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刺破房地产泡沫：中国要人为地复制日本失去的20年？
现阶段，一切的西方经济学理论，包括马克思政主义治经济学理论，都已经落后于中国经济实践的发展，中国迫切需要一套全新的、基于马克思主义经济学和西方经济学理论精华的、具有中国特色的社会主义市场经济学理论，来指导中国经济的实践。习主席说了：马克思主义理论不是一成不变的，我们要在实践中完善和发展它。
本周以来， 楼继伟部长一番讲话引发了广泛的争论和异议:下一步义无反顾改革房地产税制。楼继伟7月23日在G20财长和央行行长会议表示，应该改革房地产税制，信息征集能力弱以及利益调整阻碍是个人所得税和房地产税方案目前仍未正式推出的主要原因，只要是真正的收入再分配，就会受到真正的阻碍。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。营改增非常有利用专业化，就有利于创新。楼部长的讲话公开后，引起了巨大反响。复旦大学金融与资本市场研究中心主任撰文回应楼部长，认为征税将可能把中国经济推向日本失去的二十年，并要求与楼继伟在央视或者凤凰卫视PK。不过该文在本号首发之后，很快就遭到了删除，本号暂时无法以超级链接的形式给大家看。为了探讨楼市与经济的关系，我们的读者、长期从事跨国贸易的傅云清先生再次撰文，呼应谢百三教授的观点。有兴趣的朋友，请继续往下阅读本文。
关于日本失去的20年二战结束到现在，日本在经济军事和外交上一直都受到美国的支配、阉割和控制，金融上自然也不能独立。日本一直是美国的附庸，日本在经济上作为美国自留地一样的菜园子，在美国利益上需要的时候，它就会随时进园子里去大肆采摘一番。广场协议签署前的日本的经济背景笔者在此不赘述，一句话概括就是：日本积累了太多的财富，美国需要转嫁危机。20世纪80年代初期，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。“广场协议”签订后，1985年9月，美元兑日元在1美元兑250日元上下波动，协议签订后不到3个月的时间里，美元迅速下跌到1美元兑200日元左右，跌幅25%。在这之后，最低曾跌到1美元兑120日元。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。广场协议对日本房地产业和经济的影响1.迅速的货币升值必然带来出口企业的困难，大量美元套利资金进入日本，日本银行最初采取了收缩措施来抑制快速的货币供给水平，但是遇到了美国和日本财政部（当时叫大藏省）的强烈反对，不得已向市场中提供了大量货币。所谓的广场协议同时还约定日本扩大国内市场来平衡美国的出口，因此日本财务省也扩大了财政预算规模，这是日本楼市泡沫形成的外部环境。2.日元升值抑制了日用消费品领域内的通货膨胀上升。如此快速的日元升值，导致了日本进口价格水平整体下降，在86年甚至出现了通缩的趋势。3.大量美元套利资金进入日本，并进入房地产业，大幅度推高房价。以上诸种条件的合力迅速推高了日本股市和房地产泡沫。1989年，三重野康继任第26代日本银行总裁后，采取了迅速的金融紧缩政策，突然三次大幅提升公定贴现率，1990年日本又将公定贴现率提升至6%，银根收紧，银行迅速抽贷，企业融资无门，断血断粮。银行市场的风吹草动掀起了游资撤离资金落袋为安的浪潮，1991年，日本房价开始大幅下挫。于是日本股市泡沫和土地、房地产泡沫相继破裂。最终导致日本经济开始了长达25年的衰退。在经济衰退的过程中，日本的财政政策也一直没有发挥出强有力的作用，虽然日本一直在奉行凯恩斯主义的国家干预政策来大举进行公共工程支出以刺激经济，但是不仅收效甚微，不断扩大的政府债务又将日本带入债台高筑的另一个困境。由于财政入不敷出，1997年，日本政府提高了消费税，并减少公共支出，希望在社会所能承受的紧缩政策的范围内来缓解一下财政压力。日本经济目前又是一种什么状况呢？安倍经济学三支箭主要就是靠货币宽松、大幅度贬值货币、零利率乃至负利率等手段制造通胀预期，为结构性改革创造条件，但英国公投退欧这种超级黑天鹅飞出来之后，日元因具有避险货币属性而大受追捧，大幅度升值，使得安倍先生3年来辛辛苦苦人为制造的贬值效应归零。可见，一个不能奉行独立自主外交和经济金融政策的国家只能永远是附庸，一茬茬被收割。
中日美印四国的房地产业状况比较 鉴于日本和美国都已经发生过房地产业泡沫的破裂，中国如何利用前车之鉴、避免重覆辙？我们从国土面积和人口基数来比较分析一下三国的房地产业状况。 从国土面积和城市建成区域面积比看，美国城市建成区占国土面积的3.1，日本占国土面积的4.2，中国所有的建成区加起来只占国土面积的0.33，而所有的城市建成区真正用于居住所占有的面积只有全部国土面积的0.11（注：这组数据引自 释老毛现实发表于本公号《现在买房还有前途吗》一文）。
关于建设用地的供应问题，中国人多地少，18亿亩耕地的红线不可触动，可居住土地的供给就那么多，锁定了。但随着农业科技发展和国际分工的细化，中国不存在粮食危机！我们可以以比低于国内种植成本的价格从俄罗斯、越南、柬埔寨、泰国、非洲和拉美国家大量进口小麦、大米、玉米、大豆，中国农民和产业资本也已经大量在海外建立了农场和农庄，国内的土地供应完全可以根据需要进行调整、放开。
1）中日间的比较
日本房地产1991年开始崩溃；日本国土面积37.79万平方公里，日本人口基数目前约1.27亿，城市化比例达到90%以上，大概只剩下不到600万农民。 中国人口基数：13.8亿；六普的人口城市化比例为城镇人口为66557万人，占总人口49.68%，农村人口是50.32%，约6.95亿 。 我国河南省面积17.6万平方公里，人口近1.1亿；四川省面积48.6万平方公里，人口约8100万；从经济规模、家庭观念方面的消费文化差异来衡量，日本跟房地产市场可以跟中国某个省比，例如河南或者四川，但无论河南和四川，城镇化比例远远低于中国平均城市化率的49%，甚至不到30%。
因此，从城市化人口比例来分析，日本房地产潜力跟河南和四川都没法比较，何谈跟整个中国进行比较呢？完全没有可比性！！
2）中美间的比较 美国房地产跟中国是否有可比性呢？我们就来比较一下2007年美国次贷危机时期和中国房地产当前的状况。美国国土面积963万平方公里，人口基数：3.2亿；人口城市化比例：95% 。但美国劳工部的数据显示，美国每年有1500多万人初请申领吃救济，占其人口总数的1/20!!
