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一碗杂酱面的背后 成都社区商铺投资价值另类调查
锦江汇、城南金街、中铁西城、和黄新街里……众多项目都推出了社区商业。但是，动辄5万元/平方米的起价、300元/平方米的月租金，让诸如炸酱面这类餐饮配套如何安身？投资者又该如何投资社区商铺，才能保障合理的投资收益？
　　一碗炸酱面的背后，开启成都报道对社区商铺投资价值的另类调查。
　　“老板，来二两炸酱面、二两鱼面、一碗冒菜”，“老板，我要一份豆汤饭”……这是成都一个极其普通的冬日，虽然寒意阵阵，不过成都报道记者来到华润翡翠城三期小区大门口旁的宋嫂面馆时，时值午饭时间，店内早已座无虚席，不少食客还等在门外，十多分钟之后才能寻到空出的座位来。　　“位置偏得很”的宋嫂小面馆，为何能做到门庭若市？一碗普通小面的背后，提供给我们哪些关于社区商铺的价值判断？　　堵在“深闺”的小面馆　　尽管宋嫂面馆租下的铺面共有两间房，但面积并不大。除开后厨占用的面积，稍大一点的铺面只能摆放四张桌子，而另一间铺面更小，只能勉强摆放两张桌子。如果不是能在店门外摆放七、八张桌子，遇到吃饭的高峰期，小面馆就很难周转了。小店里的菜品非常多，除了面食之外，还有烧菜、炒菜、炖菜等品种。 　　老板兰若和店员们忙着为食客们点餐、端面，还要收碗、招呼顾客，一个多小时后，兰若才抽空放下手中的活儿。　　“一天中就数中午最忙了。”他有些歉意地说。　　“生意很不错啊！当初怎么挑到了这么好的地方卖面？”　　兰若直摇头：“其实我这个位置偏得很，口岸也不好。”　　“都说做生意讲究好口岸。面馆现在的生意这么好，为何还说口岸不好？靠着华润翡翠城这样的社区还说不好，那什么样的商铺才算‘好’？当初为何就挑中了这个地方，还能将生意做得如此红火？”　　“这一排商铺都有硬伤！前面是个停车场。”连珠炮似的发问，似乎触发了兰若内心里憋闷了很久的隐痛。顺着兰若手指的方向，记者看到在铺面前不足五米的地方就是一个停车场。该停车场临街而建，硬生生地将商铺“堵”在了里面，过往的居民和消费人群要想来店铺就餐，就必须穿过停车场。不仅穿行不便，而且还有安全隐患。　　“从华润翡翠城整个项目甚至是以华润万家为中心的这个商圈来看，我的铺面所在位置都是非常偏的，基本上是整个项目最远的地方了。虽然从口岸的角度来说这个商铺紧邻翡翠城三期的大门，但是三期有很多个大门出入口，这里人流量非常少，很难聚拢人气。”兰若颇有些无奈地说。　　“地段论”非金科玉律　　做生意的人都知道地段的重要性，就像李嘉诚所说，商业地产什么最重要，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。然而位置偏、口岸差、难聚人气这些做生意非常忌讳的问题，在宋嫂鱼面这家小面馆里却看不到任何由此带来的窘境，反而是食客不断、生意爆棚。兰若用实践证明，好的口岸固然重要，但在社区商铺投资或经营中，“地段论”不是金科玉律。　　“当时刚开张时，我们只做冒菜。那个时候生意非常好，对于顾客们来说，都喜欢吃个新鲜。”兰若说，“但是好景不长，这段新鲜劲过了以后，生意就开始走下坡路了。本来口岸就不好，再加上菜品单一，苦苦支撑了半年左右时间，生意已经到了非常艰难的境况，当时就在想要不要放弃了。”　　然而兰若也并不甘心就这么放弃，“我们认真分析了失败的原因，一方面是因为口岸不好，另一方面也是菜品太单一，难以长久的固定消费群。另外，随着区域内的菜市场、华润万家等各种配套不断完善，餐饮店的不断新增，原本不多的人流就被分流了。”　　既然找到了症结所在，“我们就开始试着改变，既然单一的菜品不能满足一个家庭在不同时间的用餐需求，我们就在菜品上下功夫，不断创新增加了面食、烧菜、炒菜、炖菜等品种，这样就满足了不同家庭和食客的消费习惯，慢慢的生意又好起来了，而且冒菜和鱼面也成为了我们小店的招牌菜，一直到现在我们的小店也算是小有名气了。”兰若乐呵呵地说。　　“在创业中走了弯路也积累了经验，很多看似痛苦的事情，会让我们思考得更多。”一度被市场逼到关门边缘的兰若，在一个看似不可能的商铺环境里做出了一番新天地。