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中国房价泡沫最大十个城市曝光! 谁最危险?
　　近年来，的火爆局面，让房价逆天走高，尽管有城镇化、“去库存”政策等进行调控，但房价依然居高不下，楼市泡沫也就愈演愈烈。　　楼市泡沫最大的十个城市 有你的家乡吗？　　大家可能会觉得“楼市泡沫”肯定是哪里的房价最高，哪里的泡沫就最大嘛，跟粉丝当鱼翅卖是同一个道理。其实不然，楼市泡沫是把这个城市的新房价格涨幅和二手房价格涨幅进行对比，如果新房的价格涨幅，远远超过二手房的涨幅，那么在一定程度上可以说明，这座城市的房价不够健康。　　根据7月18日国家统计局公布的，德科地产梳理出来的「房价泡沫指数排名前十城市」依次为：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5无锡、6福州、7杭州、8南宁、9武汉和10宁波。　　在这几个城市投资房地产可要注意啊，一不小心泡沫破了，可就亏得血本无归了。　　不知道大家发现没有，这十个房价泡沫最大的城市大都是北京、上海、深圳这些一线城市周边的中小城市，受到一线城市高房价的外溢效应，房价也跟着涨，造成了巨大的楼市泡沫。那么，反观人烟稀少的西北地区，哪些城市的房地产市场仍然值得投资呢？　　西北8大城市：谁的楼市最危险　　胡焕庸线”西北地区的面积占中国总面积的56%，但总人口只占全国的6%。所以有人认为，“胡焕庸线”以西的城市，其楼市不具备大的投资价值。　　真的是这样吗？让我们先看一张图表，它是8个主要城市的核心数据，包括西北地区6大省会城市，以及2个GDP超过2000亿元的地级市。　　数据均来自各地统计局　　可以看出，西北8大城市的共同特点，就是人口少。房地产施工面积上，兰州、银川和乌鲁木齐均超过或者接近4000万平方米，几乎跟深圳是一个量级。但这8个城市的人口加起来，才相当于深圳，8个城市汇聚的资金，只相当于深圳的55%。　　针对西北地区房地产市场投资的问题，著名财经传媒人刘晓博认为：　　1、整体而言，“胡焕庸线”以西的城市的确都不是房地产投资的好选择。　　2、相比而言，乌鲁木齐和兰州是两个条件较好的城市。乌鲁木齐有比较明显的人口增量，经济规模也不算太小。而兰州资金汇聚能力在西北位居第一（本文没有考虑陕西）。　　3、拉萨海拔太高，西宁经济太单薄，银川对房地产依赖度太高，这三个城市都不适合投资房地产。　　4、内蒙古的三大城市，也都不适合投资房地产。　　楼市泡沫宜挤不宜刺　　深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，“刺泡沫”不适宜，“挤泡沫”才可行。近期，热点城市（如南京、厦门、合肥、深圳等）收紧房贷，下半年因城施策有望“做实”；银监会最严厉理财新规，意在围堵资金借通道入虚拟市场，证监会要求募资不得用于拿地。　　“地王”也好，高房价也好，相比控制购房者，堵住源头资金才是王道。管理层已明确“去库存”的楼市主题和灵活抉择的调控思路，意味着楼市对托底仍具有极其重要的意义。　　因此，“挤泡沫”只能适度，而如果能依靠楼市自身的机制再加上城市化的动能来对泡沫进行“代谢”，应该是最优的选择。
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这一次会是谁：日本债、美国股、中国楼，世界上最坚硬的三大泡沫谁会破？
在上篇，弘叔给大家梳理了历史上美联储的每一轮加息引发的5次危机，在中篇，又给大家探讨了本轮加息到底会拖垮哪些新兴市场国家。这个周末，弘叔兑现承诺，我们来分拆一下世界上最坚硬的三大泡沫：日本债市、美国股市、中国楼市。
日本债市泡沫
日本的债券泡沫有多硬？跟美国和欧盟的火车头德国比一下就知道了。
数据来源：美联储/日本央行/欧洲央行，弘叔整理
蓝线是美国十年期国债，最新收益率是2.83%。灰色是德国十年期国债，最新的数收益率是0.37%，橙色是日本十年期国债收益率，最新是0.032%。
这三个国家都实行过（或正在实行）量化宽松，美国是2008年金融海啸之后开始量化宽松，到2014年彻底结束。但放水过程中，美国国债收益率最低也没有到过1.5%以下。
