卖房协议 卖房协议合同
关于个人卖房协议书，应该怎么写 甲方(卖方)：乙方(买方)：甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在xx市 区 路 小区 号楼 单元 室(建筑面积 平方米，储藏室 平方米，产权证号 )房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 。三、乙方在签订本合同时，支付定金 ，即小写 。四、乙方支付定金之日起 个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。六、办理房产证手续所产生的有关税费由 方承担。七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。八、甲方应在 前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付 元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台(型号： )，空调两台(型号： )，热水器(型号： )，浴霸(型号： )，饮水机(型号： )，音响两台(型号： )，凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施， 等让与乙方(含在房屋价值内)。十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。十二、附加条 款：
卖房协议怎样写可以保证卖房人的权利 正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，下面是中国人才网提供的2016卖房协议书范本，供参考借鉴!2016卖房协议书范本一甲方(出售方)：身份证号码：乙方(购买方)：身份证号码：甲方自愿将其所有的楼房出售给乙方，乙方也已充分了解该楼房具体状况，并自愿买受该房屋。第一条房屋基本情况。房屋具体状况如下：出售的楼房座落于XX镇XXX路X号楼XX单元XX楼，建筑面积为XXX平方米，出售房屋的所有权证号为：XXXXXX第二条房屋价格。甲乙双方经过协商确定，该房屋按照建设面积计算，售价为每平方米元，总金额为(人民币)(大写)万元整，(小写)元。第三条付款方式。乙方应于本合同签定时向甲方支付定金人民币XXXX元整，并于本合同签定之日起10日内将该房屋全部价款一次性支付给甲方。第四条交付期限。甲方应于本合同签定之日起10日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应于收到该房屋全部价款之日起5日内，将该房屋交付给乙方。第五条关于产权登记的规定。在乙方全部交付房款后，甲方协助乙方向房地产产权登记机关办理权属登记手续。第六条甲方保证对该房屋具有处分权，保证该房屋所有权无瑕疵，无抵押，产权合法;甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索并由此产生责任和后果由甲方一并承担。第七条办理该房屋过户手续所产生的过户登记费、契税、印花税及其他税费由乙方承担。第八条其他约定。该房屋正式交付前涉及到的物业管理费、暖气费、水电费等相关费用由甲方负责缴清。第九条该房屋的一切风险自交付之日起转由乙方承担。乙方接收房屋之前，应对房屋进行验收，验收合格后签署房屋验收交接单。在交付房屋时，乙方如对房屋质量有异议，应具体、详细地以书面形式提出，否则，视为乙方无异议。第十条本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。第十一条甲、乙双方在履行本协议中若发生争议，应协商解决。协商不成的，向仲裁委员会申请仲裁。第十二条本协议一式两份，双方各执一份，自甲乙双方签字之日起生效。甲方(签字)：乙方(签字)：签约日期：xx年x月xx日2016卖房协议书范本二出卖人：_________(以下简称甲方)买受人：_________(以下简称乙方)甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方愿将自有坐落_________市_________路_________号房屋_________间，建筑面积_________平方米售卖给乙方。二、甲方出售给乙方的房屋东至_________，南至_________，西至_________，北至_________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币_________元，由甲方售卖给乙方。四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币_________元;第二期在交付房屋之日，付人民币_________元;第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。五、甲方应自本合同签订日起_________天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任......余下全文>>
卖房协议有法律效力吗？ 一、卖房协议有法律效力的。二、根据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。三、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此你们的房屋买卖协议是成立的，从你们买卖双方在协议上签字时就已经成立，但还没有发生法律效力，房屋买卖合同从房屋产权进行转移登记时发生法律效力。