我们取一个低值25万算吧，一年52周， 1973年至2015年一共42年：42x52x25=54600万，就是说美国1973年以来有5.46亿人次申领过失业救济！！这1500万初次申请吃救济的人到底吃多久，半年，一年还两年？我们从美国劳工部公布的每周新增非农就业人口数据判断，这1500万人数几乎在40年间是在吃流水席，铁打的营盘铁打的流水兵，就是说吃救济的人口数只会高于而不会低于这一数字。
次贷危机的发生根源，是美国金融业毫无节制地玩信用违约互换CDS这种击鼓传花的旁氏游戏，次贷即“次级按揭贷款”，就是木有信用门槛要求的贷款，换句话说，失业的、流浪的人群都可以得到贷款。美国每年有1500多万人初请申领吃救济，占其人口总数的1/20!华尔街的银行家们把钱贷给这1500万人民中间的人，鼓励他们去消费、买房，再用CDS这么个衍生的对冲工具把房地产市场总值已经炒到了62万亿美元，最后在2007年引爆泡沫。
相比之下，中国居民拥有的自住房和投资属性的房产绝对应该算作优质资产，银行提供的按揭贷款是没有风险的，机构和投机商拥有的房产银行抵押贷款比例，以及地方政府土地质押债务比例，相对于几十年如一日亏损的僵尸国企和部分地方政府树立的“名片”私企坏账比例，存在更大违约风险的一定是后者！前者可以化解，后者则无解。
3）中印间的比较
印度作为建国时间与人口基数都与中国差不多的国家，我们也来做一下比较。印度国土面积约300万平方公里，人口近12亿。但印度可耕地面积却占有其国土面积的一半，即达到了150万平方公里，而中国可耕地面积只有国土面积的13%， 约130万平方公里。所以说印度的人口宜居面积实际上是超过中国的，理论上印度跟中国一样具备了发展房地产经济的一切要素，而且是所谓的民主国家。印度人口城市化率在30%以下，印度人民没有改善居住条件的愿望吗？印度没有巨大的房地产需求吗？100%的有！但实际情况又是怎样呢？孟买、加尔各答、德里等大城市连厕所都建不起来，贫民窟是私有财产，别墅区是私有财产，土地是私有财产，政府连一片瓦也拆不动，一块砖也盖不起来！ 什么是比较优势？我不用去看百度百科几千字的定义和解释，我这里说的比较优势就是通过上面数据比较，读者能一目了然看懂的房地产业中国独一无二的优势，但为什么我们的官员、精英群体和学者们看不到我们的这种独一无二的比较优势却不停地唱衰自己？ 匪夷所思！我们为何要自废武功？我要再次纠正一下关于房地产业的逻辑：目前关于房地产目前通行的逻辑是：货币超发→房地产价格飞涨→资金被房地产这个黑洞吸纳→实体经济失血了笔者的判断是：闲置和低效的土地价值洼地被发现→土地增值→以货币计价的财富增加→增发货币→财富效应导致货币回流地产领域→土地继续增值(偏离合理价值区间，泡沫显现）→资金流向其他产业减少。作为中国经济的支柱产业，它不仅不是吸血行业，而是制造了天量财富的行业。历年统计数据显示，房地产对GDP的贡献率都超过10%！低效的土地从土地出让到商品房的出售产生了数十倍的增值，全国范围内房地产近20年来，不算其带动的钢铁水泥建材等上下游产业，至少是百万亿级别的财富增值！甚至是一定阶段内人民币增发的锚！不能把房地产业与其他产业割裂开来看待，它与实体经济、与A股健康发展都有着千丝万缕的联系。目前一种很时髦而且流行的论调就是：房地产严重危害了实体经济的发展，已经是无可救药，泡沫必须得破了；需要把资金引导进入股市，支持多层次资本市场建设，扩大企业直接融资比例；股市才能促进实体经济的复苏，云云。笔者断言：一切的不以中国自身经济特点出发而引进或者创新的金融衍生品，对中国经济有百害而无一利！A股去年已经经历了血的教训，损失近2万亿！房产税能降房价、促进房地产市场健康发展是天方夜谭！如果中国政府征收房产税会是什么结果？ 目前外资在中国无风险套利资金很大的一部分集中在房地产上，2005年以来外资开始大举进军中国内地的房地产市场。近年来进入的外资机构有：摩根斯坦利、高盛、麦格理(澳)、瑞银、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思达(美)、RREEF(德)、华平投资(美)、DIFA(德)、软银亚洲(日)、凯雷投资、凯德置地(新)等，均为国际顶级公司。他们进入的方式，一是直接收购地产物。 除了投资机构，海外游资即热钱也纷纷涌入。热钱主要是赌人民币升值，从各种渠道入境后，相当数量进入房地产市场，谋求双重套利。热钱到底有多少，是笔糊涂账。但大数还可以估算。据有关研究，热钱大量涌入始自2003年，当年的数字大概750亿美元；2004年大概700--800亿美元，发改委估算是1000亿美元，最高的估算是1132亿美元；2005年，看到的数据是400亿美元；2006年上半年的数据，所见为232亿美元。几年下来累计，低的估算约1300亿美元，高估算为亿美元。至今按有关人士统计已经有数万亿美元。房地产天生地具备可投资的金融属性，政府和货币政策的重点应该是如何将这种投资金融属性控制在合理的、良性循环的空间之内，防止并消除泡沫的产生。任何一种商品的投资价值，除了其本身具有的价值之外，更重要的还在于其增值和保值的预期。兰花的崩盘、普洱茶、大蒜的崩盘不会引起系统性风险，但如果经济上房价保值和增值预期没有了，价格会雪崩，政治上百姓的信仰会同时垮塌，进而引发大规模的社会动荡。
