2017，房价的拐点是不是到了？_生活记录_什么值得买
2017，房价的拐点是不是到了？
2017，房价的拐点是不是到了？首先声明，本文只是一个房地产业外人士的个人观点，很可能不够正确和严谨。其次声明，绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里，是唱衰房价的。我也不会从Wind平台上拉一堆数据，或者引用一堆券商的PPT。整的看起来像那么回事，跟所有招摇撞骗的分析报告一样：形式严重大于内容，只有分析没有观点，只有人云亦云，没有对事物本质的思考。· 写这篇文章的起因是上周末去看了一个楼盘：上海市普陀区内环边的XXXX三期。按道理我不该去看这个楼盘。因为这种高端楼盘和我的气质虽然相配，但和钱包完全不配。但是在路边“温柔热情”与我攀谈的中原地产的中介朋友，脸不红心不跳的用一个大幅低于真实价格的说辞，把我忽悠到了现场。他们后来口口声声跟我说：“如果不是我告诉你一个低价，你会来现场吗？如果你不来现场，你就错过了买入这样一个优质房产的机会！”·&根据李嘉诚的地段论：紧贴内环，靠近地铁三四号线镇坪路站，还有7号线地铁。·&根据产品的血统出身论：口碑开发商绿城打造，大资本家融创操盘·&根据资源稀缺的程度论：内环边的新盘屈指可数，配套新建的上海理工实验小学·&根据毛主席说的“实践才是硬道理”：我去看过盘了，觉得确实挺好的·&听说脱离定价谈产品是耍流氓：价格真的不是很贵，销售吹风的价格是：150平米左右的三房，起步价在1350万，全屋精装修，拎包入住。折算下来，9万一平米起步，均价10万左右。在“精装修”被彻底滥用的今天，很多号称精装修的房子装的都像狗屎一样。但这个楼盘的定位还是挺高级的，我这种没见过世面的人，首先硬装的质感都不错，虽然风格略显浮夸，不是我喜欢的极致简约美。看到一堆标配进口品牌家电，深感自己认识的商品Logo还是太不齐全。内嵌式的四开门大，最初被我误以为是——怎么可能有衣柜放在厨房里呢？我一度Show出自己的智商优越感，质疑开发商的专业性。·&一定有人笑我装逼，9万一平米起步，还不算贵？房价就像篮球运动员的身高，说起来都是高个子，可是球迷就是会嫌广东宏远的布泽尔2米03的身高太矮——没办法，对面站着2米10的布拉切。这个盘，作为知名开发商的高端全新住宅，真的不贵，附近的次新二手房。很多都在9万左右的单价了。·&在价格接近的情况下，一手新房比二手房更值得购入二手房需要承担的税和中介费，通常增加5%以上。并且，因为建筑质量和水平在不断提升，新房拥有更好的设计和品质。此外，购买新房是很多有车一族难得的拥有产权车位的机会。在上海太多太多住宅小区，有钱也无法买到车位。有人觉得新房比二手房拥有更长的土地产权年限。但这个优势，我倒认为可以忽略不计。下面会具体说到。新房和二手房比，真正的局限在于：新房是离散的点状分布，只有合适的时机（它开盘的时候，你恰好打算买），合适的地点（它开盘的位置，你恰好能接受），合适的户型、面积和配套资源（它的产品，正好适合你的需求），才会促成你的购买。而二手房，是面状分布，海量供应。理论上，只要你有钱，你可以在任何时间、购买任何地段、任何类型的产品——前提是，你要符合政府的限购政策。·&开发商为何不定价高一点？为何一手房比二手房的价差这么小？在正常的市场，新房和二手房本来不应该价差这么小。如果房地产可以用《三体》中的乱纪元来形容，现在一定处于一个寒冷的时代。北上广深等大城市，由于严格的限购政策，需求端的潜力已经被封杀大半。一手新房的背后站着开发商，他是用流动资金和融资来做的楼盘，既然造好了，到了时间就要卖的。恰好碰上限购，就算你倒霉。总不能捂盘到限购过去——巨大资金成本不允许。因此，只有随行就市，定一个理性的价格，尽快卖掉。