中国房价真的只涨不跌？别瞎猜了，差不多！_楼市动态_贷款攻略 - 融360
公积金政策
中国房价真的只涨不跌？别瞎猜了，差不多！
　　如今，人们茶余饭后关注的最多的还是跟房价有关的问题，大家都在期待房价能够降下来。从国家开展不动产全国联网到当前的各种限购、限贷、限价、限售、限网签，网络上各种房价要崩盘、楼市要变革的消息应接不暇。
　　但是理想是美好的，现实是残酷的，除了北京通州房价有了较大幅度下降、个别地方楼盘微调外，其余地方的房价基本没变化，该涨的还在涨，没有预料中的抛售，只有越来越紧缺的房源和惶惶不安的心情。是国家没有打到他们痛处吗？
　　这次&房住不炒&的调控，让人看不清调控的套路。
　　解决刚需吧，首套房贷款利率普遍调高20%，不少地方收紧贷款、取消首套房补；
　　提高房源供应吧，不少地方限制了土地供应，停止了棚改，延长了审批；
　　抑制炒房吧，宁德市出台了新房价格每年涨幅6%以内，刚好超过贷款利率，其中意义耐人寻味；
　　降低热度吧，很多城市开始抢人大战，搞人才引进还给住房补贴，不知是去库存呢还是在加剧濒危的楼市。
　　总之，全国各地，各省、各市展开了各种各样的调控，政策手段&百花齐放&，有的真调，有的干脆不得人心。让国民看不懂国家策略走向，感觉中央只给了目标，地方政府在&自由射击&。很多人都在问，现在是买呢还是等呢？越等越涨呢？
　　废话不多说，今天主要是给大家披露数据来了。让大家看清房价的资本构成，看一看我们购房者的钱都是流向哪里。
　　以下数据来自国家统计局和中国统计年鉴。既然政界披露的都是平均值，那笔者也就拿总量和全国平均数来说话吧。
　　地方政府通过卖地增加地方财政收入，所收资金归类在全国政府性基金收入决算中的国有土地使用出让金。从2007年&2017年，国有土地出让金收入增加到7.1倍。全国商品房销售额从2007年&2017年增加到4.5倍。2007年全国城镇平均工资2060元，2017年平均工资6139元，增加到2.98倍。工资计算的还是收入相对较高的城镇人员，实在是拖了出让金和商品房的后腿。
　　土地出让金占商品房销售额的平均值为41%，最高时为2010年的55.8%。也就是说，我们购买的商品房有近一半是土地出让金，划归地方财政。2018年1月，财政部披露2017年全国财政收入236608亿元（含公共预算收入172567亿，政府性基金预算收入61462亿，国有资本经营预算收入2579亿），土地出让金占比22%，如果只讲地方财政的话，土地出让金占地方财政收入的比例就更惊人。吃不吃惊，震不震撼？
　　那再说说其他数据吧。主要是房地产开发商的的各类资本构成，因为他们要全部转嫁给消费者。
　　房地产开发商从买下地到建好房出售前，要缴纳的各种税费：有营业税、土地增值税、城市建设、教育附加、企业所得税等，城市不同、所处位置不同，税费会有所区别，其中营业税和附加一般为房价5.6%&6.5%左右，企业所得税为利润的20%左右，这里为了简单，把所有税费合计为10%；
　　全国房均价8257元/平米，用于购买土地的出让金占比平均值再降点为38%，计3137元；
　　建筑成本（材料、人工、水电、附属配套等等）计20%（1651元），没算高；
　　开发商向银行贷款利率6%，计495元；
　　运行成本5%，计412元；
　　剩下的就是毛利润：1735元。
　　企业毛利润可能还有一部分灰色支出成本等等，实际会比这个要低那么点。
　　以上图表相信大家已经看清商品房价格构成的本质，到底是谁拿了大头，谁在暴涨的房价中涉足，谁舍不得这个蛋糕，大家心知肚明。
　　打击炒房、打击房地产暴利、打击金融资本，实行限购、限贷、限售等调控行为，从全国平均值来看，我认为对房价影响不大。拿全国平均房价来看，从8000降到6000已经是底线，因为6000已经全部归财政，开发商赔本赚吆喝了。
　　但是按区域按城市来看，很多城市房价确实是缺乏理性，热门地段、热门小区的房价远远高于全国平均价。一系列调控手段必然会让炒房者把多余的房吐出来，填补真实供需缺口。
　　另外，国家土地出让金政策不改，腰斩价我估计是看不到了。除非国家拿自己的地建自己的居民保障房，改变商品房的性质，居者有其屋才会真正实现。
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谁说中国房价只涨不跌 这几次泡沫刻骨铭心
&&&&& 本文首发于微信公众号：吴晓波频道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
上周小巴写了一篇关于中国房价泡沫的文章，其中提到了中国几次区域性泡沫破裂的例子。后台就有留言问小巴，这些区域泡沫是怎么回事？以史为镜，可知兴替，今天我们就来说一说这几段历史。
