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【攻略】建行房产商贷结清之后要办的手续
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再借华润建行15亿 万科左手融资右手买地
作者：梁嘉欣
　　在4只渤海融资即将到期之际，万科也再度启动向大股东华润及“盟友”建行的融资预案。　　万科12月20日公告，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币11亿元，用于南京金域蓝湾三期、唐山南湖二期及镇江魅力之城三街区一期“沁园”项目开发建设，从而提高项目经营效率。　　这也是万科于今年3月股东大会上通过的《关于继续与华润合作的议案》以后，向大股东华润申请的首笔借款。　　华润借款　　今年3月5日，万科召开2011年度股东大会，申请通过《关于继续与华润合作的议案》，根据《议案》内容，华润深国投信托有限公司可为万科提供105.9亿元以内的信托资金，截至到上述借款申请之日，万科今年以来并未向华润深国投申请借款。　　但在该项议案通过之前，万科已经向华润深国投累计借款40亿元。据万科2011年第一次临时股东大会通过《关于与华润合作事项的议案》，已授权董事会决定在人民币44.2亿元以内利用华润深国投信托有限公司信托资金等事项。　　而后，2011年12月，万科向华润深国投信托有限公司申请信托借款10亿元，用于上海五街坊的开发。　　今年年初，万科再度向华润深国投信托申请10亿元和20亿元信托借款，为期2年，年息分别为10.6%及10.5%；以应付旗下东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目、温州龙湾花园一期、南京金域蓝湾三期、杭州良渚白鹭郡西一期、秦皇岛假日风景三期等开发项目资金所需。　　《关于继续与华润合作的议案》则是此前与华润合作事项议案的延续。不过与此前几笔信托借款相比，万科是次借款的年息有所下降，仅为6.75%，但借款期限也缩短至1.5年。　　公告显示，2011年度股东大会通过《关于继续与华润合作的议案》后，万科与华润深国投信托有限公司还未发生关联交易。包含本次申请的借款，在2011年度股东大会授权范围内，公司向华润深国投信托有限公司累计申请借款11亿元。　　换言之，接下来，万科还有向华润深国投逾90亿元的信托借款额度，但动用期限为从股东大会通过有关方案起，1年内有效。　　建行融资　　在跟大股东华润借款的同时，万科还向“盟友”建行申请了一笔4亿元银行贷款。　　万科20日另一份公告称，为了满足广州科学城B地块项目开发的需要，项目操作公司广州市万尚房地产有限公司向中国(,)广州白云支行借款4亿元，广州市万科房地产有限公司为上述借款提供1.32亿元的信用担保。　　万科表示，广州科学城B地块项目目前处于施工阶段，进展顺利，经营良好，广州万尚具有较强的偿债能力。在广州万科为有关借款提供担保的同时，其它股东也按权益比例为有关借款提供了连带责任担保。　　万科与建行的合作始于日签署的《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系。根据协议，在未来几年，建行将为万科提供意向性授信额度人民币200亿。　　日，万科再与建设银行签署《战略合作协议》，由建行向万科提供500亿的授信额度。万科表示，与建设银行的本次战略合作将成为双方深化合作的重要里程碑。截至2011年2月，上述500亿授信额度未使用的额度为354亿。　　尽管万科目前销售已近1300亿，但几度借款融资，加上万科近期积极拿地的态度，可看出万科的现金流也开始受压。　　万科三季报显示，公司拥有货币资金333亿元。然而，据早前资料披露，万科去年通过渤海信托发行的5款共计39.02亿元信托产品，需于今年内及明年实现兑付。　　其中一款名为万科金色城市集合资金信托已于今年11月实现兑付，共计分配信托受益及返还信托资金6.73亿元。