原标题:暴涨200%？中介炒房租比贩毒来钱还快？真相是……
近来，“房租暴涨”引发热议，个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道更是让人义愤填膺。有人感叹，这是要吸干年轻人的血啊！
面对汹涌的网络舆情，8月17日，北京市住建委高度重视，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
明确要求住房租赁企业：
不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；
不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；
不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
同时对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：
严查不按约定用途使用融资资金的行为；
严查哄抬租金扰乱市场的行为；
严查不按规定进行租赁登记备案的行为。
一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。
相信此次“三不得”“三严查”只是一个开始，有利于租赁市场更健康地发展。不过，此次来势汹汹的舆情中，如同大坝上倾泻而下的洪水裹挟着大量的泥沙——一些自媒体为了吸引眼球，以点带面、危言耸听，加剧了人们的恐慌。
因指出自如、蛋壳等人为抬高收房价格而“被辞职”的原我爱我家副总裁胡景晖，向涨租这个热点问题中注入了更具体、甚至戏剧性的元素。然而，这种元素的注入，也将公众的眼球吸引到了公司政治、个人恩怨上面，而忘了房租问题本身的解决。
简单、直接、情绪化、八卦的信息容易传播，而且被人们接受。但真相从来不存在于情绪之中。
只有理清房屋租赁市场的基本逻辑，才能更好地解决问题，推进租购并举，实现住有所居。
文 | 董晴 瞭望智库观察员
编辑 |黄俊峰 瞭望智库
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暴涨200%？房租到底涨了多少！
现实中，关于房价和房租的讨论，因为牵涉受众太多情感，都容易在传播的过程中跑偏，最后距离真相越来越远，甚至变得耸人听闻。
比如，近来有的自媒体文章的标题为《房租原地暴涨200%，中介只用了10天！北漂已被榨干》！描述十分吓人。
但当你翻看文章，就会发现里面的内容是“达到房东预期价格6500的200%”，压根不是标题里的“暴涨200%”：
当然，即便以文中所述（刨去拿房之后的装修、家具家电的购置费用等），上涨100%也已经很吓人了。因此，受众很少会产生质疑，就完全认同这些“吓人”的数据，进而顺理成章地加入讨伐高租金的队伍里面……
租金是否在上涨，每个人都能感觉得到。但是，租金到底上涨了多少？这却是一件不容易说清楚的事情。
以正处于舆论风口上的北京为例，我们来看看不同机构公布的租金上涨幅度的差异有多大。
根据国家统计局北京调查总队的数据，2018年1-7月，北京市租赁房房租的涨幅为3.1%（如下表）。
表1 2018年7月北京市居民消费价格主要数据
▲来源：国家统计局北京调查总队
鉴于今年上半年北京市居民人均可支配收入的增速达到8.8%（如下表），3.1%的房租涨幅可以说相当温和。
表2 2018年上半年北京市居民人均可支配收入情况（单位：元）
▲来源：国家统计局北京调查总队
其实，这个数据的调查、取样更有科学性。但由于跟很多人的感受不一致，往往一上来就不被相信。这种状况的直接结果，就是给了很多非官方机构发布数据的空间。
贝壳研究院Real Data的数据显示，从租金指数的角度，剔除不可比的因素之后，2018年1-7月，租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅；从平均租金水平看，今年前7个月，市场平均租金为86.4元/平米，略高于去年同期水平，月环比涨幅为2.6%。
北京租金指数及环比涨幅
中原地产的统计数据则显示，2018年7月，北京二手住宅的租金指数为211，较去年同期的196上涨7.65%，数值上小于贝壳研究院的数据。但二者均比国家统计局北京调查总队的数据要高。