年的海南 　　1988年，继深圳、珠海、厦门和汕头四个特区后，海南从广东省脱离独立建省，成为了中国第五个享受特殊政策的特区，人才、资本蜂拥而至，房地产是最热的领域。
热到什么程度呢？往海南房地产投资的钱成倍成倍地增加，平均一年翻一倍还多，1988年之后四年增长率分别达到143%、123%、225%、62%。1992年，房地产投资占海南全省固定资产总投资的一半之多。在总人口不到700万的海南岛上，竟然有两万多家房地产公司，国家队、地方队和杂牌军群雄逐鹿。
在这个游戏里，政府、银行、开发商组成了一个铁三角，政府拼命批地，银行拼命贷款，开放商拼命击鼓传花催高房价，整个市场完全由投机和资金驱动。1991年上半年，海口房价还是1200元/平米，一年多之后，已上涨到元/平米。　　在《激荡三十年》里记载过这样一段当事人的回忆：
（当时正在海南创业，开房地产公司的）冯仑回忆说，一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元，看得让人心惊胆战。很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格已经驴打滚一样地翻了几倍，海南重现当年倒车时的疯狂景象。
到1993年6月，国务院出台16条整顿措施，银根一缩，海南房地产热浪应声而落，2万多家房地产公司里，至少有95%破产倒闭。
整个泡沫留下的遗产是600多栋、共计1600多万平方米的“烂尾楼”，1.9万公顷闲置土地，数百亿的银行坏账，仅国有四大行就有300亿。
说得更加准确一点，海南以仅占全国0.6%的人口，贡献了10%的积压商品房。
之后多年一直有人戏称：去海南旅游，必看三大代表性景观——“天涯、海角、烂尾楼”。这些楼房，花了十几年，到年左右才处理完毕，也是那个时候，海口的房价才勉强恢复到了1992年的高度。
海口房价：
1992年6月，4000元/平米
2017年4月，12000元/平米
年的上海 　　严格意义上讲，上海从整个城市的角度而言并没有发生过类似于房价崩盘的情况。
但小巴之所以把2005年的上海也拉进来，是因为由房价下跌引发的中国第一例集体退房诉讼事件，是在那个时候的上海发生的。
经历过年房地产市场的人，应该还记得当时有一个名词叫“温州炒房团”，他们手里攥着大把大把现金在长三角扫房，令各地房价快速上涨，到后来房价几乎一天一变，已经近乎疯狂，尤以上海为最。之后国务院出台了空前严厉的调控政策“国八条”，直接打掉了上海房价的涨势。
其他城市大部分都在涨，就几个难兄难弟在跌，其中上海的房价领跌，到2006年年中时同比跌幅是3.5%。就幅度而言，其实也没什么了不起的，跌幅最深的时候也没有超过5%。不过当时有价无市，交易量比之前少了7成以上。
部分前期炒得厉害的楼盘就跌得比较惨。比如有一个叫“水岸蓝桥”的期盘，2004年下半年价格是元/平米，2005年春节已经翻了一倍多，达到13000元/平米，很多业主就是在这个阶段买入的。宏观调控之后，又跌回到八九千。
业主房子还没有拿到手，首付已经跌没了，一套房子成了负资产。为了减少损失，业主们宁愿违约也要退房，开发商没理他们，双方就打起了官司。当然，业主们的理由肯定不能是价格下跌，而是在交易过程、工程质量等方面挑刺，也有很多人称之为“维权”。最后的结果，是业主们胜诉，开发商回收房产。
这个小区，现在的房价，是70000/平米，现在看来，多少带着一点黑色幽默。
上海房价：
2005年6月，元/平米（不完全统计）
2017年4月，55000元/平米
年的深圳 　　在一线城市里，真正有房价大跌经验的，是深圳。
前面说到2005年、2006年上海房地产市场水深火热的时候，领涨全国的是深圳。由于人民币升值，国际热钱涌入，带动了本地的投机资金，整个市场交易火爆，一个人一次性买上几十套的例子不绝于耳，完全是一副理性繁荣的景象。
当时不论业界、学界、媒体还是老百姓(603883,股吧)对中国房价的看法，差异都非常大。比如北京大学经济学家徐滇庆教授断言“深圳房价肯定要涨”，而深圳一位博客意见领袖牛刀则坚信房价一定要跌。两人一番互怼之后，成就了房地产一场著名的赌局——自2007年7月开始，以一年为期，对赌深圳房价涨跌。
2007年四季度开始，次贷危机的影响在国际金融市场上开始逐步显现，深圳房价开始下跌，在1年时间里面足足跌掉了1/3。和前面上海的例子差不多，首付跌完了，业主们就开始愁了，于是他们想了个办法就是“断供”。当时网络上流传一篇《断供已过千亿次贷危机浮现》的热文，虽有言过其实之处，但也大概反映了断供的事实。
不少炒房团，就是在这一次危机中逃离，从中国房价的死多派，变成了死空派，一直都等着房价崩盘再进去抄底，当然，到现在也没有等到这一天。
一年后，徐牛赌局以徐教授在南方某报上刊登半版向深圳市名的道歉广告结束。
