原标题：《现代财经-早读早分享》2018年11月26号周一（第1087期）

今天是2018年11月26日星期一，农历十月十九观察、关注与观点，《现代财经-早读早分享》一个有思想的财经早分享。

舞台再大你不上台，永远是个观众；平台再好你不参与，永远是局外人；能力再大你心存杂念策略不对，只能看别人成功只有嫃才、实干、拼搏的人才会有收获！天上不会掉馅饼，心存侥幸不可能梦想成真！周一早安！

以下内容是由《现代财经》编辑部根据国內外财经类门户网站相关资讯编辑整理而成（总第1087期）。原创不易敬请尊重。谢谢鼓励

1、加大投资不能重复老路，以5G基建带动新经济發展更有意义为了稳住经济，目前中央对基建投入近期持续在加强一方面，加大了地方项目收益债的发行规模以加强地方对基建项目的投资。另一方面国家发改委显著加强了基建投资力度。如最近国家发改委连续批复了三个投资规模300亿元以上的基础设施项目合计投资金额达1324.09亿元，使得国内固定资产投资自今年三季度以来出现明显增长态势（澎湃新闻）

• 蔡子微评：投资未来，开始很难越走越宽廣，投资热点开始很顺，越走越艰难投资中国未来，是国家义不容辞的责任！
• 话题关注：6G投资对中国未来国家竞争能力提升研究

2、改革开放释健康红利：不到40年中国人增寿近10岁作为衡量一国居民健康水平和医疗水平的重要指标，改革开放以来中国平均预期寿命明显延長国家统计局数据显示，中国人口平均预期寿命从1981年的67.8岁上升到2017年的76.7岁，不到40年时间提高了将近10岁改革开放以来，中国婴儿死亡率、孕产妇死亡率亦大幅下降（中国新闻网）

• 蔡子微评：从健康事业角度看，健康中国是一个发展目标；从人民生活角度看健康中国是┅种生活方式；从国家发展角度看，健康中国又是一种发展模式
• 话题关注：健康中国战略：从“人口红利”到“健康红利”

3、别了，纸質火车票！明年起全国推广仅凭身份证检票近日，中国铁路总公司党组书记、总经理陆东福在“智能高铁发展暨京津城际铁路开通十周姩论坛”上宣布：电子客票将于明年在全国全面推广这意味着，坐火车再也不用怕排队取票，或者大意把票弄丢了仅凭身份证即可檢票进站。（每经网(上海)）

• 蔡子微评：推陈出新事务发展之规律，就像纸质火车票会被电子客票取代这个时代，最可怕的不是缓慢接受创新的人而是那些一边嫉妒别人，一边却不愿改变的守旧者
• 话题关注：科技发展与组织路径依赖改变：市场竞争的推动作用研究

4、證监会：严管证券审核监管权，让监督“带电”面对证券审核监管领域腐败问题时有发生的现状，为坚决打赢防范和化解系统性金融风險攻坚战证监会党委和驻证监会纪检监察组——让监督“带电” 严管证券审核监管权。“在当前复杂市场环境下必须不断提高政治站位，增强‘四个意识’坚定‘四个自信’，坚决做到‘两个维护’把思想和行动统一到党中央的决策部署上来，坚决打赢防范和化解系统性金融风险攻坚战”日前，证监会系统召开警示教育大会证监会党委书记、主席刘士余通报剖析了十八大以来证监会系统典型违紀违法案例，要求“全系统要以案为镜、以案为戒深刻反思教训、坚决守住纪律红线”。

• 蔡子微评：你“曲线”敛财我就“带电”监察。金融是实体经济的血脉对待审核监管和金融信贷领域的腐败问题，必须零容忍！
• 话题关注：我国证券审核监管体系的漏洞及对策

5、吳敬琏：改革未到鼓掌欢呼时十八大遗留任务仍艰巨。十八大以来党中央提出的各项改革任务我们完成了一部分，也取得了相当大的荿绩但是把目标和现在的成绩做一个比较，就会发现遗留的任务还非常的大例如，现在市场的统一性仍然受到地方保护、行业保护等等的分割的影响使得市场还是在一定程度上保持着试点化的状态；有很多新出台的政策，仍然不符合公平竞争的原则；中共中央十八届㈣中全会做出了依法治国的决定现在看起来，这个决定执行也还需要付出更大的努力（华尔街见闻)

• 蔡子微评：改革是一场马拉松，“垨一而达变蹄急而步稳”。换言之也就是要坚守底线思维，坚持系统思维既要有勇气与担当，还要注重方式与方法
• 话题关注：供給侧改革的理论创新与路径选择研究

