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城市更新案例
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国内外城市更新典型案例
来源:城市更新 深圳建筑工程律师
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导读：国际、国内的很多城市都采取了各种各样的措施开展了城市有机更新，有成功的，也有失败的，借鉴这些城市成功经验，吸取失败教训，对于加快昆明城市有机更新步伐，提高有机更新质量具有重要意义。 马德里：污染治理持续
　　国际、国内的很多城市都采取了各种各样的措施开展了城市有机更新，有成功的，也有失败的，借鉴这些城市成功经验，吸取失败教训，对于加快昆明城市有机更新步伐，提高有机更新质量具有重要意义。
　　马德里：污染治理持续有力
　　西班牙马德里是内陆城市，工业快速发展以后，保护水源、污水处理的矛盾突现。上世纪70年代马德里政府首先颁布了《污水处理法》，规定所有的工业污水和生活污水必须达标排放；其次整治河道流经区域的环境，将企业、居民逐步搬离水源控制范围内；三是大规模使用膜生化反应技术，改进水处理工艺；四是推行污水干化处理，把污泥作沙漠生态整治的垫料和肥料；五是政府出资鼓励居民饮用水和中水回用；六是大规模开展河道清淤、绿化等综合整治，提高河道的生态自净功能。持续十多年的环境污染综合整治，使马德里已经重现生态良好、环境宜人的风貌。
　　新加坡：大力发展轨道交通
　　新加坡政府大力发展以轨道交通为主的公共交通体系，建成的客运轨道总长度达83公里，同时采用综合治理管制政策限制小汽车的拥有和使用，强化经济手段，通过执行控制车辆拥有制度、限制区收费制度、限制车辆停放等管制措施，加强交通需求管理，有效地控制了交通流量。目前，虽然新加坡人均收入较高，但新加坡只有三分之一的家庭拥有私人小汽车，市区利用公共交通出行的比例高达71%，高峰时段市区机动车平均速度达30公里/小时。
　　法兰克福：城市功能分区建设
　　法兰克福城市功能分区建设，实行综合开发。20世纪初到20世纪80年代法兰克福市在加速城市化过程中，城市功能分区过分强调专业化、差别化，形成不同区域、不同功能的城市单元。由于过分强调单一定位、专业功能，到上世纪80年代中后期出现了城市交通组织难度加大、城市公共基础设施利用率下降、生态环境保护各自为战、居民生活不尽方便的问题，中心城市人居就业环境下降，城市居民出现了郊区化居住的趋势。为此，从上世纪90年代开始，在城市功能分区建设上突出重点方向，实行综合开发。一是综合配套建设；二是把专业功能区作为城市单元建设，完善公共服务、社区管理体制，形成了区域内相对独立的小城市；三是加快功能区之间的有机联系。法兰克福分别在上哈蒂、格里斯海姆、波斯特和普劳思海姆地区开发建设了大批居住小区，商业街区、文化场所和服务设施，使居民生活、就业、文化娱乐相对稳定在一个区域中。
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案例解读：商业的城市更新操作指南
商业类旧改项目将在城市更新中扮演重要角色改造类的城市更新是一个中国城市化进程到现在一个非常热门的课题，吸引了政府，建筑师，开发商，艺术家等团体纷纷介入。以往，提到旧改项目，大家联想到的多是艺术文创园区，文化展览类建筑等逼格项目。而今，商业类的旧改物业继以北京798为代表的艺术区改造热潮，和以上海八号桥为代表的办公文创区改造热潮之后，搭着这波消费升级的风口，正在成为旧改领域的新热点。并且，由于商业类的存量在城市的公建环境占据绝对主流，未来，旧改商业项目会大量入市，为城市更新运动带来巨大影响。在这样的背景下，本文希望与大家分析交流一下：主流的商业旧改项目的现状和发展状况，以及未来的机会与趋势。首先本文所指商业旧改项目一般指一个旧建筑，一个旧街区，或一个旧商业体以商业业态为导向的改造。一些大规模的城中村的拆除式城市更新，因为其主要逻辑还在于‘拆光旧的-盖全新的’二元行为模式，不在本文探讨之内。这里希望探讨的城市更新范畴是“Adaptive Reuse ”，即一种“适应性的重新利用”。它既不是一种Conservation（完全的保护），即仅仅强调对旧建筑的保留或修缮，也不是那种连根拔起的Demolish（完全的拆除），即通过抹去拆除建新的手法来对城市进行激进重建。