2014年房地产将进入分化阶段
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2014年房地产将进入分化阶段
大型开发商陆续撤离三四线城市
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&& 2013年，对于很多房企来说，都取得了不错的销售成绩，大多数超额完成全年销售目标。就在众开发商摩拳擦掌2014年时，马年的福州楼市则是以“冷”开局。对于市场的未来走势，业内人士众说纷纭，万科集团董事长王石对今年楼市很不看好，表示“非常不妙”。也有专家认为，房地产投资将告别高增长时代，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。有的业内人士则表示今年销售额将远超2013年。尽管大家对2014年房地产市场的看法不尽相同，然而，开发商在土地市场上“毫不手软”的表现，又为后市预期带来信心。那么在“抢跑2014”市场中，开发商又将做哪些方面的战略调整？
楼市或将出现两极分化
记者：业界对2014年房地产市场的看法各执一词，2014楼市走势会不会呈现新变化？
刘波：2014年房地产将进入分化阶段，不仅有城市分化，还有企业分化，产品分化。一二线城市依然是开发商关注主战场，特别是实力靠前的企业战略布局会集中到一二线城市，而三四线市场主要留给中小企业。市场已逐渐被大开发商占据，中小开发商的市场份额正在下降。
林夕：从福州市场来看，今年依然是靠刚需持续发力，但是受年集中释放的影响，市场去化将迎来一段缓冲期，比如春节这段时间就没有出现2013年那么高的销售量，这是正常现象。同时，高端项目与商业地产竞争将会更加激烈。
记者：从去年开始，不少大型开发商撤离三四线城市而回归一二线城市，不过从福州周边一些县市的楼市来看，不乏大品牌开发商的高位销售，这说明一个什么趋势？
刘波：一二线城市楼市积聚了众多人气，仍有大量的潜在需求，房价也易涨难跌。而人口相对稀疏的三、四线城市却面临着库存积压、资金难收回的局面，这是目前开发商都看得到的问题。当然，也不排除大企业在资源丰富的三四线城市开发住宅以外的项目，比如旅游地产、养老地产等，在这些产品没有大肆覆盖的情况下，会受到购房者青睐。
林夕：小城镇的急需客户群一直是存在，只是早期被忽视，随着城市化发展，这些区域中心城市的刚需大量释放，从而支撑了市场去化。但是，毕竟受流动人口数量少的影响，市场需求量有限，容易存在供应过量的压力。
土地市场升温带来后市预期
记者：国土部公布数据显示，去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，土地市场继续在“发烧”，能否认为开发商对后市预期还是比较高？
刘波：对于开发商来说，快速销售，资金回笼，继续拿地，这是一个企业发展的循环过程。同时，因为前期快速消化，不少企业的储备土地量已经有所减少，开发商确实需要填仓，他们通过积极拿地，为将来的开发做准备。近期拿地开发商基本上是按照自己的开发节奏来拿地的，并非预见楼市会出现政策松动而拿地。
林夕：得益于2013年楼市回暖，很多房企的销售任务提前完成，手中才有拿地的足够资金，积极拿地储备粮草，全力备战2014年。而屡屡上涨的土地成交价背后，折射出的是开发商对房价和市场购买力的信心。但这其中也存在一定的风险，如果国家宏观经济面的情况没有持续向好，楼市的整个走势会受到很大影响。
记者：去年年底，福州土地市场有过一波疯狂的场面，虽然不同于一线城市频频出现“地王”，但是同样吸引了主流开发商竞相出手，特别是住宅用地格外受青睐，是否说明开发商依然看好住宅市场？
刘波：作为新的一线城市，福州对外来人口、外来资源的吸附力将更强，结合多方政策利好，楼市未来将迎来更广阔的市场空间，激发更多的市场需求。同时，近郊地块的价格相对于主城区来说，还有较大的发展空间，加之城市资源配套的完善，未来几年住宅空间还会表现出积极向上的态势。