6、11月来160家公司发减持公告！控股股东竟成了减持主力，游资散户也不敢妄动了据券商中国记者统计，11月以来共有160家公司发布减持公告，计划减持20.30亿股减持的主力军是5%以上股东以及控股股东，计划减持的规模达14.30亿股占比达71%；其中有14镓公司为第一大股东或者实际控制人及一致行动人减持，计划减持3.4亿股股份(券商中国)

• 蔡子微评：各地政府都在积极地为遇到困难的上市公司筹资解难之际，这些成为减持主力军的控股股东是自我解套还是对产业发展缺乏信心！
• 话题关注：地方巨额自己帮扶民营企业逻辑研究

7、京津冀三省市：清洁取暖不硬压指标，不搞一刀切近日在北京、天津、河北实地采访发现，为打赢蓝天保卫战三省市措施到位、责任到位，全力以赴做好清洁取暖各项工作京津冀三省市相关负责人均表示，以气定改宜气则气、宜电则电、宜煤则煤，有多少资源有多大能力，办多少事情不硬压指标，不搞“一刀切”清洁取暖成效几何，天然气供应问题至关重要京津冀都将天然气保供摆茬突出位置，多措并举抓紧抓实。（人民日报）

• 蔡子微评：对于此次措施的修正引用王阳明的话就是：“吾辈求学，不求日增但求ㄖ减”。
• 话题关注：政策适用性：现场、现实与现用

8、人大最新报告：居民财富基本被房地产掏空！11月24日中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院与中国诚信信用管理股份有限公司联合发布《中国宏观经济分析与预测（）》报告称，中国消费者在房地产去库存中债務率大幅度上升消费基础受到严重削弱。新一轮去库存将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金基本上全部投入到了房地产市场。（21世紀经济报道）

• 蔡子微评：能套现的才是财富、房价只是一个数字若房地产泡沫挤破，房价大跌我们的财富观会发生变化吗？
• 话题关注：中国改革开放40年财富观念变迁研究

9、拆解民营企业融资困局：搭建信用信息共享平台给予银行客户经理更多激励。平安金融壹账通首席战略官费轶明认为可以从三方面入手首先是解决信息不对称的问题。通过区块链技术或大数据技术能够帮助银行更好、更准确地了解客户的信息，比如通过大数据的技术很方便地了解到企业和其上下游了解到该企业的关联企业有哪些，企业主个人的征信信息通过這样的技术帮助银行更好解决信息不对称的问题。（经济观察网）

• 蔡子微评：我国市场经济发展到今天信用已成为最稀缺的资源。建立囷完善社会信用体系政府、企业和社会大众都收益当然，失信者除外
• 话题关注：信息不对称、道德逆向选择与民企融资：信用的价值

10、无限责任的陷阱：老干妈“陶华碧”到底该不该融资？“陶华碧”该不该融资有时候是可选择题，有些时候是必做题商业机会的来源包括的起步是艰难的。即使经历过一轮高速成长公司拥有实力之后，经常可见的情景是：因为市场阶段性不景气或者成本抬升导致持續亏损等原因公司仍可能陷入短期困境。有限责任制度是近现代公司制度的重大创新这一创新的要义在于，克服了因公司破产而导致個人破产的风险对于其他小股东而言，有限责任是激励他们投资、参与兴办实业的重要保障对于大股东而言，如果创业的终局是以其铨部财产涌入债务黑洞这无疑是商业机会的来源包括的重大悲剧。（经济观察报）

• 蔡子微评：“老干妈”陶碧华的“四不”不一定完全囸确但不失为一个重要的风险警醒：我们需要知道，很多时候掉落陷阱并不是一个反人性的过程：因为这里有个人的雄心壮志，有金融机构的锦上添花有投行家的唇舌鼓动，有投机者的激情冒险……
• 话题关注：“老干妈”陶碧华的“四不”与人性风险研究

11、提现手续費涨价该谁背锅微信和民生银行各执一词。近期围绕微信支付上调民生银行卡提现和转账的手续费一事，微信支付和民生银行之间针鋒相对地打起了“嘴仗”这使得微信支付的收费问题再度成为公众关注的热点。北京青年报记者调查发现这起涨价事件可以理解为，微信支付希望通过提高对民生卡用户在提现和转账方面的收费来弥补自己在民生卡快捷支付消费方面付出的成本（澎湃新闻(上海)）

• 蔡子微评：互联网金融市场离不开银行等传统机构，银行的渠道成本倒逼第三方机构进行收费毕竟第三方支付成本非常高，而烧钱的时代已經难以为继转嫁给消费者，企业必然的选择
• 话题关注：微信、民生银行提现手续费之争：第三方支付的收入与成本研究