▲数据来源：Wind资讯、中原地产
而自媒体“房屋屋”一篇名为《楼市冰封，房租暴涨！》的文章给出的数据则更加夸张。
文章显示，过去一年，全国省会城市中有13个城市房租涨幅超过20%，仅有郑州一城房租下跌。在这个图表中（如下图），处于风口浪尖上的北京房租涨幅（同比涨21.89%）仅名列第8位，深圳高达29.68%的涨幅也只能屈居第二，因为成都的涨幅高达30.98%！
根据作者在文末的说明，图表中的数据均来源于中国房价行情网——一个由中国房地产业协会主办的平台。
除此之外，还有各种各样其他机构发布的数据，很多数据差异巨大，让人云里雾里。
这些数据由于样本不同，口径不同，得出的数据也会不同，让人不知道该用哪一个做判断。这使得人们转而通过观察同一小区，或同一套房不同时间租金的变化来感知市场的温度。但这种观察也容易陷入盲人摸象的困境，引发公众焦虑。
当前各种数据都有一定的局限性。
官方数据的颗粒度不够细，其结果也与人们的“感受”不符。
租赁中介机构提供的数据，则在公允性和科学性上存疑，因为目前市场发布数据的中介本身又是房源代理机构，像链家和贝壳等还是亲自上阵干租赁的，它们发布租金价格数据的动机也许并不纯粹。
部分中介动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对市场来说，则制造了上涨预期。
相比需要过户交易的买卖市场，租赁市场交易不透明，缺少数据统计办法。
当前的官方数据，房屋租金只是作为CPI中的一项，最后综合出来的是一个指数，很难看到这其中的租金数据。这就需要监管层通过区域采样、调研的方式，形成一个第三方客观公允、分片区、较为完备的房屋租赁价格数据体系，并定期向社会发布，这样才有可能形成相对透明的租金数据。
在靠谱、详实数据的基础上来谈论租金涨跌，方才有意义。
机构介入推高租金？机构经营做了什么？
党的十九大报告中首次明确提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，将租赁市场的重要性提高到前所未有的高度。
此后，无论是中央经济工作会议，还是诸如《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等文件，都明确表示要发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
然而，此次舆论漩涡的中心，恰恰就是所谓“机构炒高租金”。
前段时间，北京天通苑一业主在某社区论坛发贴称：自己家的房子要出租，心理预期价位是7500/月，经自如和蛋壳公寓两家公司询问后，却被两方拼命争抢，最终蛋壳给到每月10800元的价格，付11个月。
机构“炒房租”真的如此“呼风唤雨”？机构介入租房市场，到底意味着什么？
这需要从机构在租房市场的运营模式说起。
长期以来——甚至直到今天——我国房屋租赁市场都是一个C2C模式的生意。
这样的模式下，中介（为业主）提供信息发布、带租客看房等服务，藉此获得佣金收入，若有信用担保等金融服务的话，还能获取一些增值性收入。相比租金，这些收入所占的百分比不大，因此也就不会对租金产生“定价权”式的重大权重影响。相反，为了快速成交拿佣金，中介还可能帮租客向业主压低租金的价格。而政府要做的，则是制定相关的法律法规，保护租赁双方的利益——比如业主不能随意涨租和驱赶租客，租客不得恶意拖欠租金和破坏住所设施等。
诚然，过去多年来，这种模式下也出现了各种大大小小的问题，比如一些出租房的消防安全可能不过关，业主随意涨租和驱赶租客的事情也屡见不鲜。但总体来说，其较好地满足了大多数普通租客的核心诉求——高性价比——在居住条件过得去的情况下，房租尽可能便宜。
机构介入之后确实会在一定程度上推高价格，但想真正弄清这个问题，需要拆开来看里面的细节。
长租公寓元年到底是2014还是2017，业内有争议，但即便按2014年算，至今也就短短4年。
2010年以前，国内的公寓市场主要以雅诗阁、辉盛阁等外资高端服务式公寓为主。2010年才开始出现面向青年租客的服务型长租公寓模式，如魔方公寓、you+公寓、未来域等集中式公寓，以及自如、青客、优客逸家等分散式长租公寓。自2015年初中央政府鼓励支持租赁市场的发展之后，这些公寓品牌迅速发展起来。
