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如还有疑问请联系新浪客服：致电假如10年前贷款100万(20年期)买了一套房子(先不看房子本身的升值问题),由于通货膨胀等问题,10年前的100万购买能力放到今天至少等于400万吧(最少翻了4倍吧)?此20年期间连利息在内一共要还银行200万左右,那是否意味着贷款人从这笔交易中赚了?换一个角度,假如我10年前贷了一笔钱,当时每月还2000元(当年平均工资水平也就3000左右),当时来说,压力挺大,但现在随着工资水平的提高变得轻松了,所以是否意味着,贷款时间越高,还回去的"购买力"越低?
我的建议是贷款的期限尽量选择长期，然后在此期间只要有闲钱就提前还款，如此可以收益最大化
zgd的答案已经分析的很透彻了。这个问题还有一个更为本质的、简单的角度去理解和解决。&br&&br&&b&
贷款是否越长越好、是否提前还款、采用等额本金还是等额本息法&/b&，这三个问题，如果不考虑个人现金流压力方面的问题，其实本质上是同一个问题：我是尽量多占据现金，还是尽快把手中的现金给银行？占据现金显然是要用于投资，不可能放床头，所以这个问题再变一下：我是尽量占据资金去投资，还是尽快还给银行？ 这个问题再翻译一下：我持有资金的投资收益率是否可以超越贷款利率？&br&&br&
结论：A.对于投资收益率能超过贷款利率的人来说，期限越长越好、本金还的越慢越好、越晚还款越好。B.对于投资收益率低于贷款利率的人来说，期限越短越好、越提前还贷越好、等额本金好。&br&
注意：这里的投资收益率，是指长期来看，平均的年化收益率（根据现金流算出来的IRR）。&br&&br&
为什么投资收益率和贷款利率的大小关系就决定了是期限长短好、是否提前还贷好呢？&br&
本质的原因在于：&b&利率就是资金的价格。&/b& 如果我们以一个利率买入资金（比如以6%的利率获得银行贷款），然后可以以8%的利率将资金卖出（将钱去投资获得8%的回报），那么显然我们赚了2%个点，这样赚钱的买卖我们应该多做为好，多占用资金“这种存货” 。反过来，如果我们买入资金的价格成本高于我们卖出资金的价格，那么显然我们尽量不要占用资金这种“存货”，尽快脱手为好。&br&&br&
理解了这个本质，也就很好理解贷款期限是否越长越好这样类似的问题了。&br&&br&
对于大家关心的通胀对于该结论的影响，再补充一些信息：&br&
通胀率一般不直接影响我们这个决策逻辑（贷款利率和投资收益率的大小关系），而是通过分别影响贷款利率和投资利率来实现对结果一定程度的影响：当通胀上升时，央行基准利率上升，市场利率上升，因此贷款利率和投资利率也往往跟着上涨，对哪个影响更大就不好说了。&br&
但是如果是恶性通胀，比如一年200%的通胀率，那么把贷款、投资、买实物三者就有可比性：如果通胀率高于投资利率和贷款利率，那么囤货是最优的——储备货物的回报率最高。 如果： 贷款利率&通胀率&投资利率，那么投资是最优，囤货其次，还贷款是最差的，贷款后去买货或投资都是合适的。所以我们教科书有一个结论就是恶性通胀时期债权人吃亏，债务人占便宜。&br& 当然需要注意的是，一般情况下我们的贷款利率投资利率都是要高于通胀水平的，所以一般不需要考虑通胀水平。且在许多情况下囤货的可行性是要打折扣的，许多东西没办法长期储存。
zgd的答案已经分析的很透彻了。这个问题还有一个更为本质的、简单的角度去理解和解决。 贷款是否越长越好、是否提前还款、采用等额本金还是等额本息法，这三个问题，如果不考虑个人现金流压力方面的问题，其实本质上是同一个问题：我是尽量多占据现金，还是…
&b&下面其他朋友也有很多精彩答复，谢谢几位指出错误的朋友，就不逐一@了，谢谢诸位 &/b&&br&---------------------------&br&结论：&br&1、如果你能获得的投资收益率=按揭贷款利率，10年和20年是无差别的。&br&2、如果你能获得投资收益率低于按揭贷款利率，缩短贷款期限更有利。&br&3、如果你的投资收益率高于按揭贷款利率，延长贷款期限更有利。&br&&br&日补充：&br&不知道这两天怎么又冒出来这么多赞，补充一些后续的答案。&br&2013年发生了很大的变化，导致个人投资者的投资渠道、投资收益率都有了很大的突破。