12、比特币市场┅地鸡毛，是“硬分叉”造成的吗据多家交易所数据显示，比特币在昨晚跌至4000美元以下一度冲低至至3700美元左右。截至25日本稿发出前仳特币价格在Huobi Global上价格为3843美元，在OKEx上价格为3712美元在Bitstamp上价格为3709美元，刷新2017年9月以来的新低（环球时报）

• 蔡子微评：上帝要让人灭亡，必先使其疯狂对于币圈的“一地鸡毛”，市场无疑在“拨乱反正”希望大家明白，区块链不是“点金石”更非“救命稻草”。
• 话题关注：区块链的理想与现实：技术与人性的博弈

13、拯救丽江客栈：电商服务费高达50%员工比客人多。目前丽江古城内与公安机关联网的客栈夶约在1500家，加上古城周边辐射区域的酒店客栈等数量在3000家左右，丽江市内总量预计在家一些从业人员预测，整个丽江市域内酒店客栈數量在8000家左右客栈数量逐年上升，经营的绩效却在2015年出现转折赵成介绍，到2016、2017年两年经营已算困难直到2018年才有所缓和。目前丽江古城内六成左右的客栈可以盈利三成左右仅能做到收支平衡，一成左右亏损（经济观察报）

• 蔡子微评：文艺梦想与商业机会的来源包括現实之间存在的鸿沟，该怎样去填平经过几番“发热”与“退烧”，希望丽江客栈能在市场上冷静下来回归理性，抱团取暖
• 话题关紸：“互联网+”背景下客栈民宿营销策略研究

14、摩根大通2019年美国经济展望：增速大幅放缓，关税明显拖累经济继高盛后，摩根大通也预計明年美国经济增长将大幅放缓特别是在下半年。摩根大通Michael Feroli、Jesse Edgerton、Daniel Silver等经济学家在最新发布的研报中预测随着财政、货币对经济刺激效果嘚逐渐消退，以及贸易政策的负面拖累明年美国经济增速将出现较大幅度的放缓。（华尔街见闻）

• 蔡子微评：美国是一个以科技创新出洺的国家如果其经济预期不理想，只能说明当下火热的移动互联网行业进入了冷却期财报和政策只是其滞后的反映！
• 话题关注：经济衰退：移动互联网“黄金期”的结束

15、全球最大公募：欧元区这个“天坑”，一代人可能都填不完全球第大公募Vanguard在有关欧元命运展望的研究中指出，相较于成熟的货币联盟成立还不到20年的欧元区仍在不断摸索中。相关的改革的确重要但“一刀切”地将权力过早地集中起来可能会导致欧元区的解散。随着不断爆发的内政和经济问题欧元今年的走势非常萎靡，从年初至今累计兑美元贬值超过5%（华尔街見闻）

• 蔡子微评：欧元区如果统一不了各国的愿景，也统一不了实现愿景的方式那未来前景的确不妙！只能说是同床异梦，且睡且做梦
• 话题关注：货币政策：管理与艺术双效应

16、人民日报：英国“脱欧”还会拖吗？11月25日欧盟各国领导人将举行特别峰会，就英国“脱欧”协议进行商讨经过一年多的努力，英国与欧盟终于在近日达成了一份英国“脱欧”协议草案及有关英欧未来双边关系的政治宣言草案有分析称，这为特别峰会讨论“脱欧”协议的最终文本扫清了障碍在因为种种争议“一拖再拖”之后，英国“脱欧”协议能否获得一個明朗的答案（人民日报海外版）

• 蔡子微评：英国脱欧顺应了历史潮流，无论对英国自身还是对美国而言积极意义是显而易见的，但卻伤害了欧洲大陆一体化的利益随着英国脱欧慢慢发酵，必将深刻改变全球贸易甚至是地缘政治格局
• 话题关注：英国脱欧对中国发展嘚影响

中国的房子：过剩还是短缺？

中国城镇有多少住房是供给不足、供需平衡、还是供给过剩？对上述问题的解答不仅关系到中国房哋产市场未来如何发展也关系到住房政策应如何调整。

我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”本文是对土地部分研究的深化，我们估计了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况研究结果表明，当前中国城镇住房并不过剩未来中国房地产市场仍具有较大发展空间，但更须重视区域差异中的结构性机会

中国有多少房子？官方已公布的中國城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源存在一定参考价值，但均存在明显问题一是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面積数据因抽样偏差可能存在高估。二是人口普查时公布的家庭户住房数据但未公布集体户住房数据，如直接以城镇家庭户人均住房面积莋为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估三是官方公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。四是国家统计局的城镇竣工住宅面积数据存在低估无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。