林夕：从福州近两年土地出让情况来看，商服用地比例明显增加，随着这些地块开发并投入使用，福州商业项目日趋饱和，竞争压力更大。相反，住宅市场销售火爆，市场需求旺盛，同时资金周转速度快，经营风险低，加上福州郊区发展已经接轨主城区，但房价方面还有明显优势，开发商也是看到其上升空间大，从而更愿意拿住宅地块。
营销策略日趋重要
记者：春节后，“抢跑2014”成为福州开发商发力的关键词，面对大环境，开发商战略方面应该有何变化？
刘波：目前福州市场还有很大需求存在，但是面对利润摊薄的形势，开发商需要深思，刚需产品如何创新？高端产品如何突破瓶颈？同时，客户的购房理念会不会发生变化？而整体来说，就是需要开发商凭借过硬的企业实力、产品质量和营销策略赢得购房者，快速开发、快速销售的模式来应对当前市场。
林夕：复合型地产开发将是未来房企转型的一个趋势，依托整个城市发展，公共资源配套将得到购房者重视。而未来房企能够立足于市场的核心，除了拥有绝对优势的产品线带来的销售利润，还有项目后期运营带来的利润。
记者：营销策略会不会变得更加重要？
刘波：“没有营销就没有房地产”，这曾是房地产的“金科玉律”，对于开发商来说，做好营销策略对其资金回笼有很大作用。随着市场不断变化，传统营销模式已经不能满足市场需求，因此还需要新的营销方式来吸引购房者，2014年，竞争更趋白热化的状况下，是营销不断回归时代。
林夕：现在房地产的营销方式多种多样，在传统的众多营销中，营销执行层面更重要，与客户嫁接，做好服务。同时在新时期下，开发商开始由业绩的“硬目标”向营销推广的“软目标”发展，营销模式也应该要探索新方式，从而促使开发商在越来越激烈的市场之中脱颖而出，抢占市场先机。
链接：业界声音
地产商任志强：我们看2014年，总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。
经济学家马光远：关于未来房地产的走势，基本达成共识！明年是房地产最微妙的一年，特别是一线城市的上涨，不能消化人们对三四线城市下降的恐惧，整个房地产的走势可能真的逆转。所以，2014年，应该是中国房地产决定生死的一年。
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关于2014年房地产将进入分化阶段
大型开发商陆续撤离三四线城市我想说两句：
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　　三四线城市地产开发商如何做好节点活动
“推广不够，暖场来凑，周周暖场，人走茶凉”这应该大多数三四线地产开发商做活动的现状，一次成功的开盘热销，不是开盘当天的推广和活动做得多声势浩大换来的，而是经过长期的艰苦卓绝住准备带来的，从广撒网的推广，到大规模拓客储客，到收网筛选客户，到最后收割客户是一个完整而浩瀚的工程。
现在地产活动，应该是一个传播的闭环，从品牌落地到项目入市、认筹、开盘、热销一系列的节点活动，都应该是有思路有联系的，打好每一枪，才是一场完美的战争。对！请看我的手势——“完美”。（此处请脑补金星老师标准手势）
下面笔者以之式公关活动为例，简单介绍三四线城市开发商节点活动事宜。
█ 第一阶段：品牌导入期——“我来了”
进入一个新市场，距离产品面世还有一段时间，所以最先开始品牌导入，累积第一批客户。这时候大多数开发商都是搞个品牌发布会，请请当地媒体，发个通稿完事。第一炮打得响不响，就看你用什么枪了。如果你不是万科、绿城等大佬开发商，就不要玩“xx你好，xx我来了”的套近乎，再说只凭一两句拉家常的客套话也无法打动当地老百姓，老百姓不买账，广告白瞎。
之式公关案例：今年7月，江苏新城地产进驻济南，需要一场另泉城人记忆深刻的品牌认知活动。之式公关秉承让幸福变简单的企业理念，为新城品牌量身打造从品牌推广—品牌发布—公益活动—城市营销四个步骤完成品牌落地的整个公关传播闭环。
第一环：全城派发新城品牌发布会英雄帖，借助新媒体力量，进行炒作，形成病毒式传播。第二环：全城送清凉公益活动，新城地产化身公益形象，向“为济南做出杰出贡献”的人群（交警、环卫）奉献清凉饮品。第三环：活动爆破品牌发布，经过前期的预热传播，发布会现场到场人气爆棚，发布会现场全城派发明信片环节将活动推向高潮。第四环：后期传播延续幸福巴士亮相，新城幸福泉城精彩呈现。
