在中国，有180个城市的人口正在坍缩！房价还只涨不跌？|人口|城市|龙瀛_新浪新闻
在中国，有180个城市的人口正在坍缩！房价还只涨不跌？
在中国，有180个城市的人口正在坍缩！房价还只涨不跌？
熟悉米宅的朋友们都知道，我们对于绝大多数的三四线城市都是持谨慎怀疑态度的。以至于，有人说米宅是“无脑的三四线城市地域黑”。今天，我想借助着假期里我看的一场演讲视频，带着大家从另一种角度看一看你我的老家，看一看那个我们爱之忧之的三四线县城。演讲的人叫龙瀛，是清华大学建筑学院的博士生导师。有人说他是城市规划圈里最懂大数据的，还是大数据圈里最懂城市规划的。在他的演讲里，告诉了我们一个十分惊悚的中国城市真相。1在中国，有180个城市的人口正在发生坍缩！对，这就是他的最终结论，而且这个结论是有数据支撑的。他对比了全国范围的两次人口普查，即2000年第五次人口普查和2010年第六次人口普查。图片来源：收缩的城市/龙瀛通过对比，他发现了一个十分惊悚的中国城市进化真相——在中国，1/3的国土面积上的人口密度在下降！或者说有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。下图中，蓝色的区域就是人口在流失的区域，而红色的区域是人口在增长的区域，我们会很轻易地发现，最少有三分之一国土面积上的人口都在快速流失。注意，注意，注意！在这里，他用了一个词——“街道办事处”。也就是说，这种人口流失是切切实实的发生在城市里，而不是农村。其实关于农村人口的流失，我们都很清楚。但这一次，数据告诉我们，中国不仅拥有空心的农村，还有大量的空心城市。如果，我们把这些区域放在行政地图上，我们会发现——10年间，中国有180个城市的人口都在流失。下面这张图中，红色圆圈标注的城市，都是人口在流失的城市，圆圈越大，流失比例越高。图片来源：收缩的城市/龙瀛当然，有人会说，这是2010年的数据，这些数据都已经过时了。Ok，那我们就看更新的数据，首都经贸大学的吴康整理了2017年的数据，结果发现——在2007年-2016年这10年间，中国有80个城市的人口在流失。喏，就是这个图。图片来源：吴康（2017）/利用中国城市建设统计年鉴发现的收缩城市地图无论是人口流失图还是人口流失图，我们都会发现——出现在上面的这些城市，无一例外全都是三四线城市；其中的绝大多数，都是东北和中西部城市；其中的绝大多数，都是远离核心都市圈的三四线城市。2180个城市，人口在坍缩，城市却在疯狂扩张！按照正常的逻辑来讲，一个城市扩张的基础一定是人口的增长，一定是先有人口，再有城区。比如说，我这个城市要规划30平方公里的新区，那么一定要站在未来这个城市要多出30万人口的基础上。然后站在这30万的人口基础上，来设计空间布局。社区在哪，公共服务配套在哪，中小学在哪，医院该在哪个位置，路网和管网该怎么规划……等等等等。如果说，一个城市人口已经发生了坍缩，那么这个城市的规模必将会受到影响，不仅不会扩张，还会进一步的收缩。只有这样，城市规模才能和人口规模相互匹配，才不会出现空城和鬼城。但是，奇怪的是，这些人口已经发生坍缩的城市，城区面积和城市规划却在疯狂的扩张，牟着劲儿的规划新区。现在中国三四线城市的扩张逻辑是本末倒置的，先有新城，再有人口。下面这张图选取的是上述180个人口流失城市中的一部分城市。蓝色柱形体表示着这个城市的人口流失量，而红色柱形体表示的这个城市的未来规划人口增长量。很多三四线县城，一上来，先想着搞出30平方公里的新城，再想怎么填满30万的人口。你瞧，这是一件多么意味深长的事儿！明明城市人口在流失，城市规划却站位在未来的高额人口增长率上。举个栗子吧——我的老家是一个中部地区某个不上线城市，连续五年常住人口0增长，甚至是负增长。增长量最大的那一年，常住人口增长量1万人。但是，最新的规划显示，到2020年，城区面积要扩张近1倍。当然，这个城区规划是站位在每年常住人口增长5%的基础上。按照目前的常住人口增长量，填满这些新城区，需要20年以上的时间。眼下的情况是，新城区初露雏形，一到晚上却冷清的时常“闹鬼”。我相信，我的故乡绝不是孤例，反而恰恰是这180个城市中的一份子。在前几年，我作为一个开发公司做前策可行性研究的报告狗，最常干的事儿就是上山下乡，为开发公司拿地开发做可行性研究。在三四线城市，我看到的大量新城区都是，路宽景美规划好，白天看上去一片美好，一到晚上，全都现了原形，经常性的一个人行走在黑漆漆的新城大马路上，耳畔唯一能听见的就是北风的呼啸。中国的三四线城市正在走向两个极端——城市人口是在坍缩的，城市规划却是在膨胀的。3有人说，三四线城市能买，房价绝对会涨，你信么？我们要知道，一个商品价格上涨的基础是供需关系，只有供小于求的前提下，这件商品的价格上涨才是有坚实的基础的。一二线城市房价上涨的基础是，人多，地不够，城市规划的空间不够，房子不够。所以，哪怕是北上广深的老破小也能卖出天价来。