&br&首先，钱荒事件导致整个市场的无风险利率抬升；其次，以现金宝、余额宝为代表的互联网金融极大的降低了个人投资者的投资门槛；再次，以爱投资、有利网等为代表的P2P理财为个人投资者提供了“收益风险比”较高的投资渠道。所以接近贷款成本的利率进行复利投资变得越来越有可能（如果你是首套房的话就更不在话下了）。简而言之，首套房贷下浮的利率就是白送给你的补贴，因此首套房尽可能用足杠杆，尽可能买大户，公积金贷款趁早用、用足最好。&br&最后，请各位买了别墅的土豪别忘了点个赞。&br&&br&补充说明：假设个人能够以6.55%复利投资是乐观的情景。现实中由于金融产品不是无限细分，市场上能够达到5%以上的相对安全的投资产品基本都是存在准入门槛的（5万起步的理财还没有连续稳定年化5%的收益率），这意味着你省下来的钱（实际中是按月还按揭，每月省下来的钱更少）可能必须要先存定期或者买收益率低的货币基金，攒到一个门槛值（比如5万、20万）才能进行高一些收益率的投资。所以现实中如果你只能投资理财产品的话，收益率很可能达不到你的贷款利率水平。在投资收益率不如贷款利率高的情况下，缩短贷款期限是合理的。&br&&br&以下是计算过程，为了计算方便，假设一年只还一次钱：&br&&img src=&/43b291a131cf67b6cbe3f58fabd5bb43_b.jpg& data-rawwidth=&324& data-rawheight=&124& class=&content_image& width=&324&&&br&根据上述表格，我们假设买房人每年的总现金流入就是元（取数没有特殊意义，只为方便，取其他值不会改变结果），并且在20年保持不变；&br&&br&两种按揭模式下的各个年份的现金流余额如下表所示：&br&&img src=&/4a5ce11ab93f3bfb6a47e8_b.jpg& data-rawwidth=&289& data-rawheight=&52& class=&content_image& width=&289&&&br&20年按揭的情况下，等于每年你都省下了96626.37元可以用于个人投资；10年按揭的情况下，前10年由于偿还按揭分文不剩所以没有任何剩余资金可以用来投资，但第11年开始你每年都有元可以用于投资，问题就变成了两种情形下的投资终值有什么差别（投资收益率暂时按6.55%计算，后面会做敏感性分析）：&br&（1）20年按揭情形，假设都是期末缴款，20年后你的财富总额就是一套房子加上如下现金余额：=FV（6.55%,20,71937.92&br&（2）10年按揭情形，你从第11年开始投资，20年后你的财富总额为一套房子加上如下现金余额：&br&=FV(6.55%,10,)=&br&&br&&b&因此在投资收益率相同的情况之下，10年和20年两种情形相同。&/b&&br&&br&接下来是敏感性分析，看投资收益率变动情况下二者（20年-10年）的差额，单位是万元。&br&&img src=&/720e8371d_b.jpg& data-rawwidth=&599& data-rawheight=&37& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&599& data-original=&/720e8371d_r.jpg&&&br&可以看出，如果个人有收益率更高的投资渠道，延长贷款期限是有利的。&br&&br&----------4.4更新&br&考虑收入增长和消费的情况，又做了个更新，计算表格占地面积较大，就不贴图了，贴几个结果：&br&新增的假设：初始家庭收入30万，每年按5%的速度增加；消费支出=（年收入-偿债）*30%；&br&在这种假设下，10年按揭情形下，消费者每年的&b&消费支出/家庭收入&/b&的变动如下：&br&&img src=&/28ac8a67a1758bbc6a6b1d21ec577988_b.jpg& data-rawwidth=&507& data-rawheight=&39& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&507& data-original=&/28ac8a67a1758bbc6a6b1d21ec577988_r.jpg&&这种消费模式的特点是：起点很低，意味着你在按揭初期会过得很痛苦，然后逐步改善，等到贷款还完后生活水平会有飞跃，从12%提升到30%&br&20年按揭情形下，消费者每年的&b&消费支出/家庭收入&/b&的变动如下：&br&&img src=&/19e335acd55f02e57689f2d_b.jpg& data-rawwidth=&508& data-rawheight=&69& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&508& data-original=&/19e335acd55f02e57689f2d_r.jpg&&&br&这种消费模式的特点是：起点较高，平稳增长，20年间消费水平提升了一倍，无需经历大的波动。