话题:央行“双降”后 房价会怎么走？
　　在二十四节气“霜降”的前一日，网上前几天盛传的段子成了事实：央行宣布了降准降息的“双降”措施：自24日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，同时，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年的第五次降准和降息，也是第三次
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央行双降后经济和市场怎么走
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财新网“管见”专栏作家，民生证券研究院副院长、首席宏观研究员，兼任澳门城市大学高级研究员、中国经济体制改革研究会高级研究员、发改委城市和小城镇中心学术委员、陕西金融青联常委、新华都商学院研究员、中国石化集团社会监督员等。曾任清华大学国
情研究中心项目主任、中国海洋石油总公司宏观处、调研处处长。管清友最新文章
　　【财新网】（专栏作家 管清友）为什么？公布坏消息的前后是政策高发期，比如420对冲一季度GDP大幅下行，511对冲通缩（CPI1.2），626对冲股灾，825对冲人民币暴贬。破7之后，中央势必有所动作。而且此前央行扩大信贷质押再贷款试点、MLF等也已有所铺垫，这次降息降准符合预期。（1）四季度经济下行压力仍大，而当季占比30%以上，稳增长必须加力；（2）汇率虽稳，但是以央行外汇占款的大幅消耗为代价，两月消耗接近6000亿，必须降准对冲，此次降准大概释放亿流动性。而且当前贬值预期弱化，资本外逃压力缓解，也为降准降息打开了掣肘；（3）总需求疲弱、去产能缓慢导致通缩压力加大，CPI再度下行，PPI连续43个月负增长。
　　能救经济吗？短期看，降息对经济的拉动作用在边际递减，尤其是此次同时放开了存款利率的上限，预计四季度经济持平概率大，反弹很难。现在的情况有点类似去年下半年，稳增长持续加码，大家寄望于四季度反弹，但去年反弹被证伪（其增速已被修正到7.2%），今年可能还是一样。三季度GDP略超预期主要是第三产业超预期，第三产业的主要动力仍来自金融和房地产业，下一步这两方面都不可持续。
　　（1）金融业是被证金救市和保平台融资推高的，不可持续。金融业仍保持了16%以上的增速（此前市场预期要回落到10%左右），不是统计局造假，也不是证券民工身残志坚（证券业交易额萎缩了41%，证券业的贡献肯定是下降的），而是银行民工立功了。银行业在金融业增加值中的占比远超证券业，其增加值大致用（去年同期增加值*存贷款增速）估算，而今年三季度贷款超过3万亿，同比扩张了一倍多。原因一是证金公司救市，二是保在建工程、允许借新还旧，对平台融资有所松动。但不管是四季度还是明年来看，这两个因素都是不可持续的。
　　（2）房地产销售的高增速顶多持续到四季度。三季度不仅一线城市，而且全国的商品房销售也出现明显好转，这一方面是因为房地产信贷政策持续松动，利率持续下行（现在的房贷利率已经基本相当于原来打六折了），另一方面是因为股市暴跌之后，大量的资金无处可去，房地产的相对收益优势体现出来。但往后看，房贷利率进一步下行的空间有限，股市分流的避险资金也有限，房地产销售缺乏持续改善的动力，未来更可能是结构分化的行情，一线城市、核心地段、稀缺学区房仍是金矿。
　　中长期来看，双降解决不了中国经济的“病根”：有效需求不足（服务业短期不能弥补房地产和制造业的缺口）和有效供给不足并存（马桶盖都要海外代购），这两个问题一方面需要切除坏死细胞（去产能、去杠杆），另一方面培育新细胞（通过制度改革和技术创新创造新增长点），无论哪一点可能都需要3-5年的时间。时点不好判断，但可以确定的是，只要PPI没有止跌回升，就不要谈经济复苏了。哪个经济体复苏的时候钢铁还是白菜价？（现在螺纹钢还是一斤一块钱！）
　　未来还会有降息降准吗？此次降息之后，基准利率（1.5%）已经再次低于CPI（1.6%），但考虑到PPI依然在-5%以下，所以实际利率还是很高。在通胀低迷的情况下，央行仍有可能通过下调名义利率的方式来降低实际利率。时点上难以判断，但我们可以盯住CPI和PPI，如果CPI和PPI下行超预期（尤其是CPI），那么未来仍有降息的可能，但次数肯定不如降准多。
