城里人想买农村地？先问问他行不行-金土地
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城里人想买农村地？先问问他行不行
作者：金土地
更新时间： 21:53:50
我国的土地实行公有制，土地所有权分为国家所有和农民集体所有。城市土地的所有权归国家所有，农村土地的所有权归集体所有。并且农村的土地是不允许流转给城市人口的，那既然我国土地都是实行公有制，为什么城里人却不允许“购买”农村的土地呢？
& & & &我国的土地实行公有制，分为国家所有和农民集体所有。城市土地的所有权归国家所有，农村土地的所有权归集体所有。并且农村的土地是不允许流转给城市人口的，那既然我国土地都是实行公有制，为什么城里人却不允许“购买”农村的土地呢？
& & & &按照大多数学者的说法，我国目前大多数土地问题的根源都来自于“城乡二元的土地制度”，也就是说，城市土地为国家所有，农村土地为集体所有。这一点在《》中也有详细的说明。
& & & &抛开我国“城乡二元的土地制度”不说，若一个国家实行土地公有制，对老百姓来说，就是指一切土地资源都收归国有，个人只能够享有有限的。从国家的角度来看，土地资源从某种程度上可以划分为各级政府部门，由各级官员负责管理。
& & & &而在我国“城乡二元的土地制度”下的农村土地属于农民集体，实行权利的主体是村委会等村民组织。所以当土地归“集体所有”时，问题就开始出现了。由于相关制度的不完善，再加上现代人对于明晰产权的需求，最终农村土地从集体所有到被划分为农民个体上，从这个层面上看来，农民个体就成为了其使用土地的“主人”，所以我们可以说，农村人“拥有”土地。
& & & &在我国“城乡二元的土地制度”下的城市土地的权利制度是很清楚的，即所有权属于国家，土地使用权则几乎已经落实到了个人。但是个人对于城市土地的使用权是有偿并且有使用期限的，期限一般为40-70年。
& & & &说了这么多大家就要开始质疑小编了，以上这些我们都知道，但是为什么会导致城里人不能够“购买”农村土地的呢？ 其实关系可大了，以上小编阐述的“城乡二元的土地制度”下的农村土地和城市土地的所有权，使农村人和城市人之间出现了一条分界线，也就是城乡二元的户籍制度，大约在90年代初期，城市户口享有就业、教育等许多方面的福利，导致大量的农村人涌入城市，成为城里人，但如果成为城里人后还依然享有农村的土地，那么势必造成更多的纠纷，为了防止 “外人”来不断的“稀释”个人所占有的农村土地，禁止城里人“购买”农村土地也就变得合情合理进而合法了。
& & & &【参考文献】
& & & &360个人图书馆《建国以来,我国农村土地所有制的变化是怎样的》
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2016年10月
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文/Chenmolao99（投稿，作者邮箱)（识局智库微信公共账号zhijuzk)&引言：为期两天的中央农村工作会议于12月23日(今天）至24日（明天）召开。之后将出一个公报。不出意料的话，城镇化建设以及改革将成为重点之一。此次会议主要是贯彻落实中共十八届三中全会通过的决定和13日闭幕的中央经济工作会议，还有讨论中央“一号文件”，该文件最早将于明年1月公布。Chenmolao99为识局提供了一篇结合上述会议来分析农村集体建设用地的文章，该文颇接地气。与此同时，上周五识局刊登的一篇学者与记者就城镇化中不同问题产生冲突的文章，引起了广泛的关注，留言辩论之声不绝于耳，欢迎大家继续就此问题进行讨论，并以合适的方式加以呈现。