明年房贷利率调到7.05% 何时提前还贷才合算
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明年房贷利率调到7.05% 何时提前还贷才合算
“今年连续加了三次息，明年还房贷月供会增加很多钱，那么我该不该提前还贷呢？”12月1日，市民刘女士打进房友热线咨询说。
经过央行年内三次加息，5年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%，累计增加了0.65个百分点，上涨幅度超过10%。加息，对于要还房贷的市民影响最大，这3次加息将于明年起一并买单。是否提前还贷，已经成为众多市民考虑的问题。连日来，记者就此进行了调查了解。
现状：心理影响大，未现还贷潮
“我去年在市区买了一套房子，总价约80万元，贷款50万元，期限15年，按今年1月的5年期以上基准利率6.4%，每月需还4328元；明年按基准利率7.05%执行，每月需还4508元，多还180元。”市民刘女士说，每月多还的数额不是很大，这让她有些犹豫，不知道该怎么办好。
如果提前还贷，可以少掉多少利息？若以贷款60万元，20年期限为例，今年每个月还款额为4438元，若到明年1月份，月供将变成每个月4670元，每月将多增加房贷支出232元，一年要多还2784元，20年累计可省下利息5.57万元。
在以往，为了减轻还贷压力，年底是集中提前还贷的高峰期。12月5日，记者走访了市区主要几家办理房产抵押贷款业务的银行，从各相关负责人反馈的信息来看，由于已接近年底，目前咨询提前还贷的客户确述现明显增多，但是真正开始申请提前还贷的市民并不多，与往年没有明显差别。
记者采访了几位市民，他们都表示暂时没有这个打算。“如果把手里的钱全用来还房贷了，以后遇到用钱的时候，手里没钱再贷不出款来就麻烦了，所以我不倾向于提前还房贷，如果选择提前还贷，今后再贷款购房，就会被认定为二套房贷。”市民小朱房款还没还清，但是采访中他表示并不着急。陈先生是位生意人，他表示，“今年货币政策这么紧，从银行贷款难，急着还回去以后想贷就更难了。”“大部分客户会要求理财师帮着算一算明年每个月需要多还多少钱，当得知每个月不过增加百来块钱后，不少人都放弃了提前还贷的想法。”招商银行[11.90 0.08% 股吧 研报]衢州支行零售部总经理何春生表示，多次加息造成的更多是市民心理层面上的恐惧感，事实上，其对市民还贷的实际影响还是相当有限的。
“虽然目前仍难以看出明显的‘还贷潮’，但也有一些理财师分析，频繁加息对月供吃紧的购房者来说仍有一定的冲击性。一些手头有存款的购房者，仍会考虑在年底前预先还掉一部分贷款。依往年的经验，12月中下旬或会迎来一个提前还贷的小高峰。
提醒：是否提前还，依情况而定
市区某银行工作人员表示，不急于提前还贷的市民，可能一方面是考虑到房贷是一笔相对较大的资金，并不是所有的住房贷款客户都有那么多的闲钱提前还款；另一方面，今年以来CPI一直高位运行，所以好多人宁愿选择合理负债的理财方式也不会提前还款。同时，由于今年房贷放贷总额有所下降，所以提前还贷的人就会有所减少。
尽管当前业内不少人认为加息是迟早的事，但对家庭而言，资金配置更多地应着眼于长远。银行理财师认为，考虑提前还贷时，首先需关注的是家庭的财务结构，如家庭的资产负债率是不是处于比较健康的水平之内，其次要关心的是月供支出在家庭现金流中的占比。这两项指标控制得当后，保证家庭财务健康的前提之下，再来考察提前还贷所产生的机会成本。
“如果家庭财务状况较好，且月供支出在家庭总支出中所占比例不高，而市民又没有很好的投资理财渠道，市民可以考虑提前还贷，如果有较好的投资渠道，且有较为稳定收益大于提前还贷所少掉利息的，可以考虑将资金用于投资渠道。”
据银行工作人员介绍，市民如果想要在年底前申请办理提前还贷，就需要提前做好准备工作。每家银行对提前还贷的要求不同，贷款人在申请提前还贷的时候要了解提前还贷的条件和限制。比如有些银行规定必须供房一段时间如半年、一年之后才能申请提前还贷；有的银行对于提前还贷的资金有一定的要求；有些银行会要求提前还贷至少半个月或一个月之前提出申请；有的银行则会收取一定的手续费和违约金等。另外，提前还贷完成后，市民要记得办理注销抵押手续。解除了抵押状态，房产的所有权才算完全归属购房者。
三类人不宜提前还贷
七折利率无需提前还。从明年1月1日起，五年期以上贷款利率变为7.05%，但按照七折利率计算，实际房贷利率是4.935%，而目前五年期定期存款的利率是5.5%，比七折利率还高。这意味着，有七折优惠利率的市民，同样的钱如果存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，相当于占了银行的“便宜”，当然没必要提前还贷。
