之所以国人都在抢房子，是因为在产权制度不完善的情况下，房子使用权的年限最长。
从全国范围来看，蔡金强认为商品房销售数据“很可以”
笔者认为，棚改货币化的政策目的早已经完成，该政策应该逐步退出。
2018年5月刊
年度期号：第10期 总 期 号：第222/223期
城市·商业
中国尊即将于2018年竣工，开启未来运营管理的新征程。
我国民宿数量从2016年末的5万多家发展到2017年末的20万家，呈现井喷式增长。
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自如网熊林：怎样把握住租房O2O的机会
自如网熊林：怎样把握住租房O2O的机会
　　新浪科技讯 8月28日中午消息，2014年互联网大会于8月26日-28日在北京国家会议中心召开。自如网CEO熊林在接受新浪科技采访时表示，自如网希望用O2O的方式来高效、便捷提供给北京这样的大城市的年轻人。
　　熊林表示，自如网理解的O2O的模式，一句话讲，需要挽起袖子把手弄脏为客户创造更大的价值，我们在北京招聘大学应届毕业生来训练他们成为自如管家，他们会在每个社区里面管理100多个客户，他们会和客户一起爬山、包饺子等等这样的活动。
　　只是简单的为客户提供一些房源信息的展示、收缩，这种模式已经远远不能满足客户的需求了，我们会做得更深，所谓的O2O，我们在这个过程里面，要对客户价值的挖掘和价值的满足要做得更深，要提供的更全，他们才会真正的选择你。
　　互联网公司里面会提供很多社区的O2O，免费的包场看电影，我们跟很多互联网公司合作，我们可以把这些利益带给他，我们做线上线下结合的相亲会，这种模式提供给他们，会认为带给他真正的价值，这个是O2O，传统的公司应该改变，并不能停留在信息的展现、加工搜索，你要和客户的需求结合，才能把握住O2O的机会。
　　以下为采访实录：
　　新浪科技：熊总，欢迎您来到新浪科技的访谈间。之前对你们并没有特别多的了解，一开始看到自如没反映过来是什么样的公司，请您简单介绍一下公司？
　　熊林：自如是一家在北京专门面向20―35岁的年轻人提供高品质的租房产品和服务的O2O的互联网公司。我们今天在北京管理了8万家的房屋，全部由我们装修、管理，面向年轻人的产品。我们也提供保洁、维修全程的服务，所有的服务通过自如网来完成，客户可以通过自如网从找房到支付到其中一切的服务都可以通过自如网来完成。目前在北京有超过16万人自如客住过自如的房子。
　　新浪科技：16万是指完成交易还是住户？
　　熊林：是指在我们有效合同书的数字，直接住在里面是接近10万人，我们有接近3年的时间做这个。
　　新浪科技：从2011年开始做这块，一开始的定位是O2O这样的吗？
　　熊林：我们从第一天开始设计这个业务模式的时候，希望把租房的产品和服务，用O2O的方式来高效、便捷提供给北京这样的大城市的年轻人，模式一直是这么设计的，过程里面我们会不断丰富和完善。
　　新浪科技：从您的介绍来看，本质像传统的中介公司做的事情，它是更加的互联网化。在线上的改造方面，主要做的努力都有哪些呢？
　　熊林：自如业务模式和传统经纪公司不一样，传统的公司只是做信息的匹配，包括房东的房子找到租客。我们自如首先是产品公司，所有的房子都是我们来跟业主签订3―5年的合约，我们来进行装修配置，所有的房屋不是房东留下是这样就是这样的，我们会根据自如客的要求，我们会在北京找很好的家电厂商和家具用品来定做，是做产品的公司。我们有服务，最大北京的保洁公司，5万多房子的保洁，有超过4万人的装修队伍。产品和服务之外，我们改变了大家找房子的模式，传统的找房子，要通过很多的门户网站，很多信息分类网站查到很多的信息，打给中介，再看，再成交。自如网所有的房屋是自己管理的，一定是百分之百真实的。