对于现在的经营状况，兰若非常有成就感。面对未来不断出现的竞争对手，兰若称还将不断创新，目前正在考虑推出几款“高端大气上档次”的新菜品。　　好口岸租金太贵　　按照兰若的经营之道，如果在一个黄金位置上，宋嫂鱼面的生意会不会更是“平步青云”了呢？在商业地产，特别是社区商业中，该如何正确把握商铺的价值判定？是不是选个好地段、好口岸，就能一步到位、一劳永逸？兰若的回答颇有些出乎记者的意料：“用不起啊！要是用得起好口岸，哪个会选这里？”　　兰若为记者算了这样一笔账。现在小面馆每天从早忙到黑，营业额大概在元左右，每月的营业额大概在100000元上下，扣除食料等直接成本后，每月的毛利润大约50000元左右。现在这个铺面有70多平方米，虽然口岸并不好，但月租金却不低，每月200元/平方米，也就是说每月仅房租就要15000元左右。再扣除物业费、电费、水费、人工工资、税金等15000元左右的费用，每月能够拿到手的钱也只有20000元左右。　　“其实我也知道好的口岸对经营是有直接好处的，但好口岸真的是用不起。像我们这里靠近社区菜市场的商铺，月租金就要400元/平方米，如果还是租70平方米左右的铺面，那每个月的房租就要30000元左右。生意可能会比这里好点，但租金翻番之后，剩下的纯利润也就不多了，如果经营情况有变化的话，没准还会赔钱。”兰若说。　　对于房租带来的压力，兰若很是无奈。“此前我们到处找铺面，发现高租金在成都已经成了普遍现象。城市需要发展，建起来的一排排商铺又整齐又漂亮，但随之而来的就是租金的成倍增长。过去在成都有很多‘苍蝇馆子’，但现在好多都销声匿迹了。消失的原因在很大程度上就是由于高租金。这些‘苍蝇馆子’虽然每天的营业额都不差，但由于利润太低，整体核算下来，基本都是为房东免费打工了，搞不好还要倒贴钱，这样的生意谁还会做呢？”　　兰若对低租金的商铺仍让充满着怀念。“离我们不远处的五桂园那边的老房子，商铺几十元一平方米，月租金四五千就能搞定一个七八十平方米的商铺。虽然去那边消费、吃饭的人群多为农民工，消费力较低，营业额也比不上我们，但他们每月的纯收入未必比我们少。不过这种铺面现在是越来越少了，等那些区域拆迁后，不知道那些小饭馆又该怎么办？以前有些面馆，由于房租低，只做单一的品种就足以生存下去。而现在为了保持利润率，有的加上了钵钵鸡，有的改头换面做别的菜品了。对于我们这种小本经营的社区小店来说，房租在其中起的作用太关键了。”　　低利润业态社区难出现　　较低的商铺月租金让兰若的小面馆得以生存下来，才让他有精力和时间去研究菜品，让周边的居民吃到更多的品种、满足更多人的消费需求。然而，面对成都许多地方的高租金，商家的支出和回报势必难成正比，很容易遇到经营难以为继的问题。　　“现在很多社区底商在租金的承受上有很大问题，这将直接导致某些业态退出市场。”蓝光商业事业部副总经理邵家桢告诉成都报道记者，五六年前，在成都很多社区都有杂志店、小书店，现在基本上看不到了。除了现在网上看书的人越来越多，另外一个很重要的原因就是店面租金太高，而杂志的利润又非常低，让经营者难以承受。”　　邵家桢表示，如今还经常可以看到一些社区商铺里多个业态挤在一起并存的现象，比如水站和卖彩票的合租一间铺面，这都是利润率不高而必然出现的局面，为了维持经营，经营户只能拼命降低支出的成本，但若这样都无法租金的增长形成同步的话，那么这些利润较薄的业态就只能选择退出。　　邵家桢认为，社区商铺租金的上涨一方面是众多商家抢占好地段和好口岸的结果，这无形当中导致了商铺租金的虚高。另外，现在新兴商圈的租金之所以起点比较高，和售价、投资回报也是分不开的。现在一般社区底商一楼的售价大多在6—7万元/平方米左右，稍微低点的也在4—5万元/平方米，高售价导致对租金的回报预期肯定要在200元/平方米/月以上，否则投资回报率就过低。所以现在不仅开发商还有投资者，对商铺的投资预期都表现出比较高的预估值。　　全国房地产经理人联盟会会员、 独立地产评论人朱洲就盈利性较低的社区底商在高租金压力下给出了自己的一些建议。他认为，“不同商家有自身不同的盈利预期和运营压力，从而做出不同的选择。