签了卖房合同，现在我不想卖了怎么办 一、二手房交易卖方违约一般有以下几种方式的表现：（一）房东拒签居间协议；（二）房东拒收定金；（三）愿意双倍返还定金；（四）房东拒签买卖合同；（五）签买卖合同时提出不合理要求；（六）签订合同之后拒绝过户；（七）要求赔违约金而解除合同。二、二手房交易卖家违约的处理方式（一）针对拒签居间协议和拒收定金：如果房东在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，房东即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让房东签字，再让买方签字。房东虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在房东签收以后才能转变为定金，所以如果房东不签收的话，那么意向金就不会变成定金，房东毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求房东在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于房东收了定金，房东毁约就要承担定金罚则。（二）签订居间协议后双倍返还定金通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。（三）签订居间协议后拒签买卖合同居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：1、居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。2、房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权（如违法建筑），或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。（四）签订购房合同后房东拒绝过户房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。...余下全文>>
卖房协议书怎么写 给你个 样本甲方（卖方）：乙方（买方）：甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在娄底市娄星区甘贵路80号移民基地4、5层（建筑面积192平方米）房屋出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述楼层总价款为人民币大写贰拾肆万玖仟陆圆整；即人民币小写元。三、乙方在签订本合同时，支付定金，即小写元整。(后续款以收据为准)四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。五、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担,甲方提供有关资料.。六、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。七、甲方应在2011年2月交房给乙方；交房后乙方付清余款。八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方加倍赔偿违约金。九、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。甲方（卖方）：（印）身份证号：住址：电话：年月日乙方（买方）：（印）身份证号：住址：电话：年月日证明人:
卖房子怎么写协议 出卖人（甲方）： 身份证号码：买受人（乙方）： 身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方愿将其拥有完全产权的位于北京市___________城区_______________________________________的房屋（房屋所有权证编号：___________，建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________元）的价款出售给乙方。二、本合同签定前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方负担。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定各自负担。三、乙方通过向银行申请抵押贷款方式支付甲方购房款，购房款由乙方分三期付给甲方。第一期，在贷款银行向乙方发出贷款承诺书时，乙方将30%首付房款存入银行，并由银行冻结，第二期在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所贷款项及30%首付款直接划到甲方的账户中;第三期，在甲方交房时，由乙方一次性将余款付给甲方。四、甲方同意乙方以向银行申请贷款的方式支付房款，并作出如下承诺：1、向乙方申请贷款的银行或银行认可的机构提供与贷款相关的资料，签署相关文件；2、在办理产权过户手续时，应按照要求将房屋产权资料交付银行或贷款银行认可的机构持有。五、如果乙方的贷款申请未获贷款银行批准，则双方同意以下述第
种方式解决该房屋的买卖事宜：1、继续履行协议，乙方一次性将购房款支付给甲方；2、解除协议，甲方若已收取定金的，应如数退还给乙方。六、违约责任1、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每期逾期1天按房价总额千分之‰，计算违约金缎带与乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币_________元。2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日________‰计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。3、如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十、本合同一式2份，甲乙方各执一份。甲方： 乙方：年
卖房合同签了能毁约吗 按照法律的相关规定，无论是卖方还是买方中的任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，都应当依照法律规定的承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、因客观原因解约如果发生了不可抗力而导致合同无法继续履行（例如：自然灾害、政府政策等），这种情况下卖方需提供不可抗力相关文件证明，随后与买方及中介进行三方协商，签订解约协议。这种情况下，卖方一般只需退还买方定金，不必承担其他违约金。二、与买家进行协商这种情况往往是由于主观原因卖家不愿继续出售房屋，但和买方及中介进行了积极沟通，三方均没有异议。三方签署解约协议，约定解约细则即可。三、买家存在违约情况如果买方存在违约状况，而卖方提出解约，并三方无异议的也可直接签署《解约协议》，卖方可要求不退定金。买方违约一般有以下几种情况：1，买方提供的资料不完整、不真实、无效导致房屋无法过户；2，由于主观原因，买方不想买了；3，买方超过合同约定期限支付房款；四、卖方单方解决卖方单方面提出解约，需赔偿买方违约金，支付违约金一般有两种情况：1，合同中无具体规定，且卖方仅收取定金，尚未发生其他费用，则赔偿双倍定金。2，如合同中有具体规定或给买方造成损失且买方可提供证据的根据合同规定及损失裁定。综上所述，如果买卖双方及中介能协商成功，且顺利签署解约协议是高效的，然而在实际案例中，有许多情况都是三方无法达成共识，这种情况下一般都会通过法律途径进行解决。因此卖方在签署合同时，需仔细了解合同中对双方违约情况责任的认定及赔偿金额的约定。
