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导读：最近《我的前半生》刷屏，明源君总结一下，就是一套房子代表的前后半生大逆转。从《蜗居》到《欢乐颂》再到现在的《我的前半生》，中国所有刷屏的现代剧，都和房子脱不了关系。 一线城市的客户，买房的主流思路都是先买小的上车，之后再换大的，但有时候倾尽两代人的力量也只能解决一套房的问题，要在短时间内换房，难度还是很
最近《我的前半生》刷屏，明源君总结一下，就是一套房子代表的前后半生大逆转。从《蜗居》到《欢乐颂》再到现在的《我的前半生》，中国所有刷屏的现代剧，都和房子脱不了关系。一线城市的客户，买房的主流思路都是先买小的上车，之后再换大的，但有时候倾尽两代人的力量也只能解决一套房的问题，要在短时间内换房，难度还是很大。而二三线的自住客户，只要在一定的经济承受范围内，买房的时候总是倾向于往上够一够，房子买大一点，一次到位，整体来讲，买房还是要长期使用。所以现在全生命周期的户型越来越流行，同样面积的普通产品，客户打击面更广，产品竞争力更强。对于客户而言，也可以减少换房波折，前后半生一次性解决。但是全生命周期户型喊得响，真要做起来麻烦却是一大堆……要想跟上这波趋势，还得先理清楚思路。01全生命周期只是看上去很美要落地没那么容易?全生命周期户型看起来很理想，实际操作上却停滞在营销概念阶段，真正实现定制延展的案例不多。主要问题就在于，全生命周期的户型在设计、成本控制、工程管理上难度都很大。1、设计难度高，一个户型有缺陷就完蛋一个房企，要在一个面积段设计出有优势的热销户型就已经很不容易了，而全生命周期户型要做的，是在一个框架里排出多种布局。说白了，就是好几个户型合为一体，还要相互之间可以转变。要做到可变户型，至少要满足几个基本的要求：?&灵活可变的横厅，开敞的室内空间，才能实现灵活的空间分割。同时，要保证居住舒适度，分割之后单个的房间能够满足使用需求，必须要保证足够的南向开间。?&卫生间的位置限制变多，毕竟要能够实现公卫和套卫的转换。?&结构要周全，同时水电的布置也要更加合理。要实现可变，室内的墙壁基本都要换成轻钢龙骨和石膏板隔墙，在建筑结构上框架结构或是剪力墙的设置都会发生变化。而水电要考虑到方便后期的改造、维护和整修。每个功能空间要满足一定的功能，是有基本的尺寸要求的。可变户型要照顾到每个阶段的功能空间的开间尺度，在单个阶段的户型上就很难做到最优布局。例如某房企的120㎡三、四房，买三房的很多客户就会抱怨，卫生间的尺度太小，因为就算是全周期户型，厨卫的尺寸一般是不太好动的，周边一般也会用来布置剪力墙，也就是说，卫生间本来就是四房标准的卫生间，尺度当然不大。但是对于客户来说，变化再多，也只会关注自己用得上的方案。这种户型在销售的过程中，也很容易形成竞争劣势。2、工程管理复杂，做不到售前定制全生命周期户型除非购房时就实现个性化定制户型，不然在销售阶段优势并不明显。以现在万科的某洋房项目为例，120㎡单位既有三房也有四房产品，户型框架虽然一样，但是客户并不能定制，如果要买三房还是只能到特定的楼栋才能买到，这和之前纯粹的两个户型分开销售区别并不大。而且项目还带装修，如果客户想要的楼栋和房号刚好不是想要的户型，自行改造成本也很高。但是如果实现个性化定制的开发模式，结构一旦变了，图纸也变了，在工程管理上就过于复杂，不仅工期难保证，还容易出问题。3、成本难控制，不仅麻烦还要多花钱要实现可变化，建筑设计对结构要求也更高，成本会上升。