如果非要给出建议，只能勉强给出一个办法：突破它原有的时间和空间局限，尝试在店铺内开辟其它关联业态，或许会带来意想不到的机会。”　　“差口岸”适合体验式商业　　在成都，社区商业几乎成为众多开发项目的必备规划。从传统的住宅底商到集中式商业，什么样的社区底商符合市场消费需求？哪些因素是社区底商成活的关键？　　“对于社区商铺的价值判断，首先要从业态着眼。”邵家桢认为，社区商铺顾名思义是围绕社区居民生活的需求来进行定位的商铺。投资者或商家在投资这类物业时，应当根据商铺的特征和小区居民的生活需求，商铺的消费定位和档次要尽量考虑符合与当地小区居民的生活需求和消费水平，比如日常用品、水果、肉食蔬菜、早餐、特色小吃、杂货、美容美发、干洗、网吧等业态都比较合适。　　邵家桢认为，在口岸的选择上，社区商铺大可不必拘泥于“金口岸”的约束，宋嫂鱼面就是一个非常成功的案例，兰若的成功在很大程度上归结为口岸较差、房租较低，否则这类小面馆一旦出现经营困境就很难支撑下去。除了餐饮业之外，一些具有体验式业态的店铺，比如给新生儿洗澡、理发或者是DIY动手做饰品的这种特色商业，它在一定程度上不需要太大的消费人群，只要能满足这一个社区的固定消费人群就完全可以支撑了，没有必要选择口岸非常好的位置，避免了高租金，就提高了生存能力和盈利能力。　　“体验式特色店可以选择口岸稍差、租金较低的店铺，并不意味着就否定了位置在商业地产投资和经营中的重要性。好口岸的商铺其抗风险能力也会相对好些，如果是有一定规模的店面，对口岸的好坏还是要有一定的要求，它需要店招的展示性，不能仅靠回头客就能支撑经营。”邵家桢总结道，“社区底商经营的好与坏，投资价值的高与低，其价值判断不能说‘口岸就能决定其成败’。作为商家，首先要算一笔‘口岸账’，看看经营的利润是否能承受这么高的租金。个人认为在经营的当中还是要量力而行，单店面积不会很大，就不需要太大的人流支撑，口岸也便可以不用选择的。”　　除了口岸要素之外，还有哪些因素在影响着社区商业的价值判断？在国嘉地产营销副总监甘晓锋看来，“开放式的街区商业更代表着未来的发展方向，而社区商铺定位和好的商业管理都很重要。”甘晓锋认为，开放式社区商业街能限度的满足不同消费层的消费需要，这种统一的定位，实际上是帮助商家提前做了一次预招商，这种聚集效应对商家进驻、对社区商铺的打造非常有利，市场影响力也会更大。”
平均价格 : 9200元/㎡
位置 : 华阳双华路4段688号
热线 : 400-099-0099 转 16617
平均价格 : 6500元/㎡
位置 : 玉堂镇外江大桥与玉府路交汇处
热线 : 400-099-0099 转 14649
平均价格 : 4800元/㎡
位置 : 新都大道（成都医学院旁）
热线 : 400-099-0099 转 32988
平均价格 : 6200元/㎡
位置 : 大丰街道（家乐福旁）
热线 : 400-099-0099 转 16039
最低总价 : 220万元/套
位置 : 建功路66号（东郊记忆西大门旁）
热线 : 400-099-0099 转 33548
220万元/套
最低价格 : 6000元/㎡
位置 : 北星大道与甫家二路交汇处
热线 : 400-099-0099 转 60516
最低价格 : 8500元/㎡
位置 : 华府大道三段（南湖西侧）
热线 : 400-099-0099 转 16763
平均价格 : 10000元/㎡
位置 : 杉板桥南三路58号
热线 : 400-099-0099 转 37118
10000元/㎡
最低价格 : 17000元/㎡
位置 : 天府四街与南华路交汇处
热线 : 400-099-0099 转 11333
17000元/㎡
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号人和商业巨亏34亿背后：卖“图纸商铺”&被指空中阁楼
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原标题：人和商业巨亏34亿背后：卖“图纸商铺” 被指空中阁楼