土地的价值要远大于房子本身的价值。而三四线城市的现状是，人口净流出，新区却越来越大，越来越好，城市空间越来越大，新城区越来越漂亮。然后有人说，你瞧，现在咱这新县城，马路又宽，绿化又好，新房子又多又漂亮。所以，房价肯定会涨。这是一个多么多么多么扯淡的逻辑。在我看来，在三四线县城，新区越来越大，越来越漂亮，反而对于房价来说，是利空的。什么时候三四线县城的房价会稳定上涨，而且还能卖出去，还具有变现能力？当城市不堪重负，城区脏乱差，拥堵严重，人流量密集到不堪重负，让人难以忍受，依旧没有大规模新城出现的时候，这时，房价才会稳定上涨！对于县城来说，新区越漂亮，房价越不稳！城市越臃肿，房子越有价值！很残酷，但这就是现实！4在去年，我曾坚持看好一个城市和区域，就是绍兴的柯桥。除了杭绍融城等一系列都市圈利好之外，还有一个最重要的原因就是——绍兴这个地方，人口净流入量大，但长期以来老城区因一系列客观原因，更新缓慢，老城不堪重负，每到周末拥堵不堪，满街望去，全是人流车流。繁重的人口负担倒逼着绍兴不得不向外扩张，站在这个基础上的绍兴，房价必然上涨！中国绝大多数的三四线城市都太过着急，30来万的人口，都着急扩张出50万平方公里以上的城区。判断一个非核心都市圈区域、三四线城市的房价能否上涨其实很简单——就看这个城市是否臃肿不堪就可以。 文章部分素材来源于清华大学龙瀛博士《收缩的城市》，感谢龙瀛博士及其团队在城市规划大数据研究方面的贡献，感谢他们对中国城市规划研究进程所做出的贡献。推荐阅读点击大图 | 费用相当全年收入，连杯奶茶都舍不得喝……家长：“补课后才明白，养孩子为什么要花这么多钱！”.
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All Rights Reserved为什么说未来房价会降，看看这三个原因就明白了为什么说未来房价会降，看看这三个原因就明白了楼盘网百家号随着楼市调控政策的逐渐深入现在越来越多的人开始看跌房价了，但是市场上还是有部分人不愿意相信未来房价会跌，还抱着调控会放松房价会暴涨的幻想，对于抱着这种心态的人笔者也不愿意多说了，笔者还是来说是为什么未来的房价会下降吧。前不久国土资源部下发了通知称以后政府不再是唯一的土地供应方，也就是说未来土地供应不会出现垄断的现象，这对土地市场的影响绝对是重大的，所有人都知道垄断肯定会造成价格的上涨，这也是为什么在过去的十几年二十年时间里中国的土地价格不断上涨的原因。而土地价格又是购房房价的重要部分，在开发商建造成本重占据了很大的比重，此前市场上还出现了“面粉价格高过面包的说法”，这说的就是土地价格对房价的影响。现在随着政府放开对土地供应的限制，笔者坚信未来的土地价格肯定会出现下降，而随着土地价格的下降，房价也极有可能出现下降。土地价格从供给端上遏制了房价上涨的可能，而且不止是土地价格决定未来房价会出现下跌，从整个市场供应上来看未来的房价也会出现下降。大家都知道中国人其实已经不缺房子了，甚至于中国现在的房子还有富余，因为根据国家统计局公布的数据显示，目前中国的人均住房面积已经达到了40.8平米，而且还有数据显示现在中国空置的房子足够满足3亿人的居住。房子这么多，但是未来的人口却会下降，这样一来房地产市场就会从以前的卖方市场进入到买方市场。大家都知道以前房价之所以能够上涨就是因为人口的支撑，房改后的10年恰逢60年代和70年代这段出生人口最多的人购房置业，而后的80后又成为第二批购房者。但是之后的90后和00后却因为计划生育的影响出生了大幅度下降，就算二胎政策出台也没能带来多少人口的增加，这都说明了一个问题，那就是现在和以后的购房人口会出现大幅度的下降。购房需求出现下跌，那么房价自然不可能像以前那样疯狂的上涨。从上面这两点看来，不管是供给还是需求都不再支撑房价继续上涨了，而且不仅仅是这两个因素会导致房价下跌，还有第三个因素也会导致房价下跌，这就是货币。大家都知道房价上涨必须要有足够的货币支持才能上涨，如果没有货币的支持房地产市场也不会这么繁荣，但是现在我国的货币情况却十分不利好房地产的发展。前几天就有消息称现在银行已经停止了面向开发商的商业贷款，也就说未来开发商的资金会受到巨大的限制，而且不止是开发商就连购房者也会受到资金的限制，现在老百姓想要在银行借款买房那就要接受银行上调之后的房贷利率。而且还有一个不好的消息是，目前中国的局面负债率已经很高了，很多中国家庭一半的收入都要用来还贷款，更不用说现在老百姓的存款已经越来越少了。在这样的背景下，老百姓手里没有足够的资金购房，那么房价也只能下跌了。在笔者看来，以前是因为土地供应垄断与人口需求再加上货币供给的配合，才能让中国的房价越涨越高，但是现在市场环境发生了变化，这三个以前支撑房价上涨的因素现在完全失去了支撑作用，在这样的背景下，房价也就只能下跌了。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。