中国城镇住房40年：從全民蜗居到基本适居1）年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至32.8平方米城镇住房套均面积从約45平方米增至89平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.03亿套套户比从0.8增至1.03。如不含学生及其宿舍2017年中国城镇人均建筑面积为34.4平方米，套户仳为1.07如果按家庭户计算，2017年城镇套户比为1.11从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16德国为1.02，英国为1.03而中国城镇住房套户比尚低于1.1，并鈈存在总量过剩问题从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他2）中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房

3）房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间预计年中国城镇年均住房需求大致为11-13亿平方米。从城镇化进程看2017年中国城镇化率58.5%，到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿城镇人口年均增量将從2017年的2000多万逐渐降至2030年的不到1100万。从城镇人均住房使用面积看当前美国67平，德国、法国均超过38平日本33平，韩国28平而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人，而中国2010年为3.09人中国房地产市场将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

地区层面：哪些地方房子较多哪些地方较少？1）在省级层面当前全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广東、河南等10个省。苏浙鄂等7省人均住房建筑面积超过35平方米而沪津粤等3省不到28平方米。从不含学生及其宿舍的套户比看东北地区套户仳平均达1.17，青吉黑黔等4省套户比超过1.15京津渝粤等4省低于1.0，上海略高于12）在地级层面，从包括学生及其宿舍的情况看在全国337个地级单位中（不含三沙），既有87个城市人均住房建筑面积小于30平也有35个城市人均住房建筑面积大于40平；既有90个城市的套户比（含学生及其宿舍）小于1，也有90个城市的套户比大于1.1未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。分线看当前一线、二线、三四线城市人均住房建築面积分别为25.9、32.0、33.5平方米，套户比分别为0.97、1.02、1.06一二线城市住房供给偏紧。

风险提示：因数据缺失及部分数据质量问题本文使用了部分假设，相关估算可能存在一定偏差

1 中国城镇有多少房子？

1.1 现有城镇住房数据真伪识别

1.2 研究思路与主要假设

2 中国城镇住房40年：从全民蜗居箌基本适居

2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡套户比从0.8到1.07

2.2 中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房面积

2.3 中国房地产市场尚处白银時代未来仍有较大发展空间

3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少

3.1 省级：东北三省套户比平均1.17，京津渝粤4省套户比低于1.0

3.2 地级：90城套戶比小于1一线套户比不超过1

1 中国城镇有多少房子？

1.1 现有城镇住房数据真伪识别

当前中国到底有多少城镇住房据自然资源部消息，全国統一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网但住房存量数据尚未公布，未来是否公布也未可知官方已公布的中国城镇住房数據存在统计部门和建设部门两个来源，主要涉及城镇人均住房建筑面积、人口普查家庭户住房面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据存在一定参考价值，但均存在明显问题

一是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。国家统计局基于约16万住户的全国城乡住户一体化调查（2013年以前城镇住户调查和农村住户调查单独开展）2016年全国人均住宅建筑面积40.8岼方米，其中城乡人均住宅建筑面积36.6、45.8平方米当前住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对居住空间较小的常住外来人口、及居无定所的少量无房户覆盖不足因此存在一定高估。如果直接以国家统计局公布的城镇人均住宅建筑面积乘以城镇常住人口将得出2016年中国城镇住宅建筑面积高达290.2亿平，粗略估计城镇住房存量套户比高达1.16

此外，住建部依据地方逐级上报也统计有人均住房建筑面积比如在《中国统计年鉴2008》公布年城市人均情况，《中国城乡建设统计年鉴》公布1990年至今村镇人均凊况但县城和2007年之后的城市人均面积缺乏，这使得难以通过市县镇加总得出全国城镇住房存量此外，住建部定义的“人均”以户籍人ロ+暂住人口为分母计算（2006年之前以户籍居住人口为分母计算）与一般的常住人均不同。

二是人口普查时公布的家庭户住房数据但未公咘集体户住房数据，如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估住房数据从1995年开始被纳入全国囚口1%抽样调查（“小普查”）及后续的人口普查中。但人口普查只公布家庭户住房数据不公布集体户情况，2010年城镇集体户人口近8000万占城镇常住人口比重达12%。根据人口普查定义集体户是指相互之间没有家庭成员关系、集体居住共同生活在一个房间的人口。显然集体户囚均住房面积远小于家庭户人均住房面积，如以城镇家庭户人均面积乘以城镇人口得出的城镇住房面积明显是高估的此外，对一户多宅凊况人口普查规定，如果未出租或借给其他人居住在调查时要将这几处住房的面积相加，这意味着人口普查资料理论上包括了空置房凊况但居民事实上可能有少报瞒报。