等额本息不必提前还。“等额本息”的每月还款额不变，月还款额初期主要都是利息，本金较少。如果贷款年限一旦过半，那么意味着超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。
对采用“等额本金”方式还贷的市民来说，在初期还款额较多，越往后的话月还款额越少。如果还款期已超过总年限的1/3时，实际偿还的本金和利息差不多有一半了，这时提前还贷并不能节省利息支出。办理提前还款的手续和流程及房产抵押注销
办理提前还款的手续和流程1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。公积金贷款提前还款流程第一步，电话咨询问讯公积金所在地。第二步，填写申请表：直接到公积金管理机构，工作人员计算出您需要还款的余额，提示您下个月扣款时一次性扣除所有款项。第三步，银行存款：办理完上面的手续后，按照公积金管理处出具的还款金额把足够的钱存入你的还贷银行卡里，最好再多存 10 元钱。第四步，银行划款。银行会把你存在银行卡里的还款金额一次性扣完 (去公积金管理处申请以前，每次只扣当月的数额)。第五步，取还款证明:你可以去 ATM 机查询一下，当发现还款金额已被扣除后，到公积金管理处领取已还清贷款证明。第六步，领取他项证和购房合同原件:带上相关证件（个人身份证、还款合同、变更协议、还款凭证、还款明细表），去位于北京中关村的北京贷款中心领取房产他项权证和购房合同原件。第七步，办理抵押解除：带相关资料到该房产所属的房管局，办理房产解抵押手续。五种提前还贷的选择方案例：这是一套今年4月份购买的，价值100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。按目前的利率，用等额本息还款法计算，房子的月供为5031.18元，20年利息总支出高达元。以此案为例，对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。第一种：将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额，27972.01元。利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元。第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月。这样，利息总额为元。第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元。这样，利息总额为元。第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年。利息总额元。第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年。利息总额元。由此看来，第一种和第五种的还款方式是最经济的。专家提醒，选择哪种还款方式，最重要的是要看自己的经济情况，凡事都要量力而为。购房者提前还贷后如何办理房产抵押注销？办理流程有哪些？一、申请登记程序：申请登记（东三楼64-70号抵押窗口）→审核→注销签发。二、登记提交资料：1、房地产抵押权注销申请表2、南京市房地产抵押注销登记申请书3、房屋所有权证4、国有土地使用证5、房屋他项权证6、申请人身份证件原件7、房地产抵押合同（一份）8、经过公证的委托书（申请人不能亲自到场办理时出具）9、法人授权委托书三、收费标准：不收费。四、工作时限：当日办结。一周精选 热点推荐：加入腾讯房产QQ看房群，惊喜不断，购房优惠由你掌握
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消费者提前还贷需注意的六大事项
来源：好贷网整理 (0人参与)
责任编辑：admin
