烟台市住宅物业服务收费管理实施办法10月1日起施行
来源：水母网
记者 张大明
水母网9月1日讯（记者 张大明 通讯员 烟佳宣）记者日前了解到，经烟台市政府同意，由烟台市物价局会同住建局，依据有关法律法规和《山东省住宅物业服务收费管理办法》制定发布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》，将于日起施行。为此，记者走访了市物价局有关负责人。
为什么要出台《实施办法》？
烟台市物价局局长、党组书记尹鹏表示，物业服务收费管理与千家万户的切身利益息息相关，涉及城市发展、管理和社区治理的方方面面，事关改革发展稳定和民生大局。《实施办法》的出台实施，对于有效破解物业服务收费等社会热点难点问题，更好服务民生和城市工作大局具有十分重要的现实意义。
近年来，我市执行多年的物业服务收费管理办法及相关政策，滞后于城市建设管理、滞后于业主和物业服务企业需求的矛盾日益突出，持续增多的物业服务收费纠纷和价格举报居高不下。据相关数据统计，在近3年的价格投诉举报案件数量上，涉及物业服务收费的问题一直高居首位，成为久治不愈的热点难点“顽疾”。
《实施办法》依据《山东省住宅物业服务收费管理办法》，对涉及物业服务收费的各种行为，联系我市实际，与时俱进、依法依规做了科学合理规范，能够实实在在解决现行物业服务收费管理存在的“空白”和合理性、操作性不强等问题。通过扎实贯彻执行《实施办法》，加快建立规范的物业服务收费新秩序，将会有效化解物业服务收费纠纷矛盾，把高居首位的物业收费方面的价格投诉举报件降下来，实现治理社会热点难点问题的新突破。
“物业服务收费与人民群众利益息息相关，事关民生工作大局。近年来价格部门查办的物业服务收费方面的价格投诉举报件，许多是一些物业服务企业侵犯了业主的权益，成为影响民生的突出问题之一。对此，广大业主要求尽快出台物业收费管理新办法，加强改进物业收费管理的呼声越来越高。”尹鹏表示，回应群众的呼声和关切，制定出台《实施办法》，并抓好贯彻落实，及时解决好群众期盼治理的问题，把群众在物业服务收费方面的权益维护好，这是价格部门和住建部门义不容辞的责任，是践行党的群众路线、贯彻“三严三实”要求的具体行动。
“物业服务收费管理，也是城市管理和社区治理的一项重要内容，事关城市文明水平和城市形象。近年来，我市物业服务及收费行为存在的不规范问题，以及由此引发的纠纷不断，在一定程度上使城市管理、社区治理水平和文明形象打了折扣。《实施办法》的出台实施，通过加大对物业服务收费行为的规范整治力度，有效地遏制或杜绝乱收费行为，将会很好地扭转物业服务收费秩序混乱的局面，把物业服务收费纳入规范化管理的轨道，从而促进城市管理水平和社区治理水平不断提高，维护良好的城市文明形象。”尹鹏说。
《实施办法》有哪些新特点？
《实施办法》与现行物业服务收费管理办法相比，更具时代性、规范性、操作性。共分二十九条，其框架结构和各条内容，全部沿用了《山东省住宅物业服务收费管理办法》，只是对其中有原则规定的内容，结合我市实际做了具有操作性的细化规定，如对“空置房收费减免”的原则规定，规定了量化的减免比例。
《实施办法》坚持市场导向、放管结合的价格改革原则，对能由市场形成的价格，还权于市场，交给业主自治。如规定，非普通住宅及业主大会选举的业主委员会成立后的普通住宅，其物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
对不宜由市场形成的价格，实行政府价格管理。如规定，普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。
《实施办法》坚持问题导向，对近年来物业服务收费管理方面存在的热点难点问题，如物业服务收费减免、装修涉及的管理与电梯使用费、停车收费、独立车库收费、物业服务收费交费时间、业主与物业服务企业的权利义务不明晰等问题，都做了明晰具有操作性的规定，使解决这些热点、难点问题有了可靠依据。
（一）物业服务收费定价形式有哪些？实行政府指导价的都有哪些收费项目？每种定价形式由谁来定？
答：《实施办法》第七条规定，“住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价”。
1、实行政府指导价的收费项目有“普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费”等三大类收费项目。市政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费收费标准，报市政府批准并向社会公布；各区政府价格主管部门会同同级物业主管部门组织实施。各县、市政府价格主管部门会同同级物业主管部门可参照市制定的收费标准，制定本行政区域内的收费标准，报当地政府批准后组织实施，并向社会公布。
2、普通住宅小区是指建筑容积率1.0以上的住宅小区，其前期物业服务收费具体收费标准，由开发建设单位与前期物业服务企业在“规定的收费标准”内约定。
3、普通住宅前期物业停车服务费具体收费标准，由车位使用人与物业服务企业在“规定的收费标准”内约定；普通住宅车位租赁费具体收费标准，由承租人与开发建设单位在“规定的收费标准”内约定。
4、实行市场调节价的包括非普通住宅物业服务费、车位租赁费、车位服务费及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费、车位服务费。
非普通住宅物业服务费、车位租赁费，由开发企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方协定。车位服务费由物业服务企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方约定。
（二）物业服务收费政府指导价是如何制定的？何时出台？
答：根据《实施办法》第八条规定，“普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。”
我市的《物业服务等级标准》由市住房和城乡建设局会同市物价局，根据山东省物业服务等级规范，结合烟台的实际情况制定。物业服务等级标准按物业服务人员的素质、物业服务的质量、服务小区的设施硬件等条件划分1级、2级、3级、4级、5级等5个等级，物业等级越高，服务标准就越高，收费标准也就越高。
市区普通住宅物业服务收费政府指导价，由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门，根据物业服务等级标准、物业服务成本等因素，参照省内其他城市的价格水平合理制定。其他县（市）的物业服务收费政府指导价格，由当地政府价格主管部门会同同级物业主管部门，根据当地的实际情况制定，经当地政府批准后实施。
《烟台市物业服务等级标准》和市区物业服务收费政府指导价（含车位租赁费、停车服务费）近期将公布实施。
（三）在小区共有道路或者其他场地上停车是否可以收费，具体都有哪些规定？
答：《实施办法》第十五条规定，“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在确保消防、行车等公共安全和业主权益的前提下，按照有关规定划定车位。车位使用人在划定的车位上停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，经半数以上业主同意，在确保公共安全和业主权益的前提下，可以按照有关规定划定车位停放汽车；车位场地使用费收取标准可参照规定的车位租赁费标准执行”。
车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。车位场地使用费的具体管理模式，由业主大会或者半数以上业主确定。
停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例或金额由市政府价格主管部门会同同级物业主管部门核定。
（四）已购买了地下车位或已交纳了车位租赁费，为什么还要交纳车位服务费？
答：《实施办法》第十四条规定，“物业管理区域内业主共用（有）车库内的车位，其车位使用人应当交纳停车服务费，停车服务费按月计收，收费方式由车位使用人与物业服务企业约定”。
车位租赁费和车位服务费属两个不同的收费主体。首先车位产权属开发企业所有，其租赁费由业主或车位使用人向车位产权人交纳。而车位服务费是物业服务企业为车位使用人提供停车服务所收取的费用。停车服务费包括车库、车位共用部位的照明、长期通排风设施的运行，施划进出车辆导向线、停车泊位以及设施设备运行、维护和车位（地下车库）保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
（五）《实施办法》对物业服务收费、停车收费在减免政策上都有哪些规定？