“适应性改造”在笔者看来是一种比“完全的保护”和“完全的重建”高级的一类城市更新行为。它强调的不是静态的物理环境的保存，而是在既有物业的建筑，文化和环境品质的认知基础上，对其在功能，业态上进行开发与重新激活。它是一种城市生长的范畴，亦是当下我国城市更新应该着重发展的方向。首先完全抽干功能属性的保留修缮是一种静态式保护，它缺少人群参与的空间与动机，创造的是一种空空荡荡供人凭吊的遗迹。前阵子笔者在蚌埠出差时就发现当地有一个规模惊人的‘古民居博览园’。它在一个湖心岛上移植了全国数百座传统民居项目，重新组装后供人游览参观。但由于民居建筑在这里失去了原本居住功能，在这里只能看到人为保护的静止的遗迹。没有功能承载业态支撑的园区仿佛失去了魂魄，穿行其间感受到更多的反而是一种寂寥。而拆除式新建的项目，其体验纵深，空间环境则很难以和经年累月自发发展起来的复杂城市环境媲美。结果就是旧有区域原本的尺度感，环境感，社区感和多元的文化氛围等元素被抹去，取而代之的新城市空间或许建筑更新，功能更完善齐全，却缺少了更深层次体验所需的丰富度与多元感。因此，城市更新中，改造，修护，功能置换，空间激活等复合手段的结合，让城市因为岁月流逝而失去光彩却又具有独特场所基因的空间重新焕发光彩，是开发团体，市民，消费者，游客，政府等多方共赢的优质商业模式，也是未来商业项目发展的重要趋势之一。经过数年发展，各式各样的商业旧改项目早已经开遍全国，本文希望可以按照不同的开发主体区分梳理一下目前三个主要的商业旧改类型。类型一：政府单方驱动下的城市历史街区旧改商业可以发现的一个现象是，目前商业业态导向的旧改其实一直是各地方政府颇为积极涉足的一类项目，尤其集中于城市历史风貌街区的改造升级。这种类型的项目范围广，物业所属情况复杂，资金投入高周期长，非政府单位难以支撑。而由于此类项目常处于城市的核心地段，改造开发后能够扩大城市知名度提升政绩，因此政府就具备了整体大规模改造建设的意愿。这几年比较出名的项目诸如福州的三坊七巷，南京老门东，杭州清河坊等项目。这类项目往往游人如织，节假日期间则能达到长人山人海级别，表面看起来颇为繁盛。而由于这类改造涉及到的区域往往是一个城市原本就存在的具有历史风貌审美价值的区域，因此改造后往往带有旅游景区的性质，比如改造后的福州三坊七巷就成为了国家5A级旅游景区。福州三坊七巷然而，因为这类改造多是旅游驱动型，造成这种项目改造后和本地人的生活社交其实没有多大关系。这既不是一个老一辈的当地人可以延续往时日常生活的怀旧场所，也不是一个时下年轻人乐于体验并能重新发现归属感的特色社区。于是，这个类型的旧改项目，业态充斥的是一次性旅游消费为主的商业业态。低成本，高度投机性，最大化利润是入驻商户的主要诉求。商户的构成也多以游客市场筛过‘经得起市场检验’的特色小食，区域特产，文艺小铺，饰品首饰为主流。在这类历史街区虽然可能地处天南海北，但是经常里面的店铺和商品却高度相似，于是全国各地此类街区环境上形态各异，体验感却极为单一。这种旧改，其实某种程度上在等于是在城市中植入了一个又一个与本地人日常生活无关的城市飞地。这类景区式街区当地人往往很少涉足，比如你在询问当地人某条知名步行街，老街坊时，当地人往往会回应‘那都是给外地人逛的’。从城市更新的角度来说，或许这类型项目对于驱动当地旅游，提升城市知名度角度对城市有一定助益。但是由于其在改造过程中高度自上而下，而且以‘景区旅游消费’为主要业态逻辑，这对于一个城市社区的活力（需要当地市民高度参与），以及一个区域商业消费升级（需要能够匹配社区消费需求的业态）来说其实无所裨益。当一个街区高度依赖以游客为主体的客群，某种程度上这就像一种赖药性难以自拔。一方面游客为一个项目带来大量流量，但是这个流量往往是一批批一次性的客流。区域内的商家没有动力去在商品品牌，服务品质等构件上花费太多精力，因为不需要。这也就造成了众多文化街区在商业体验维度上的匮乏。一旦陷入到游客消费的旧改逻辑中，长远来看这类文化街区会慢慢落后于整体城市消费升级的商业进程。类型二：小型企业或个人开发团体操作的小型商业旧改而当我们把目光投入到一些小尺度的，单一建筑，或某几个旧建筑组团改造构成的商业项目中，往往比较能够看到许多亮点。从各类建筑杂志，生活传媒等媒介经常都能看到一些成功的旧改案例。这些案例一般因建筑设计特色，景观环境营造，业态策略组成等方面有其独到之处而获得赞誉。而同时更新后的项目往往也对社区，对居民休闲娱乐和购物的丰富度需求上起到了传统商场无法达到的特色体验维度。