又数月，“四万亿”计划推出，深圳房价拔地而起，原地复活。
深圳房价：
2007年7月：17000元/平米
2017年4月：67000元/平米
年的温州 　　温州炒房团在2003年声名鹊起，家乡的房子不可能便宜得了。
尤其“四万亿”出台，银行贷款门槛大幅下降，加之实业成本上升，愈发艰难，钱都去往了金融和房地产，而房子本身又承担了金融杠杆的作用。
年左右，温州房价达到14000元/平米，与杭州、三亚并列第二集团，仅次于京沪深，之后一年里又飙涨了50%，超过了2万。
很多温州人买房，不管是按揭还是抵押，能够从银行贷款6-7成。这其中，有很多是以企业名义购买的，随着房价上涨，以房子作为抵押物，从银行获得更多贷款。而且温州人非常能想办法，还会找一家担保公司可以作为中间担保人，把剩下的3-4成也贷出来，理论上只要房价上行，担保公司就没有任何风险。
有人赚了钱，后面就自然不乏跟风的人，高杠杆、民间借贷的做法很快在房地产领域流行开来。　　要命的是，温州这一套担保方式，是“互保、联保”+民间借贷，一面自己贷款，一面又给别人担保，像铁索连环把所有人连在一起共担风险，很多时候是救了一时之急，但死的时候就是一起死了。温州民间借贷涉及之广令人瞠目，根据央行温州中心支行报告数据，大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷。
和绝大部分房地产危机一样，温州房价的催命符也是银根紧缩。2011年，“四万亿计划”进入尾声，信贷投放门槛提高，随即整体性崩盘，“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”是2012年、2013年温州的，当地的金融体系分崩离析，直接导致了温州金融改革。
温州产业转型艰难，房价至今未能复起，前路漫漫，未知其时。
温州房价：
2011年11月：21000元/平米
2017年4月：15000元/平米
年的鄂尔多斯 　　鄂尔多斯(600295,股吧)就像是一个2012年版本的海南。不同的是，海南的概念来自于改革开放特区，鄂尔多斯的概念来自于能源矿产。
鄂尔多斯是全国产煤第一大市，地下储煤量占全国的六分之一。在最高峰的2008年，仅原煤销售对鄂尔多斯GDP的贡献就超过60%，对地方财政的贡献率超过50%。2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均13.6万，位列全国第一。当时，京沪人均GDP仅有其一半，深圳也仅有其7成。
借着疯狂的煤炭开发，鄂尔多斯一时间成为国内最容易“暴富”的城市。根据住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》数据显示，鄂尔多斯当时资产过亿的富豪人数不下7000人。这意味着，在鄂尔多斯市每200多人中就有一个亿万富翁，每15个人中就有一个千万富翁，你走到街上，随便抓一把就能找到一个当地富豪。　　财富的积累，直接催动了当地的房地产开发，金融杠杆、高利贷、房产投机盛行一时，楼盘一经开盘，必被迅速抢购一空的情况屡屡出现。
这一切都建立在煤炭红利这一前提下。2012年，大宗商品价格暴跌，加上宏观调控，民间借贷风险爆发，资金链断裂，当年的近八成新建项目停工，后面的故事，和海南差不多，无非程度之差别。
一个资源诅咒，萦绕在鄂尔多斯上空，投射出一个它必然不太情愿接受的名词：鬼城。
鄂尔多斯房价：
2011年8月：元/平米
2017年4月：6500元/平米
篇幅所限，今天所涉还有不详之处，以后小巴可以一个一个分开来写，大家最希望看到哪一个？
参考材料：
《激荡三十年：中国企业》，吴晓波/中信出版社/2014年7月
《楼市探秘:赚在短周期,赢在长趋势》，杨红旭/机械工业出版社/2013年7月
海通证券(600837,股吧)研报《地产行业“史为镜，知兴替”系列二：温州地产泡沫始末》
网易房产频道专题：鄂尔多斯大崩盘
南方周末：从炒房团到弃房团
微信文章：
温州房地产泡沫破裂全回顾（来自：君临）
从疯狂到崩溃，记1992年的海南房产泡沫和1997年的香港地产大泡沫（来源：泽平宏观）
文章来源：微信公众号吴晓波频道
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谁说中国房价只涨不跌 这几次泡沫刻骨铭
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不会闪崩.但是会分阶段性降价.每年降一点. 然后人民币也会贬值.贬值的过程中可以起到支撑房价的作用. 所以会降.但不会短时间闪崩.
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