&&正文：&十八大三中全会发布了《全面深化改革若干重大问题的决定》，其中关于农村土地问题的内容引发社会舆论的诸多议论和猜想；而在《决定》出台前后，关于农村集体建设用地入市和小产权合法的各种传闻就甚嚣尘上，笔者之前曾就集体建设用地入市可能产生的后果做过一个梳理和分析，提出了可能存在的四大风险；&从随后中央出台的《决定》关于农村土地改革的内容看，对农村房屋土地的资本化和入市交易，决策者也采取了非常理性和审慎的态度：既许诺要改革完善农村土地制度，给予农民更多财产权利，“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”，又明确表示，“选择若干试点，慎重稳妥推进”；&至于社会舆论对“小产权房”可能合法的读解和想象，很快遭到国土部、住建部联合发出的《坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》的当头一棒；央视《焦点访谈》随后制作了一期节目，也明确发布了权威声音――“城里人不能随便到农村买房买地”；&这让很多人迷惑不解，认为中央政策模棱两可，含糊不清；但在笔者看来，中央政策其实是非常明确的，之所以会产生误读，是很多城市人受一些经济学家和媒体舆论误导和蛊惑，站在自身利益立场，没有理解“为什么城里人不能到农村买房买地？”&笔者在此做一个简单的解释和分析。&首先，社会舆论对目前城里人不能下乡买房买地有一个比较泛滥的观点误解，就是认为，是现行户籍制度阻碍了城乡之间人力和资本要素的自由流动；所以要实现城乡要素自由流通，让农民可以进城市民化，城里人也可以下乡买房买地，就必须革除户籍制度。&这其实是一个非常大的误解。是对户籍制度的历史渊源缺乏了解。如果不带偏见的理性考察户籍制度的历史成因，户籍制度其实是中国国情条件下，走工业化和城市化的现代化道路过程中，出现了严重的城乡失衡的社会问题，才催生出户籍制度这个行政管制手段对中国的城市化进程进行一种人为的干预和控制；所以，户籍制度，其实是中国推行城乡二元结构的现代化模式的果，而不是因；（关于这一点，笔者之后可专文对户籍制度的历史成因另做一个比较详细的解释说明）。&换句话说，户籍制度对城乡要素自由流动的限制，是中国国情条件下，走工业化和城市化的现代化道路形成的城乡二元社会结构的必然产物；在城乡二元社会结构的现代化模式没有改变的状况下，户籍制度及其设置的城乡壁垒，是不可能消除的。&这一点恰恰是今天从自由权利语境出发，对户籍制度大加鞭挞的社会舆论认识不到的；&事实上，即便没有户籍制度，城乡二元结构的现代化模式下，为了避免城乡失衡，酿成社会危机，也不可能允许城里人下乡随便买房买地。&为什么？因为中国最基本的国情，就是庞大的人口规模下，人地资源极度紧张的现实；人多地少的状态下，形成了农村土地分散的小农经济格局。&而农民所有的房屋和土地，是新中国建立后实施反复多次土地改革后，农村自发进行平均分配的福利性资源；目的是基于农民耕作的需要，保障小农经济格局下，耕者有其田和耕者有其屋；在农村本身就人多地少的资源禀赋下，如果城里人再大规模下乡购房购地，第一是会挤占农村原本极其有限的土地资源，加剧农村土地资源分配的紧张局面；第二是会打破农村的社会均衡，造成农民失地和贫富分化；&这个后果是不堪设想的，而且会严重影响中国目前形成的城市化和现代化进程。要知道，工业化和城市化的基础是农村能够提供足够的粮食等农产品剩余；但农村土地的总量是有限的，相对于非农使用的巨大利益诱惑；如果允许城市资本下乡购房购地，农民在利益驱动下大规模占用农地进行非农建设，用于农业耕作的土地势必减少，农产品就会减少，一旦超过一定的临界值，无法再向城市人口提供足够的粮食剩余，就会爆发大饥荒；正如习总书记刚刚在山东考察时声明的，历史教训告诉我们，届时有再多的钱都没有意义；这就是为什么中国要设定耕地红线，并且中央向地方政府严格限制农村集体建设用地征用指标的原因。