这类项目首先开发团队在选址的时候是高度理性导向的，在区位，物业建筑品质，历史文化，产权结构基础元素上作了充足的市调。大多获得资金垂青的项目多位于一个已经有相当成熟度的商业街区，其次旧有物业本身在建筑的品质，环境气质本身均有过人之处。在规模尺度上适合改造，同时在现有物业产权上清晰明了。最后开发团队或许在某一业态或者体验上有引领市场的理念和资源，配合精耕细作的专业团队和独特的推广思路，最终完成一个成功旧改商业项目的开发。从一些成功的项目案例中，笔者认为成功项目至少应符合以下几个优势项：区位优势+环境特色+建筑品质+场所故事+产权明晰以上‘产权明晰’是一个得以交割改造的先决条件，其他几个条件并不一定需要同时满足，往往满足1个以上条件即具有这类旧改项目的开发潜力。笔者在此梳理几个国内外近几年的成功案例，以下案例均具至少有2个强优势点，并且在改造开发的过程中开发团体很好地发挥其优势属性，创造出与其匹配的业态组合与开发策略，获得了良好的市场反响，对城市社区的活力营造也有正面贡献。东京LA KAGU （区位优势+建筑品质+场所故事）具体其区位优势位于东京新宿区地铁东西线‘神乐坂’站，这个地区原本就是一个东京颇具特色情调的精致型街区。早期更是受尾崎红叶、夏目漱石、与谢野晶子等文人喜爱的街道。区域内各种特色商店，百年老店，神社等历史建筑场所点缀其中。而在建筑品质上，早先作为一个出版社仓库的厂房建筑在大空间，钢结构等特性上十分适合改造，为未来的商业空间提供最够的灵活性。改造的建筑师隈研吾神来之笔地在仓库外加建了一个城市尺度级的大台阶，将建筑品质向环境特色升华。而在场所故事中，这个建筑的前身是日本知名出版社-新潮社的书籍仓库，几乎存放过所有日本知名作家的作品。因此当这样的一个场所故事转化成为一个以‘衣食住+知’的知识型商业社区时，人们感到这是一种历史的新生，深处其中体验的是文学与生活美学的精致。洛杉矶Packing House （建筑品质+场所故事）Packing House本身区位位于洛杉矶卫星城Orange County，周边为纯居住区为主，区位上可谓毫无优势可言。但是场所建筑本身作为极具特色西班牙殖民风格建筑，同时场所故事作为上世纪初橘子包装工厂的Packing House，让开发商发现了营造特色商业的机会。最终一个具有美国乡村农场风格，定制化特色美食目的地定位的全新商业体获得了极大的成功，来自洛杉矶市区驱车接近两小时而前来的客人络绎不绝。泰国Jam Factory （环境特色+建筑品质）The Jam Factory位於昭披耶河的西岸，区位上这是作为旅游之都曼谷一个游人很少涉足的区域。作为人流与商业来说区位并无太多优势。但是在环境特色上，这个区域具有远眺批耶河的辽阔视野，同时仓库前绿荫成林，拥有极佳的环境调性。园区由几组建筑组成，西邻河面，内部有一个充满绿植的草坪而建筑本身，是数座有几十年历史的旧仓库。（以上三个案例皆为仓库改建，可见仓库类建筑改造成商业的潜力）看似随意即性的建筑拼贴组合，将泰式料理、啤酒夜店与咖啡集合成无压力的视觉风景，有着河畔绿洲的雅致，每分每秒都是Jam Session，并将文创、文青、潮青等关键字集于一身。建筑品质与环境特色在内庭草坪一处碰撞，绿色的自然与灰黑的建筑形成强烈对比，这个区域由此成为一个充满活动，室内外环境对话的人气场所。上海大同坊（区位优势+环境特色+建筑品质）永康路之后，魔都吃喝玩乐的新兴时尚地标之一肯定有开业不久的大同坊。首先区位优势，大同坊就区域而言，环绕于淮海路，南京西路，人民广场等各大成熟商圈之内，地利之优势不言而喻。物业条件上，这里是上海核心区非常独特的下沉广场式商业街，在环境属性上，绿树成荫郁郁葱葱的巨鹿路上不期而遇进入广场，有种都市秘密花园的神秘感。鱼型的下沉式广场，突现浪漫的地中海气质。同时建筑本身在立面上具有欧式古典建筑特色，层高很高，并且广场区域尺度宜人，以上均具备了一个高品质旧改商业的先天条件。绿树环衬下的下沉广场犹如一个秘密花园，有城市的一个‘中心眼’的感觉新开业的大同坊主打异域餐饮和爵士酒吧，吸引了数家高品质地道的法餐，日料，东南亚和美式餐厅酒吧，成为在魔都的外国人最喜爱和认可的餐饮聚集区之一，也是小资心中有格调的高客单社交场所。当然在这里需要强调的是，而当我们看到以上案例成功的背后，需知其商业的成功并不仅仅是由于物业条件本身的禀赋。事实上，其开发团队需要高度的洞察力与专业度，这样在开发时才能手中有牌的同时步步为营将其商业价值最大化。