与90年代的日本相比，中国改革开放的最近25年积累了巨大的财富；反观美国却危机四伏，它做梦都想找到一个突破口来做空中国货币和中国经济，跟收割日本一样来收割中国的财富。近几年来美国已经迫使人民币汇率从最低点时的8.27升值到2013年5月底最高点的6.17，中国制造业哀鸿遍野奄奄一息，出口雪崩一样下滑，但即使这样也没能搞垮中国经济。如今美国政府、华尔街投行又改弦更张，像一条嗜血的鲨鱼在我们身边游荡，期待我们自残流血、自毁金融防火墙。它无时无刻不在琢磨怎么刺破中国以房地产为代表的资产泡沫，进而引发人民币大贬值，让资金回流美国。鉴于中国巨大的经济体量，完善的行业配置和相对保守且稳固的金融体系，境内外做空势力完全是老虎吃天无从下口。在这关键的节骨眼上，我们自己却迫不及待地要通过征收房产税打压房地产，政府官员们很清楚目前房地产泡沫是如何被吹起来的，但他们不愿意用正确的方法去化解房地产泡沫。一旦实施房产税，套利的热钱首先撤退，一线城市房产如果在人为打压之下出现恐慌性抛盘，二三线城市必定跟多米诺骨牌一样坍塌，引发大批银行倒闭，经济崩溃不可避免。等房地产崩溃、经济崩溃后，我们再在废墟上从零开始灾后重建？我们要像明清政权那样宣布：二百年后又是一条好汉！再一次体验凤凰涅磐后新生的喜悦？经济学人的社会职责笔者不是经济金融学专业人士，但深深感觉到跟百姓生活息息相关的房产、股市、保险、互联网投资等行业被完全误导和扭曲，或者被神话或者被妖魔化。官员和学者应该是有良知和社会责任感的，应该让广大民众客观地了解经济和金融领域方方面面的真相，提高整体国民素质。 政府应该通过各种媒体、电视抓紧向民众普及经济和金融学常识、法律知识和法治意识。央视有近20个频道，省市电视台各有6个频道，县一级还有频道，还有几十个购物频道，怎么就不能开辟一两个向广大民众传道、授业、解惑的电视频道？我国每年大学毕业生达到700多万，研究经济、金融学的累计有上百万人，能称为“专家”、“学家”的上万，顶级专家也得有几千人，我们缺这方面人才吗？难道我们不应该思考，为什么习主席最近还提出来要加快培养一流的经济学家？？
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日本房地产泡沫的形成和破灭原因
转贴一篇去年大老哥的文章，以供大家参考。
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日本房地产泡沫的形成和破灭原因
提供给大家参考：
日本泡沫如何形成：
三个原因。
第一，人们相信在日本土地价格永远上涨的神话（某些人竟然相信购买房产是唯一保值增值的办法）。东京土地价格在年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上日本人的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。
第二，失败的货币政策。由于过量的货币供给和极低的利率（目前中国的利率水平已经降到了有史以来的低点）泡沫于1985年开始。自日广场协议之后（主要工业化国家一致通过迫使日元升值38%），由于害怕因出口受挫而影响日本经济，日本财政部决定放宽货币供给。过量投机资金云集不动产行业。
第三，银行业对房地产业无限制的发放贷款。房产开发公司斥巨资投资土地，银行对本不具备放款要求的企业大量借贷（看看02，03年各商业银行对房产业增加投放多少贷款，你就明白现在的中国就和崩溃前的日本几乎一样！！！！）。这就是为什么银行业直到泡沫破裂后的10年还难以恢复的原因——不动产价值只剩下巅峰时期的1/4。
日本东京房产价格在两年疯狂上涨，86年上涨22%，87年上涨70%。（和我国目前上海浙江的情况如出一辙）。在1991年出现首次下跌，一直持续到现在。目前东京的不动产价格只有当年的25%！！！！
泡沫破裂的原因
第一， 紧缩货币政策。1988——1990年，提高利率3.5个百分点。（如果各位注意到温总理答记者问的讲话，就会记得他说到经济过热的威胁不小于sars带来的危害。而房产泡沫将加剧这种威胁。央行极有可能提高利率。）
第二， 官方管制，1993年官方出台关于银行对房产借款总额限制规定。（目前央行正在准备调控房产贷款）
第三， 新的不动产税制的实行。（目前已有部分人大代表准备提议）有一个很生动的例子， 在日本曾经有一位叫做yoshinori takahashi的年轻大亨。他在不到四年的时间里，把一间小的贸易公司转变为一家地产公司（eie corporation）并从中获利，个人总资产达到了100亿美金！！！当时日本著名的长期信贷银行(long term credit bank)向他的公司发放了50亿美金用于炒作房地产业。takahashi的公司在日本多处购置房产。随着泡沫破裂，公司每况愈下，最终与1999年倒闭。长期信贷银行也与1998年被美国投资集团ripplewood吞并。不要以为自己是白领，就一定能有能力偿还按揭。泡沫经济的破裂会对每个人的收入，信心都产生影响。一旦你无法偿还贷款，你也就失去了一切的一切。