空间合并时不能露梁影响美观，分割空间增加隔墙时楼板也要具备相应的条件，这些都必须要增加结构墙和楼板的厚度、长度，还要搭配楼板配筋等措施，才能得以实现，而这些都会增加成本。并且增加楼板厚度，还有可能会影响室内层高，造成空间感压抑。而增加层高，建安成本又会进一步增加。另外，水电设置上成本也会提升。要实现水路的自由变化，同层排水也属于标准项，相较越层排水也要贵很多。所以，就算是万科这样积极的探索者，也只是在洋房产品系列当中，来做全生命周期的落地。因为楼层少，在工程和成本上要求低很多。4、后期改造权责难分清房企一旦在销售阶段主打可变户型，后期业主的装修改造力度会比一般楼盘大得多，改造过程中很可能会出现野蛮装修，水电管线破坏等情况，开发商和装修单位之间权责很难分清楚，物业管理起来也崩溃。02全生命周期不是拆墙那么简单四个方面决定竞争力?前两年有一段时间，移动墙的概念，以及超小户型爬上爬下的户型设计，都很火热，但是这些在市场上都很难落地。一方面大规模生产的技术不成熟，另一方面也不太符合中国人的居住习惯。客户买房子是很谨慎的，不会为一个新技术和新噱头买单，任何一个户型要畅销都要对真实的居住需求有深刻的洞察。1、变化之前，首先要做好基础户型户型的设计，不管可不可变，底层逻辑是对空间的使用需求。全生命周期户型要把握多个人生阶段的空间使用需求，把握不准需求，墙拆的再灵活也只能是“零生命周期”。例如，明源君去温州交流的时候就发现，温州的户型一定要有大客厅，因为温州人重商，客厅的接客功能要求很高，必须要宽敞气派。对于这样的区域客户来说，变形金刚一样的房子没什么意义，压缩客厅的空间来改造房间的方案可能根本就没有市场。一个户型一旦面积定了，用单纯的加减法也能算出来功能空间的上限，比如90㎡现在最多就只能做322。在考虑怎么做两房、三房转化的全生命周期户型之前，先要问一个问题：单纯作为一个传统322产品，你家的户型在市场上有没有竞争力？如果一个房企，做传统户型都把握不准市场需求，到了可变户型阶段也是一样赢不了。一个符合市场的户型，就是标准化的产品线加上20%的地方化的创新。基本上凡是全国布局的大型房企都会有地区专用户型库，例如，华北地区行政部门要求户型外轮廓平整，厅、卧室等功能房间不允许超过两个侧墙外露；而当地人的生活习惯是厨房设置在餐厅北侧，因此，恒大在华北地区的标准户型都设计为两梯四户的板式户型，来满足市场需求。明源君前两天分享的黑马房企中梁，在快速扩张的过程中，除了有一套灵活的标准产品模块体系，进入的所有的城市都有当地的户型库，这样不论从客户需求、成本配置，还是规范的可落地实现，中梁的产品都是属地化、因地制宜、量身定制的。这样的产品才真正有竞争优势。2、与其大拆大建，不如打造多功能空间目前有些全生命周期的户型划分的阶段实际非常不合理，例如下面这个案例，从二人世界到孩子出生，正常来说时间跨度可能最多也就5年。两个户型之间的转化，房间内几乎所有的隔墙全部都要改造，可以说是劳民伤财，客户也不会买单。&真正的全生命周期户型，应该是要尽量减少房间布局大范围的改造，反而是通过一些小的调整，就能够实现空间的多功能使用。例如名声响亮的万科185㎡四房，通过两扇门的开和关，就能够实现专享空间和公共空间的自由转换。▲动线改造，一个空间满足多重需求从四口之家到三代同堂，从重公共空间到重私密性的三套房设计，仅仅通过门的打通和封闭就可以实现。▲从四口之家到三代同堂改造而万科所谓的90㎡全生命周期户型，其实交给客户就是一个固定的布局，大部分是个营销噱头，不过话说回来，如果本来就可以满足各个阶段的使用需求，不用改造也是一件好事情。