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卖房怎么定价？哪些因素影响房屋价格？
在销售房屋时，定价应该是业主最关心的一件事情，销售价格的高低，直接决定了看房客户的数量、销售周期。而如果价格定低了，卖房的人吃亏，如果价格定高了呢，又没有人看？所以，咱房子卖多少钱，还真得仔细琢磨一下。什么是小区价格？其实，房子的价格可以说是由两部分价格影响的，一部分价格我们可以称其为小区价格，即你房子所在小区带来的附加值，比如说近地铁、临公园、有学区等，这个只要是这个小区的房源，基本上都会有享受到这个价值。而小区的价格，是一个基准线，在这个基础上，再去关注房屋的价格。房屋价格呢，与本房的基本属性相关，类似楼层、朝向、居室、价位、面积、装修等。小区价格决定了房源价格的大的范围，比如说你所在的小区是个高档小区，均价在5-8万，你非得卖12万，那就难了，而小区价格，是一个更为复杂的事情，且我们作为单个购房人来说，无法控制。而房屋的价格，是在小区价格基础上的细节调整。比如说你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打户型，那有可能价格就是会高一些。哪些因素会影响到房屋价格呢？先说一个整体的思路，在各个因素中，如果我们做为业主的心态，肯定是尽量找自己房子的优势，先聊聊哪些会是你房子的优势：楼层：板楼最好的楼层是在中间层，比如说6层的板楼，比较明确的是金三银四，即3层是最好的，其次是4层，而一层和顶层，是公认的价格会略微低一些的（有自建或者露台的另说，那个价格的增加，不是因为楼层的原因，而是增加了配套）；而如果是高楼层的话，以开发商定价的原则来说，从次顶层向下，逐层的价格降低。朝向：对于大多数的购房用户来说，对朝向还是比较重视的，最好的肯定是南北通透的（有的户型不是南北通透，但是朝南朝北都有窗户，这个朝向也是很吸引人的）。而其次的话，大家更喜欢朝向多的，比如说房子能有东、南、西三个朝向都有，那么你的采光时间要长，也会有吸引力。而从中国人的传统来说，会更喜欢东朝向一些。得房率：房子买来是要用的，而同样是买了80平，一个使用面积70平米，和一个使用面积65平，肯定第一个更有竞争力；而得房率这个指标，对客户来说，没有太直观的感觉，只能感觉到这个房子空间大不大，而如果你能用准确的数字说明一下的话，会更有说服力。一般来说，塔楼的公摊面积要大，得房率低，板楼的公摊面积小，得房率高一些。在塔楼里，有的塔楼是有很长的走廊的那种，得房率会更低一些。而有些房屋，因为历史原因，会出现实际使用面积大于房本面积的情况，因为很多人会按照房屋面积比较单价的高低，所以这类房源在销售的时候，最好进行一下说明。户型方正、无浪费面积：针对户型，中国人讲究方正，如果方正的房子，会比不方正的要好卖很多。而有的户型，在进门有一个很长的通道，而这部分是无法利用的，就会造成有面积但是不实用的情况。装修：对于很多房子来说，是一个四舍五入的概念，就是说如果你的房子装修一般，那么跟没有装修是一样的，因为客户在购买完之后需要重新装修，所以对很多简装的房子，相当于没有装修；而如果你的装修保持的不错，还可以继续沿用，那么你的装修，才会产生溢价；而如果是近一两年的装修，那么对于客户来说，既节省了装修的费用和精力，也节省了装修后空置的时间，客户可以提前入住，而且因为居住了一段时间，装修材料的环保性上，会更加放心，这些，都会对房价产生正向的贡献。楼前后的景观：很多小区里，有楼王位置、楼王户型的说法，而这其中，楼王位置一般都是在小区的中心位置，前后有花园的。这个位置有什么好的呢？第一不临街、不喧闹；第二距离外部的距离比较适中，即享受了小区的安全和环境，又可以很短距离的到达小区外部；第三就是小区的景观，基本上都可以享受到了。临街临地铁：而如果你的房子临街，那么这个可能是你房源的一个减分项，因为会有噪音的污染。而距离地铁，走路在5-10分钟内的路程，是最好的距离，因为这个距离既不算远，又不会受到地铁运行的影响（距离地铁过近的房子，在地铁通行时，低楼层会感觉到略微的震动）。而楼下就是公交站，也不是一个好的条件，因为你可能一开窗，就能听到公交站那喧闹的声音。额外的附属：比如说一层带花园、顶层带露台等，这部分很多时候不是写在房本上的，但是因为是你个人可以享受的，所以，也会对房屋产生溢价。
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怎么算卖房价格
提问者：秦平宁|
时间： 15:09:00
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回答数：5859|被采纳数：7
合肥名冠装饰工程有限公司
所有回答：&5859
现行的计算方法就是找房屋评诂机构实地查。一、看你的房子座落在什么位置(每个地区都有固定房价)。二、看你的房子是什么结构(混凝土、砖石、土木)。三、看你的房子使用的年限四。四、看你的房屋产权证是否齐全，是公房还是私房。五、看你是哪年想卖。或者你也可以按你附近别人卖房的价格要卖价
回答数：4312|被采纳数：22
大连志宏装饰装修工程设计有限公司
所有回答：&4312
你好，很高兴为你解答，你可以下载一下这个软件就出来了
回答数：9754|被采纳数：15
peng_zhong
所有回答：&9754
