通州商住房“以租代售”钻空子
来源标题：通州商住房“以租代售”钻空子
&虽然我们在通州，虽然商住房限购了，虽然你没有购房资格，但这楼盘你还能买！&今年连环的限购令，让通州几乎没了不限购的新房，但一位通州珠江四季悦城楼盘销售人员却根本没把限购令放在眼里。末了，他在挂电话时还补了一句：&这就是开发商的高明之处，你来了就全都知道了！&
到底是什么招数能把限购政策都&规避&了？记者昨日调查发现，这一楼盘背后恰恰是通过&以租代售&的形式操作，甚至开放商还能提供贷款。
但在业内看来，这个看似当下管用的招数却暗藏着诸多风险，稍不留神，&购房人&可能&钱房两失&。
购房却变租房
通州马驹桥经海路，占据两侧的&不限购楼盘&广告牌已经撤去。今年5月，通州商住和商务型公寓步入限购，但用销售员的话说，半年多过去，这里似乎又恢复了限购前的状态。
原来，开发商与购房人的身份都变了&&记者调查发现，这是商住楼盘&起死回生&的原因。
在珠江四季悦城悦景园售楼处，销售员小张递出来一份&租赁协议&：出租方为北京珠江投资开发有限公司、也就是这个楼盘的开发商；而&承租方&其实就是&购房人&。
按照通州商住的限购规则，这类商住楼盘只能销售给企业，如果个人想买，只能走&特殊途径&，这种&以租代售&的途径就是其中一种。
记者在租赁协议上看到，租赁期为20年。虽然协议上标注着租金标准以及分期付租的方式，但小张说，实际上的操作方式却是&像买房一样一次性缴纳&租金&，至少首付50%，剩余部分每半年一付款。&
一般来看，商住房由于是商办立项，土地期限通常是40到50年，可为什么这里的租房期限却有20年？业内分析，按照我国法律规定，房屋出租的最长期限是20年，超过20年后很难获得法律保护，因此开发商的长租协议绕不开这一关。
&过个三四年，等通州商住限购取消了，这房子就可以直接给你办房产证了。&更有看头的是另一份&补充协议&，上面标明&甲方同意在乙方获得购买资格后按约定的价格优先购买该房屋&。
小张解释，这里指的&获得购买资格&实际上就是通州取消限购，而约定价格就是之前的购房款。然而，相关部门从未透露过通州限购的期限。
&公司&撑不下去
在规避限购的路上，开放商的招数一个接着一个。限购令刚发布时，记者曾对该项目有过调查。当时，一位销售人员透露，限购令落地第二天就没什么人来看房了。
一开始，包括该项目在内的不少商住楼盘都给出同一个解决方案&&办公司，也就是在购房人名下快速办理一个&空壳公司&，获得购房资格。不过，这一招存在交易和后续维护成本上的弊病：不仅交易税费较高，购房后每年都需要缴纳一笔税费。
小张算了一笔账，以一套90平方米的房产为例，假设总价288万元，不计房产税，其中装修款90万元、毛坯款198万元。那么，年纳税额总计&198万元&8.4&=.6632万元&。
记者采访中也发现，珠江四季悦城还替&买房公司&想出了把房子出租出去的招数，这样以来每年的税款就可以大幅下降，如果每月租金4000元，一年下来各项税费加起来大约只有8000多元。
然而，这两个招数都存在每年需要固定缴纳一笔费用的问题，因此并不太受欢迎。以珠江四季悦城为例，上周六开盘后两天&售出&70多套房，但实际上以企业名义购入的不足10套，其余都是按照&以租代售&的方式成交。
&今年5月限购后实行过一段时间办公司的措施，但成本实在太高，一般买家承受不了。&某楼盘销售内部人士向记者透露出背后的实情，而开发商&开发&出&以租代售&招数也是迫于回笼资金的压力，&开发商投入了那么多钱，总得想办法把房子卖出去收回钱来啊！&
背后风险巨大
以租代售，以前的购房款变成了长租协议里的&租房款&。但实际上，从计算&租金&到买房的诸多环节，这里依然是按照卖房那一套：以该楼盘最新3.2万元均价计算，这里一套90平方米房子的总房款大约需要288万元。对于如此高的&租房款&，一般的&承租人&是很难承担的。
可开发商已经想好了后路。&依然能贷款20年，可贷给你钱的其实是开发商。&销售人员介绍，贷款利息比银行基准利率还低，只有4.3%。甚至，在首付环节，也有分期付款一说：3天内先交够20%房款，3个月后再交20%房款，再3个月后再交10%房款，最终凑够首付50%房款。
这种开发商贷款的办法看似互利双方&&&租房人&有了钱、开发商也起码收回至少一半的资金，但实际上对于租房人来说却是风险重重。&开放商把钱贷款给个人，本身就存在是否有资质的风险。&中央财经大学金融学院教授郭田勇说。
根据《银行业监督管理法》，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。
这还只是第一重风险。&现在打了擦边球，可日后开发商资金链一旦断了怎么办？遇到拆迁了怎么办？&易居研究院智库中心研究总监严跃进说，由于没有房产证，未来还会有产权不清的风险：如果日后房价大涨，开发商不想卖了，租户又该怎么办？如果房企租赁计划有变，很可能所谓的&租户&房、财两空。
责任编辑：岳崎（QN0012）
7月9日(周一)，北京机动车限行尾号新一轮轮换开始，星期一至星期五限行机动车车牌尾号分别为：3和8、4和9、5和0、1和6、2和7。
7月4日(周三)，中考考生可以在北京教育考试院网站及各区考试中心网站查询成绩。7日开始填报志愿。
7月起京城又有一批新政将实施:开"黑车"载客被罚两次暂扣驾驶证;扒地铁门将被记"不良记录"...具体都有啥?赶紧来看看吧!