　　降准的次数绝对不止一次，未来可能会看到多次降准。（1）外汇占款趋势性下滑，汇改两个月内，为了稳定汇率，央行消耗了接近6000亿人民币的外汇占款，未来汇率贬值压力将持续存在，外汇占款的下滑也会继续，而过去这块对基础货币是大幅的正贡献，现在变成负贡献，未来一定会通过降准对冲。（2）稳增长需要资金。1998年央行曾经大幅降准，把钱交给四大行，让四大行买特别国债，现在虽然没有发特别国债（不排除以后会发），但专项金融债、地方政府置换债其实都是特别的“特别国债”，一个通过国开行，另一个通过地方政府，背后都是政府为主体的加杠杆行为，是稳增长时期的必由之路。当然，最直接的方法是央行直接QE来买，但是有制度约束，只能绕道而行。
　　降息降准能提振市场吗？股灾之后，股市就像一头受了伤的狮子，9月之前一直昏迷不醒，后来随着伤口慢慢愈合（配资清理告一段落），开始有苏醒的迹象，尤其是最近打了点兴奋剂之后（十三五和降息降准预期的刺激），有点撒欢。但不要忘了，主人（监管层）已经见识了狮子的坏脾气，如果过于撒欢，主人一定会不开心，再暴打一顿也是有可能的。不过不管昏迷也好撒欢也好，长期来看股市还是有雄狮的灵魂。（1）无风险利率长期下行没有结束，大量便宜的资金需要寻找投资标的。一方面经济转型导致资金需求趋势下行，另一方面央行需要维持宽松流动性维护去杠杆。（2）人民币汇率有修正压力，但不会崩溃，一方面央行会随时维稳，另一方面别人的货币贬的更凶。
　　只要相信他还是一头狮子，那就在每一次它倒下去的时候靠近它，每一次它撒欢的时候远离它。■
责任编辑：张帆 | 版面编辑：李丽莎
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央行自6月28日起定向降准并同时下调贷款基准利率。下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，一年期贷款基准利率降至4.85%，一年期存款基准利率降至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
双降，意味着我们去银行存钱，利息变少了；理财有更多选择了；商贷和公贷利率均下降了；房贷压力小了。对于一个买房的个人或家庭而言，更意味着商业贷款100万元30年按揭，月供可省260元，总利息共减少了9万元左右。业内人士将央妈的此次动作解读为变相降房价，再次刺激楼市。究竟七年等一回的双降，将如何影响未来楼市发展？
1、增加了二套房贷降首付落地的可行性
降息降准之后，银行可动用的资金明显增多，贷款利率也进一步降低，此时，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。
2、一线城市及部分二线城市房价势必会涨
央行降息降准后，本轮央行累计已经有三次降息三次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年成交量势必会短期反弹。
3、楼市”分化“特征将更加明显
在三次降息三次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低。对于大多数三四线城市楼市来讲想方设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。
4、把控好跑量去库存的窗口期
对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好三次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”，增加三季度销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战，尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。
5、购房者房贷少了
一般来说，公积金贷款或商业房产的贷款、还款利率是跟央行的基准利率挂钩的。因此，此番基准利率的降低对于一些想要买房的个人和家庭来说，房贷压力变小了。比如买房时商业贷款100万，贷款期限30年，利用等额本息还款法，降息后每月月供减少260元左右，总利息共减少了9万元左右。需要提醒的是，多数房贷族月供是一年一度调整，今年以来的3次降息，需要在明年1月份集中体现。
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柳永&基金理财达人发表过央行双降后经济和市场怎么走？_凤凰财经
央行双降后经济和市场怎么走？
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文/民生证券研究院执行院长管清友&民生证券研究院高级宏观研究员朱振鑫
事件：央行在霜降前选择双降：对称降息25bp，降准50bp。