卖房签合同注意事项 卖房签合同注意1攻个事项不可缺 一．在双房价格谈定的基础上尽量不要签（净收价）或（实收价）二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“实收价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“实收价”。 二．（买卖双方见面）就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。 卖房签合同注意在此过程中介可能为了保护个人利益，有时安排见面的是假客户这里就需要业主本人自己小心为妙，不是见面人签字做主的尽量不要答应或承诺签署任何东西。 三．为了保证交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均可办理。 四．卖房签合同注意内容必须有中介重要条款（保证不吃差价一经发现愿承担一切法律责任并*倍赔偿损失） 专家提醒：见不到买客，最好不卖房；即使见到买客，也一定要看对方的身份证，以确定真实性非中介搞鬼或炒楼。 一，卖房签合同注意以下１０个事项不可或缺： （１）买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。 （２）房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。 （３）房屋总价款、付款方式、付款条件等。 （４）交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。 （５）违约责任及违约金、免责等事宜。 （６）约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。 （７）合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。 （８）合同中止、终止或解除的条件。 （９）约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款 （１０）中介保证不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违约责任和赔偿方式． （11）附件。自此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 卖房签合同注意如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
卖房合同写法 甲方（卖方）：乙方（买方）：甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在济南市 区 路 小区 号楼 单元 室（建筑面积 平方米，储藏室 平方米，产权证号）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ；即人民币小写 .三、乙方在签订本合同时，支付定金 ，即小写 .四、乙方支付定金之日起个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。六、办理房产证手续所产生的有关税费由 方承担。七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。八、甲方应在前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台（型号： ），空调两台（型号： ），热水器（型号：），浴霸（型号： ），饮水机（型号： ），音响两台（型号： ），凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施， 等让与乙方（含在房屋价值内）。十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。十二、附加条 款：以上内容根据你的需要修改后使用。注意办理房产过户和约定违约金非常重要，违约金最好是10万以上，以免对方将来毁约。
怎样写个人售房协议书？ 你好，个人售房协议书主要写明房子的具体情况，售卖价格，售卖对象，付款方式及违约责任就可以的。其他的情况根据双方协定来撰写。如果个人撰写感觉有法律风险的话，可以聘请专业律师来写。天眼查logo
国家中小企业发展基金旗下关联公司：关联律所：相关法条：浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2015）温乐民初字第230号原告（反诉被告）：。法定代表人：周锦虹，系董事长。委托代理人（特别授权）：干伟峰、吴岩银，律师。被告：卢辉辉（反诉原告）。委托代理人：付鹏博，北京立圣律师事务所律师，特别授权。委托代理人：鹿帅，律师，特别授权。原告（反诉被告）与被告卢辉辉（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，于日向本院提起诉讼，本院于同日受理。被告（反诉原告）卢辉辉提出管辖权异议，要求将本案移送至北京市朝阳区人民法院进行审理，本院依法裁定驳回该管辖权异议，被告（反诉原告）卢辉辉不服裁定上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人吴岩银，被告（反诉原告）卢辉辉的委托代理人鹿帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）起诉称：位于乐清市千帆东路188号的乐清玫瑰园系原告开发建设的商品房项目。日，原告依法取得了该商品房项目的《商品房预售许可证》（售许字（2013）第13号）。日，被告认购“乐清绿城玫瑰园”第4幢1单元2××1号房，并与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为**********0061，备案登记号为**********）。合同约定：商品房总价款为总价款为4465936元，被告于合同签署之日支付首付款1345936元，剩余购房款3120000元通过按揭贷款的方式予以支付。