我看房的这个楼盘，由于地段好，单套房价的购买价格门槛很高，所以在限购的情况下，要快速捕获足够的客源是很难的。当然定价要老实一点。同样是新房，目前上海郊区的新房，却很抢手，定价坚挺，销售顾问各个都非常牛逼，要求你爱看不看，尽快决定！如果要订，开盘后7天内付清首付，否则，哼哼，订金不退。为什么限购限不住郊区呢？因为限购政策是差异化的，郊区的楼价和面积都相对低一些，总价较低，很多潜在的购买者，是没有名下房产和贷款记录的年轻人，他们基本不受限购政策的影响，依然可以用35%的较低首付和相对优惠的贷款利率，购买房产。二手房的背后则是一位位普通的上海市民。老百姓的二手房子价格，是对标一手新房的。随着过去2年的高歌猛进，很多二手房的挂牌行情价都很高。现在虽然市场转冷，但是二手房的反应并不会像新房那么灵敏——新房需要去库存，否则闲置的每一天都是利息。二手房不用。二手房的房东是稳坐钓鱼岛，只要不急着用钱，他永远可以等待一个更好的价格。正因为以上的分析，在限购政策来临到时候，一手新房更容易定价理性，二手房在初期价格会偏高。需要限购政策持续相当长的时间，二手房的价格才会真正松动。所以，如果你近期一定要在上海买房，我建议你多看看新房。实在不合适，再去看二手房。&·&这次限购政策会持续多久？为什么要限购？首先，根据惯例，一波限购往往在2-3年左右。时间不会太短。按照这个经验，2019年才是政策解冻、恢复正常时间秩序的时间窗口。限购不是一个正常的市场秩序，政府是很明白的。但是在没有把机制理顺之前，在问题严重的时候，粗暴的行政干预，是一个相对有效的快速手段，即使有后遗症。任志强就说过：每次限购，都是名义上打压房价，实际上埋下了下一轮暴涨的祸根。道理很简单：你打压需求端，短期内，交易量大幅下滑——&价格不涨或者下跌一点点——&但是开发商在限购期间，会选择现金流为王，尽量卖房，不再买地，不再开发新楼盘——&2-3年后，能上市的楼盘会更少——&这个时候政府宣布限购很成功，房价被控制住了，于是限购取消——&因供应不足，限购期内压抑的部分需求需要释放，供需关系进一步恶化，房价新一楼的飞涨开始。看懂上面这段话，你就懂了任志强为什么经常是对的。因为政府在说的东西，和在做的东西，很多时候是两回事。不在“供给端”做文章的房价调控，对于供应紧缺的大都市，根本就是伪命题。第二，为什么要限购？从政府的角度来分析，他们不希望一个市场过于火热，失去秩序，同时民愤漫天。大中城市的房价在15-16年，再度暴涨，很多都翻倍了。从这个角度来看，政府要限购，要降温。这个逻辑，简单一看，似乎和以往的任何一次限购，差不多。但我觉得实际上，从16年年中开始的新一轮限购，和以往有本质的不同：1、以前每次限购之前，也经常是货币宽松，房价暴涨，但一直处于“人民币升值”的通道里。这次不是。这次我们大印钞票的同时，人民币兑美元出现了明显的贬值了。这就意味着“如果我们继续大印钞票”，可能要面对人民币进一步贬值——这可能是国际贸易的对手们，无法接受的。2、美国要退出QE，要加息，在17年，这是定局。这会影响我们的货币政策。如果我们不加息，那么资本相对来说，更可能回流美国。如果我们跟随加息，收紧货币，那么对于“前两年习惯了海量货币”的房地产，当然会有冲击。3、前两年，货币的“”开的特别大，可以把整个田野都灌溉充分（流动性强，交易价格足够高），如果从17年开始，货币宽松结束，“水龙头”关上了，那么整个田野就会缺水——为了不引起房价大跌，就要把有限的水集中灌溉少量的田野，保持它的湿润，而其它部分的田野，休克锁死。从这个角度来看，限购政策，并不是打压房价，而是对高房价的一种保护！大家要看透这一点。政府口里说的，和实际想做的，并不是一回事。·&上海的房价到没有到拐点？