&如果回望新中国建国后的历史会发现，户籍制度其实就是在这样的背景下设置起来的，是用饿死人的血淋淋的教训换来的人口管制。&事实上，几乎所有面临人多地少资源格局的现代化国家，包括发达国家和地区，对城市资本下乡都采取严格的限制措施，甚至是禁止的，比如日韩和台湾。而没有采取这一措施的，都付出过惨痛的代价，典型的比如菲律宾。人地资源禀赋的差别，也是亚洲国家与欧美国家在现代化道路中，一个显著的国情差别。&所以，中国城市化进程到今天，积累了一定资本的中产以上城市阶层基于目前城市的环境状况，也在向往有一天可以到农村买地买房，像欧美发达国家的中产阶级一样，过上平时在城市工作生活，周末到城市周边的乡村别墅去度假的惬意生活。&但笔者可以肯定的是，除非中国人多地少的资源格局发生根本性改变，中国的城市精英就不要幻想欧美发达国家中产阶级的生活方式了。要过这样的生活，还是选择移民去人少地多的发达国家，离开这个让你爱恨交加的祖国吧。&那些误导社会舆论，鼓吹小产权房合法的经济学家，也可以死了这条心。在中国目前的人地资源格局下，小产权房只有管制越来越严的趋势，绝无合法化的可能。最多是在某个时间，针对个别城市已经形成的既有事实的规模较大的小产权房采取赎买交易，变非法为合法；绝对不会彻底放开，甚至成为全国性政策。&既然如此，为什么中央政策又要探索农村集体建设用地入市呢？&这个原因比较复杂，笔者前文已有所述及，从现实层面考虑，综合因素有以下几方面：其一，农村需要建设资金，光靠中央和地方财政输血难以为继，而城市资本过剩形成的堰塞湖也亟待化解；其二，农村集体土地制度的特殊性决定了农民对房屋和土地只有使用权而无所有权，同时农用地受地理区位限制，难以衡量判断土地价值和风险，所以农民难以用农地进行抵押担保贷款，导致农村金融长期受限，一定程度上抑制了农村经济的发展；&但关键一点是，中国城市化进展到今天，大量农村人口已经向城市转移，农村房屋和土地大量闲置抛荒；而农村在实施了包产到户、农业税免除和农地确权等一系列改革之后，农村集体组织已经虚化，丧失对农村土地进行重新再分配的经济基础和合法权力；土地已经成为农村户籍人口的福利性资源；导致已经进城的农民依然不愿放弃农村房屋土地；当然，也有2亿多农民工基于城市工作生活的不稳定，无法在城市安家立业，仍然把农村的房屋土地视作最后的生存保障不肯放弃；&这就导致农民进城后土地缺乏退出机制，宅基地和房屋大量荒弃；同时，又有相当部分农民进城后缺乏经济实力，无法在城市买房立足；所以，在一种市场化经济理论构想的舆论呼吁下，建立农村土地产权市场，赋予农民产权，从而让农民进城后通过市场手段自愿退出土地，同时获得财产性收入，被认为是一个可行的路径。&在这种经济理论构想看来，建立农村土地市场还有一部分原因，就是可以集约土地，实现土地规模经营，改变地方政府的征地模式和土地财政依赖，解决目前征地成本高企和集体建设用地指标有限等地区经济发展瓶颈等。&但坦率的说，笔者对上述理论构想能否如愿并不看好，此前已经阐述了可能导致的几大风险。从中央《决定》的审慎也可以看出，决策层对此也非常慎重，土地制度改革并没有如之前媒体抖露的国务院发展研究中心的“383方案”那样，步子迈那么大。&现实中，除了此前成都、重庆进行了一些试点外，《决定》出台后，安徽率先开始进行集体建设用地流转的试验；――请注意是“流转”，不是“买卖”，安徽方面为此还专门特意做了辟谣，因为流转只涉及使用权变更，且用途受到管制，不可能随便改变土地性质建厂盖房。&目前而言，只有深圳真正推出了集体建设用地入市交易。&但是，作为改革开放的前沿阵地，大量吸纳港台制造业的深圳，本身就是国内屈指可数的少数几个已经脱离土地财政依赖，政府收入来源主要依靠工商业税收的城市，所以集体建设用地入市对深圳的地方财政收入几乎没有影响；&相反，深圳由于开发的早，城区范围本身已经没有多少可利用的国有土地，反倒是大量农村集体建设用地被农民占用于住宅商业开发，形成城中村和政府规划拆迁的难题，所以深圳的集体建设用地入市，某种意义上是在不伤害地方政府财源基础上的一种顺水推舟，对于全国而言，不具有普适意义。