而往往在城市中有许多失败的案例，物业拥有绝佳的先天条件，却因为不专业的开发而最终暴殄天物，以失败告终。比如刚刚提到的大同坊，其实在这次成功改造之前就经过了多轮失败的改造开发。其在前几轮的商业运营中，不仅没有收获成功，多家入驻商户也受拖累经营不善纷纷倒闭，在新的一轮整体改造开展前商家已经全部撤出。而形成对比的是，今年重新改造开放的相同物业却一跃成为上海外国人最密集的场所之一。这里可以看到开发团队的专业性对项目至关重要，也是项目成功的先决条件之一。类型三：大型开发商为开发主体的街区商业升级改造而在最近几年，陆续有许多大牌开发商看上这个旧改商业领域的潜力与价值。特别是成功的旧改商业项目对于其配套住宅溢价的加持属性，为整个大盘带来的利润和企业的长远发展都是不可估量的。其中早期最具代表性的标志性项目应属于瑞安做的上海新天地。而最近开始大举进入商业旧改项目领域的万科在今年也打造出了恩宁路永庆坊，并且几个后续项目也正在酝酿或建设中。改造后的恩宁路永庆坊这种类型的项目，总的来说开发商背景一般在项目基建，建筑改造等建设环节打造上有经验优势。同时对于一些住宅与商业并举的开发商来说，大规模的街区旧改由于有背后的招商运营团队，品牌库支撑，在后期商户入驻，开业运营以及配套活动环节有比一般小开发团体大的多的资源与人力。因此这样的背景下一个城市由大开发商主导的成功城市更新项目往往对一个城市环境品质拥有比类型二大的多的影响力。以连片的城市街区尺度带动一个城市物理环境，商业环境，体验环境的全面升级。因此做出这种项目的开发商往往能得到各地政府的青睐，在拿地和政策支持环节得到更多支持，形成一个良性循环。瑞安在上海新天地后又在几个城市打造天地项目，其中武汉天地住宅板块从早期对当地人认知属于偏僻的二七桥片区，到如今已经成为武汉房价最高楼盘但是这种模式如果要说负面效用的话，笔者认为死穴还是出在开发团体的专业度上。开发商的规模效用是一体两面的，如果说优秀的开发商给城市带来更新升级的话，不专业，粗放型的开发商进入这个领域的破坏效用同样放大数倍。我们遗憾的看到，经常有各路开发商打着城市旧改升级的幌子，实为利用旧改拿周边土地盖楼卖钱。这类开发商既没有对旧有场所精心改造的专业度，也没有对其长期经营的耐心。于是在物理改造环节上各种大干快上，在招商运营上短视经营甚至一卖了之。这种失败的例子太多了，笔者在这里就不一一举例了。由于一个城市特定区域和历史建筑在经过大开发商高强度的整体开发后，区域空间格局往往就此定型，一旦改造失败往往这个区域数十年难以恢复元气。因此在这个类型改造项目中，目前的办法唯有相关政府慎重行事，对开发商的资质实力，开发过程的各个环节严加监督，同时提高自身眼界与专业度，并鼓励社区市民参与讨论，才能真正为城市更新带来活力。旧改商业能否为城市更新带来成规模的正面效益将取决于政府以上三个类型梳理中，类型一直接涉及以政府为主体的改造开发；类型二则涉及到政府在政策鼓励，审批环节上对这些小开发团体给予支持；而类型三则涉及到政府对开发商操作大尺度商业旧改项目所必须的专业监督与引导。因此，可以说，一个城市，在商业旧改更新中要能够发挥规模化的正向效应，让大开发商，私人开发团体乃至商户运营上能作为具体操盘者各司其职，离不开政府的顶层引导。而这种引导，如何摆脱简单的‘景区操盘’套路，向多元引入，综合管理的高段位模式进阶是摆在城市管理者面前的一个紧要课题。尤其随着中国城市化从粗放化到精细化，消费趋势从需求化到文化认同化的升级趋势背景下。在此笔者选取两个政府驱动引导下的成功城市更新项目略做分析。洛杉矶Abbot Kinney Blvd洛杉矶的Abbot Kinney Boulevard（阿比奇尼大道），位于洛杉矶意大利式风情海岸区Venice Beach街区范围内。曾经是一条非常繁华的传统商业道。而随着时间的流逝，建筑的老化，业态的变迁，这条街逐渐失去往日的光辉，变成了一条商业无趣，业态老旧的普通街道，在Venice Beach区域中泯然众人矣。曾经繁华的街道因为城市变迁没落，后续又因为Venice Beach崩坏的治安环境而雪上加霜90年代以后，在美国城市商业区复兴（Downtown Renovation）的大环境下，重振Venice Beach Downtown区域的政策得以确立，政府对区域的治安维护加大投入，逐渐改善此区域毒品交易盛行，犯罪率高，卖淫泛滥的面貌。