　　第二，经过了2、3年的努力，大家已经建立了对自如的品质和标准的信赖。有了这两个以后，我们可以在自如网上可以订酒店、上买东西一样，看到这个都是，不需要线下看，直接自如网上完成交定金、签约。自如网应该是全世界第一个我们取消了租房这个领域里面，大家要手写合同的企业，我们完全是系统里面自己打印的合同。今年10月18号我们会把打印的合同也都取消掉，就像我们在网上买任何一个产品一样，下订单一样，租一个房屋，今天很多人没有想到，在这个领域，我们对租约超过2万的合同金额，但是97%以上的自如客是通过网上来完成支付的。我们已经改变了大家找房、支付，在这个过程里面享受服务所有的模式，而且我们还不仅仅做这个，我们现在构建，在北京已经有超过16万人住的，我们很多O2O的探索，做到社区，在自如公共区定期的举办相亲会线下活动等等，线上又让大家报名，社区的O2O已经成型了，和传统的经纪公司已经完全不一样了，我们通过自己的努力，在租房领域里面，让大家得到一种真正的放松的产品和服务，通过自如网这样的互联网的方式来完成。
　　新浪科技：房产中介存在了很多问题，不信任的问题，很多的虚假信息等等，自如在这方面，毕竟有线上的呈现，所以要保证房源的真实和有效。最开始的时候，你们是如何和房东签约，房子怎么达到量级的，你们只是互联网公司，当时的过程还记得吗？可以描述一下吗？
　　熊林：你问的问题特别好，最关键的业务我们首先要获得房屋，才能按照我们的想象提供给年轻人。自如主要是三种方式，第一种自如是链家子公司，我们占有率50%以上，每成交两套，就有一套是链家成交的，500米就有我们的门店。业主会到链家里面来，我有房子要出租，链家的经纪会向房东推荐，我们帮你管理房屋，收租金和维修等等都不需要操心，很多房东会选择这个业务。第二，我们很用心帮房东管理资产，自如管理的资产超过600亿，我们已经有2万多业主，他们会有一些口碑，有一个极端的例子，我们有自如管家，在一个小区里面收了一套房子之后，业主推荐了8个邻居，把房屋交付给我们，这是第二个渠道，业主的推荐。第三个，今天已经有越来越多的房地产开发纺丝，物业管理公司，他们和我们进行合作。
　　新浪科技：自如和链家，两个之间真正的关系？你们的业务是有冲突的？算是传统的中介公司对他自己的改造，有点像互联网当中所谓的内部创业，内部创业有很多问题，包括人员管理上，包括做决策方面，在这方面，自如和链家到底是什么样的关系，你们支配的人员和链家是否重合？管理团队方面是什么样的架构？
　　熊林：这方面没有太多的问题，因为在自如来讲，我们有三块业务，这是我们未来的三个战略方向。自如来讲，我们设计的是全新的产品和服务，也是用互联网方式来运作，在这样的情况下和链家传统的业务并没有冲突，只是给业主、客户提供了新的选择，当我们这样的产品和服务附加到，或者是通过链家的门店销售的时候，只是让他们多了一个选择，没有任何的冲突。链家给了我们很大的自主权，我们用新的方式运作和管理自如公司。
　　新浪科技：你们线下找房源签合同这块，经纪人还是本身链家的员工吗？只是多了一份工作。有可能在管理上，到底侧重点是哪方面？会不会业务上面的冲突？他可能会选择房屋买卖交易，而不是选择租房子？你们是怎么处理的？
　　熊林：这个没有什么问题。业主进来，是要买房还是要租出去这是比较清楚的。业主要卖房不会选择自如，如果要租房的时候，会选择传统的普租的业务，也可能选择自如的业务，经纪人更多是基于业主的选择，自如这种业务，核心是帮业主锁定了收益，让他省心、放心，我们把这种产品，推向业主的时候，业主会非常了解，他会自己在几种产品和服务里面，做出他的选择。对经纪人来讲，在这方面，我们没有感受到他有什么压力，主要是基于业主和客户本身的需求。我们就推荐给他合适的产品和服务就好了。
　　新浪科技：有了房源之后，你们跟房东谈，做装修，这个理念是什么时候开始做的？为什么要轻线下，重线上的装修，很多租客即便看了照片，还会担心这是不真实的，还想线下看一下，你们是怎么权衡这块的？