　　人和商业控股有限公司(01387)，号称“是中国最具实力的地下商城开发及运营商之一。目前在全中国超过30个重要城市的黄金地段拥有项目或储备”。5月以来，人和商业成为港股通中的“明星”股，从最低0.41港元飙升至6月2日的0.91港元，最大涨幅高达122%，股价异动后，人和商业宣布“正考虑可能收购若干业务，有可能涉及发行新股作为收购代价。”
　　然而，广大投资者未必知道，人和商业售后返租的“图纸商铺”模式，或隐含着巨大的商业风险和法律纠纷。近来，人和商业被140多名业主以合同纠纷为由告上法庭，要求返还商铺，当地法院5月28日到6月4日进行了公开审理。
　　声讨“图纸商铺”
　　“我们要求确定自己商铺的位置，然后进行公证。起码我们还能看到自己的商铺，要不我们连商铺的影都摸不到。这不是花钱买了个空中楼阁吗？”
　　这些诉讼源于5年前，人和商业开发的哈尔滨地一大道4期“香港城”项目。
　　当时，哈尔滨人和地下商城的“床子”(商铺)可是一个抢手的香饽饽。这些地下商铺由香港上市公司人和商业开发。人和商城地下一期、二期、三期的成功，给投资购买商铺的人们带来巨大的利益回报。投资一期的朱明勇告据记者：“早的时候赚钱，我有好几个床子，每年赚个百八十万不成问题。”
　　2009年人和商业延续了既有的商业模式，继续开发第四期地下商业城。一个更利好的消息，是这条规划的地下商城将有一条地铁通过，巨大的人流就意味着巨大的商机，这成为人和四期最大卖点。“地一大道人和商城四期，接驳哈尔滨地铁1号线，地铁1号线贯通哈市繁华商业中心区，峰值日客流30万人。”在人和商城四期的推介广告中，这样的描述比比皆是。
　　“一铺养三代”，“一次投资终身受益”，“坐拥地铁商铺”，“8%的固定收益40年”的广告宣传甚至出现在千里之外的城市和乡村，巨大的宣传攻势在黑龙江广阔大地上全面铺开。在人和商城四期的推介广告中，“预计投资5000万元用于商场的宣传工作”更显出大手笔。
　　购买人和四期商铺的张梅(化名)告诉上证报：“那时候商铺还没建起来，想买就得排队，按照图纸卖商铺，从ABCD往下排，价格也不一样。然后就是A1挨着A2，收款票据上就写个编号，这个商铺就是你的。”张梅比喻说，就是人和整体建起来一个大空间，被分成小块儿“出售”40年。
　　卖后返租，成了双方彼此都默认的潜规则。记者在张梅手中看到一张《哈尔滨地一大道(人和世纪)商铺经营使用权转让合同》，合同显示哈尔滨人和世纪公共设施有限公司将商铺使用经营权出让给业户40年，用于经营成人服装。
　　家住五常市的徐明(化名)和哥哥一起买了7个这样的“图纸商铺”，拥有自己的商铺，对一辈子和土地打交道的徐明来说，充满诱惑，“当时受他们忽悠了，他们说每年的固定收益8%，稳赚不赔。”
　　徐明和哥哥拿出全部积蓄，“连父母的养老钱都被我们投进去了。”东拼西凑之后还背负贷款50多万元。哥俩的盘算是，年8%的租金收益足够还掉贷款月供7000多元。艰苦十年之后，还能剩下这些商铺。
　　一切没有料想的那么好。如今徐明十分无奈，哥哥已经病逝，父母病了也没钱医治。外出躲债的他告诉记者：“一大家子的性命都押在这些商铺上了。银行的钱我们已经没能力还了，愿意怎么样就怎么样吧”。
　　徐明告诉记者，投资购买人和商业商铺的达到了上千人。“现在很多人已经还不上银行贷款了，银行说他们会起诉担保的人和商业。”
　　2009年人和商业和商铺业主签订返租协议，业主将所购买商铺以8%的固定收益租赁给人和商业，返租期限是5年。2014年底，5年返租期满，人和商业以经营亏损理由，把返租收益率调整到1%-3%。被掩盖的矛盾终于爆发。
　　“我们要求确定自己商铺的位置，然后进行公证。起码我们还能看到自己的商铺，要不我们连商铺的影都摸不到。这不是花钱买了个空中楼阁吗？”业主王海洋(化名)告据记者。业主们“认铺”的行为遭到了前所未有的打击。那就是人和商业拒绝拿出整个商场的图纸。“本来买的就是图纸商铺，不在图纸上确定，没有参照物就根本找不到自己的商铺位置。每次认铺人和的人就会随便指一个地方，说这就是你们多少多少号商铺。”
　　业户们的担心不无道理据记者在人和地下商城看到，除了几家快餐店外，这里的生意冷冷清清。这里根本找不到带有A-F号码的标识。