1、为什么双降？公布坏消息的前后是政策高发期，比如420对冲一季度大幅下行，511对冲通缩（1.2），626对冲股灾，825对冲暴贬。GDP破7之后，中央势必有所动作。而且此前央行扩大信贷质押再贷款试点、MLF等也已有所铺垫，这次降息降准符合预期。（1）四季度经济下行压力仍大，而当季占比30%以上，稳增长必须加力；（2）虽稳，但是以央行外汇占款的大幅消耗为代价，两月消耗接近6000亿，必须降准对冲，此次降准大概释放亿流动性。而且当前贬值预期弱化，资本外逃压力缓解，也为降准降息打开了掣肘；（3）总需求疲弱、去产能缓慢导致通缩压力加大，CPI再度下行，PPI连续43个月负增长。
2、降息降准能救经济吗？短期看，降息对经济的拉动作用在边际递减，尤其是此次同时放开了存款利率的上限，预计四季度经济持平概率大，反弹很难。现在的情况有点类似去年下半年，稳增长持续加码，大家寄望于四季度反弹，但去年反弹被证伪（其增速已被修正到7.2%），今年可能还是一样。三季度GDP略超预期主要是第三产业超预期，第三产业的主要动力仍来自和房地产业，下一步这两方面都不可持续。
（1）金融业是被证金救市和保平台融资推高的，不可持续。金融业仍保持了16%以上的增速（此前市场预期要回落到10%左右），不是统计局造假，也不是证券民工身残志坚（证券业交易额萎缩了41%，证券业的贡献肯定是下降的），而是银行民工立功了。银在金融业增加值中的占比远超证券业，其增加值大致用（去年同期增加值*存贷款增速）估算，而今年三季度贷款超过3万亿，同比扩张了一倍多。原因一是证金公司救市，二是保在建工程、允许借新还旧，对平台融资有所松动。但不管是四季度还是明年来看，这两个因素都是不可持续的。
（2）房地产销售的高增速顶多持续到四季度。三季度不仅一线城市，而且全国的销售也出现明显好转，这一方面是因为房地产信贷政策持续松动，利率持续下行（现在的房贷利率已经基本相当于原来打六折了），另一方面是因为股市暴跌之后，大量的资金无处可去，房地产的相对收益优势体现出来。但往后看，房贷利率进一步下行的空间有限，股市分流的避险资金也有限，房地产销售缺乏持续改善的动力，未来更可能是结构分化的行情，一线城市、核心地段、稀缺学区房仍是金矿。
中长期来看，双降解决不了中国经济的&病根&：有效需求不足（服务业短期不能弥补房地产和制造业的缺口）和有效供给不足并存（马桶盖都要海外代购），这两个问题一方面需要切除坏死细胞（去产能、去杠杆），另一方面培育新细胞（通过制度改革和技术创新创造新增长点），无论哪一点可能都需要3-5年的时间。时点不好判断，但可以确定的是，只要PPI没有止跌回升，就不要谈经济复苏了。哪个经济体复苏的时候还是白菜价？（现在螺纹钢还是一斤一块钱！）
3、未来还会有降息降准吗？此次降息之后，基准利率（1.5%）已经再次低于CPI（1.6%），但考虑到PPI依然在-5%以下，所以实际利率还是很高。在低迷的情况下，央行仍有可能通过下调名义利率的方式来降低实际利率。时点上难以判断，但我们可以盯住CPI和PPI，如果CPI和PPI下行超预期（尤其是CPI），那么未来仍有降息的可能，但次数肯定不如降准多。
降准的次数绝对不止一次，未来可能会看到多次降准。（1）外汇占款趋势性下滑，汇改两个月内，为了稳定汇率，央行消耗了接近6000亿的外汇占款，未来汇率贬值压力将持续存在，外汇占款的下滑也会继续，而过去这块对基础货币是大幅的正贡献，现在变成负贡献，未来一定会通过降准对冲。（2）稳增长需要资金。1998年央行曾经大幅降准，把钱交给四大行，让四大行买特别国债，现在虽然没有发特别国债（不排除以后会发），但专项金融债、地方政府置换债其实都是特别的&特别国债&，一个通过国开行，另一个通过地方政府，背后都是政府为主体的加杠杆行为，是稳增长时期的必由之路。当然，最直接的方法是央行直接QE来买，但是有制度约束，只能绕道而行。
4、降息降准能提振市场吗？股灾之后，股市就像一头受了伤的狮子，9月之前一直昏迷不醒，后来随着伤口慢慢愈合（配资清理告一段落），开始有苏醒的迹象，尤其是最近打了点兴奋剂之后（十三五和降息降准预期的刺激），有点撒欢。但不要忘了，主人（监管层）已经见识了狮子的坏脾气，如果过于撒欢，主人一定会不开心，再暴打一顿也是有可能的。不过不管昏迷也好撒欢也好，长期来看股市还是有雄狮的灵魂。（1）无风险利率长期下行没有结束，大量便宜的自己需要寻找投资标的。一方面经济转型导致资金需求趋势下行，另一方面央行需要维持宽松流动性维护去杠杆。（2）人民币汇率有修正压力，但不会崩溃，一方面央行会随时维稳，另一方面别人的货币贬的更凶。
只要相信他还是一头狮子，那就在每一次它倒下去的时候靠近它，每一次它撒欢的时候远离它。
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