这个要根据当地成交价来计算的，二手房交易的话他有一个专门评估部门。你可以先去评估一下这个小区最新成交的价格 && && &&补充： && &&房地产评估有多种评估方法。经常使用的是 &&成本法 &&、收益法、 &&比较法 &&、假设开发法和长期趋势法。 && &&成本法的最基本公式：积算价格=重新购建价格-折旧 && &&收益法的最基本公式：Ｖ＝ａ／ｒｖ－房地产的收益价格 &&ａ－房地产 &&净收益 &&ｒ－房地产的 &&资本化率 && &&比较法的基本公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况 &&修正系数 &&×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 && &&假设开发法的基本公式：待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－投资利息－ &&销售税 &&费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费 && &&长期趋势法的基本公式：Ｙ＝ａ＋ｂＸＹ－ &&评估价格 &&a—基本价格 &&b—增加价值 &&X—变化系数。
回答数：10614|被采纳数：21
所有回答：&10614
现行的计算方法就是找房屋评诂机构实地查。一、看你的房子座落在什么位置(每个地区都有固定房价)。二、看你的房子是什么结构(混凝土、砖石、土木)。三、看你的房子使用的年限四。四、看你的房屋产权证是否齐全，是公房还是私房。五、看你是哪年想卖。或者你也可以按你附近别人卖房的价格要卖价。
回答数：34738|被采纳数：85
周海燕爱吉他
所有回答：&34738
现行的计算方法就是找房屋评诂机构实地查。一、看你的房子座落在什么位置(每个地区都有固定房价)。二、看你的房子是什么结构(混凝土、砖石、土木)。三、看你的房子使用的年限四。四、看你的房屋产权证是否齐全，是公房还是私房。五、看你是哪年想卖。或者你也可以按你附近别人卖房的价格要卖价。
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玄武区大石桥4号房改房+学区房市场价13000左右非唯一住房,卖房时几种税如何缴?
如题,谢谢博士
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你好,根据您房屋的条件,作为卖方,需要交纳营业税(超过2年的普通住宅免征,不足2年的高档房征收全额5.55%,不足2年的普通住宅和超过2年的高档房征收差额的5.55%),3元/平米房屋过户手续费,个人所得税按照核定征收1%或查验征收20%(超过2年(含2年)按实交税款,政府补贴40%。 满5年、家庭唯一住所,免征;一年内购房,按购房价所占比例减免。)
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“他的妈妈已经受伤了，小孩子千万不能再出事了。”
声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
　　1、业主提问：孙先生来电咨询，他今年3月份经中介与王某签订了一份房屋居间合同，王某将其位于高新区的房屋以110万的价格出售给孙先生，孙先生向王某支付了购房款5万元，其余房款双方约定进托管账户。后双方办理过户手续时，王某反悔了，并称该房屋所有权人是其儿子，他签订的合同是无效的。现孙先生应该怎么维权呢？
　　律师解答：经律师了解基本情况得知王某儿子已满18周岁，具有完全民事行为能力，此房屋的所有权归王某儿子所有，王某虽是其父母但其已成年，其父母对其财产无处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由此可知孙先生与王某的房屋买卖合同是有效的，若王某儿子不同意过户，孙先生可以要求王某承担违约责任或者要求解除合同并要求王某对其损失承担损害赔偿责任。
　　2、业主提问：姚先生来电咨询，他最近买了一套二手房，但房产过户以后，他发现原房主的户口没有迁出，为此事姚先生多次与原房主进行沟通，但对方都找出各种理由拖延。姚先生想知道该怎么办。
　　律师解答：姚先生咨询的问题，首先需要确定其签订的二手房买卖合同中对于户口迁出事宜是否有相关约定，如对于迁出时间是否明确具体，是否约定对应的违约责任。若合同中有相关约定，姚先生可以通过诉讼向卖方追讨违约金；若合同中无相关约定，姚先生可能很难通过诉讼的方式来维护自己的权益，户口的迁出目前还不属于法院受理范围。这种情形下，姚先生只能尽量与卖方协商，可以通过人民调解委员会或社区民警进行相关调解工作。
　　3、业主提问：马先生来电咨询，张先生借其50万元用于生意周转，在借款合同中约定张先生用自有房屋做抵押。但双方没有对抵押进行登记，马先生仅要求张先生将抵押房屋的产权证交由其保管。半年后，张先生无力还债，马先生能否起诉请求法院来实现自己对房屋的抵押权呢?
　　律师解答：根据我国物权法的相关规定，房屋抵押权自登记时设立。马先生仅在合同中约定了房屋抵押的事项，但未办理房屋抵押登记手续，实际上等于未设立抵押。马先生不能起诉请求法院实现其对该房屋的抵押权。
　　感谢北京观韬（苏州）律师事务所 刘汉文房地产专业律师团队提供专业解答。
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