日本现在的房产价格：
　每套公寓相当于工薪家庭6年收入
　　日本不动产研究所最近发表的调查报告显示，2003年，日本全国新建公寓平均每平方米的价格为46.2万日元(约合人民币3.4万元)，比上年上涨了3.8%，每套住宅的平均价格为3539万日元(约合人民币263万元)。在泡沫经济时期迁往东京周边地区的居民开始纷纷向市中心回流，出现了一股回归市区的潮流，导致东京市区新建公寓需求的大幅增长。
　　2003年，首都圈的月平均住宅“开工销售率”为78.1%，比上年上升了2.7个百分点，也就是说，新建100套住房当年就可以售出78.1套。若加上建成后一年以上的空置房销售，综合销售率已经达到了90.1%。需求的增加导致价格上升。去年首都圈公寓每平方米的平均售价为54.5万日元，比上年上涨了6.2%。每套公寓的平均价格为4069万日元，大体上是这一地区工薪家庭6至8年的总收入。
房地产泡沫
在80年代末，关于房地产泡沫流传一个小故事：在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄，过着艰苦的生活。他退休后，准备从东京返回乡下老家度晚年，于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，不料这所房子竟以800万美元的价格出手。看门老人转眼成为富翁，财气十足地以阔佬的气派衣锦还乡。东京房价之贵由此可见一斑。
　　从1985年开始，日本土地价格进入大牛市，价格快速上涨。在1985年之前，日本土地
资产总额一直低于日本名义国民生产总值(GNP)，到1996年末，土地资产总额与名义国民生产总值(GNP)之比大于1，即当年土地资产总价值超过当年的GDP水平，1988年该比例达到1.4。　　地价飞涨使土地拥有者和土地投资者的财富直线增长。在1985年—1990年地产泡沫期间，日本土地累积的资本收益高达1420万亿日元，其规模是1990年日本GNP的3.3倍。　　如果把日本的土地资产额与美国相比较，日本地价之高令人瞠目结舌。以1990年为例，日本土地资产总额为2400万亿日元，而美国全国的土地资产额约为600万亿日元，日本是美国的4倍，也就是说，如果把日本卖掉，可以买4个美国。而日本的土地面积只相当于美国的一个州，并且排名在第5位，即排在阿拉斯加、德克萨斯、加利福尼亚和蒙大那四州之后。此外，在80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期美国仅占25%。　　日本土地价格的上涨使日本企业可以轻松获得低成本的资金，因为大部分企业都拥有生产和办公用地，这些土地的价值持续大幅上涨，使企业拥有高额的账外资产，从而增强了日本企业的国际竞争力。　　日本房地产持续大幅度上涨发端于两个原因：一是日本自1985年—1989年期间实施低利率的货币政策；二是1985年9月的“广场协议”使得日元对美元持续大幅度升值，日本政府为抑制日元的升值，经常干预外汇市场，日本银行大量买进美元卖出日元，造成日元供应量膨胀，1987年，日元的货币供应量增长率达到10%以上。　　在低利率的刺激下，日本住宅投资急剧增加，对土地的需求快速增长，推动土地价格上涨。　　在1985年—1990年的泡沫经济期间，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地上涨了2.5倍，大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了3.9倍，住宅用地上涨了3倍。东京银座4丁目的地价暴涨到每坪(3.3平方米)1.2亿日元，以5%的利率计算，购买土地的人如果不能获得每年每坪600万日元的收益，买这里的土地是不可能赚钱的，这种高收益率恐怕在哪里也找不到。可见，买地的人并非出于实业投资，而是纯粹的投机，希望有更傻的买主以更高的价格接手。东京千代田区的土地资产总值与整个加拿大的土地资产总额相等。
从1985年9月开始，日本大城市土地价格进入加速上升时期，1986年3月，六大城市的地价比上年同期上涨80%，1987年3月，比上年同期翻了一倍多，1988年涨幅比上年稍有回落，但涨幅仍在80%以上，1989年3月比上年同期再次翻一番。在1985年到1990年期间，日本六大城市的土地价格平均上涨了3.9倍。　　那时，房地产开发非常火爆，各大城市简直就是一个大建筑工地，高楼林立。在海岸线到处埋设着混凝土防波桩，在渔港的海滨矗立着各种豪华设施。　　土地价格飞涨带动房价和商业办公楼租金价格的大幅度上涨。在大城市，老百姓抱怨最多就是房价太高而买不起房子，一般年轻夫妇对购买一套属于自己的房子根本不抱希望，因而他们一般把钱用于购买高级轿车或经常到国外度假，过起了悠闲富有的生活。
哦,学习一下.谢谢.