█ 第二阶段：推广期——营销中心开放
由于三四线城市小，集中一次力量全面推广，通过一次亮相活动，全方位立体广告轰炸，便可达到家喻户晓，人人皆知的效果。
之式公关案例：西城“时代首映礼 开门纳京沪”轨道交通与城市发展高峰论坛暨西城营销中心开放仪式。
█ 第三阶段：蓄客期——上街拉客-推介会
推广是推动客户主动联系项目，为了尽可能多的增加客户积累，还要走出去上街拉客，推动与拉动相结合，实现大规模客户储备。
蓄客期活动主要为了增加客户量，所以以推介会为主，主要联系医院、学校、银行VIP客户、企业工厂等举办专场推介，同时，为一些意见领袖，如政府官员、行业会长等举办圈层活动或定制活动，如生日晚宴等。
之式公关案例：针对泰安首席豪宅国山墅，之式公关提出为老客户定制圈层活动，因该项目有大批客户来自周边钢材企业，之式公关在其项目老客户中，针对钢材集团的一位女领导，以《女主人的下午茶》为主题，为其定制私人宴会、生日派对等系列活动，老带新近20人，为项目实现近亿元成交。
第四阶段：筛客期——穿越人海找到你-认筹
客户储备太多，跟客成本也相应提高，所以需要通过认筹来筛选客户，找出精准客户，同时强化购买意向。传统的三四线开发商做认筹活动通常是现场举办吃喝玩乐、歌舞表演、抽奖送礼等活动，利用“白吃白喝白拿”让现场“躁起来”，逼迫意向客户，吸引新客户。除非你是土豪开发商，否则只会劳民伤财费力不讨好。
笔者认为本阶段宣传重点可具体到产品上，户型及工艺等，还可针对意向客户和媒体举办产品发布会，详细解读产品，展示产品工艺。
之式公关案例： 泰安华新地产18年品牌深耕之作——奥源时代。1期产品认筹暨产品说明会嫁接品牌印象展，将华新18年来的品牌项目做成艺术展，吸引了大批客户驻足，现场人气气火爆异常，一期房源认筹近75%，活动火爆程度出乎甲方预期，整个认筹完美收官。
█ 第五阶段：收客期——开盘引爆
精准客户已经找到，产品已经取得预售资格，要在客户最意向最高的时候，通过开盘集中快速分割客户，以免夜长梦多。但开盘活动绝对不是走走过场的流水席，虽然说现场多以流程化为主，但是一场别具风格开盘仪式，必定会让我们的准业主好感度上升一格。同时对于现场流程的把控更是一长开盘活动的重中之重。
之式公关案例：开盘期间会分内场和外场活动，内场以开盘流程为主，是重点，主要是轮候区和认购区，轮候区有表演抽奖，并不断播报认购情况，制造紧张氛围，认购区会控制选房时间，制造紧迫感，全程单向，不能返回，分批放人。外场一方面是宣传，线上线下全面展开造势，就连喇叭车腰鼓队巡游都会用上，制造浩大声势，吸引人到场围观热销场面，现场示范区、样板房照常开放，吸引新客户和犹豫观望客户，特设新客通道，以便新客购房。
█ 第六阶段：热销期——业主答谢会
热销之后还需清尾货，热销信息告诉消费者市场的信任和选择，抢夺观望犹豫客户，同时利用业主人际圈层，进行老带新，实现快速取尾货。这个时候的活动也不可小窥，如果仅仅以暖场收尾，那活动的意义也不大，答谢会做出温情与诚意才能让老业主有更多归属，促进业主的口碑传播。
之式公关案例：济南高新万达客户答谢会，以酒会，中间穿插业主庆生环节，将整个答谢会做成一次温馨的家庭聚会。
从拿地到最后开盘，是一个整体的长期过程，三四线城市开发商由于地域属性及市场环境或因预算问题，节点活动容易草草了事。处在互联网时代的地产推广没有活动的声势，更容易被这个信息轰炸的市场淹没，之式公关善于推陈出新，推出更多适应市场发展为客户解决实际问题的活动方案，让开发商与置业者有更好的沟通。
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房地产库存压力主要在三四线城市 中小开发商生存艰难
本文来源于央广网　
央广网财经12月24日消息(记者 贾国强)一年一度的中央经济工作会议,近日在北京召开。据了解,关于房地产议题在时隔两年之后,再次被提及。其中&适当降低商品住房价格&被明确提出,意义重大。
多名业内人士告诉记者,中央高度重视房地产问题,说明楼市去库存已很迫切。库存多在三四线城市,这些城市降价预期也很明显,房产开发商或许应割肉离场。