之前明源君给大家分析过的香港的户型，其实也是这个思路，香港房子面积小，卫生间基本都是双开门设计，公卫套卫随意转化，就是让同一个空间尽量满足更多的需求作为出发点。▲香港户型卫生间双开门设计，公卫套卫自由切换3、满足全生命周期需求，要增加精装修的全龄打造人在各个阶段的居住需求，不仅是在空间上住得下，更多的是在居住细节方面。因此在全生命周期住宅的研发上，还有另外一种思路。例如保利的第五代全生命周期“和悦系”住宅。重点不在空间布局的变化，而在于细节对于各个年龄段需求的照顾。主卧室增大进深，减少面宽，预留700mm婴儿床位置。房间内无级差走道与防滑处理设计提升居家安全，打造方便长者通行的零高差门槛石等。解决住得下只是最基本的要求，住得好才是客户的真实需求。▲保利的第五代全生命周期“和悦系”住宅4、全龄户型不如全龄社区举个例子，香港户型面积小，很多家庭不管怎么改造，也没办法实现单独的书房，因此香港的住宅在公共空间上面会有很多考虑，来满足全年龄段的需求。例如很多小区会设置专门的会所层，除了健身房这些运动设施，还会设置专门针对小孩放学回家以后写作业的电脑房、练琴的琴房，来解决家里没有书房的问题；设置专门针对老人消磨时间的棋牌室，来解决退休老人的日常休闲。▲香港新鸿基·明德山项目另外，中梁社区的共享空间打造也能够满足全龄化的需求，比如已经在中梁的新项目中推广使用的移动“健身仓”，结合周边的景观共同打造，可以一边健身一边看护小孩。同时在社区中的儿童活动空间，充分考虑家长对幼龄儿童的看护需求，设计了不同功能空间模块，包括婴儿车停放、直饮水、收纳柜、物联网看护等。相较于可变化的户型，这种全龄化的社区对于居住舒适度的提升，还有充足的优化空间。也是一个非常值得投入的产品研发方向。作者：明源地产研究院&&苏兮【图文】万科客户服务体系_百度文库
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你可能喜欢万科的全生命周期户型都有一堆问题，你家还敢做吗？
最近《我的前半生》刷屏，明源君总结一下，就是一套房子代表的前后半生大逆转。从《蜗居》到《欢乐颂》再到现在的《我的前半生》，中国所有刷屏的现代剧，都和房子脱不了关系。
一线城市的客户，买房的主流思路都是先买小的上车，之后再换大的，但有时候倾尽两代人的力量也只能解决一套房的问题，要在短时间内换房，难度还是很大。而二三线的自住客户，只要在一定的经济承受范围内，买房的时候总是倾向于往上够一够，房子买大一点，一次到位，整体来讲，买房还是要长期使用。
所以现在全生命周期的户型越来越流行，同样面积的普通产品，客户打击面更广，产品竞争力更强。对于客户而言，也可以减少换房波折，前后半生一次性解决。但是全生命周期户型喊得响，真要做起来麻烦却是一大堆……要想跟上这波趋势，还得先理清楚思路。
全生命周期只是看上去很美
要落地没那么容易
全生命周期户型看起来很理想，实际操作上却停滞在营销概念阶段，真正实现定制延展的案例不多。主要问题就在于，全生命周期的户型在设计、成本控制、工程管理上难度都很大。
1、设计难度高，一个户型有缺陷就完蛋
一个房企，要在一个面积段设计出有优势的热销户型就已经很不容易了，而全生命周期户型要做的，是在一个框架里排出多种布局。说白了，就是好几个户型合为一体，还要相互之间可以转变。
要做到可变户型，至少要满足几个基本的要求：
?灵活可变的横厅，开敞的室内空间，才能实现灵活的空间分割。同时，要保证居住舒适度，分割之后单个的房间能够满足使用需求，必须要保证足够的南向开间。
? 卫生间的位置限制变多，毕竟要能够实现公卫和套卫的转换。