我觉得这个问题，实在太难回答了。仅次于预测中国A股的拐点。但我们不妨从一些角度来分析。角度1：一线城市高房价的供需论17年上海的房价，比起14年，同等地段，平均是大致翻倍的。有人说上海北京深圳的房价高，归根结底是因为供需关系极为紧张。但我想问了，17年供需紧张，难道14年就不紧张吗？难道17年的上海，比14年大幅增加了外地移民的数量吗？即使供需恶化了，人口增加了，这种变化的程度，是不足以带来房价的倍增的。如果可以，那么在年期间，上海的人口增速要快的多，可是当你的房价，并没有每2年翻一倍。因此，供需论站不住脚。还有人说“一线城市永远涨”，因为一线城市占据最优质的资源。驳斥这种观点：优质资源可以推导出高居住价值，进而推导出高房价。你可以说上海的房价理应很高，10万一平米或者20万一平米，但是你无法推导出上海的房价应该永远上涨。这就好比，姚明家里从小给他吃最优质的肉，这可以推导出姚明的身高很高，但不能推导出：姚明会永远长高。实际上，自从姚明加入火箭队后，他根本就没有长高过。这两年的暴涨，不是供需主导的，实际是货币增发主导的。既然是靠印钞票带来的暴增，那么泡沫很可能是存在的。而上面说过了，中国的货币宽松，在17年要结束了。这是政府公开承认的事情。角度2：国际化大都市的横向比较在我有一定了解的国际大城市城市当中，目前上海的房价，已经大幅高于台北、多伦多、柏林，高于东京，和纽约、伦敦、洛杉矶相当，低于香港。综合考虑到上海的自然环境、人口规模、GDP、GDP增长速度、经济活力、产业升级和创新能力、对全中国大陆的经济辐射能力，遍数亚洲乃至全球，比上海更有资本入围“全球高房价城市榜单”的城市，恐怕极为有限。大家要特别注意GDP的增长速度和产业升级，因为这代表了潜力。有个科技媒体朋友跟我说，他去纽约的时候，看到纽约的繁华，但是纽约的繁华景象，和5年前是一样的。而上海却不同，上海的很多繁华，是5年前完全没有的，可以想象的是，5年后的上海，会更上一层楼。以我更熟悉的汽车和交通出行产业举例：在2016年的上海，共享单车的创新模式大爆发，从这里走向世界（外国外地当然也有类似的，但是这个模式是首先在上海大规模验证的）。在2017年的上海，或许更多的人会意识到，上汽车享投资的Evcard，目前的全球第一大分时租赁提供商，正在做一件特别有前景的事情。同样在2017年，曾经为上海贡献巨大的汽车代工和半代工产业（上汽大众、通用为代表），依然在持续发热，但新的增长点，上汽自主品牌乘用车（荣威和MG），开始借助电动车、智能化、车联网，大放异彩。浦东的临港开发区，一直有传言，Tesla可能会在这里建设亚洲工厂。如果Tesla只要在全球建设两个大工厂，那么一个已经在加州，另一个必然在中国，有可能会放在上海。这就是成熟大都市和新兴大都市的区别！上海虽然已经成为全球最繁华都市之一，但潜力还远远没有用完呢。一定有人会说，中国人均收入比发达国家低很多，房价不配跟别人直接比较！这种说法，完全没道理。有点海外视野和独立思考能力的人，应该知道，房价从来就不必“跟当地人均收入挂钩”。莫斯科、孟买、平壤都是典型的负面案例，“房价相对很高，收入相对较低”。道理很简单嘛，在一片给定的土地里，有100个人口和1000个人口时，单位土地资源的占有难度和价值是完全不同的。可见人口密度会极大的影响房价。像加拿大、芬兰这种地广人稀的地方，即使人均收入很高，但因为人口密度太低，所以大部分的地方，房价可能比中国小县城还低。这不是中国政府心黑，这只是一个客观规律而已。年轻人不要在“自己知识面有限的情况下”，轻易的在网上骂政府骂开发商骂炒房客骂别人，就是从来不检讨自己。毫无建设意义嘛。（虽然作为一名外地人，我在上海也买不起大房子，我有很多上海本地朋友，家里有多套值钱的房子，但我不觉得我应该抱怨。