控制器主电源与备用电源之间无法切换、水力警铃不能发出报警信号等5个问题。在此情形下，申请人首先向法院起诉，请求判决其修复消防设施，并退还租金、物业费。综上，坤晨公司并没有提供符合租赁条件的房屋给尹欢欢使用，尹欢欢有权要求其修复火灾自动报警联动控制系统等消防设施，并且赔偿或退还装修完毕之后长时间不能投入使用的损失（表现为这个期间其支付的租金、物业费）。请求再审本案，撤销一、二审判决，改判支持尹欢欢的一审诉讼请求。再审庭审中，其表示，鉴于其KTV的装修已经被强拆了，已不再需要坤晨公司修复火灾自动报警联动控制系统等消防设施，保留要求其赔偿装修损失的权利。坤晨公司辩称：一、日建邺区消防大队出具的证明确认月安商贸楼消防工程已于2009年4月竣工验收合格。在申请人没有任何证据证明该份证明是伪造的情况下，该份证明能够证明月安商贸楼消防工程已经竣工验收合格。二、对于双方在《租赁合同》的履行期间月安商贸楼消防系统曾经出现过的故障，坤晨公司已经根据合同约定对消防共用设施严格履行了出租人的义务，从一、二审法院去消防部门调查也可以看出。三、对于申请人主张的损失，双方对此租金、物业费已经达成过调解，而且申请人已经履行该份调解书，其主张的损失不符合相关法律规定。综上，一、二审判决并无不当，尹欢欢的再审申请应予驳回。尹欢欢向一审法院起诉请求：判令坤晨公司修复月安商贸楼的火灾自动报警联动控制系统、赔偿尹欢欢损失658438元（按照2012年12月至2013年10月以1100平方米房屋的租金计算）、退还尹欢欢自2011年4月起已支付的物业费元。一审法院认定事实：坤晨公司系有权对位于南京市建邺区通江路28号商贸楼的共计三层房屋进行管理、使用和出租的单位。坤晨公司在向尹欢欢出租本案系争房屋之前，该商贸楼的消防已竣工验收合格。日，坤晨公司与尹欢欢签订《租赁合同》一份，约定：1.坤晨公司将位于南京市建邺区通江路28号约安商贸楼二楼的部分房屋1966平方米出租给尹欢欢，经营范围仅限于茶社、餐饮、足疗。2.租赁期自日起至日止（含前三个月的免租期），日前交付房屋。3.第一、二年租金均为1219903元，第三年为1506939元，从第四年起在前一年租金基础上逐年上调5%；租金三个月一付，先付后用，首期租金于签约之日支付，以后各期租金在每一支付期开始7天前全额付清。4.水费、电费支付时间、支付方式按坤晨公司通知进行。5.免租期内的物业费为每月17694元，在装修队进场之日一次性付清；前两年物业费为3元/平方米/月，每月为5898元；两年后为4元/平方米/月，每月为7864元；自日起的物业费按三个月为一支付期，在每一支付期的开始20天前全额付清。6.房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，坤晨公司有及时修缮的义务并承担相关费用。7.尹欢欢逾期支付或不足额支付租金的，每逾期一天，应计取当年租金总额的2%作为违约金；逾期支付租金或者不足额支付租金超过15天的，坤晨公司有权解除本合同。8.租赁期满或合同解除后，尹欢欢须在五天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除（水电气的增扩容设施、设备除外）；对不能拆除的装修以及水电气的增扩容设施、设备，坤晨公司不给予任何的经济补偿。尹欢欢逾期交还房屋，则每逾期一天应向坤晨公司支付原日租金2倍的违约金。9.合同期内任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付当月租金2倍的违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。日，尹欢欢向坤晨公司提出申请，要求将二楼部分经营场所改造成自助式KTV，坤晨公司回复表示同意。