随之而来具体到Abbot Kinney Blvd，当地规划委员会制定了详尽的改造政策，与一些非官方的艺术，规划专业机构合作，通过一系列定向利好政策让大批设计师，艺术家，人气商户业主云集于此。多方参与进来的新兴人群对这条原本就禀赋良好的街道进行了长期而细致的改造升级。从单个店铺界面的改造，城市景观元素，小品的插入，再以点到面，形成连续的全新的街区氛围。如今，这条街道早已容光焕发，名声大噪，成为一条著名的雅皮士文化商业街。被GQ杂志誉为‘ America's coolest street’。（美帝最酷之街）几种改造策略：一些旧有建筑鼓励通过喷绘艺术等简单低成本手段改变风貌街区缺口区域或建筑质量太差的区域则由专业商业开发团队定向拆除新建，但新建筑在设计和调性上必须和街区氛围契合。在整条街区分时段分区域引入多种类型活动，包括每个月第一个周五的Food Truck Market 和每年盛大的Abbot Kinney Festival。整条街上随处可见各种适合拍照欣赏的墙绘和装置等艺术作品业态遴选严格，入驻业态商家大都充满个性特色与文化调性（上图的店面设计已被国内多家网红店山寨）这就是政策引导多方参与带来体验升级甚至文化升级的力量！它通过相对大拆大改而言低得多的代价为一个城市一个片区带来了一个活力四射体验，同时它又不抹灭街道本身的历史文化和魅力。这种类型上政府与以往景区式开发改造的角色不同，政府起的是一个基于‘激发城市活力与商业潜能’的顶层设计者的角色。政府首先需要完成区域的基建改造和提升，例如街道整修，管道升级，停车规划，治安提升等私人资本很难完成的公共环境提升。但是在具体操作上政府不再赤膊上阵，改造，开发，招商，运营一把抓，而是通过和各领域专家学者，当地居民等组成的委员会顾问制定出一列城市激活激励指导细则，定向定量地对街区内商业业态，街区立面改造自由度，重点引入商业租金补助激励政策等环节进行刺激。这样项目未来才会形成一个不需过多财政投入的自我成长更新的一种良性自循环。另外一点值得留意的是，Abbot Kinney是一个既受到当地社区居民，艺术家的喜爱，又是受外地游客欢迎的深度体验威尼斯沙滩文化的街区。这意味着游客趣味和社区调性完全可以统合。而这种街道将是未来城市更新中最具魅力的场所所在。当然，美国和中国在社会背景和商业环境上有很多不同之处，而我们更关注的是，在中国这个市场背景下，我们是不是也能够通过类似的方式，来对一条传统文化街区进行商业再激活，使之成为一个为市民，为游客带来惊喜与好奇的全新地带？其实相较于美国的政府机构，国内的政府在资金，执行力，市场资源和物业产权交割等条件有非常大的‘大政府’优势，所以政府层面的眼光和引导就变得至关重要，对城市的商业发展的影响力也非常巨大。随着中国消费市场的发展和城市建设的推进，特别是在北京上海这样的高度发达的核心城市，越来越多的区域政府意识到政府大包大揽开发运营旧改商业项目在发展上的局限，逐渐脱离形象工程和政绩导向开发思维，开始更加有耐心和开放的操作来引导社会力量参与到旧改商业项目之中。下面笔者就为大家介绍一个在这方面比较成功的商业旧改项目，北京杨梅竹斜街。北京杨梅竹斜街北京作为帝都有着丰富的文化传承和历史建筑群落，这几年就北京胡同的各式各样的旧改项目也是层出不穷。虽然大家都非常看好胡同的改造，但是也无法避开两个致命的问题：一个是大多数胡同产权复杂，历史遗留问题极多。另一个就是胡同本身缺乏必要的城市基础设施，例如天然气和污水管道，生活舒适度低，改造成本巨大。而这两个问题是私人开发团体很难解决的，更加需要政府的出面规划和提升。杨梅竹斜街长496米，是连接大栅栏和琉璃厂东街的一条胡同，也是前门地区的四条斜街之一。改造前破败的街道，但其街巷肌理幸运得以保留大栅栏更新计划于2011年启动，是在北京市文化历史保护区政策的指导和西城区区政府的支持下，由北京大栅栏投资有限责任公司作为区域保护与复兴的实施主体。同时成立了一个开放的工作平台——大栅栏跨界中心（英文名：Dashilar Platform），作为政府与市场的对接平台，集结了大批城市规划师、建筑师、设计师、艺术家、商业合作者等，并且办公地址就选在了杨梅竹斜街上，与当地居民和店铺商家一起，为这条斜街带来活力。这个操盘手段与洛杉矶Abbot Kinney基本如出一辙。笔者听过一个说法，判断哪个区域活力值会上升，只需看艺术家往哪个区域跑，看来所言不虚。杨梅竹斜街是“大栅栏更新计划”的重点项目，2013年7月，西城区人民政府对杨梅竹斜街实施腾退改造，与以往旧城改造模式不同，为保留老胡同的建筑肌理和市井文化而采取的有机更新模式，此次改造对原有居民实施自愿腾退政策，杨梅竹斜街1700户居民中有529户选择迁出，1171户选择留下。