欧洲债务严重，所以欧洲也是QE的积极实践者，最新信息是今年年底会结束QE。但同样是在QE过程中，德国国债收益率明显要比日本高得多。
日本的债市泡沫，是旷日持久的极致量化宽松（QE）导致的。日本是量化宽松货币政策的祖师爷，到了安倍晋三2012年底第二次当选首相之后，针对通缩和强势日元两大顽疾，安倍给出的解决方案是被称为安倍三支箭的政策包。
三支箭中，最著名的就是无限制的量化宽松（注意是无限制的）——实质上就是日本央行出面去购买市场上的美国国债，以此来给经济输送货币。结果就是日本国债供不应求。供不应求导致日本国债收益率被砸到地板价上一直起不来。到2016年更是一度跌到负值，也就是你借钱给日本财务省，还要反过来给日本财务省付利息。
日本的国债规模有多大？
截至2018年5月份，日本国债规模达到959.14万亿日元，国债占到GDP（546.49万亿日元）175.5%。
弘叔在第一篇文章里就提到，美联储加息引发的危机的一种形式就是主权国家的债务危机，而日本如此庞大的债务，在美元加息周期下，会不会被拖垮？
事实上，日本与绝大多数国家的情况都不一样，美元升值给别的国家带来的问题的逻辑链是：美元升值——资金外流——本币贬值——债务危机。
但跟别国对通胀和贬值避之唯恐不及不同，对日本来说，日元过于坚挺和通缩才是让日本政府头号的敌人。如果美元升值能够帮助日元贬值（扩大出口）和拉升通胀（日本希望是2%），那么安倍睡着都能笑醒。
日元有多坚挺？下图是日元近年来的走势：
数据来源：美联储，弘叔整理
安倍上台初期，日元曾经有过较为明显的贬值，但是2017年以来，又回到110附近窄幅区间。
资金外流，对日本根本不是问题，日元坚挺，一个主要原因是，日元是全球最受欢迎的融资货币（投资者借入低息日元，到国际市场上倒成高息货币赚差价），所以日本央行大水漫灌，结果都灌到国际市场上去了，对通胀没任何影响。
下图是日本的通胀率走势：
数据来源：世界银行，弘叔整理
日本的通胀率，95年以后就开始在轴附近挣扎。
总而言之，美元升值，对日本的债市泡沫没任何影响。
日本债务问题也不存在风险，原因如下：
第一、日元本身就是主要的国际储备货币，IMF最新数据占全球储备货币的4.81%（人民币只占1.39%），基本不存在外汇流失的问题。
第二、日本把自己的债务垒得这么高，纯粹就是为了整治通缩。其实日本巨有钱，是世界首富（世界最大的债权国），2017年年度数据，日本国际投资总资产1012万亿日元（9万亿美元）；总债务684万亿日元（6.09万亿美元），净债权382万亿日元（3.39万亿美元）。
日本的债券泡沫，是日本央行一手造成的，一切都控制在日本央行手中，只有结束QE，才能让这个泡沫萎缩，至于风险，那是没有的。
美国股市泡沫
从2009年初复苏以来，美国股市已经连续上涨了9年，三大指数均处于历史高位，但与此同时，近年来美国经济复苏强劲，经济增长的预期又赋予了美股上涨充分的理由。
涨了这么多年，美股有没有泡沫？
要判断美股是否存在泡沫，最直接的方法就是比较历史估值，下图是标普500季度平均Shiller周期性调整市盈率（CAPE），CAPE是诺奖得主罗伯特·希勒创设的指标，不同于普通的PE，它的用十年平均收益来计算PE，并且价格和收益都剔除通胀影响。是投资圈比较关注的指标。
以下是CAPE的历史走势：
数据来源：GuruFocus，弘叔整理
从上面指标可以很明显地看到，现如今美股的估值已经超过了08年金融危机的水平，在100多年的历史中位列历史第三高。但是高估值并不能完全说明美股现在的问题，因为地球人都知道，增加美股吸引力，是可以通过财务手段达成的，最主要的就是回购股票。
股票回购是指上市公司从股东手中收购公司发行的普通股，公司回购股票之后，可以将其注销、发行可转债、股权激励等等。下图为上市公司发债回购股票流程：
由于美联储利率依然处于低位水平，加之特朗普减税政策红利，促使上市公司依靠低廉的融资成本大量发行债券来进行股票回购。
据彭博数据，2009年标普500指数成分股回购规模2040亿美元，到了2017年标普500指数成分股回购规模已经达5190亿美元，2017年的回购规模仅次于2007年的历史最高规模6270亿美元。