? 结构要周全，同时水电的布置也要更加合理。要实现可变，室内的墙壁基本都要换成轻钢龙骨和石膏板隔墙，在建筑结构上框架结构或是剪力墙的设置都会发生变化。而水电要考虑到方便后期的改造、维护和整修。
每个功能空间要满足一定的功能，是有基本的尺寸要求的。可变户型要照顾到每个阶段的功能空间的开间尺度，在单个阶段的户型上就很难做到最优布局。
例如某房企的120㎡三、四房，买三房的很多客户就会抱怨，卫生间的尺度太小，因为就算是全周期户型，厨卫的尺寸一般是不太好动的，周边一般也会用来布置剪力墙，也就是说，卫生间本来就是四房标准的卫生间，尺度当然不大。
但是对于客户来说，变化再多，也只会关注自己用得上的方案。这种户型在销售的过程中，也很容易形成竞争劣势。
2、工程管理复杂，做不到售前定制
全生命周期户型除非购房时就实现个性化定制户型，不然在销售阶段优势并不明显。
以现在万科的某洋房项目为例，120㎡单位既有三房也有四房产品，户型框架虽然一样，但是客户并不能定制，如果要买三房还是只能到特定的楼栋才能买到，这和之前纯粹的两个户型分开销售区别并不大。而且项目还带装修，如果客户想要的楼栋和房号刚好不是想要的户型，自行改造成本也很高。
但是如果实现个性化定制的开发模式，结构一旦变了，图纸也变了，在工程管理上就过于复杂，不仅工期难保证，还容易出问题。
3、成本难控制，不仅麻烦还要多花钱
要实现可变化，建筑设计对结构要求也更高，成本会上升。空间合并时不能露梁影响美观，分割空间增加隔墙时楼板也要具备相应的条件，这些都必须要增加结构墙和楼板的厚度、长度，还要搭配楼板配筋等措施，才能得以实现，而这些都会增加成本。
并且增加楼板厚度，还有可能会影响室内层高，造成空间感压抑。而增加层高，建安成本又会进一步增加。
另外，水电设置上成本也会提升。要实现水路的自由变化，同层排水也属于标准项，相较越层排水也要贵很多。
所以，就算是万科这样积极的探索者，也只是在洋房产品系列当中，来做全生命周期的落地。因为楼层少，在工程和成本上要求低很多。
4、后期改造权责难分清
房企一旦在销售阶段主打可变户型，后期业主的装修改造力度会比一般楼盘大得多，改造过程中很可能会出现野蛮装修，水电管线破坏等情况，开发商和装修单位之间权责很难分清楚，物业管理起来也崩溃。
全生命周期不是拆墙那么简单
四个方面决定竞争力
前两年有一段时间，移动墙的概念，以及超小户型爬上爬下的户型设计，都很火热，但是这些在市场上都很难落地。一方面大规模生产的技术不成熟，另一方面也不太符合中国人的居住习惯。客户买房子是很谨慎的，不会为一个新技术和新噱头买单，任何一个户型要畅销都要对真实的居住需求有深刻的洞察。
1、变化之前，首先要做好基础户型
户型的设计，不管可不可变，底层逻辑是对空间的使用需求。全生命周期户型要把握多个人生阶段的空间使用需求，把握不准需求，墙拆的再灵活也只能是“零生命周期”。
例如，明源君去温州交流的时候就发现，温州的户型一定要有大客厅，因为温州人重商，客厅的接客功能要求很高，必须要宽敞气派。对于这样的区域客户来说，变形金刚一样的房子没什么意义，压缩客厅的空间来改造房间的方案可能根本就没有市场。
一个户型一旦面积定了，用单纯的加减法也能算出来功能空间的上限，比如90㎡现在最多就只能做322。在考虑怎么做两房、三房转化的全生命周期户型之前，先要问一个问题：单纯作为一个传统322产品，你家的户型在市场上有没有竞争力？如果一个房企，做传统户型都把握不准市场需求，到了可变户型阶段也是一样赢不了。
一个符合市场的户型，就是标准化的产品线加上20%的地方化的创新。
