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贷款买房7大潜规则 用公积金贷款到底好不好
最近一个朋友买房，她个人的公积金明明可以贷款到50万，但却选择贷款利息较高的商业贷款，这是为什么呢？最后商业贷款又拖了很长时间，且找了售楼部帮忙，才顺利地办理下来。而和她几乎同时申请贷款的人，不仅贷款早早地就批下来，而且还享受到了一定的利率优惠。这都是为什么呢？其实，银行贷款有很多潜规则。一、贷款利率高者得房贷即便银行承诺了按照约定予以一定的折扣和优惠，但很多贷款人仍然在“无期限”地等待。在贷款额度变稀缺时，如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款，则银行的利润空间会大幅压缩，银行只能选择上浮利率来牟利。在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，其他的只能排队等待。二、条件相同，接受的附加条件越多越好贷银行每个阶段都会有自己的业务指标，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。谁愿意接受购买一些理财产品等条件，就会优先放款；也有的客户不愿意搭配产品，就会被要求上浮利率。三、不同楼盘利率差别化贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。四、当心空白合同空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”，银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。五、公积金贷款受歧视公积金贷款，目前全国没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视，有下面这些原因：1、开发商资质问题楼盘能否使用住房公积金贷款取决于开发商是否资质齐全，还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议。2、开发商去公积金中心前合作协议流程较复杂开发商在办理诸多手续之后，如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款，还需要准备若干材料，向公积金管理部门申报。之后还要经过项目受理、审核，调查、认证，上报、审批等多个环节，才能由管理中心（分中心、管理部）与开发单位、受托银行签订协议，并在审批通过后当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。3、公积金贷款回笼资金慢公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢，开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。4、楼市状况相对较好，银行和开发商互惠互利即使拒绝公积金贷款，开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金，很多银行同意放贷的重要条件，就是让开发商帮银行争取房贷客户，售楼人员也有“任务指标”。因为“压力”和“动力”的存在，开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。六、银行“嫌弃”组合贷款办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。组合贷款本身能带给银行的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。但并不是完全不能贷，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。七、房贷提前还款要交“罚金”提前还款之所以要交违约金，原因很简单，因为申请房贷的头一年是利息最多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。如果购房者坚持提前还款，银行只能另想办法“回本”顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额，且不需要缴纳违约金。在我们买房办理贷款的时候，可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘，在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时，也注意问下售楼部，与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。开发商与银行有合作，一般商业贷款都会批下来的，毕竟双方是建立者互惠互利的合作基础上的。
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公积金政策
手里有钱 为什么还要纠结全款买房还是贷款买房？
　　除了钱多无处花的土豪，全款买好还是贷款买好，贷款多少合适？都是我们普通消费者要考虑的。
　　对于无法全款的普通上班族来说，肯定是贷款买房更合适。借到银行的钱，其实就等于赚到了。
　　对购房者来说，确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会很大。所以，要根据自己的收入和压力承受能力量力而行。
　　如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
　　影响贷款年限的重要因素有三个：
　　1、收入，一般月供最高不能超过借款人月收入的50%；
　　2、贷款人年龄，一般而言，借款人年满十八周岁就可以申请办理，且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下；
　　3、房龄，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。
　　那究竟是等额本息好还是好呢？要不要提前还款？
　　其实，等额本金支付的利息更低。如果压力不大，等额本金是一种好的还款方式。另外，投资的利息只要大于4.9%，不用着急还银行贷款的。
　　一定比商贷省钱吗？
　　一般来说，公积金贷款比商业贷款利率低一些，商贷的基准利率是4.9%，公积金贷款5年以上利率是3.25%。同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。
　　首套房公积金最低首付2成，二套结清最低首付3成，未结清最低首付4成；首套商贷最低首付3成，二套结清首付最低3成，未结清最低首付7成。
　　但是商业贷款和公积金贷款在保险费方面存在差异，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险，如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费一般为贷款金额&贷款年限&0.02%，两者抵消的话，公积金贷款的优势就更小了。
　　因此贷款额度较小的话，选择公积金贷款未必更省钱。
　　提前还款的方式
　　一次性付清：
　　非常好理解，归还所有剩余贷款本金；
　　还款额度不变，缩短期限：比较省利息；
　　期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息；
　　提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。
　　不擅投资，手上的余钱长期不用的借款人，要节省房贷利息支出，提前还款也是一个办法。
　　提前还款前，借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款，万一碰到央行加息，就要按照新利率还款，那样反而不划算。提前还款需谨慎，一定不可盲目提前还款。
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&到底是全款买房划算 还是贷款买房划算 90%的人不知道
到底是全款买房划算 还是贷款买房划算 90%的人不知道
来源：吉屋网 &&发布时间：
买房对于现在年轻人来说压力都大，能全款的肯定不想以后麻烦，想贷款的手上资金肯定不充足，其实购房后，如何选择付款方法很重要，但是这两个选择也难倒了很多人，那么，到底是全款买房 还是划算 90%的人不知道！接下来，我们来分析一下全款买房和贷款买房哪个划算，来帮助大家进行抉择。1．价钱方面全款买房虽然会让你一下子支出很多钱，甚至可能是你的大半生积蓄，但是比起贷款买房，它可以省去银行利息等支出，而且很多对于的会给予一定的折扣优惠。比如要购买总价在500万元的住宅，若一次性付款给予3％的折扣，就可以节省15万元。总体算下来，它的支出要比贷款买房少，相对更加划算。2．压力方面全款买房要求购房者必须一下子拿出全部的购房款，这并不是普通家庭可以做到的，大多人的家庭为了能够凑齐这笔钱，在前期都需要承受很大的压力，十分辛苦。但是，在日后的生活中你就不用承受贷款压力，不需要每日计算着每一笔的生活支出，生怕月底还不起贷款，而且完全可以从容安排以后的各项计划。贷款买房就是向银行借钱，你只需要准备很少一部分的购房款作为首付款就足够了，剩下的钱，银行会帮你垫付，这样的话前期压力比较小。但是日后要负担债务，这对任何人而言都是不轻松的。你可能需要每天都计算着自己的生活收支，保证每一项费用都没有超支，也无法任意购买自己想要的东西。3．转手方面贷款买房因为是以房产本身，且一般的贷款时间都在20年左右，不利于购房者出售房屋。而付全款购买的房子再出售比较方便，不必受的约束，一旦上升，转手套现快，出手容易。哪怕不想出售，需要大额流动资金时，还可以向银行进行，获取利率低额度高的贷款。4．风险方面贷款买房风险也比较小，因为是向银行借钱买房，除了购房者关心房子的优劣势以外，银行也会对其进行审查，这样一来，购房的保险性就提高了。就大多数在售房源为的而言，购房者选择一次性付款会加大购房风险。通过上面这几个维度来分析肯定没错的，根据自身的具体情况是可以做出选择的，希望对您有帮组。以上“到底是全款买房划算 还是贷款买房划算 90%的人不知道”信息由合肥吉屋房产网为您整理和提供，简单来说，每个楼盘都是，合肥吉屋网能够为您提供准确真实的楼盘最新房价，如果有不明白的地方，或者想要了解更多，可咨询置业管家，为您每时每刻排忧解难。
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