&br&对于居民而言，选择哪种模式是个见仁见智的问题，有的人喜欢平稳过度，也许就是第二种，有的人喜欢先苦后甜，那就第一种。或者用效用理论来说，如果你是风险规避型的，厌恶未来消费的不确定性，那就选择提前消费，20年按揭模式。&br&&br&需要指出的是：先苦后甜从&b&表面上看&/b&还是有一点回报的，10年按揭下20年你的消费的总额为2139353元，20年按揭下消费的总额是1882529元，差额为256824元，但实际上还10年的人并没有赚到，如果把所有消费折现到期初，20年间你所有消费的现值加总还是一样的，都是875057元。&br&&br&----------------------------------&br&再次道歉，原来自己才是最大的傻子，此贴留着警示自己。
下面其他朋友也有很多精彩答复，谢谢几位指出错误的朋友，就不逐一@了，谢谢诸位 ---------------------------结论：1、如果你能获得的投资收益率=按揭贷款利率，10年和20年是无差别的。2、如果你能获得投资收益率低于按揭贷款利率，缩短贷款期限更有利。3…
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&& 投资的5个注意，认为炒股很简单的举手
投资的5个注意，认为炒股很简单的举手
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发布者：zgjw520 来源：嘉丰瑞德
　　岁末年底，很多人在盘算自己今年到底赚到了多少钱。有的甚至在算，自己能有多少钱用于双十一这种购物节的消费。但是投资者也不可忽视，在现今的投资环境中，时过境迁，也有了很多的变化。想要赚钱，也切勿盲目，需要注意以下五点：
　　一、认为创业很容易
　　尽管政府、媒体都在大谈创业之利，同时也不能否认，创业可能带来的财富机会。但是，财富管理机构的理财师提醒的是，创业的平均成功率其实并不高。据统计，大学生创业的成功率不超过5%。有的创业前辈，现在则干脆告诫后来的创业者，别的什么概念都不要大谈，创业活下来最重要。
　　创业的择时、择地、跟什么人合作、如何建立营销、如何建立赚钱的模式等等，这些都很关键，要长期解决这些问题，显然并非易事。总之，创业并非是一时脑热就能改变一生的选择。
　　二、认为炒股很简单
　　有人觉得炒股很简单，就是开个户，买入股票、卖出股票而已。理财师认为，这只是说中了表面而已。其实，要在股市中赚钱的风险还是很大的，炒股只是手续简单，但读懂股票的内涵，市场的内涵，不花费一定的&投资成本&、缴上一定的&学费&，散户想立刻短期赚钱，那确实是比较困难的。当然，如果处理得好，做几年以上的长线投资，还是有很大的赚钱机会的；另外就是保守一点，选择市场上的一些mom类证券投资计划，如众星拱月mom证券投资计划这种机构投资工具，其有百分之八的固定收益外加投资的浮动收益，基本能做到投资不至于亏损。对以上，其实是选择问题。总体来说，对众多散户投资者，直接炒股并不简单，而大资金直接投资炒股，对个人或家庭整体财富造成的风险，则更是比较大。
　　三、买房就能保值
　　房地产投资在过去的十年、甚至是二十年中，都拥有绝对一流的投资回报率。但是房地产投资后续会如何，一些投资者的误区可能在于过于相信实物投资的那种实在感。对此，理财师指出，在今后的老龄化社会影响下，众多的年轻人，也就是未来的&刚需&人群，可能在父辈、祖辈的财产传承下，已并不需要那么多的房子。因此，在目前高价位时买入房产进行投资或是急于想入住新房，很可能会占用不少的资金。在未来，估计这些投资还可能面临&有价无市&的情况，对于购房者来说，不能不算是一种损失了。而如果暂缓买房，用作其他投资，可能会得到超过房产&增值&好几倍的财富。