对留下的原住民，西城区创新性提出“平移试点”，即把分散留在大杂院中的居民合并到一处院落居住，空余出的地方用来建公共厨房、便民菜站、公厕等等生活设施，另有20多座院落引进以文化创意产业为主的商业。对街区的旧改以重新铺设道路地砖，完善街道污水系统，修缮部分破败立面和危险的旧楼为主。街道更新的铺地和水井盖改造后充满情调的新街例如，北京先锋设计团队众建筑（People’s Architecture Office）办公室就设在杨梅竹斜街的一个胡同小院内，被称为“内盒院”项目，就是一个非常有想法的胡同有机更新的实践样本。主要通过预制模块系统装进老四合院建筑里，并在庭院铺地下安装污水储存和净化系统，达到在传统的胡同小院内也能为住户提供现代生活所需的舒适居住环境。关于内容的引入，这里的一切节奏都很慢。引进的每家商家都是经过仔细挑选，进驻之前必须提交相对完善的运营方案；在发展过程中，每家落户的店铺都在慢慢寻找与胡同里的老宅、住户和谐共处、舒服融合的方式。短短500米的街道一步一景，很多门面低调的店铺不仅内部大有乾坤，而且都是行业内和网上都人气很高的品牌。例如甜品+花艺店YUAN，手作工坊“有种房子”，买手店Triple-Major《藥》，铃木食堂，Soloist Coffee，Ubi艺廊，似曾相识Meeting Someone西餐厅，模范书局等等。每一家都是有故事，有质量，有设计的精品店铺，也是很多其他项目招商部费劲千辛万苦也未必招的来的特色店铺。而他们都被杨梅竹斜街的独特历史气质和物业环境所吸引，慢慢聚集发酵，也成就了街道的商业氛围。Triple-Major《藥》笔者在杨梅竹斜街上一家由王回回后人经营的饮品小店天台上拍摄，虽然是盛夏但是环境非常惬意悠闲开发团队也非常重视整个街区的VI和视觉引导，把杨梅竹斜街本身也作为一个品牌去经营和打造，专门邀请日本平面设计大师原研哉对街区的标识，字体，导视做了高度专属风格化的设计。杨梅竹斜街的另一个魅力在于体验发现这些有趣的店铺的同时，你也能看到真实的居民每天在这里生活居住的景象（很多居民生活的四合院大门都开着）。这里的体验不仅限于高品质的商业街，更有北京这个古老城市的人文肌理。在这里古老的市井生活和新潮时髦的商业体验交融，是新建的商业项目无法替代的。现在的年轻游客也越来越追求深度有品质的城市体验而不是传统的到此一游的打卡式名胜景点了。笔者在很多社交平台上看到类似于“现在只有游客去南锣鼓巷，越来越多的人都去杨梅竹斜街了”。或者“如果你想找北京的一条胡同，能吃能喝能逛能买，又能和原住民及设计师聊天，那就是杨梅竹斜街了”的点评。这正是前文提倡的‘游客与本地社区双赢统合的活力城市更新’，从侧面也反映了杨梅竹斜街的改造和商业上的成功。对此项目，由于国内政府的能动性较之国外政府大很多，因此在一个眼界开阔且专业的政府平台中，对城市更新的打造推进将是强有力的。杨梅竹斜街作为创新实践政府主导、市场化运作的基于微循环改造思想的成功范例，在探索历史文化街区城市有机更新模式解决方案可以带给我们一些思考。总结-如何在城市更新中创造魅力场所行文至此，我认为似乎可以试着总结一下在商业导向的城市更新改造中，能够产生最具城市活力度与吸引力场所的化学元素：1，政府专业科学的顶层引导2，鼓励不同背景的多方参与贡献智慧3，商业开发中从定位-改造设计-招商-品牌运营各环节的高度专业4，游客与社区本地居民取向的高度统合5，场地自身条件的天然禀赋中国的城市正在从大拆大建，千城一面的粗放建设中逐渐转型为体验与文化差异化的精细化阶段。以北上广为代表的第一城市梯队因其雄厚的资源与高度的视野已经诞生了不少可圈可点的商业旧改项目。这个趋势正在向例如成都，武汉，西安为代表的第二城市梯队传导。个人认为成都可以算是第二梯队中城市更新运动中能不断产生高品质项目的代表。相信这其中有成都本身城市与市民文化较精致的一面，亦和其中政府层面的战略眼光和引导息息相关。比如引入港资打造的开发周期长（这涉及领导换届），要求多且区域大的太古里；也有细心温和操作的宽窄巷子这样保留一定居民和既有业态的特色历史商业街区。目前这一轮国内的新常态发展趋势中，二线城市对人才，对产业的争夺空前激烈。比如最近各个城市竞相出台了各种吸引应届大学毕业生的利好政策。但是笔者认为，对这一代新成长起来的年轻群体来说，吸引他们落脚一个城市的早已不仅仅是GDP，人口，支柱产业等硬性指标。