导读:10月30日,上置集团发布公告称,向MainlandcnTenCompanyLimited出售美盛资源60%股份及美盛资源60%债项,总代价为5.48亿元。据了解,美盛资源为上置集团全资子公司,而MainlandcnTenCompanyLimited为万科全资子公司。美盛资源的主要资产为持有的上海硕诚股权,而上海硕诚名下拥有位于上海闸北区的上置·绿洲雅宾利花园项目。
据财报显示,上置集团净利润从2009年的10.17亿港元跌至2014年的1.44亿港元。2015年半年报显示,目前现金及银行结余约为22.40亿港元,流动资产净额约为131.95亿港元;同时银行及其他借款达到181.56亿港元。公司董事长施建被执行指定居所监视居住,对公司未来也增加了不确定性。
据了解,上海硕诚主要业务为从事房地产及相关商业设施的开发、建设、经营、出租及物业管理、会所管理服务。其主要资产为项目土地。
优淘城总裁、地产专家薛建雄认为,自施建被监视居住以来,上置集团的信誉和业绩双双下滑,供应商集中要款导致公司资金面临巨大缺口。
据网上房地产显示,绿洲雅宾利花园签约均价为62315元/平方米。以此估计,其代售项目总价就达到215亿元。以5.48亿元的收购价格来看,万科似乎捡了一个大便宜。
薛建雄表示,绿洲雅宾利花园是个不错的项目,5.48亿元的收购价格确实压得很低,但上置旗下确实也没有更好的项目能让买家看上。同时也有业内人士认为,因为绿洲雅宾利花园四期地块为毛地出让,万科接手后将面临动拆迁等一系列问题,实际的接盘价格将不止于目前的收购价。
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统计数据表明,2010年百强企业的销售金额均值为141.35亿元,标准差为176.98亿元,可以看出百强企业销售业绩上的表现差距甚大。前20强房企销售金额的中位数为326亿元,明显大于百强中位数79亿元,门槛起点显著提高。同时也说明,整个行业的竞争已经从前些年数十亿元的竞争态势转向百亿竞争。销售金额向排名全国20强以及50强企业集中,这些企业的发展状况极大地影响了房地产行业整体的竞争态势。
测评结果显示,百强企业实力整体提升的基础上,市场集中趋势越来越明显。前10强所占销售金额达到5936亿元,占百强总销售金额的42%,销售面积达到5893万平方米,占百强销售面积的45%。前20强、50强销售金额分别为8442亿元和11730亿元,占百强总销售金额的59.7%和83%。
由于土地资源充足、成本较低、竞争激烈程度较小,我国二、三线城市的房地产市场,正以其上升空间大、居民消费能力预期较高以及政策限制少等优势吸引众多的房地产开发企业。从各个城市数据来看,二、三线城市的销售金额、销售面积以及价格涨幅确实明显高于一线城市,成为未来房地产市场发展的重要方向。
2010年以来,包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等知名企业均向商业地产拓展。 从2009年起,一直以住宅专业化为目标的万科,开始向商业地产逐步迈进、转型。 远洋地产确定了主业纵深格局的战略导向,2010年3月远洋地产成立商业地产事业部以来,公司就确定了相应的商业地产发展方向——差异化经营。 保利地产在商业地产方面的拓展就更为主动和积极,拥有的集中型大规模商业项目已达到15个,完成投资额也已超过百亿。 目前富力拥有多栋写字楼、酒店以及四家商业中心,已经形成了相对清晰的商业地产选址、开发、运营和招商模式。 由于宏观调控关注于住宅市场,商业地产又面临激烈的竞争,不少房地产开发企业都在扩大房地产发展领域,寻找新的机遇。对于资金实力较为雄厚的企业而言,旅游地产成为一项新的选择,如万科、万达、龙湖、世茂等房企纷纷宣布提升旅游地产项目的规模。 以海南为代表的全国各地旅游业发展迅速,目前中国房地产开发百强企业中已经有超过60家在海南进行房地产开发。
房地产开发企业500强榜单上前10强、前20强的房地产企业销售金额分别保持了59.9%、54.2%的增长率,增速明显。与之形成对比的是,榜单前50强房地产企业的销售金额2010年较2009年增长7%,这主要是由于当前中国房地产企业的品牌效应日益明显,房地产增长主要集中于地产巨头,房地产市场呈现出“强者愈强”的趋势。