　　“他们人和要不拿出来整个商城的位置图，我们的商铺怎么能确定位置？这就是划地卖钱，怎么保证他们不一铺多卖？”业主王海洋苦恼地说。人和商业香港城负责人于某表示：“图纸不可能提供给你们，我们这是人防工程，图纸是保密的。”面对业主一铺多卖的质疑，于姓负责人则拍胸脯保证说：“我们这么大的公司，保证不存在那样的情况。”
　　北京律师王维维告诉上证报：“作为合同的一方，业主有权确认所租赁商铺的位置，有权查看设计图纸和施工图纸。如果对方拒不提供，则可能涉嫌商业欺诈。”王维维律师认为，《商铺经营权转让合同》按照《中华人民共和国合同法》规定，合同约定租赁期限不得超过20年，超出20年的部分并不具有法律效力，业主的权利可能难以保障。
　　5月28日，140多家商户将人和商业告上法庭，要求归还商铺。法庭经过近一周的审理，没有当庭判决。
(责编：孙红丽、唐k)
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我在小区临街买了一间商铺，背后是小区楼栋之间的空地，买时开发商规划小区配电房在负一楼，现在开发商将配电房搬到我商铺背后的空地上，且距离近，对我商铺的招租产生影响，请问怎么办？
您好！我租的是小区一楼临街商铺，我妈带小孩进去玩被物业赶岀来了。物业说我们是商铺不能进小区！那我们每月交的管理费是什么？请问这合法吗
小区内开发商规划范围外建设车库，并已经对外出售，对业主生活造成影响，怎么办
一开始买房时开发商提供的图纸和宣传资料里面我们楼旁边是有一个配电房的，但是只是小小的一块，并未标明配电房占地面积，等到现在配电房开始动工时我们才发现，足足有80平方米的占地面积！而且还占用了我们的绿化，并且堵住了一部分路。
请问在这种情况下，
1、开发商未提供配电房面积，违反了什么法规？比如合同法或者消费者权益保护法什么的还是其他的法？
2、开发商的大型配电房占用了我们的绿化面积，这种情况有没有相关的法律法规予以规定？不允许占用楼前绿化面积？
开发商擅自更改小区规划，把原定的小区人行道路改建成商铺来谋取更大的利益。目前方案以上交到市规划局等待处理。我们业主在报纸上发现规划局的告示，现在正在商讨， 不知如何来维护自己的权益。 指教一下各位法律达人我们该怎样做？
我们整个小区都被法院查封了，现在产权也办不下来，开发商说是他们古董之间的金济纠纷，请问我该如何维权呢？济
合资一中一德房地产开发商，开发小区到一半，中方合同到期，欲撤资清算资产。小区燃气未通，正式电未通，房证未办，请问业主会有什么风险？谢谢。中方撤资后德方没有独资在国内开发房产的资格吧？中方能撤资吗？
小区空地闲置，就在我家门口，说是有规划但是迟迟未动工，我家结婚可能会用到地，用完归还，社区主任要求写保证书并缴纳十万押金，合不合理，用完以后我们就归还的那种，就像小区在楼下摆大棚的那种，地处小区角落，周围只有我家一户
我们小区的高压低压配电房就在我楼下。配电房在卧室下面。会对人体产生什么危害吗？
我们小区中间有一条规划路，由于开发商开始建房子时为了房子好卖，用围墙把小区围起来了，后来开发商资金链断了，欠下了很多债务。（但是房子移交了我们，房产证也有了）但是开发商现在回来说要打通小区的规划路，这样可以提高商铺的升值潜力，抵偿债务，可对于此做法，我们小区居民当然不同意，请问如果该公司强行推倒围墙可以吗？住宅的首层全是商铺。小区没有成立业委会，也没有正规的物业管理公司，但有几个人看问口，收取停车费。小区的车辆乱停乱放，导致他们商铺根本不能用...
开发商售房过程欺瞒配电房规划；购房时销售人员称1楼为架空层，后期将作为停车场用(口头说，合同未标识)；收房后装修发现1楼为配电房（本人为2楼住户），与其协商拒不退房换房，并声称对生活无任何影响；15年10月入住，随着小区入住率不断增加，11月噪音问题突显，与其协商，开发商采取非暴力具不合作态度，不闻不问；
15年8月刚装修好，但未入住，外墙开始漏水；外墙已补防水漆，但水透进室内，对地板、墙体的破坏，至今无人善后；
请问我们现在要如何维护自身的合法权利；}