去年的东西,但放在现在也有借鉴意义.
[em05][em05][em05]
历史价格：记录时间均价最高价最低价价格描述1 --至今 11000元/平方米 2
9000元/平方米 3
8000元/平方米 4
7500元/平方米 按揭、一次性付清 5
5700元/平方米 6
5600元/平方米 浅水湾城市花园
情况绝对属实!现在中国的地产业和金融市场情况与当年日本的情况完全一样,如出一辙,危在旦夕!(而与97年亚洲金融风暴引起的香港\台湾\韩国等国的房价暴跌,完全是两回事)04年境外资金就投入上海一个城市地产业资金就达200多亿,而04年下半年和05年上半年美国曾二次向中国提出,人民币在半年内必须升息!想必有做外贸的人怕都应知道.而中国政府也只是在今年一月开始微调了一下,为的是在外贸的顺逆差中外汇不要损失太大.为此本人曾在一个月前,就此网上转贴了财经网一名记者的文章,大意就是说:现在有些地方政府为了自己在位的业绩,完全违背中央的新八政和老八政对房地产业的调控意图,不是让房地产业软着落,在三五年中平稳消化过渡,而是为地方业绩的虚高,在加速中国金融经济的危机出现.而有些人平时只是道听途说,一知半解(就跟大伯大妈炒股一样),也不看财经消息,不懂外汇知识的人,居然说我是在"乱攀乱套".我不是多方,也不是空军,我是有几套房的人,但对这种人我只能是无语.而事实永远都是事实,还是让时间说话!让历史作证吧!八十年代,由于日本国人在日元低息的情况下,自己过渡的炒楼,引来境外资金的加速炒作投机;后又由于受国际市场对日元利息的升息的压力,在不得不让币值升息后,境外投资商等赚足挣饱后,抽空在房地产业的投机资金,使得日本房地产相关产业濒临崩溃\银行被套,至使日本国的经济一撅不振,在经历了十七八年后今天的日本经济都还没有完全恢复.希望这种悲剧不会在中国重演,否则最苦的还是最低层的公民!
近来看看！[em01]
前车之鉴！
在今天尤其有现实意义.
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20世纪90年代日本房地产为什么崩盘？
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20世纪90年代日本房地产为什么崩盘？9 W; U2 Z5 C; e& y- y! ^! a! G
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日本当年房价为什么崩盘？总结下来，无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与升值压力（对外）；人口结构发生变化……; I/ A/ d* B# y/ M, Y* L
& & 中国自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危险还没有到来时，就提前发现问题，将之在萌芽状态就解决掉，以避免在未来某个时刻置身于危险之中。9 V8 `; h# O' F* d
& & 中国楼市会不会崩盘呢？不妨对照一下日本。
& & 从这几年的情况来看，企业正常经营所获利润，别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后，中国推出了4万亿的救市计划，以此为基础，地方政府推出了18万亿的救市计划，即使剔除重叠的，规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金，许多地方政府强化了税费征收功能，企业负担加重，原本微薄的利润变得更加微薄。于是，有的老板关掉企业，把钱投入到了房地产领域。
& & 这也正是次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？
& & 广场协议签订后，日本政府为了刺激经济发展，货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大，比如，1991年，日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。
& & 中国在出台经济刺激计划以后，信贷投放加快，仅2009年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但我们知道，存量住房几乎被销售一空，“地王”在全国各地一个接一个出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年，上海在今年前9个月卖地收入达652亿元，名列全国第一，北京紧随其后，达571亿元。而2001年至2003年间，中国地方政府的土地出让金收入总额也才9100亿元。
& & 再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动着房价的上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。
& & 其实，中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被无情忽略了。
& & 我们不妨看一下媒体报道的具体数据：根据北京市教委发布的统计数据，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，到2001年减为17万人，2002年减为15万人，2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年，减为12万人，2004年减至10万人。2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图，人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显，何等之快速。
& & 当人口结构在十多年后呈现巨变，中国支撑高房价的基础在哪里？我此前说过，当人们的预期发生变化，大量被囤积的房源蜂拥到市场，谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣？而且，由于快速扩张，中国大城市的承受能力已经到达极限。比如，人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米，而上海的人均水资源仅150立方米，北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈，房价还能独立前行吗？毕竟，我们不是生活在童话中。
& & 房价连年上涨，远远超出了民众的实际购买力，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。更重要的是，房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。9 h7 n: q9 N3 L" D" V1 [
& & 既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处，而对日积月累的隐患只字不提。日本在房地产崩盘后，依靠技术和民富两大基础，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来，中国房价如果真的崩盘，我们能撑多久？别忘了，中国缺少日本当年的两大支柱，民穷与技术落后的现实，注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。! y* W- b4 O: g
& & 这些问题，真的应该冷静思考、认真对待了 1 |* h4 h4 o2 d' I! f1 q% N
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日本房价崩盘十年 中国是否正在走日本老路？
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11:40:00 来源：钱江晚报&&- C' H# i% `/ I2 H
在房地产泡沫时代，日本东京有着全球“住房价格最昂贵的城市”之称。随着泡沫经济的结束，日本最贵城市的房价怎么样了？央视记者近日探访了东京的一处畅销楼盘发现，位于东京都23区内，相当于北京4环以内一套精装三居室约合人民币400万元。专家认为，日本的房地产市场逐渐回归理性，价格也趋近合理。
考察案例：地段、品质、价格极具吸引力" D2 n4 J9 b: X' d- f4 }/ b. X
日本房地产巨头之一野村不动产开发的一处大型住宅项目，位于东京都23区内，相当于北京4环以内。该楼盘共有785户，面积从58平方米的两居到87平方米的四居不等。最受购房者欢迎的是70到80平方米的三居精装住宅，目前的价位约为5000万—6000万日元，合人民币380万至430万元。
该项目第一期的325户开盘当天立刻售罄。据这家楼盘负责人介绍，该项目距城铁站只有2分钟，到市中心交通方便，具有升值潜力，同时建筑过程中引入环保理念，引入太阳能发电，雨水再利用等环保设施，节约了生活成本。而最重要的是，与同地段相比，相对较低的价格是吸引许多买房者前来的重要因素。6 b1 M7 Z. D3 e' U% V
记者调查：房价水分不多，无太多炒作. M# c4 ^2 j- b/ I, ]# |, H4 a
记者调查发现，尽管日本的土地资源有限，由于其房地产市场在泡沫经济之后逐渐规范和成熟，日本房地产并无太多炒作成分，水分不多。
日本野村不动产销售负责人介绍说，5000万—6000万的价格，对于企业职员来讲，与租房相比非常有吸引力。5 D* ~% G( C6 Z) i& P
离市中心近、5000万元左右的楼盘在过去很少见；现在，与房子积压在手相比，开发商选择的是薄利多销，房子盖好后全部售出，尽快周转资金。5 Y4 O- D8 ?; A% e) ?