股票回购好处多多，比如回购注销，股本缩小了，上市公司的每股收益相应提高，降低公司估值，直接提高吸引力；同时流通股少了，股价稀缺了，上涨动力也更足了。
但是美国加息，对于通过外部渠道融资来实现回购股票的上市公司来说，意味着财务成本的上升，也许会截断美股的这一条价值提升路径。
总体来说，对于美股来说，利好因素是在特朗普美国优先的政策下，税负降低，经济好转，对美国本土上市公司是个支撑；利空因素是估值已经比较高。加息意味着无风险收益率的上升，对估值会是压制。同时回购提升价值的路径又会受资金成本提高的影响。
影响因素有好有坏，后续会怎么走，并不好判断，可以确定的是美联储加息是一个重要负面因素。
中国楼市泡沫
中国楼市泡沫已经被各路牛人用各种分析工具拆解了无数遍，最后只有涨涨涨一个方向是对的，弘叔深知其中的坑。
弘叔只讨论美元加息这一个因素对楼市的影响。美元加息，对资产价格的影响链条是这样的：美元加息，会导致人民币有贬值压力，热钱会流出，资产价格失去支撑。
基于上面的影响链条，我们可以提一些假设，然后看看这些假设成不成立：
假设1、潜伏在楼市里的国际热钱流出。热钱撤退的过程中，会给楼市造成压力。
点评：对于这一点，弘叔认为不用担心，楼市里面有热钱，但绝对不是国际性的，楼市的一波一波的调控已经够严了，国际性的资金没户口没社保，找几个人头帮忙买一套两套有可能，但是想要大规模抢购我们珍贵的核心资产，那是想都别想。
假设2、美联储加息会导致人民币贬值，出海投资需求增加（类似2015年汇改后出现的状况），海外资产吸引力更加大，央妈这么多年造出来的热钱会流出，楼市会失血。
点评：这一假设完全成立，“811汇改”后，大鳄们的目标就是要把负债留在国内，资产放在国外。
租金收益率是一个国外喜欢用的衡量楼市估值的指标，但是在国内，用这个指标来讨论楼价，一定会被认为是不懂国情。
房子是不可贸易品，不能直接用价格衡量高低，但是租金收益率很适合作为衡量不同区域房子的货币购买力平价指标。
结果怎么样？
下图是2018年5月全球租金收益率情况，租金收益率=每个月的租金×12 /房子价格。
数据来源：Global Property Guide，弘叔整理
以国内一线城市北上深为例（广州暂无数据），其租金收益率基本都是低于2%的水平，在全球主要城市中均排在垫底的位置，几大工业国的首都或者世界主要的经济中心的租金回报率都要远远高于中国的一线城市。
房子是不可贸易品，但是资金可是能够流动的。从租金回报率来看，国内楼市的资金购买力是要大大低于该有的水平。海外有更质优价廉的资产（国外往往还有配套的，更低成本的资金），再加上人民币贬值这一因素，那就更加有吸引力。看看“811汇改”后的情况，任何一点风吹草动都会导致潮水般的资本涌动。
如果中国一线城市和世界主要城市租金回报率实现平价，那么资金肯定是从资产价格的高的地方往资产价格低的地方流。结果是贵的变便宜，便宜的变贵，最后实现均衡。
假设3、美国加息，会导致中国实际上被迫加息，地产还款负担会加重，这可能会是压垮房地产的最后一根稻草。
点评：是不是最后一根稻草还不知道，但是加息带来的支出压力，的确不小。
下图是一年期贷款基准利率：
数据来源：中国人民银行，弘叔整理
从图上可以看到，为了稳住杠杆压力，一年期贷款基准利率已经是90年代以来最低，4.35%。
2018年5月最新公布的住户贷款余额为43.42万亿元人民币，其中至少一半是房贷，假设一年期贷款基准利率回到一年贷款利率如果回到2002年和2008年出现的低值5.31%的水平，那么利息开支将会增加43.42*（5.31%—4.35%）*50%=0.21万亿。而如果贷款利率升到最近十年的高位，也就是2011年的6.56%，那么利息支出将要增加43.42*（6.56%—4.35%）*50%=0.48万亿。
总结起来，中国房地产对内受到监管的严厉打压，对外受到美联储加息引发的资本抽离，而这对中国房地产都是非常致命的。但泡沫会不会被捅破，这得看国内政策，天朝对地产是又爱又恨，公开目标就是维稳，涨跌都不是希望看到的。楼市影响太大，如果楼市真有三长两短，那么看得见的手肯定要出手护盘，这样的历史已经重演了很多遍了。只是维稳的代价只会越来越大。