答：在物业服务收费上的减免，有两条：一是分期分批开发造成小区配套不完整的减免。《实施办法》第十条规定，“前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业”；二是对空置房屋的减免。《实施办法》第十三条规定，“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收”。
对停车收费的减免，《实施办法》第十四条规定，“已购买车位超过一年未使用的，停车服务费参照普通住宅物业服务收费的减收确认方式和比例予以减收”。
（六）非业主车辆进出小区的，在收费方面都有哪些具体的规定？
答：《实施办法》第十七条对非业主的车辆进出小区的管理有2种规定：
一是做出了不得收费的规定，“物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装服务及执行公务等车辆收取停车费用”。
二是做出了可以收费的规定，“除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。按照管理权限，收费标准由政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定”。
（七）物业服务企业在为小区业主办理出入证时，是否可以收取工本费？具体有哪些规定？
答：《实施办法》第十六条规定，“物业服务企业实行出入证（卡）管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费并予以公示”。
加强车辆进出、停放管理，维护小区秩序是物业服务内容之一，相关费用已包含在物业服务费之中，因此，初次办理出入证的应当免费。补办的属特殊情况，由于增加了物业服务企业的管理成本，适当收费合情合理，具体收费标准，实行市场调节价，由物业服务企业根据印刷成本，合理确定。
应部分业主或车辆使用人的要求，物业服务企业在保证其他业主或车辆使用人，免费持有普通出入证（卡）进出小区外，可本着自愿选择的原则，为其提供较为先进的智能卡（蓝牙卡）等设备，并收取工本费。
（八）业主在装修时应注意哪些问题？对装修垃圾清运和装修材料运送使用电梯是否收费？
答：《实施办法》第十九条规定，“业主或者物业使用人装饰装修房屋施工前，应与物业服务企业签订协议，对装修保证金、装修工人出入等进行约定”。
在清运建筑垃圾方面规定，业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。由业主或者物业使用人自行清运的，不得收费。
在运送装修材料方面规定，业主或者物业使用人按规定交纳物业服务费后，物业服务企业不得额外收取装修电梯使用费、装修管理费等费用。
（九）有的物业服务企业在向业主收取了物业服务费后，另外向业主收取电梯运行、公共照明电费？还有的向业主收取消防设施、检测和电梯维修等费用，这种做法是否合理？
答：这种做法不合理，属重复收费。因为，电梯运行、公共照明电费和维护、检测费用属于物业服务成本中列支的项目，已经包含在物业服务收费之中。
《实施办法》第九条还对共用部位和公用设施设备的维修、更新和改造费用的列支范围，都做出了明确的规定。规定“物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。也就是说，电梯维修、更新、改造等费用，以及其他共用部位和公用设施设备的维修、更新、改造费用，应由物业服务企业通过向政府有关部门提出申请，通过专项维修资金予以解决，不得另外向业主重复收取费用。
（十）小区二次供水加压费由谁承担？
答：不少业主向我局咨询，物业服务企业向小区业主收取二次供水加压费用的做法是否正确。对此，《实施办法》第十八条明确规定，“供水、供气、供电、供暖等设施设备已移交专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用”。目前，我市住宅小区二次供水设施设备很多没有移交给专业供水企业，二次供水所用的设施设备由物业服务企业代管，二次供水所发生的电费，按照“据实分摊，公示执行”的原则执行。待我市市区居民二次供水管理办法出台后，价格主管部门将会同城市供水主管部门研究制定二次供水设施运行维护收费办法。
（十一）按照合同约定，物业服务企业已经向业主收取了全年的物业服务费，《实施办法》出台后，能否要求业主补交差额部分？
答：这个问题实际是一个新老办法的衔接问题。按照《实施办法》第二七条规定，“本办法实施前已签订物业服务合同的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本办法规定执行”。
据此，物业服务企业与业主或物业使用人已经签定物业服务合同（协议），合同（协议）还没有到期的，在合同（协议）约定期内，物业服务及收费标准仍然按合同（协议）约定执行。
以下两种情况，应按现行的《实施办法》和收费标准执行。一是物业服务合同（协议）已经到期的，物业服务企业与业主或物业使用人，应按《实施办法》规定，重新签订物业服务合同（协议），并按规定的政府指导价和浮动幅度，确定具体的收费标准；二是物业服务合同（协议）没有注明有效期的，原合同（协议）自本《实施办法》公布之日起作废，物业服务企业与业主或物业使用人，应按《实施办法》规定，重新签订物业服务合同（协议），并按规定的政府指导价和浮动幅度，确定具体的收费标准。
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专家解析：物管费难收的五大原因
专家解析：物管费难收的五大原因
来源：贵阳日报
[提要]&&在越来越多的物管纠纷中，物管费收取难是所占比例最大的一类，约占所有物管纠纷的80%。臧教授认为，收费矛盾纠纷多，也反映了市场仍不够规范，缺乏衡量、判断物业服务商品品质和功能的标准。
　　在越来越多的物管纠纷中，收取难是所占比例最大的一类，约占所有物管纠纷的80%。那么，物管费的收取为何如此之难呢？记者日前采访了我省物业管理条例的起草人之一、贵州大学法律系硕士生导师臧兴东。
　　臧教授认为，造成物管费收取难的原因主要有五。
　　一是消费市场不成熟。
　他认为，的价值主要体现在改善和优化物业的环境、保障物业区域的良好秩序、降低物业的折旧率。由于许多业主并没有想到购买物业管理服务是一种客观需要和长期需求，是实现所购物业价值最大化的重要途径，因此对于花钱购买物业管理服务消费的主观意愿不强烈。
　　另外，由于在计划经济体制下，我国一直实施的是福利分房低租金制度，职工只要交了租金，几乎不用再交其他服务费用。随着住房制度改革的深化，大部分职工变成了房屋所有权人，由过去的“”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，往往也不愿意交费。臧教授介绍他曾经到过一个小区，该小区的业主大多数是公务员，但是至今仍然有一半左右的业主拒缴物管费，导致物管公司每年亏损12万元以上。
　　二是业主对物业管理知识和政策法规缺乏认识。
　　业主对物业服务不满意往往在交费中反映出来。例如发生业主家中遭窃、自行车被偷、企业不允许业主封闭阳台、提供专用部位维修的收费、房屋建设遗留问题长期无法解决、楼上建筑渗水、管道堵塞渗漏等问题，其原因是多方面的，但由于对物业服务的内容、标准、责任等方面缺乏了解，对物业管理及其相关的知识不了解，业主往往将责任归到企业。物业管理不能包治百病，物业管理服务合同尽管是业委会与物管企业签订的，但却是的共同意愿，每个业主都应当履行，如有争议应按照合同解决纠纷，而不能拒缴费。
　　三是市场标准化指针体系不健全。
　　臧教授认为，收费矛盾纠纷多，也反映了市场仍不够规范，缺乏衡量、判断物业服务商品品质和功能的标准。不完善、服务标准不明晰、效能标准缺乏是当前物业管理市场标准化指针体系不健全的三个方面。
　　定价机制不完善，长期以来，收费推行政府定价和政府指导价，价格的确定多数采用企业报批，政府审核的模式。这种模式有两个弊端，一是业主作为物业服务的购买方，没有充分地参与定价过程，其应有的权利不能充分行使，这种模式下的权益保障体系比较脆弱，容易受到破坏。价格确定过程不透明。另外，前期物业管理阶段，不是由购房者来选择提供服务的企业，业主易对价格产生不信任感。价格合理性受到怀疑，双方在收费环节容易对立。目前政府定价已取消，价格从审批变为备案，但多数业主并不了解审批与备案的区别，这一问题依然存在。服务标准不明晰，缺乏统一规范的服务标准一直是物管行业存在的问题。在服务标准方面往往没有明确约定，服务内容和质量标准没有衔接起来，提供哪些服务便容易成为泛泛而谈，起不到规范双方行为，明辨争议的效果，一旦产生争议，就很难协调。在合同形成过程中，业主的地位比较被动，意思表达不自由容易受到侵害，产生的问题无法得到及时解决，引发了业主与企业的对立。目前的状况是业主对在合同中能明确的内容、标准也尽量规避。客观地说，提供服务是企业的义务，这些内容约定不明，短期内确实对企业比较有利，但从长期看，企业的服务水平没有提高，业主的不满情绪上升了，造成的矛盾纠纷增多，最终对行业发展不利。