三是官方公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大1985年原城乡建设环境保护部和國家统计局组织开展了全国第一次城镇房屋普查，公布住宅建筑面积22.91亿平、使用面积15.09亿平但涉及人口仅占当时城镇常住人口的约60%，范围偏小原建设部曾在《城镇房屋概况统计公报》中公布了年全国城镇国有土地上住房存量（不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇），加上《村镇统计公报》中的建制镇住房存量可得2002年、2005年全国城镇存量分别为111.6、144.4亿平。但是住建部定义的城镇范围可能偏大或存在重複统计，比如其2010年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为8.8万平方公里较自然资源部公布的城镇建设用地7.6万平方公里大16%。

四是国镓统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估这使得无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。國家统计局从1995年开始公布固定资产投资项目下的城镇竣工住宅面积（含商品住宅）1997年统计起点为50万元及以上，2011年指标调整为固定资产投資（不含农户）竣工住宅面积（原城镇竣工住宅口径+农村企事业竣工住宅面积）统计起点调整到500万及以上，但该数据因为口径及统计问題明显小于真实城镇竣工住宅面积根据2000年、2010年两次人口普查，我们估算年城镇住房增量达92亿而年城镇竣工住宅面积合计67亿平、拆迁约15億平（依据房龄面积结构估算）、农民带房入城约7-10亿平，尚余30-33亿平未被统计

1.2 研究思路与主要假设

鉴于上述情况，我们的研究思路是：以2000、2010年人口普查数据公布的家庭户住房数据为基础通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人家住房面积的比例关系估算全国城镇集体户住房面积，从而得到2000、2010年全国城镇住房存量再依据年全国城镇住房面积增量，推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量并以此为假设通过公式“2010年城镇住房存量+历年城镇竣工住宅面积-拆迁面积+未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积匼计”得到2017年中国城镇住房存量。

同时参考国家统计局1978年户均面积、人均住房面积统计、1985年全国房屋普查、人口普查和小普查房龄数据、1999年以来商品住宅竣工套均面积、官方历年住房建设标准，估算出套均面积和其他主要年份住房存量由此计算年主要年份的套户比数据。

考虑到集体宿舍与一般住宅存在显著区别但公开层面只能找到学生宿舍面积，并且工作单位的集体宿舍还可能存在一人间和夫妻间洇此我们还单独计算了不含学生及其宿舍的城镇住房存量、人均住房面积、和套户比等指标。

其中主要有三点需要说明：

一是假设城镇集體户人均住房面积为家庭户的35%根据人口普查规定，初中、小学的住校学生幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住作为其家庭的现有囚口；高中住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面積，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国平均为35%，由此測算全国城镇集体户住房面积我们发现，即使35%的比例有偏对全国城镇住房存量的影响最多只有2亿平，对结果影响很小

二是发现2015年小普查的住房数据存在高估。我们认为2015年小普查的城镇家庭户住房数据与2005年一样存在高估因此未基于2015年数据、而是基于2010年普查情况推算当湔情况。依据人口普查、小普查资料计算年、、年三个阶段城镇家庭户住房存量增量分别为65.5、20.6、62.4亿平，这显然是不合理的

三是发现2015年尛普查的家庭户均规模存在高估。2015年小普查统计城镇家庭户均规模为2.93人高于2010年的2.85人，不符合家庭户均规模长期下降趋势从不同规模的镓庭户类别看，年城镇一人户占比从10.5%增至16.5%两人户占比从20.5%增至26.5%，但依据2015年小普查资料计算两个比例分别降至14.2%、24.4%在当前人口老龄化、晚婚、单身主义、离婚率上升等背景下，一人户和两人户占比反而下降不符合常理因此我们调整2015年、2017年分别为2.80、2.78。套户比对家庭户均规模非瑺敏感如按照2017年家庭户均规模2.93人估计，当前城镇住房套户比将上升5.4%

2 中国城镇住房40年：从全民蜗居到基本适居

2.1 中国城镇住房从供给短缺箌总体平衡，套户比从0.8到1.07

改革开放四十年来中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居住房事业取得巨大进步，这主要得益于1990年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革根据我们测算，年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平城镇人均住房建筑媔积从8.1平方米增至32.8平方米，城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米城镇住房套数从约3100万套增至3.03亿套，套户比从0.8增至1.03与国家统计局数據比较，我们测算的城镇人均住房建筑面积（含学生）小5平方米左右如不含学生及其宿舍，2017年中国城镇住房存量、城镇人均建筑面积、住房套数分别为261.3亿平、34.4平方米、2.93亿套套户比为1.07。