库存多在三四线城市&中小开发商生存艰难
此前国家统计局数据显示,前11月全国商品房待售面积6.96亿平方米。不过,房地产库存的压力主要并不在一线城市,而是在部分二线城市和三四线城市。
&目前广州一手住宅可售货量为69190套,是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算,去化周期已下降至8.4个月水平,逼近8-10个月的合理库存周期的下限。&资深房地产专家韩世同对记者说:&在去年9.30新政之后多番利好政策的持续扶持下,广州楼市去年一度出现的库存警报到已然解除。&
中国指数研究院调查发现:经过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析,发现约八成三四线城市存在库存压力,并且三四线城市之间库存压力差别较大。
同时,也有不少中小开发商因资金链等问题而生存艰难。广州中旗房地产顾问有限责任公司董事长陈仁科向记者透露:&我身边很多的中小开发商都是日子难过,70%已经停下来,20%苦苦挣扎,剩下10%艰难维持。&
有数据显示,2012年中国房企数量接近9万家。全联房地产商会副会长、旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰认为,&成熟的房地产行业不会再有几万家企业,新常态会让房企迎来一轮优胜劣汰,最终只剩下几千家房企。在一线城市中,能在举牌市场上常常出来PK的房企,更是只会剩下一百多家&。
多数三四线房价存降价预期&去库存需多种手段
&中央高度重视去库存,这也并不表示政府更大的救市政策就要来了,楼市行情马上会扭转,房企生存还是要多靠自己。&陈仁科对记者表示:&鼓励降房价,是在提醒一些库存压力大、经营困难的开发商赶紧割肉离场,未来形势长期来看仍然不乐观。&
标准排名研究院数据显示:截至12月13日,全国100大城市在2015年共出让土地12493块,最终成交10003块,2490块土地流拍,流拍率19.93%。
标准排名研究院研究员孙斌对记者表示:&土地市场流拍率较高,与地价较高以及房价下跌预期有一定关系,这会影响开发商拿地的积极性。&
孙斌还分析说:&土地市场流拍率过高,也会对城市住宅销售产生一定传导效应,会让购房者产生一定的观望心理,影响楼市去库存。&
在谈及未来楼市走势时,中国指数研究院发布的一份报告给了一些分析:当前,销售持续回暖,市场整体库存压力得到缓解,一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入,存在需求空间,库存压力较小,房价具有上涨动力;部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力,仍需要多种手段助力库存去化,房价存下跌预期,但个别城市具有经济、产业、人口优势,房价仍存上涨空间。
&降价意味着投资需求离场。从此前一些开发商降房价却受到购房者打砸的经验来看,政府应加大对降价开发商的保护力度。&中原地产首席分析师张大伟也建议。
(编辑：lvqiang)
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三四线城市房地产开发商无奈境外找钱作者:来源:【广州日报】添加日期:
近日，有传闻称，兴业银行总行监测到全国房地产企业今年可能会有资金链断裂风险，暂停一切房地产开发贷款，同时暂停房企上下游的企业融资。
有分析称，兴业银行现金流从去年中报的460亿元减到三季报的-0.1亿元，是否因此有意减少风险更大的开发贷，值得探讨。
昨日，兴业银行总行相关人士未回应此事。但有业内人士称开发贷确已收紧，房地产项目尤其是三、四线房地产开发项目已经遭到银行贷款的“抛弃”。
在银行融资收紧的大背景下，记者从广深两地民间融资人士处了解到，近期三、四线房地产开发商纷纷“出走”找钱，海外融资也同比增长两成以上。
近日，有传闻称，兴业银行总行监测到全国房地产企业今年可能会有资金链断裂风险，暂停一切房地产开发贷款，同时暂停房企上下游的企业融资，昨日，记者就相关情况向兴业银行总行相关人士了解，截至发稿没有得到答复。