我本来就是上海的一名“移民”，我在家乡是可以随便买大房子的。你怎么不抱怨你在纽约没有房子呢？）5年前、10年前，上海的房价在国际上来看，是完全不符合自己的江湖地位的。任何看到中国目前在全球经济格局中重要地位和前景的同志们，应该有必要承认一个事实：就是北京上海深圳的房价，如果不加入“全球房价最高城市俱乐部”，这是不合理的。从这个全球大都市横向比较的角度来看，积极的说，我觉得目前上海的房价，还算正常。消极的说，上海已经超过东京，比肩纽约了，未来还能怎么涨呢？真的要涨到香港那么高吗？大家要知道香港的土地供应是如此的紧缺，普通市民的居住条件是如此的紧凑。如果不是这样去压榨老百姓，刻意收缩土地供应，香港的房价根本没道理那么高！还有一个因素，如果你考虑到，国外成熟市场有房产税，相当于每年你的房产都要被政府剥皮，房价被刻意的压抑了——而在中国不用交房产税，所以，某种程度上，上海的房价，还不算太离谱。角度3：房产税的靴子，该何时落地？大家可以先看看17年两会和16年温州到期房子的处理问题。这种事情，官员不可能说的太明白——但是如果让我大胆猜测一下的话，70年产权也好，50年产权也好，最终都是无条件延期。很简单，任何政府都要考虑征税成本。目前上海的老公房，很多老住户的物业费都征收不起来，还想在土地到期后，额外收大笔钱？收走老百姓的房子？这征税成本和民怨，很可能会超过征税的所得。政府不会那么傻的。税收的艺术在于“拔走最多的毛，听到最少的尖叫”。当然要想一个更好的办法。或许“承认大家的私有住宅产权及其土地持有权为永久，和发达国家接轨”，或许是一个顺理成章推进房产税的办法。既然你的房子和土地财产被明确了，那么征收一点保有环节的税，也是符合国际惯例的。换一个角度看房产税：包括任志强老师也说过，房产税短期没戏，因为会打压房地产，进而影响土地出让金，这是很多地方政府绝对不能接受的。所以说，地方政府其实不是怕房产税，而是怕失去收入。那如果房产税可以有效的替代土地出让金呢？我查了两个公开的宏观数据。目前，全国的房产价值总计在300万亿左右，而16年的全国土地出让金为3.56万亿。做一个除法，1.2%。也就是说，如果每年按照目前的房地产市场价值，征收年费率为1.2%的房产税，就可以圆满替代土地财政了。（实际上并不需要那么多，因为土地出让金不会一下变成0）中国经过多年的建设，很多大城市的优质土地越来越少，未来土地出让金难以持续保持高位，是很正常的。那么适当的房产税，正好可以弥补土地出让金的缺口。假设在2020年，土地出让金只剩下16年的70%的水平，那么只需要征收大概0.3%的房产税率，就足以稳住地方政府需要的收入。0.3%的税率，比美国各州1%-3%左右的房地产税率比起来，已经足够具备“社会主义中国特色”了！简单这么一算，似乎是成立的。唯一的问题是，真的房产税到来的话，很多空置、多余的房子，会加速进入市场流转，那么房价会恐慌性下跌20%甚至更多吗？这是一个政府需要非常严肃考虑的问题。又有人说了，房产税征收，不会打压房价，因为有房的富人，只需要把房产税转移到房租里，让穷人交更多的租金，就可以了。这种说法也是够蠢的，让我不得不感慨：我们首先需要搞清楚谁是自己的朋友，谁是自己的敌人。很多时候老百姓的数学并不好，他们会坚决反对“实际上对他们有利”的政策。事实上，如果富人提高房租，穷人依然买单租房的话。他们不会浪费一分钟的，会立刻提价，根本不会等到政府征收房产税，才去做房租转移。资本家要是这么傻，还会做资本家吗？房租的定价跟成本毫无关系：10年前50万买入的上海市区2卧室住房，现在年租金达到10万很正常。你今天500万买入一套同样的房子，年租金也只是10万而已。我没法预测房产税什么时候到来。