机构做规模化租赁运营，就要去市场上拿房。因为中国租售比过低，如果机构（比如开发商）是自己拿地、自己盖房，然后持有出租的话，即便像万科这样融资成本低至4%以下的企业也很难兜得住成本。所以，市场上的长租公寓运营商其实通常扮演的是“二房东”的角色。
这种模式下，运营商的盈利来自租金差，因此长租公寓运营商一般会与原业主签订3-5年，甚至更长时间的包租协议。
按理说，这是打包价，比散租的价格要更便宜才对。早在长租公寓的风口起来之前，确实是这样的。可是，随着越来越多的“玩家”入场，对优质房源的争夺就不可避免地变得激烈起来，并且出现类似自如和蛋壳这样相互抬价的现象。
此外，为了提高坪效，机构拿了房之后，通常要对其空间进行拆分和重新装修，比如两房变三房，甚至变四房，即所谓的重装修、N+1出租模式。空间拆分得越细，坪效越高。
比如蓝领公寓的坪效就明显比白领公寓要高，因为白领公寓做的是平方的生意，蓝领公寓做的是立方（上下铺）的生意。当然，既然要改动，就要给（业主）更高的价格……
不过，涨价之后，业主不一定能占多大便宜。机构在市场上拿房的时候，会用到一些营销技巧，让业主觉得自己占了便宜。实际上，平摊到3-5年的包租期，机构每年支付给业主的租金上涨幅度是锁定的而且比较有限。机构通常还会要求业主每年给一个半月左右的空置期，第一年还要给2个月左右的装修空置期，这期间不付给业主租金。
此外，还要看机构报出的“涨价租金”中包含了什么，如果涨价后的租金中包含物业费、取暖费甚至有线电视费，可能跟业主直租的租金相比并没有上涨。
企业是以营利为目的而从事生产经营活动，向社会提供商品和服务的经济组织。因此，拿到房之后，长租公寓运营机构一定会想方设法赚钱。提高租金是最简单有效也是最重要的方法。
然而，这种看似简单直接的方法实际做起来难，长租公寓依然不够吸引人。一是运营成本较高，除了拿房成本、改造投入，还有后期的运营和维护成本，而且只有确保低空置率才能实现盈亏平衡,一味抬价的话只会给自己挖坑；二是目前长租公寓的租客主要是工作5年以内的白领、高校毕业生，支付能力较弱，对价格十分敏感。
泊寓厦门总经理吴迪曾表示，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，仅装修改造的成本就需要运营3年后才能覆盖。
万科董事长郁亮也表示“长租公寓的回报率能达到1%-2%就很满意了”；龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石则表示“三年内不考虑盈利”。
因此，机构介入住房租赁市场后，存在加价抢房的现象，而且不是个案，但这种情况通常出现在那些地段好、区位好、需求大的地区，并非全局性的。
同时，也需要看到专业化机构在租房市场上积极的一面。
如上所说，运营机构与业主的委托合同为3-5年，甚至更长，这为市场提供了稳定的供应。此外，当前租房需求以单间或小户型为主，通过对大户型以及“老破小”房源的改造、升级，可以有效地满足市场需求。
例如，两室一厅的户型，原月租金6500，两个租客选下来，每人每月要付三千多。改成四房之后，总租金可能上升到了8000多，但对单个租客来说，负担减小了。
而且，向个人业主租房的话，通常要半年起租，而专业化的机构可以做到一个月起租。只租一个月，每月租金当然要贵一些，但总比找不到房好。这也是机构的利润来源之一——时间拆分。时间拆分得越细，利润越高，就像酒店的钟点房坪效比日租房要高。但精细拆分时间的前提，是你的管理要跟上，个人业主是难以做到的。
从这个角度看，专业化机构扩大租金涨幅的现象有一定合理性，而且目前机构的市占率较小，市场仍然以个人房源和二房东房源为主。从发达国家的经验来看，机构房源将来的占比也不会太高。
世界上主要国家机构房源和个人房源的占比
▲数据来源：链家研究院
同时，在拿房时存在竞争的机构，在出租时同样面临竞争。以美国为参考，其最大的公寓运营商市占率也就1%。
美国租赁运营企业管规模Top 10
管理规模（套）
投资管理+住宅开发+住宅管理
投资管理+住宅开发+住宅管理
投资管理+住宅开发+住宅管理
房地产开发+城市更新+住宅管理
住宅管理公司+物业管理
