太原市民王先生于某开发商处购买一套商品房，并签订了商品房预售合同，做了商品房预告登记，一次性付清全款并到房管部门办理了预售商品房的登记备案手续。交房后，王先生装修并搬进新家。在此期间，商品房大红本一直未办理。之后，开发商办理了房屋产权证。在王先生办理分户产权的过程中，开发商因债务纠纷被人诉至法院，根据对方申请，法院查封了王先生的房屋，并向房管部门送达了不予办理被查封房屋产权过户手续的通知。对此，王先生很愤怒，认为法院不应查封其正在办理过户手续的房屋。北京中伦文德太原律师事务所蔺楠表示，商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，预售合同登记备案并不等同于预告登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定：&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&因此，王先生已经交付了全部购房款并已实际地占有该房屋且正在办理分户产权，过户手续未完成王先生本身并没有过错，法院不得查封王的房屋。相关文章购房指南家居二手房 租房&&如何处理买卖合同签订后发现房屋被查封的问题
【基本案情】
&&&&&&& 日，原告李刚、被告刘晓旭和中介公司三方签订了《房屋买卖合同》，约定在中介公司提供服务的情况下，原告李刚购买被告刘晓旭拥有产权的一套，总房款为36000()元，原告以商业货款的方式支付房款24万元。
&&&&&& 合同签订后，李刚支付了12万元首付款，并与刘晓旭办理了房屋入住手续。但在双方办理银行按揭货款时，刘晓旭却拒绝配合办理货款申请手续，导致李刚无法获得银行货款。日，李刚向人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封刘晓旭的房屋。法院在李刚提供了相应担保的情况下出具了房屋查封裁定书。该裁定书依法向双方当事人进行送达，但并没有抄告房屋管理局。
&&&&& 10天后，李刚起诉至人民法院要求刘晓旭继续履行合同，协助办理货款手续，并协助办理房屋产权过户登记手续。不料在法院审理过程中，刘晓旭又将房屋出售给案外人祝铭风并已办理产权过户手续。&&&
【判决意见】
&&&&& 法院诉前财产保全裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。被查封人搜自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的，所仃立的系无效合同。至于是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。李刚与刘晓旭、中介公司签仃的，《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应严格履行合同义务。
&&&&& 合同已经明确约定了购房款24万元由李刚以银行按揭货款方式支付，因此协助办理银行货款是刘晓旭应尽的合同义务，李刚要求刘晓旭协助办理银行货款手续的诉讼请求合法有据，法院予以支持。合同已经明确约定刘晓旭应于李刚支付购房首付款后，将房屋产权过户到李刚名下，现李刚已经依约支付首付款，因此其有权要求刘晓旭协助办理产权过户手续，将房屋产权登记至李刚名下。
&&&&& 问题一:房屋被查封后，能否转让?&
& && 《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。查封是财产保全(查封、扣钾、冻结)的方式之一，而房屋是查封的最常见的对象。二手房买卖过程中，也往往会出现所交易的房屋被查封的情况。被查封的房屋在解除保全措施之前，依法不得进行买卖、过户、设定抵钾。双方当事人就已被查封的房屋签仃的买卖合同，违反我国《民事诉讼法》第一百零二条和我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，一般认定无效。
&&&& 本案中，刘晓旭于查封房屋的民事裁定书发生法律效力后，与祝铭风签订的房屋买卖合同应为无效。法院制作的财产保全裁定书从送达到当事人即发生法律效力，因此本案中查封的决定书未抄送房管部门并不影响裁定查封的效力。
&&&& 问题二:签订合同后房屋被查封，如何处理?&
& && 如果查封是发生在双方当事人签仃房屋买卖合同之后，如何认定合同效力?&
&&& 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结时产的规定》第十七条规定:&被执行人将其所有的需要办理过户登记的对产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣钾、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人时此没有过错，人民法院不得查封、扣钾、冻结。&根据上述规定，对已经签订买卖合同但未过户的房屋，又被法院查封的情况，因为在签仃合同时，房屋并未查封，标的物不属于(城市房地产管理法)或其他法律规定不能交易的范围，因此合同应当是有效的。
&&&& 但购房人最终是否能够取得房屋的所有权，主要根据以下几个因素:一是是否支付了房款;二是是否占有了房屋;三是购房人是否有过错。对付清房款并交付房屋的，属查封错误，应当解封;如果支付部分价款并交付房屋的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定:&被执行人将其对产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣钾、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当在合理期限内向人民法院支付全部金额后，裁定解除查封、扣钾、冻结&，因此可由购房人向人民法院支付剩余价款而解除查封，从而继续展行合同;对没有交付房屋的，购房人一般不能取得房屋的所有权，应作为出卖人客观上不能履行合同来认定，合同因履行不能而应予解除，购房人也可以以出卖人欺作为由提出解除合同，出卖人应向购房人承担赔偿损失的责任。&&&
&&&&&&在司法实践中，无论是查封前还是查封后签仃的房屋买卖合同，如果双方同意在查封解除后继续展行合同，法院一般也不会干预，甚至查封后签订的房地产买卖合同也作为有效来处理。
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