我只是感觉，根据粗浅的计算，2020年左右，或者再晚一点，房产税理论上，已经比较可行了。逻辑很简单：前面这20年商品房改革，是一个做大蛋糕的过程，在这个过程里，可以不征税，重点是不断卖新房。等到所有的新房都变成了老房，以后新房需求大幅下降（这是必然的，因为计划生育，人口下降），新房的相关政府收入降低了，当然要在存量房里做文章。角度4：中国的人口问题很多分析中国人口的文章，都会谈到几个事实。第一，中国的人口数量巅峰，可能就是16年，17年这两年。第二，计划生育导致的老龄化问题，劳动力人口下降问题。第三，中国的房子，最典型的销售场景是一个男人和一个女人要结婚的前后。那如果结婚的人数变少了呢？有人说，即使大多数地方人口下降，北上广深还是很牛逼的，因为这里的人口永远增加，有大量的移民。谁不想去一线城市？说这样的话的人，有脑子的。可惜只有一半。他们还缺另一半脑子，去看到一个事实：移民去一线城市买房的典型情景是怎么样的？移民需要首先卖掉自己外地家中的房产，结合自己有限的存款，勉强付掉在北京上海的首付。如果外地的人口都下滑了，房地产都不景气了，那么他们用来凑首付的钱，就大为缩水了。一个个例的首付能力下降，只会带来他个人无法在上海买房的悲剧。但是如果这是一个群体性现象，当所有的外地人首付能力普遍下降的时候，下一个需要下降的就是上海的房价了，这是很简单的道理。角度5：房价的长周期特点房价和股价不一样。后者的周期非常短，可以剧烈的频繁的波动。但是房价常常有长周期的特点。经常持续上升十几年，而一旦下降，没有几年也是刹不住车的。我想说：中国的这一波房价持续上涨，已经起码有15年了。角度6：土地供应问题北京最近宣布，2017年的土地供应，需要大幅提升。会数倍于之前几年。印象中，之前的每一轮限购，从来没有在土地供应上，做实际的文章。看起来，这一次，政府动真格的了。大家自己想想，这是为什么。这6个角度里，有对上海房价的支撑，也有不利好的因素存在。总的来说，2017年到了，我有一些悲观。于是我去中介挂牌，想把自己的郊区小房子卖了。小编注：本文作者@一苒&是什么值得买生活家，他的个人自媒体信息为：微信公众号：一苒说车，微信搜索“yiransay”。扶持推广个人品牌是生活家新增福利，更多详细内容请看生活家公告（https://news.smzdm.com/p/26967/）。欢迎大家踊跃申请生活家，生活家中表现优异的用户还将有机会成为『首席生活家』，欢迎有着特别生活经验的值友们踊跃加入生活家大家庭！
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两周内免登录用1亿数据，发现上海最划算的地铁房（附全城地铁房价图）_第一财经
用1亿数据，发现上海最划算的地铁房（附全城地铁房价图）
DT财经 17:35
如果有数据，就能科学买房啦？
无论是房地产的暴涨还是平稳期，地段永远是影响房价最重要的一个因素，与装修、朝向、建筑年代等个性化标签相比，它更易标准化。作为汇聚大城市人流&泉眼&的地铁站，正是关于地段的一种具象符号。
在一线大城市，当被问及&你家住哪里&时？回答一般是某一座地铁站。而在各家中介的购房网站上，&地铁房&也是最明显的一个选择按钮，上海有六成房屋都在距离地铁站不到1公里的范围之内。
借着筹备《重新认识地铁上的上海：2017上海城市大数据活跃报告》（将于11月30日在上海发布，获取报告见文末），DT君手握超过1亿条城市数据，打算为科学买房事业做一点微小的贡献。地铁站辐射圈形成城市新的认知坐标，可以说摸清地铁房价格分布，也就基本了解这座城市的房屋价格体系。我们尝试在此基础上做一份数据测评，为居大不易的大城市人提供一定的标准化购房参考。
看价格：陆家嘴站房价最高，闵行5号线均价最低