2018年暑运将于7月1日（周日）正式拉开帷幕，暑运期间北京西站共增开旅客列车10对，其中高铁1对、普速9对。
从6月23日起，北京考生可查询高考成绩。今年高考成绩查询有五种方式。楼盘开盘火爆，购房者明知是假，为何仍屡屡上钩？|买房|楼盘|购房者_新浪网
楼盘开盘火爆，购房者明知是假，为何仍屡屡上钩？
楼盘开盘火爆，购房者明知是假，为何仍屡屡上钩？
先说是不是，再说为什么。楼盘开盘是不是真正火爆这并不是随口一句就可以说的，实际上现在市场上需要火爆的去抢的楼盘，多半都是刚需户型，也就是小户型。这种刚需户型，刚需客户自然不论楼盘开盘火爆背后是真是假都会去买，因为刚需的另一个意思，就是其他别无选择。开盘是不是真的火爆诚然在销售淡季，开盘时期找一部分内部人员做托营造出开盘火爆的现象，对开发商来说面子上好看，公关稿好写。但是对于开发商内部营销团队来说，一次开盘背着多大的指标，那是说一不二的。如果开盘看上去火爆，但实际上内部销售额不足，那么上到营销经理下到普通销售，接下来的日子都不会好过。所以，严格来说开盘的火爆的确有开发商造势，营造热闹氛围的影响，但是销售额，卖出去的房子，那是做不得假的。因此并不是每一个楼盘的火爆，背后都是开发商在搞鬼。尤其是当下市场当中房子是用来住的，不是用来炒的政策盛行，这样的政策之下同时激发了刚需客户的刚性需求。真正带来开盘火爆的，反而不是开发商，而是刚需客群的刚性需求。购房者为什么仍旧买房？其实不明白购买者为什么买房的想法，大多数是没有刚需客户的急迫感。说实在话，楼盘开盘火爆是真是假重要么？就算假的又怎样？了解过房地产的人可能知道，首次开盘的房价几乎是整个项目当中最低的。相对来说对于刚需客户来说也就是承担压力最小的。开盘但凡前来参加的，无一不是做好买房准备的，几百万的交易，远不是开盘当天几十分钟就足矣下定决心的。所以对于真正需要那套房子的购房者来说，火爆是真是假并不重要。重要的是自己买到了房子，手里切实的握住一份房产合同，不管是娶妻生子需要，还是工作落户需要，那都已经不再是心烦的事情了。所以火爆背后的真相，并不能改变刚需者的生活现状，而买到一套房子，或者错过一套房子，却十足十的影响着他的生活状态。心境决定行为高中政治课本哲学部分就已经学过，思维决定行动，行动影响思维。当然购房者“屡屡上钩”的背后正是受到心境、思维的影响。有不管真假，买到就好的刚需者，自然也有不愿负债，但求舒适的租房者。其实租房生活已经成为当下年轻人当中越来越被普遍接受的生活状态，毕竟租房生活不用背负沉重的贷款债务，而且随着租房市场的日渐完善，越来越多保护租客的相关政策，也让租房生活变得更加舒适。
特别声明：以上文章内容仅代表作者本人观点，不代表新浪看点观点或立场。如有关于作品内容、版权或其它问题请于作品发表后的30日内与新浪看点联系。背不进去东西怎么办？_百度知道
背不进去东西怎么办？
我自从初三毕业就背不进任何东西，高考一落千丈，好不容易进大学了还是这样，甚至最简单的东西都记不进去，好多方法都试过，我英语又挂科了，着急，怎么办啊！
我有更好的答案
1．注意集中记忆时只要聚精会神、专心致志，排除杂念和外界干扰，大脑皮层就会留下深刻的记忆痕迹而不容易遗忘。如果精神涣散，一心二用，就会大大降低记忆效率。 2．兴趣浓厚如果对学习材料、知识对象索然无味，即使花再多时间，也难以记住。 3．理解记忆理解是记忆的基础。只有理解的东西才能记得牢记得久。仅靠死记硬背，则不容易记得住。对于重要的学习内容，如能做到理解和背诵相结合，记忆效果会更好。 4．过度学习即对学习材料在记住的基础上，多记几遍，达到熟记、牢记的程度。 5．及时复习遗忘的速度是先快后慢。对刚学过的知识，趁热打铁，及时温习巩固，是强化记忆痕迹、防止遗忘的有效手段。 6．经常回忆学习时，不断进行尝试回忆，可使记忆有错误得到纠正，遗漏得到弥补，使学习内容难点记得更牢。闲暇时经常回忆过去识记的对象，也能避免遗忘。 7．视听结合可以同时利用语言功能和视、听觉器官的功能，来强化记忆，提高记忆效率。