剩余四款信托将在明年4-7月份集中到期，平均每月兑付一款，共计33.02亿元。　　与此同时，万科仅10、11月在新增储备项目上所花费的资金就高达120亿元。仅上述两项，就达到了万科所有现金的一半。不仅如此，万科还依然不断地四处拿地。　　持续拿地　　在过去的一周里，万科的身影依然活跃在各地的土地拍卖现场上。　　因为李春城案件，万科成都五龙山项目牵涉其中，万科亦被指涉嫌低价在成都拿地，万科五龙山公园项目位于成都三环外，占地6000多亩。然而这并未降低万科在成都继续拿地的热情。　　在12月14日竞得成都龙泉两宗地之后，12月17日，万科再度以3.97亿元的底价，获得成都龙泉驿区十陵街道成洛路以南、规划道路以西(北临成洛路)地块，折合楼面价2800元/平米。　　而后19日，万科再度以5160元/平方米和6500元/平方米的价格，摘得成都高新区南部园区两宗地块，合总代价约为7.48亿元、17.125亿元。　　除成都以外，万科在重庆、武汉亦有所斩获。　　12月17日，万科以3.3亿元竞得重庆九龙坡大杨石组团N分区NF1-8-1/05地块，折合土地单价693万元/亩，楼面地价2309元/平方米。　　12月20日，万科再以6.64亿元竞得武汉东湖新技术开发区关山村010号-K31地块，折合楼面地价2100元/平方米。地块净用地面积67273平方米，纯住宅用地，为城中村项目。　　12月21日又有消息称，万科以36亿元拿下广西南宁青秀区德化路1号军用土地中的两宗，土地规划用途为住宅、商业。容积率&3.0且≤4.0，建筑密度&　　20%且≤28%。　　仅仅上述四地七个项目，万科一周内便花费了超过70亿元。而从12月开始至今，万科在新项目的购置上，就斥资逾100亿元。但据资料透露，截至11月末，万科尚有200亿拿地预算。换言之，在2012年最后的一周里，在土地市场上依然能看见万科活跃的身影。　　（审校：刘满桃）
（责任编辑：HN666）
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建行东莞市分行全力为市民房产交易资金保驾护航
　　“要买房、到建行”。记者日前从建行东莞市分行方面获悉，建行在国内最早开办住房金融业务，率先推出住房储蓄、住房贷款、住房公积金和住房抵押贷款证券化业务。
　　自国家实施住房体制改革以来，建行坚持以个人住房贷款和房改金融为住房金融发展主体，围绕居民家庭住房需求，大力支持国家住房制度改革，经过近三十年的努力，已形成个人住房贷款为主的自营性产品系列、以公积金为主的委托性住房金融产品系列，并延伸产品服务，创新以住房为抵押的综合消费类贷款产品系列，构成了组合式、多元化的完善产品体系，能够满足客户住房金融领域的全方位、多层次需求。在创新产品的同时，建行为满足百姓住房金融需求实施的服务创新，也始终保持行业领先。2006年，建行为满足普通百姓住房需求，推出了“青春无忧”递增还款方式等十项服务措施；2007年，为保障购房客户房屋交易资金安全，建行创新推出“房易安”房屋交易资金托管服务；2011年，建行推出互联网“阳光房源”服务……今天，建行的个人住房贷款客户，如果委托还款账户不足，会享受到建行95533“余额不足”电话提示，可有效防止贷款逾期；建行的公积金个人客户，专享公积金龙卡服务，并可通过ATM、电话、网上银行、手机银行轻松体验住房公积金“存”、“取”、“查”、“贷”服务；建行银行“善融e贷”客户，轻松刷卡即可使用贷款。
　　房屋作为百姓生活必需品和最重要的资产之一，其交易的合法性、安全性一直受到社会各界的广泛关注。尤其在二手房交易过程中，买卖双方委托房屋中介代收代付交易资金，给一些不规范的中介机构以挪用之机，侵害了买卖双方的利益。为加强对市场的监督管理，保护房屋买卖双方的合法权益，政府出台了建立存量房交易资金监管的制度要求。市场急需找到既保障房屋交易便捷，又保障买卖双方资金安全的方法。