楼盘网百家号最近更新：简介:楼盘网官方账号，提供有态度的房产内容！作者最新文章相关文章专家说：中国人口多，就这一个原因，决定未来房价会继续上涨！专家说：中国人口多，就这一个原因，决定未来房价会继续上涨！楼市先知百家号12月18日，国家统计局公布的了11月全国70个大中城市的住宅销售价格数据，70个大中城市中的15个热点城市11个城市的新建商品住宅的价格明显下跌，已经低于去年同期水平，二三线城市的房价则继续环比上涨。所有人觉得未来房价会继续下降。实际上房价真的会继续下降吗？明显不会，房价上涨的背后推手是人口，北上广深等这样的一线城市，人口集中，房价理所当然的高，虽然在目前的楼市调控强压下，房价上涨的势头被强行压制了下来，但是未来的房价必定还是上涨的。国wu院发展研究中心综合研究室主任、研究元刘卫民表示，房子最终是由人来消费的，所以人口的因素对整个房地产市场的影响是巨大的。其实说白了就是人口代表着住房需求，需求的增加必定影响房价上涨。目前我国城镇化率还不高，如果要达到国际化的城镇化水平，我们中国至少还需要将近十五年的时间，而城镇化的一个标准是一个城市的常住人口达到一定数量。所以，在至少在未来十几年的时间内，随着城市化进程的推进，城市的常住人口会继续增加，人口不断增加意思就是对住房的需求不断增加，房价必定还会上涨。另外还有就是很多年轻人基本都会选择在大学毕业以后进入大城市工作生活，要工作要生活就需要有房子，房价也会上涨。再有就是不光刚性需求会随着进入城市的人口增加而增加，还有很多改善型需求，随着我国经济的发展，未来老百姓手里的财富值会越来越高，购买力也会不断增加，很多人会选择置换房子。所以未来改善型需求也会不断增加。刚性需求和改善性需求不断增加，未来的房价肯定是会继续上涨的。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。楼市先知百家号最近更新：简介:聊房、侃房让你的房产增值！作者最新文章相关文章从中国人口出生率看未来中国房价
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从中国人口出生率看未来中国房价
从中国人口出生率看未来中国房价(转贴)看着玩别太当真2019 年以前和以后的中国房地产&润涛阎<font color="#-12-09&（一） 中国房地产的现状&改革 30 年，最大的变化还是城市化，而城市房地产的威猛扩展以及交通设备的改进是与城市化相适应的。&大家都感受到了房价成倍、十倍甚至百倍的增长。这主要是由于大量的农民工到城市里去建设城市，也就不得不住在城市，尤其是农村考上大学的学生毕业后留在城市而增加了城市住房的需求而导致房价威猛上涨的。当然原来城市里出生的人在住房条件上也有了天翻地覆的变化，那种 3 代人住一间房的状况很少了。也就是说，房价的暴涨是跟巨大的需求不可分开的。&改革开放前，中国的农村人口占八成左右，现在不考虑户口，按照居住人口计算，城市里的居民和农村里的居民各占一半。也就是说，过去的 30 年超过 3 亿农民住进了城市。但城市化的速度随着大学招生的扩大而增加。也就是说，现在每年从农村走向城市的人口要比过去 30 年的平均数高很多。&按照发达国家的标准，农民占总人口的比例要低于 3 比 7 。现在大约是13亿人口，也就是说，有大约６ . ５亿人口在城市居住。如果按照三七开的算法，还有至少２ . ５亿农村人口进入城市。估计这需要10的时间。也就是说，在2019年之前，城市的房价很难长时间暴跌。到底还能涨多少，首先取决于建房速度和城市化速度的比值。如果建房速度达不到城市化农村人口进入城市的需要，房价将会有上涨的空间。反之，如果建房速度超过了需求，即使城市化依然按部就班进行，房价也不会大涨了。&那么，我们就算一算这个基本数字。&１９７８年，城市居民人均住房面积6.7平方米。&１９９８年，城市居民人均住房面积18.7平方米。&从此以后，城市居民人均住房面积就增加缓慢了，２００５年到达２５平方米后，２００８年仍然是２７左右。可是，平均每年增加大约６亿平方米的住房。&按照还有2.5亿人口需要在今后１０年进入城市（这里指的是净增人口，除去死亡人口和生孩子造成的人口变化），那么每套住房住入三口人（俩口人加一个孩子），需要８千万套新建住房。按照每套住房７５平方米（目前城市人均居住面积为２５平方米），那就是60亿平方米。按照最近几年的建设速度，每年增加新建居民房屋６亿平方米，那刚好是10年。&（二） ２０１９年后的房地产&以上的计算是润涛阎自己根据国家建设部提供的资料计算出来的。这里有假设：&１. 中国城市化的最终比例大概是农民占三成。&２. 中国人均居住面积２５平方米的数字不会有太大变化，因为每套住房基本上是７５平方米。这里是大数定律，个别豪华别墅和个别简易房在统计学上没有意义。&３. 中国住房建设速度基本上按照最近５年保持不变。