　　物业服务效能标准缺失。企业向业主提供服务，其价格是多少，内容有哪些，基本上都有一个大致的框架，但是这些服务有什么效能，对物业环境的改善有多大效果，对物业的保值增值有多少增益，基本上不会涉及。臧教授认为，一个比较成熟的市场，这些内容应当明确，它是业主与企业合作的基础，对于推动消费意识的增长，拉动行业向纵深发展，促进业主与企业的沟通融合将起到重要作用。怎样判断一个企业服务的好坏，不是其提供了哪些服务，达到了何种等级的服务标准，而是其服务的效能如何。例如物业的安全度提高了多少，达到了何种清洁程度，共享设施设备的损耗减少了多少。效能是衡量服务好坏的核心标准。
　　四是收费机制的特殊性。
　　物业服务消费同其他消费相比，很大的不同就是提供服务的企业是单一的主体，享受服务的是分散的业主主体。单独的业主不交费、少交费不会中断物业服务，“搭车消费”现象就十分严重。一方面，一些业主因种种原因拒绝交费，另一方面，企业为解决“”问题，采取“不交费就不发钥匙”、断水断电等不当做法，产生了很多矛盾。“收费难”的问题有机制上的原因。
　　当前的收费模式存在不足，从债权关系来看，企业和全体业主是合同双方，物业服务是向全体业主提供，全体业主也应当共同向企业履行交费义务，也就是说，是全体业主的共同债务。当前的收费办法并没有体现出这一基本特征，企业因为“收费难”问题必然遭受部分损失，这部分损失本是企业的应得权益，却被现行收费制度的合法化剥夺了，企业通过催缴、诉讼的方式追偿这部分权益，需要付出额外成本。
　　五是低收入人群体经济承受能力有限。
　　臧教授介绍，目前我市不少购房者还属于中低收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁住进了楼房，改善了居住条件，但超过他们支付能力的，使他们对物业收费产生抵触情绪，或是经济承受能力有限，尽管同意按规定交纳物业管理费，一旦拿到了钥匙就拖着不愿交物业费。另外，大量农转非居民在丧失土地等生活来源后，很难找到较高收入的工作，现代化的房屋，让他们感到了沉重的生活压力。这也是当前物业费收取率不高的原因之一。
　　如何解决难收的问题，臧教授认为，首先应立法进行规范，以约束服务和被服务双方的行为，其次应加大宣传力度，以增强业主物业服务消费的意识，使之逐步转变观念，此外，还应建立健全物业服务市场标准化指针体系及物业服务效力标准。相信，随着市场的不断成熟，市场机制的不断完善，加上业主意识的增强，物管费收取难的问题将会得到逐步解决。
&来源：贵阳日报　
杭州：关于天都城物业管理费难收的十大原因之探讨 从天都城各小区物业管理费的收缴率看，确实不甚理想，据统计，06年物业分公司物管费收缴率为67.12%，其中，天湖苑为71.9%；天风苑为66.49%；天河苑为69.3%。值得一提的是，已入住业主交纳物管费的情况还是令人欣慰的。以天湖苑小区为例，06年入住的业主为151户，其中有146户交纳了物管费， 还有5户未缴的理由分别是：对小区内未建喷泉、雕塑和湖水费由谁承担有异议；对天都城的交通有异议等。 　　从入住业主的交费情况看，尽管物管处的工作还有一些不到位的地方，特别是新保安员岗位知识的培训还需落到实处，形象管理还需常抓不懈；管理员的综合素质还有待提高等。但是，绝大多数业主对物业管理处的日常工作还是给予充分的理解、支持与信任，在此，我们表示由衷地感谢，同时，我们定将大家的信任转化为踏踏实实为业主服务的实际行动。 　　从物业管理处掌握信息来剖析，天都城物业管理费难收的主要原因是： 　　1、业主中投资者占有一定比例，而投资者中，持房产转手后，再交物管费想法的人较为普遍； 　　2、外地业主较多，入住率偏低，有部分外地业主错误地认为未入住可免交物管费。 　　3、对小区交通状况不满； 　　4、对物业服务职责范围存在认识上的偏差等。 　　下面我们就aiming提出的物管费难收的几点原因作一探讨： 　　1、关于天湖苑小区湖水补给的问题。根据06年1月开始实施的《杭州市物业服务收费管理实施办法》第十九条之规定，小区内水系和高能耗设施产生的费用由业主承担。 　　2、关于小区路灯该开不开，该关不关，坏了不修，缺了不补的问题。小区内路灯、围墙灯、草坪灯的照明度各管理处在保证业主行走安全的前提下，提倡节约用电，并通过几个晚上在小区内实地观察后进行了调整：将围墙灯间隔一盏亮灯；路灯则根据实际照度和不影响业主睡觉的情况下，统一将靠里面的路灯熄灭，有选择地将靠马路的路灯点亮；草坪灯根据行走所需的照明度有选择地熄灭了一些灯。 　　针对小区公共区域内的照明线路和围墙灯遇到雨天就出现短路和灯泡烧坏以及控制开关失控的情况，物业管理处经过一段时间的检查、维修，现已基本修复。从业主接待记录上看，凡是有业主来管理处反映某个地方需亮灯的，管理处均及时进行亮灯。 　　3、关于小区装修管理混乱，先紧后松，没有统一标准，造成二次装修。如：阳台封包、安装防盗门窗的问题。众所周知，天湖、天风苑小区交付时，因为一、二楼装有安防系统，故《装修管理规定》明确不允许阳台封包和安装防盗门窗，以保持原有的建筑风格。但随着入住户的增多，绝大多数业主从安全感和遮挡灰尘的角度出发，强烈要求安装防盗门窗和阳台封包。最后，公司酌情考虑，在统一材质、规格、款式的前提下，满足业主的需求。安装防盗门窗和阳台封包均为装修的末道程序，不存在二次装修的问题。 　　4、关于强制服务，乱收费的问题。根据杭州市《装修管理规定》，敲墙必须经有关部门审批，管理处在业主办理装修手续提出敲墙时，均要求业主到具有二级资质的设计单位出具改动方案，包括加固措施。为了给无法到设计院办理手续的业主提供方便，管理处收取150元代为办理（设计院所需费用约在400元左右），等到小区装修户过半时，管理处将把户型分类，统一办理，以便备查。 　　从06年起，业主敲墙审批和敲墙建筑垃圾清运，均以委托书的形式委托管理处代办。原先敲墙建筑垃圾清运费由于没有委托手续，根据有关规定应退还给业主，管理处先前已通知业主。 　　5、物管人员对小区内养犬无时间、地点限制遛犬，昼夜犬吠不断等现象束手无策，物业公司不作为。天都城各小区养犬的现象，已引起广大业主的普遍关注和物业管理处的高度重视。据了解，天湖苑小区养犬的现象尤为突出，有两户仅一家就养了3、4只犬，造成楼道内犬毛随处可见，夜间犬吠扰人，遛犬时任其奔跑等问题。 　　对此，天湖苑管理处分别于06年6月21日、9月6日和07年4月下旬以通知和公告栏宣传的形式，提醒业主养犬需办理《养犬许可证》和《犬类免疫证》；遛犬时需束犬链，随时清理粪便；如犬伤人，需承担民事赔偿责任等等。同时要求保安把夜间连续犬吠的房幢号记下来，由管理员与业主联系，提请注意。06年和07年天湖苑管理处分别接到两起犬吠扰人的投诉，管理处在多次劝说无效的情况下，向星桥派出所和余杭犬管办联系上门处理，经检查业主持有养犬证，但拒绝执法人员入室清点犬只数量。经过执法部门5、6次的上门劝导，其中有一户搬离了小区，另一户也表示将换地方养犬。 　　客观地说，绝大多数养犬的业主还是很自觉的，能做到遛犬时束链，用卫生纸将犬粪随手清除，遇到犬吠影响邻里休息时，能主动上门道歉。 　　在此一提的是，物管处不是执法部门，只能做一些力所能及的工作。 　　6、关于物业公司应每年制定并公布服务计划和每半年公布公司的财务帐目的问题。物业公司作为一个企业，每年须进行物业服务工作的总结和下一年度的计划，这属于企业内部管理的范畴；公布公司的财务帐目的问题，一般都是物业公司向业委会递交财务帐目，并由业委会进行审核。鉴于天都城各小区入住率较低，故未向业主公布帐目。现在有部分业主要求知晓物业公司的财务状况，公司认为这有利于增进业主对物业公司日常运作的了解，从而达到消除误解之目的，因此，公司决定在近期向业主公布财务帐目。 　　7、关于物业公司拖欠智能公司费用，导致小区智能系统时开时停的问题。首先，物业公司拖欠智能公司费用，导致小区智能系统时开时停的说法纯属误传，根本不存在物业公司拖欠智能公司费用一事。 　　至于小区智能系统有时出现停开的现象，是因为智能公司在维护设备。如天湖苑小区的智能系统主要有周界红外系统、家防系统、门禁系统、监控系统、巡更系统等。目前，家防系统的主要问题是误报时有发生；道闸系统已调试完毕，现有一块烧坏的电路板需向外地厂家购买，安装后即可启用。现阶段，其它系统均正常运转。 　　8、关于小区保安流动性大，素质参差不齐，工作时间超过国家规定；其中几起最严重的偷盗案件都是曾做过保安的人员所为等问题。小区保安流动性大，是众多物业公司都碰到的，带有普遍性的现象，究其原因，主要是工资收入太低，毕竟物业公司属微利行业。