注：管理规模为2017年，市场份额为美国租赁住宅4300万套
总的说来，住房租赁市场空间很大，但租金涨幅有限，甚至还会周期性下降。因为租金是没有投机因素的，不会在当前反映未来的因素，租金表示的就是现在租客的负担能力。欧美国家较为成熟的租房市场可以提供很好的参考。
从长期趋势看，租金的市场规律是：租金收入弹性几乎为一个常数，对于一线城市，常数大概是1~1.5，也就是说，居民平均收入增长10%，租金最多上涨15%；二线城市常数大概在1左右；三四线城市则要远小于1，甚至可能是负数。
房租稳定，当前社会的一件大事
虽然目前机构房源的市占率还很小（不到5%），但从国际经验看，B2C房源市场占有率平均在30%以上，机构化运营的崛起很可能是发展趋势。机构为抢房源而抬高价格，虽非普遍现象，但社会影响极坏，容易引发恐慌，并助推租金快速上涨。
前段时间的胡景晖“被辞职”事件便在一定程度上反映了这一问题。据报道，在此前一场电话会议中，胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。
因此，类似此次北京住建委的介入干预，就显得很有必要。
租金一定会随着收入的增长而增长，但是不能上涨过快。因为租金问题是一个民生问题，影响的是消费。租金上涨过快，会使大量流动人口和新市民难以融入城市，一旦他们离开，将对大城市的服务成本产生冲击。此外，租金还是CPI的重要构成部分，如果租金上涨过快，将引发潜在的通胀风险，并威胁经济稳定。
所以说，租赁市场的稳定性非常重要，甚至比房价的稳定性更加重要。
那么，如何建立稳定租金的长期框架呢？
首先是增大供给，解决供需失衡的问题。
当前，供需在相当程度上左右着价格。租金，作为一种价格机制，反映的是租赁市场的供求关系。租金问题的本质是供求，实现动态的供求平衡，才能从根本上稳定租金。
我国94%的人口居住在东部43%的土地上，而且东部地区的人口，还在不断从小城市流入大中城市，从大中城市流入超大城市，使得住房存在较大的缺口。比如，目前北京的住房存量约750万套，共计约1600万间，对应接近2200万常住人口，缺口显著。
随着部分一线城市及重点二线城市一边大力引进人才，一边大规模拆除违建，叠加大学生毕业季，租房需求在短期内集中释放，总量上缺口放得更大。再加上目前租赁的需求主要是单间，而市场供应的房源则是整租和大户型居多，结构上也存在失衡。以上多种因素共同助推了租金的上涨。过去，二线城市房租较稳定，但目前也开始加入了上涨的行列，成都就是非常典型的例子。最大的推手就是供需失衡。
为解决供给问题，住建部此前的通知明确强调，确保公租房用地供应，力争用3~5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。
目前，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。但这些土地短期内难以形成有效的房源供应，所以，事实上，目前租赁市场的所有政策还未能真正影响供需现状，导致租金价格依然处于快速上涨过程中。
不得不承认的是，恐怕在未来很长的一段时间内，一线和核心二线城市可能都将面临有效供给不足的主要矛盾。
要增大租赁住房的供给，一是要想办法释放私人手里的大量房源，目前仍然存在大量的闲置房源，有待进入市场；二是加快试点农村集体用地建租赁住房的试点；三是企业的闲置用地要盘活，不少国企手中仍然有大量处于闲置状态的土地，完全可以通过更加市场化的方式进入租赁市场。
此外，从增加供给的角度，政府在制定供地计划时，租赁地块如不占用原有住宅用地的指标，这样地方政府才更有动力出让租赁用地。
去年深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已经提出，要加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价。但如果市场短缺的话这一意见很难落实。如果租赁供给总量充足，即使是一些结构性因素引发租金上涨，上涨幅度也会有限，且很难持续。
其次要给予税收优惠，刺激机构的参与。
部分机构为争夺房源抬价，租客感觉到压力山大，但很多机构依然对做租赁不感冒。因为以当前的租金回报水平，在大多数城市从事租赁“算不过来账”！