　　提前还贷指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。由于贷款银行收取的利息不菲，特别是商业贷款，所以消费者有余钱的情况下都喜欢提前还贷，减轻压力。那么提前还贷需注意哪些呢？下面小编总结出提前还贷需注意的六大事项。　　1、等额本息贷款前五年最适合提前还贷　　因为前五年的利息支付很多，需要还的利息总额甚至超过本金本身，尤其是第一年，所以在这个时期提前还贷最划算。缩短期限是节省利息的关键因素。一般来说提前还款应该在贷款期限的三分之一时间段内还完，最迟也要在五分之二时间段内还完。　　2、提前还贷的条件　　一般银行要求，不满一年提前还贷需支付违约金；而还款满一年，提前还贷则不收违约金。有的银行提前还款额下限是正常每月还款额的6倍，有的银行规定最低不低于5万元，具体需看合同中的约定。　　3、需要准备的相关手续及程序　　除了中国银行、招商和兴业银行市民带上身份证和贷款合同就可以随时来办理外，其他银行都需要提前预约。其中，中国工商银行、交通银行、华夏银行等银行规定，贷款者提前还贷需要向办理银行提前15天预约。此外，建设银行在申请后需要5个工作日，农业银行则规定办理提前还贷的日期是每个月的20日以后，所以提前还贷需要预约。　　然后，还款者根据约定时间，带着身份证、贷款卡以及贷款合同到银行相关部门提出提前还款申请，填写提前还款申请单；之后携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续；最后，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项就可以了。　　4、等额本息提前还款的还款方式　　目前，提前还贷通常有以下三种方式：第一，全部提前还款，即将剩余的贷款一次性还清；第二，部分提前还款，月供（还款额）不变，缩短还款期限；第三，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。如果有能力的，当然提前还清贷款最合适，少拿很多利息。如果没能力提前一次性还清，可以采取部分提前还贷，月供不变，缩短还款期限。原则是。提前还贷遵循的原则是越早越好、越多越好、年限缩的越短越好。　　5、提前还贷结束后（全部还清）切记到保险公司办理退保手续　　6、提前还贷结束后（全部还清）要记得办理抵押注销　　由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。相关阅读：
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& && &&&中国人民银行个人信用库目前已囊括5.8亿自然人。王女士在申请一家银行的信用卡业务时，遭到拒绝，原因是她的“个人信用档案”显示，她在使用其它银行信用卡时，曾经多次出现过逾期还款的情况。这件事还是给了她很大触动，她决定以后要注意类似问题，但之前留下的不良记录该怎么消除呢，她想咨询一下银行方面的专家。
由于个人征信系统是由人民银行建立的，因此本报记者采访了人民银行广州分行有关负责人，就此详细解答王女士的问题。
保持诚信刷掉负面记录
据人民银行广州分行有关负责人介绍，在国外，一般负面记录保留5-7年，破产记录一般保留10年，正面记录保留的时间更长，查询记录一般保留2年。目前，对于负面记录保存年限的问题，我们国家将尽快出台相关规定予以明确。
不过该行也表示，如果信用报告中确实有负面信息，也不要气馁。这些信息经过一定年限以后就会从信用报告中删除，而且，只要个人在以后的信用活动中做到诚实守信，随着时间的推移，新的、良好的记录会逐渐刷新、替代旧的、负面的记录。
市民可免费查信用记录
据人民银行广州分行介绍，目前市民可以免费到当地的中国人民银行分支行征信管理部门，或直接向征信中心提出书面查询申请。在提出申请的同时，必须提供有效身份证件供查验。个人信用报告一般包括以下内容：
1.个人基础信息：①个人身份信息；②居住信息；③职业信息。2.信用交易信息：①信用卡明细信息；②贷款明细信息。3.个人结算账户信息。4.非银信息。
商业银行只能经当事人书面授权，在审核个人贷款、信用卡申请或审核是否接受个人作为担保人等个人信贷业务，以及对已发放的个人贷款及信用卡进行信用风险跟踪管理，才能查询个人信用信息基础数据库。计算机系统还自动追踪和记录每一个用户对每一笔信用报告的查询操作，并加以记录。商业银行在得到授权后查询到的内容包括：个人基础信息、信用交易信息，信用交易信息不显示非授权银行名称。
哪些行为会造成不良记录？未按时还借款或借款不还都会形成不良记录
人民银行广州分行表示，个人信用报告只是如实地记录个人原始的信用信息，不加任何主观判断生成信用报告。个人征信系统是信用状况忠实的“记事本”，它不会写上任何好与坏的评语。个人信用报告中记录的信息包括正面的、积极的信息，也包括一些负面的信息。主要是在与银行发生借贷关系后，未按合同要求时间还本付息，拖欠和借款不还都会如实反映在信用记录中，对个人信用形成不良影响。
对于绝大多数诚实守信的公民，个人系统能够为他们积累“信用财富”，为生活和工作提供很多便利；对于少部分不按合同要求而存在欠费记录的，个人系统能够起到督促和警示他们按时还款、依照法律或合同约定履行各项缴费义务的作用。