　　建行东莞市分行向记者表示，针对这一现状，建行率先推出专业的房屋交易资金托管业务――“房易安”，为房屋买卖双方、政府监管机构和房屋经纪机构等提供安全、方便的资金管理渠道。为给客户提供更加方便快捷的托管服务，建行“房易安”不断拓展服务范围、完善产品功能、升级系统技术，使客户可以更加安全地交易房产，更加简便地获取住房贷款，同时也可以减轻担保费等费用支出。据了解，建行“房易安”业务已在全国范围内全面推开。
　　“房易安”让客户放心、省钱。“房易安”运用范围广泛，不但适用于经房屋经纪机构撮合而成的二手房交易，还能为买卖双方自行达成的二手房交易提供资金托管服务，免去因为彼此不信任，委托房屋中介代收代付而多支出的中介费。
　　“房易安”办理手续简便。办理“房易安”很简单，在建行指定网点填写开户通知书后，即可开立该次交易的托管专用子账户。客户只需在建行任意柜台存入托管资金，银行即按约定将资金划入相应收款账户。欲申请住房贷款的客户还可在“房易安”开户时一并提交材料，使贷款和资金托管流程同时进行，避免手续重复，大大节省客户时间和精力。
　　“房易安”专业而灵活。“房易安”设计周密，综合考虑了各种房屋交易中可能出现的情况，凭借建行多年在住房金融领域积累的专业优势，依靠科技力量将对资金的托管最大程度地科学化，确保资金安全，兼顾买卖双方的利益。此外，“房易安”也不失操作的灵活性，如客户可分次存入和划出资金，可获得活期存款利息，可在开户后随时查询资金托管情况等，为客户提供了很多人性化服务。
　　“房易安”支持政府对市场的监管。“房易安”可广泛适应各地政府对二手房交易的监管需求，在系统和流程上与房产交易过程实现无缝对接，支持与监管机构合作通过电子渠道完成托管全流程，既支持了政府房地产管理机构履行监管职责，又无需客户多次往来于银行，受到了政府房地产管理机构的欢迎。
　　业内人士认为，“房易安”的出现，为建行住房金融品牌再添价值。百姓逐步认识到交易资金托管的重要性，办理意愿越来越强；通过与建行加强“房易安”业务的合作，政府房地产管理机构可更好地贯彻落实交易资金监管要求，防范市场风险；通过积极使用建行“房易安”业务，房屋中介机构进一步提升服务能力、树立诚信规范的企业形象。相信随着交易风险意识的不断增强，建行“房易安”将受到越来越多的关注和欢迎。
(责任编辑：DF137)
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中国建设银行关于进一步加强房地产贷款管理的通知
发文单位：建设银行文　　号：建总发字[1996]第98号发布日期：执行日期：近几年来，我行贷款业务取得很大发展。截至今年3月底，全行房地产贷款余额已达1210亿元，有力地支持了房地产业的发展和住房制度改革，奠定了我行在房地产金融领域的领先地位。随着房地产贷款业务的不断发展，各级行在加强管理，提高管理水平和经营效益，提高贷款资产质量等方面做了大量工作，取得了较大成绩。但总体上看，还有很多问题，突出表现在管理意识不强，管理手段不足，管理深度不够，严重地影响了贷款资产质量，使得非正常贷款比重过大，资金周转速度缓慢，应收未收贷款利息偏多。随着银行经营机制的转变和金融竞争的日趋激烈，加强房地产贷款管理，提高经营管理水平和贷款资产质量，已迫在眉睫。为此，特就进一步加强房地产贷款管理的有关事项通知如下：
　　一、统一思想认识，进一步加强管理，努力提高房地产贷款管理水平和贷款资产质量。现代商业银行的竞争，是管理水平的竞争，是经营效益的竞争，贷款资产质量的优劣，反映了这种竞争的结果。各级行一定要树立商业银行经营意识，采取有力措施，狠抓管理，提高房地产贷款的管理水平和经营效益，优化房地产贷款的资产质量，增强我行在房地产金融领域的竞争实力。
　　二、全面实行贷款风险管理，切实防范贷款风险。各级行要按照总行关于贷款风险管理方面的统一要求，全面推行房地产贷款风险管理。一是要根据《中国人民建设银行贷款风险管理办法》，在总结试点经验的基础上，结合本地区实际和房地产贷款特点，制定房地产贷款风险管理实施细则，使工作开展有所遵循；二是要结合风险管理开展信用评定工作，为风险管理提供基础数据；三是要进行房地产贷款存量的风险界定工作，要测算出每笔存量贷款的风险度及各级行的房地产贷款综合风险度，对处于高风险状态的存量贷款，要制定风险转化措施和进度，汇总分析后于7月底前报总行，作为核定贷款审批权限的依据；四是新发放的贷款都要实行风险管理，首先做到优化贷款增量。今后，凡属高风险贷款，未经有权行批准，一律不得发放。
