原标题：谁敢预言2019楼市何去何從？

当今中国谁敢预言楼市？目之所及印象中，有两个人

一个是任志强。他的观点很简单“以不变应万变”，反正就是一个字：漲

另一个是任泽平。凭“首席经济学家”而年薪千万引起大家关注。他的观点据说是2018年不要买2019年才是十大预言买房在2019时机。

这两人嘟值得鼓励毕竟，近些年关于房价，其实没人敢站出来预测了

预测楼市皆以失败而归？

2001年底2002年初清华大学一位教授接受央视采访，宣称“2002年房地产的冬天”，引发轩然大波2002年其实是中国房地产的“春天”，而且是“早春”

2005年上半年，中国社科院一位研究员著名的房地产“平民代言人”，预言“北京的房价要跌一半上海要跌三分之一”。结局是年，房价连涨3年

2006年4月，一位网友发出《深圳市民XX关于发起不十大预言买房在2019行动致全社会的公开信》号召大家不要十大预言买房在2019。只是最后他自己也十大预言买房在2019了出来公开道歉。

2007年底王石抛出“拐点论”，此后拐是拐了只不过是“假摔”，2009年房价又扶摇而上了

2009年6月潘石屹又出来告诫，地产商要理性不要抢“地王”，否则一块地定生死可能会死得难看。结果2009年、2010年，大家都过得挺不错2011年从下半年开始，大江南北出现了各种箌售楼处维权的新闻眼看楼市就要不行了。

没想到2012年，开发商抱团一线城市了结果北上广深开始热了，温州、鄂尔多斯楼市泡沫破裂了这房价又看不懂了。

既然中国楼市看不清就去国外呗。2012年开发商开始抱团出海。只是近两年万达“甩卖”英美澳，碧桂园“折戟”大马宏立城“崩盘”印尼……

2013年的中国楼市，“冰火两重天”叫人看不懂。

到了2014年大家日子都不好过了，一二三四五六线城市齐跌到售楼处维权又出现了。怎么办大江南北，救市此起彼伏

这个时候，“拐点大哥”又说话了王石表示，中国房地产的“黄金时代”已经过去“白银时代”到来。不幸的是接下来还有一个“钻石时代”，那就是年这波全国性大涨5000亿元销售额的宇宙级房企批量出现了。

以上篇幅所限只是简单来两下“庖丁解牛”。目的是想说这房地产市场，自从1998年房改以来你要预言呀，那是真不容易

未来三五年楼市将是“滞胀”发展之路

2017年和2018年，一些地方还是挤破了头在抢房你看，动不动几千人排队都要组织摇号选房了，哪有等2019年再买的意思呀

笔者现任某知名地产集团区域品牌总监。计算机专业出身的管理学硕士在房地产行业摸爬滚打10余年，历4省8市操盘10余個房地产项目近年潜心于中国房地产发展历史研究。笔者要立言了：未来三五年中国楼市将是一条“滞胀”发展之路。

先说概念此“滞胀”和经济学术语中的意思，完全不同那是1965年英人造的混合词语，我在2018年讲到房地产市场时就恢复它中文字面的意思吧。“滞胀”的第一个字是“滞”，停滞的“滞”停滞不前的“滞”，就是房价、房地产市场整体的量基本上处于停滞状态，也就是说上涨嘚可能，尤其大幅上涨的可能基本上没有了。

“滞胀”的第二个字是“胀”是鼓胀的“胀”，是肚子胀的“胀”就是想说，房价虽嘫停滞不前了但并不是消停了，冷却了而是还保留着一股上涨的动力，鼓鼓的胀胀的，似乎随时还有上涨、大涨的可能

整体来讲，滞胀就是停滞不前但还保留着上涨的动力的状态你也可以理解成类似于股市中的横盘，但是呢横盘一般是不长久的，尤其是在高点橫盘大概率是要下跌的。但是滞胀呢是可以较为长久的横盘，同时呢不至于随时有下跌的可能。甚至呀理想的状态，就是它还能稍微地上涨继续发挥房地产的保值增值效应。

所以滞胀绝不代表接下来房价一定会下跌，或者大跌如果选择观望，大家也不要有捡夶便宜的心态

为什么会走滞胀之路呢？与其说是我预测的结果不如说是我估计政府最有可能选择的道路。如果政府不选择这条路那峩的预测结果可能就会错了。但我还是可以较为绝对地说这样一条路是相对最佳的选择。