本周情况：
本周股市剧烈波动，四大证券报保卫战的口号都喊出来了；汇市也是趋势恶化；贸易战没有退路，风险点增多，进入维稳的时间。
发改委已经公开表示要做好政策储备。货币政策肯定是要放松了，但是有去杠杆这个攻坚战任务在，货币政策改如何放，是一门学问，这是后续要继续观察的。
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飞笛智投APP美媒：王健林警告中国房地产是史上最大的泡沫
来源：环球网
作者：王一
原标题：美媒：王健林警告中国房地产是史上最大的泡沫
　　美国有线电视新闻网财经频道(CNNMoney)9月28日文章，原题：亿万富翁：中国房地产是“史上最大泡沫” 中国亿万富翁王健林依靠房地产发家，但现在他却警告中国房地产正急剧走向失控。
　　“这是史上最大的泡沫”，王健林28日接受CNN专访时说。
　　泡沫一词在中国非常敏感。去年中国股票市场急速上涨后暴跌，数百万中小投资者财富蒸发，他们一直坚信政府不会允许市场下跌。
　　去年中国刚经历过股灾的阵痛，如今房地产领域也同样让人头疼。
　　王健林认为，最大的问题是上海等超大城市的房价在持续上涨，而数千个小城市却在下跌，而且房屋空置率很高。
　　“我也想不出什么好办法”，他说，“政府已经出台各种措施(以限制购房或贷款)，但都不见成效”。
　　这是中国的一大忧虑，中国经济增速放缓，信贷却急剧增长，并且大量都集中在房地产市场：根据凯投宏观数据，截至6月底，房地产领域直接接受贷款额已高达24万亿元。
　　“问题是经济增速仍未回升”，王健林说，“如果去杠杆过快，可能对经济不利，这就是为何必须慢慢降杠杆和信贷的原因”。
　　不过，王健林说，他并不担忧出现“硬着陆(经济增长突然灾难性崩溃)”的可能。
　　王健林的言论颇有分量。据2015年福布斯和胡润报告数据，他是中国首富，其地产和娱乐帝国去年收益共计约440亿美元(约合人民币2934亿元)。
　　王健林对中国房地产问题发出警告已持续一段时日。万达集团开发的大型商场和写字楼遍布全国，而却早已开始慢慢转出房地产领域。
　　万达正在对娱乐、体育和旅游等具有增长潜力的领域增加投资。
　　王健林近来海外收购也屡现大手笔，尤其青睐美国电影产业，而且正在锁定更大的目标。
　　一月份，他斥巨资在好莱坞买下曾推出《侏罗纪世界》、《哥斯拉》等巨制的传奇影业。不到两个月后，万达旗下的美国第二大院线AMC又并购了卡麦克院线，成功打造全球最大院线。现在万达正在洽购曾打造美国音乐奖和金球奖的克拉克制作公司。
　　但王健林的主要目标却是好莱坞六大电影公司(20世纪福克斯、哥伦比亚、派拉蒙、环球、华纳兄弟和迪士尼)之一。
　　“我们在等待时机”，他说，“可能一两年或更久，但我们有耐心”。
　　他与迪士尼的的关系自五月起进入了公众的视野，当时他说美国企业“真的不应来中国”上海开设巨型度假区，而万达在中国也大量投资了主题公园。
　　王健林28日说，他与迪士尼并无“个人恩怨”。
　　“在电影方面，迪士尼是我们最大的伙伴”，他说，“但在娱乐旅游方面，我们却是死敌，所以我们当然想击垮他们”。
(责任编辑：朱鹏英 UN603)
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中国人哪来这么多钱？[]
客服热线：86-10-
客服邮箱：今天 中国最大的泡沫破裂了！
　　今天(7月17日)上午一开盘，一场突如其来的闪崩行情，突袭了A股。
　　1、上午9点47分之前，是闪崩和暴跌。其中上证指数最多的时候大跌了超过80个点，跌幅达到2.5%。深成指最多大跌了超过4%，创业板指数最多则大跌了4.88%。
　　2、然后，市场主力开始护盘。在主力狂拉银行、保险股的情况下，上证指数逐步收复了绝大部分失地，但到中午收盘，创业板指数仍然跌了超过3%。
　　3、下午1点36分之后，跌幅再次加大，到收盘上证指数报于3176.46点，下跌1.43%；创业板指数报于1656.43点，下跌了5.11%。