　　熊林：大家都知道，在这个业务里面，最核心的第一个要解决的问题就是房屋的品质的问题，大家都知道，在北京租房，房屋的品质都不高，没有好的装修，也不干净，自如做的第一个事情，要跟业务签订3―5年的协议，我们每一个房屋的装修投入非常大，就是先把房子做好了，做好的产品出来，有了好的产品，我们在网上呈现就是好的照片，好的内容，通过2―3年的努力，我们从第一天就制定了一个目标，希望在北京这样的大城市，年轻人找房子的时候，以后不再说我想找一、两居室，我们要把这个变成产品化。我们装修、配上东西以后，不断通过客户的口碑，大家接受了有一种产品叫自如友家，你看到现在的产品，已经不需要线下看房了，我们会告诉他们下周有一个时间房子会装修完成，他们会等待这个时间，直接支付了，办理入住就好了。通过互联网，我们的努力，让租房的过程变得越来越简便和有信任。链家在线真房源已经不是问题，未来我们是会不断努力，让大家享受到很多的更好的更深的服务。
　　新浪科技：现在提出的O2O这块，很久以前做线上这块，本身的像租房的系统是需要跟着互联网节奏走。O2O我猜想后来的服务是后来加上的，你怎么看O2O从线上引流到线下，你们有点倾向于在线上直接完成交易了，线下放在类似于售后服务那块？你怎么看经纪人带租客看房，这个O2O的过程是不是重要？我看到有一些模式，他很重经纪人这块，他觉得租客在网上看到这个房子之后，并不够真实，他要做到带他看房的过程，你们在这方面有没有侧重、布局，还是觉得这个O2O并不应该这么看？你们怎么看租房这块真正的O2O真正的商业模式或者是逻辑是怎么样的？
　　熊林：O2O和传统的分类网站，一般的互联网区别在哪里？我个人认为，我们今天在很多的行业里面，需要O2O的行业里面，简单的通过互联网提供信息，做信息加工、产地甚至是分类，这样的模式，已经不符合客户和消费者的需求了。我们用一种模式，我们理解的O2O的模式，我自己讲一句话，我们需要挽起袖子把手弄脏为客户创造更大的价值，我们为什么花那么大的代价把房子弄这么好，为什么在北京招聘每一个大学应届毕业生来训练他们成为自如管家，他们会在每个社区里面管理100多个客户，他们会和客户一起爬山、包饺子等等这样的活动。我们认为只是简单的为客户提供一些房源信息的展示、收缩，这种模式已经远远不能满足客户的需求了，我们会做得更深，所谓的O2O，我们在这个过程里面，要对客户价值的挖掘和价值的满足要做得更深，要提供的更全，他们才会真正的选择你。否则的话，就像突然看到某些信息分类网站里面，只是放了一些信息，没有核心的价值，这已经不符合互联网的期望。以前找一个信息，代看是很好的，但是服务做好，做标准化以后，大家完全在网上已经知道你。这已经变得客户不是最核心的需求点，这时候需要做什么呢？我们自如把产品做得非常好，我们通过集中化采购让性价比更高，让服务变得更标准，互联网公司里面会提供很多社区的O2O，免费的包场看电影，我们跟很多互联网公司合作，我们可以把这些利益带给他，我们做线上线下结合的相亲会，这种模式提供给他们，会认为带给他真正的价值，这个是O2O，传统的公司应该改变，并不能停留在信息的展现、加工搜索，你要和客户的需求结合，才能把握住O2O的机会。
　　新浪科技：像58等等信息分类网站已经满足不了客户的需求，只是呈现房源，很多是虚假的。现在不管是移动互联网，多数是多屏的趋势也好，大家更多是希望建立一种人与人的连接，服务更到位。您讲的大概是这个意思。你怎么看airbnb，更多是把房子装修特别漂亮，他们更强调美观，短途的旅行，你们在业务布局，你们应该是属于长租，有短租的业务，您认为和airbnb有什么样的区别在？
　　熊林：我们还是有很大的区别，首先是从目标客户来讲，还是有区别的。他更多是倾向度假、旅游的需求，自如是定性在北京这样的超大城市里面，长期居住这样一群年轻人，在20―35岁之间，买房之前，需要用一个有品质的家。我们现在不做短租。我们是有明显不一样的。
　　另外一个还是会有airbnb，不像我们做的这么深，房屋量、标准化要求没那么高。大家第一个在北京没有那么多的好房子，这些房子在出租的都是不太好的，我们跟他们很大的不一样，我们确实投入了相当大的资源来完成这些房屋的品质的提升。我们又是长租的需求，自如客对保洁、维修比较多，我们也是投入自如资深的资源整合来给客户提供一些由自如来提供的服务，我们在产品、服务商的投入也会更深。第三个社区O2O，我们是长租，在北京建立16万人自如社区，未来可能会建到全世界，在社区生活这方面做的深度也会跟他有一些不一样。他就是短期的，我们是希望大家在每周一块看电影，我们管家组织他们一块爬山、相亲会等等。这种联系给大家提供的服务更多一些。