比单一默读效果好得多。 8．多种手段根据情况，灵活运用分类记忆、图表记忆、缩短记忆及编提纲、作笔记、卡片等记忆方法，均能增强记忆力。 9．最佳时间一般来说，上午9~11时，下午3~4时，晚上7~10时，为最佳记忆时间。利用上述时间记忆难记的学习材料，效果较好。 10．科学用脑在保证营养、积极休息、进行体育锻炼等保养大脑的基础上，科学用脑，防止过度疲劳，保持积极乐观的情绪，能大大提高大脑的工作效率。这是提高记忆力的关键。 能改善记忆力的食品:杏：含有丰富的维生素A和维生素C，可改善血液循环，抵抗感染，有助于减轻忧郁和失眠等。香蕉：含有大量矿物质，特别是钾盐，有助于预防精神疲倦。卷心菜：可帮助清洁血液的不洁部分，，促进脑部的血液循环。它亦含丰富的维生素B族，可防止记忆疲劳。甘笋：有大量的维生素A，可预防动脉硬化，而动脉硬化能导致记忆力衰退。葡萄：含丰富的维生素A·C和B族，对记忆力有帮助。蛋黄：含蛋黄素和胆碱，能给“记忆银行”带来新生命。鲱鱼：含有胆碱和大量的维生素C,有助于促进脑功能。橙：含有丰富的维生素C，有助于促进脑功能。海藻：含有大量维生素C，可以改善记忆力和注意力。豆:含有蛋黄素及大量蛋白质，有助于改善记忆力。另1．注意集中记忆时只要聚精会神、专心致志，排除杂念和外界干扰，大脑皮层就会留下深刻的记忆痕迹而不容易遗忘。如果精神涣散，一心二用，就会大大降低记忆效率。 2．兴趣浓厚如果对学习材料、知识对象索然无味，即使花再多时间，也难以记住。 3．理解记忆理解是记忆的基础。只有理解的东西才能记得牢记得久。仅靠死记硬背，则不容易记得住。对于重要的学习内容，如能做到理解和背诵相结合，记忆效果会更好。 4．过度学习即对学习材料在记住的基础上，多记几遍，达到熟记、牢记的程度。 5．及时复习遗忘的速度是先快后慢。对刚学过的知识，趁热打铁，及时温习巩固，是强化记忆痕迹、防止遗忘的有效手段。 6．经常回忆学习时，不断进行尝试回忆，可使记忆有错误得到纠正，遗漏得到弥补，使学习内容难点记得更牢。闲暇时经常回忆过去识记的对象，也能避免遗忘。 7．视听结合可以同时利用语言功能和视、听觉器官的功能，来强化记忆，提高记忆效率。比单一默读效果好得多。 8．多种手段根据情况，灵活运用分类记忆、图表记忆、缩短记忆及编提纲、作笔记、卡片等记忆方法，均能增强记忆力。 9．最佳时间一般来说，上午9~11时，下午3~4时，晚上7~10时，为最佳记忆时间。利用上述时间记忆难记的学习材料，效果较好。 10．科学用脑在保证营养、积极休息、进行体育锻炼等保养大脑的基础上，科学用脑，防止过度疲劳，保持积极乐观的情绪，能大大提高大脑的工作效率。这是提高记忆力的关键。 能改善记忆力的食品:杏：含有丰富的维生素A和维生素C，可改善血液循环，抵抗感染，有助于减轻忧郁和失眠等。香蕉：含有大量矿物质，特别是钾盐，有助于预防精神疲倦。卷心菜：可帮助清洁血液的不洁部分，，促进脑部的血液循环。它亦含丰富的维生素B族，可防止记忆疲劳。甘笋：有大量的维生素A，可预防动脉硬化，而动脉硬化能导致记忆力衰退。葡萄：含丰富的维生素A·C和B族，对记忆力有帮助。蛋黄：含蛋黄素和胆碱，能给“记忆银行”带来新生命。鲱鱼：含有胆碱和大量的维生素C,有助于促进脑功能。橙：含有丰富的维生素C，有助于促进脑功能。海藻：含有大量维生素C，可以改善记忆力和注意力。大豆:含有蛋黄素及大量蛋白质，有助于改善记忆力实在记不住的话求助攻吧
都是这么 过来的
采纳率：55%
放松，记住这2个字，不要死记硬背。慢慢记，一天记一下，记16次，你就记住了。其实啊，人的记忆都是一样的，只不过是你太紧张了。如果觉得我回答的好，希望采纳，不好的话，希望指出。
建议咨询一下专业的心理医生，这可能是某种精神疾病的表现。
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
我是公寓运营商
发布房源，更快找到租客。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