DT君从上海中原获取了月上海二手房成交价格数据，为这些小区匹配距离最近的地铁站，并分别计算它们到最近地铁站的距离，作为地段标签。
上海59%的小区距离地铁站不到1000米，在这个范围内的房源就算是地铁房。
我们发现，在单个地铁站周边，不存在距离地铁站越近房价就越贵的规律，距离地铁站300米的房子，并不一定就比800米的更贵。不过，整体来说，地铁房比非地铁房要贵不少。在我们的统计期内，上海二手房成交均价为52853元/㎡，再做区分的话，地铁房为62847元/㎡，非地铁房仅为38441元/㎡。
上海各个站点的地铁房价格如下图所示：
DT君全城地铁房价excel表在手，结合地理位置信息，找出一些大家在地图上肉眼不能一眼看出的信息：
① 常识并没有被打破，整体来说，越靠近城市中心的地铁房，价格就越贵。但具体到各条线路，它们并非平滑地向两端延伸递减。如7 号线终点花木路站，在同条线上价格仅次于常熟路站，还有2号线终点站徐泾东、10 号线最后3 站三门路、殷高东路和新江湾城，都不是所处线路的价格末位。这里涉及一个小背景知识，花木和10号线末三站靠近的五角场，在早年规划中，跟徐家汇和真如并列为4个城市副中心。
② 地铁房均价排名前5 位的行政区依次是，黄浦区（83326 元/ ㎡）、徐汇区（78653 元/ ㎡）、静安区（71406 元/ ㎡）、长宁区（71095 元/ ㎡） 和虹口区（61819 元/ ㎡）。落在第3名的静安，指的是包含了旧闸北的新静安区。
③ 平均房价最高的线路是13 号线，随后依次是2 号线、4 号线、10 号线和1 号线；平均房价最低的线路是1号线的延长线5 号线，所有站点都在闵行区内。
城市地铁房有两个可俯视全城的价格高点区，一个是黄浦、徐汇与静安三区交界，具体指淮海中路（127235 元/ ㎡）、常熟路（111250 元/ ㎡）、上海图书馆（108428 元/ ㎡）、新天地（103101 元/ ㎡）、陕西南路（101928 元/ ㎡）与南京西路（102248 元/ ㎡）几个站点，都是浦西如雷贯耳的名字，个个都拿得出的手；浦东靠着陆家嘴站（154614 元/ ㎡）十分争气，以一敌多彰显壕的风范，比江对面的一众的俯视点都更高。
看居住性能：向外一路走低，莘庄七宝异军突起
仅从价格入手做文章，其实并没有办法判断到底值不值，还需要找一个可衡量该地段价值的评价纬度，为地段评估打分。
大方针要坚持，房子是用来住的，我们在做评估时主要考虑的便是该地段的居住实用性。城市人生活在这里有哪些需求？第一当然是基本生活服务配套要方便，医院/诊所、幼儿园/托儿所、菜市场、小超市/便利店、洗衣房甚至宠物医院，都是可以让生活更美好的基础设施与社区商业配套；第二是通勤方便，最好交通时间30分钟范围内有足够多足够好的工作机会，如果早高峰时地铁还不算拥挤，那就更好了；第三是休闲与购物方便，最好想逛就逛，餐厅、咖啡店、体验店、品牌店甚至书店等都需要，有个优质的商场或购物中心似乎就能解决问题，如果再有公园/绿地那就更好了。
DT君综合考量以上所有要求，结合数据，让每个地铁站辐射圈都拥有了一个居住性能分（具体算法见文末注）。对于该表的实际使用可灵活处理，如遇学区房、重大设施改善预期等等满足个性化需求的重大加分项，可以对特定站点酌情加分。
上海各地铁站周边的居住性能得分如下图所示：
可以看到，居住性能分基本遵照市中心-内环-中环-外环依次递减的规律。排名前5的站点依次是黄陂南路、新天地、大世界、南京东路与豫园，全都是黄浦区的。排名前20的站点都没有溢出内环线，黄浦区占去7个，静安、虹口、徐汇和浦东新区则各有3个。