《租赁合同》签订之后，双方在租赁初期均按照约定履行各自的义务。自2012年10月起，尹欢欢开始拒付坤晨公司物业费；自2013年1月起，开始拒付租金。日，尹欢欢向坤晨公司发函，称由于日南京市公安消防部门对坤晨公司消防设施首检未通过，而其中原因包括坤晨公司消防控制室、消防泵等例检项目严重不过关，故要求坤晨公司赔偿由此造成的损失。日，坤晨公司向建邺区人民法院起诉，请求判令：一、解除《租赁合同》；二、尹欢欢支付所欠租金日至4月9日元及滞纳金、物业费63596元及滞纳金、水电费23022元及滞纳金。尹欢欢答辩认为出租房屋消防存在多处问题，坤晨公司又拒绝整改，导致房屋装修完毕后消防验收未通过，由此给尹欢欢造成严重损失，其有权拒绝支付租金及物业费。日，双方达成调解协议：尹欢欢分三期向坤晨公司支付拖欠的租金和物业费；双方就2012年的物业费、日至10月9日的租金和物业费再无纠葛；如尹欢欢有任一期未按约定支付，关于申请减免一个月租金11万元的约定无效，尹欢欢一次性给付租金及物业费共计1123004元。该院据此做出了（2013）建民初字第1014号民事调解书，尹欢欢据此履行了相应的给付义务。日，南京市公安消防局曾做出宁公消审号《建设工程消防设计审核意见书》，不同意尹欢欢KTV场所改建工程的消防设计申报，并指出消防设计主要存在改建后的KTV安全出口宽度不符合规定、未提供新增排烟系统的供电来源、改建工程使相邻茶社安全出口少于2个、未提供原中庭区域新增楼板材质及厚度说明等四方面问题。日，尹欢欢向坤晨公司发函，称尹欢欢方的消防公司对坤晨公司的消防控制室进行检查时，发现火灾报警控制器未开，要求坤晨公司排除故障，并保证火灾报警控制器处于开机状态。日，尹欢欢向坤晨公司发函，称由于南京市消防支队防火处对坤晨公司经营场所进行检查，认为消防后出口等存在问题，要求坤晨公司予以落实解决。日，建邺消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》，认为KTV场所存在如下消防安全问题：1、火灾自动报警联动控制系统存在故障，无法正常运行；2、与其他单位共用月安商贸楼，建筑出租方、承租方等各方的消防安全责任不明确。日，尹欢欢将上述决定书复印件送达给坤晨公司。日，坤晨公司与案外人南京恒天伟智能技术有限公司（以下简称恒天伟公司）签订《消防工程施工合同书》，委托恒天伟公司对月安生活广场消防火灾自动报警系统进行改造，其中包括更换火灾报警控制器1台。日，坤晨公司向尹欢欢发函，告知月安商贸楼消防主机已更换、维修完毕，要求尹欢欢方尽快将消防系统与消防主机连接，确保消防设备正常使用。日，一审法院向建邺消防大队调查，施长春参谋陈述：在建邺消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》后，坤晨公司委托恒天伟公司对月安商贸楼的消防控制系统进行了维修，并更换了决定书中所提到的火灾自动报警联动控制系统主机。经过维修之后，月安商贸楼的消防系统已经不存在安全问题。2014年春节前，建邺消防大队、街道办事处、社区等部门曾组织双方进行协调，要求尹欢欢及时将消防系统与坤晨公司的消防主机进行连接。但是尹欢欢目前尚未再次向消防大队提出投入使用、营业的申请。一审法院作出（2014）建南民初字第15号民事判决：驳回尹欢欢的全部诉讼请求。尹欢欢不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。二审中，尹欢欢提供如下证据：证据一、日的（2014）宁钟证民内字第781号公证书一份。公证书显示：月安花园小区地下车库内的设备间内的火灾自动报警联动控制系统装置会不规律的自动报警。证明截止2014年4月份，涉案房屋的火灾自动报警联动控制系统仍有故障。