我想对你们领导说你们太不实在了，不按套路办事，送装修和我们业主说好的，到现在偷偷的给我们业主变了挂，私自改变业主的意愿，太不实在了，你们油嘴滑舌的让我们看看样板间，到现在没有这个，有没有那个，你们太不道德了，我们业主怎么样给你们再拉客户呢？
热心网友&&&&
售楼处免费咨询电话400-750-
是承诺的与时间交房的差别很大？
热心网友赞同观点
这种开发商别拿客户了
远实凤凰城相关问答
122760位专业房产经纪人为您在线解答
你可以按区域查找北京新房、二手房，也可以按区域查询北京房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送房贷办不下可以退首付吗？贷款批不下来怎么办？ - 数据 -广州乐居网
乐居买房APP
专车看房 优惠买房
乐居二手房APP
最新房源抢先看
新浪装修家居网
抢工长装修APP
抢工长工长版APP
装修不后悔APP
买房利器小程序
乐居看房小程序
楼市报道小程序
房贷计算器
房产家居直播平台
房贷办不下可以退首付吗？贷款批不下来怎么办？
来源：卡投资网
目前整个趋势是银行收紧了,放贷缓慢;你支付了首付,签订了贷款合同,如果是贷款额度不足,一般则要现金补足的;一般不是因为你自己资信或材料的原因,很少会出现批不下来的状况,事先工作要准备充分。如果实在担心,就只能和上家协商,贷款批不下来则希望能解除合同,互不违约,互不承担任何责任和赔偿金。不愿意就稍微约定些赔偿金,就看你们怎么协商了。
购房贷款批不下来能否退回首付款？
一般房地产开发商会让你去其他银行办贷款的，要看你贷款批不下来是什么原因了，要是支付能力的话，一般会要求你延长还款期限。
想退房就要和开发商商量了，即便同意你也要支付一定违约金的，如果不同意你只能自己想办法凑够剩下的钱，因为买卖合同签了就有效。
不过你可以让开发商想办法，因为你贷款下不来，他们也拿不到尾款，他们比你还着急
房贷办不下可以退首付吗？
目前整个趋势是银行收紧了,放贷缓慢;你支付了首付,签订了贷款合同,如果是贷款额度不足,一般则要现金补足的;一般不是因为你自己资信或材料的原因,很少会出现批不下来的状况,事先工作要准备充分。如果实在担心,就只能和上家协商,贷款批不下来则希望能解除合同,互不违约,互不承担任何责任和赔偿金。不愿意就稍微约定些赔偿金,就看你们怎么协商了。
签订买卖合同之前和上家协商好,如果是银行没钱放款或放款较慢则不算违约,如果是自己的资信有问题那你只好承担违约责任了。现在银行资金收紧,对于商贷放款相对于比较慢,公积金贷款的话是相当快的
尽量一次性付款,个人原因不能贷款的话要赔偿房主违约金,或者找中介公司因为你们买房子可能是通过中介公司的,前期不了解你的信息,如果是国家政策原因可以和房主协商赔偿,再者签买卖合同的时候尽量注明因政策或个人原因不能贷款的情况下合同自行解除。只要符合上海贷款条件的都是可以贷款的。
案例：交了首付贷款批不下来怎么办
最近，王先生整天被愁云笼罩：今年8月，王先生看中了一套令自己十分满意的二手房，房价也在自己能力可以承受的范围之内，于是欢欢喜喜付了首付，与房主签订了《购房合同》。没想到天不遂人愿，王先生向银行递交贷款申请材料转眼两月，贷款却迟迟批不下来。房主发出最后通牒：如果王先生在限定时间内再不付房款，房子将转卖他人。
“这可怎么办?首付都交了，贷款却批不下来，弄得我们买卖双方都很被动。”王先生无奈道。
那么，王先生该怎么处理这种情况呢?这要根据具体情况来分析。
首先要看王先生的贷款现在处于什么状态，如果是贷款已经通过了审批，房款只是暂时放不下来，那么即使房主再着急，也只有耐心等待放款，不能“一房二卖”，将房子再卖给他人。而如果贷款没有通过银行审批，王先生可以通过向亲朋好友借款或者抵押贷款等方式筹齐房款付给房主。但如果王先生无力凑齐房款，就只能解除《购房合同》了。
这就出现了一个新的问题：如果王先生被迫解除《购房合同》，是否要承担违约责任呢?