被告如未按合同约定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。合同签订后，被告支付了第一期购房款，但被告未依约办妥按揭贷款手续向原告支付剩余购房款。经原告多次催促，被告以各种理由拒绝办理按揭贷款，亦未自筹资金付清房款。原告诉请：判令被告立即向原告支付剩余房款3120000元；被告向原告支付违约金（以未付房款3120000元为基数，按每日万分之四自日起计算至实际付清之日止）。被告（反诉原告）卢辉辉答辩称：原告的诉讼请求及其依据的事实和理由均不成立，理由如下：一、答辩人认为双方签订的《商品房买卖合同》无效。原告未交清全部土地出让价款，乐清市国土资源局违法为原告办理使用年限为40年的国有土地使用权证，应属无效，业主已就此提起行政诉讼，要求撤销该证。因该国有土地使用权证系原告违法取得的，该证系原告取得《预售许可证》的必要条件，故原告所取得的《预售许可证》系违法发放，包括被告在内的业主已提起行政诉讼要求撤销该证。原告的《预售许可证》如被撤销，视为自始未取得，故原、被告签订的《商品房买卖合同》无效。二、即使本案所涉国有土地使用权证、预售许可证不被撤销，商品房买卖合同有效，该合同亦存在包括原告商业欺诈、商业信誉及履约能力明显下降、严重影响交易安全等情形，被告享有不安抗辩权。（一）、原告未交清全部土地出让金，未取得70年土地使用权，且刻意隐瞒，明显欺诈被告及广大业主，影响业主合法权益，在原告消除上述重大交易隐患前，被告享有抗辩权；（二）、原告未经答辩人及广大业主等相关利害关系人同意，擅自调整建筑方案，修改规划，加盖楼层，调整楼单体平面等，严重侵害业主权益。（三）、原告以绿城房地产集团名称、商标和标示虚假宣传，欺诈业主。（四）、原告在宣传册中承诺8万方园景绿化属虚假承诺。（五）、原告涉嫌非法集资，原告方履约能力明显降低，绿城玫瑰园项目工程已停工，并面临烂尾风险。三、即使上述问题均不成立，原告的诉请所依据的合同条款均为格式条款，系无效条款，原告的诉请与理由均不成立。（一）、原告要求被告一次性支付全部剩余房款所依据的条款为《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第3款，该条款加重了购房者的责任，排除了购房者的主要权利，系格式条款，应属无效。且该条款为预先设定定型化条款，为原告所提供，不容修改，亦无证据显示原告在双方签订合同时提醒答辩人注意该条款或予以说明。（二）、原告要求被告按万分之四支付违约金的诉请也不成立，其所依据的《商品房买卖合同》附件八补充协议第十一条第10款为格式条款，应属无效。主合同第七条第3款约定在《商品房买卖合同》签订当日与买受人指定银行签订按揭贷款合同，但签订《商品房买卖合同》当日原告并未为被告指定银行办理按揭贷款手续，致使被告无法办理按揭手续，其责任在于原告。由于原告违约在先，附件八补充协议第十一条第10款也丧失了履行的依据。四、即使答辩人所有抗辩均不成立，本案违约金所依据的合同条款全为格式条款，应为无效，即使有效，违约金的约定也明显过高，应予降低。被告（反诉原告）卢辉辉反诉称，2013年10月，反诉人从被反诉人处购买了乐清市中心区E-a地块“绿城玫瑰园”商品房住宅项目期房一套，为商品房预售，并签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉人所购买的是住宅，住宅的土地使用年限是70年。通过反诉人调查，反诉人发现，被反诉人开发建设的绿城玫瑰园项目所涉E-a地块的土地出让金只交到日，实际取得的土地使用期限为日至日，土地使用年限仅为40年，实际未取得涉案《商品房买卖合同》约定的70年的土地使用权、被反诉人不具备涉案绿城玫瑰园项目楼盘的相应开发资质、擅自修改涉案楼盘的规划、涉案项目楼盘的设计单位非被反诉人承诺的设计单位、借用绿城和绿城集团商标标识虚假宣传等一系列问题。被反诉人故意隐瞒前文所述的事实，为达到商品房预售获取非法利益的目的，欺骗反诉人与其签订《商品房买卖合同》，现被反诉人已逾期交房，依据《合同法》第五十四条的规定，被反诉人的行为已经构成欺诈，双方签订的《商品房买卖合同》应予以撤销。反诉人请求判令：撤销反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》及其附件；本案诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）乐清绿城置业发展有限公司答辩称：一、关于反诉原告所提的没有缴清土地出让金、仅取得40年的商业土地使用年限，以及非法办理预售许可证的问题，反诉被告所取得的国有土地土地使用证明确记载使用年限是商业40年，住宅70年。国土局亦出具了相关的证明解释了国有土地使用权证上终止日期为日是因为计算机的设置原因，而非被告所认为的原告没有取得住宅70年使用权。二、关于土地出让金，反诉被告也已提供了相应的发票证明已经缴清土地出让金，在全额缴纳了土地出让金之后反诉被告才办理了国有土地使用证，并按相关的规定办理了预售许可证，被告认为原告欺诈理由不成立。三、关于反诉被告的资质的问题，反诉原告认为反诉被告主体不适格，其依据的是房地产开发企业资质管理规定、浙江省建设厅的补充通知，这两个文件没有规定暂定资质不能开发。涉案楼盘项目分为两期开发，两期都是在25万平方之下，未违反法律规定，不存在资质的问题。四、关于设计院的问题，本项目从设计角度来讲是一个联合设计，签发图章的是浙江东方绿城建筑公司，包括畅晓是一个开票的单位，各个单位各司其责，没有欺诈业主。五、关于涉案项目以绿城的名义代建的问题，反诉被告与绿城公司签订了代建协议，明确约定由绿城代建，包括项目前期管理，工程营造管理，区别于绿城的自行开发。《商品房买卖合同》附件补充协议第十一条第9款明确约定了涉案项目系绿城集团提供建设管理服务，并没有欺骗业主的情况。六、关于非法集资的问题，只是媒体的渲染，并不属实。七、关于预售许可证颁发的问题，不论反诉原告是否提起行政诉讼，本案均不应当中止审理。反诉被告合法取得预售许可证，即使被撤销也不影响合同的履行。反诉原告的理由，不能作为撤销合同的依据，应当予以驳回。