&如果事实的发展与上面的假设不太离谱的话，那么，到2019年，城市的住房基本上满足了需求。我这么算，是有根据的。按照日本人的情况也是这样子的。一旦城市人口不再增加，建筑面积一旦基本满足（按照本国的住房习俗，美国人每人２５平方米是受不了的，因为美国人是乡村化郊区化导致的。），房价就不会再大涨了。&根据润涛阎第九定律，在2019年之前，建筑商们不会停止榨干房奴最后一滴血的。利润一定会走到极端，直到撞南墙。所以，在2019年之前，大建设的速度不会大减的，房价大跌不会发生。当然，我是说不会一直大跌。个别年份的大跌会导致很快涨回来。如同股市，不会没有震荡的。当然不排除价位就在目前这个地方徘徊，跌跌涨涨。&到了2019年，在1949年出生的人开始走入坟墓了。&中国人口大涨是从年，中间有三年困难时期不正常死亡了３千多万人，而这３千多万人使得后来少生了大约一亿人。由于1976年以后逐步严格了一胎化，人口便不是按照自然规律变迁了。这个后果是非常严重的。&按照２５年一代人计算，一胎化的长期结果就是每一代人都按照半数减少，成漏斗状。虽然目前农村已经不再搞什么一胎化了，但农民们已经不再想多生孩子了。我小时候每村都有小学，还需要严格入学年龄，否则学校根本装不下。现在，绝大部分村里都没有了小学，要几个村才凑够一个班。&别看现在是１３亿人口，因为是漏斗形的，分布在漏斗上面的人占的比例极大。而这部分人从2019年开始进入大量死亡期。从现在算起，以后的4０年，会死掉8亿的人口。诚然，那4０年也会有大约１ 亿人出生（这个数字是润涛阎自己 计算的大概数字，不是非常准确）。&也就是说，4０年死8亿以上，每年有0.2亿人死亡。到那时，最卖不掉的就是住房，因为人口一旦开始减少，这漏斗形的人口结构，人口的减少速度是非常猛烈的。谁也没必要买房了，因为大家都知道卖不出去了。人口在威猛地减少，城市化已经差不多了。那时，什么会暴涨？毫无疑问，就是火葬场。火葬场的生意会非常兴隆。从２０１９年开始，房价暴跌，火葬场的火葬费暴涨。排队最长的队伍就是火葬场了。很多房屋卖掉后的价钱还不够交给火葬场的。也就是说，死人死不起了。（三） 死人死不起的历史真实故事&我去河南的新乡、安阳等地区搞全国生态区划调查，在农村里得到了１９６０年冬天死人死不起的第一手资料。当时村里人告诉我，我不相信，直到一位姓卞的老年告诉我他就是因为死不起而没死的。事情是这样的：没有被饿死的人再也没有力气把饿死的人抬走去坟地埋掉。死了的人就只好在屋里放着。这位姓卞的告诉我，他看到死了都不能下葬安息，真的是死不起了，那就活下去。当时他已经放弃活下去了，但想到死不起了，就改变了想法。大冬天的，外面连野草都没有，他就去找人拉的屎，甚至任何动物拉的屎，抓起来就吃。他说，那些屎都是些吃进去的野草拉出来的，根本不臭。就这样，他坚持活了下来。到了春天就有野菜吃了。就没被饿死。由于他吃的是粪便，他姓卞，我才忘不了他的姓。凡是在秋天勤奋的人，积累了更多的野草野菜的就活下来了。而他和一些以为政府会给些救济粮的，到时候没有救济粮，也就只好饿死了。他说他堂哥也是看到死了的人没人抬，就决定活下来。他说他不吃粪便，而是把死人的大腿剁下来煮着吃。他说他宁肯吃粪便也绝不吃人肉，而他堂哥宁肯吃人肉也不吃粪便。但二人都活下来了。&死不起，这三个字对我的震惊很大。决定以后如果有死不起的时候，一定不放弃，要活下来。谁要是不信河南当年的故事，那很好办，你去河南一趟，只要到新乡、安阳任何一个地方的农村，一打听活着的老人，就知道当年死了人没法抬到坟地，因为活着的人没力气。等到冬天过去了，春天有了野菜吃，活下来的人才有力量清理那些饿死的尸体。这个在那里很普遍，所以，你一打听就知道了。&到了2019年以后，国内婴儿潮一代人相继死去，房地产没人要，卖掉的钱还不够还贷款余额的。哪里有钱去火葬场烧尸？这就是“死不起”了。&可当时河南人死不起而决定不死的都是年轻没病的人，老人不成。２０１９年以后的老人，即使死不起，那也活不长。因为不是饥饿而死，而是机体老化了。&（四） 结论中国的房地产还有１０年的风光，以后便开始走下坡路了。这是以润涛阎第九定律为原则，根据建设部公开的数字计算出来的。大多数经济学家们用什么房价与租金比，什么工资占房价的百分比，什么跟其它国家每平方米的价格高了多少／还低多少，等等等等。这些都不是根本。&所以，凡是在国内大城市买了房地产的，除非自己住，要是为了赚钱，那一定要在2019年之前出手。&现在是：死得起，活不起（因为买不起房）。１０年以后则是：活得起，死不起。&最后，谈一下中国的未来。这篇不谈党的前途和政府的运作。&当中国的人口下降到２亿左右，按照从2019年以后每３０年减半计算：&<font color="#09年，14亿&<font color="#49年，7亿&<font color="#79年，3.5亿&<font color="#09年，1.75亿&大约需要100年（从现在算起）。