　　新浪科技：线上，你们最后是完成了O2O的交易。现在的商业模式，是跟谁收费？从租客的角度讲，总是感觉给中介交一个月的中介费，自如上是向谁收费，模式是怎样的？题外话，北京和上海，和其他城市在收费模式上有什么区别吗？
　　熊林：先回答第二个问题，我们现在只在北京，还不存在上海的模式。
　　第一个问题，我们深入看自如这个模式的时候，就能知道，自如今天真正的价值在哪里？我们产生价值的源头在哪里？在于我们提高了整个北京房屋空置的利用率，我们让很多不好出租的房屋，北京的三四居室是不好出租的，我们变成了很容易的，原来45天出租的三居室现在15天可以出租，中间省出来的时间，分成回馈给客户和业主的一部分，有一部分成为了自如创造的价值。这个是最大的一个我们来去实现自己努力的方向，不断提高房屋的周转量，降低房屋的空置，大家都会受益。
　　我们是在做产品，我们有自己的设计，我们会集中来进行很多规模化的采购。一年要采购几个亿，假设1万套房子，每一套房子3万块就是3个亿，每个人去租房，采购的量和我相比来讲，我们的冰箱、洗衣机肯定要便宜很多。这样的情况下，我们也是通过自己的努力来让产品上有一些增值。最主要的还是我们提高了房屋的周转，降低了空置。
　　新浪科技：您刚才说的都是比较好的。我想问的是商业模式，你刚才说的是比较宏观的一些。针对每一个用户是怎么收费的？除了房租本身缴费以外，你们是怎么缴费的？
　　熊林：我们对客户不像传统经纪业务，不收取中介费，找房不向客户收费了，会在房租之外收取10%的服务费，这里面含有你住这个房子里面，我们每个月打扫两次卫生，我们会要求很高，3天不满意，我们必须无条件充做。我们会配7×12小时的维修，你房子里面任何一个东西坏了，你APP提交申请，我们工程师会上门维修所有的东西。每一个自如友家里面会提供无线网络。我们还会给客户上保险，我们会收取10%的服务费，其他的没有任何的费用了。
　　新浪科技：后端的服务特别的周期，包括经纪人也好，维修、打扫卫生等等。有没有评价体系去衡量？有时候服务不到位可能会毁了品牌，服务看起来是很重要的组成部分，你们在评价体系，或者是防止恶性评价方面，线上像淘宝的信用评价体系一样，对房东本身有没有评价？
　　熊林：对于服务来讲，我个人理解，透明性和可评价性是特别重要的。举一个例子，今天传统大家认为保洁是传统的产业，大家的作业水平比较低，自如的保洁人员，我们已经超过300位保洁阿姨，拿着手持终端，小米或者是华为的手机终端来接受派单，后台人员能看到打扫的情况，最后请客户评价。整个服务的评价都是可以做到每一个服务的评价。还有很多机制，我们也会有一个承诺，对自如的投诉，你可以到网站上面看到，我们真实记录了每一个投诉，没有说多长时间，我们会来响应，多长时间会给你最终的答复，所有的过程都通过互联网的方式，透明的呈现给客户。让他知道，我们的服务。今天并不完美，有些地方还需要努力，但是我想最重要的是我们让客户知道真实发生的情况，我们是怎么样用心做这件事情，我们持续提升自己。
　　新浪科技：刚才讲有和很多互联网企业合作，以后也会跟万科这样的大地产公司合作。你们都和哪些互联网企业合作，具体的合作内容是怎样的？将来的一些合作的规划简单介绍一下？
　　熊林：我们现在确实有非常多的企业愿意跟我们一块探讨合作模式，主要集中在几类，一类是非常多的跟自如客生活相关的服务，电影票的赞助、电影院的赞助，包括这次活动赞助月饼大枣都是免费提供。第二是房地产，他们会愿意和我们探讨，怎么让自如客去那里买房，未来有一天自如客直接用积分抵房款。还有智能家居，他们愿意把他新的科技和产品摆到房屋里面来，让自如客体验。我们会精心选择对自如客来说，价值最大的合作伙伴，我们一起来去推动这些合作。
　　新浪科技：谢谢您。
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