对此，公司一直在想方设法提高保安员的工资。目前，调整后的保安员工资是由国家规定的最低工资和加班工资两部分组成。我们做过调查，作为外出打工的保安员宁愿多干拿加班工资，也不愿无聊地呆在宿舍里。公司通过对保安员工资的调整和昼夜对保安值勤情况加强巡查，旨在改变保安员流动性大和新聘保安素质遍低的现状。 　　为提高保安员的综合素质，从4月下旬至6月初，公司分期分批组织管理、工程、保安、保洁人员进行职业道德及行为规范、消防治安管理、安全突发事件预防、物业管理基本知识、房屋设施设备、绿化环境管理等内容的培训。在日常工作中，我们还定期对保安员进行队例、礼仪礼节等方面的培训。下半年，公司将组织管理、工程、保安人员的岗位技能资格培训，同时针对保安新员工较多的实际情况，着重对保安员进行小区车辆、人员、物品进出管理的培训。 　　小区内发生的几起偷盗案件都是曾做过保安的人员所为的说法没有依据，几起偷盗案件公安部门还在侦查中。 　　最后一提的是，物业管理费是物业公司最主要的经济收入，通常来说，物管费收缴率的高低，直接影响企业的正常运转，物业公司所提供的保安、保洁、绿化服务；设施、设备维护保养；公共区域路面和房屋外立面、楼道墙面裂缝的维修等，以及人员工资、水电、办公等费用均需要支出。07年，尽管有的业主因公共配套等问题，走访联系其他业主拒缴物业管理费，但物管处还是一如既往、满怀热情地做好服务工作，因为竭诚为业主服务是我们的宗旨。 　　诚然，在我们的日常工作中，还存在一些问题，与业主的要求还有差距，我们将通过加强内部管理来提升服务水平，尽心尽力缩短与业主要求的距离。在此，真诚地欢迎各位业主及时向各管理处指出我们工作中存在的问题。 　　小区是业主永远的家，创建美好家园是我们共同的愿望。根据业主所需做好服务工作是物管处应尽的职责；按期缴纳物业管理费是我们业主应尽的义务。让我们共同行使各自的职责和义务，携手营造和谐小区。 什么是物管费根据《物业管理条例》，物业管理指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，而这些活动的费用需要业主共同承担，即交纳物业管理费。&&& 物业管理服务收费分公共性服务收费和特约服务收费，其中公共性服务收费标准需要申报审批，特约服务收费标准由物业管理公司与业主协商议定。&&& 物业费收取一般包括以下部分：&&& 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；&&& 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；&&& 3、物业管理区域清洁卫生费用；&&& 4、物业管理区域绿化养护费用；&&& 5、物业管理区域秩序维护费用；&&& 6、办公费用；&&& 7、物业管理企业固定资产折旧；&&& 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；&&& 9、经业主同意的其它费用。&&& 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。&&& 物业管理服务大体有两种形式：包干制和酬金制，我国大部分为包干制，即物业费由业主按面积交纳，盈余或者亏损均由物业享有或者承担，物业公司也不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。&&& 在制定物业费标准时，住宅小区公共性服务收费标准由各地根据本地区综合服务项目，劳动付出状况，物价指数变化和住户的经济承受能力，以及住宅小区的档次制定 现象：收费难 小区物业叫苦
&&& “我们小区的物业费收费率在80%左右，这在巴城的小区中算是比较好的，但还是难以维持正常的运转，处于亏损状态。”巴城某小区的物业公司负责人陈经理说。
　　据陈经理介绍，他所在的小区在通佛路，整个小区住有142户居民。陈经理给记者算了一笔账：如果这些住户都缴纳物业费，物业公司每月的物业费收入可达到10000多元，但现在每月只能勉强收到8000元左右，一年下来也只有90000多元的物业费。“这笔费远远不能满足公司每年的各项支出。”陈经理说，小区目前有3名秩序维护员、3名保洁人员及其他物业管理工作人员，这些人每年的工资费用就要40000元左右。除此之外，还有小区内的路灯、停车场照明、抽水泵等公共设施用电；小区的公共用水费；小区的垃圾清运费……即使该小区物业费全部收齐，也只够刚刚维持小区的各项运营。现在物业公司基本是在亏本经营，生存发展举步维艰。
　　随后，记者走访了巴城等多家小区，发现各小区的物业费收取情况都不理想，好的小区可以收到80%—90%，差的只有60%左右，这使得一些物业公司有退出小区服务的想法。南坝一小区的物业公司负责人称：“我们的人员工资在不断提高，物业运营的成本费用也在不断增加，但物业的收费标准多年来却一直没有变化，再加上一部分住户拖欠物业费，公司维持下去很艰难。”
　　原因：多种因素导致物管费难收
　　之一：房屋质量成拦路虎
　　根据国家规定，业主的一些诉求不归物业管，而业主缺乏了解，认为交了物业费物业公司就得什么都管。“有些住户常常以房屋质量、邻里关系等一些与物业无关的理由恶意拖欠物业费。”巴城某小区的物业公司陈经理说。
　　据了解，他们小区内有一户业主，其房屋内有一面墙出现了裂缝，接到这名业主的投诉后，该物业公司积极与开发商取得了联系，开发商也派人上门维修了，并没有太大的问题。但该住户仍以此为由拖欠物业费，且一拖就是4年多。
　　“房屋的质量问题应该由开发商负责，不属于物业的责任范围。当业主反映后物业公司积极联系了开发商维修，我们的责任已经尽到了。但是许多业主并不理解，认为物业与开发商是一体的，把原本应由开发商承担的责任转嫁给了物业。”陈经理无奈地说。在对此上门讨要无果后，物业公司最终将该业主告上法庭，通过法律手段追讨回业主拖欠的物业费。
　　多家物业公司人士说，物业公司向住户提供的服务，实际上就是一种商品，它与购买传统商品不同的是，购买传统商品要先付费再享受该商品的服务，但物业公司是先向住户提供服务，再向住户收取费用。但目前，确实也存在提供物业服务的物业公司一方与业主一方没有比较明晰的责任约定，导致先做事的物业公司服务做了，也不见得能收得到物业费。
　　之二：收费时遇业主“挑刺”
　　据了解，目前对小区物业服务的质量没有一个评判的标准，物业管理方与业主常常对小区的物业服务各执一词，由此产生纠纷，也成为物业费难收的一大原因。
　　谭女士住在南坝一居民小区，以前她都是积极缴纳物业费，但从去年开始，她就不交物业费了，因为她认为物业的服务不到位，交了钱没有得到应有的服务。
　　“我住那个单元三楼的楼梯间经常被那层楼的人堆放着几个柜子，让我们住在楼上的人通行很不方便。物管也不来管，我们再交物管费那不就是白交了？”谭女士气愤的说。对于谭女士所反映的问题，该小区物业管理公司经理胡先生则无奈的摇头道：“她所说的这个事情有很久了，三楼的住户新搬进来时把两个柜子放在了楼梯间，谭女士反映后我们进行了协调，但由于这户居民晚搬了一天，谭女士就和人家吵了起来，接下来便不交物管费了。”
　　家住老江北一小区的业主付女士，对小区的物业服务也十分不满。付女士家后边有树林，夏天难免有很多蚊虫。虽然小区物业在小区内喷洒了药水，但她家里还是有大量的蚊虫出没，一到夏天就难以入睡。她认为物业工作人员洒药不到位，而物业却说他们已经洒了药，蚊虫消灭不了也没办法。纠纷的结果是，付女士从此就不交纳物业费。
　　之三：物业费用途常遭诟病
　　这个月物业公司收了多少钱，有哪些开销，花费了多少钱——对于这些问题，许多业主在被采访时都说“不清楚”，因为物业公司账目不公开。
　　“一些物业管理企业财务运作缺乏透明度，业主交的钱去向不明，导致业主对物业公司产生不信任感，这是物业费难收的一个原因。”四川宏坤律师事务所律师蒲世军说。
　　蒲律师称，尊重业主的知情权，让业主明明白白地消费，这是物业公司提供服务时最起码的职责和义务。根据我国有关法律规定，物业公司每年都应将物业管理收支账目向全体业主公布，接受业主管委会查询、监督。而目前一些物业公司很少公开账目，业主只见交费却不明支出，这就造成业主和物业之间的不信任，最终导致业主拒绝交费。
　　除此之外，开发商建设质量问题、业主意识问题、小区治安问题等等，也是造成收费难的原因。
　　无论是何种原因，从法律的角度来看，业主接受了服务就应该缴纳物业费。至于对物业服务不满，业主可以通过投诉到相关部门或者法律等途径解决，不要以不交物业费作为惩罚物业的手段，这样根本就不利于小区的管理和维护。
　■本报记者&&郑敏潘侃俊/图
　　物业管理公司和小区业主的矛盾几乎有着同样的开头：对物业服务不满—双方争执不下—业主开始欠费—服务质量更难保障—更多人开始欠费—最后业主被起诉。