到了那时，就实现了梦想：安得广厦千万间，让天下寒士尽欢颜。人口少了，人与人之间的关系也好处了。科学家用老鼠做试验：一旦密度增大，互相之间就发生撕咬，哪怕吃的喝的管够。人也是一样，把不共戴天的俩人放到一个无人烟的荒岛上，他们立刻成为朋友。让亲人们挤在一个小的房间，也会大打出手。空间小了，没有矛盾也造出矛盾来，朋友也变成了敌人；空间大了，敌人也是朋友。100年后，和谐社会就实现了。前提：必须过了2019年这一关（以后有专文论及）。&今天，我们在看着房地产暴涨，心惊肉跳的。其实，房地产开发商也就是还有１０年的美好光景。&由于婴儿潮一代人以后的大量集中死亡，回国去建火葬场，或者开一个骨灰盒制造公司，必然生意兴隆、光明一片。因为以后死人比生孩子的速度快，死的多，生的少，赚小孩子的钱（接生、幼儿园、学校）很难了，而赚死人的钱则容易多了。俄罗斯、新加坡、甚至日本以及欧洲，都想方设法让女人多生孩子，可效果不佳。随着女性的解放，结婚人数的减少，人口暴跌的日子已经不远了。社会发展很快，未来学学家预测，在２０年内，地球上至少有一个国家在法律上规定结婚是非法的。因为今天的人类，不论是男人女人，８０％以上的痛苦是由于婚姻造成的。家庭一旦解体，让女人去忍受生第二个孩子的痛苦，极难办到。生一个后知道了那痛苦和养孩子花费的心血，加上快速衰老对自己容颜的影响，这些加在一起，平均每个女人生一个孩子就很感激她们了。前几天公布的上海生育愿望只有1.1了，就是说放开计划生育，上海生育率只能达到0.8- 0.9（因为有单身和不孕人口），要是没有外来移民的话，上海不要过几十年就会垮。台湾要是持续现在的1.3的出生率，打都不用打，不过到时统一时大陆得帮台湾养老人。上海的今日就是全国的明日；海外华人（生育率几乎是所有种族最低）的今日就是中国的明日。中华文化圈（日本、韩国、新加坡、台湾、香港）生育率对非常低，可能与我们的文化不愿意多生粗养有关。我们不妨先看看日本的例子。日本二战后它的人口出生率一度达到33‰，当这批婴儿长大成家后，必然造成住房需求的增大，推动房价和地价的上涨。因此，日本从上个世纪70年代开始房价持续大幅度上涨。但随后，随着经济的发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，一直下降到10‰以内。等这批婴儿长大成家后，对住房的消费需求也呈下降趋势，因此，日本房价从1991年后开始持续暴跌，这其中有日本房地产泡沫骤然破灭的因素，也有人口结构发生改变的因素，或者说，人口结构的变化加快了日本房市泡沫破灭的步伐。再看看我国。上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。我国小学学校数量自1994年以来一直减少，已由69.7万所锐减到09年的28.02万所...1994年全国小学招生2537.03万人2009年全国小学招生1637.80万人小学生数量及小学学校的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果，这意味着，我国的人口结构正在发生巨大变化。大约2015年之后，这种变化的影响力会逐步体现出来。看看日本的房价走势吧，那就是最好的参照。钟伟：莫测的资产价格周期和可测的中国人口变迁&中国金融40人论坛成员 钟伟 [
]&包括股价和房价在内的资产价格波动，本质上是难以预测甚至不可预测的，人们之所以需要各种层出不穷的预测，可能并不在于他们相信这些预测，而在于用其 刺激投资亢奋和安慰投资损失。莫测的资产价格波动的背后，也许和人口变迁密切相关。一个人口年轻而创造梦想的国度，比一个老迈而日趋保守的国度，更容易孳 生资产价格泡沫。人口变迁和国民财富之间的关系比较容易理解。世界银行曾经在2005年9月发布过一个全球各国人均财富状况的报告。其中，2000年最富裕的瑞士、瑞 典、丹麦等北欧国家，人均财富在55－64万美元之间，美国和日本的国民人均财富则超过50万美元。中国2000年的人均国民财富为约1万美元。越老龄化 的国家，其国民财富的增长潜力就越有限。例如日本、新加坡等很可能已经达到甚至越过了最富裕阶段。而金砖四国则仍有较大的财富上升空间。其中中国并不是最 出色的，虽然俄罗斯GDP等主要经济指标不如中国，但其人均国民财富在2000年超过了4万美元，可见其自然资源之殷实。在世界银行那份190多页的报告 中，人均财富最少的国家，则正在饱受战争和种族冲突困扰。一个和平和正常的国度，人口结构越老龄化，那么其未来国民财富持续增长的前襟就越黯淡，因为这个 国家经济上每一步的前行，都需要背负沉重的社会保障、昂贵的劳动力成本、相对保守稳定的社会氛围等重重包袱，不仅国民财富和人口结构相关，资产价格周期可能也与之相关。生活中衡量资产价格周期的最直观指标是摩天大楼。大都市地标性的摩天大楼通常在资产价格上 升时规划宏伟蓝图，在资产价格接近见顶时动工奠基，随后一两年就可能和迅速下滑的资产价格一道陷入烂尾，并等待下一轮周期的降临。