原告乐清绿城置业发展有限公司在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据：证据1、营业执照及其副本、组织机构代码证及副本、法定代表人身份证明及信息复印件，以证明原告诉讼主体资格；证据2、身份证复印件，以证明被告主体资格；证据3、商品房预售证复印件，以证明原告开发建设的“乐清绿城玫瑰园”二期1幢、4幢、5幢及一号商品房于日获得了《商品房预售许可证》；证据4、商品房买卖合同、附件及登记备案意见复印件，以证明1、被告认购“绿城玫瑰园”商品房与原告签订《商品房买卖合同》，并经主管部门登记；2、商品房买卖合同及附件对原被告双方的权利义务进行了约定，包括购房款的支付、违约责任等；证据5、销售不动产统一发票复印件，以证明被告向原告首付预售购房款数额；证据6、短信平台发送的内容复印件，以证明原告于日至日期间通知被告办理贷款按揭手续支付剩余购房款；证据7、EMS回执单及速递查询单及内容（通知、商业贷款办理指南、公积金组合贷款办理指南）复印件，以证明日，原告通过EMS邮件向被告寄送按揭催办通知书、商业贷款办理指南、公积金组合贷款办理指南；证据8、律师函、EMS回执及速递查询单复印件，以证明日，原告向被告发送律师函要求被告立即支付剩余购房款及违约金；证据9、通话记录、光盘、话单明细复印件，以证明日，原告电话通知被告办理贷款按揭手续支付剩余房款；被告卢辉辉对证据1的真实性无异议，对于待证事实有异议，原告注册资本只有5千万元，涉案楼盘地块拍卖时是23亿，该地块投资规模40亿，原告的注册资本这么少，不具备履约能力。本院认为，证据1证明对象是诉讼主体资格，与原告的履约能无关，本院对证据1予以认定。被告对证据2真实性无异议，本院予以认定。原告对证据3的真实性无异议，但是合法性有异议，预售证是违法取得的，因为原告没有缴纳全部的土地出让金，原告不具有商品房预售的效力。本院认为，原告所有的商品房预售证经发证机关审核批准发放，未经法律程序撤销，其真实性和合法性本院均予以认定。被告对证据4的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，因为《商品房买卖合同》及附件没有到工商局进行格式条款备案，附件部分加重被告义务的条款应当为无效条款。本院认为，原告对真实性无异议，本院对证据4的真实性予以认定，可以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件。被告对证据5发票的真实性没有异议。同时被告认为，按合同第七条第三款约定，在签订合同当日指定银行及当日办理贷款手续，当时原告没有指定银行，而且当日也没有办法办，发票也是后来开出来的。本院对发票的真实性予以认定，可以证明被告支付了房屋首付款。被告对证据6-9的三性均有异议，认为被告方没有收到上述通知。本院认为，根据原告的庭审陈述，涉案房屋于2014年7月间结顶，方具备办理银行按揭贷款手续的条件，故原告于日开始陆续通过邮寄、短信、电话的方式向被告发送办理银行按揭手续的通知，证据6为原告向被告签订《商品房买卖合同》时提供的手机号码发送通知短信证明，被告否认收到了上述通知，由于被告未提供充分的反驳证据予以证明，故本院对证据6的真实性予以认定，该证据可以证明原告向158××××5888的号码发送了通知短信。被告对原告提供的证据7三性均有异议，并要求对证据7进行笔迹鉴定，原告在本院指定的期限内提供了邮件回执的寄件人联原件，本院对证据7的真实性予以认定，但由于原告未能提供可供鉴定的原件，故本院不组织笔迹鉴定。原告未能提供证据8的证据原件，被告对三性均不予认可，本院对证据8不予认定。被告对证据9的三性均有异议，本院认为，通话录音的实际内容与原告摘录的文字内容并不一致，通话录音的内容是原告向被告通知自己因被告未办理按揭而即将起诉的情况。并要求对电话录音进行鉴定非卢辉辉本人的通话录音，本院认为，被告卢辉辉庭后向本院确认，《商品房买卖合同》上被告卢辉辉的电话号码158××××5888系其父亲的一直使用的电话号码，且通话录音本身也不能证明原告的待证事实，故对电话录音是否系卢辉辉本人的事项没有进行鉴定的必要。本院对证据9的三性不予认定。被告卢辉辉（反诉原告）向本院提供了如下证据（本反诉通用）：第一部分：证据1-2、《商品房买卖合同》及其附件、交款收据复印件，以证明日，被告从原告处购买了“绿城玫瑰园项目”期房一套，并签订了《商品房买卖合同》，约定涉案房屋为住宅，该住宅的土地使用年限是70年，合同约定被告交房时间为日，现被告已违约。第二部分:证据3-5、土地登记档案查询记录、土地使用权登记审批表、国有土地使用权证复印件，以证明原告开发建设的绿城玫瑰园项目所涉E-a地块的土地出让金只交至日，实际取得的土地使用年限仅为40年，实际未取得涉案《商品房买卖合同》约定的70年的土地使用权，原告在土地使用年限上存在欺诈被告及其他业主的行为，在该问题未查清之前，被告有权行使不安抗辩权，被告不存在违约问题。原、被告之间签订的商品房买卖合同因原告违法预售而无效，即便合同有效，因原告存在欺诈也应予以撤销。证据6-11、《原告的房地产开发企业暂定资质证书》、万城房地产有限公司担保函、万城房地产有限公司企业法人营业执照、万城房地产有限公司资质证书、《浙江省建设厅关于房地产开发企业资质管理的补充通知》、关于乐清市中心区E-a出让地块（绿城玫瑰园项目）建设项目初步设计的批复（日）复印件，以证明：1．证据6证明：原告的房地产开发资质为暂定资质；2.根据证据7证明：因原告不具备开发涉案楼盘的资质，为取得涉案的编号为：售许字(2013)第13号的预售许可证，找万城房地产有限公司为其提供担保，该行为是违法行为，系非法取得涉案预售许可证。3.证据8、9、10证明万城房地产公司注册资金仅5000万，资质为2级，本身不具备开发25万平方米以上房地产项目的资质和能力，更无力对总投资不低于40亿，建筑总面积超过25万平方米规模的涉案项目提供担保。4.证据11证明，绿城玫瑰园项目总建筑面积为平方米，万城公司不具备担保资质，原告系违法开发，违法取得涉案预售许可证。5、综合证据6、7、8、9、10、11进一步证明：（1）原告的房地产开发资质仅为暂定资质，依据《浙江省建设厅关于房地产开发企业资质管理的补充通知》，原告不具有开发涉案绿城玫瑰园项目楼盘的相应资质。（2）万城房地产有限公司资质为二级，根据《浙江省建设厅关于房地产开发企业资质管理的补充通知》，只能开发建筑面积为25万平方米以下的房地产项目，而原告开发绿城玫瑰园项目面积为平方米，因此原告即便有担保，也不具有开发涉案楼盘的房地产资质。原告向被告及其他业主故意隐瞒其未取得涉案楼盘的相应开发资质的事实情况，其行为已构成欺诈，已造成被告对涉案楼盘的质量等不放心、不安，有权行使不安抗辩权，被告不存在违约问题。