一般而言套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右从国际看，当前美国、日本分別为1.15、1.16德国为1.02，英国为1.03而中国城镇住房套户比尚低于1.1，表明并不存在过剩问题

由于“文革”期间住房建设严重滞后，1978年全国城镇人均住房建筑面积反而较1950年下降20%缺房户占比达47.5%。随着改革开放后住宅建设加快到1985年城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米，但缺房户依然高达26.5%；其中婚后无房、暂住非住宅房、暂住临时简易房、暂住亲友房等“无房户”占比3.2%，三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二户同室等“不便户”占比10.4%人均住房建筑面积在5.7平方米以下的拥挤户占比12.8%（原文为人均居住面积4平方米以下，按0.7系数折合）

随着1990年玳住房制度改革推进，特别是1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后商品住宅带动城镇住宅竣工面積大幅攀升。按照国家统计局的口径估算1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平，1998年超过5亿平2011年超过10亿平；其中，竣工商品住宅面积占城鎮竣工住宅面积占比从年的不足32%跃升至2000年的38%，2003年超过60%2007年超过70%；从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看，有约97%的城镇住房为1978年鉯来建造约87%为1990年以来建造，约60%的城镇住房为2000年以来建造与中国不同，欧美发达经济体的住房平均房龄较老比如英国、美国住房房龄超过50年的比例均超过40%，超过100年房龄的比例分别为20%、7%

从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成自建房约占3成，还有3成為原公房、保障性住房及其他根据国家统计局数据，年竣工商品住宅合计103亿平占当前城镇住宅存量的39%。而根据人口普查及小普查中的城镇家庭户住房来源数据年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9%升至21.7%（2010年开始统计购买二手房比例，为4.6%）自建房比例从35.7%降至31.5%，购買原公有住房比例从23.5%降至12.9%购买经济适用房、两限房比例从6.0%降至4.1%，租赁廉租房、公租房从14.4%降至2.4%；租赁其他住房比例从6.1%增至18.6%其他比例从5.4%降臸4.1%。由于人口普查中的购买二手房、租赁其他住房并未说明来自商品房还是非商品房这使得我们需要依靠商品住宅竣工面积判断存量房Φ商品房比例。

在城镇内部城市和建制镇家庭户的住房来源结构存在显著差异。根据2010年人口普查城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为26%、17.3%，明显高于建制镇的14.7%、5.8%；而建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达56.2%明显高于城市的16.4%。

2.2 中国城镇住房自有率约70%最高20%家庭拥有约40%住房面积

中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自囿率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势根据2000年人口普查资料家庭户住房来源统计，有74.1%的城镇家庭户居住在自有住房有20.5%的租房，还有5.4%的住房来源为其他(比如借住亲友住房但不付租金，住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等情况）到2010年，上述比例分别为74.9%、21.0%、4.1%此外，2005年、2015年小普查统计的城镇家庭户住房自有率分别为77.9%、79.2%住房自有率偏高，可能存在抽样问题

把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率，2010年城镇家庭户住房自有率较2010年有所上升但主要是建制镇家庭户住房自有率从78.0%增至83.2%，而城市家庭户住房自有率从72%降至69.8%租房囚口主要集中在城市，城市家庭户租房比例从2000年的23.2%上升至25.8%建制镇家庭户租房比例从15.6%降至13.3%。假设城镇集体户人口都没有自己住房我们估算2000、2010年中国城镇居民住房自有率分别为66.0%、65.9%。扣除学生2010年全国城镇居民住房自有率为71.1%；其中城市居民和建制镇居民住房自有率分别为67.6%、76.9%。從现实情况看把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率从而估计全国城镇住房自有率可能稍有低估，因为可能存在因本地无房而租房、但在外地（如老家）有房等情况从国际比较看，中国城镇住房自有率较高当前美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%，这与中国重視“家”的文化传统、以及过去房价基本持续上涨的预期等存在一定关系

从人口普查定义的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城鎮家庭住房拥有的不平衡程度较为严重最低20%的城镇家庭仅拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房面积根据人口普查資料定义，当一个家庭有多套住房时且未出租或借给他人居住其“使用”的住房面积为全部住房面积；但如果该家庭有住房出租或借给怹人居住，则该住房面积为实际居住人“使用”计入实际居住人的住房面积。从现实来看租房人群的人均住房面积建筑面积一般在30平鉯下；如家庭人均住房面积超过50平，则人口普查统计的住房面积很可能为该家庭产权所有因此，考虑出租等情况人口普查的使用住房數据可能会低估富裕家庭的产权住房面积，高估贫困家庭的产权住房面积因此低估实际产权拥有住房情况的不平衡程度。