研究中痕量资产价格周期 的不可或缺因素是人口结构。从生命周期的角度讲，人们总是在大致类似的年龄做类似的事情，青春期恋爱，20多岁就业，30多岁有子女并开始投资股市积极置 业，40多岁接近或达到收入峰值，50多岁投资结构趋于保守，资产配置从股票房地产等追求收益的积极投资，转向债券和储蓄甚至保险等关注风险的稳健投 资，60多岁拥有孤独的闲暇，70多岁道别并离开。因此看起来，一个国民平均年龄超过了45岁的国度中，劳动力人口和婚配人口占比在逐步下降，冒险、进取、创新的热情也随之下降，资产价格的颠峰也可能随之而去了。如果这样的假说成立，那么日本资产价格显然已经过了颠峰，而美国则有可能正在经历远离颠峰的逐步滑坡。相当多的历史学研究表明，人口爆炸之后，大量年轻的、激进人口的出现，可能导致较为严重的社会动荡甚至革命。资产价格周期也不例外，最典型的例子是日本，其 婴儿潮开始于年间，在人口红利最丰厚的20世纪60和70年代，日本每7个劳动力人口对应于1个65岁以上的老人，日本经济经历了高速 增长，70年代末期到80年代，居民的消费和积极投资意愿达到颠峰。从年间，日本国民的平均年龄超越了45岁并逼近50岁， 随之，日本国民在股市和房地产方面的积极投资意愿下降，储蓄和保险等防御投资意愿上升，产业创新活力和社会消费能力接近颠峰，资产价格泡沫持续破灭。日本 逐步成为一个稳定的、成熟的发达经济体，不复20世纪80年代的辉煌。或者说，“二战”之后五年，日本出现婴儿潮，45年之后日本资产泡沫大规模持续破 灭。到2005年，日本已经是发达国家中国民年龄最老迈的国家；到2050年，日本国民可能不足1亿人，其中40％是65岁以上的老人。日本厚生劳动省测 悲观预测，按目前的人口结构变迁趋势，到3000年日本仅有500人，而到3500年日本只剩下1人。日本经济和资产价格的颠峰，可能永远只在回忆中了。从人口结构变迁的角度看次贷危机，令人对美国经济的中长期前景印象黯淡。“二战”之后，美国婴儿潮持续的时间，比日本长了10年，一直到1965年左 右，婴儿潮才逐步退去，加上美国灵活的移民政策，吸引了大量来自东亚。南亚和东欧的高素质移民，使得美国国民平均年龄一直保持在较低水平。但嬉皮士、雅皮 士时代已经随着迪斯尼的米老鼠唐老鸭一起老去。目前美国国民平均年龄已接近45岁，加之更多的年轻移民来自于拉美，而不是教育素质和纪律性更严的东亚和东欧，这使美国社会保障体系的压力急剧增加，美国中年人为主的产业工人大军，显然不能承受来自东亚产业工人的持续冲击，不再具有再学习、再创新和再就业的弹性。甚至冒险和创新都不及颠峰时刻。从1965年至今，也是时隔45年，美国居民工薪收入和消费增长趋缓，资产价格从颠峰开始大滑坡。尽管对美国经济中长期前景作出悲观判断有些武断，但至少人口结构对美国资产价格水平和产业创新能力不再是支撑力量，而是一种拖累。不仅如此，整个OECD国家都在老去，在2030年之前，发达国家的3个劳动力就必须抚养一个超过65岁的老人。那么中国有机会崛起吗？有的，到2030年左右，中国可能达到美国或者欧元区经济总量的2/3，到2050年左右，中国的综合国力非常有可能和欧美形 成三足鼎立之势，并在总量上略略超过后两者。答案的一部分也仍然在于人口结构。北京师范大学管理学院人口预测课题组的新近研究表明，中国目前国民民领平均 为32岁，正是年富力强，这保证了中国政府至少有10年左右的充裕时间在未来逐步完善社会保障制度，以迎接老龄化冲击。此外，中国人口的峰值为14.5亿 人，在2030年前后出现该峰值。人口峰值的可能分布在14.2－15亿人之间，出现峰值的可能期限在年间。这比通常预想的人口峰值数 要少1.5亿人左右，峰值的来临也比通常预想的晚5年左右。中国劳动力人口的峰值为8.85亿人，在2012年之后出现该峰值，此后劳动力人口逐步下降， 到2050年左右降至7.22亿人。上 述预测显示，中国人口红利的持续期还有20年左右，这是中国抓住战略机遇期的关键阶段。用该数据和日、美所经历的资产价格周期看，在2007年大牛市之前 被广泛流传的中国股市“黄金十年”似乎并不过分，中国资产价格甚至有可能在国民平均年龄达到45岁之前，总体上保持一个和国力崛起相应的状态。当然，中国人口结构趋势也有令人忧虑的地方，一是劳动力人口的持续增长，使我们意识到至少在未来3年，“就业难”问题不会有明显缓解；二是人口性别失 衡使目前婚配年龄人群中，男性比女性多1000万人，而到2050年则多出3500万人，男性“择偶难”会愈演愈烈；三是如果假设中国适宜的人口峰值如果 放宽到15亿人左右，并考虑政策执行的实际效果，2020年前后独生子女政策有必要放松；四是由于中国地大人多物薄的约束，因此中国人均国民财富的峰值可 能低于15万美元，或者说中国整体上很难达到比日本、新加坡甚至韩国国民更富裕的水平。