在这种情况下具体的违约情况要看王先生与房主签订的《购房合同》的有关约定。通常来说，假如银行贷款不是由于买方个人原因而无法办理，买房人可以不承担违约责任，此时，王先生可以和房主协商解除合同，由房主返还王先生已付的首付款。
如果房主认为王先生有违约责任，要求支付违约金，必须以《购房合同》的相关约定为依据，否则王先生将有权拒绝支付违约金。
王先生的遭遇告诉我们，在购房过程中每个环节都可能出现问题，所以在签订《购房合同》时，买家和卖家应该考虑一些意外因素，并在合同中对可能出现的情况有所约定，以充分保障自身的权益。
今年春节前他们贷款购买了一套房屋，当时说好很快就能办掉贷款手续，可直到现在也没办下来。办不下来也就算了，更令他们烦心的是，想不买房子把首付款拿回来，竟然也不行。
日前，徐妻告诉记者，她孩子5岁，一直想在宿州市内买套房，让孩子在宿州市内学校接受良好的教育。经过一番挑选、对比，最终决定在“中辰一品”买房，单价4700多元每平方米，总价50多万元，首付30多万元，需要贷款20多万元。售楼人员当时告诉他们，三个月贷款就能办下来。可接下来的事情是他们万万没想到的，三个月之后，贷款还是迟迟办不下来，打电话问售楼部，售楼部就说没办好，后来干脆说办不下来了。为此，她提出不买房子了，把首付款退回来，回萧县县城买房。但售楼部说不行。因为买的房已经房产部门备案登记，无法退回首付款。
10月13日，记者联系了售楼部，一位姓孙的工作人员表示，徐某夫妇购房贷款，一开始是因为缺少向银行提供能证明其收入的经营账目“流水”，后来提供“流水”后，徽商银行全面停止了房贷，只有转到工商银行去贷款。但此时，徐某夫妇贷款买了一辆车，房贷加上车贷，徐某夫妇需要开一张月收入三万元的证明，而在宿州市各工作岗位通常情况下没有这么高的收入。现在只有两个解决方式，要么全款购房，新华白银投资，要么换个名字重新买房。
对此答复，徐某夫妇并不认同，徐妻说，她签订合同时递交了贷款材料，当时售楼部工作人员说材料是齐全的，后来才说不齐，然后她很快就补齐了材料，她认为责任在售楼部。对售楼部提出的两种解决方案，徐妻表示，“连首付款都是借的，要是能拿出全款，我还要办按揭吗?我们现在不知道怎么办?换个名字买房更是不可能，我们夫妻买房，怎么能买在别人名下呢? ”
贷款购房，贷款办不下来，徐某夫妇着急，那么根据法律规定，首付款能不能退回来呢?记者咨询了本报法律顾问韩宝律师。韩宝认为，如果房贷办不下来，首付款理应退还购房户，因为合同无法履行并不是购房户的错误导致的，而是因为银行审批等因素造成的，开发商不退还首付款的说法站不住脚。
·····
热日 17:27
热日 13:18
热日 08:37
热日 21:29
热日 15:46
热日 07:40
热日 15:04
热日 08:36
热日 06:39
热日 07:30
热日 11:32
热日 11:32
2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
大盘3400点，
北京怡生乐居信息服务有限公司
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323}