证据二、日，南京威盾电气检测有限公司（以下简称威盾公司）出具的编号为WJ14-0136（X）《建筑工程消防设施检测检测报告》一份。证明案涉房屋所在的月安商贸楼火灾自动报警及联动控制系统、自动喷水灭火系统、消防栓给水系统均不合格。证据三、日，建邺消防大队出具的《责令立即改正通知书》及光盘各一份，该《责令立即改正通知书》中认定尹欢欢的会所存在3个消防问题：1.测试手动报警按钮，未能切除非消防电源；2.室内消防栓管网无水；3.机械排烟系统与火灾报警主机未连接。其中室内消防栓管网无水系坤晨公司原因所导致，由此证明月安商贸楼目前仍然存在消防安全问题。证据四、日，建邺消防大队出具的《责令立即改正通知书》，对象为坤晨公司，认定月安商贸楼存在5个消防问题。进一步证明坤晨公司的消防系统存在问题。日，二审法院向建邺区消防大队施长春参谋进行了调查。施长春称：一审法院向其调查时，其表达意思是坤晨公司将自动报警系统更换过，主机面板显示系统工作正常，但这个系统是否完好、正常有效使用，需要委托消防服务机构进行检测检验并出具判定报告。关于涉案房屋的使用问题，根据日的检查结果，尹欢欢的会所存在消防问题，不能营业，其中消防网管无水是坤晨公司的原因，机械排烟系统与火灾报警主机未连接，需要双方协调将机械排烟系统连到主机上。会所的消防系统是整个系统的分支，在月安商贸楼的整体消防系统存在问题的情况下，即便会所的消防系统没有问题也不能营业。尹欢欢委托的江苏威盾消防电气检测有限公司是有资质的公司，可以进行检测。二审中，尹欢欢表示想继续承租涉案房屋，但如坤晨公司坚持要求解除合同，其也同意解除合同，但要求坤晨公司赔偿其损失。二审法院另查明：建邺区消防大队于日出具证明，确认月安商贸楼已于2009年4月消防竣工验收合格。二审法院认为：从建邺消防大队日出具的证明来看，月安商贸楼已于2009年4月消防竣工验收合格。在日建邺区消防大队作出不同意使用决定书之前，尹欢欢发函要求坤晨公司解决的房屋消防问题是否存在，其并未提供证据证实。在该决定书作出之后，坤晨公司已委托恒天伟公司对消防火灾自动报警系统进行了改造，履行了相应的维修义务。尹欢欢在一审中主张坤晨公司的火灾自动报警联动控制系统维修后仍存在问题，但并未提供证据证明；二审中提交的《公证书》及《检测报告》则系其单方委托出具。至于二审中尹欢欢提交的建邺区消防大队出具的《责令立即改正通知书》以及施长春参谋在二审调查中的陈述，只能反映月安商贸楼消防系统存在其他故障，不能证明火灾自动报警联动控制系统仍存在问题。因此，尹欢欢诉请坤晨公司修复火灾自动报警联动控制系统，不予支持。在南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第1014号案件中，双方已对日之前的租金、物业费支付问题达成调解协议，并已经得到实际履行。现尹欢欢要求赔偿日前的租金损失和物业费，不予支持。综上，二审法院作出（2014）宁民终字第2224号民事判决：驳回上诉，维持原判决。尹欢欢不服二审判决，向本院申请再审。再审申请审查中，尹欢欢提供了以下证据：一、编号为的《消防违法行为举报、投诉查处情况记录》，举报人为安璐，举报内容为：月安花园小区物业安排车辆停放在消防安全通道；消防设施老旧、没有及时更新，存在严重安全隐患！接举报后，建邺消防大队派员进行了消防核查，认定前者不实，后者属实，并向南京嘉润物业管理有限公司下发了《责令限期改正通知书》，责令于日前改正。以证明月安商贸楼存在消防问题。二、日，南京市公安消防局做出的宁公消审〔2013〕第0179号《建设工程消防设计审核意见书》，同意KTV会所装修工程的消防设计。以证明其KTV会所装修工程的消防设计经过整改后，已通过审核。