证据12-18、竞买申请书、《国有建设用地使用权出让合同》、乐清市国土资源局土地出让金缴纳通知书、乐清市中心区E-a出让地块违约金计算表、乐清市人民政府市长办公会议纪要、乐清市人民政府办公室抄告单、浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知，以证明：证据12证明：（1）日，祥生公司参与乐清市中心区E-a地块（以下简称“E-a地块”）的竞拍，祥生公司在竞拍申请书中承诺，若能竞得该地块，祥生公司保证按照国有建设用地使用权出让文件的规定和要求履行全部义务，如果在国有建设用地使用权出让活动中，出现不能付款或其它违约行为，祥生公司愿意承担全部法律责任，并赔偿由此带来的损失。（2）祥生公司承诺：若祥生公司竞得E-a地块后，一个月内在乐清市注册新公司，并按规定以新公司的名义在签订《成交确认书》之日起一个月内直接与乐清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。证据13证明：（1）日，祥生公司注册的新公司乐清绿城公司与乐清市国土资源局就E-a地块出让签订《国有建设用地使用权出让合同》。（2）根据《国有建设用地使用权出让合同》条款约定：①合同项下国有建设用地使用权出让年限为商业40年、住宅70年，合同项下宗地的开发总投资不低于人民币大40亿元；②合同项下国有建设用地使用权出让价款为人民币贰拾叁亿玖仟叁佰伍拾万元（小写元），分三期支付:第一期人民币大写壹拾壹亿玖仟陆佰柒拾伍万元（小写元），付款时间：日之前。第二期人民币大写柒亿壹仟捌佰零伍万元（小写），付款时间：日前。第三期人民币大写肆亿柒仟捌佰柒拾万元（小写元），付款时间：日前③受让人乐清绿城公司应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。证据14、15证明：截止至日，乐清绿城公司尚有.39元土地出让价款未缴纳。证据16证明：乐清市人民政府相关人员以会议纪要的形式将E-a地块土地出让合同中约定，需按日收取的拖欠总额1‰的违约金，改按银行同期一年期贷款基准利率（单利）的标准收取，且不再另行收取利息。证据17证明：乐清市人民政府允许绿城玫瑰园项目分期建设开发，分期颁证等。证据18证明：《浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知》明确规定：“土地出让成交后，对未按合同约定足额缴纳土地出让收入，并提供有效缴款凭证的，不予核发国有土地使用权证，不得按土地出让价收入缴纳比例办理土地使用权分期分割登记手续。各地、各有关部门要严格执行国家和省有关规定，不得以任何名义少征、减免土地出让收入和违约金”。综合证据12、13、14、15、16、17、18以证明：在祥生公司退出后，在原告根本不具备开发涉案楼盘的资质、经验、资金等能力，无力缴纳土地出让金及滞纳金的情况下，乐清市政府部分工作人员以会议纪要的形式至少违法减免原告土地出让违约金333000万元，造成巨额国有资产流失的情况下，原告违法取得土地使用权证、预售许可证等相关证件，基于此，被告认为原告不具备履约能力，对楼盘的质量、交房等不放心，有权行使不安抗辩权，被告不存在违约问题。证据19-20、关于乐清市中心区E―a出让地块（绿城玫瑰园）建设项目方案设计调整的批复（日）、关于乐清市绿城玫瑰园（中心区E-a出让地块）建筑方案调整的公示复印件，以证明原告未经被告等相关利害关系人同意擅自申请调整建筑方案、修改规划，加盖楼层，擅自将6#、7#楼从26层提高到28层，11#、12#楼从25层提高到27层，调整楼单体平面等，该行为对包括被告涉案房屋在内的涉案楼盘产生诸多不利影响，影响到交易安全及合同的履行，原告的行为是非常不诚信的，严重侵害了包括被告在内的广大业主的合法权益，使业主对原告产生不信任，担心被告不能按期交付高品质的房屋。证据21-27、绿城玫瑰园宣传册2本、绿城房地产集团公司网页、原告乐清绿城置业发展有限公司工商信息、绿城玫瑰园北区块1#、4#、5#楼预售方案、上海绿城东方建筑设计有限公司工商信息及浙江绿城东方建筑设计有限公司工商信息、浙江新瑞建设集团有限公司工商信息、绿城控股集团有限公司商标信息（中华人民共和国国家工商行政总局查询）复印件，以证明：证据21证明，原告以绿城集团名称、商标和标示虚假宣传，欺骗业主。楼书宣传册中并未标明其与绿城集团的关系。原告向被告及其他业主许诺绿城玫瑰园项目有8万平方米绿化园景，混淆绿地面积概念。根据证据6和证据7证明绿城玫瑰园项目的实际绿地面积为31813.13平方米。在实际绿地面积为31813.13平方米的前提下，原告关于8万平方米绿化园景根本无法实现，属于虚假宣传，诱骗消费者。证据22证明，绿城房地产集团公司在乐清市并无房地产开发项目。证据23证明，原告是独立的法人主体，不是绿城房地产集团公司的子公司或分公司。结合证据21、22、23进一步证明原告以绿城集团名称、商标和标示虚假宣传，欺骗业主，误导业主以为其开发的项目为绿城房地产集团公司开发的项目与其签署商品房买卖合同。证据24证明，原告开发建设的绿城玫瑰园项目由上海绿城东方建筑设计有限公司设计，浙江新瑞建设集团有限公司施工，这和证据21原告向广大业主披露的建筑设计单位为浙江绿城东方建筑设计有限公司不一致，存在欺诈。证据25、证据26证明，上海绿城东方建筑设计有限公司、浙江绿城东方建筑设计有限公司以及浙江新瑞建设集团有限公司与绿城集团无关联关系，结合证据24进一步证明，原告所说的绿城集团代建也是子虚乌有。证据28-30、《绿城首个温州代建项目陷纠纷股东之间曾打架》（21世纪经济报道）、《首个温州代建项目陷纠纷绿城代建架构复杂》（21世纪经济报道）、《玫瑰园股东重组未了局》（21世纪经济报道）复印件，以证明原告在未缴清土地出让金的情况下取得商品房预售许可，这和媒体报道绿城未交清土地出让金相吻合，证明原告未依法向国家交清土地出让金，存在先期违约行为，其履约能力明显不足。突然冒出300人称是原告的股东，原告涉嫌非法集资，原告绿城玫瑰园项目存在偷工减料，多次停工等问题，原告的履约能力已明显下降，绿城玫瑰园项目面临烂尾的风险，使被告感到担心和不安。第三部分：证据31-33、格式条款备案编号核发通知书（乐工商格（备）字［2013］1号）、乐清市工商行政管理局格式条款受理通知书（一）（乐工商格（受）字［2013］5号）、乐清绿城置业发展有限公司商品房买卖合同（乐工商格式备案-3）复印件，以证明：原告向乐清市工商行政管理局备案的含有格式条款的《商品房买卖合同》，经与原告与被告签订的《商品房买卖合同》相比对，本案相关涉案合同条款未经格式条款备案，应为无效条款。第四部分：证据34、设计费发票证明：原告开发的绿城玫瑰园项目的设计单位为上海畅晓建筑设计事务所，这与实际设计单位不符，原告存在欺诈行为。对于被告卢辉辉提供的证据，原告质证意见及本院认证如下：对证据1-2的真实性无异议，但该组证据无法证明土地使用年限情况，本院对证据1-2的真实性予以认定。