在过去以个人出租为主的市场中，因为并没有强力的约束，很少有房东缴纳租赁收入所得税。但对于机构而言，则难以避免各类税费，税率可能高达25%！业内人士表示，如果相关综合税率能够从当前的20%以上降到5%左右，将会激发更多的专业机构参与到租赁市场的积极性，从而增大供给，竞争也更加充分。
再次要加大金融扶持，加速REITs落地。
无论是是采取轻资产模式（二房东模式）还是重资产模式（完全自持），规模型的租赁住房运营商，都需要大量的资金。
根据龙湖内部的测算，长租公寓的资金成本要控制在4%左右，且持续不断投入才能实现盈利。
目前，新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（魔方“ABS”）为例，三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。这还算便宜的。
目前，机构能够拿到的钱普遍很贵。资本都是逐利的，而且通常还比较短视，这必然使得长租公寓运营商想尽办法涨租金。甚至还绞尽脑汁希望通过各种服务创收。比如某公寓运营商，保洁阿姨每天问租客要不要打扫卫生服务，有时想不打扫都不行，对经常出差的租客来说这种过度的服务简直就是扰民。
话说回来，为什么美国的公寓运营商们活得那么滋润呢？
美国最大的公寓运营商之一EQR，目前的市值为239.8亿美元。因为美国有REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）可以提供便宜的资金，其要求的回报不高，比定期存款或是国债高点就行，而且政府还给减税。
如果仅靠租金，没有REITs，几乎在所有的国家，买楼（或自己建楼）做租赁，回报率都很难算得过账来。比如曼哈顿的租金回报率是3.58%，比我国的北上广深已经高了一倍多，但这个数字也只能与其目前30年房贷固定利率平齐。可是，通过REITs模式上市，加上税收优惠则回报率可以达到8%左右。
过去12年间，美国市场上REITs平均年化收益率达到了12%，大幅跑赢股票和债券市场。而且，REITs还提供4%-5%的分红率。
目前，国内已陆续发行了不少“类REITs”，距离真正的REITs仅一步之遥。今年4月，证监会、住建部两部委发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的文件，联合支持住房租赁REITs试点。不过，实际的操作较为复杂，因此截至目前，还尚未有产品落地……
最后，出现异常之时，政府要果断出手，遏制炒作。
谈及住房租赁，德国常常会被人们提起。德国主要以租赁的方式解决居住问题，政府强制管控，并提供补贴，无论房价还是房租都处于十分合理的水平。
此前，我国在住房租赁领域的管理和财政支持上缺位较为严重，面对市场出现的各种问题有时显得难以应对，目前，相关部门正在完善相应法律法规。
可以预见，未来资本还会继续深度加持住房租赁机构。机构介入，可以达到稳定作用，但也会带来新问题。其虽然无法左右整个市场，但却可能在一定区域内、一定时间周期内，垄断市场，从而获得绝对“议价权”，也为通过相应手段囤房炒高房租提供了可能。
对此，监管层必须保持高度的警惕。对于任何可能造成市场垄断的机构和态势，必须及时出手。市场竞争是自然规律，但包装炒作不该被允许。
此外，资本介入之后，为了实现盈利，不断将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格，也值得高度警惕。比如，前不久，富士康员工就发布公开信，抗议万科改造深圳城中村。
20%被认为是房租与收入比较为理想的比例，既能保证居民基本的消费生活，也能维持租赁市场的稳健发展。30%是国际通行的警界线，租金收入比超过30%，说明租金水平已经超出租客的可支付能力。
根据《2017应届生租房价格报告》，82.4%的大学应届毕业生是要租房的。而目前像北京这样的一线城市，房租与收入比已经高达45%。
当前，我国亟需通过提振内需来解决中美经贸摩擦带来的冲击。如果房租占了收入之半，提振内需就无从谈起。
房租的稳定，确实是一件大事！
本文来自大风号，仅代表大风号自媒体观点。
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