　　三、消除不良贷款资产，努力盘活资金存量。要在全面清理贷款资产的基础上，区别不同情况，采取相应措施，把资金存量盘活。要努力压缩现有逾期贷款比重，控制新的逾期贷款形成。今年，各行贷款逾期率都要在上年度基础上有所压缩，年末全行房地产贷款逾期率力争控制在13.2％以内。要加大对呆滞贷款的回收力度，必要时应采取手段，以维护银行自身权益。要做好呆帐贷款核销工作，对符合条件的呆帐贷款，要按照规定尽快核销。到今年6月底止，凡不良贷款比例超过25％的行，要制定转化方案，于7月底前报总行；凡不良贷款比例超过30％的行，一律不得发放新贷款，确需发放的贷款，必须报总行审批。
　　四、狠抓贷款利息清收工作，提高经营效益。贷款利息的虚收严重影响银行的经济效益，制约银行自身的积累和发展。各行要在清收不良贷款的同时，逐户摸清贷款利息欠收情况，制定计划，确定重点，采取措施，积极组织催收。对欠息不还的借款户，一律不发放新贷款。今年，各行房地产贷款应收利息实收率要达到85％。
　　五、采取有效措施，做好贷款资产保全工作。一是要逐步减少信用贷款的比重。新发放的房地产贷款都要采取担保方式，特别是要提高抵押贷款发放的比重。对存量中的信用贷款，也要力争补办担保手续；二是要保证担保的有效性。对保证贷款，要加强对保证人担保能力和信誉的审查，取消一般保证，全面实行连带责任保证方式。对抵押贷款，要严格按规定办理抵押登记，确保抵押行为的合法、有效；三是要重视贷款后期管理。要密切注视企业的贷款使用情况和经营状况，对贷款企业的转制或破产工作，要主动提前介入，采取有效措施，保证我行贷款资产的安全。
　　六、努力优化贷款结构，合理把握贷款投向。房地产贷款实行效益优先原则，重点支持经济效益好、发展潜力大、还本付息能力强、资信等级高的企业和项目。当前，房地产贷款的重点是国家安居工程、“经济适用房”和各类普通居民住宅及其配套设施的开发建设。严禁向高档宾馆、高级写字楼、高消费娱乐设施、豪华别墅等国家限制的房地产开发项目发放贷款。要大力发展个人住房贷款业务，逐步提高其在整个房地产贷款总量中的比重。今年，各行新增的贷款和盘活的贷款，要优先用于发放个人住房贷款。
　　七、实行贷款限上报批制度，全面推行房地产贷款工作达标考核。各级行要严格按照规定权限审批发放贷款，限额以上的贷款必须报有权行审批，不得将贷款划整为零，越权审批，否则，核减乃至取消其房地产贷款审批权。各省级分行要按规定核定今年所属地（市）级行和县级行的房地产贷款审批限额，并于7月底前报总行备案，凡不核定或核定后不报总行备案的，明年不对其核定房地产贷款审批权；要实行审贷分离制度，建立贷款的评审、决策、发放、回收等各环节的工作责任制，建立贷款监测制度，对贷款业务进行全过程的监控，并对信贷资产质量的变化趋势作出预警信号，及时发现问题，采取防范措施；要全面开展房地产贷款达标考核工作，各级行要认真做好达标考核的各项准备工作，按照规定的时间和权限，对今年的房地产贷款工作达标等级进行评定。
　　八、加强基础工作，建立健全贷款管理制度。要按照《建设银行房地产贷款管理办法（试行）》、《建设银行房地产贷款工作达标考核办法（试行）》和《建设银行房地产贷款业务情况表》的要求，结合本地实际情况，建立贷款审批管理制度、贷款工作达标考核制度、贷款业务情况统计制度、贷款工作报告制度、贷款业务档案及相应的贷款台帐等，实现贷款管理工作的系统化、制度化、规范化。
　　九、加强业务培训，提高信贷人员素质。要根据房地产贷款业务的发展需要，制定培训计划，采取多种形式，对房地产信贷人员进行商业银行经营管理、房地产金融、等方面的培训，不断提高房地产信贷人员的政策水平和业务技能。建设银行
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