原告对证据3-5的形式真实性无异议，在土地登记备注栏中已经明确土地使用权的年限也明确商业40年，住宅70年，证据3-5无法证明待证事实，而且与本案也不具备关联性。本院认为，原告对证据的真实性没有异议，本院对证据3-5的真实性予以认定，证据3的备注栏中已经注明土地使用权年限为70年，故对被告的土地使用年限为40年的主张不予采信。原告对于证据6-9的形式真实性无异议，原告是具备开发资质的。该四份证据无法证明其待证事实；涉案楼盘是分两期开发的，两期均低于25万平方米的面积，符合规定。本院认为，原告对证据6-9的真实性没有异议，本院对真实性予以认定。证据6-9可以证明原告的开发资质为暂定资质，但不能证明原告不具备开发资质。对于证据10，被告提供建设厅的文件，建设厅不具备立法权，该文件不能作为依据，与本案不具备关联性。本院认为，证据10与本案无直接关联，本院不予认定。原告对证据11的真实性无异议，本院对真实性予以认定。原告认为证据12-18无关联性。按照原告提供的证据材料充分证明了土地出让金依法依约缴纳，被告提起的土地及预售证撤销的行政诉讼中也对这一问题进行了审理，被告是败诉的。本院认为，证据12-18与本案事实无直接关联，对该组证据不予认定。原告对证据19-20的真实性无异议，但对关联性有异议，与本案无关。楼盘的建筑方案通过合法的程序去变更，且被告购买的商品房是一期5号楼，该建筑方案的变更不会影响业主的权利，双方在合同中也有明确约定，原告是有权利进行设计变更。本院认为，对证据19-20的真实性予以认定，但被告主张该变更影响了交易安全及合同的履行的观点本院不予采信，该建筑方案的变更并非被告所购买的5号楼的变更，变更经过了法定程序，实质上也不影响原、被告之间合同的履行。原告认为证据21-26与本案不具有关联性，本案核心的内容是支付购房款，双方签订合同中明确补充意见八第11条第九款中也有约定使用绿城的相关约定。本院认为原告未对该组证据的真实性提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定，对于设计单位、绿城品牌的争议问题，详见本院认为部分阐述。原告对证据28-30的关联性和真实性有异议，该组证据是一个新闻报道，并不属实。本院对该组证据的真实性予以认定，该组证据可以证明媒体曾对涉案项目进行过新闻报道，但新闻报道并不等同于客观事实，故对其中的内容本院不予采信。原告认为证据31-33不能证明双方签订合同属于格式合同条款，这些都是原、被告自由协商的内容，并不存在被告所述的待证事实。本院对该组证据的真实性予以认定。原告对证据34有异议，上海畅晓建筑设计事务所原先与浙江绿城联合开发本项目，致使在开票时所用的单位与设计单位不一样，但不存在被告所述的欺诈的行为。本院认为，原告对证据34的真实性未提出异议，本院对真实性予以认定，证据34可以证明上海畅晓建筑设计事务所收取了原告设计费100万元。经审理查明：日，被告卢辉辉与原告乐清绿城置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为**********0061，备案登记号为**********），被告向原告购买绿城玫瑰园第4幢1单元2××1号房。《商品房买卖合同》约定：商品房单价为每平方米22819.15元，共195.71平方米，总价款为4465936元，被告于合同签署之日支付首付款1345936元，剩余购房款3120000元应在合同签订当日与出卖人指定银行签订按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续、……此外，合同补充协议部分约定：本合同任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以本合同所列地址为准，……本合同一方向对方发出的通知，符合下列情形之一均视为已送达：1、……；2、该通知以邮递或快递方式发出后3天的；3、以传真、电传或其他类似方法通知后对方以适当的形式确认的。……本合同签署时，买受人已明确知晓本合同项下商品房所述项目由绿城集团成员企业绿城置业发展有限公司提供建设管理服务，并在本合同出卖人承诺遵守与该司签署的《房地产开发委托管理合同书》、《项目合作协议》项下条款、条件和限制的前提下，同意允许本合同出卖人仅为了营销目的使用“绿城集团”、“绿城发展”、“绿城代建”等字样及绿城企业标识。……若按揭贷款未能在《商品房买卖合同》签订之日起15个工作日内划付到出卖人账户，则买受人应自《商品房买卖合同》签订后15个工作日届满第二日开始按每日未付房款额的万分之四向出卖人支付违约金。合同签订后，被告支付了第一期购房款1345936元，但被告未依约办妥按揭贷款手续向原告支付剩余购房款。日，原、被告办理了涉案房产的预购商品房预告登记手续。另，原告于日取得《国有土地使用证》，证上“记事”部分载明该宗地用途为商业住宅用地，出让年限：商业40年，从日至日止；住宅70年，从日至日止。日，原告取得乐清绿城玫瑰园1幢、4幢、5幢及一号商业的商品房屋的《商品房预售证》。日，经原告申请，乐清市住房和城乡规划建设局就乐清市绿城玫瑰园建筑方案调整进行了公示，其调整内容为二期（6、7、9号楼）的部分调整。日，乐清市住房和城乡规划建设局审批通过了该项调整。涉案房屋所在的绿城玫瑰园4幢于2014年7月间结顶。原告于日、10月18日、10月19日向被告卢辉辉在《商品房买卖合同》中所留的手机号码158××××5888（经被告卢辉辉确认该号码系其父亲一直使用的号码）发送短信，通知其办理银行按揭贷款手续，机主未予回复。原告于日向被告在《商品房买卖合同》中被告指定的地址寄送按揭催办通知书，要求被告于日前前往原告处办理按揭手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同约定的内容诚实守信地履行相应的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点有：一、关于原告所取得的《国有土地使用证》与《商品房预售证》是否合法的问题。本院认为，原告所取得的《国有土地使用证》与《商品房预售证》未经法定程序撤销，即为合法有效，被告称该二证存在合法性问题但未能提供充分证据推翻《国有土地使用证》与《商品房预售证》的内容，该主张本院不予采信。二、关于《商品房买卖合同》效力的问题，原告认为合同有效，应予以全面履行；被告认为由于原告所取得的《商品房预售证》存在合法性问题，故合同无效，后经本院释明，变更主张为原告故意隐瞒其无法取得《商品房预售许可证》及其他相关证件的事实，欺骗被告与其签订《商品房买卖合同》，属于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同并要求撤销合同。