基本上凡是全国布局的大型房企都会有地区专用户型库，例如，华北地区行政部门要求户型外轮廓平整，厅、卧室等功能房间不允许超过两个侧墙外露；而当地人的生活习惯是厨房设置在餐厅北侧，因此，恒大在华北地区的标准户型都设计为两梯四户的板式户型，来满足市场需求。
明源君前两天分享的黑马房企中梁，在快速扩张的过程中，除了有一套灵活的标准产品模块体系，进入的所有的城市都有当地的户型库，这样不论从客户需求、成本配置，还是规范的可落地实现，中梁的产品都是属地化、因地制宜、量身定制的。这样的产品才真正有竞争优势。
2、与其大拆大建，不如打造多功能空间
目前有些全生命周期的户型划分的阶段实际非常不合理，例如下面这个案例，从二人世界到孩子出生，正常来说时间跨度可能最多也就5年。两个户型之间的转化，房间内几乎所有的隔墙全部都要改造，可以说是劳民伤财，客户也不会买单。
真正的全生命周期户型，应该是要尽量减少房间布局大范围的改造，反而是通过一些小的调整，就能够实现空间的多功能使用。例如名声响亮的万科185㎡四房，通过两扇门的开和关，就能够实现专享空间和公共空间的自由转换。
▲动线改造，一个空间满足多重需求
从四口之家到三代同堂，从重公共空间到重私密性的三套房设计，仅仅通过门的打通和封闭就可以实现。
▲从四口之家到三代同堂改造
而万科所谓的90㎡全生命周期户型，其实交给客户就是一个固定的布局，大部分是个营销噱头，不过话说回来，如果本来就可以满足各个阶段的使用需求，不用改造也是一件好事情。
之前明源君给大家分析过的香港的户型，其实也是这个思路，香港房子面积小，卫生间基本都是双开门设计，公卫套卫随意转化，就是让同一个空间尽量满足更多的需求作为出发点。
▲香港户型卫生间双开门设计，公卫套卫自由切换
3、满足全生命周期需求，要增加精装修的全龄打造
人在各个阶段的居住需求，不仅是在空间上住得下，更多的是在居住细节方面。因此在全生命周期住宅的研发上，还有另外一种思路。
例如保利的第五代全生命周期“和悦系”住宅。重点不在空间布局的变化，而在于细节对于各个年龄段需求的照顾。主卧室增大进深，减少面宽，预留700mm婴儿床位置。房间内无级差走道与防滑处理设计提升居家安全，打造方便长者通行的零高差门槛石等。
解决住得下只是最基本的要求，住得好才是客户的真实需求。
▲保利的第五代全生命周期“和悦系”住宅
4、全龄户型不如全龄社区
举个例子，香港户型面积小，很多家庭不管怎么改造，也没办法实现单独的书房，因此香港的住宅在公共空间上面会有很多考虑，来满足全年龄段的需求。例如很多小区会设置专门的会所层，除了健身房这些运动设施，还会设置专门针对小孩放学回家以后写作业的电脑房、练琴的琴房，来解决家里没有书房的问题；设置专门针对老人消磨时间的棋牌室，来解决退休老人的日常休闲。
▲香港新鸿基·明德山项目
另外，中梁社区的共享空间打造也能够满足全龄化的需求，比如已经在中梁的新项目中推广使用的移动“健身仓”，结合周边的景观共同打造，可以一边健身一边看护小孩。同时在社区中的儿童活动空间，充分考虑家长对幼龄儿童的看护需求，设计了不同功能空间模块，包括婴儿车停放、直饮水、收纳柜、物联网看护等。
相较于可变化的户型，这种全龄化的社区对于居住舒适度的提升，还有充足的优化空间。也是一个非常值得投入的产品研发方向。
作者：明源地产研究院 苏兮，更多探讨、交流或投稿，请添加微信号：changle8068，图片资料来源于网络，向原作者表示感谢。
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