　　就在今年上半年，椒江景园西苑小区的物管——方远物业服务有限公司，采取多种方法向部分业主催缴被长期拖欠的物管费未果。物业公司向法院提起诉讼，追讨被拖欠的物业管理费。转眼之间，20多位业主被推上了被告席。最终，物业公司获胜。
　　近年来，业主与物业管理公司之间这样的纷争一直有增无减。
　　现状——
　　台州物业服务平均收费率78%
　　台州的物业管理起步较晚，但发展势头迅猛。2003年，全市有50家物业服务企业取得经营资质，管理项目185个，从业人员2183人。到2008年底，取得经营资质的物业服务企业达到126家，管理项目455个，从业人员4876人。台州的物业管理从一开始的福利型、半市场化发展到了今天的市场化管理。但是除了如方远物业、伟星物业、大环物业等几家知名度较高的企业外，大部分物业服务只从事看看门、扫扫地、养养树等简单的服务，没有形成系统的服务理念。
　　随着物业管理市场的发展及业主维权意识的增强，物业领域的投诉和纠纷正在不断上升。业主于是就通过拒交物业费的方式进行抗议、表达不满。然而往往事与愿违，进入恶性循环。
　　台州市建设规划局曾进行调查，结果显示：台州市物业服务平均收费率只有78%，而且差距很大，可以说是“冰火两重天”，收费率最高的达到100%，如天台“名都豪庭”等住宅小区，收费率最低的小区只有10%。
　　物业费收缴难已经是个老话题。业主欠费的原因多种多样，有对物业服务质量不满意的，也有业主自身原因，因为牵涉到每个业主的现实利益，业主为之争执确在情理之中。
　　物业管理公司似乎也有自己的委屈。起诉已经是最后的办法了，在此之前，首先挂横幅贴通告，接着是管理员通过电话催缴，然后是上门催缴，仍然没有回应的话，再发律师函。这时一般已经过了半年。打官司也不容易，从一审开庭、宣判到二审……从开始催款到拿到钱（也有可能拿不到），有时整个过程会持续一两年的时间。“通过法律手段来解决问题，是最后的无奈之举了。”方远物业服务有限公司负责人无奈地表示。
　　但是法院不可能成为物业公司永远的催缴人。在这里，并不是说孰是孰非，我们只是针对“物业管理费难收”这个话题，请业主、物业公司、律师来发表自己的看法，寻求解决之道。
　　业主——
　　收费和服务要划得上等号
　　陈女士（椒江康平嘉苑业主）
　　相应的服务标准，收多少相应的费用。小区业主花钱聘请物业公司，业主应该交物业管理费，但物业管理应该提供相应的服务。我住的这幢楼，12户人家有四五户进过贼，小区连起码的治安也保障不了，谁还愿意交钱？还有就是楼道电灯的公共用电，我们一户每个月就摊到20多元，明显感觉收支不明。这是目前不少业主的疑惑。业主是很实在的，我给你多少钱，你就要为我提供多少服务。&
　　陈先生（椒江开元小区业主）
　　我一年交400多元的物业管理费，如果真要找物管的问题，细细算下来也不少。因为小区里面有所学校，人员进出比较杂。我停小区里的电瓶车曾被人偷走电瓶，有的人可能会怪物业没有管理好，也许还会因此拒缴物业管理费。但是多份理解，情况就有所不同。自己一个月交30多元钱，楼道还有小区卫生都有人打扫，生活垃圾有人及时清理，晚上保安也通宵巡逻，他们也比较辛苦。物管和业主相互理解，多份宽容，小区的管理才不会一团糟。
　　郑小姐（椒江都市丽景小区业主）
　　今年以来，我们小区因为聘用物业公司的事开了好几次大会。有的业主代表不打算续约原来的物业管理公司，但是小区大多数的业主又觉得原来的物管不错，大家坚持续约原来的公司，最终还是多数业主取胜，继续和原来的公司签定了合同。物业管理行业确实有好有差，我觉得目前物业管理行业缺少优胜劣汰的机制，不合格的物业管理公司应该要淘汰掉。好的物业管理公司，小区可以继续和他们合作，如果做得不满意，也可以再换一家公司。
　　郭女士（椒江景元花园业主）
　　因为小区合并的事情，业主有颇多的怨言，也有一些业主拒缴物业费。另外，小区的幼儿园、会馆用的都是业主的资源，但小区业主的子女上学和外面的住户待遇是一样的。场地的出租费用以及业主上缴的物业管理费，具体用在哪里了，应该实行账目明细公开，让大家消费得明明白白。小区业主和物业公司应该都是权利和义务相当的，业主有义务上缴物业费，也有权利知道物业费用到哪去了。
　　物管公司——
　　解决收费难，先从自身做起
　　魏先生（大环物业黄岩百荷家园服务中心）：
　　业主的维权意识是越来越高了，业主拒交物业管理费的理由也多钟多样。比如开发商遗留问题，因为装修造成的邻里关系不和问题，小区停车问题，最终都有可能由物业管理公司来承担。物业收费难的问题可以说是全国性的问题。
　　我们小区有1000多户居民，是政府的安置小区，一户人家一年的物业管理费300元左右，今年的物业管理费目前收了6成左右。
　　解决物管费收费难的问题，我们主要从自身的服务规范上来做，全方位做好服务。比如住户家水龙头坏了、灯坏了，我们会免费为他们更换修理，让业主看到物管公司的诚意和努力，本来公司规定这些都是有偿服务；比如楼道公共用电缴费每个单元都有一个公共存折，一年也就80多元，但这钱也收不上来，导致楼道灯不亮。业主们要求物业解决，我们也尽量帮忙解决，满足他们的要求。让业主满意了，大家会心甘情愿交钱。
　　黄赣浙（台州方远物业服务有限公司总经理）：
　　台州物业管理起步晚，很多政策滞后。小区里发生的事情，没让业主满意的，都会归纠到物业公司的头上，引起业主拒交物业费。大到楼房漏水、房屋维修、政府规划，小到狗咬了狗。但是物业管理公司不是执法部门，有些事情能解决有些事情是解决不了的。物业管理人员的开支都是从物业管理费中支出，由于部分业主拒交，最终将导致恶性循环。目前我们公司管理的小区，85%处于亏损的状态，几个旧小区的物业服务收费价格至今还在执行七、八年前的价格。物业费在年初开始收取，到下半年才能陆续收到，诉讼成本很高，我们也不希望用打官司的形式解决。目前一些小区是公司垫钱经营，没有降低服务品质，希望业主能够体谅物业的难处。
　　律师——
　　双方对服务都有认识偏差
　　梅法进（浙江法进律师事务所律师）：我个人认为，台州业主绝大多数是好的，极少有故意不想付物业费的。如果是高档的小区，业主在购买楼盘时，就估计到以后的物业管理费不会低；如果是普通小区，物业管理费比较便宜，业主也乐意支付。
　　目前，业主拒交物业费的原因不外乎以下几个原因：一是物业管理不到位。物业从业人员服务意识不强、素质不高，物业公司的规章制度不规范。物业管理人员就如小区的管家一样，维护小区方方面面。当小区存在噪音、失窃、牛皮癣等现象，业主当然会有意见，从而产生抵触情绪。
　　二是开发商遗留问题迟迟得不到解决，业主便以拒交物业费来对抗。
　　此外，因为对养宠物、装修、漏水、包阳台、邻里关系不和等，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成收费难的一个重要因素。或者因为看别人不交物业费，我也不交的现象也有存在。
　　在实际的物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。主要是“服务不到位”、“维修不及时”、“收费不规范”。
　　作为物业管理公司，应以人为本，提高物业管理质量。处理好“雇佣和被雇佣”的关系，切实作好服务工作。二是要公开物管收费帐目，收入与支出公开明细。三是通过业主委员会协调讨论小区遇到的问题。
　　如果这些现存问题能够得到妥善解决，由业主委员会出面监督物业管理公司的服务质量，这种主动维权，不是比拒交物业费之类的被动维权更科学、更好吗？
物业费为何难收
平整洁净的道路、芳草青青的绿地，２４小时专职保安巡逻、红外线周边防范系统———安全舒适的居住环境令人向往。在我市，不乏这样物业管理到位的高标准住宅小区，但屈指可数。目前，我市住宅小区的物业管理率仅为１６．５％，在为数不多的具备物业管理的小区中，业主与物业公司关于收费和服务问题的纠纷时常发生。对此，物业公司、业主、物业公司的主管部门都有话要说。　　业主心里有杆秤———那秤砣是服务水平　　时下，老百姓在买房时除了考虑房价和地理位置以外，通常还会关心居住环境是否优美，是否具备物业管理等相关完善的配套设施。然而，事实上许多住户花高价购买了带物业管理的住宅后，却没有享受到预期的优良服务，出现问题又不能及时解决，导致业主对物业公司不信任，甚至产生厌烦情绪。同时，由于不同小区的物业服务费存在高低差别，收费高而没有提供明显高质量的服务引起了业主的不满。　　在采访中，拖欠物业管理费的业主们纷纷向记者讲述了自己的遭遇。某小区的一位业主告诉记者，他家的住房出现质量问题，虽然物业找来开发商维修，可并不如意，所以对物业的服务不满，不愿交物业管理费。襄平安居小区的部分业户反映，他们倒垃圾的地方总有一些饭店往那儿倾倒剩菜汤和刷锅水，垃圾水流一地，气味难闻，有时还有蛆在蠕动，很恶心，物业管不了，“我们的生活环境没有保证，还交什么物业费”。一位住在商业网点楼上的老年住户说 ，自从楼下开了饭店，他就没感觉好过。