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小区内我那栋楼 前面有一栋高的写字楼挡住我的采光 能怎么解决 当初买房子规划那里没有公寓的
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提问者：wl4362***时间： 15:46:22地点：0个回答
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梁静飞律师
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房产纠纷法律知识：如何退房？退房注意事项和方法是什么？
购房者发现问题准备退房时，一定要先了解一下具体有哪些法律规定能够支持自己退房，因为很多时候退房会遭到开发商抵制。一、是否符合退房条件购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的 具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。可以办理退房的几种情况：按照《商品房销售管理办法》规定，只有四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致，二是开发商擅自变更规划设计，三是面积误差值超过3%，四是商品房确属主体结构不合格。二、协商不成再诉讼建议业主如果满足合同约定的退房条件，还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收 回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要 求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂 缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法 修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。理性的退房流程：(一)买房人发出退房通知。买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的开发商无需承担赔偿责任。(二)15天内办好各种手续。买房人提出退房要求后15日内开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。(三)开发商退还房款。开发商应当在买房人发出退房通知后将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。不同阶段如何退房：（一）订金(定金或认购金)阶段如何退房购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。若卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。（二）已做预售登记阶段如何退房买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。若是买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。三、索要违约金及相关税费除房屋全价款及相应利息外开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。四、法规支持购房者可索回保险费对应法规：《保险法》相关规定退保程序：投保人与保险人达成解除合同的协定后，投保人应向保险人支付手续费，保险人应向投保人退还保险 费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。购房人可依据上述规定 办理退保、退费手续。违约金就高不就低对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于 实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。 定金可 双倍退还对应法规：《合同法》第116条内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。条款解读：“违约 金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。这时购房者可 选择适用相关赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。以上是对退房的条件已经注意事项的详细描述，购房者若是要求退房一定要找到自己退房的法律支撑，不然很容易被开发商退回，这样既伤神又浪费时间。
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&房价严重透支, 为什么2018年突然冒出这么多有钱人全款买房?
房价严重透支, 为什么2018年突然冒出这么多有钱人全款买房?
来源：房地产 &&发布时间：