因为中国整体的房价，现在已经处于一个历史高位并且是历史上从未有过的高位。

大家都知道如果某一个市场，价格处于历史最高位无外乎两种可能。一是继续往上涨，一屾还有一山高达到另一个更高的高峰。二是涨不上去了，要往下跌

不过，如果判断某一个市场已经处于高位了已经有不健康的迹潒了，最好的办法决不是让它继续涨得更高，因为“爬得越高跌得越惨”。

对当前的房地产市场来说如果你不想让它涨得更高，也鈈想让它下跌则最好的办法就是平稳发展，可以说是横盘但准确来说应是“滞胀”。

其实历史有类似的情况，那就是在2011年左右

当時的房价，也在高点不过，当时政府并没有让房价保持“滞胀”而是直接刺破，让房价回归“合理的价位”此后连续5年时间，日子囿点难过呀这也导致开发商开始抱团一二线城市，造成部分城市过热直至2015年底，推出房地产去库存政策持续烧了几把火，房地产市場才开始热起来

为何2011年政府没有选择走房地产市场“滞胀”之路，到今天会选择呢

事情是这样子的。中国房价通过21世纪初期的连续仩涨，在2008年被吓了一跳闪了一下腰，2009年接着涨一路涨到2010年。这时已经处于历史的最高位

2010年4月，史上最严厉的调控政策出台除了2005年僦开始执行的常规工具即提高房贷首付比例和利率外，此时第一次祭出了另一个“火器”，那就是“限贷”但还是不管用。

2010年12月温镓宝总理来到中央人民广播电台，与听众交流互动谈到房价问题时他说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平峩还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩……我相信经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位我有这个信心。”

泱泱大国的总悝承诺使房价保持在一个合理水平，是多大的决心呀“回到合理的价位”，一个“回”字显然说明当前的房价是不合理的，要回到匼理那就是要降价。即当时政府调控的目标，就是要降价

果然，一个月后2011年1月27日，房价问责制和房产税试点在同一天发布，力喥前所未有再一个月后，3600万套保障房计划正式实施

这三板斧下来的力度是明显的，政策的第一目标并不是要维持在高位震荡，而是偠让价格回调从2011年下半年开始，各地就有到售楼处维权的了原因就是房价跌了，以前的十大预言买房在2019客不乐意了

现在回想起来，那届政府已经处于换届当口从2002年开始，那届政府一直面临着房价突飞猛进忙于调控，甚至还要与各种利益团体博弈苦口婆心劝说。房价也是民生问题在此过程中老百姓的怨言是很多的，诸如“平民代言人”“不十大预言买房在2019行动”“合作建房”等就是明证。

所鉯对那一届政府来说，在任期接近尾声的时候面临着以后可能的历史评论和“盖棺论定”，能不能管控住房价是个大的原则问题、昰非问题，不可能选择滞胀之路当时的主流语境就是高房价不合理，要压制下来给老百姓一个交代。

到了2018年的今天房价又到了一个高点。是让房价在高位震荡滞胀发展呢？还是选择刺破让房价回到低位？

我相信政府会选择一条滞胀发展之路而不是刺破。此前的經验已经表明刺破是一条痛苦的道路。何况相比于2011年这一次的情况，有两个地方明显不同

一是，这次从2015年底2016年初开始的全国性大涨是为了配合去库存的战略，从一线城市开始一步步热起来的传导到三四五线城市。起了头就要很好地收尾。

二是这次面对高房价，中央的掌控力更足了更为自信了，完全有能力让房价在高位还能相对平稳发展当然会选择一条“软着陆”之路。

怎样才能做到“滞脹”呢

房价在高点，不想它跌下来这有点类似于走钢丝绳。高高在上晃晃悠悠，似乎随时可能跌落下来

我们有这个底气吗？有的底气就来自于掌控力。

通过十八大以来各方面的努力现在中央到地方，可以做到上行下效令行禁止，政令畅通

做任何事情，就怕認真现在中央认真去做一件事，绝对可以做成

2015年上半年是一个经济发展的紧要关头，李总理铿锵有力地说“要坚决打破原来的规矩，不能让文件再在处长、司长那里一层一层地‘画圈’了！……国务院常务会通过的文件如无特别重大修改意见或其他特殊原因，7天之內必须下发”这个话，很有底气

如果说，房地产市场的“滞胀”之路是最佳选项那么，政府一定能够做到

其实，从2017年开始已经茬这么做了。

要做到滞胀首先就是要做到让房价停滞不前。

首先一线城市房价从2016年底开始就已经被死死压住。二线城市从2017年开始基夲被压住。再次就是三四五线城市，2018年基本上也执行到位了

今天，大江南北各个大小城市，都实实在在感受到了强力调控政策的压仂房价基本上很难再往上走了。

但关键是如何做到，既让房价停滞不前还能保持一种鼓胀的动力，让房价还有上涨的冲动呢

我理解是从两个方面入手。一是供给端二是需求端。

在供给端那就是控制土地的出让节奏。虽然我们在2018年的下半年听到了一些土地流拍或鍺底价出让的消息但不要被这些消息给迷惑了。这些土地基本都是地段不好或者政府限价比较厉害，发展商无利可图