其实居住性能跟资源聚集基本是直接挂钩的。我们在《重新认识地铁上的上海：2017上海城市大数据活跃报告》中，应用BLECTS指标和聚类研究方法，对城市不同区域进行研究，居住性能分的情况与报告研究认识相符&&内环线内站点的辐射区域开发完善，各项功能的相关资源供给密度更高。
按此逻辑，地铁线路向外延伸，居住性能理应一路递减。不过也有例外，在一路向外的过程中，一些站点的表现异军突起，如嘉定的安亭站和闵行的莘庄站和七宝站，都值得重点关注。
虽然都在外环外，但在全城304个站点中，七宝站居住性能总分排名第111位，莘庄站居住性能总分排名第121位，最低的安亭站居住性能也排到了第148位，它们的居住性能指标构成相似，休闲娱乐、居住便利和商业均在中上游水平，不过30分钟商务圈（30分钟交通时间内覆盖区域的商务发展情况）还是相对弱势了一点，说明住在这里的通勤成本还是居高不下。
找洼地：上海地铁站居住性价比TOP 10 站点
这是否意味着，七宝莘庄安亭这三个站可能就属于性价比之选？
科学买房最重要一步，就是将房价和居住性能分结合对比，查缺补漏，找找是否还有价值相对未被完全挖掘的房价洼地。
我们发现，地铁房价与该区域居住性能评分之间的线性相关系数达0.76（该系数大于0.8 为高度相关，低于0.3 为低度相关，其他为中度相关）。也就是说，多数地铁站点都符合这样的一个规律&&其辐射圈居住性能评分越高，地铁房的价格就越高。
在这一观察维度下，我们通过计算性价比来捡漏（居住性价比= 该站点的居住性能分/1000 米以内地铁房价）。分析计算结果，上海地铁房居住性价比呈现以下特征：
&从平均值来看，内环站点地铁房的居住性价比最高，随着环线外扩，居住性价比逐渐降低。这一定程度上意味着，即使城市发展的大趋势是将更多资源导向外围区域，但这些传统非核心区域配套资源集聚的程度， 还没有赶上该区域房价上涨的速度。
&站点平均居住性价比TOP 3 的线路依次为4 号线、10 号线与13 号线。
&站点平均居住性价比TOP 3 的区域依次是虹口区、静安区、黄浦区，3 区交界处站点居住购房性价比平均值最高。
通过比较不同站点的购房居住性价比，便能发现城市地铁房&洼地&。这里的&洼地&是一个相对概念，指那些居住购房相对最划算的区域，或者说同样的内部外部居住环境下价格相对便宜。我们将全城的地铁站按照地铁房居住性价比进行排名，并挑出TOP 10 站点，定义为&洼地&，开始捡漏！
地铁房居住性价比排名TOP 10的站点中，有7 个位于上文中提到的虹口区、静安区与黄浦区交界处。这片区域靠近静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴等综合实力排名靠前的城市中心站点， 居住小区分布密集，中型购物中心等商业资源及医院、学校等公共资源都非常丰富。
DT君还注意到，从我们在《重新认识地铁上的上海：2017城市大数据活跃报告》中对站点的综合实力排名来看，40-50 名的站点比较适合购房者关注，上海火车站（49 名、50931 元/ ㎡）、四川北路（43 名、60718 元/ ㎡）、提篮桥（54 名、60305 元/ ㎡）、五角场（46 名、60399 元/ ㎡）占去TOP 10 中的4 席。
当然，最重要的一点是严肃的风险提示：受到统计期内成交房源类型影响，统计房价可能会比更长周期内成交价格偏高或偏低。性价比排名TOP 10 中，更可能出现统计房价偏低的站点，本排名仅提供有限参考。
如果还想在城市中更科学地干点别的什么事，可以高度关注我们在11月30日发布的报告，DT君都深入地研究了哪些问题？目录可以先放出来让你们感受一下。
该报告将于11月30日在上海发布，除DT君会现身解读报告，还有重量级嘉宾从不同角度解读城市。扫描下方二维码可获取报名链接。
编辑：盛倩倩}