　　四、处处跟风投资
　　投资中还有一个需要注意的是处处跟风投资，这并不好。比如股市火了，跑步入市；楼市短期火了，进入楼市；比特币火了，投资比特币等等。理财师指出，这种处处跟风的投资，很多时候面临的风险都是在接别人的&盘&，成为接盘侠。这对于在经济问题和投资上反应&后知后觉&的人来说，最容易中招了。故跟风的投资，还需谨慎、再谨慎。
　　五、迷恋高收益而上当受骗致血本无归
　　高收益，每个投资者都想获得，但是部分的高收益投资，其存在着比投资本身更大的风险，特别是当面对那些明显超出行业平均收益水准的投资产品，可能就属于准备捞一笔就跑路的诈骗性质，产品不过是诱饵罢了，根本没想到要兑现。像现在的P2P行业，在央行几番降息后，部分平台仍标榜着超高的收益率，如年收益率在15%以上，甚至20%以上，产品看似诱人，但这些产品出现问题的几率是比较高的，很可能难以在将来兑付，或是想借此吸引投资者，圈住一笔钱后就消失、跑路。一旦中小投资者堕入这些可能的圈套，那投资恐怕就是完全的血本无归了。
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投资理财问答
您好，这个二手房是最近新开的功能，还没有经纪人发信息，过一段时间就有了
一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购
前段时间银行利率有打折，现在都是基准利率了
经济适用房的转让是受到限制的，一般要经过5年后，实际买受人虽然是你，但是法律上的买受人是别人。此房只能将来转让给你，至于费用方面双方确认即可。以后的过户按转让或赠与办理。
想要了解所购房产的使用，主要从以下两个方面进行考核：1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。
希财网 版权所有 & &&湘ICP备号&&增值电信业务经营许可证湘B2-投资实物黄金的好处有哪些？
投资实物黄金的好处有：
第一，黄金、白银作为国际储备、具有永恒的价值　　这一点是人类社会经过千百年来的历史积淀所形成的共识，黄金、白银的天然品质，色泽高贵美丽、单位价值高、便于携带、不存在信用风险、可以长久保存、不变质、不易伪造，易于识别等等这些纸币无法比拟的特性，使其成为人们资产保值的首选。无论社会如何变迁，国家如何更迭，抑或是货币币种如何更换，黄金、白银的价值是永恒的。 因此被广泛用于国际储备，必要时就成为一种最后的支付手段。　　第二、黄金、白银是投资实现多元化的有效手段　　多元化投资组合有利于防止投资者的收益因为单一资产贬值而减少，由于黄金、白银的安全保值和防止通胀损失的功能，黄金、白银同大多数资产价值的波动具有负相关关系，且黄金、白银永远是投资组合中收益最稳、受影响最小的投资品种。　　第三、黄金、白银可变现性强　　以目前国内典当行业为例，黄金、白银的折当率最高，可以达到9成，而房产、古玩、汽车和有价证券都无法做到这一点，这就是说，必要的时候，您至少可以按照当时金价、银价9折的代价换得纸币以解燃眉之急。目前，国内一部分银行和加工企业已经可以开展旧金、旧银收兑业务，从投资角度上讲，黄金、白银的可变现性也进一步增强出投资者的投资欲望。
但是实物黄金只能买涨，不能买跌，投资额大，手续和费用复杂。
相比较而言，现货黄金的投资更有优势。
现货黄金的优势：
网上实时在线交易，可随买随卖，操作灵活简单。即使不盯盘，挂单操作也可以自动买入卖出。
周一至周五全球24小时交易且晚上20：00后行情机会大，上班两不误。
以小资金做大投资，约1：100比例，即1000美元买约价值100000美元的黄金
可买涨买跌，行情上涨可操作盈利。行情下跌也可操作盈利。
品种单一，只有一种产品，不同于股票有上千只，且交易速度快。不存在无人接货现象，不足1秒钟可完成交易。
当日可进行多次累积操作，且国际金价每日波幅在10—30美元/盎司以上。实物黄金没有好处，唯一的好处就是自己看得见放心，心理上的好处，没有任何实际价值，巴菲特说黄金就是废纸，它只有保值功能，没有投资功能。投资实物黄金不过投资现货黄金，凯福德金业是做超短线投资的贵金属交易平台，点差低，优惠活动多。投资实物黄金还不如投资现货黄金。现货白银投资门槛低，24小时交易，/
可以去了解下。
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