他们更多的会关注这个城市的城市质感与人文环境，也就是城市的软实力。而良好的城市更新推进对保有提升一个城市文化基因，场所品质与提升城市质感与调性来说将起到一个四两拨千斤的作用。目前，我们还很少看到有哪个城市将提升这类城市软实力建设上有清晰的文件性策略和计划提出，希望未来从政府到社会团体再到市民，能更多关注聚焦于此，多方参与。这样，或许未来国内诸如去日本找寻所谓乡愁，去欧洲体验多样文化的汹涌人潮也逐渐能在各具魅力的国产城市中得到这类高阶的体验满足。毕竟，长远来看，这也是GDP啊。本文转载自：彼山 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欢迎你关注他们中国城市更新论坛之城市行走活动预告：8月31日中国城市更新论坛之行走北京：走进新办公时代时间：2018年8月24日9:30--18:00主办：中国城市更新论坛、佰仕会承办：HiTalk 全程主持：中国城市更新论坛秘书长
城智更新研究院院长 陈方勇 考察案例：1“德必WE”国际文化创意中心“德必WE”国际文化创意中心（龙潭），位于北京东城区光明西街1号，是德必集团2018全新力作，园区总面积8969.7平米，75%面积达到5.5米层高，并配套有全面的文创、科创服务体系。“德必龙潭WE”立足东城，毗邻世界文化地标天坛，以及东二环国际商务圈，拥有丰沛的文化资源，交通便利，商务配套丰富，拥有打造文创园区必备条件。● 国际大师设计● 5.5米LOFT层高● wehome社群服务平台● 文创金融服务点● 中国一乡一品产业创新孵化基地2首汇广场项目紧邻西四环主路，可以说四环内绝版独栋产业园，项目共有11个独栋，采用围合、错落叠退的创意形态分布，多层次立体式园林设计，单体建筑面积㎡，每个入驻的企业独享专属花园、景观平台、屋顶露台，还可体验7.5m、6.8m超大空间挑高和9.9m的柱距的舒适办公环境。同时园区配有花园式商业区，复合功能区，满足企业办公人员日常消费和企业展示发布需求的总部生态办公公园。整个项目有三大功能：独栋办公区，每个楼的屋顶都有专属的私密花园，免费赠送的退台，退台面积最大达到千平，屋顶都是覆土绿植，这种私密独享的生态办公环境可以更好的彰显企业形象和满足企业使用需求的拓展空间。商业服务区，在10#11#首层我们设有品牌餐饮、便利店、休闲咖啡等业态，满足商务人士的生活需求。复合多功能空间，之前是停车场入口，我们改造成一个多功能展厅，设有健身俱乐部，企业可在12#楼进行发布会，品牌展示等多项商务活动。整个屋顶采用钢化玻璃铺设，保证采光条件，同时6m的高层高，企业可以在这个空间进行公司新品的发布、企业宴会等社交活动。3金隅智造工场金隅智造工场是金隅集团投资建设，由存量工业厂房改造升级的产业园区，园区地处海淀区西三旗核心区域，在京藏高速、京承高速簇拥下，与地铁8号线、13号线共同构架园区通畅顺达的交通环境。园区占地面积20万平米，建筑面积12万平米，独有的6-27米超高挑高空间，为智能智造企业打造生态级建筑群。园区集合智能智造企业办公、研发设计、展示体验及商业配套四大服务功能，打造智慧、绿色、人文的智慧园区，致力于成为智能智造产业新中枢。4文心华策国际影视交流中心文心空间为北京文投集团旗下文创园运营品牌，以“产业聚集、金融手段、空间表达”为理念，通过物理空间有效聚集并服务文化企业。文心华策国际影视交流中心由文心空间与国内影视剧龙头企业华策影视集团合作运营。园区主题定位为“影视+国际交往”，通过“空间+资本+内容”三位一体的差异化服务模式，从企业的业务发展等深层需求入手，在资本、资源上给予企业服务和解决方案。项目优势：● 坐拥丽都核心商圈，涉外氛围浓厚，配套全面。● 超高绿化率，环境优雅，360度环景办公，推门即景。● 增值服务含金量高。依托文投集团背景，为入驻企业提供“投、融、保、