&事实上，从《决定》来看，中央对工商资本下乡和农地流转是设定了底线的。比如《决定》里两个鼓励：一是鼓励土地经营权向专业大户、家庭农场，农民合作社和农业企业流转；二是鼓励和引导城市供水资本到农村去发展适合企业化经营的现代种养业。&说白了，中央允许工商资本下乡的前提，一是不能搞非农化；二是企业资本和规模经营确实能够比个体小农经济为中国的城市化和现代化提供更多的粮食剩余。&但笔者对此最大的忧虑在于，除了中央对地方的经济行为和权力寻租难以做到有效约束；更关键的是，土地是农民最基本的生存保障，农地流转其实是建立在农村人口能够通过工业化和城市化向城市转移基础之上的；如果城市不能提供充分的就业，农地流转反而会导致进城农民失去退回农村的基础，形成进退失据的局面；在中国经济目前已经严重产能过剩的情况下，农地流转和新一轮农村人口进城所形成的就业压力，可能会让中国经济削减产能过剩，减少环境污染和资源消耗，实现经济转型变得更加困难。&一句话，中国一切政策的关键，都是如何维系城乡社会系统的基本平衡；在人多地少的资源禀赋不可能短期改变的格局下，中国现代化这条路其实一直走在一条危险的钢丝绳上，稍有不慎，就可能摔入万丈深渊，酿成巨大的社会灾难，让一切繁华转瞬之间化成泡影。&中国的这种国情现实，是今天舆论喧嚣的权利话语看不见，读不懂的。中国人多地少的资源禀赋决定了中国的现代化进程，不可能像金字塔顶端的欧美发达国家一样，可以无止境的去满足人的所有欲望，即便这种欲望，在西方舶来的权利话语包装下，可能显得正当无比。&比如，这两天识局在讨论的计划生育和二胎政策。说实话，真正决定能不能生二胎的，不是你的经济收入养不养得起；而是农村的土地能不能养得起。网上有一句对计划生育表达愤怒的话，反而恰恰道出了我们面对的残酷现实：“凭什么我的父母有兄弟姐妹，我和我的儿女就不能有兄弟姐妹？”&说得没错，我们其实就是在为父辈，甚至上溯至明清以来的祖辈没有节制生育控制人口在付出代价还债；而另一个目前仍未引起关注和重视的现实悲哀是，我们为了换得目前享受的现代繁华，其实同样也在透支我们后代的生存资源，至于他们未来要付出什么代价，犹未可知。
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请不要超过6个字城里人买农村住房&买卖合同无效
&&&&来源：&&&&
原标题：城里人买农村住房 买卖合同无效
　　时下有不少城里人到农村买房生活，殊不知，这个买卖是不合法的。近日，市三中院审结了一起房屋买卖合同纠纷，判决这样的买卖合同无效。
　　法院审理查明，2004年4月，涪陵区的陈先生将自己的农村自建房屋出售给城市居民王女士，卖价4.2万元，陈先生出具了收条。2004年10月，王女士一家入住。后来，陈先生先后两次以王女士未缴清购房款为由锁住大门。日，王女士一家被迫离开。当年底，王女士起诉。
　　一审法院审理后认为，双方达成的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的禁止性规定，属无效，故判决解除房屋买卖合同，陈先生退还房款，并支付利息。陈先生上诉，近日市三中院驳回上诉，维持原判。
　　承办法官介绍，城市居民不是农村村民所在集体经济组织成员，购买农村自建房屋不受法律保护。另外，农民也不能向本集体经济组织以外的其他人员转让农村住房。为此，提醒城市居民谨慎购买此类房屋，避免不必要的纠纷。
　　重庆晚报记者 唐中明 通讯员 邓金凤
(责编：朱江、孙红丽)
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