房子一直是中国人的一个心结，对于国人来讲房子不仅仅只是一个住所，更是人们对美好生活的向往与追求，承载着教育、生活、投资等众多属性。可是随着如今房地产大潮席卷全国，买房已经越来越不容易，六个钱包买房，首付透支父母，房贷透支未来，一二线房价高企，三四线房价逆袭，疯狂的只剩下一个涨字，房价严重透支。虽然房价严重透支，但楼市火热，开发商要求全款优先，上半年有些城市一房难求，那么为什么2018年突然冒出这么多有钱人全款买房？或许有人会说笔者是乱说，如今房价严重透支，首付都要六个钱包，那有那么多人全款买房？那么想必好多小伙伴都听说了杭州、成都等地的房子楼盘刚开就一售而空，而且这些楼盘都是要求全款买房，购买者买房就像买白菜。疯狂的时候成都和杭州都出现万人抢房，杭州某楼盘验资排队超1公里，有人晕倒有人打架，两天内冻结资金300亿，可谓是贫穷限制了我们的想象力，开盘即售完，为什么一夜之间那么多人全款买房？从哪里冒出那么多有钱人？回答这个问题前，首先我们从地产商方面来分析，房价暴涨，高负债高风险的房地产已经成为中国经济的一颗定时炸弹，为了防范金融风险，银行信贷、影子银行、债券融资地产商三大融资渠道纷纷被叫停，开发商不得不被动去杠杆，高周转，加快资金回流。加快资金回流的方式就是买房子，买房子的回款速度是全款&商贷&公积金，所以开发商当然是全款优先，其次是首付比例越高他们约喜欢，即使没有那么多付全款的，他们也愿意等，因为全款支付的，资金回笼快，而且手续简单，可以避免掉很多不必要的麻烦。与此同时，由于部分城市新房有备案价管控，新房二手房价格倒挂，新房已经成为投资者的套利工具，买到就是赚到，大家买房不仅为了住，更多为占便宜而已，宁炒一座楼，不办一家厂，企业也纷纷投资购房，据统计截止2018年一季度，上市公司投资房地产的数量已经增至上千家，总共持有投资性房产市值超过9000亿元。企业由于资金庞大，甚至用很多银行的贷款前来购房，显得购房现场极为火爆。楼市火爆导致新楼盘中签率低，买不到房，加上一些地产商为了造势，故意募集超过房源数几倍甚至十多倍的客户前来认购，人为制造供需紧张气氛。棚改货币化安置等，好多拆迁户里握着几百万上千万的现金，没有住处，只能去买商品房，在买房的时候不差钱，看着房价上涨，买到就是赚到，开发商要求全款买房，对他们来讲没什么压力，所以他们全款买房。除此之外，还有一种人也会全款购房，这部分人一般采用“房抵贷”，说白了就是利用银行的金融杠杆，毕竟现在的房地产市场有钱就是王道，利用抵押贷款，去投资房地产，这部分的人占据了全款买房和炒房的绝大部分。比如购房者有一套100平米的房子，市场评估价是2万每平米，抵押给银行按照6折来算，就可以贷到120万元。只要房款缺口不是很大，不少人都会选择这种方式进行购房。虽然相关规定通过“房抵贷”贷出来的钱，只能用来经营和消费，不能用于购房，但是监管难度非常高，好多炒房客利用“房抵贷”从中套利。不过对于开发商来说，保证资金流就可以了，只要消费者全款买房就可以快速回笼资金，缓解周转的压力，所以在楼盘开售时房地产开发商的手段频出，捂盘惜售，全款购买者优先，首付比例越高越靠前，玩饥饿营销，甚至雇佣水军人为制造供需紧张气氛，营造一种房源紧俏的场景，大家都是全款买房的假象，让普通的消费者焦虑，跟风抢房！不过真正全款买房的有还是少数，2018年突然冒出这么多有钱人全款买房大部分都是自有资金一部分，再结合消费贷，房抵贷，民间借贷，凑个全款给开发商，或者卖掉旧房子买新房子的人，置换新住宅，并非都是一夜之间冒出来的有钱人。闲聊一句，你觉得为什么一夜之间那么多人全款买房？怎么一下子冒出那么多有钱人？开发商如今纷纷撤离，还值得全款买房吗？楼市调控又放“大招”, 炒房者或将全部被套短短一周时间，又有多个城市出台新的楼市调控政策。伴随着楼市调控进入“深层次”，除了限购、限售等常规性措施，“摇号卖房”、“首套优购”、“造假禁购”等已在多城铺开实施。据不完全统计，短短10多天时间里，包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、长沙、新疆、武汉、深圳、山东、西安、广州、海南、成都、南京等14个城市发布了楼市调控新政策。其中，最严的一个政策莫过于 海南省调控。不仅外地户籍只能限购一套，并且要求首付还在70%以上，并且核心区域外地人不允许买房，商品房6个月内不允许调价的诸多规定，可以说每一条都是很有“杀伤力”的条款。按照这些政策来看，指望政策松绑是不可能的事情，国家会锁住房价，套牢在手上的房子卖不出去，买两套房三套房以上的人要注意了，现在二手房市场开始有价无市，很多人都卖不出去，变现不了就是手上的烫手山芋。实际上，不仅海南省要对房地产“开刀”，其他地方，以及银行都是如此。很多银行提高房贷利率，有些银行干脆不给开发商贷款融资，这一方面会增加购房者的成本，另一方面会逼迫开发商不敢囤地囤房，而是会尽快把房产抛出，以获取现金流。包括北京、天津、河北在内的华北地区，楼市价格和成交量，都成了重灾区，更惨的是北京周边的河北燕郊等地，价格可以用腰斩来形容，即使下跌一半也卖不掉。不仅仅是华北，南方一些城市也开始不行了。无论是房价还是成交量，都断崖式下跌。上海算是好的，一手盘被限价，二手盘大概下跌了10-20%左右。现在中美有贸易战，外资纷纷撤离，一旦失业，不能按时还房贷，那么只有一套房的刚需也有危险的，未来谨慎进入楼市，谨慎买房。
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按Ctrl+Enter发送购买的写字楼没法办产证 业主申请退房被驳回