&扬韬：中国 人口 2012&最近风靡中国的一部科幻灾难大片是《2012》，展示给人的是一个几乎无人可逃的灾难场面。只不过，对于中国来说，2012年并不是灾年，而很可能是各种资产泡沫达到顶峰的一个年份。2012年，或许是喜剧的顶峰，欢乐的高潮。支持这一判断的，是中国人口结构所带来的必然结果。&新中国成立后，我们的第一轮人口生育高峰出现在1954年，2232万人，此后逐渐减少，在三年自然灾害的1961年，出生人口只有1193万人，比高峰 时少了1000万人。第一轮人口出生高峰所带来的经济增长，出现在改革开放后的1978年-1982年。1985年前后，经济增长略放缓。&我国第二轮人口生育高峰出现在年。1962年出生人口2437万，1963年达到顶峰2919万。但年，每年都维持 着2400万-2700万的生育人口，堪称中国的“婴儿潮”。这12年，中国出生人口3.14亿人，可以说是前无古人后无来者的人口爆炸。&这3亿人出生后，对中国社会的影响是巨大的。他们上小学、中学、大学时，也正值中国经济逐渐加速的阶段，但全社会底子还是比较薄的。&<font color="#62年起出生的人群从1984年开始陆续进入结婚生育期，而其顶峰出现在1987年。那一年，中国出生人口2508万，比24年前的人口顶峰时期减少 了400万人。不过，也正是“婴儿潮”一代的生育，才造成中国第三轮人口出生高峰，年，每年出生人口都超过2100万。&如是，我们知道了新中国历史上三次人口生育高潮：1954年，1963年，1987年。&根据这三个高潮期，我们再来看中国经济。年，是中国物价上涨较快、社会问题较多的时期。为什么？因为1963年前后出生的人口在这个时 候恰好进入结婚生育时期。结婚潮带来了严重的住房紧张，生育潮带来了物资供应的匮乏，加上社会价格转轨期间的fb盛行，问题就显得格外多。而此 时，年间的生育高峰人口正进入大学和高中读书，思想又比较活跃。如是，难免引发一些矛盾。&<font color="#90-1991年，中国经济貌似进入冷冻期，但婴儿潮时期的人口继续大规模结婚生育，对社会物质财富的需求进入蓬勃时期，于是，在小平南巡的契机下，从1992年到1994年，中国经济进入了一个癫狂增长期。而恰恰是1994年，是婴儿潮时期的青年结婚生育的最后一年。年，中国经济开始出现滑坡，也恰恰是在这期间，结婚生育人口比1994年之前每年要减少700万人左右。&从2001年开始，中国经济逐渐重新加速。何以故？因为年间出生的人口进入了28-39岁的年龄段，他们结婚生子之后，没有再生孩子的压力，逐渐开始改善自己的生活，对购房买车的需求逐渐提高。换言之，他们是中国最有消费能力的一群人，他们带来的，就是众所周知的“人口红利”。&但他们这一轮的消费浪潮将在孩子结婚的时候达到顶峰。而他们的孩子，出生高峰点是1987年，结婚的高峰将出现在年。也就是说，22岁到25岁是这批年轻人结婚的主要年龄段。平均的买房年龄则是22岁。&所以，为什么2008年房价下跌后2009年会增长得那么厉害？因为1987年出生的2500万孩子要在这一年前后买房子了。他们也许买不起，但他们要靠父母。他们这个时候几乎没有选择——用某经济学家的话说，是丈母娘逼着他们买房子的。&如果看一下中国人口曲线图，我们不难发现，买房子的人口在2009年恰好达到阶段高峰，而顶峰将出现在2010年。2011年继续维持高位，要到2012年才会从高峰下降，减少100万人以上。&从这个角度看，中国的房价高峰将出现在2010年，2011年也并不会跌太多，要到2012年才会出现下跌。&而且，这次下跌，将可能长期没有反弹，因为结婚需要房子的人将一年比一年少。2017年后，每年需要买房子的人将比2010年减少400-500万人。更重要的是，1987年婴儿高峰的人们，他们的孩子将不再需要新的房子了。&通过上述分析，扬韬得出的是这样一个结论：年轻人22岁结婚、24岁生孩子（存疑）。这样的时间结构，导致中国成年人尖峰消费时刻一定体现在孩子再结婚的23岁和再生孩子的25岁。也就是说，对成年人而言，他消费的顶点将出现在47-49岁。这个结论，恰好与美国学者的研究接近——美国人消费的最高峰是45-50岁，顶点48岁。&不过，在研究日本情况的时候，扬韬也发现，日本成年人消费的顶点出现在40岁左右，这个时间，大致等于孩子上大学的时间。估计，日本年轻人的独立性相对更强一些，而且日本年轻人结婚大约没有买房之累吧。&能支持中国人上述消费习惯的，是经济发展的脉络。年，中国处于22岁年龄的人群合计达到1.5亿人，每年平均2500万。到1996 年，这个人群开始下降到2163万，1997年只有2043万，万，2001年进一步降低到1676万。现在回想，中国房地产市场上一 轮低谷不正出现在2001年吗？&随后，房价之所以逐渐上升，正是因为22岁的年龄群迅速回到2000万并保持了4年之久，2007年跃升到2145万，2008年跃升到2320万，房价 也正是在这两年暴涨。