　　上图：上证指数分时图。
　　那么，到底是什么原因造成了周一股市的大跌。今年年内，股市还有戏吗？
　　我的看法是：今天股市的大跌，跟市场对“全国金融工作会议”的一些提法“反应过度”有关。
　　7月14日到15日，中央召开了5年一次的“全国金融工作会议”，会议的规格非常高，为未来几年金融业的发展确定了基调。
　　1、强调降低企业融资成本；
　　2、强调“把直接融资放在重要位置”；
　　3、强调“要增强资本市场服务实体经济功能”；
　　4、会议删除了货币政策“稳健中性”里的“中性”二字，显示出流动性未来很难继续收紧。
　　其实，前3点都是以前的提法(第1条今年上半年一度不提了，这次会议重提)，但市场可能体会到了落实的“迫切性”，视之为利空。至于第4点，则是利好，但比如微弱(仅仅是不再收紧)。
　　我此前多次在专栏里讲过，中国股市自诞生以来，一直是个花瓶，中看不中用。
　　什么叫“中用”？就是能在经济中发挥重要作用。中国目前全社会杠杆率接近全球最高水平，拉高这个水平的，主要是非金融企业的杠杆率。要稳杠杆、降杠杆，必须提高直接融资(主要是企业债和股票)比例，而没有其他出路。
　　但中国股市长期以来是审批制(核准制，其实质就是审批制)，监管层不仅控制企业上市时机、发行价格、发行规模，还调控指数的点位。由于上市机会稀缺，由此形成了高估值。而高估值，又回过头来绑架了管理层，让市场很难大扩容。
　　于是，A股就成为一个畸形的市场。在中国经济发展中，一直发挥不了应该的作用。其结果是大量优秀企业远走香港、美国、新加坡等地上市，大量中小企业则等得花儿都谢了。由于缺乏上市等退出渠道，风投的热情也受到限制，让初创企业的融资更加困难。
　　十八届三中全会提出，股市将实施“IPO注册制”，也就是把企业上市的权利交还给市场、交还给企业。但注册制下，股票的估值跟目前完全不同。所以我早在2013年就撰文指出，不能在牛市里推注册制，只能在熊市里完成估值的对接，并反对此后的政策牛市。
　　由于错过了2014年上半年“在熊市里推出注册制”的机会，而试图通过发动一轮牛市来推出注册制，所以过去几年我们付出了惨重的代价，包括让一任证监会主席黯然出局。
　　中国经济需要转型，不能无限期等下去，A股必须承担应有的责任。所以，从去年年底开始，IPO节奏开始加快。中间虽然经过了争论，但“把发展直接融资放在重要位置”和“要增强资本市场服务实体经济功能，积极有序发展股权融资，提高直接融资比重”仍然是这次“全国金融工作会议”给出的最后结论。
　　今天股市的大跌，就是跟上述提法有关。虽然这些提法不算新，但在高规格会议上再次强调，让一些资金产生了离场的想法。
　　上图：创业板泡沫已经破裂。
　　从1835点到今天收盘点位1656.43点，创业板指数在过去几天跌了超过10%，创出了2015年1月以来的新低。换句话说，创业板今天跌得最惨，而且早在一周之前就开始跌了，这是为什么？
　　其实我之前多次在专栏里说过，创业板、中小板是未来最危险的资产，因为泡沫太大，而未来主要的上市资源都来自中小企业，这类股票会源源不断上市。到今天中午，创业板市盈率中位数仍然高达89倍，即便是腰斩仍然泡沫显著。
　　此外，还有一个原因让创业板、中小板显得更加危险：目前股市里有国家队，这是众所周知的事实。但国家队护盘的时候，不太好买创业板、中小板的股票，因为这都是私人企业，而且泡沫大、风险大。国家队护盘一般买银行、保险、券商或者是资源类企业，因为这些股票市盈率低，或者市净率低，而且是大型国有企业，买亏了没有利益输送的嫌疑。
　　虽然最有成长性的、利润率最高的企业，很有可能出自创业板、中小板，但大多数创业板、中小板的股票非常危险，需要挤泡沫，而且会跌很多。
　　主板市场由于有国家队护盘，一批低市盈率、低市净率的股票向下空间不大，所以有条件走出鸟笼行情：指数维持在一个区间里，个股的价格根据业绩、题材波动。
　　整体而言，在注册制正式面世之前，A股是一个风险偏大的市场，散户亏钱几率非常高。
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