较经常出现的不良记录有：一是没有按贷款合同时间还款而出现的逾期还款记录。二是信用卡没有按照相关章程使用，信用卡透支后没有按最低还款额还款的记录。
个人信用报告有什么内容？
个人贷款、信用卡等信息都在案，社保、税务等信息将纳入
人民银行广州分行表示，个人信用报告是征信机构提供的关于个人信用记录的书面文件。目前，个人信用报告作为中国人民银行组织建立的个人信用信息基础数据库的基础产品，它系统全面地记录个人信用活动、反映个人信用状况。
现阶段，个人信用报告主要记载以下内容：
个人基本信息：包括个人身份信息、居住信息、职业信息等。个人信用交易信息：包括个人贷款信息（贷款金额、贷款期限、还款记录等），信用卡信息（信用额度、还款记录等），为他人贷款担保的信息（担保金额、被担保人实际贷款余额等）。查询记录：包括查询主体、查询时间、查询原因等。
不过该行还透露，随着人民银行信息采集工作的深入，个人信用信息基础数据库中收录的信用信息范围会不断扩大，有关社保、住房公积金、税务、教育、法院、公用事业等领域的信用信息也会逐步反映在我们的信用报告中。
个人信用报告有什么好处？信用良好者贷款有利率优惠，信用不良者或被拒绝贷款
人民银行广州分行表示，个人信用报告对个人最大的好处就是为个人积累信用财富，方便个人办理信贷业务。随着人民银行个人征信系统建设不断推进，个人信用报告应用的领域也会越来越广泛。
首先，生活中的一些大事情，离不开信用报告，如买房、买车、办信用卡等。其次，信用记录好，会提高个人得到银行贷款的机会。假设信用报告中的记录表明此人是一个按时还款、认真履约的人，银行不但能提供买房买车的贷款，还能给出较低的利率。相反，如果信用记录表明此人拖欠以前的借款不还，或者是虽然还了但每次还款的时间都逾期（迟于合同的要求的时间），银行可能就会据此判断此人信用风险较大。银行可能会要求提供第三方担保，或者要求提供实物抵押，还会要求支付较高的利率，也可能直接拒绝贷款。
个人在银行的不良信用记录如何才能消除？支招：保持诚信“刷掉”负面记录
中信银行信用卡中心工作人员告诉记者，这要区分对待，一般虽然信用卡逾期还款都要被征信记录如实记载，即使是数额很小，就算10元也会被客观的记录，但如果持卡人能在逾期后及时还款的话，征信记录上也有反映，所以对个人影响不会很大。但如果逾期在三到四个月以上的话，可能就会登上银行黑名单或是被强制停卡，这就会对个人的金融服务产生很大影响。
另外，对已经产生了不良信用记录的持卡人也不要“破罐子破摔”。据了解，央行个人征信系统对于信用卡不良记录的登记时间是两年，也就是说，如果持卡人在用卡时产生了不良记录，那么只要不销卡，这条不良记录就会在两年后就会被后来的记录更替掉。因此，如果不小心在用卡时留下了“污点”，除了要及时还清欠款以外，还需要在以后用卡时小心谨慎，按时还款，不要再次产生不良记录，两年后，之前的不良记录就会被后来正面的信用记录更替，不再影响持卡人的日常生活。
另外，因为征信记录是客观记录信用信息，不做任何主观评价，是否因为这个不良记录拒绝贷款完全是你申请贷款的商业银行自己决定，所以如果情况不是特别严重，也可以向贷款银行说明原因，进行补救。
注意事项：有了不良记录不要销卡
需要提醒持卡人注意的是，很多人认为一旦产生不良记录，只要还清欠款然后销掉卡就没事了，这是大错特错，因为销掉了卡以后，征信系统就不再有新的信用记录产生，那么之前的不良记录也因为没有被新记录替换而将一直存在。
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闭关一个月，不问红尘俗事
确实很值得学习！
zlzl005 发表于
确实很值得学习！
闭关一个月，不问红尘俗事
海外论坛首席管理员
不错的信息。什么时候也来原创一篇文章？
欢迎订阅 http://bbs.pinggu.org/forum.php?mod=collection&action=view&ctid=1332
山寨版“教授”
据说（2010年的数字），已有超过7.3亿中国人被放到不良信用数据库中。换言之，国人获得长达5-7年的“信用不良记录”是一件几乎“必然”的高概率事件。有银行信用卡部分的朋友提到过，可以通过写份自辩书（文字材料）的方式，提前解除不良信用记录。据说，现在能说会动身体智力都健康的处于工作年龄的成年中国人中，绝大多数都“不幸中招”。上述之“关于个人信用被评为不良的具体情况之说明”等文字材料，应是可行的。{:soso_e120:}
中度厄尔尼诺正在演变为史上最强 &img src=&static/image/smiley/comcom/2.gif& class=&vm&& 于我，最 ...