次贷危机以后，很多日本消费者控制支出。因为这次商品房价格合适，大家纷纷出手，因此价格的设定也是受欢迎的原因之一。
据了解，去年日本前六位房地产集团的平均利润率为13.1%，日本人均年收入约为450万日元，约合人民币34万元，东京收入相对高一些。粗略计算，一个上班族约12年的纯收入就可以在东京市区买一套精装三居住宅。0 G5 o6 _$ k, S
不少杭甬楼盘 擎起降价大旗, v) j, i: Q2 j5 }. _) y
不少杭甬楼盘 擎起降价大旗. B" G&&e&&L1 k1 v1 ]' g2 \' ~
新政当前 搜房倾情甄选价值楼盘
住建部官员:中国需20至30年实现让民众&买得起房&+ R/ t' J/ T* N# W; p4 M
全国二手房市场率先进入调整期 挂牌价出现松动9 n0 v- h0 [- b
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& & 一周热点楼盘TOP10排行榜& && && && & 新政下5月或成宁波楼市分水岭' z+ y0 n& H/ X- `& o1 Y$ j& e& [
近来中国政府对于飞快上涨的楼价出台了一些严厉的调控政策，一些人开始把中国和日本进行比较，担心中国因此会出现像日本在上世纪90年代末那样的危机，但是在采访中，日本的经济学家对此并不认同，认为中国不会出现日本过去的局面。9 m6 x4 A% ^' r% i$ u% d& K# V
日本房价目前偏低
日本房地产泡沫破灭后“失去的十年”让许多日本人至今记忆犹新，日本房地产金融工学学会会长川口有一郎认为，日本目前的房地产价格仍然相对偏低。
川口有一郎说，日本现在房地产价格整体偏低，有经济增长缓慢，人口下降，不景气等原因。考虑到地方经济正在衰退，现在的低价格对部分地区还是适中的。' _% j. K, f6 }3 z2 A' H( S
中日有很多不同点. w9 E& p( x" J0 W3 s' H
川口有一郎认为，中日两国在银行、金融体系，经济发展模式和人口结构上都存在不同。中国坚持人民币汇率保持基本稳定，严格限制银行资金流入房地产市场，在通胀预期不断增大的形势下，央行不会降低利率，这与日本地产泡沫时的政策完全不同。: k, [- }+ c3 h. q/ D' o5 b# A( B
中日之间不同点还有，首先，日本上世纪80年代人口增长率低，90年代劳动人口减少，而中国到2020年之前劳动人口都呈上升趋势。其次，中国GDP保持10%的增长率，和日本60年代一样，因此房价不会急速下滑。
中国房价将下调' O! A) w* q0 z* A3 B* Y/ |0 R
据美国诺奖得主罗伯特·福格尔预测，2040年中国GDP将是美国的3倍，如此房地产价格必然上涨。
川口有一郎认为，中国经济的快速增长不会导致房价出现急速下滑，但是由于房价已经处于高位，现在上海北京等大城市的房价基本持平甚至高出东京，在此基础上的大幅上涨不太可能。所以离价格调整的时机不远了。（据央视财经频道）! n3 o3 v1 d# Q- g
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警惕中国复制日本房地产崩盘 泡沫破裂将致经济大衰退
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　　环球网记者李洁思报道，今年“两会”，“房子”话题成为舆论最为关心的热点。3月7日，环球时报·环球网记者专访了全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明，他表示，中国必须警惕复制当年日本、美国房地产泡沫崩溃的景象，中国政府应趁“两会”民意关注之机，下决心整治房地产市场。
　　中国房地产已“绑架”了中国经济　　蔡继明委员在接受记者专访时说，对中国房地产市场已经“绑架”中国经济的说法，他深有同感。蔡继明表示：“这一说法可以从很多个数据中显示出来。目前中国房地产开发投资占国内生产总值近10% ，去年个人贷款余额超70%是用于购房的，这毫无疑问将抑制民众的其他消费需求。再者，中国房地产的价格超过了居民年收入的8倍以上，而去年将近10万亿的新增贷款,45%是房地产行业。”) @2 s* N! [" m4 x# i
　　蔡继明说：“种种迹象都表明，中国的房地产市场不仅绑架了银行，还绑架了中国政府，甚至还很有可能把我国国民经济推向一个危险的境地。”; s: e0 |) b4 n% M/ g
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　　要警惕中国复制日本房地产崩盘之象' }$ w# v3 ^% b: t% o3 t
　　蔡继明表示，他注意了到了一些国外媒体的分析，中国房地产是仅次于黄金的“全球第二大可能爆破的金融泡沫”。他表示：“这些分析都有一定的道理，因为如果仔细分析中国目前房地产的指标，与当年（上世纪90年代）日本泡沫危机的情形很像。”6 T; p. D( A: g! I5 c# I7 l
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　　在蔡继明委员给记者提供的其撰写的一份资料中这样写道：“上世纪80年代以来，日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过渡，连续5次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过量投机资金的云集，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业用地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，东京大阪的住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。房地产“泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。”' x2 O# Z& p+ Z
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　　蔡继明表示，当前我国的经济情况同日本当年的情形十分相似。房价连年上涨，远远超出了民众的实际购买力，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。但人口结构在十多年后呈现巨变，有专家预测中国人口红利最早将于2015年结束，人口老龄化提前到来也给我国经济的持续发展蒙上了阴影，中国支撑高房价的基础将不复存在。“如果任其下去，很有可能重复日本当年的情况。”蔡继明说道。' k, t% t9 U% k$ o
　　建议我国政府趁“两会民意”之机向房地产业“动大手术”3 F" C: |. G6 |