　　购买的写字楼无法办理产证，买家想借协议无效申请退房，却被法院驳回。律师表示：只要签订的内容满足买卖合同相关要素，即便只是协议也同样具备法律效力。　　案例：　　写字楼没法办产证　　胡小姐想退房　　2010年初，眼看着周边不少朋友的投资方向从股市转向了楼市，手中有笔闲置资金存放在银行的胡小姐也动了炒房的心思。在朋友的建议下，商业项目成了投资首选，考虑到写字楼日后出租年回报率比较稳定，多番看房过后，胡小姐将购房目标锁定在杭州城西的一个商业项目上。　　该楼盘是A房地产开发有限公司依法取得的商贸用地，经批准可建造商务写字楼及有关配套用房，土地使用年限为40年，自日起至日为止。　　正式签订协议前，胡小姐对这个项目进行了一番考察，由于该楼盘属于非经营性项目，当时尚未能办理房屋所有权证，签合同双方也只能签《房屋预约转让协议》。由于楼盘预售价格较市场价便宜了近一半，胡小姐很是心动，因而并未深层次了解该楼盘是否能办理产权到户，便决定购买该楼盘B座5楼的一套写字楼户型，预测的建筑面积为500平方米，预售单价在11000元/平方米，因而暂定转让的总房款为550万元。日，胡小姐与开发商签订《房屋预约转让协议》（《房屋预约转让协议》是将来签订合法有效的房屋转让合同的预先约定，不是现售，亦不是预售）。　　《房屋预约转让协议》约定，双方同意保证金按如下方式支付转让房款：签约时支付总转让房款的50%，日前支付总转让房款的30%，剩余20%在签订协议房产交付使用后七日内支付。协议一经订立，胡小姐所付的保证金自动转为支付房屋的转让价款。　　协议签订后，胡小姐按约支付房款。2011年10月底，双方办理了交付手续，2012年8月，A房地产开发有限公司取得了B幢房屋的所有权证。但由于项目是非经营性项目，产权无法分割到户，胡小姐听说产权不能分割到户，反悔了，要求解除协议。开发商自然不同意，胡小姐便将此事起诉至法院。　　法院经过审理认为，双方签订的《房屋预约转让协议》里已明确转让房屋座落、面积、土地使用权取得的方式及年限；房屋用途、使用性质；房屋单价及支付方式等房屋转让合同的必备要素。签订该协议初衷是为了房屋物权变更登记手续的办理，并不影响《房屋预约转让协议》应具备的合同性质，因而法院认定《房屋预约转让协议》有效。至于该楼盘并不具备商品房预售条件，不可以办理分割登记、转让等条件，并不属于认定《预约转让协议》是否有效的标准，因而对胡小姐要求办理该房屋所有权证及土地证不予支持。　　律师点评：　　只要符合买卖合同主要内容即为有效合同　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师　　据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。　　虽然本案中，双方签订的是《房屋预约转让协议》且项目非商品房项目，但仍可参考前述司法解释的条款，认定双方之间形成实际上的房屋转让合同关系。因双方订立的《房屋预约转让协议》系双方的真实意思表示，且协议的内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故法院认定为有效合同。　　由于此案例涉及的是非商品房分割转让的问题（非商品房一般是指国有出让土地上，除了商品房开发项目用地之外的工业、科研、办公、旅游用地及农村留用地上所建的项目。这类房产在土地使用权转让、房屋产权登记、房屋转让方面会有各种限制），购房者在购买时应特别注意，从实现物权的角度而言，由于政策法规不允许房产分割转让，在购买此类房屋时，将面临无法办理以最小单元间为单位的房产证和土地使用权证的现实困境。
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号&>&购房者如何退房，购房者退房能否要求返还定金？
购房者如何退房，购房者退房能否要求返还定金？
一、购房者如何退房
1、向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。
2、在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。
3、将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
二、购房者退房能否要求返还定金
&退房&是老百姓的通俗说法，在法律上应该属于解除合同。实践中遇到的&退房&分二种情形：
1、开发商尚不具备商品房预售资格，与拟购房者签订认购、订购、预购书（或者协议），并要求拟购房者支付定金。
定金是担保的一种方式，分为订约定金和履约定金，前者以订立合同为担保对象，一方怠于进行合同谈判或者签订合同，适用定金罚则；后者以履行合同为担保对象，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，适用定金罚则。
很显然，此种情形之定金属于订约定金，购房方只要履行了诚信谈判义务，如果因双方就合同条款无法达成一致而导致无法签订正式《商品房买卖合同》的，则不因归责于购房方，此情形下购房者要求解除订购协议并返还定金的，应当得到法律的支持。当然，如果购房者根本就没有在约定的时间内与开发商就签订正式《商品房买卖合同》进行协商、谈判，或者恶意协商的，这就没有诚信履行订约义务，应当受到定金处罚，此时&退房&将无权要求返还定金。
在最高人民法院的司法解释中是可以找到明确的法律依据的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：&出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。&
2、购房者双方签订正式有效的《商品房买卖合同》，购房者按合同约定支付定金以后反悔，要求&退房&。
这种情形比较容易处理，直接适用定金罚则，支付定金一方违约，无权要求返还定金，收取定金一方违约，应当双倍支付定金。
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