三季报现金流剧减为负
一位接近兴业银行的人士向记者表示，目前兴业银行相关额度确实紧张，但暂时还不存在一刀切的情况，银行的开发贷一直处于比较谨慎的状态，尤其是去年以来，在盘活信贷存量的政策大背景下，各家银行的开发贷都很难贷到，“个人房贷方面也不是重点业务”。
记者翻查兴业银行的财报发现，在现金流一项，该行去年中报的数据为461.83亿元，但三季报已剧减到-0.10亿元。分析称，经营现金流为负表示存款和拆入的现金比贷款和拆出的现金少，而在长期利率上升的同业业务和风险较高的房地产贷款之间，在资金有限的情况下当然选择前者。而兴业银行自2010年来高速的资产增长率，来源于兴业银行的同业资产巨额增长。有媒体报道称，兴业银行2014年度同业存单发行计划跟工行、建行等大行一样为发行1000亿元。
另外，综合基金发布的数据，记者发现基金10大重仓股在去年四季度有7只遭遇减持，兴业银行赫然在列，且被减持比例在2个百分点以上。
停开发贷或不止兴业一家
交行方面也有传闻称上周五暂停所有房地产项目贷款。消息称，“在全面摸清家底的基础上，总行将结合对房地产行业的专业研判，自本通知印发之日起，全行暂停办理房地产相关业务，待政策明确后再启动。”虽然消息也未得官方证实，但记者调查发现，开年以来，银行确实有内部调整开发贷的态势。
春节前，就有股份制银行发通知，暂停办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务；普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是相关通知表示，严控总量，确保总量不增加。而兴业银行自2013年下半年开始就收紧开发贷，有关人士表示，是基于总行对房地产开发方面的风险判断所制定的政策，该行自去年集中资金向小微企业和零售业务倾斜，分配的额度一直不多。
一位不愿意透露姓名的分析人士告诉记者，2012年中期，包括兴业银行在内的多家银行的开发贷曾一度暂停。
三、四线地产项目“遭弃”
今年首季多家银行开发贷的额度依旧紧张，“我们对开发贷的支持，还是主要投向一线城市的实力强大的房地产企业。”一位股份制银行贷款相关负责人告诉记者，“一般的开发商都很难获得贷款，而小型的开发商就更难了。”
房产开发贷款在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大行普遍都在8%以下，有的甚至在6%~7%；而部分中小商业银行该项业务的占比大概达10%多一点。
今年银行开发贷的利率也没有以前低。“银行对三、四线城市开发贷较谨慎,预计后期更紧。而且最多只做地区市场前三大开发商，国有企业下属开发商相对好点，综合利率要求在百分之十以上。”优选财富董事长张虎成告诉记者。
“因销售进度不佳，融资压力也在上行，三、四线房地产已不是银行重点支持的对象。”张虎成表示。
“现在部分大房企在一线城市的项目也比以前审核严格了。”某国有大行对公贷款业务负责人徐先生（化名）告诉记者。
民间渠道收缩融资成本飙
记者走访发现，越来越多的民间融资渠道也对房企融资，尤其是三、四线城市的房地产项目融资退避三舍，融资成本飙升。
“现在三、四线城市的房地产开发项目确实非常缺钱，我们现在放款也十分谨慎。”广州市某小额贷款公司副总李先生（化名）告诉记者，“以前资金相对宽松的时候，我们给内地三、四线城市房地产项目的抵押率一般为评估价的七成，但是现在我们只敢给三成左右。”
“我们原则上已不参与三、四线城市的房地产项目了。”一大型信托公司华南区负责人对记者说。
而德信资本董事长兼总经理陈义枫则直言，一般不介入三、四线城市的房地产项目，“三、四线城市项目的变现能力太弱了。”
年内房企发布境外融资计划超650亿元
据中原地产统计数据，今年以来，已有超过22家企业发布海外融资计划或意向计划，合计总融资额超650亿元，同比增幅超两成。另外，2013年知名房企海外融资额为552.24亿美元，合计人民币3369亿元。同比2012年涨幅超过120%。
三、四线楼盘资金压力加剧