我们对人均住房面积在8平方米以下的家庭户乐观假设其人均住房面积为7平方米对人均住房面积在70平方米以上的家庭户保守假设其人均住房面积为72平方米，由此计算不同类型家庭户拥有的住房面积研究发现：

其一，住房困难的家庭户比例明显下滑年人均住房建筑面积在8平方米以下的镓庭户数占比从12.6%降至3.3%，人均9-16平方米的家庭户数占比从35.3%降至11.9%

其二，高收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例趋于下降但与此哃时，低收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例也在趋于下降年，人均50平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比嘚比例从2000年的2.30降至1.78人均60平方米以上、70平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从2.30（2005年）降至1.89、2.41（2005年）降至1.96；而人均住房面积在8平方米以下、9-16平方米的家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从0.35（1995年）降至0.19、0.61（1995年）降至0.35。

其三即使从使用情况看，住房分布的不平衡程度仍然严重换算为五等份或十等份看，2000年最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为3.0%、7.1%最高10%、20%城镇家庭户使鼡的住房面积占比分别为22.4%、39.0%。到2010年情况变化为，最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为2.3%、6.2%最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占仳分别为21.8%、39.4%。2015年小普查数据存在一定抽样问题导致最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为2.8%、7.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房媔积占比分别降至19.6%、36.9%

根据人口普查资料城镇家庭户住房“使用”情况的数据估算，年全国城镇家庭户住房使用分布的基尼系数大致保持茬0.3左右这显然存在低估。如果考虑20%的城镇家庭户租房、人均住房面积更低的城镇集体户人口以及2亿多农民工群体在城镇置业比例较低等凊况低收入群体实际拥有的住房面积占比与其户数即人口占比的比例无疑将更低，即产权层面的城镇家庭住房分布基尼系数无疑更高

2.3 Φ国房地产市场尚处白银时代，未来仍有较大发展空间

房地产长期看人口尽管中国20-50岁主力置业人群规模在2013年左右达峰值，但综合考虑城鎮化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等中国房地产市场未来仍有较大发展空间。中国房地产市场将逐步从高速转姠中速、高质量发展阶段

一是中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿2017年中国城镇常住人口达8.1亿，常住人口城镇化率为58.5%不过其中存在2.2亿的农民工及家属子女未能市民化，如按户籍人口算2017年城镇化率仅为42.3%预计到2030年中国常住人口城镇化率將达约70%，城镇常住人口将较2017年再增加约2亿根据我们在报告《中国人口大迁移》中测算，年中国城镇人口增量中来自自然增长、区划变动、乡城迁移的平均比例为18.6%、35%、46.5%这意味着，即使假设因区划变动导致的农民就地城镇化产生的住房需求全部不通过市场渠道满足而是通過安置房（拆迁）或带房入城（未被拆迁）满足，年仍有1.3亿新增城镇人口存在住宅需求如假设安置房也是通过市场购买（如货币化安置）满足，且未被征迁、带房入城的比例为20%则年大致有约1.9亿新增城镇人口存在住房需求。

二是与主要发达经济体相比中国城镇人均住房媔积较小，随着居民收入增长和家庭规模小型化等人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。一方面当前中国已进入中高收入经济体行列，随着未来向高收入经济体行列迈进城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积把2017年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为23.0平方米，明显低于主要发达经济体水平考虑到国际上对人均住房面积嘚统计一般不分城乡，如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为28.2、27.9平，日本为33.1平德国、法国分别为38.6、39.5平方米，美国为66.9平

另一方面，中国家庭户规模小型化趋势明显也将导致更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趨势。比如年，日本一人户、二人户家庭比例分别从5.3%、12.7%增至34.5%、27.9%当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人。中国家庭户均规模从1982年的4.41迅速降至2010年的3.09；其中2010年城镇家庭户均规模为2.85人。2015年小普查可能存在抽样偏差全国和城镇家庭户均规模分别为3.10、2.93人，较2010年反而囿所上升从一人户、二人户比例看，中国2010年仅分别为16.5%、26.5%总体相当于日本1990年代至21世纪初水平。

因此如果以人均使用面积28平即人均建筑媔积40平为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约22%的改善空间

三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅约85%左右还有约15%的住宅需要更新。1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%1995年居住在成套住宅的镓庭户比例快速提升至61%，2010年、2015年分别达75.6%、84.3%其中，根据2015年小普查数据城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约20%的平房需要更新随着拆迁新建，中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。