在中国房地产开发企业500强测评研究过程中,我们发现,目前房地产业掀起了不断进行模式创新的风潮,可以说企业的经营模式创新能力成为在未来竞争中获胜的关键要素。从2009年年末开始、2010年几轮强化至2011年初限购令出台,一系列房地产调控政策日渐严厉,政策出台已逐渐上升到政治高度。在房地产市场不明朗的情况下,企业只有清晰定位,采用创新的战略模式,才能决胜于未来。
数据显示,2009年百强房企实现股权融资463亿,而在2010年这一数字大幅缩减为112亿。相比之下,2010年百强房企债券融资额为618亿,较2009年的373亿明显增加。2010年信托融资大幅增长,达到194亿,其中50强企业占据了130亿。对比2009年302亿的首发融资额,2010年百强企业首发融资没有任何进展。
百强房企在取得优秀业绩的同时,也不断增加土地储备以满足未来发展的需要。截至2010年底,全国房企土地储备排名前三的恒大、绿地、碧桂园,储地面积分别为9600万平方米、4692万平方米、4632万平方米。另一方面,2010年土地市场竞争相当激烈,不少标杆房地产开发企业不惜以高溢价获得土地。
虽然房地产行业在2010年面临一定的压力,不过在2010年度承担企业社会责任方面,房地产开发企业却不逊于其他行业。中国社科院发布的2010年《慈善蓝皮书》中指出,2010年中国慈善排行榜的企业捐赠榜单上,房地产企业数量占所有上榜企业的16%。
由于政府政策从制订到开始实施,再到政策逐步发挥效应,需要经过较长的时间滞后,预计至2011年年中政策效力将达到峰值,其后效应会逐步递减,将影响未来两年房地产市场的走势。另一方面,由于房地产价格关系到民生层面,引起社会的极大反响,政府对房地产市场的宏观调控已经上升到证明政府公信力的政治层面,在这种情况下,政府更不会轻易放松宏观调控。由此可以判断,未来两年政策松动的可能性较小。
从数据来看,我国房地产市场整体仍呈现快速发展的趋势,基本延续了过去近十年的发展态势。不过由于房地产价格持续调整上涨,导致人们的支付能力与价格严重不协调,整个产业结构出现畸形化趋势,行业过热迹象明显,引发了一轮又一轮的包括需求控制、贷款条件限制、投资限制等市场宏观调控,使房地产市场陷入阴晴不定的局面。
由于市场整体客户量减少,市场范围收窄,2011年将出现全国六万余家房地产开发企业竞相追逐有限客户的局面,竞争势必白热化,部分房地产开发企业将面临严峻的考虑。因此,面对激烈的市场竞争环境,开发企业应对竞争需要崭新的模式。市场环境变化提高了对房企资本实力和开发能力的要求,加大了行业的生存门槛。随着行业并购活动的日益频繁、并购规模不断扩大,未来对开发商的产品研发、营销策划、资本运营等方面的能力都提出了高的要求。不仅是缺少资本实力和开发能力的公司,部分缺乏管理能力及品牌认知度的企业也将成为被整合的对象。房地产企业从资源优势竞争转向能力优势竞争将更加鲜明。
当今世界,发展“低碳技术”已经成为各国实现社会可持续发展和迈向生态文明的必由之路,“低碳竞争力”也成为提升国家和社会经济发展能力的核心要素。中国政府已经承诺到2020年单位GDP碳排放降低40%~45%,这对于碳排放量几乎占全国碳排放总量50%、属于典型的高耗能、高排放行业的建筑业而言,发展绿色低碳技术,推动绿色建筑发展势在必行。
房地产市场的迅速发展,推动了国民经济的增长,改善了城市的面貌,提高了百姓的居住质量,创造了社会财富,关乎社会民生问题与人们的生活质量,社会影响力巨大。目前,房价已经成为众矢之的,捂盘惜售、住房质量低下、虚假广告等违法违规行为屡见不鲜,使得房地产企业的形象大打折扣,面临着巨大的舆论压力,因此,要获得社会的尊重与公众的客观评价,就需要众多企业强化自律观念,自觉维护市场秩序,积极承担社会责任。
2011年3月23日,来自房地产产业链上下游的500多位企业代表济济一堂,共通见证2011中国房地产500强及首选供应商品牌测评成果的发布。《2011中国房地产开发企业500强首选供应商品牌测评研究报告》更备受业内关注。中房信集团董事局联席主席、易居中国董事局主席周忻 致辞。他表示,500强测评只是一个开始,希望未来500强开发商和500强供应商能进行更多沟通,寻求更多商机。
纵观中国房地产市场的发展,离不开开发商,也离不开供应商,二者唇齿相依,密不可分。下面有请大连亿达集团有限公司董事长孙荫环、天地源股份有限公司董事长俞向前 、上海景瑞地产集团股份有限公司董事会秘书许朝晖、上海城开集团有限公司总经理倪建达、圣德保总经理罗建成、雷士总经理吴传炎、科勒中国副总裁徐赣华、圣象副总裁曾欣,有请各位上台,共同启动房地产开发企业500强与500强首选供应商品牌的对接仪式...