公开信息显示，国内房企在海外融资成本大都在8%~11%之间，对于中小型房企来说，境外融资成本具有更大的优势。
由于必须有海外平台才能在海外进行融资活动，仅仅去年一年便有金轮天地、五洲国际等七家内地房企赴港上市。而主业分布在二、三线城市的房企阳光100将以阳光100置业的名称于今年3月在香港联交所正式挂牌交易，绿景地产、青建地产也纷纷借壳，踏上赴港上市之路。
不过，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，一旦QE退出，将会导致房企的融资成本和汇率风险大增。房企在海外融资的难度将大涨。
“短期看，一、二线发达城市依然较好，三、四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力将非常大，一、二线也将有可能出现调整。”张大伟表示。
对“影子银行”
实行有效监管
本报讯 （记者李婧暄）昨日，央行网站发布消息称，中国央行行长周小川在上周末的G20财长和央行行长会议上表示，中国政府高度重视经济运行中存在的风险，对“影子银行”实行有效监管。周小川强调，“中国‘影子银行’总体规模不大，但近期增长较快，我们正谨慎应对。”（文/表 记者潘彧、李婧暄） 信息发布：程玉兰
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‖浙新办[2004]42号
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开发商怎样避免三四线城市的各种“死法”【地产观察】
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阅读，只需一秒。精彩，尽在掌握！【前言】杭州降价之后,浙江房企兴润置业资金链断裂继续引发的市场担忧.上周再度出现秦皇岛六折甩房、北京远郊万科降价销售等...
【前言】杭州降价之后，浙江房企兴润置业资金链断裂继续引发的市场担忧。上周再度出现秦皇岛六折甩房、北京远郊万科降价销售等等新闻。&& & & &&数据显示，刚刚过去的2月份，中国多数城市房屋销量大幅下降，这其中，2月份全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少了34.0%。与此同时，中国一、二线与三四线城市房价出现巨大差异。北京新房价格同比上涨15.5%，上海新房价格同比上涨18.7%，而在海南省海口市，房价同比仅上涨3%。价格指数下降城市增多，显示出三线或以下城市泡沫挤出的情况正在扩大。&& & & &&近期，某个长三角县级市由副市长带队到广东进行土地推介会，福布斯中文网记者以嘉宾身份进入了会场。在推介会现场看到，与会的并无类似恒大这样从前重点发力三四线城市的大型开发商，不过另一家重点拓展三四线城市的大型房企代表倒是参加了会议，并透露了集团已经有在该市附近区域拿地的意向。&& & & &&据组织人士透露，虽经热情邀请，但恒大明确拒绝了该市的邀约，表示目前长三角拿地权限下放到南京分公司，并且暂无在这个四线城市拿地的目标。此外，与会的基本是年销售额在 50亿-400亿元的中小型开发商，他们对随团而来的规划局、国土局等领导提出了种种细节上的问题。&& & & &&这个县级市的常住人口约100多万人，此外还拥有约60万的流动人口。该市由于邻近上海、苏州等城市，以特色的精细化工业经济著称，2012和 2013年的GDP都超过2000 亿元。& & & & 不过从土地推介会来看，该市推介的9幅市中心地块楼面地价并不低，平均起拍价都超过5000 元/平方米，而且有相当部分是商业地块。& & & & 为了招徕广东的开发商们，当地的官员含蓄地表示如果拿下一些大规模的相连地块，规划和价格不是不可以商量的。&& & & &&“我们已经发现，地价低是没有用的。”&一家曾经操盘过北方某资源城市项目的开发部高层表示。他称在他之前操盘的项目在考察时，由于属产业新基地的重点项目，他所在开发商不但能获得大幅的低成本土地，还有各种税收优惠。