律师告诉你购买司法拍卖房的注意要点

昨天深圳都市频道第一现场报道的《法院拍卖房引纠纷，买房容易入住难》，再一次引起了大家的注意。拍卖作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，并且拍卖房价格普遍低于市场价格，让很多人开始动起了购买司法拍卖房的心思。拍卖房看上去很美，美在价格低，美在有法院公信力背书，但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前，一定要考虑到涉及的各种风险，否则很容易捡起芝麻丢西瓜，甚至血本无归，花钱买罪受。

笔者曾在拍卖房领域混迹多年，眼看着有投资客在拍场中发掘了商机，赚得大桶金，也眼看着有购房者在一生难得一次的购房中，因为染指了拍卖房落得钱财散尽，眼瞅着房子却住不进去。俗话说，高风险带来高汇报，广东客家俗语称：“食得咸鱼抵得渴”，若想拿下拍卖房，笔者认为，一个谨慎的购房者应当做到如下几点，供各位看客思索和参考。

一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款

通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：

正如第一现场报道的例子，购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还有一个长期的租约，租赁期限长达15年，租客以“买卖不破租赁”为借口，声称“所有权归你，使用权归我”，拒不搬离房产。

有租约的情形也要进行区分，有些是担保公司，误以为赎楼就可以卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，导致购房者入住难；有些是债务人，为了恶意抗拒执行，串通第三人签订了租赁合同，并且做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约，对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案。

笔者亲身经历的一个案子：购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还欠缴物业管理费，物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年，其实本金并不高，但是因此产生的滞纳金，有些物业公司还是计复利的，利滚利几年算下来，又是一笔巨款。

3、欠税费、土地使用费

这个没什么好说的，欠国家的钱，除了咬牙缴纳，别想其他主意了。

以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。

除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，原本应该由卖方缴纳的税费，买方也应一并缴纳，还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。

关于贷款，虽说原则上需要一次性付款，很多购房者的资金实力不够。但实际上，打算办理司法拍卖房产按揭贷款的购房者在缴存拍卖保证金后，可以和银行沟通，向银行递交申请，经审核通过后，既可以获得银行的贷款意向书。或者采取和担保公司合作的方式，先付清购房款，再去贷款。只要保证在拍卖成交确认书规定的时间内付清全部款项即可。

在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助。

如果是学位房，房子上的学位、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。

很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，自己去调查清楚再做决策。
当然，购房者也可以委托一位律师负责进行尽职调查，或者帮助处理后续事宜，包括收回房屋、费用清算等过程中的沟通和调解，以及有必要时进行诉讼。风险所在，机会亦在，把握得好，购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产，请记住，凡事预则立。