三、日，南京市公安消防局做出的宁公消验〔2013〕第0230号《建设工程消防验收意见书》，KTV会所装修工程消防验收合格，开业前应向建邺消防大队申报消防安全检查，经检查合格后方可开业。以证明其KTV会所装修工程消防验收合格。关于证据一，坤晨公司质证意见为：这是旁边月安花园小区（的消防问题），跟月安商贸楼没有关系；且《责令限期改正通知书》是下发给南京嘉润物业管理有限公司的，坤晨公司没有收到过。如果月安商贸楼的消防问题，不可能下发给南京嘉润物业管理有限公司。关于证据二、三，坤晨公司质证意见为：对证据真实性不能确认。即使该证据是真实的，也能够证明坤晨公司的消防主机是好的。因为只有消防主机合格，KTV会所的装修工程消防才能合格；否则，KTV会所装修工程的消防不可能合格。而且，尹欢欢在原审中从没有提交该两份证据，而到申请再审时才提交，也不应当采纳。再者，日，尹欢欢曾经承诺不以任何理由拖欠租金，故其也不能再以（月安商贸楼存在消防问题）而拒绝支付租金。尹欢欢则认为其出具该承诺书的本意是表明自己的态度：其不会因自己一方的原因而拒付租金，同时对方也要按合同的约定履行；并不是说在坤晨公司没有履行法定义务和约定义务的前提下，比如出租的房屋不能使用、甚至是毁损灭失了，其依然还要支付租金，尹欢欢并没有放弃法定的抗辩权。本院提审以后，尹欢欢又提交了威盾公司日出具的《关于明都会商务会所消防检测区域说明》一份，说明该公司也对大楼建筑物公共合用部位的消防设施包括消防控制室、火灾报警控制器、水泵房、消防水泵、湿式报警阀也进行了检测。结合日该公司出具的《检测报告》，以证明坤晨公司在对涉案的火灾自动报警及联动控制系统（消防主机）进行更换之后，仍然存在消防安全隐患。坤晨公司对威盾公司该说明质证认为：对该说明的真实性、合法性、关联性均不认可。1、该份说明是日出具，离日的《检测报告》时隔近两年时间，从常理分析，对这份说明的真实性持有怀疑。结合《检测报告》第3页检测范围明确写的是名都会商务会所，并没有注明对公共部分予以检测，与该说明前后矛盾。2、我方的消防设施关涉到整个商贸楼的安全问题，对于公共设施进行检测，威盾公司应该与我方取得联系，在我方允许同意的情况下才可以进入到公共设施，故该说明的真实性不予认可。坤晨公司并提交以下证据：一、江苏省钟新消防工程公司李国文日出具的《证明》：日建邺区消防大队整改通知中提出的5个问题已经其于4月6日修复，恢复正常。二、建邺区消防大队日的情况说明：坤晨公司的负责人汇报日整改通知中提出的5个问题已经进行了整改；经其日检查，综合判定月安商贸楼菜场内部装修工程消防备案合格。三、日坤晨公司4个承租人所写的《证明》：”承租以来没有因消防问题影响到正常经营，特别是日及日坤晨公司及时排除了消防故障和隐患，至今消防正常。”以上证据证明坤晨公司的消防设施已经整改好了，消防部门也没有下发整楼停业通知书，证明整个月安商贸楼整个消防系统是完好的。尹欢欢对以上证据质证认为：一、第一份的《证明》是说明日修复完成，这个是在二审期间的，在二审阶段坤晨公司对这个情况并没有提供，不属于新证据。在整个诉讼过程中，直至今天之前，坤晨公司都没有提交任何证据证明其消防设施经过更换之后是合格的。因此，不认可其真实性、合法性、关联性。二、建邺区消防大队日的情况说明，从中可以看出坤晨公司确实存在5个消防安全问题，直到2015年9月再次进行消防检查，菜场内部装修工程的消防备案才合格，但与本案承租范围没有关联性。三、对4个承租人的《证明》，也提到存在消防主机故障和隐患，消防运行是否正常不是承租人能够证明的问题，只要消防设施不合格就存在安全隐患，而且承租户与坤晨公司存在利害关系，这份证明也没有证明效力。应尹欢欢的申请，本院向南京市公安消防局调查核实尹欢欢提供的宁公消审〔2013〕第0179号《建设工程消防设计审核意见书》和宁公消验〔2013〕第0230号《建设工程消防验收意见书》复印件的真实性。