　　蔡继明说：“房地产出现这样的危机，我不过多地责怪房地产开发商，开发商有唯利是图的一面，但所有这些是在一个制度和政策的背景下发生的。中国政府完全有能力改变这一状况。”他认为，我们已经错过了一个“最好的时机”向房地产行业开刀，也就是去年的金融危机时期。“去年金融危机发生时，全世界的房地产行业都在进行大调整，在这种情况下，我们应该顺势对房地产行业做‘大手术’，这时候大家都能接受这种大幅和深度的调整。因此中国房地产业在金融危机之后，才又出现了一次强力反弹。”& X% ~0 V4 |' g* @/ Q9 u0 S3 j
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　　不过，蔡继明委员认为，中国目前又遇上了一个向房地产业动大手术的“更好的时机”——中国“两会”。“如果全国‘两会’、全国上下都在抨击房地产价格的居高不下，这将给政府施加一定的压力，反过来，这也将给成为中国政府调控房地产市场的‘动力’，现在调控房地产市场是顺应民意的。”蔡委员表示，中国政府应该在目前这个时期出台强有力的调控措施，并表现出果断、果敢的态度。“中国人口众多，房地产需求仍然很高，只要把房地产价格下降到一个合理的位置，相信中国的房地产市场是不会崩盘的，中国完全可以避免日本和美国的房地产危机。”蔡继明最后说道。0 J7 I* x2 N2 \&&M) `) D! z3 j4 |
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彼此彼此，心有灵犀' j: p! _! n& G9 I. X9 B
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前车之鉴，不可重蹈覆辙！
我靠！看来医生是都疯了！要不怎么让他出院了！! t8 ~; a&&f. e7 R1 y6 }
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zhanghiqi 发表于
前车之鉴，不可重蹈覆辙！( n4 B7 n8 p2 F& t
彼此彼此~~" A1 ]2 o7 j8 I2 y6 c0 F8 O5 Q
日本房产泡沫的崩塌，虽然很长，希望80后仔细阅读
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& & 日本国土交通省３月２３日发表的今年１月１日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了４.５％，商业用地价格同比下跌了５.６％，连续１４年下跌。与１９９１年相比，住宅地价已经下跌了４６％，基本回到了地产泡沫产生前的１９８５年的水平。商业用地下跌了约７０％，为１９７４年以来的最低水平。 & l% U4 r* m' B
日本国土交通省公布的这些数据表明，日本不动产市场虽然经过了长达１４年的艰难调整，但不动产泡沫至今还没有被挤干，使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。 # g6 T' A8 T6 c&&Y4 ?1 Z: t# h
泡沫形成仅用了五六年时间 2 L! Q0 _. n: s" F* i3 Y0 k: j
２０世纪８０年代后期，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，出现了历史上少有的繁荣期。在这个时期，日本出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场。致使房地产价格暴涨。当初，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时地对房地产市场现状做出一个正确的评估，纷纷争先恐后地给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。 + S/ i7 E/ c2 `) h: R3 b" u+ U( Q: H
据日本国土厅公布的调查统计数据，１９８５年，东京都的商业用地价格指数为１２０.１（１９８０年为１００），但到了１９８８年就暴涨到了３３４.２，在短短的３年间暴涨了近２倍。东京都中央区的地价上涨了３倍。日本经济从此埋下了１０多年还未能了结的祸根。１９９０年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。
然而，吹出来的泡沫总是要破的。１９９１年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济１０多年来一蹶不振。 , |; K+ A8 H: J7 }1 E7 |$ U
泡沫破灭一结苦果十几年
泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌以及经济的长期低迷，导致日本一些涉足房地产业较深的大企业也纷纷倒闭。据统计，在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅２０００年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有６０００多家公司破产，占当年全体破产企业的３３.６％。２００２年，日本有２８家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。
房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。
日本房产泡沫的三大成因 : b&&_. z1 [6 R+ w0 K1 C
不少经济学界人士认为，日本经济在泡沫破灭之后一蹶不振的重要原因之一是金融体系受到重创，不良债权层出不穷。而不良债权层出不穷的最主要重要原因是作为贷款抵押物品的不动产价格不断下跌。
那么，是什么原因导致日本出现如此严重的不动产泡沫？许多专家学者认为：首先是日本的金融政策失误。１９８５年１０月，西方国家财长及央行行长会议签署了“广场协议”之后，日元开始大幅升值。为了降低日元的升值压力以及刺激内需，日本一再放松银根，使基准利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场，吹起了巨大泡沫。当日本金融管理部门察觉到这个问题，利用利率杠杆实施宏观调控已经为时过晚。当时的日本大藏大臣宫泽喜一后来也承认，金融监管当局的政策失误是导致日本泡沫经济的重要原因之一。
其次，各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的１９９１年，日本的１２家大型银行向房地产业发放了总额为５０万亿日元贷款，占贷款总额的四分之一。 * I* r5 \% K. W3 H/ }6 D: ?