但在进入园区后，他们不但要负责物业开发，为了保证后续的运营他们还要引入驻园企业。由于产业发展速度太慢，城市升级的速度跟不上当地房地产开发的强度，到了这两年即使打折房子也不好卖。&& & & &&而另外一位开发商的开发部高层则透露，他们几年前到某资源城市考察时，当地的GDP以及人均可支配收入数据非常吸引，而且拿地成本也不高，老板很快就在当地拿下大幅地块开发豪宅。但在过去两年由于资源下降迅速，当地外来人口明显流出，而且由于民间金融的盛行，当地不少富人破产，购买力直线下降，他们在当地交了很大的学费。&& & & &&此外还有开发商表示，从近期浙江奉化的开发商破产案例可以看到，这个开发商虽然在当地规模很大，口碑也不错，却由于踩错了节奏而导致破产，其中一个重要原因是他们在房地产高峰期拿地价格很高，银行也乐于放贷，但在房地产下行阶段政府仍然雪上加霜放出大量便宜土地。“他们有些项目，原来评估土地有 1000 万元/亩，但现在政府卖给外来大开发商的地只要300 多万元/亩。” 同时银行又为了风险控制停贷，导致那个开发商资产价格上的所有金融、实业规划落空，坏账在退潮时涌现。&& & & &&从与会开发商的各种尖锐意见来看，他们现在依然还会去三四线城市考察土地，但下手却比2010年前后谨慎小心。他们重点关注的问题从交通、GDP、人口基数、人均可支配收入等标准，转向更为深入的人口年龄结构、家庭结构、学历结构、当地政府的长期推地计划、民间金融是否盛行、当地工业的发展方向等等。若建立在资源价格之上或单纯的代工为主，他们就会打上一个大大的问号。过去他们艳羡那些在土豪扎堆的城市拿到地块的同行，但现在这些吸取了经验的开发商却开始对民间金融过分早熟或资源型的城市避之不及。&& & & &&此外，这些与会的开发商有不少都有自然景观豪宅或商业项目的发展经验。他们感觉在新一轮城镇化的过程中，城市的发展离不开商业配套，整个市场的发展趋势总是从住宅到商业的过程，这是由城市发展和居民基本需求所决定的。而对该市拿出来的市中心地块，他们也有微词，大部分商业地块的容积率只有1.1到3左右，从规划要求来看更类似在县级市常见的小型批发市场。这对习惯了建 MALL 的广东开发商来说颇不习惯。&& & & & 不过，这也让他们看到了机会。一名商业地产的开发商透露，从他们前期调研的数据来看，该市的大学比例比较高，而65岁以上人口的比例很低，家庭人口平均约2.99人，是以高知识、高收入的年轻两口之家为主，而当地人均 GDP 超过3万美元，但当地的百货商店加起来只有数万平方米。如果在当地建设大型一站式购物中心应该还是有利可图。他们现在最关注的是当地政府未来的推地计划，如果没有太大的竞争者他们会有兴趣到当地考察。&& & & &&一名开发部高层对福布斯中文网记者表示，中国的房价问题要从人口、货币、财富、就业这些角度来研究，房产的价值就是空间价值，它是由地区的人口密度、流入速度和财富增长数量决定的。他感觉城市化的未来发展会是城镇化对决大都市圈。& & & & 他还谈到为什么现在那么多中国大型开发商会扎堆马来西亚，主要是因为当地地价不贵，而海外华人在当地的购买力较高，“2000多元/平方米的楼面地价，盖出来后能卖1.5万元/平方米。”地价比三四线城市低，辐射的人群却可以是那些希望实现海外资产配置的全国中产客户，客户群更广泛。&& & & &&尽管大开发商重返一二线城市的趋势正在加快，但对于实力不足的中小开发商来说，选择三四线城市精耕细作是无奈之举。2013年中国一线城市销售面积只占全国销售面积的5%，二三四线城市销售面积占了95%。&& & & & 过去一些开发商带着一线城市郊区的开发经验，跑到二三四线城市的郊区圈地，结果置身于供应过剩的陷阱。比如阳光100的高层就曾经在总结过：“三四线城市的问题多出在开发区，你可以看到那些城市其实都是单中心，无法做出多中心，因为没有产业支撑。”他们现在更关注的是大的交通资源节点、人口和投资大量涌入的城市。&地产数据时代只发房地产专业文章本栏目主办单位：北京同享天下移动互联网科技有限公司
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