受金融危机影响，2008年后半期房价下跌，买房者观望了小半年，发现中国的刚性需求太强，所以房价转身向上。2009年，这个人群 创下这一轮的最高点，2451万，房价就创下历史新高。那么，2010年人群2389万，万，万，请问，需求摆在这 里，房价怎么跌呢？2013年，这个人口下降到2199万，万，房价又怎么能不跌呢?&很多人或许会想到，为什么1996年起房子不太景气，经济也不太好，但股市涨那么多呢？扬韬研究发现，年，最大年龄群是33岁到34岁 的人群，也就是1963年出生的盯第一代婴儿潮的人口进入了投资的高潮期。想一下，1963年出生的人们，在22岁结婚，24岁有了孩子，30岁之前孩子 上了小学，此时，父母健在、身体健康（父母年龄不到60岁），消费达到了高峰后，正好进入有积蓄的岁数，投资意识由此猛醒，大量资金进入股市，股市由此而 蓬勃发展。&也就是说，中国的房子是由22岁的人决定的，中国的股市是由33岁及以上的人决定的。&如前所述，第一代婴儿潮持续时间是年。2006年，1972年出生的人群也进入了33岁的年龄段了， 至此，年期间出生的人全部进入投资时代。也正是从2006年开始，中国股市的新一轮大发展开始了。从这一年开始，有能力投入股市的人群 （33岁以上）达到了3亿人！中国的开户数因此达到1亿户，而且只会越来越多。这是中国股市走好的一个基本支柱。&值得注意的是，上一轮婴儿潮的低谷出现在1979年。那一年，中国新出生人口只有1715万。按照死亡率推算，到2012年，这批人满33岁，大约有 1650万人。这意味着，中国股市的新增力量将在2012年达到最低水平——这种最低水平，往往意味着股市涨不动而可能下跌了。&所以，中国股市的泡沫，或许会在房地产泡沫支撑下延续到2012年前后，达到顶峰后，由于后继乏人而下跌。当然，这种下跌未必持续很久，因为数据显示，2014年起，新增33岁人口再次回到接近和超过2000万的水平，并可延续到2020年。从此开始走长期的下坡路。&值得注意的是，到2022年，1962年出生的人群进入退休年龄，而他们的投资力度估计将在2012年就是达到50岁的 时候开始衰减。从收入结构来说，进入50岁之后，他们收入比较稳定，增长节奏缓慢了，能持续投入股市的资金开始减少了，但消费则将逐渐转向健康品和奢侈 品，投资的力度趋弱，投资的风格也趋向保守。所以，年，并不是中国股市投资的最佳时机。股市的波动性将减缓，投资风格日益稳定，投资者的风险偏好程度也会降低。&更进一步，从2012年开始，中国的医药产业和老年人服务业将进入一个黄金发展的20年。这主要是由于第一代婴儿潮的人群进入了健康品消费时期，而且，年龄超过60岁的老人将达到1.8亿人，并且开始越来越多，到2020年，60岁以上的老人将达到2.4亿人，占总人口的比例超过18%。&同样，2012年，将是婴儿服务品的一个黄金年，从此将转而向下。因为这一年，1987年出生的人群 开始达到最后的生育高峰期。这一年，中国将有近1000万人老死或意外死亡，新生人口将降低到1400万人左右。此后，到2020年，每年出生人口只有 1000万左右，而死亡人口将超过1000万，中国人口从此见顶——一如扬韬此前曾经的分析，殡葬事业将是未来30年中国最有确定性成长的产业。&所以，对中国来说，2012年是一个转折点是新时代开始的标志。在这一年，中国的房价泡沫开始破裂，股市泡沫也开始破裂，婴儿服务开始走下坡路，小学乃至 大学教育陷入困境（大学生人数将在这一年达到顶峰），经济增长开始变得乏力。但通过制度变革或政策微调，中国人将度过短暂的难关，而且会变得更加富裕，这 一趋势将延续到2017年。大约到2017年，中国的现代化建设基本达到一个顶峰，铁路公路投资基本进入收尾阶段，投资拉动无以为继，这使得中国在2020年前后陷入经济滞涨。有个外国人说，“中国将在变富之前先变老”，虽有偏颇，但也说明中国的人口结构存在问题。解决人口问题，必须在2012年之前启动，否则，到2050年前后，中国将会有一段经济和社会发展的黑暗时期——全社会不足12亿人，老年人超过5亿人，这社会怎么发展呢？&值得注意的是，国外学者研究后指出，美国的经济衰退将从2010年起步一直到2023年前后。他们由此得出的结论是全球将在此期间进入通货紧缩时期。其基本依据就是美国的人口红利从2010年开始下降，到2012年将达到低谷。&这种看法多少有点一叶障目的味道。因为对中国而言，2010年正是年轻人结婚的高峰年，也是40多岁婴儿潮人口消费的黄金期。这段时间，来自中国的消费需求和投资需求也许会扭转世界经济崩溃的恶劣局面。&当然，外国人的研究也指出，2023年开始的新的景气周期，中国将缺席，印度将崛起。最起码从现在看，这个观点是有道理的。&既然如此，为2012年，我们该做点什么准备呢？&&
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