3月23日上午,房商联盟工程采购经理人(华北区)俱乐部闭门会议在北京隆重召开。房商联盟工程采购经理人俱乐部立足全国,形成区域地产人圈子。通过活动交流,学习互动等形式,为全国的工程采购职业经理人提供持续提供高效互动的信息服务,推动产业链上下游的高效对接。俱乐部将为成员营造出一个相互扶持、相互激励、相互促进的成长环境,提升采购经理人的行业地位及行业影响力,共同开创房地产工程采购事业的信息化交流新未来。工程采购经理人俱乐部的成立,可以说为建筑市场开辟了一个新的方向,为采购行业提供资源配置优化新思路,引导行业长期稳健发展...
虽然宏观调控影响会向产业链蔓延。在这样的过程当中,相关产品的销售以及相关企业的发展也面临新的考验。在这样的过程当中,从整个行业健康发展的要求出发,从相关企业各自需要出发,我们有必要对房地产产业链相关企业进行梳理,并且在这个过程当中适当加以引导。为此,今年相关测评主要希望能够为我们房地产开发,为我们的消费者,为各个相关产业产品供应商提供依据,提供前行标杆,提供努力方向。【】
第一,从目前整个区域来看。技术环节的趋向明确,要求标准也在提高,在这个过程当中,低碳、环保、质量,合理价格成为开发商首选品牌考虑的主要因素。第二,随着行业转型提升,产业链整合重要性,随着市场转型也在提升。在这个刚才当中,不仅房地产开发企业接受度随之加强,房地产企业和相关上下游的企业合作随着提升。第三,节能建议。如果使上下游企业合作能够更为有效,品牌形象供求互动更为重要。【】
研究发现,各类建材如涂料、厨房电器、空调、照明灯具、卫浴洁具、地板等在产品开发上更加趋向于绿色节约型产品,这已经成为房地产产业链明确的技术环境趋势。同时从房地产开发企业来看,通过低碳生态环保建材的批量采购和规模化利用,有效地降低了成本,为整个项目长期的低碳节能创造了坚实有力的基础,调研发现房地产开发企业对整体性、系统性实现节能环保的建材产品有着浓厚的兴趣。
随着房地产业的快速发展,产业内出现两种趋势,一是产业的专业化程度日益提高,除了房地产开发企业专注于某一细分产品领域外,专业化的营销策划、代理、中介服务等成为主流运作模式,同时房地产开发企业借助产业链上下游的专业化分工,大大提高了运营效率;二是产业在不同层次及产业链几个或全部环节实现战略性合作关系,沿着整个产业链环节进行整合,以期发挥整合的优势,实现链上企业的共同成长。
房地产开发企业品牌和项目品牌除了满足人们的识别的需求外,更重要在于节约交易各方的信息成本,为相关购买者提供了保险,即当企业失信时,其价值会出现大幅度下降,失信带来的短期好处无法弥补其造成的长期损害。因此,知名品牌产品的供应商更不容易出现欺诈行为,品牌为其诚实守信提供了担保,从而也能保证上下游交易方之间进行长期交易,产品供求双方都能够从诚实守信中得到好处。【】
整个房地产产业链对权威机构的客观、公正、科学测评的认知度大幅度提高,被调研企业和企业家普遍认为,权威测评为建材供应商和开发企业之间建立了一道更便捷、更直接、更可信的信息沟通渠道,为整个产业提供了一种整体解决方案,有利于房地产产业链上的整合、融合、合作和共赢,线上宣传营销、线下服务等协同运作的一体化模式,对整个行业发展起到了强有力的推动作用。【】
3月23日,2011中国房地产开发企业500强测评成果发布暨500强高峰会议在北京隆重举行,在新闻发布会上,中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心的相关领导介绍了本次测评的指标体系、测评方法和相关历程,并详细回答了媒体记者的提问...
3月23日,2011中国房地产开发企业500强测评成果发布暨500强高峰会议在北京隆重举行,并在香港举行了同步新闻发布会,向香港和海外媒体介绍了本次500强测评的成果,分享了500强标杆企业的成功经验,使得本次中国房地产开发企业500强测评成果得到了空前的推广...