一楼网点图方便，总开着楼门，在门两侧摘菜剥葱，弄得楼道里冬天温度低，春天有沙土，夏天苍蝇飞，好不容易盼到了秋天，他们又开始装修了，成天的叮叮铛铛吵得四邻不安。“如果听说哪个饭店要不干了，我们这些邻居都奔走相告”，可高兴没几天，又来了一家搞餐饮的。人们常认为住在楼下要受楼上的气，可“每天的油烟熏、噪音扰，楼上几层住户都不敢开窗子，一点也没体现出楼上的优势”。还有一些下班晚的业主讲，他们的小区里机动车无人管理，乱停乱放，占用公共用地，每天下班回家得小心绕过停在小区院内的“障碍物”才能到家，而物业对此没有解决办法。一位中年妇女指着她家的玻璃窗告诉记者：“买房时商家承诺阳台玻璃是双层的，可我家的阳台从搬进来就是一层玻璃，找物业反映，至今没有回信”。还有一位业主认为，他家的自行车大白天放在楼下就被偷走了，是保安失职，“物业没有服好务，不能给物业管理费”。有的业主反映，物业公司的保洁员经常偷懒，躲在楼道里聊天不认真清扫，只做面上活，卫生死角多，大家不满意就不交费。裕国花园的回迁住户们反映，“我们在这住了几十年了，房子由平房改成了楼房，虽然环境好了，可上楼之后却要交那么多的物业管理费，当初动迁时也没人告诉我们要交这么高的费用，我们承担不起”。　　“物业”肚里有委屈———有些服务力所难及　　物业管理费收缴难是我市现有的２４家物业公司面对的一个普遍问题，而且在某种程度上已经开始成为制约物业公司生存与发展的关键。说起收取物业管理费的艰难，许多物业公司都觉得头疼———总会有业主以这样那样的理由或者根本没来由的拒绝交费。在采访中，一位物业管理人员就曾对记者发过牢骚：“物管费收缴难，居民不理解，这活儿没法儿干了！”何以如此呢？物业公司的管理人员认为主要有以下几方面的原因：一是居民对物业管理这个新生事物认识不足，只愿享受福利型的服务，不愿按时交纳物业管理费，没有习惯接受服务就需要付费的市场原则；二是一些业主对开发商的工程质量不满意，入住后把怨气转嫁在物业公司身上，不交物业管理费；三是部分动迁业户由于自身经济条件的约束，缴纳物业管理费吃力；四是有些业主在交费问题上持观望的态度，看到谁家没交物业管理费依然住在小区里，于是就以＂他家没交，我也不交＂的心态加入了不交费的行列；五是物业公司内部的从业人员素质高低不均，为业户提供的服务也是参差不齐，难免在工作中出现一些不如人意的地方，业主不满意物业公司的服务而不交物业管理费，进而导致物业公司因缺钱而降低服务水准；六是一些小区的业主委员会有其名无其实，发挥作用不理想，业主委员会成员的“主人”观念还没有形成，物业公司与业主委员会在履行合同过程中出现分歧很难沟通，造成双方矛盾不能及时有效的解决，形成恶性循环，结果是“物业公司闷头干不落好，收不上来钱，而业主们不满意无人知，就不交钱”；七是小区住宅楼与商业网点一体，是近年来新建小区的一个普遍现象，而用商业网点开饭店、网吧等也是“因地制宜”。但由于饭店烟尘污染严重，排烟系统噪音大，饭店后门经常不关，影响楼内外的安全和卫生等问题，严重危害楼上和附近居民的切身利益。网吧的顾客中有些素质低下的人在居民楼的地下室走廊里大小便。业主找到物业反映，物业公司作为非执法部门对此处理力度不够，业主很不满，不交物业管理费；八是业主提出一些不在物业公司工作范围内的问题，物业公司虽极力协调却无力解决。如有些业主因暖气不热拒交物业费，有些业主因自来水公司的上水管冻裂拒交物业费，等等。　　综合上述双方的诸多因素，造成了物业公司收缴物业管理费难，经济入不敷出的现状。以襄平安居小区为例，记者了解到，作为我市首批成立的弘圣房产物业管理中心安居小区物业管理所一直处于亏损状态，近三年来，该所共收入４１．４０万元，支出１１６．５５万元，亏损７５．１５万元。　　主管部门———力争促成两厢情愿　　据市房产局物业科的兰科长介绍，我市的物业管理刚刚出现近５年的时间，还处于初级阶段，无论是从业人员，还是广大业主，对这个新行业还处于认识、摸索和适应的过程。作为物业公司的上级管理部门已经注意到了大家反映的问题。物业管理部门在加大力度进行从业人员业务培训和管理的同时，还将进一步完善业主监督体制，把物业公司带入市场竞争的良性循环之中谋求行业的发展。　　目前，我市现有的物业公司共分三类：１，房产局下属房管所的直属单位。如，弘圣、白塔物业公司；２，建筑开发公司下属物业公司。如，建发、阳光物业公司；３，市场性专营物业公司。如，华信、奥博物业公司。这三类中，前两种物业公司对居民区服务较多，第三种物业公司对机关、企事业单位的服务较多。为了加强行业自律，提高管理水平，促进物业管理的提高，我市应尽快成立物业管理协会，以利于物业公司彼此间的业务交流与学习。　　对于收费问题的现状，根据今年９月１日新施行的《物业管理条例》，我市物业管理部门和物价局将参照新《条例》的相关规定和我市的实际情况于近期出台一套新的物业管理收费标准，根据小区的环境、设施及相应服务等来评定出不同等级，制定不同的物业管理收费档次，物业公司和业主以此为收、交费的依据，充分体现物业和业主双向选择的自由。他认为，物业管理收费难的问题是众矛盾交错、积累的结果，解决这一问题非一朝一夕之事。尤其是现阶段，由于物业管理法规不健全、配套不完善，解决这一问题更是一个艰巨的任务。　　兰科长还分析了部分小区物业维持不下去的原因。在全市４６个物业小区中，弘圣房产物业管理中心管理的菜市小区、安居小区难以维持下去，原因是菜市小区是旧小区，居民收入水平较低，对物业管理认同感差，收费率上不去。安居小区随街住宅开饭店，噪声、气味问题，施工质量问题等，物业公司单方面解决不了，使住户拒交物业管理费。白塔物业公司新梅小区物业管理所难以维持，原因是该小区为旧区改造，占地面积较大，内部通道过多很难管理，住户中下岗人员比较多，物业管理费收费比较困难；房屋产权多样化，对开展物业管理造成很大困难。对于这些有碍物业发展的问题，物业管理部门和各个物业公司还需继续寻求解决途径，在各有关部门的积极配合下一齐解决才行。只有把业主的困难解决好，才能提高满意度，从而进一步提高物业收费率，促进物业的整体发展，利于我市的城市建设和改善人民生活环境的良性发展。但他同时也表示，对于条件允许而又没有正当理由拒交物业管理费的业主，物业公司将根据新《条例》的相关规定，利用法律法规来维护自身权利。　　物业公司在收缴物业管理费时不断遭遇尴尬，但为何还有很多物业公司要坚持把这个新兴行业继续做下去？据市物价局的王副局长分析，这个问题应该放在整个社会的大背景下去分析，而不能单纯以个别物业公司的亏损而定论。随着社会的进步，城市建设的迅猛发展，人们对生活质量、居住环境的要求也是越来越高。伴随住宅变化而诞生的物业管理也有他产生、存在的合理性和必然性。但由于受到现状的制约，难免会出现一些矛盾和问题，这也是物业管理必然面对的事实。之所以有的物业公司亏本仍然运作，其原因主要就是：首先，为居民住户提供相应的物业管理是城市文明发展的必然趋势，是政府所提倡的；其次，一些开发商积极组建物业公司，目的是增加自建商品房的卖点，有利于商品房的销售，即便物业公司亏一些，只要房子卖的好也就“互补”了；第三，对于市房产局下属的物业公司，内部的从业人员多是事业单位的正式职工，个人的福利待遇由政府财政和单位承担，物业公司亏本有“大树撑腰”，还可以维持；最后，从长远发展的眼光看待物业管理这个新兴行业，它还是有市场和运作空间的，若先抢得市场份额，便有利于将来在此立足，并有所发展，哪怕现在经济效益差一些，但对今后的长远利益来讲，还是利大于弊。　　为了促进我市的物业管理健康发展，市物价局和房产局已经根据出现的问题初步制定了一套新的物业管理收费办法，以规范市场，保障广大业主的切身利益。这个新办法在制定过程中充分考虑了市场价格取向、业主自主选择、合同约束和政府规范四个原则。新的收费办法一经通过，将有望于明年年初与广大市民和物业公司见面，届时将大大缓解我市物业管理收费难，业主对物业服务不满意等问题。我们也希望此“办法”能为我市物业公司的运作提供具体可行的依据，并促进物业公司和广大业主达成共识，以利于物业管理的良性运作。　　解决之道 见仁见智　　既然造成物业管理的纠纷是多方面的，彻底解决物业管理纠纷就不仅要依赖法规健全，还要等待市场的成熟。就目前的市场状况，如何减少纠纷、如何保护业主合法权益，一些专家提出几种观点。　　观点一：让“市场”说话　　在市场经济条件下，价格应该由价值规律和供求关系决定。在国外的物业管理中，政府只负责制定“游戏规则”和涉及公共利益和设施设备的规范，而不直接制定价格。原则性的规定对于业主和物业管理公司的权利义务以及合同能否顺利执行至关重要。目前对物业费从何时起交纳、空置房物业费由谁来交等问题缺少明确规定，也是引起纠纷的热点问题。　　观点二：业主委员会“直起腰”　　由广大业主选举、代表全体业主利益的业主委员会应该把握自身的权利和义务，充分发挥应有的作用，不仅要监督居住小区内的保洁、绿化等日常物业管理工作，还要着重对小区内设备养护和物业公司管理秩序的水平高低进行监督。物业收费中占４０％至６０％的部分是人工费用支出，与其他小区不具有可比性，一个出入口和三个出入口的小区，即使面积差不多，在保安人员费用上也是不同的。对于小区和全体业主来说，物业管理得好不好，至关重要的一点是看公共设备和本体结构的维护和保养状况，它的差异在新建住宅的头几年并不明显，但使用１０年左右的时间后便能够看出差距。所以，业主委员会需要在物业管理活动中行使相关的权利和义务，以保证自身的消费利益，并促进物业管理的发展。　　观点三：让虚假承诺闭嘴　　一些纠纷的产生是由于开发商在售楼时为了促进销售作不切实际的承诺，给今后的物业管理带来后患。根据有关的法律法规，业主管理委员会代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同，合同中对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的权利、义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。加强对合同条款履行的监管，将使开发商和物业管理公司不敢乱承诺或者承诺了不履行。