经调查：该复印件的确复印自该局档案卷宗中的原件，真实性可以确定。坤晨公司又主张该两份证据不是新证据，不应采信，但其也认可在建邺法院（2013）建民初字第1014号一案中即已出现过。再审另查明：月安商贸楼由南京河西房地产综合开发公司开发建设，竣工后于2006年12月份经消防验收合格。日，坤晨公司与南京河西房地产综合开发公司签订《月安花园商贸楼商业房屋租赁合同》，承租该商贸楼，共三层7569.03平方米，租期为12年。日，坤晨公司向建邺区消防大队申请同意其先行成立公司，”待进行物业整体装修改造，装修改造前施工图向贵大队报送，装修竣工后请贵大队进行消防复查。”2012年10月份，江苏维特尔消防工程有限公司与尹欢欢签订改造协议，承接其KTV会所装修消防工程。日，KTV会所装修工程的消防设计通过审核。日，KTV会所装修的消防工程验收合格，要求开业前申报消防检查。经双方当事人确认，本案再审争议焦点为：一、月安商贸楼火灾自动报警联动控制系统是否存在故障？坤晨公司是否负有修复义务？二、坤晨公司是否应当赔偿尹欢欢损失658438元（按照2012年12月至2013年10月以1100平方米房屋的租金计算）、退还尹欢欢自2011年4月起已支付的物业费元？本院再审认为：月安商贸楼在竣工验收时，其中的消防工程在2006年12月份已经验收合格。坤晨公司在与尹欢欢签订《租赁合同》后，应按照《租赁合同》的约定，及时修缮房屋及其附属设施，确保其处于适租状态。尤其是其同意尹欢欢将二楼部分经营场所改造成自助式KTV后，即因其同意、准许承租人变更其经营业态而应确保出租房屋的附属消防设施适于经营新的经营业态即自助式KTV。尹欢欢改变业态后开业前向建邺区消防大队申请消防安全检查，日，建邺区消防大队作出了《不同意投入使用、营业决定书》，认为KTV场所存在火灾自动报警联动控制系统存在故障，无法正常运行问题，不同意投入使用、营业。随后，尹欢欢将该决定书复印件送达给坤晨公司。坤晨公司在收到该决定书复印件之后，于日委托了恒天伟公司对月安商贸楼火灾自动报警系统进行改造，并更换火灾报警控制器1台。双方当事人均确认坤晨公司更换了消防主机。尹欢欢虽声称火灾自动报警系统依然存在故障，并在二审中提交了《公证书》及《检测报告》，但该两份证据均系其单方委托公证、检测后出具的，尚不充分。至于二审中尹欢欢提交的建邺区消防大队出具的《责令立即改正通知书》以及施长春参谋在二审调查中的陈述，只能反映月安商贸楼消防系统存在其他故障，不能证明火灾自动报警联动控制系统仍存在问题。因此，对尹欢欢诉请坤晨公司修复火灾自动报警联动控制系统，本院不予支持。尹欢欢主张坤晨公司应赔偿的损失658438元，实为其1100平方米KTV在2012年12月至日之间的房屋租金。在建邺区人民法院（2013）建民初字第1014号案件中，双方已对日之前尹欢欢未付的租金和物业费的支付问题达成了调解协议，并约定就日之前的租金和物业费再无纠葛。建邺区人民法院根据该调解协议出具了调解书，并已经履行完毕。现尹欢欢要求赔偿日前的租金损失、退还尹欢欢自2011年4月起已支付的物业费元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第2224号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　王　蔚审　判　员　　邰虓颖代理审判员　　马绍恒二〇一六年十一月二十五日书　记　员　　张敏慧置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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