reduce_fat 发表于
不错的信息。什么时候也来原创一篇文章？才识短浅，感到非常惭愧，不过原创一两篇还可以
我认为好的转帖比原创要好
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闭关一个月，不问红尘俗事
国内很宽松了，自然人没有破产一说
整理以往的作业 看看有没有能投稿的
悲剧 我已经销卡了
mrhe_economist 发表于
悲剧 我已经销卡了吃一堑长一智
闭关一个月，不问红尘俗事
交钱就能消除！！！
大伙有时间就给我评个分，谢谢
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关于提前还贷那些事儿？你弄懂了么？
　　贷款方面的种种疑虑，是不是早就已经把你搞得焦头烂额，怎么还？什么时候还？为了温馨的 小家做个精打细算的管家婆也是困难重重，关于提前还款你了解多少？本期小编为您汇总关于 提前还贷的常见问题，想要精打细算又能轻松还款，在这里有学问哦。　　以下情况，一般不太建议提前还贷：　　如果你正享受着公积金贷款或七折利率，那么不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款 利率低于5年期存款利率。　　即使把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷划算。如果提前还贷后再贷款购房，你绝对 不可能借到这么便宜的钱了。　　如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金 贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少。　　做生意的买卖人，手里一般需要更多的流动资金，如果投资回报率高于贷款利率，则没有 必要选择提前还贷。　　以下这几种情况，比较适合提前还贷：　　执行上浮利率的贷款人。由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还 清贷款，相对会比较划算。　　目前还处于还款初期的贷款人。在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果手头 有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。　　提前还贷有三种方式可以选：　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的 利息不退)　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息 较多)　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供 负担，但节省程度低于第二种)　　网友问答汇总：　　1、提前还贷需要注意哪些？　　答：首先，享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。其次，等额本息还款已经超 过5年的，不建议再提前还款，因贷款早期还款中大部分为利息，从资金利用的角度来看，可 以考虑其他投资渠道。　　2、提前贷款要准备啥？　　答：需要准备身份证、银行卡（里面有足够还剩下的房贷的钱）、买房时和银行签的借款合同 ，到银行预约申请，一般申请批准的当月就要扣银行卡里面的钱。　　3、提前还贷时间、次数是否有限制，提前还款后利息是否重新计算，提前还款是否收取违约 金等费用？　　答：提前还贷的次数不受限制，一般不收取违约金，部分银行要求提前还贷款需要在交房贷满 一年之后（具体需咨询相应的贷款银行）；提前还款后因本金减少，利息会重新计算。　　4、我是组合贷款，商贷只有6万，贷款还完一年后，想一次性把商贷还完，需要额外交什么费 用么？有人说要交利息，要交多少呢？　　答：提前还贷一般不收违约金，只需要还清当月的利息即可，一般买房贷款合同中会提及提前 还贷问题。　　5、我想公积金贷款买房，我可以贷24万 期限是23年，我每月工资是4000元， 请问我贷多少 万 期限是多少为性价比最高的方案？　　答：按照等额本息还款帮你查了一下几个方案, 24万，期限10年，每月还款2500，总还款额29 万。贷款期限15年，每月还款1850元，总还款额33万元。贷款20年 每月还款1550元，总还款 金额36.5万。（每月还款额要求大于工资的两倍）
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位置 : 未央区阿房路与阿房一路交汇处向北200米
热线 : 400-898-2911
均价 : 5600元/㎡
位置 : 凤城七路与朱宏路十字东北角（朱宏路东侧）
热线 : 400-869-1111 转 14314
均价 : 6300元/㎡
位置 : 长乐路地铁一号线长乐坡站向南二百米
热线 : 400-898-3068
均价 : 3300元/㎡
位置 : 鹿苑大道东侧
热线 : 400-869-1111 转 14042
均价 : 6200元/㎡起
位置 : 灞河西路与北三环十字西南角
热线 : 400-898-0811
6200元/㎡起
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