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　　我市现行的物业收费标准：参照２０００年《辽宁省城市住宅区物业管理服务收费等级考核评定暂行办法》，在全市有物业管理的小区内实行收取每月每平方米０．２元———１．０元的物业管理费。　　我市现行物业管理费定价程序：物业公司交报价申请，市物业管理部门和物价局联合对其进行评定（设施水平、服务内容和运作成本三方面因素综全考 ），并参照相关收费标准，最后定出价格。物业费由谁收，收多少：物业费由物业公司或物业公司委托开发商代收，一次最多收取一年的物业管理费，没有委托物业公司进驻的小区，开发商不得代收物业管理费。　　我市物业公司的等级状况：成立一年以上的物业公司都有定级资格，国家建设部规定，只有取得相关资质证书的物业公司方可从事物业管理工作，我市成立一年以上的物业公司都是三级资质的物业公司，必须具备以下条件便具有了管理１５万平方米以下面积的物业管理能力： 注册资金５０万元以上；具有中级以上职称的管理人员，工程技术人员不少于８人，经理得取得建设部颁布的物业管理企业经理岗位证书，５０％以上的部门经理和管理者要取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目；具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。　　可借鉴的经验：目前，北京市实行普通居住小区、经济适用房、高档住宅三种物业管理收费方法。普通居住小区：需使用人（住户个人）交费的项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费（自行车）、机动车存车费等６项；需产权人交费的项目为：管理费、小修费、中修费、大修费、绿化费、化粪池清掏费、小区公共设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线等１０个项目。经济适用房：多层住宅每月每平方米不超过０．５２元、高层住宅每月每平方米在１元左右。高档住宅：实行市场价，由业主委员会和物业管理公司协商确定。在业主委员会成立以前，开发商应在卖房时向购房者明示。　　　　
( 张昕 王慧超)
业主职业好物业费却难收：比拆迁户更难沟通
　拆迁安置小区的物业费难收是小区物业公认的现象，可最近不少小区物业还发现，一些从事教师、医生、公务员等光鲜职业的业主也经常拒缴物业费。而且物业对这些收入较稳定、文化层次相对较高的业主收费时遇到的阻力更大。
　　10人将无车位汽车抬出小区
　　“小区居住着不少医生、教师和公务员。本以为他们收入稳定、文化层次相对较高，应该会通情达理，按时缴纳物业费。可没想到恰恰相反，他们也常年拖欠物业费。”荷南苑小区物管处工作人员说，接管小区的几年里他们发现，业主的家庭经济、文化层次与物业费收缴率非但不成正比，甚至这些职业光鲜的业主缴费意识还不如拆迁户。
　　在荷南苑物业费征收记录上记者发现，一位业主在市区某医院担任领导。可是他的物业费只缴到了日。小区物管处工作人员介绍说，该户业主不缴费的理由是窗台漏雨损坏了窗台附近的粉刷。对此，物业曾派人专程上门维修，也解决了漏雨问题。但业主仍不满意，原因是被损坏的粉刷涂料价值数千元，可是物业并没有用该价格昂贵的涂料为其恢复原样。
　　物业工作人员告诉记者，为了这户的物业费，他们上门数十次，可几乎每次不是吃闭门羹，就是空手而归。“他们家有两辆车，但一个车位费都不缴。买了新车后，旧车还霸占着其他已缴费业主家的车位。劝说过多次也不见他把车挪走。”最后，物业只得安排了10名工作人员硬是将旧车抬出小区。
　　他们的物业费比拆迁户更难收
　　“这些看上去有着好职业、高收入、高素质的人，其中有不少物业费比拆迁户还难收。”对此，不少小区物管处的工作人员深有同感。梅香苑物管工作人员告诉记者，他们这儿的拆迁户每月就靠200元不到的补助金生活，经济拮据得很，所以物管费并不好收。但这些拆迁户大多很随和，不管是收费还是平时碰面，都会打个招呼。可那些有着好职业的业主却很冷漠。
　　一些物管工作人员说，这些业主大多对物管条例略懂一二，本以为他们会理解物业的工作，可没想到，这些业主总是断章取义，都只强调对他们有利的部分。梅香苑的一位物管工作人员回忆说，前段时间他们与小区里的一位公务员业主因为停车费的问题惊动了派出所。“在小区停车要缴车位费，这在物管条例里明文规定，而且也经过了物价局的审批。但这位业主却抓住物管条例中‘公共部位是属于全体业主’这句话，非说物业收车位费就是在卖业主的土地，这钱不能缴。”
　　希望工作单位能协助收费
　　这些业主因为有着体面的职业、稳定的收入和较高的文化水平，他们的行为也在无形中影响着小区里的其他业主。
　　“他们家还是老师呢，老师不缴费我们就更不用缴了。”物业工作人员说，这些话是他们收费时常常听到的。小区很多业主都爱拿这类人群作“榜样”。
　　追讨这类人群所欠的物业费，物业通常去业主的单位寻求帮助。物业工作人员表示，他们曾经去其中一位业主的单位寻求帮助，其单位领导对该业主做了不少工作，最终业主如数缴清了物业费。
　　同时，一位业主季老师也表示，如果物业能对照条例，逐条过关，让业主想挑毛病也挑不出来，那他们也不会在乎每月多花一百多元钱的物业费了。记者 尤安琪
&该请“第三者”帮我算物业费吗
和一年前的情形类似，长沙市陈家湖三和园小区的物业管理又面临瘫痪，原因是少数业主迄今没有交纳上一年度的物业管理费。年关岁末的，连门卫都没有了，这个春节怎么过啊?
　　年关将至，不少物业公司向业主催缴物业费，也有不少业主因为物业公司管理不到位而拒缴。怎样才能让业主心甘情愿地缴纳物业费，北京在日实施的《物业服务第三方评估监理管理办法》(下称办法)或将成为一个很好的解决办法。
　　实施该办法当然需要有物业第三方监管机构，但资料显示，截至2009年底，长沙市共有物业服务企业815家，而目前尚未有一家物业第三方监管机构。
　　【业主】 应该引进物业第三方
　　“我觉得长沙应该引进物业第三方监管机构”，在去年年底购买了湘江世纪城贯江苑某房的业主杨先生说，“我们收房的时候都被要求必须预交半年的物业费，否则不予交房，这种强行的规定我们又不得不遵循，如果长沙引进物业第三方监管机构的话，把我们前期所需缴纳的物业费一项一项列出来，让物业费更加透明化，这钱我们才交的放心。”
　　【物业公司】 第三方监管对我们影响不大
　　“我们的收费标准是按照国家颁布的《物业管理条列》来定的，并确保价格在《湖南省物业服务收费管理实施办法》规定之内。”米地亚家园物业管理卫姓员工说，“北京实施的《办法》是地方性法规，长沙暂时还没有物业服务的第三方评估监理管理机构出现。”
　　“长沙是否引进上述《办法》都不会对物业服务产生太大影响，我们会尽可能地满足业主要求，为业主服务，法律法规的逐步健全只能是将更有助于各行各业的行为规范。”
　　【业内人士】 我省已有法规可依
　　&#年10月1日，北京市开始实施物业《办法》，明令开发商在楼盘售卖前要引入第三方机构测算物业费价格。其实，早在同年7月，我省就已经开始实施《湖南省物业服务收费管理办法》”，长沙市物业管理协会相关负责人彭女士告诉记者。
　　“如果业主对小区的物业管理或者收费不满意的话，可在街道、社区、派出所等单位的指导下，召开全体业主大会，由业主大会统一表决，是否解聘合同到期的物管公司。”该负责人告诉记者，“我省最近也实施了《业主大会和业主委员会指导规则》，让物业对自己的服务质量更加重视。”
　　观点交锋
　　不交物业费，是不是
　　业主维权最有效的途径?