在房地产并购市场动作最大的是恒大和万科两家龙头房企,有充裕现金在手,却面临不断冲高的地价,这种矛盾让恒大和万科不约而同选择了借道存量市场兼并收购以扩大业务版图。
万科的市场占有率为2.8%,相比发达国家龙头企业的水平还有一倍以上的上升空间。而通过兼并和收购,万科董秘谭华杰认为,大型房企很有可能打破美国开发商6%的市占率上限;在不远的将来,销售规模达万亿、中国房地产界的超级大鳄将会诞生。
“大鱼吃小鱼”的现象在地产行业愈演愈烈。
今年以来,恒大、万科、保利等龙头房企均悄然展开并购,其中尤以恒大、万科最为凶猛。
恒大以31亿元人民币(包括15亿元债务)取得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权;6月又花费55亿元人民币收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%股权。7月以65亿港元收购华人置业位于成都市3个住宅及商业办公楼项目;10月更是用70亿港元收购了信和置业、中渝置地、华人置业位于重庆的商住物业。
短短半年时间内,恒大在西南和华中区域堡垒城市重庆、成都、武汉并购市场上,就已花费200亿。
与恒大的大手笔相比,万科的并购动作显得较为低调。
绿景中国地产发布公告称,已与万科的全资附属公司Wkland Investments V Limited订立认购协议,后者将按每股2.20港元的价格认购其3亿股新股份,认购总价6.6亿港元。交易完成后万科在绿景中国的持股比例将达17.81%,晋身第二大股东。
上置集团有限公司刊发公告称,全资附属公司华通投资有限公司与万科境外全资附属公司Mainlandcn Ten Company Limited订立买卖协议。通过这项协议,万科将收购上置集团位于上海市闸北区宝山路街道的上置?绿洲雅宾利花园项目。
其他万科接触的收购标的还包括佳兆业上海项目、瑞安房地产持有的企业天地3期。融创中国作为并购的先行者,今年也介入了雨润集团的重组并购,但目前并无确定性结果。
长富汇银基金执行总裁杨明伟表示,房地产进入了一个存量时代,必然伴随着行业并购。据国家统计局数据,尽管自2015年6月以来,受政府提振房地产市场的拉动,住宅价格开始回升,但截至9月底,国内待售商品房库存水平仍处于6.65亿平方米高位,存量仍待消化。
一方面,房企要消化存量;另一方面,土地价格却日渐上涨,开发商的拿地成本与日俱增。2015年前三季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价为1308元/平方米,较去年同期上涨11.0%;其中住宅用地楼面均价2108元/平方米,同比上涨22.4%。
土地价格和房价的差距越来越小,新项目利润式微,房企会寻找存在价格差的老项目进行改造,低成本收购已逐步成为房企获得项目资源的重要手段。如万科入股的绿景中国地产就拥有多个旧城改造项目。
中国指数研究院数据显示,2015年前三季度房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元,接近去年全年。2014年房地产行业并购案例236起,涉及金额1768亿元。而在2013年,仅并购153起,涉及金额863亿元。
总体来看,股权收购和项目收购是房企并购的主要模式。企业通过参股目标企业或与其他机构合作开发的方式控股目标企业,可获得较高利润;而通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源,扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。
大型房企受益廉价资金
房地产行业的并购喊了多年,为何在2008年都没有发生大规模并购,而在2015年发生?
这与行业大环境不佳有关。据中国指数研究院数据,2015年中期,地产上市公司平均投入资本回报率降至8.3%,其中11家公司的投入资本回报率在15%以上,而33家公司平均的投入资本回报率不到5%。行业的发展和分化为房地产行业的兼并重组创造了条件,未来整个行业需要通过并购整合来提高收益,实现资源优化配置。
企业层面,今年全国房地产投资失速,主要源于资金缺位使多数中小房企拿地积极性消退、项目开工延缓、销售回款速度明显降低,进而持续恶化企业资金面。更多中小房企经营压力上升,被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营。
但从资金角度,持续低利率环境为大企业并购创造了条件。自去年11月以来,央行已进行六次降息、四次全面降准,五年以上长期贷款利率已经破“5%”,房企公司债发行规模和金额较去年同期大幅增长,促使并购潮涌现。
对大型房企而言,利率持续下行,开发商融资成本已是十年来最低。国庆之前,万科发行的一年期公司债利率仅为3.5%,逼近国债信用水平。而在今年6月,恒大发行了一笔5年期200亿公司债券,利率询价区间4.3%-5.8%;10月15日恒大再次发行200亿非公开公司债券,创国内最大规模私募债纪录。
此外,宏观政策也为房地产行业的并购创造了机会。2012年至今,上市企业跨国并购、并购重组、产业内部整合等交易形式频受国家利好政策支持,行业兼并重组活动日趋活跃。
今年1月16日证监会发言人表示,上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,国土资源部不再进行事前审查。并购政策的松绑不仅能帮助企业进行战略部署、实现规模跨越式扩张、提高营利能力,同时企业还可以通过兼并重组获得稀缺资源,顺利实现产业转移与升级。
中国指数研究院有关人士指出,房企在并购过程中不可避免会面临融资、管理、法律和政策等风险,在并购过程中通过引入咨询公司、律师、会计事务所和评估等中介机构,有利企业掌握全面的项目信息,提高估值准确性。并购完成后,对资源、财务和管理的高效整合能够实现双方资源互补,最大化公司价值。对于一些跨区域或跨国家间的并购,加强并购双方文化融合,提升文化的包容性也十分必要。
来源:21世纪经济报道
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