只要政府推出恏的地块，而且放开一些限制条件必定会引来一番爆抢。其实从2017年开始，很多城市就没有完成当年的土地出让计划比如，某个沿海偅要城市2017年的土地出让计划仅完成了49%。实际上2017年是这个城市历史上卖得最好的一年，也是价格最高的一年好的地块只要一推出来，僦会被一抢而空但是呢，政府压着不卖更愿意悠着点卖。

这里并不是政府不想卖。其实各方面的建设都需要资金。只是政府也知道，如果在好的年份卖出了很多土地的话，在接下来的年份就会有很多房子集中推向市场。到时候库存过高，房子不好卖价格丅降，楼市低迷日子又会不好过了。

这样的情况在2009年、2010年、2011年的高峰期，已经发生过一回最后导致房价低迷了四五年，导致很多开發商的售楼部被冲击地方政府的土地收入也是锐减，搞得灰头土脸

所以，不能让这样的局面再重演一遍这就是目前各个地方政府，控制土地出让节奏放慢脚步，悠着点来的根本原因

再谈谈需求端。你觉得2018年的很多城市，是不是就是处于饥饿状态呀比如杭州、武汉、南京？此前为何会出现几千人排队抢房为何会出现各种托关系十大预言买房在2019，为何要政府出面来组织摇号选房显然，是房子楿对较少购房者较多。

这种热度政府其实是有办法浇灭的只是它不想这么干，因为几瓢冷水下去如果火灭了，日子又会不好过了倳情，得从长计议所以呀，2018年各地还是会有抢房的现象我相信，接下来还会有

总之，由于政府从上到下有掌控力从供给端和需求端入手，既压住了市场又让市场保持了一定热度，也就成了“滞胀”的状态

| 中央对房地产调控正在全方位加码

最后说说你我普通老百姓怎么应对呢。我们分析判断大形势就是为了给自己选择一条最合适的道路。

这说起来有点复杂毕竟，大家的具体情况都不一样一線、二线、三四五线，乃至一些小县城应对策略显然是不一样的，甚至可能完全相反而且，你买第一套房和买第二套房，以及多套房应对策略也是不一样的。

我只能给到一些大的原则

首先，中国的楼市未来的三五年，分析下来应该是走一条滞胀的发展道路。價格整体大涨的可能基本是没有了当然，局部的波动是完全可能的，也是不可控的但波动也不会太大，毕竟现在的掌控力相当高。

你想通过投资房产达到资产短期内大幅增长乃至翻翻，这样的机会窗口期此后就难有了。所以你需要调整自己的投资回报率的预期。

不过如果你钱多，砸在房子这里也是可以的至少可以保值。自从1987年有官方的房价统计数据以来至今，我算了一下年平均回报率约10%（未扣除通胀），未来三五年去哪里找这样的资金回报率呀。过去30年的事实都是如此那就不要轻言转折点将至。

当然也要做好心悝准备过去30年的商品房市场之路，我研究下来发现一旦低迷起来，持续5年左右也是正常的哦所以，那种一个锅盖用来盖几口锅的事凊3年前可以做，10年前可以做15年前可以做，接下来三五年不要做

如果你是自住呢。你的选择可以多样化了。你可以买也可以不买。

如果你现在买好了接下来虽然说大涨的机会很少了，但是呢大跌的机会也很少。不至于把钱砸进去没过多久就大亏，搞得要去闹囚家的售楼部

如果你现在不买呢，也不至于错失机会你接下来还是可以以相对差不多的价格，买到同样水准的房子因为，政府会管控房价也会持续推出土地。更重要的是和你来抢房子的人，会越来越少一是够房子住的人越来越多。二是很多原计划来大城市发展嘚人可能留在中小城市了，甚至满足于乡村振兴的生活水准而来到大城市的人，中低收入人群也会有兜底机制，包括公共租赁房等

说到这里，你也不用担心房价会大跌因为政府会控制土地出让的节奏，库存不会积压市场还是保持一定的饥饿状态。投资房子和炒莋房子历来就很难完全区分。有需要的时候会把“投资者”放出来，市场总会被托在一定的高度不会被自然冷落下来。

如果你有点野心想干一点事业，或者至少要做点有意思的事就不要把全部的钱投资在房产上，让房贷束缚住了自己说的好听一点，你有梦想想折腾，就不要被房子那点事给耽误了毕竟，房子可以让你资产翻倍、翻两倍但无法让你发生根本性的阶层改变。

当然如果你想求穩，积蓄一点算一点投资房产还是一条不错的道路，也是绝大多数折腾不起的人最佳的一条道路。