　　媒体评论员梁宏达：我是不赞同的，因为物业服务质量不好，你干脆就不交物业费，其实这种方法是先伤害自己，再伤害别人，所以不可取。
　　京华律师事务所律师秦兵：你在家吃着火锅，唱着歌，突然被物业停了电。没有这种坏物业的日子才是好日子，对于这种坏物业该怎么办?就得请他走。怎么才能请他走?对全体业主来说，我认为大家的选择非常正确，用最简单的办法，就是一起拒交物业费，共同赶走坏物业。
　　新天地家园小区业委会主任张大宪：拒交物业费的时候，你是在损害自己利益的同时，也侵害了缴费的业主们的利益。
　　该不该把钱交给业委会?
　　中央电视台主持人王小骞：商品房是什么?是一堆陌生人，大家共同住在这个楼宇当中，很难达成共识，你怎么就知道这个人(业主委员)办事能力很好?
　　京华律师事务所律师秦兵：业委会虽然没有法人资格，但是它仍然可以收费，它仍然可以承担责任，因为我们国家的《民法》已经规定了，不具备法人资格，它也可以承担责任。
　　而且相对来说，业委会承担责任能力强一些。因为业委会成员都是业主，如果他们犯了错，他们的房子在这，可以作为担保品，但是物业公司如果收了物业费，他跑了，我们找不到他。
　　物业费定价由第三方评估，
　　能不能保障业主权益?
　　盈科律师事务所律师余婧：我想政府出台这个政策的初衷是好的，它可能害怕当局者迷，而现实往往是当局者未必迷，旁观者未必清，所以这样未必会保障业主的权利。
　　中闻律师事务所律师连艳：物业费纠纷为什么业主总是败诉?最主要的原因是，业主在诉讼过程中，对物业公司服务不到位举证不足，所以第三方介入是目前解决这个问题最有效的措施。
　　物业费的问题牵扯到千家万户，本周五21时55分，中央电视台财经频道《对手》节目中，媒体名嘴、资深律师、社区维权人士将就此开展交锋。本报是央视《对手》节目在湖南的唯一合作媒体，如果您有什么好的观点，欢迎跟我们联系，我们将推荐到央视，跟全国的观众一起辩论。
http://house.changsha.cn 日10时02分 长沙房产网
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　　实施该办法当然需要有物业第三方监管机构，但资料显示，截至2009年底，长沙市共有物业服务企业815家，而目前尚未有一家物业第三方监管机构。
　　【业主】 应该引进物业第三方
　　“我觉得长沙应该引进物业第三方监管机构”，在去年年底购买了湘江世纪城贯江苑某房的业主杨先生说，“我们收房的时候都被要求必须预交半年的物业费，否则不予交房，这种强行的规定我们又不得不遵循，如果长沙引进物业第三方监管机构的话，把我们前期所需缴纳的物业费一项一项列出来，让物业费更加透明化，这钱我们才交的放心。”
　　【物业公司】 第三方监管对我们影响不大
　　“我们的收费标准是按照国家颁布的《物业管理条列》来定的，并确保价格在《湖南省物业服务收费管理实施办法》规定之内。”米地亚家园物业管理卫姓员工说，“北京实施的《办法》是地方性法规，长沙暂时还没有物业服务的第三方评估监理管理机构出现。”
　　“长沙是否引进上述《办法》都不会对物业服务产生太大影响，我们会尽可能地满足业主要求，为业主服务，法律法规的逐步健全只能是将更有助于各行各业的行为规范。”
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　　“如果业主对小区的物业管理或者收费不满意的话，可在街道、社区、派出所等单位的指导下，召开全体业主大会，由业主大会统一表决，是否解聘合同到期的物管公司。”该负责人告诉记者，“我省最近也实施了《业主大会和业主委员会指导规则》，让物业对自己的服务质量更加重视。”
　　观点交锋
　　不交物业费，是不是
　　业主维权最有效的途径?
　　媒体评论员梁宏达：我是不赞同的，因为物业服务质量不好，你干脆就不交物业费，其实这种方法是先伤害自己，再伤害别人，所以不可取。
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　　而且相对来说，业委会承担责任能力强一些。因为业委会成员都是业主，如果他们犯了错，他们的房子在这，可以作为担保品，但是物业公司如果收了物业费，他跑了，我们找不到他。
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　　物业费定价由第三方评估，
　　能不能保障业主权益?
　　盈科律师事务所律师余婧：我想政府出台这个政策的初衷是好的，它可能害怕当局者迷，而现实往往是当局者未必迷，旁观者未必清，所以这样未必会保障业主的权利。
　　中闻律师事务所律师连艳：物业费纠纷为什么业主总是败诉?最主要的原因是，业主在诉讼过程中，对物业公司服务不到位举证不足，所以第三方介入是目前解决这个问题最有效的措施。
　　物业费的问题牵扯到千家万户，本周五21时55分，中央电视台财经频道《对手》节目中，媒体名嘴、资深律师、社区维权人士将就此开展交锋。本报是央视《对手》节目在湖南的唯一合作媒体，如果您有什么好的观点，欢迎跟我们联系，我们将推荐到央视，跟全国的观众一起辩论。
《重庆市物价局关于对重庆城市物业管理服务收费实施办法执行中的相关通知》价格政策&日&04-12-31　　渝价〔号　　各区、县（自治县、市）物价局：　　由于新的《重庆市物业服务收费管理办法》还在研究制定之中，为了便于正常工作，要求各区、县（自治县、市）物价部门仍按《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价[号文）执行，以下简称《实施办法》。并根据《实施办法》的有关规定，针对执行中各地反映的物业服务及其收费中存在的问题，作如下补充通知，请一并遵照执行。　　一、日前已按新的《重庆市物业服务收费管理办法》审批的，仍按其规定执行；日后，继续按《实施办法》执行。　　二、物业服务收费实行等级综合评定制度。即根据物业具备的条件和物业管理企业提供的服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并根据不同等级实行不同的收费标准。物业服务收费按建筑面积计算收取。&经考评达到101分以上为特级；90至100分为一级；80分至89分为二级；70分至79分为三级；60分至69分为四级；60分以下为等外级。物业服务收费等级标准见附表。　　三、别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。物管企业将双方约定的收费标准报物价部门备案（主城九区报市物价局，其于区县、市报当地物价局）。　　四、物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。　　五、物业共用部位、共用设备设施日常维修养护费实行专款专用，按栋建帐，不得挪着它用，并每年向业主公布一次，接受业主监督。　　六、由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。　　七、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。　　八、住宅小区内停车场的物业服务费：对已购买车位产权的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维修养护、清扫保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。普通停车场收费标准30-80元/车位、月；特级停车场收费标准50-100元/车位、月。停车场属物业服务费以外的单列的经营性收费，成本费用不得列入物业服务收费成本之中。　　九、为了明确审批权限和减少审批环节，物业服务收费只按物业服务收费等级确定收费审批主体。收费标准（以住宅为准）在二级以上的由市物价局审批；二级收费标准（不含二级）以下的由区、县、市物价部门审批。并按分级管理权限，由谁审批物业服务收费标准，就由谁审批该小区或大厦的停车场收费标准。　　十、价格主管部门对业主或业主委员会与物业管理企业从发生纠纷之日起三个月内不能达成一致意见的物业服务收费，应及时作出裁定或处理。　　十一、关于《实施办法》附表"普通写字楼、商场物业管理服务收费指导标准"中"清洁卫生室内外全方位服务"和"清洁卫生只负责业主进户门外公共地段"作如下解释：　　1."清洁卫生室内外全方位服务"的范围是指写字楼、商场室外和楼内的门厅、梯间、公共通道（包括整层楼产权为一个业主所有的公共通道）、公共卫生间（含整层楼产权为一个业主所有的公共卫生间，不含公寓式写字楼办公室内的卫生间）的清扫、垃圾清运以及经常性的保洁服务。　　2."清洁卫生只负责业主进户门外公共地段"的范围是指写字楼、商场室外的清扫、垃圾清运以及经常性的保洁服务，不包括楼内的门厅、梯间、公共通道、公共卫生间的清扫}