第三，投资投机过度，房地产业虚假繁荣。房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。&&
& & 不良债权大量增加导致金融机构的财务体制十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，致使日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。日本政府为了稳定金融体系，不得不向日本金融机构投入大量的国库资金，处理因银行倒闭遗留的问题以及增加金融机构的资本充足率。自１９９７年以来，日本累计已经对金融提供了２３万亿日元的资助。 2 c7 q$ z- J3 a5 ^& R
尽管如此，日本大型银行的平均资本充足率一度已经降至了８％左右，勉强够上国际清算银行规定的下限。国际著名的企业信用评级机构不断降低日本的金融机构的信用等级，导致日本金融机构在国际金融市场的筹资难度加大，成本提高。资金是经济的血液，金融机构的接二连三地倒闭使日本经济出现了失血问题，对部分地区的经济产生了严重冲击，不少企业因缺乏资金而倒闭。 4 H0 V0 j7 h2 v8 X1 W
日本企业所需的资金基本上都依赖于银行贷款。不良贷款余额大幅增加致使银行一再提高贷款门槛，严格对企业贷款的审核，缩小了信贷规模，使得日本央行放松银根的政策不能产生效果，许多企业因得不到生产所需的资金被迫破产，结果出现了银行因不良贷款增加而严格控制信贷项目，企业又因得不到生产必须的资金而停产甚至倒闭，企业经营状况的恶化又导致银行不良贷款增加的恶性循环。
日本房地产泡沫虽然已经破灭了１５年，但其负面影响依然十分严重，至今还制约着日本经济的健康发展。从１９９２年到２００３年３月，日本全国的金融机构已经利用经营利润或者出售房地产、股票等资产的资金，冲销了近１００万亿日元的不良资产。可是，日本金融厅发表的统计表明，截至２００３年３月底，日本全国金融机构的不良债权余额依然高达４４.５万亿日元。
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& &&&Hitoshi Saito是日本最大的不动产公司Mitsui Fudosan首席分析师。 日本泡沫如何形成：三个原因。第一，人们相信在日本土地价格永远上涨的神话（某些人竟然相信购买房产是唯一保值增值的办法）。东京土地价格在年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上日本人的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。第二，失败的货币政策。由于过量的货币供给和极低的利率（目前中国的利率水平已经降到了有史以来的低点）泡沫于1985年开始。自日广场协议之后（主要工业化国家一致通过迫使日元升值38%），由于害怕因出口受挫而影响日本经济，日本财政部决定放宽货币供给。过量投机资金云集不动产行业。第三，银行业对房地产业无限制的发放贷款。房产开发公司斥巨资投资土地，银行对本不具备放款要求的企业大量借贷（看看02，03年各商业银行对房产业增加投放多少贷款，你就明白现在的中国就和崩溃前的日本几乎一样！！！！）。这就是为什么银行业直到泡沫破裂后的10年还难以恢复的原因——不动产价值只剩下巅峰时期的1/4。日本东京房产价格在两年疯狂上涨，86年上涨22%，87年上涨70%。（和我国目前上海浙江的情况如出一辙）。在1991年出现首次下跌，一直持续到现在。目前东京的不动产价格只有当年的25%！！！！泡沫破裂的原因第一， 紧缩货币政策。1988——1990年，提高利率3.5个百分点。（如果各位注意到温总理答记者问的讲话，就会记得他说到经济过热的威胁不小于SARS带来的危害。而房产泡沫将加剧这种威胁。央行极有可能提高利率。）第二， 官方管制，1993年官方出台关于银行对房产借款总额限制规定。（目前央行正在准备调控房产贷款）第三， 新的不动产税制的实行。（目前已有部分人大代表准备提议） 有一个很生动的例子， 在日本曾经有一位叫做Yoshinori Takahashi的年轻大亨。他在不到四年的时间里，把一间小的贸易公司转变为一家地产公司（EIE corporation）并从中获利，个人总资产达到了100亿美金！！！当时日本著名的长期信贷银行(Long Term Credit Bank)向他的公司发放了50亿美金用于炒作房地产业。Takahashi的公司在日本多处购置房产。随着泡沫破裂，公司每况愈下，最终,1999年倒闭。长期信贷银行也与1998年被美国投资集团Ripplewood吞并。
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泡沫经济！
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