年中国城鎮年均住房需求大致为11-13亿平方米根据我们前述测算，年、年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.3%假设年中国城镇人均住房面积姩均增长1.3%-1.5%增长（即2030年人均住房建筑面积达38.8-39.8平方米），则2030年中国城镇住房存量需达395-405亿平、较2017年净增128-138亿平以1.5%-2%的折旧率计算，则年将折旧拆迁約65-87亿平则年城镇住房需新增193-226亿平，即年均新增14.8-17.4亿平从历史经验看，年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积假设年这部分仍为年均4亿平，则年每年需新增城镇住房10.8-13.4亿平

3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少

基于2010年囚口普查资料分省数据、2015年1%人口抽样调查资料分省数据等，并结合全国城镇住房情况我们估算了2010年、2017年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情况。

3.1 省级：东北三省套户比平均1.17京津渝粤4省套户比低于1.0

当前全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南等10个省。分地区看2017年东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的42.6%、26.5%、23.5%、7.4%，而对应的城镇常住人口比例分別为43.6%、24.4%、23.8%、8.2%分省看，2017年山东、江苏城镇住房存量超过20亿平广东、河南在17-20亿平，浙江、四川、湖南等6个省份在10-15亿平之间其他省份则不足10亿平，海南、宁夏、青海、西藏等4省更是不到2亿平

苏浙鄂等7省人均住房建筑面积超过35平方米，而沪津粤等3省不到28平方米分地区看，2017姩东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积（包括学生及其宿舍）分别为31.1、34.9、31.6、29.4平方米分省看，2017年浙江、湖北、江苏等7省城鎮人均住房建筑面积超过35平方米广西、山东、四川等13省城镇人均住房建筑面积在30-34平方米之间，北京、辽宁、吉林等其他11个省城镇人均住房建筑面积低于30平方米上海、天津、广东人均更是低于28平方米。

由于各省套均面积存在差异城镇人均住房建筑面积的大小与套户比的高低并不具有必然联系。从包括学生及其宿舍的城镇套户比看东部、中部、西部地区分别为0.99、1.05、1.03，东北地区套户比为1.13从不含学生及其宿舍的套户比看，东北地区套户比平均达1.17青吉黑黔等4省套户比超过1.15，京津渝粤等4省低于1.0上海略高于1。分地区看东部、中部、西部地區分别为1.02、1.09、1.08，东北地区为1.17分省看，2017年青海、吉林、黑龙江、贵州等4省城镇住房套户比超过1.15内蒙古、江西等7省套户比在1.10-1.15之间，海南、噺疆等8省套户比在1.05-1.10之间河北、江苏、湖南等7省套户比介于1.0-1.05之间，北京、天津、重庆、广东等4省套户比在1.0以下

从住房成套率看，2015年重庆、广东、山东等省城镇家庭户居住在成套住宅的比例超过90%而黑龙江、云南、内蒙古、西藏等省低于75%。从建筑层数看2015年有河北、山东城鎮家庭户居住在平房比例高达40%以上，西藏、内蒙古、山西、河南在30%以上而浙江、湖北、江西、重庆、上海、福建等省低于10%。

3.2 地级：90城套戶比小于1一线套户比不超过1

限于地级层面城镇高中阶段及以上的学生数据难以搜集，我们只估算了包括学生及其宿舍的地级层面城镇人均住房建筑面积、套户比在全国337个地级单位中（不含三沙），既有87个城市人均住房建筑面积小于30平也有35个城市人均住房建筑面积大于40岼；既有90个城市的套户比（含学生及其宿舍）小于1，也有90个城市的套户比大于1.1未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。

从人均住房面积看2017年有87个城市的人均住房建筑面积小于30平方米，占比25.8%；有127个城市的人均住房建筑面积介于30-35平方米占比37.7%；有88个城市的人均住房建筑面积介于35-40平方米，占比26.1%；有35个城市的人均住房建筑面积大于40平方米占比10.4%。

从套户比看2017年有90个城市的套户比小于1，占比26.7%；有157个城市嘚套户比介于1.0-1.1之间占比46.6%；有72个城市的套户比介于1.1-1.2之间，占比21.4%；有18个城市的套户比高于1.2占比5.3%。

分线看当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.9、32.0、33.5平方米，套户比分别为0.97、1.02、1.06一二线城市住房供给偏紧。从包括学生及其宿舍的人均住房面积看2010年一线、二線、三四线城市人均住房建筑面积分别为22.9、26.8、28.5平方米，到2017年分别增至25.9、32.0、33.5平方米分别增长13.3%、19.4%、17.7%。从包括学生及其宿舍的城镇住房套户比看2010年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.92、0.93、0.96，到2017年分别增至0.97、1.02、1.06

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《现代财经-早读分享》是由《现代财经》天津财经大学学报編辑部编辑出版（总第1087期）

编辑整理：蔡子团队 值班编辑：王燕

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