贷、孵”全链条金融服务和文化政策解读平台等。● 龙头企业入驻，带动产业链发展。园区现已成功引入华策影视北京总部、国内第一大航空媒体运营商航美传媒、《我不是药神》导演宁浩坏猴子影业旗下七十二变公司、《演说家》等优质IP背后的泛娱乐新锐势力可为互娱、《高能少年团》等王牌网综制片团队北文传媒及国际大片后期制作韩国公司因思特（Inster）等近20家影视文化行业领军品牌，汇聚明星、名人IP。● 园区内部品质配套。影视主题咖啡厅、文人茶室、酒窖、品牌中西餐、健身及美容等商业业态，打造独具格调和品质的文化社区。5中粮·置地广场中粮o置地广场项目总建筑面积81698 平方米，地上建筑面积平方米，地上建筑面积 52120平方米，层高平方米，层高4.35米（净高不小于2.9 米）。地处北二环核心， 距北二环 约 170 米，向北快速抵达北三环，出入便捷自如。中粮·置地广场将艺术欣赏、人文体验、生态环保、商务办公完美结合，打造富有竞争里的商务办公空间。建立3C生态体系，推出贴心式、品质式服务，突破写字楼以往空间提供商用角色，向办公服务商转变，从而带动整个写字楼市场的行业深度服务升级，焕发城市全新活力。预计路线“德必WE”国际文化创意中心第一站首汇广场第二站金隅智造广场第三站文心华策国际影视交流中心第四站中粮·置地广场最后一站佰仕慧城市行走活动为闭门活动，谢绝一切非请自来。业内朋友欢迎参与交流，纯观摩门票：1080元，中国城市更新论坛理事、佰仕会超级会员免费，佰仕会相关群友可享特惠价：668元（更多优惠可申请办理佰仕会会员）。佰仕会现特推出两类会员招募方式供大家选择：1、体验会员：年费1880元。有效期内可任意选择佰仕慧城市更新研究院主办的线下沙龙三次（单次门票统一为1080元），可加入佰仕慧创新生态营（群）与导师、学员保持长期互动，可享受会员特别优惠参加佰仕慧组织或协办的任何付费活动。+创新生态的践行者或相关生态圈主要业务负责人申请。有效期内可全部免费2、基础会员：年费16800元，需地产参加佰仕会主办的各类线下沙龙（每年不少于20场，单次门票统一为1080元）及年度大会（包括中国城市更新论坛、不动产资管生态链大会等，单场门票价值6680元），可免费要求一次不超过1小时的一对一线下咨询一次，可根据自身需求订制主题沙龙或私董会一次（相关费用另外核算），可加入佰仕会基础会员群，可享受会员特别优惠参加佰仕会组织或协办的任何付费活动。 报名咨询或申请加入佰仕会请联系一位叫梨子的姑娘，电话同微信号：《佰仕慧资管课堂》新学年8月全新课程计划日英诺创新空间创始合伙人 刘怀宇 开讲新学年第六期总第五十一期课程：不是联合办公！创业综合体是怎样的存在？日云起资本创始合伙人 布和 开讲新学年第七期总第五十二期课程：从投资内容到盘活存量资产，云起都做了怎样的布局？日柯罗尼资本新扬子基金创始合伙人执行总裁 王知新 开讲新学年第八期总第五十三期课程：万亿存量资产市场，柯罗尼资本如何锁定胜算？日中国CCIM理事长、上海理辰文化发展有限公司董事长 康洪恩 开讲新学年第九期总第五十四期课程：中国开发商的资产管理战略日 睿远资产创始人（原阳光新业副总裁）李睿 开讲新学年第四期总第四十九期课程：如何在重庆这样的城市激活一个网红商业？时间：每周四晚20时-22时地点：佰仕慧资管课堂（微信群）新学友申请听课请扫码付费加入课堂，老学友还没来得及加入微信群的请加本人商务微信“Frank_Chenfy”，出示圈友身份认证信息，我会第一时间加您入群！2018年度城市更新案例评选征集令！2018年度城市更新案例评选由中国城市更新论坛组委会主办，并在去年基础上进行了更新迭代，旨在发现更多优秀的案例与机构，为城市更新领域中的有志之士提供可值得学习借鉴的新标杆，从而推动中国城市更新健康有机发展。奖项设置：十大城市更新案例之老城复兴十大城市微更新案例之新办公十大城市微更新案例之新居住十大城市微更新案例之新内容十大城市微更新案例之新技术2018年度十大城市更新最佳城市运营商2018年度十大城市更新最佳投资机构2018年度十大城市更新最佳运营服务商评选流程：1、即日起启动案例征集，由论坛理事、行业专家、媒体、大众广泛提名或自荐，需陈述推荐理由；2、8月15日截止报名，由论坛秘书处初筛确定入选名单（每类入围20名候选）；3、入选项目需按标准提交申报材料；4、项目案例整理成公示材料在城市更新论坛官号上发布；5、8月25日，启动网络评选（大众评分权重30%）；6、9月5日，启动行业观察员评选（行业观察员从行业媒体主笔人及独立发言人中选出，全国100名观察员评分权重20%），同时理事评选（理事评分权重50%）；7、9月10日，截止投票，评选结果进行公证，确认最终获奖名单；8、颁奖典礼将在9月20日2018中国城市更新论坛大会举行。联络方式：案例素材请提交至邮箱：curf@chinaurbanregeneration.org详情请登录中国城市更新论坛网站查询
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