本院认为，一、在《商品房预售证》未被撤销的情况下，原、被告签订的商品房买卖合同有效。二、即使该证被撤销，由于原、被告在签订《商品房买卖合同》时原告合法持有该证，双方所签订的《商品房买卖合同》亦为有效合同，该情况不同于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条所规定的未取得商品房预售许可而与买受人订立商品房预售合同导致合同无效的情况。三、对于被告主张原告隐瞒、随意变更设计单位，本院认为，涉案《商品房买卖合同》签订之前，涉案项目的设计方案已经产生，被告在购买房屋前就理应知晓设计方案的具体内容，设计方案有何家设计单位制作不会对购买意愿产生直接的、决定性的影响，被告要求撤销合同的理由不成立。四、被告称原告以绿城房地产集团名称、商标和标示进行虚假宣传，存在商业欺诈的问题。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》中明确约定“本合同签署时，买受人已明确知晓本合同项下商品房所述项目由绿城集团成员企业绿城置业发展有限公司提供建设管理服务，并在本合同出卖人承诺遵守与该司签署的《房地产开发委托管理合同书》、《项目合作协议》项下条款、条件和限制的前提下，同意允许本合同出卖人仅为了营销目的使用“绿城集团”、“绿城发展”、“绿城代建”等字样及绿城企业标识。”因此，被告在签订协议时就应当知晓原告可以使用绿城集团名称及标识进行宣传，其主张原告使用绿城集团名称及标识的行为构成虚假宣传的理由不成立。五、被告主张原告故意隐瞒其不具有开发涉案项目的相应资质，其取得《商品房预售许可证》不合法，其以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同并要求撤销合同。本院认为，原告的开发资质为暂定二级，相关的法律、法规并未就该类企业从事建设项目开发做出禁止性规定，原告在取得《商品房预售许可证》后销售商品房的行为不属于以欺诈手段骗取被告签订合同的情况，被告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被告提出其存在抗辩权的问题。（一）、被告在答辩中认为原告未缴清土地出让金，未取得70年土地使用权，后在庭审中认可其缴清土地出让金，但仍有巨额滞纳金尚未缴清，被告认为上述情况严重影响交易安全，其享有不安抗辩权。本院认为，原告所取得的《国有土地使用权证》已载明原告取得涉案地块住宅70年使用权，被告的主张于法无据，本院不予采信。（二）、被告认为原告未经被告及业主等相关利害关系人同意擅自申请调整建筑方案、修改规划，加盖楼层、调整楼单体平面等，侵害业主权益。本院认为，原告按照相关规定对项目进行了部分调整，该调整经乐清市住房和城乡规划建设局批准，其所调整的范围亦不包含涉案房屋所在的第4幢，故被告的主张本院不予采信，如被告认为乐清市住房和城乡规划局的行政行为违法，可提出行政诉讼。（三）、被告称原告在宣传册中承诺8万平方米的园景绿化系虚假承诺；原告称该8万平方米的绿化可以实现。本院认为，现涉案房屋尚未竣工交付，尚不能判断原告是否就此存在虚假承诺，故对被告的主张不予采信。（四）被告称原告涉嫌非法集资，涉案项目已经停工，面临烂尾风险。本院认为，被告未就该主张提供充分证据，本院不予采信。（五）、被告称，原告诉请所依据的合同条款均为格式条款，格式条款为无效条款。本院认为，格式条款具有合同法第52条、第53条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款无效。原告诉请的要求被告支付房款及逾期付款的违约金，属于双方当事人对合同主要内容的约定，不存在法律规定格式条款无效的情况，故对被告的主张本院不予采信。（六）被告要求对违约金进行调整，原告不同意。本院认为原、被告所约定的违约金基本合理，不存在过高需要调整的情况，故对被告调整违约金的要求不予采纳。综上，被告卢辉辉应支付原告购房款3120000元，并支付逾期付款违约金。关于逾期付款违约金的起算时间，原告称其在签订合同时即已指定了办理按揭贷款的银行，故要求自签订合同满15日后开始计算违约金，被告称原告在签订合同时未指定相应的办理按揭贷款的银行以办理按揭贷款。本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定应在签订合同当日与买受人指定银行办理按揭贷款手续，但原告未举证证明其在合同签订时已具备办理条件并为被告指定按揭贷款银行，事实上，涉案项目于2014年7月间结顶后方具备办理银行按揭贷款的条件，原告自日开始采用短信、邮件、电话等的方式告知业主办理按揭贷款的方法和步骤，因此原告要求被告承担合同签订之日起15日开始至其组织好办理按揭贷款的银行并通知被告办理按揭贷款手续前的违约金没有依据。对于违约金的起算时间，原告于日向被告合同上指定的地址通过邮寄方式寄送按揭催办通知书，要求被告于日前办理按揭手续。根据双方合同的约定，邮寄方式寄出后3天即视为送达，故违约金自日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢辉辉应支付原告（反诉被告）乐清绿城置业发展有限公司购房款3120000元及违约金（以3120000元为基数，自日起按日万分之四计算至实际履行之日止）。款限本判决生效后十日内交本院民一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回被告（反诉原告）卢辉辉的诉讼请求。本案本诉受理费36293元，反诉受理费40元，由被告（反诉原告）卢辉辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审　判　长　　施巧巧人民陪审员　　郑秋秋人民陪审员　　胡晓文二〇一六年六月七日此件与原本核对无异书　记　员　　於丹建置顶反馈APP微信客服活动电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 :&周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 :&官方论坛 :&官方微信 :&官方QQ群 :&全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局&&&京公网安备 95号&违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：}